Finska komercijalna nekretnina: Šokantni trendovi 2025. i budući pobjednici otkriveni

Popis sadržaja

• Izvršna sažetak: Ključni nalazi za 2025.–2030.
• Pregled tržišta: Trenutno stanje finske komercijalne nekretnine
• Investicijski trendovi: Najatraktivniji sektori i regionalna žarišta
• Ključne statistike: Praznine, prinosi i transakcijski volumen (analiza 2025)
• Pravni i porezni okvir: Ažuriranja finskih vlasti
• Usuglašenost i ESG: Nove regulative i izvještavanje finskih institucija
• Glavni igrači: Vodeći investitori, investitori i trgovački profili
• Tehnologija i inovacija: Digitalizacija i PropTech u Finskoj
• Rizici: Ekonomskih, političkih i ekoloških razmatranja
• Budući izgledi: Projekcije, pokretači rasta i izazovi do 2030.
• Izvori i reference

Izvršna sažetak: Ključni nalazi za 2025.–2030.

Finski sektor komercijalnih nekretnina (CRE) ulazi u 2025. s opreznim optimizmom, oblikovanim evolucijom ekonomskih trendova, regulativnim promjenama i promjenjivim osjećajem investitora. Tržište je pokazalo otpornost usred globalnih ekonomskih prepreka, ali se i dalje suočava s izazovima od viših kamatnih stopa, strožih zahtjeva za usklađenošću s ESG-om i suzdržanim transakcijskim okruženjem.

• Aktivnost na tržištu i investicije: Transakcijski volumen u 2024. ostao je ispod prosjeka desetljeća, budući da su rastući troškovi financiranja i inflacijski pritisci utjecali na apetiti investitora. Međutim, stabilno političko okruženje Finske i transparentan pravni okvir nastavljaju ga učiniti privlačnim za osnovne investitore, posebno u urede, logistiku i višekratne namjene. Projekcije za 2025.–2030. sugeriraju postupni oporavak, predvođen logističkim i primarnim uredskim segmentima, dok se ekonomski rast stabilizira i prekogranična ulaganja nastavljaju (Statistika Finska).
• Regulatorni razvoj: Finski Zakon o komercijalnim najmovima (Laki liikehuoneiston vuokrauksesta 482/1995) nastavlja osiguravati robustan pravni okvir, balansirajući prava najmodavaca i zakupaca. Nedavni zakonodavni fokus usmjeren je na energetsku učinkovitost i održivost, usklađujući se s Europskim zelenim planom i domaćim klimatskim ciljevima. Komercijalne nekretnine sve više moraju ispunjavati zahtjeve za energetsku učinkovitost i podložne su strožim obvezama izvještavanja o okolišu (Ministarstvo okoliša).
• Usuglašenost i ESG trendovi: Finska finansijska nadzorna agencija (FIN-FSA) naglašava poboljšane standarde disklociranja i upravljanja rizicima za fondove nekretnina i institucionalne investitore, posebno in odnosu na ekološke, društvene i upravljačke (ESG) rizike. EU Uredba o održivom financiranju i Uredba o taksonomiji sada su sastavni dio praksi usklađenosti u finskim CRE transakcijama i upravljanju imovinom (Finansijska nadzorna agencija).
• Ključne statistike: Do 2024., ukupna vrijednost finskih CRE nekretnina premašila je 70 milijardi eura. Stope praznine na tržištu uređenja u Helsinkiju kretale su se oko 9%, dok su imovine u logistici doživjele jaku potražnju, s stopama praznine ispod 4%. Rast najma bio je umjeren u većini segmenata, odražavajući pažljiv zahtjev zakupaca i konkurentnu opskrbnu liniju (Statistika Finska).
• Izgledi za 2025.–2030: Izgledi za finski CRE su umjereno pozitivni. Očekuje se oporavak u transakcijskim volumenima kako se uvjeti financiranja olakšavaju i međunarodni kapital se vraća. Usklađenost s ESG-om i digitalizacija bit će ključni pokretači, dok će urbanizacija i investicije u infrastrukturu—posebno u metropolitanskom području Helsinkija—vjerojatno podržati dugotrajnu potražnju za modernim, održivim imanjima (Ministarstvo ekonomskih poslova i zapošljavanja).

