Zakoni o nekretninama u Gabonu: Promjene pravila 2025. i što investitori moraju znati sada

Sadržaj

• Izvršni Sažetak: Regulativni Okvir Nekretnina u Gabonu 2025
• Ključni Pravni Okviri i Regulatorni Organi
• Prava Vlasništva i Upravna Prava na Zemlji u Gabonu
• Postupci Stjecanja za Strane i Domaće Investitore
• Oporezivanje, Naknade i Fiskalne Obveze u Transakcijama Nekretninama
• Zahtevi za Usaglašenost: Registracija, Dozvole i Izveštavanje
• Nedavne Regulatorne Ažuriranja i Zakonodavne Promene za 2025
• Sprovođenje, Rešavanje Sporova i Pravne Zaštite
• Ključne Statistike: Trendi na Tržištu i Uticaj Regulative
• Buduće Gledište: Predviđene Reformi i Prilike do 2030
• Izvori i Reference

Izvršni Sažetak: Regulativni Okvir Nekretnina u Gabonu 2025

Regulativni okvir nekretnina u Gabonu 2025. godine karakterizira zreliji pravni okvir, povećani mjere usaglašenosti i evolucija politika fokusiranih na poticanje transparentnosti i održivih ulaganja. Osnovni zakon koji upravlja pravima na nekretnine i transakcijama ostaje Code Civil Gabonais, koji definira vlasništvo, prijenos i procedure registracije za zemljište i zgrade. Osobito, sve zemljište u Gabonu tehnički je u vlasništvu države, pri čemu pojedinci i subjekti mogu dobiti dugoročne zakupne ugovore umjesto potpunog vlasništva, načelo koje je ponovno potvrđeno u nedavnim vladinim komunikacijama (Vlada Republike Gabon).

Posljednjih godina Ministarstvo za zemljišne poslove poduzelo je inicijativu digitalizacije zemljišnih registara, s ciljem pojednostavljenja naslova, smanjenja prijevara i skraćivanja vremena transakcija. Do početka 2025. godine, otprilike 65% urbanih zemljišnih parcela u Librevilleu i Port-Gentilu prebačeno je na digitalni sustav, s planovima za nacionalno pokriće do 2027 (Ministère des Affaires Foncières).

Strani investitori suočavaju se s regulatornim zahtjevima, uključujući odobrenje Ministarstva ekonomije i završetak dubinske analize podrijetla zemljišta. Vlada je zadržala svoju politiku ograničavanja izravnog stranog vlasništva nad zemljištem, dopuštajući umjesto toga dugoročne zakupe od do 99 godina za komercijalne i stambene projekte (Ministère de l’Economie et de la Relance).

Usaglašenost s građevinskim zakonima i procjenama utjecaja na okoliš postala je sve stroža. Ažuriranje Nacionalnog urbanističkog zakona Gabona iz 2023. uvelo je obavezne zelene standarde gradnje za nove velike projekte i pojačane kazne za neusklađenost. Do 2025. godine, Ministarstvo stanovanja izvještava da je više od 75% novih građevinskih dozvola izdanih u većim gradovima podložno ekološkom pregledu (Ministère de l’Habitat).

Unatoč ovim poboljšanjima, izazovi i dalje postoje. Sporovi oko granica zemljišta i nasljedni problemi s titulama nastavljaju opterećivati pravosudni sustav, pri čemu Cour Suprême du Gabon izvještava o povećanju od 12% u broju predmeta povezanih s nekretninama podnijetih između 2023. i 2024. godine. Napori za rješavanje tih zastoja uključuju specijalizirane zemljišne sudove i posredničke usluge, za koje se očekuje da će se razvijati u 2025. godini.

Osvrćući se unaprijed, Gabonova perspektiva za regulaciju nekretnina je jedna od opreznog optimizma. Kontinuirana digitalizacija, pojačani zahtjevi usaglašenosti i ciljanje reformi imaju za cilj privlačenje odgovornih ulaganja uz zaštitu javnog interesa. Očekuje se da će regulatorna stabilnost i veća transparentnost podržati rast tržišta do 2027. godine i dalje.

