Table des matières
- Résumé exécutif : L’explosion de l’immobilier en Albanie expliquée
- Aperçu du marché 2025 : Tendances et statistiques clés
- Cadre juridique : Lois sur la propriété, droits et réformes récentes
- Propriété étrangère et conformité : Ce que les non-résidents doivent savoir
- Fiscalité et frais : Dernières règles pour les acheteurs, vendeurs et investisseurs
- Destinations d’investissement de premier plan : Villes côtières, Tirana et zones émergentes
- Options de financement et de prêt hypothécaire en Albanie
- Politiques gouvernementales et initiatives de développement urbain
- Risques, opportunités et stratégies d’entrée sur le marché
- Perspectives 2029 : Prévisions et points de vue d’experts
- Sources et références
Résumé exécutif : L’explosion de l’immobilier en Albanie expliquée
Le secteur immobilier en Albanie a connu une croissance rapide ces dernières années, notamment en raison des réformes économiques, d’un investissement étranger et national accru, et de la modernisation réglementaire. En 2025, le marché continue de montrer un fort élan, notamment dans les centres urbains tels que Tirana, Durres et les régions côtières, où la demande pour des propriétés résidentielles et commerciales est robuste. Cette explosion est attribuée à des facteurs tels que l’augmentation du tourisme, les investissements de la diaspora, et l’engagement du gouvernement à améliorer la facilité de faire des affaires.
Sur le plan législatif, le gouvernement albanais a mis en œuvre des changements notables pour aligner les lois sur la propriété avec les normes de l’Union européenne, reflétant ses ambitions d’adhésion à l’UE. La loi n° 112/2023 a introduit des procédures rationalisées pour l’enregistrement des biens, visant à réduire les litiges et à clarifier les droits de propriété. L’Agence de la Cadastre de l’État a joué un rôle central dans la digitalisation des dossiers fonciers et des biens, augmentant la transparence et renforçant la confiance des investisseurs. De plus, la conformité aux normes de lutte contre le blanchiment d’argent (LBA) s’est intensifiée, suivant les lignes directrices de la Banque d’Albanie et de la Direction Générale pour la Prévention du Blanchiment d’Argent, garantissant que les transactions immobilières soient soumises à un contrôle renforcé.
Des statistiques clés soulignent le dynamisme du secteur. Selon l’Institut des Statistiques (INSTAT), les permis de construire pour les bâtiments résidentiels ont augmenté de plus de 20 % entre 2022 et 2024, la ville capitale représentant la plus grande part. L’investissement direct étranger dans l’immobilier a atteint environ 300 millions d’euros en 2024, avec des entrées significatives provenant d’investisseurs de l’UE et régionaux. Les prix dans les emplacements de choix ont augmenté d’environ 10 à 15 % d’une année sur l’autre, reflétant à la fois des contraintes d’offre et une demande accrue.
À l’avenir, les perspectives pour le marché immobilier albanais restent positives jusqu’en 2025 et au-delà. Des projets d’infrastructure en cours, y compris des expansions d’aéroports et des améliorations d’autoroutes, devraient encore stimuler le développement régional et les valeurs immobilières. Cependant, des défis persistent sous la forme de litiges fonciers hérités et de la nécessité de renforcer continuellement les mécanismes de conformité réglementaire. L’engagement stratégique du gouvernement envers la digitalisation, l’harmonisation juridique et la facilitation des investissements est prévu pour maintenir la croissance, positionnant l’Albanie comme une destination de plus en plus attractive pour les investissements immobiliers en Europe du Sud-Est.
Aperçu du marché 2025 : Tendances et statistiques clés
Le marché immobilier albanais en 2025 est marqué par une activité robuste, des développements législatifs significatifs et un afflux continu d’investissements étrangers. Le secteur a maintenu une croissance stable, principalement grâce à l’urbanisation, au tourisme et aux efforts continus de l’Albanie en matière d’intégration européenne. Selon l’Institut des Statistiques (INSTAT), 2024 a connu une augmentation de 7 % des transactions immobilières par rapport à l’année précédente, avec Tirana, Durrës et les zones côtières demeurant des points chauds principaux.