Pregled tržišta: Trenutno stanje finske komercijalne nekretnine

Finsko tržište komercijalnih nekretnina 2025. karakterizira otpornost usred šire ekonomske nesigurnosti, uz značajne promjene u osjećaju investitora, zakonodavnim prilagodbama i sektorima specifičnim performansama. Unatoč globalnim ekonomskim protivvjetrovima, stabilno političko okruženje Finske i transparentni pravni okviri i dalje privlače domaće i međunarodne investitore.

Na početku 2025., urede i logističke nekretnine ostaju najaktivnije trgovane segmenti. Kontinuirana prilagodba hibridnim modelima rada smanjila je potražnju za tradicionalnim uredskim prostorima, posebno u središtu poslovnog okruženja Helsinkija. Međutim, visokokvalitetne, energetski učinkovit uredske zgrade i dalje privlače interes zakupaca i investitora, odražavajući fokus Finske na održivosti u razvoju nekretnina (Ministarstvo okoliša).

Logističke i industrijske nekretnine doživjele su robusnu potražnju, potaknute rastom e-trgovine i potrebom za modernim skladištima blizu urbanih centara. Stope praznine u primarnim logističkim čvorištima ostaju niske, a prinosi od najma su stabilni. Trgovački objekti, s druge strane, suočavaju se s kontinuiranim problemima zbog promjena u potrošačkim navikama i digitalizacije, s trgovačkim centrima fokusiranim na koncepte višekratne namjene kako bi zadržali relevantnost.

Finsko tržište transakcija nekretninama zabilježilo je ukupni investicijski volumen od približno 6,5 milijardi eura u 2024., što je blago ispod dugoročnog prosjeka, odražavajući oprezno ponašanje investitora usred rasta kamatnih stopa i inflacijskih pritisaka (Statistika Finska). Strana ulaganja činila su gotovo 40% ukupne aktivnosti, naglašavajući kontinuiranu privlačnost Finske kao sigurne i transparentne tržišne opcije unutar eurozone.

Na pravnom frontu, finski sektor komercijalnih nekretnina posluje pod dobro uspostavljenim regulatornim režimom. Zakon o korištenju zemljišta i Zakon o komercijalnim najmovima pružaju pravnu osnovu za transakcije nekretninama i ugovore o najmu. Izmjene u posljednjih nekoliko godina naglasile su energetsku učinkovitost, pristupačnost i digitalizaciju nekretninskih evidencija (Nacionalni katastar Finske).

U pogledu usklađenosti, standardi okoliša i energetske učinkovitosti postaju sve središniji. Nacionalne i EU obveze Finske prema ugljičnoj neutralnosti dovele su do strožih zahtjeva za nove projekte i velike renovacije, s vlastima koje pojačavaju nadzor energetskih certifikata i održivih građevinskih praksi (Finska energija).

Gledajući naprijed, izgledi za finske komercijalne nekretnine su oprezno optimistični. Dok se projektira da će ekonomski rast ostati umjeren do 2026., tržište se očekuje da će imati koristi od daljnje urbanizacije, ulaganja u infrastrukturu i prelaska na standarde zelene gradnje. Transparentnost sektora, regulatorna stabilnost i fokus na održivost postavljaju ga povoljno u usporedbi s mnogim europskim kolegama.

Investicijski trendovi: Najatraktivniji sektori i regionalna žarišta

Finsko tržište komercijalnih nekretnina (CRE) 2025. karakterizira selektivni interes investitora, sektorijalna rebalansiranje i oprezni izgledi oblikovani globalnom ekonomskom nesigurnošću i domaćim regulatornim evolucijama. Unatoč protivvjetrovima, određeni sektori i regije pojavljuju se kao jasni favoriti za ulaganje, potkrijepljeni snažnim osnovama i evolucijom potražnje.