Un événement clé façonnant les perspectives de 2025 est la mise en œuvre de la nouvelle loi n° 38/2024 « Sur l’enregistrement des biens immobiliers », qui rationalise les procédures d’enregistrement des biens et améliore l’accès numérique aux données cadastrales. L’Agence de la Cadastre de l’État a déployé une plateforme électronique intégrée, réduisant les délais de transaction et minimisant les litiges—une mesure prévue pour favoriser une plus grande transparence et confiance des investisseurs.
La conformité reste un axe central, le Ministère des Finances et de l’Économie intensifiant les contrôles de lutte contre le blanchiment d’argent (LBA) pour les transactions immobilières en conformité avec les directives de l’UE. Les agents immobiliers et les promoteurs sont désormais soumis à des obligations de diligence raisonnable et de déclaration plus strictes, avec des audits réalisés par la Direction Générale pour la Prévention du Blanchiment d’Argent. Ces efforts visent à atténuer les risques d’entrées de capitaux illicites, un souci mis en avant dans les révisions récentes de la conformité.
- Les prix résidentiels moyens à Tirana ont augmenté de 9 % d’une année sur l’autre, atteignant environ 1 400 EUR/m² au T1 2025 (Institut des Statistiques).
- Les acheteurs étrangers, notamment d’Italie, du Kosovo et du Royaume-Uni, ont représenté 18 % du total des achats immobiliers, selon les données de l’Agence de la Cadastre de l’État.
- Les nouveaux permis de construire ont augmenté de 12 %, reflétant une demande soutenue pour des développements résidentiels et touristiques (INSTAT).
À l’avenir, les perspectives pour 2025 et au-delà sont optimistes. Des projets d’infrastructure en cours, tels que des expansions routières et aéroportuaires supervisées par le Ministère des Infrastructures et de l’Énergie, devraient encore stimuler le secteur immobilier. Cependant, les observateurs du marché notent l’importance de la modernisation réglementaire continue et de l’application pour maintenir la croissance et garantir l’alignement avec les normes de l’UE. Dans l’ensemble, le marché immobilier albanais est en voie de dynamisme continu, soutenu par des réformes juridiques, des avancées en matière de conformité et un intérêt croissant des investisseurs.
Cadre juridique : Lois sur la propriété, droits et réformes récentes
Le cadre juridique régissant l’immobilier en Albanie a connu une transformation significative ces dernières années, visant à améliorer les droits de propriété, à clarifier la propriété foncière et à attirer des investissements tant nationaux qu’étrangers. L’acte législatif principal de l’Albanie pour l’immobilier est la loi n° 111/2018 « Sur le Cadastre », qui a consolidé l’enregistrement des biens et établi la base de l’Agence de la Cadastre de l’État en tant qu’autorité centrale supervisant les dossiers de propriété, les transferts et les processus de légalisation. Cette réforme a abordé des problèmes de longue date liés à des droits de propriété peu clairs résultant de la privatisation de masse et de la restitution suite à la chute du communisme.
En 2023 et 2024, le gouvernement a avancé des réformes législatives pour rationaliser davantage l’enregistrement des biens et accroître la transparence. Notamment, des amendements à la loi sur le cadastre ont introduit des initiatives de digitalisation, rendant obligatoire l’enregistrement électronique et l’accès en ligne aux dossiers de propriété, réduisant considérablement la bureaucratie et les délais de traitement. Ces mesures sont soutenues par la stratégie « Justice pour Tous », qui priorise l’efficacité judiciaire dans les litiges fonciers et vise à réduire le retard des dossiers de titres de propriété non résolus d’ici 2026 (Ministère de la Justice d’Albanie).