Sektorski trendovi

• Logistika i industrija: Sektor logistike i lake industrije i dalje privlači najveći dio investicijskog kapitala. Rastuća e-trgovina, optimizacija opskrbnog lanca i uloga Finske kao ulaza između EU i Rusije (unatoč nedavnim geopolitičkim napetostima) održavaju potražnju za modernim logističkim objektima, posebno u metropolitanskom području Helsinkija i ključnim regionalnim čvorištima poput Tamperea i Turku. Stope praznine u primarnim logističkim nekretninama ostaju niske, a rast najma premašuje druge sektore prema podacima iz Kauppalehti i Kestävä Vastuullinen Välittäjä.
• Uredi: Sektor ureda je složeniji. Veliki gradovi kao što su Helsinki, Espoo i Tampere i dalje bilježe potražnju za primarnim, energetski učinkovitim uredskim objektima, posebno onima koji ispunjavaju najnovije standarde održivosti. Međutim, sekundarni uredi suočavaju se s višim stopama praznine i pritiscima za nadogradnju radi zadovoljstva novim očekivanjima zakupaca u vezi s hibridnim radom i ESG (Ekološkim, Društvenim i Upravljačkim) usklađivanjem. Zakon o energetskoj učinkovitosti i zahtjevi EU taksonomije guraju i investitore i korisnike prema zeleno certificiranim objektima.
• Maloprodaja: Maloprodajna ulaganja ostaju selektivna, s kvartovskim centrima i objektima vezanim uz trgovinu s prehrambenim artiklima koja se pokazuju otpornima, dok se veći trgovački centri suočavaju sa strukturnim izazovima. Investitori se fokusiraju na nekretnine s stabilnim, svakodnevnim maloprodajnim zakupcima i onima koji se mogu prilagoditi promjenjivim potrošačkim navikama.

Regionalna žarišta

• Metropolitansko područje Helsinkija: Nastavlja dominirati transakcijskim volumenima, posebno u logistici i primarnim uredima. Regija koristi infrastrukturne projekte i rast populacije, čineći je najlikvidnijim tržištem.
• Tampere i Turku: Oba grada doživljavaju povećani interes za ulaganje, posebno u logistici i višekratnim projektima, zbog njihove uloge kao regionalnih motora rasta i poboljšane povezanosti.
• Oulu: Sjeverni grad bilježi povećanje potražnje za industrijskim i podatkovnim centrima, u skladu s širim trendovima digitalizacije.

Izgledi i usklađenost

Gledajući unaprijed, očekuje se da će apetit investitora biti usmjeren na imovinu koja kombinira lokaciju, ESG usklađenost i prilagodljivost prema promjenjivim zahtjevima zakupaca. Regulatorni naglasak na energetskoj učinkovitosti i održivoj gradnji oblikovat će i izbor i procjenu imovine u narednim godinama. Zakon o komercijalnim najmovima i evoluirajuće ekološke obveze postavljene od strane Finskog ministarstva okoliša ostat će središnje za due diligence transakcija i kontinuirano upravljanje imovinom.

Ključne statistike: Praznine, prinosi i transakcijski volumen (analiza 2025)

Finsko tržište komercijalnih nekretnina u 2025. oblikuje se kroz kontinuirane ekonomske prilagodbe, evolucijske radne obrasce i globalne investicijske trendove. Stope praznine, prinosi i transakcijski volumeni su ključni indikatori koji odražavaju kako nedavne izazove tako i buduće izglede.