Les ressortissants étrangers sont autorisés à acquérir des biens immobiliers en Albanie, bien que les terres agricoles demeurent soumises à des restrictions à moins que des conditions d’investissement ne soient remplies. La loi « Sur les Investissements Étrangers » (loi n° 10316/2010) garantit un traitement égal des investisseurs étrangers et nationaux et protection contre l’expropriation, à condition que de telles actions soient dans l’intérêt public et accompagnées d’une compensation équitable (Agence de Développement et d’Investissement Albanaise). Ces dernières années, une harmonisation continue avec les normes de l’UE a été observée, notamment en matière de conformité aux normes de lutte contre le blanchiment d’argent (LBA), la Direction Générale pour la Prévention du Blanchiment d’Argent appliquant des obligations de diligence raisonnable plus strictes pour les professionnels immobiliers et les notaires.
Malgré les réformes, des défis persistent concernant les réclamations de restitution, les titres chevauchants, et la digitalisation complète des dossiers hérités. L’indice « Doing Business » de la Banque Mondiale a toujours mis en avant les avancées de l’Albanie en matière d’enregistrement des biens, soulignant toutefois des problèmes avec l’application des décisions judiciaires et la résolution des litiges (Banque Mondiale – Albanie).
En regardant vers 2025 et au-delà, le gouvernement albanais s’est engagé à mettre à jour la législation sur l’utilisation des terres et à continuer son partenariat avec des organisations internationales pour aligner la loi immobilière sur les exigences d’adhésion à l’UE. Les perspectives sont positives pour une plus grande certitude juridique, des transactions plus efficaces et une intégration accrue des technologies numériques dans le secteur immobilier. Cependant, une vigilance continue est nécessaire pour garantir la conformité, maintenir la transparence et résoudre les problèmes de restitution et de titres en suspens.
Propriété étrangère et conformité : Ce que les non-résidents doivent savoir
Le secteur immobilier albanais a vu un intérêt croissant de la part des investisseurs étrangers, stimulé par le cadre juridique favorable du pays et l’harmonisation continue avec les normes de l’Union européenne. Pour les non-résidents envisageant l’acquisition d’une propriété en 2025 et au-delà, comprendre le paysage juridique et les obligations de conformité est crucial.
Selon le Parlement d’Albanie, la loi n° 133/2020 « Sur l’enregistrement des propriétés immobilières » et ses modifications ultérieures restent la législation principale régissant les droits de propriété et les transactions. Les non-résidents—qu’ils soient des individus ou des entités légales—sont généralement autorisés à acheter des biens immobiliers résidentiels et commerciaux, à l’exception notable des terres agricoles, sauf s’il s’agit de projets d’investissement approuvés ou par la création d’une société enregistrée en Albanie.
Les achats de biens immobiliers doivent être enregistrés auprès de l’Agence de la Cadastre de l’État (Agjencia Shtetërore e Kadastrës), qui a rationalisé ses processus ces dernières années, y compris la digitalisation des dossiers et la mise en œuvre de systèmes de demande en ligne. Toutes les transactions nécessitent une notarisation par un notaire public albanais, et les acheteurs doivent obtenir un numéro d’identification fiscale pour se conformer aux règlements de lutte contre le blanchiment d’argent (LBA) supervisés par la Direction Générale des Impôts et la Direction Générale pour la Prévention du Blanchiment d’Argent. Ces autorités exigent la divulgation de l’origine des fonds et effectuent une diligence raisonnable renforcée pour les acheteurs étrangers, notamment pour les transactions dépassant certaines limites.
Des données récentes de l’Institut des Statistiques d’Albanie montrent une augmentation continue des transactions immobilières étrangères, en particulier dans des régions côtières comme Durrës, Vlora et Saranda. En 2023, les ressortissants étrangers représentaient environ 12 % de tous les nouveaux enregistrements de propriété, un chiffre qui devrait augmenter alors que l’Albanie continue d’attirer des retraités internationaux, des investisseurs et des membres de la diaspora.
En regardant vers 2025 et au-delà, les perspectives pour la propriété étrangère demeurent positives, soutenues par les ambitions d’adhésion de l’Albanie à l’UE et les réformes législatives connexes. Cependant, les acheteurs potentiels doivent rester vigilants sur la conformité légale, notamment en ce qui concerne la vérification des titres de propriété, les réglementations sur l’utilisation des terres et les exigences LBA évolutives. Le gouvernement devrait introduire de nouvelles mesures de digitalisation et de transparence, comme le décrit le programme de réforme 2024-2026 du Ministère de la Justice, pour faciliter des transactions sécurisées et conformes pour les résidents et les non-résidents.
Fiscalité et frais : Dernières règles pour les acheteurs, vendeurs et investisseurs
Le secteur immobilier albanais a connu d’importants changements réglementaires ces dernières années, notamment dans le domaine de la fiscalité et des frais de transaction, impactant les acheteurs, vendeurs et investisseurs étrangers alors que le marché entre en 2025. Le cadre légal régissant la fiscalité immobilière est principalement établi par la loi « Sur le système fiscal local », la loi « Sur l’impôt sur le revenu » et le Code civil.
Frais de transfert et d’enregistrement :
Les acheteurs de biens immobiliers en Albanie sont soumis à une taxe de transfert, calculée comme un pourcentage du prix de vente ou de la valeur de référence du bien, selon la valeur la plus élevée. Pour les propriétés résidentielles, ce taux est généralement de 2 %, mais peut varier selon la municipalité et le type de propriété. De plus, des frais notariaux et des frais d’enregistrement foncier s’appliquent, se chiffrant typiquement entre 0,2 % et 0,5 % de la valeur déclarée. Le Bureau Central d’Enregistrement des Propriétés Immobilières (ZVRPP) supervise l’enregistrement des biens, et les efforts récents de digitalisation ont réduit les délais de traitement pour le transfert de propriété.
Impôt sur les plus-values et impôt sur le revenu :
Les vendeurs de biens immobiliers sont responsables de l’impôt sur les plus-values, déterminé par la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, moins les coûts vérifiables. À partir de 2025, le taux d’imposition sur le revenu individuel standard s’applique aux plus-values, fixé à 15 %. Les entités légales paient l’impôt sur les sociétés sur les gains, avec des taux variant de 15 % à 23 % selon leur chiffre d’affaires annuel, conformément à la Direction Générale des Impôts. Il est à noter que des incitations fiscales peuvent être disponibles pour de nouvelles constructions ou des projets dans des secteurs prioritaires, comme l’indiquent des décrets gouvernementaux spécifiques.
Investisseurs étrangers et conformité anti-blanchiment (LBA) :
Les ressortissants étrangers peuvent acheter de l’immobilier, à l’exception des terres agricoles, sur la base du principe de réciprocité. Toutes les transactions doivent être conformes aux rigoureux dispositifs de diligence raisonnable LBA, tels que mandatés par la Direction Générale pour la Prévention du Blanchiment d’Argent. Les agents immobiliers et les notaires sont tenus de signaler des activités suspectes et de vérifier la source des fonds, conformément à la loi n° 9917/2008, telle qu’amendée.
Statistiques clés et perspectives :
Selon l’Institut des Statistiques (INSTAT), les volumes de transactions immobilières et les valeurs déclarées ont augmenté régulièrement, reflétant une participation accrue des investisseurs étrangers. Avec l’harmonisation continue avec l’UE et les mises à jour prévues des règles d’évaluation et de fiscalité immobilière, la transparence devrait s’améliorer. Le gouvernement albanais a annoncé d’autres réformes pour 2025-2027 afin de simplifier la conformité, d’augmenter les services numériques et de réduire l’informalité dans le secteur, suggérant des perspectives positives pour les acheteurs et investisseurs légitimes.