• Stope praznine: Stope praznine u uredima u središnjim poslovnim okruzima Helsinkija ostale su visoke početkom 2025., nakon višegodišnjeg uzlaznog trenda koji se intenzivirao tijekom pandemije i koji je i dalje prisutan zbog usvajanja hibridnog rada i kontinuirane opskrbe. Prema Statistika Finska, nacionalna stopa praznine u uredima na početku 2025. kretala se oko 14%, dok su primjerni okruzi Helsinkija premašili 15%. Praznine u maloprodajnim nekretninama stabilizovale su se na približno 10%, s regionalnim razlikama povezanim s promenama u stanovništvu i potražnjom potrošača.
• Prinosi: Okruženje prinosa značajno se promijenilo tijekom prošle godine. Primarni uredski prinosi u Helsinkiju su pali u rasponu od 4,8%–5,2% u prvom kvartalu 2025., što odražava kako veće troškove financiranja tako i oprez investitora. Nasuprot tome, imovine u logistici ostaju u potražnji; primarni logistički prinosi zabilježeni su na razini od 5,0%–5,5%, podržani rastom e-trgovine i otpornom potražnjom za distribucijskim centrima (Finansijska nadzorna agencija Finske). Prinosi od maloprodaje su pod pritiskom rasta, s primarnim trgovinskim prinosima koji se sada kreću oko 5,5%–6,0%, budući da investitori računaju na dugotrajne strukturne rizike u sektoru.
• Transakcijski volumeni: Investicijska aktivnost umjereno je porasla početkom 2025. nakon povučenog razdoblja 2023.–24. Središnja federacija finskih agencija za nekretnine izvještava da je volumen transakcija komercijalnih nekretnina u prvom kvartalu 2025. iznosio 1,2 milijarde eura, što je 12% godišnjeg povećanja, potaknuto uglavnom logistikom i ugovorima o stambenim portfeljima. Međutim, volumeni ostaju ispod prosjeka iz 2019.–2021., uz prekogranična ulaganja koja čine preko 45% ukupne aktivnosti—znak kontinuiranog interesa međunarodnih investitora unatoč makroekonomskim preprekama.

Gledajući naprijed, očekuje se da će stope praznine ostati visoke u sekundarnim imanjima, dok bi primarne nekretnine mogle postupno stabilizirati dok zakupci prioritetiziraju kvalitetu i održivost. Prinosi se očekuju da će ostati stabilni ili lagano oslabiti, ovisno o kretanjima kamatnih stopa ECB-a i širem ekonomskom oporavku. Transakcijski volumeni projektiraju se da će se postupno oporaviti tijekom 2025.–2027., pri čemu logistika i alternativne imovine (poput podatkovnih centara) vjerojatno privlače najviše pažnje investitora (Finansijska nadzorna agencija Finske).

Pravni i porezni okvir: Ažuriranja finskih vlasti

Pravni i porezni krajolik za komercijalne nekretnine u Finskoj nastavlja se razvijati 2025. godine, odražavajući domaće političke pomake i europske regulatorne razvojne promjene. Transakcije nekretninama u zemlji većinom su podložne finskom Zakonu o nekretninama i Zakonu o komercijalnim najmovima, oba postavljaju srž pravnog okvira za stjecanje, najam i upravljanje nekretninama.

Posljednjih godina došlo je do značajnih ažuriranja u vezi s usklađenošću protiv pranja novca (AML). Svi agenti za nekretnine i upravitelji imovine sada su obavezni pridržavati se strožih obveza zbog dužnog pregleda kupaca i izvještavanja prema revidiranom Zakonu o sprječavanju pranja novca, pod nadzorom Finske financijske nadzorne agencije (FIN-FSA). To uključuje obavezno izvještavanje o sumnjivim transakcijama i pojačano nadgledanje struktura vlasništva—osobito relevantno za međunarodne i korporativne investitore.

S porezne strane, transakcije komercijalnom imovinom podložne su 4% poreza na prijenos, uz određene iznimke za transakcije dionicama. U 2025. godini, Finska uprava za poreze ažurirala je svoje smjernice o porezima na nekretnine, pojašnjavajući principe i rokove vrednovanja za podnošenje. Porezne stope na nekretnine postavlja se godišnje od strane općina, obično se krećući od 0,93% do 2,00% za komercijalne nekretnine. Nadalje, PDV od 24% može se primijeniti na prihode od najma ako je najmoprimac registriran za PDV i ako se prostor koristi za oporezive poslovne operacije.

Usklađenost s okolišem se pooštrava, nakon provedbe izmjena Zakona o korištenju zemljišta i izgradnji 2023. koje zahtijevaju strože zahtjeve za energetsku učinkovitost i održivo izvještavanje za nove i renovirane nekretnine. Ovi zahtjevi, pod nadzorom Ministarstva okoliša, očekuje se da će utjecati na obime razvoja i odluke o investicijama 2025. i kasnije.