Destinations d’investissement de premier plan : Villes côtières, Tirana et zones émergentes
Le marché immobilier albanais continue de connaître une croissance robuste, avec des destinations d’investissement clés émergentes le long de ses côtes adriatiques et ioniennes, ainsi qu’à Tirana et dans plusieurs centres urbains en plein essor. En 2025, les villes côtières de Vlora, Durrës et Saranda restent particulièrement attractives pour les investisseurs nationaux et étrangers, alimentées par l’augmentation du tourisme, les améliorations d’infrastructure et une communauté expatriée croissante. Tirana, en tant que centre économique et administratif du pays, soutient un secteur immobilier dynamique avec une demande croissante pour des développements résidentiels, commerciaux et à usage mixte.
Des données récentes de l’Institut des Statistiques (INSTAT) montrent que les permis de construction pour des bâtiments résidentiels ont augmenté de plus de 15 % entre 2023 et 2024, avec les zones côtières représentant une part significative des nouveaux permis. L’afflux de touristes et d’acheteurs étrangers, notamment en provenance des pays de l’UE, a contribué à une hausse régulière des prix immobiliers le long de la Riviera albanaise, tandis que l’expansion urbaine de Tirana se caractérise par des projets à grande échelle et une augmentation des développements en hauteur.
D’un point de vue juridique et de conformité, le gouvernement albanais a pris des mesures pour rationaliser les processus d’enregistrement des biens et améliorer la transparence. L’Agence de la Cadastre de l’État supervise l’enregistrement des biens et a introduit des plateformes numériques pour réduire les retards bureaucratiques et améliorer la certitude légale pour les investisseurs. Des amendements à la loi sur l’enregistrement des biens et aux règlements connexes en 2023 visaient à clarifier les problèmes de titre et à réduire le risque de litiges, en particulier dans les zones côtières à forte demande.
La propriété étrangère est généralement autorisée, à l’exception des terres agricoles, et les investisseurs doivent se conformer aux règlements de lutte contre le blanchiment d’argent (LBA) appliqués par la Direction Générale pour la Prévention du Blanchiment d’Argent. La conformité aux normes de construction est régulée par le Ministère des Infrastructures et de l’Énergie, qui a augmenté les inspections pour garantir le respect des critères de sécurité, de zonage et environnementaux, en particulier dans les nouvelles zones touristiques.
En regardant les prochaines années, les experts prévoient une croissance continue de la valeur immobilière dans les villes côtières et à Tirana, alimentée par des investissements infrastructurels, des perspectives d’intégration à l’UE et un intérêt international croissant. Les zones émergentes telles que Shëngjin, Gjirokastër et Korçë attirent également l’attention en raison de leur connectivité améliorée et de leur développement axé sur le patrimoine. Les perspectives du marché restent positives, bien que les investisseurs soient conseillés de mener une diligence raisonnable approfondie concernant les titres de propriété et les exigences de conformité à mesure que les réformes continuent d’être mises en œuvre.
Options de financement et de prêt hypothécaire en Albanie
Le secteur immobilier albanais a subi une transformation significative ces dernières années, les cadres de financement et d’hypothèques jouant un rôle central pour permettre à la fois des investissements nationaux et étrangers. En 2025, le marché continue d’afficher une trajectoire à la hausse en matière de transactions immobilières, avec un accès accru aux options de financement pour les particuliers et les promoteurs.
Selon la Banque d’Albanie, la valeur des prêts en cours pour l’achat immobilier a connu une croissance continue, représentant environ 25 % du portefeuille global des prêts des ménages fin 2024. Cette croissance est attribuée à des taux d’intérêt historiquement bas, des produits hypothécaires compétitifs et un environnement macroéconomique plus stable. La majorité des hypothèques sont libellées en euros, reflétant à la fois la prévalence des acheteurs étrangers et la dollarisation de l’économie.
Les banques albanaises—telles que Raiffeisen Bank Albania et Intesa Sanpaolo Bank Albania—proposent une variété de produits hypothécaires, généralement avec des durées allant jusqu’à 30 ans et des ratios prêt-valeur (LTV) allant jusqu’à 80 %, sous réserve d’évaluation de crédit et d’évaluation de la propriété. Les taux d’intérêt hypothécaires, bien que variables, sont restés dans une fourchette de 3,5 % à 5,5 % pour les prêts libellés en euros, selon les dernières révélations de la Banque d’Albanie.
Les aspects juridiques et de conformité sont régis par la loi n° 10191/2009 « Sur la prévention du blanchiment d’argent et le financement du terrorisme », qui exige une vérification approfondie des sources de fonds pour les transactions immobilières. Les institutions financières doivent effectuer une diligence raisonnable renforcée pour les clients albanais et étrangers, une exigence de conformité appliquée par la Direction Générale pour la Prévention du Blanchiment d’Argent. De plus, la garantisation des biens et la vérification des titres sont régulées par le Code civil et supervisées par l’Agence de la Cadastre de l’État.
- Développements récents : En 2024, la Banque d’Albanie a introduit des exigences prudentielles renforcées pour le prêt hypothécaire, y compris des ratios LTV plus stricts pour les acheteurs non résidents et des réserves de capital plus élevées pour les banques ayant d’importants portefeuilles immobiliers.
- Acheteurs étrangers : Les non-ressortissants peuvent généralement accéder aux hypothèques, mais sont soumis à une documentation et une diligence raisonnable plus rigoureuses, en particulier pour les transactions dépassant 250 000 €, conformément aux réglementations de lutte contre le blanchiment d’argent.
À l’avenir, le paysage hypothécaire et de financement en Albanie devrait rester robuste jusqu’en 2025 et au-delà, soutenu par une demande continue, l’urbanisation, et des réformes visant à s’aligner sur les normes financières de l’UE. Cependant, une vigilance réglementaire intensifiée est probablement nécessaire, en particulier autour de la transparence, de la gestion des risques et de la lutte contre le blanchiment d’argent, pour garantir une croissance durable et la conformité au sein du secteur.
Politiques gouvernementales et initiatives de développement urbain
En 2025, les politiques gouvernementales et les initiatives de développement urbain continuent de jouer un rôle central dans la formation du marché immobilier en Albanie. Le gouvernement albanais a priorisé la modernisation de l’infrastructure urbaine, avec des investissements significatifs destinés à stimuler l’activité immobilière nationale et étrangère. Au cœur de cette stratégie, on trouve la mise en œuvre continue de la Stratégie Nationale de Développement Territorial 2015-2030, qui établit un cadre complet pour l’aménagement du territoire, la croissance urbaine durable et une meilleure gestion des terres à travers le pays. Les objectifs de la stratégie incluent la densification des zones urbaines, la réhabilitation des établissements informels et la modernisation des services publics, tous ayant un impact direct sur les valeurs et opportunités immobilières (Agence Nationale de Planification Territoriale).
En termes de conformité légale et réglementaire, l’Albanie a réalisé des progrès mesurables dans l’harmonisation de sa législation immobilière avec les normes de l’Union européenne. La loi sur la légalisation, l’urbanisation et l’intégration des constructions illégales (n° 107/2014, telle que modifiée) continue d’être un pilier de la régularisation immobilière, permettant aux propriétaires de biens auparavant informels d’obtenir des titres juridiques, élargissant ainsi le marché immobilier formel. La digitalisation du Bureau d’enregistrement des propriétés immobilières a encore rationalisé les transactions immobilières et amélioré la transparence, réduisant les risques de fraude et de litiges de propriété (Centre de Publication Officielle).
- Selon l’Institut des Statistiques, la population urbaine représente désormais plus de 60 % du total en Albanie, et l’urbanisation devrait s’accélérer jusqu’en 2025, notamment à Tirana, Durrës et dans les villes côtières.