Gledajući naprijed, očekuje se daljnje usklađivanje s EU direktivama—posebno glede ESG (Ekološko, Društveno i Upravljačko) objavljivanja—kako Finska nastavlja usklađivati se s razvijenim europskim standardima. Sudionici na tržištu trebaju očekivati rigoroznija izvještavanja, posebno za velike investitore i prekogranične transakcije. Sveukupni izgledi su za povećanu potražnju za usklađenost, ali i poboljšanu transparentnost i povjerenje investitora u finskom sektoru komercijalnih nekretnina.

Usuglašenost i ESG: Nove regulative i izvještavanje finskih institucija

Finski sektor komercijalnih nekretnina 2025. navigira kroz brzo razvijajući krajolik usklađenosti i zahtjeva za ekološkim, društvenim i upravljačkim (ESG) faktorima. Ova transformacija je prvenstveno vođena EU-ovom agendom održivog financiranja, finskim nacionalnim zakonodavstvom i sve većim očekivanjima institucionalnih investitora.

Glavni prekretnica je provedba EU Uredbe o održivom financiranju (SFDR) i Uredbe o taksonomiji EU, koje zahtijevaju od upravitelja imovinom i operatorskih nekretnina da pruže transparentne informacije vezane uz održivost. Finske tvrtke za nekretnine sada moraju izvještavati o rizicima održivosti, postotku aktivnosti usklađenih s taksonomijom i svojim strategijama za ekološke ciljeve. Finska financijska nadzorna agencija (FIN-FSA) nadgleda primjenu ovih EU regulativa u Finskoj, osiguravajući robusnu usklađenost između investicijskih fondova nekretnina i trgovačkih društava.

Na domaćem planu, Ministarstvo okoliša imalo je ključnu ulogu u usklađivanju finskog Zakona o gradnji i pravilnika o korištenju zemljišta s ESG principima. Revidirani Zakon o korištenju zemljišta i zgradama, koji je stupio na snagu 2024. godine, uvodi strože zahtjeve za energetsku učinkovitost, procjene životnog ciklusa i otpornosti na klimatske promjene u novim i renoviranim komercijalnim imanjima. Ova legislativa također unapređuje digitalno odobravanje i nadgledanje, poboljšavajući transparentnost i odgovornost tijekom procesa razvoja nekretnina.

Zdravstvena i sigurnosna usklađenost ostaje ključna pitanja. Uprava za radnu sigurnost i zdravlje u Finskoj (Työsuojelu) provodi standarde sigurnosti na gradilištima komercijalnih nekretnina, sa pojačanim inspekcijama i obvezama izvještavanja o opasnim materijalima, kvaliteti zraka u zatvorenom i pristupačnosti.

Statistički podaci koje je prikupila Statistika Finska pokazuju da, zaključno s 2024., otprilike 62% uredskih zgrada i 54% maloprodajnih objekata u većim finskim gradovima koristi neku vrstu pametne tehnologije—od automatskih kontrola do digitalnih leasing platformi. Proliferacija energetski učinkovitih i “zelenih” PropTech rješenja vođena je strožim klimatskim ciljevima na razini EU i nacionalnom razini, kako su navedeni u putu održive gradnje Ministarstva ekonomskih poslova i zapošljavanja Finske.

Gledajući unaprijed u 2025. i dalje, očekuje se da će se finske institucije još više digitalizirati procese usklađenosti i proširiti ESG izvještavanje kako bi uključile socijalne i upravljačke čimbenike, a ne samo ekološke. Sektor komercijalnih nekretnina mora se stoga prilagoditi evoluirajućim nacionalnim i EU regulatornim okvirima, integrirajući ESG u svim fazama razvoja i upravljanja imovinom kako bi ostao konkurentan i usklađen.

Glavni igrači: Vodeći investitori, investitori i trgovački profili

Finski sektor komercijalnih nekretnina oblikuje dinamična mješavina domaćih i međunarodnih sudionika, uključujući developere, institucionalne investitore i velika ponavljača. Do 2025. godine, aktivnost je koncentrirana u metropolitanskom području Helsinkija, ali značajne imovine i projekti nalaze se i u regionalnim gradovima poput Tamperea i Turku. Tržište se karakterizira jakom prisutnošću mirovinskih fondova, društava za ulaganje u nekretnine (REIT) i multinacionalnih zakupaca.