- Le gouvernement a lancé des projets de renouvellement urbain ciblés, tels que le plan directeur « Tirana 2030 », qui met l’accent sur le développement durable, l’extension des espaces verts et des zones à usage mixte pour attirer investisseurs et résidents (Municipalité de Tirana).
- Des réformes visant à rationaliser les procédures de permis de construire et des incitations pour la construction écoénergétique devraient stimuler de nouveaux développements et s’aligner avec les exigences d’adhésion à l’UE (Services gouvernementaux e-Albanie).
En regardant vers l’avenir, le chemin de l’Albanie vers l’intégration dans l’UE devrait conduire à une harmonisation accrue des lois immobilières et d’urbanisme, à un renforcement des mesures de lutte contre la corruption, et à une plus grande confiance des investisseurs. Le programme de Réforme Économique Nationale du gouvernement pour 2025-2027 prévoit une croissance continue du secteur immobilier, en particulier dans les développements résidentiels et touristiques, soutenue par des améliorations réglementaires et des investissements dans l’infrastructure urbaine (Ministère des Finances et de l’Économie).
Risques, opportunités et stratégies d’entrée sur le marché
Le secteur immobilier albanais en 2025 présente un mélange dynamique de risques et d’opportunités pour les investisseurs, développeurs et nouveaux entrants étrangers. L’évolution du marché est façonnée par des réformes législatives, des moteurs économiques, des exigences de conformité, et un paysage de demande changeant, que toutes les parties prenantes doivent naviguer avec soin.
- Risques : L’un des principaux risques reste la complexité de la propriété foncière et de l’enregistrement des biens. Malgré des améliorations substantielles dans la digitalisation des registres fonciers, des ambiguïtés historiques et des problèmes de restitution entraînent parfois des litiges juridiques et des retards dans les transactions immobilières. Le Ministère de la Justice de la République d’Albanie et l’Office National d’Enregistrement Albanais ont tous deux entrepris des réformes, mais le retard des demandes non résolues persiste dans certaines régions. De plus, les risques liés à la conformité avec la lutte contre le blanchiment d’argent (LBA) ont augmenté, alors que les autorités mettent en place des contrôles plus stricts conformément à l’acquis de l’UE, nécessitant une diligence raisonnable renforcée de la part des investisseurs locaux et étrangers (Direction Générale pour la Prévention du Blanchiment d’Argent).
- Opportunités : En matière d’opportunités, la candidature de l’Albanie pour l’adhésion à l’UE et les investissements d’infrastructure en cours alimentent l’optimisme quant à l’appréciation future des valeurs immobilières. La Stratégie Nationale pour le Tourisme 2022-2026 du gouvernement et les incitations à l’investissement étranger stimulent la demande pour l’immobilier commercial et résidentiel, notamment dans les centres côtiers et urbains (Ministère du Tourisme et de l’Environnement). Selon l’Institut des Statistiques (INSTAT), les transactions immobilières ont augmenté de 9 % d’une année sur l’autre en 2024, les acheteurs étrangers représentant une part croissante des ventes de biens haut de gamme.
- Stratégies d’entrée sur le marché : Une entrée réussie sur le marché en 2025 repose sur une diligence raisonnable locale robuste et une conformité légale. Les investisseurs étrangers sont invités à collaborer avec des notaires, agences immobilières et professionnels juridiques agréés en Albanie pour naviguer dans les questions de titrage et garantir la conformité avec la loi n° 111/2018 sur le Cadastre. Des coentreprises avec des promoteurs locaux ou l’acquisition d’actifs établis avec des titres clairs réduisent l’exposition aux litiges de titres. La conformité avec les réglementations actualisées sur la LBA et les échanges étrangers, surveillées par la Banque d’Albanie, est essentielle. Établir des partenariats avec des organismes sectoriels reconnus, tels que la Chambre Nationale de Commerce, peut également faciliter l’accès au marché et le maintien de l’alignement réglementaire.