• Sponda Oyj: Kao jedna od najvećih investicijskih kompanija u Finskoj, Sponda se fokusira na urede i maloprodajne nekretnine u regiji Helsinki i drugim centrima rasta. Tvrtka je poznata po svojim inicijativama održivog razvoja i aktivna je iu razvoju nekretnina i dugoročnim investicijskim strategijama (Sponda Oyj).
• Citycon Oyj: Specijalizirana za gradske trgovačke prostore, Citycon posjeduje i upravlja trgovačkim centrima diljem Finske, Švedske i drugih nordijskih zemalja. Finske imovine Citycona uključuju nekoliko značajnih trgovačkih centara, a tvrtka naglašava višekratni razvoj i ekološke certifikate (Citycon Oyj).
• YIT Corporation: Kao vodeći urbani developer i građevinska kompanija u Finskoj, YIT sudjeluje u velikim projektima u uredima, maloprodaji i logistici. Nedavni fokus YIT-a bio je na održivim urbanim kvartovima, često u obliku javno-privatnih partnerstava, a kompanija nastavlja isporučivati novu imovinu u Helsinkiju i većim regionalnim gradovima (YIT Corporation).
• Ilmarinen Mutual Pension Insurance Company: Kao veliki institucionalni investitor, Ilmarinen upravlja značajnim portfeljem nekretnina, uključujući urede, logistiku i maloprodajne objekte. Njihova ulaganja naglašavaju dugoročnu vrijednost i energetsku učinkovitost, s kontinuiranim projektima u primarnim poslovnim područjima (Ilmarinen Mutual Pension Insurance Company).
• Varma Mutual Pension Insurance Company: Još jedan vodeći mirovinski fond, Varma drži opsežne nekretninske aktive i sudjeluje u izravnim ulaganjima u nekretnine i zajedničkim pothvatima. Strategija društva fokusira se na održive i središnje smještene komercijalne nekretnine (Varma Mutual Pension Insurance Company).
• Kojamo plc: Dok je prvenstveno stambeni, Kojamo je najveća privatna nekretninska kompanija u Finskoj i sve više sudjeluje u projektima višekratne namjene koji integriraju komercijalne prostore, posebno u Helsinkiju i okolnim općinama (Kojamo plc).

Glavni međunarodni investitori—posebno njemački otvoreni investicijski fondovi i nordijski privatni kapital—ostali su aktivni, privučeni transparentnim pravnim okruženjem Finske i stabilnim prinosima. Ključni zakupci u segmentima ureda i logistike uključuju globalne tehnološke kompanije, financijske institucije i vladine agencije. Uz kontinuiranu urbanizaciju i zahtjeve za održivost, tržišni izgledi za 2025. i dalje anticipiraju daljnju konsolidaciju, s glavnim igračima koji se fokusiraju na energetsku učinkovitost i fleksibilne, višekratne nekretnine.

Tehnologija i inovacija: Digitalizacija i PropTech u Finskoj

Finski sektor komercijalnih nekretnina doživljava ubrzanu digitalnu transformaciju, vođenu usvajanjem PropTech-a i digitalnih rješenja koja poboljšavaju učinkovitost, transparentnost i održivost. Finska vlada i industrijska tijela aktivno podržavaju inicijative za poticanje digitalizacije, usklađujući se s širim nacionalnim strategijama za pametan urbani razvoj i zelenu tranziciju.

Ključni događaj koji oblikuje sektor bila je uvođenje sustava elektroničke transakcije nekretnina (Kiinteistövaihdannan palvelu, KVP) od strane Nacionalnog katastra Finske, koji omogućava end-to-end digitalno prenošenje i registraciju nekretnina. Otkako je pokrenut, sustav je značajno smanjio vrijeme transakcija i administrativna opterećenja za komercijalne transakcije nekretninama. Do 2025. godine, očekuje se da će više od 70% komercijalnih transakcija nekretninama biti obrađeno digitalno, podržavajući vladin cilj administracije zemljišta bez papira.

Digitalna usklađenost postala je središnja točka dok se rješenja za upravljanje imovinom i pametne zgrade proliferiraju. Zakon o informacijskom upravljanju u javnoj administraciji i Ured za zaštitu podataka provode stroge zahtjeve za zaštitu podataka i kibernetičku sigurnost, posebno kada su automatizacija zgrada i IoT uređaji integrirani. Komercijalni najmodavci i PropTech pružatelji moraju osigurati usklađenost s GDPR-om i nacionalnim zakonima o sigurnosti podataka, osobito dok podaci o stvarnoj okupaciji, energiji i okolišu postaju središnji za upravljanje imovinom.

Statistički podaci koje je prikupila Statistika Finska pokazuju da, zaključno s 2024., otprilike 62% uredskih zgrada i 54% maloprodajnih objekata u većim finskim gradovima koriste neku vrstu pametne tehnologije—od automatskih kontrola do digitalnih leasing platformi. Proliferacija energetski učinkovitih i “zelenih” PropTech rješenja vođena je strožim klimatskim ciljevima na razini EU i nacionalnoj razini, kako su navedeni u putu održive gradnje Ministarstva ekonomskih poslova i zapošljavanja Finske.

Gledajući naprijed u 2025. i dalje, očekuje se da će tehnologija digitalnih blizanaca, upravljanje objektima temeljenim na AI i blockchain-om omogućiti najam dodatno transformirati krajolik komercijalnih nekretnina. Vladini pilot projekti u Helsinkiju i Espoo testiraju integraciju digitalnih blizanaca za urbani plan i upravljanje komercijalnim imanjima, a rezultati će utjecati na strategije nacionalnog uvođenja. Očekuje se regulatorna evolucija, uz nadolazeće ažuriranja građevinskih kodova i zahtjeva digitalne infrastrukture za podršku interoperabilnosti i kibernetičkoj sigurnosti širom komercijalne imovine.

U sažetku, digitalizacija i usvajanje PropTech-a na finskom tržištu komercijalnih nekretnina trebali bi se duboko razviti, potkrijepljeni robusnim pravnim okvirima, aktivnim sudjelovanjem javnog sektora i jakom kulturom tehnoloških inovacija.

Rizici: Ekonomskih, političkih i ekoloških razmatranja

Finski sektor komercijalnih nekretnina 2025. suočava se s kompleksnim nizom rizika oblikovanih ekonomskim, političkim i ekološkim dinamikama. Razumijevanje tih razmatranja je ključno za investitore, operatore i regulatore koji su aktivni na tržištu nekretnina Finske.

• Ekonomskih rizika: Finsko tržište nekretnina visoko je osjetljivo na makroekonomske uvjete. Nakon razdoblja smirenog rasta i rasta kamatnih stopa u eurozoni, vrijednosti komercijalnih nekretnina suočavaju se s silama koje djeluju prema dolje. Banka Finske očekuje umjereni GDP rast u 2025., ali upozorava na kontinuiranu nesigurnost vezanu uz globalnu trgovinu i inflacijske trendove (Banka Finske). Viši troškovi financiranja i strožiji kriteriji kreditiranja povećali su rizik refinanciranja za zadužene vlasnike nekretnina, dok smanjena potražnja potrošača može utjecati na maloprodajne i ugostiteljske objekte.
• Političko i regulatorno okruženje: Stabilna politička klima Finske relativna je snaga, s jakim pravima svojine i transparentnim pravnim procesima. Međutim, evoluirajuće regulative predstavljaju obveze usklađenosti. Finski Zakon o komercijalnim najmovima (Laki liikehuoneiston vuokrauksesta 482/1995) regulira ugovore o najmu, a moguće su izmjene kao odgovor na promjene u zaštiti najmodavaca ili zahtjevima za održivost (Finlex Data Bank). Vlada je također unaprijedila politike vezane uz klimatske promjene, povećavajući obveze za energetsku učinkovitost, koje izravno utječu na komercijalne zgrade (Ministarstvo okoliša).
• Ekološki i klimatski rizici: Sjeverna klima Finske povijesno je ublažila neke rizike od prirodnih katastrofa, ali klimatske promjene donose nove izazove uključujući povećanu padavinu, poplave i promjene u opterećenjima snijega. EU taksonomija i nacionalni standardi energetske učinkovitosti zahtijevaju široke zelene certifikacije i smanjenje ugljika za komercijalne nekretnine, s neusklađenim sredstvima koja se suočavaju s zastarjelošću ili erozijom vrijednosti (Finansijska nadzorna agencija). Vlasnici nekretnina moraju se prilagoditi strožim izvještavanjima i potrebama obnove kako bi se uskladili s nacionalnim ciljem ugljične neutralnosti do 2035. (Ministarstvo okoliša).