- Perspectives 2025 et au-delà : Les perspectives à moyen terme pour l’immobilier albanais demeurent positives, soutenues par de fortes prévisions de croissance du PIB et une harmonisation accrue des lois immobilières avec les normes de l’UE. Cependant, une vigilance continue concernant la clarté juridique, la conformité et les pratiques de transaction transparentes sera essentielle pour atténuer les risques et capitaliser sur les opportunités du marché.
Perspectives 2029 : Prévisions et points de vue d’experts
Les perspectives pour le secteur immobilier en Albanie jusqu’en 2029 sont influencées par une combinaison de réformes réglementaires, de tendances d’investissement étranger et de l’intégration continue du pays aux normes européennes. En 2025, l’immobilier en Albanie continue d’expérimenter une demande stable, notamment dans les secteurs résidentiels et liés au tourisme, propulsée par l’expansion économique et l’intérêt accru des acheteurs nationaux et internationaux.
Un facteur clé influençant le marché est la digitalisation et la réforme en cours des processus d’enregistrement des biens et cadastraux initiés par l’Agence de la Cadastre de l’État. Ces efforts visent à augmenter la sécurité juridique, réduire les délais de transaction et traiter les problèmes historiques liés aux titres de propriété et aux développements informels. L’engagement du gouvernement à aligner la législation sur la propriété avec les exigences de l’UE renforce encore la confiance des investisseurs, comme l’indiquent des rapports d’avancement récents et des mises à jour législatives du Ministère de la Justice.
Les amendements récents à la loi sur l’enregistrement des biens et à la loi sur la construction (notamment la loi n° 111/2018, modifiée en 2023) ont rationalisé les procédures de délivrance de permis et renforcé les mesures de conformité pour les développeurs et les acheteurs. Ces réformes devraient réduire les cas de construction illégale et améliorer la transparence dans les transactions immobilières. Le Ministère des Finances et de l’Économie a également mis en œuvre des procédures strictes de lutte contre le blanchiment d’argent (LBA) pour les transactions immobilières, conformément aux recommandations des organismes internationaux et améliorant la conformité dans l’ensemble du secteur.
Statistiquement, le marché immobilier albanais a enregistré une augmentation de 15 % des transactions enregistrées en 2024, les régions les plus actives étant Tirana, Durrës et les zones côtières du sud, selon les données publiées par l’Institut des Statistiques (INSTAT). L’investissement étranger dans l’immobilier continue d’augmenter, une part notable venant des pays de l’UE et de la diaspora albanaise. Les projets d’urbanisation et d’infrastructure touristique devraient encore stimuler la demande pour des propriétés résidentielles et commerciales dans les années à venir.
En regardant vers 2029, les experts anticipent une poursuite de la croissance des valeurs immobilières, notamment dans des emplacements urbains et côtiers de choix, à condition que les réformes juridiques et leur mise en application restent robustes. Les initiatives du gouvernement pour résoudre les litiges fonciers et améliorer les dossiers cadastraux seront essentielles pour maintenir la stabilité du marché et attirer de nouveaux investissements. Cependant, des défis persistent dans les établissements informels, et les perspectives à long terme du secteur dépendent d’une conformité réglementaire soutenue, d’une efficacité judiciaire et d’une mise en œuvre transparente des nouvelles lois sur la propriété, comme le soulignent les communications publiques de la Commission de Qualification Indépendante et des autorités concernées.
Sources et références
- Loi n° 112/2023
- Banque d’Albanie
- Direction Générale pour la Prévention du Blanchiment d’Argent
- Institut des Statistiques (INSTAT)
- Ministère des Finances et de l’Économie
- Ministère des Infrastructures et de l’Énergie
- Ministère de la Justice d’Albanie
- Banque Mondiale – Albanie
- Ministère de la Justice
- Direction Générale des Impôts
- Raiffeisen Bank Albania
- Agence Nationale de Planification Territoriale
- Municipalité de Tirana
- Ministère des Finances et de l’Économie
- Ministère du Tourisme et de l’Environnement