U sažetku, iako Finska nudi povijesno stabilno i transparentno okruženje za komercijalne nekretnine, 2025. i sljedeće godine vide povećano nadgledanje ekonomske otpornosti, regulatorne usklađenosti i ekološke prilagodbe. Investitori trebaju pomno pratiti zakonodavne razvojne procese, politike središnjih banaka i mjere otpornosti na klimatske promjene kako bi umanjili evoluirajuće rizike u sektoru.

Budući izgledi: Projekcije, pokretači rasta i izazovi do 2030.

Izgledi za komercijalne nekretnine u Finskoj do 2030. oblikovani su kombinacijom makroekonomskih trendova, regulatornih okvira i evoluirajući dinamičkih tržišta. Kako se finsko gospodarstvo nastavlja umjereno oporavljati nakon pandemije, očekuje se da će se komercijalni sektor postupno stabilizirati, iako će određeni segmenti doživjeti divergentne putanje.

Prema podacima iz Statistika Finska, finsko gospodarstvo se projektira da se vrati umjerenom rastu u 2025. godini, pružajući stabilnu osnovu za potražnju komercijalnih nekretnina, posebno u uredima i logistici. Trendovi urbanizacije i rast stanovništva u Helsinkiju i drugim metropolitanskim područjima i dalje potiču potražnju za modernim uredskim prostorima i razvojem višekratne namjene.

Segmenti logistike i industrijskih nekretnina prognoziraju se da će premašiti, potpomognuti stalnim širenjem e-trgovine i strateškom pozicijom Finske kao ulaza između EU i nordijskih zemalja. Ulaganje u zelenu infrastrukturu i energetsku učinkovitost, potpomognuto obvezama finske vlade prema Zakonu o klimi (Ministarstvo okoliša), očekuje se da će dodatno oblikovati nova razvijanja i obnovu, budući da usklađenost s sve strožim standardima održivosti postaje i regulatorni i tržišni imperativ.

Iz pravnog i usklađenog stajališta, finski Zakon o komercijalnim najmovima (Zakon o poslovnim najmovima 482/1995) ostaje središnja legislativa koja regulira prava i obveze najmodavaca. Nedavne ažuriranja regulative o energetskoj učinkovitosti zgrada (Ministarstvo okoliša) i implementacija EU direktiva o održivom financiranju i ESG izvještavanju sve više će utjecati na odluke investitora, zahtjeve zakupaca i procjene imovine do 2030.

Ključni izazovi za sektor uključuju prilagodbu hibridnim radnim modelima, koji smanjuju potražnju za tradicionalnim uredskim prostorima, i stalne inflacijske pritiske koji utječu na troškove gradnje i prinose investitora. Finska financijska nadzorna agencija nastavlja naglašavati važnost promišljanog upravljanja rizicima za investicijske fondove nekretnina i banke izložene komercijalnoj imovini, posebice s obzirom na moguću volatilnost kamatnih stopa i stopa okupacije.

U sažetku, iako se finsko tržište komercijalnih nekretnina očekuje da će se postupno oporaviti i evoluirati do 2030., rast će biti potaknut logistikom, inicijativama održivosti i urbanizacijom. Međutim, sektor se mora suočiti s regulatornim promjenama, promjenjivim obrascima rada i makroekonomskim vjetrovima kako bi iskoristio nove prilike.

Izvori i reference

• Statistika Finska
• Finansijska nadzorna agencija
• Nacionalni katastar Finske
• Kauppalehti
• Finsko ministarstvo okoliša
• Finska uprava za poreze
• Sponda Oyj
• Citycon Oyj
• Ilmarinen Mutual Pension Insurance Company
• Varma Mutual Pension Insurance Company
• Kojamo plc
• Banka Finske
• Statistika Finska