Ključni Pravni Okviri i Regulatorni Organi

Sektor nekretnina u Gabonu djeluje unutar pravnog okvira koji oblikuje nacionalna legislativa, sustavi upravljanja zemljištem i nadzor od strane određenih vladinih tijela. Od 2025. godine, osnovni akt koji upravlja transakcijama nekretninama je Code Foncier (Zakon o zemljištu), koji uspostavlja pravnu osnovu za upravljanje zemljištem, registraciju i prava na imovinu. Najnovija kodifikacija, Code Foncier (Zakon br. 15/63 od 8. svibnja 1963.), i dalje je glavni zakon, iako su provođene periodične izmjene kako bi se prilagodilo promjenama u urbanizaciji, investicijama i potrebama usaglašenosti. Ovaj zakon razlikuje zemlju u vlasništvu države (javna i privatna domena), običajnu i privatnu zemlju, i definira procedure za stjecanje, prijenos i registraciju nekretnina (Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme, de l’Habitat, de la Topographie et du Cadastre).

Glavni organ koji nadzire regulaciju tržišta nekretnina je Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme, de l’Habitat, de la Topographie et du Cadastre. Ova ministarstva zadužena su za formulaciju politika, izdavanje dozvola, planiranje urbanog razvoja i provedbu urbanistickih i građevinskih normi. Njegova podređena agencija, Direction Générale du Cadastre et des Domaines, upravlja registracijom zemljišta, katastarskim ispitivanjima i javnim evidencijama o vlasništvu zemljišta. Registracija prava vlasništva obvezna je za pravnu valjanost, a procesi registracije su centralizirani u Librevilleu i regionalnim uredima širom Gabona (Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme, de l’Habitat, de la Topographie et du Cadastre).

Aktivnosti na tržištu nekretnina moraju se pridržavati urbanističkih planova i ekoloških propisa—posebno u Librevilleu i novim urbanim centrima. Agence Nationale de l’Urbanisme, des Travaux Topographiques et du Cadastre (ANUTTC) igrala je ključnu ulogu od svog osnivanja u nadzoru usklađivanja zemljišnih titula, pojednostavljujući katastarske procedure i boreći se protiv neformalnih naselja. Od 2025. godine, ANUTTC aktivno provodi inicijative digitalizacije kako bi poboljšala transparentnost i učinkovitost u upravljanju zemljištem (Agence Nationale de l’Urbanisme, des Travaux Topographiques et du Cadastre).

Strano vlasništvo ostaje regulirano, a akvizicije od strane stranaca podliježu odobrenju i dodatnom nadzoru. Usklađenost s propisima o sprečavanju pranja novca osigurava Commission Nationale de Lutte contre l’Enrichissement Illicite i nadzire se tijekom transakcija nekretninama (Commission Nationale de Lutte contre l'Enrichissement Illicite). Ključne statistike iz ANUTTC-a ukazuju na to da je 2024. godine broj registriranih zemljišnih titula porastao za 18% u usporedbi s 2022. godinom, što signalizira jaču formalizaciju i povjerenje investitora.

Gledajući unaprijed, očekuje se da će gabonske vlasti dalje revidirati zakone o zemljištu i nekretninama kako bi prilagodile održivom razvoju, digitalnoj registraciji i stranim izravnim ulaganjima. Ongoing reforms and modernization efforts are anticipated to improve both compliance and market accessibility through 2025 and beyond.

Prava Vlasništva i Upravna Prava na Zemlji u Gabonu

Regulativni okvir nekretnina u Gabonu uglavnom se vodi Zakonom o zemljištu (Code Foncier), revidiranim 2012. godine, i raznim dekretima koje je izdao Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme. Pravno okruženje karakterizirano je dvostrukim sustavom običajnog i statutarnog vlasništva, koje nastavlja oblikovati prava imovine i upravljanje zemljištem do 2025. godine. Vlada zadržava vlasništvo nad svim zemljištem, a pojedinci i subjekti mogu steći prava na korištenje zemljišta (koncesije) umjesto potpunog vlasništva. Privatno vlasništvo obično se ostvaruje putem dugoročnih zakupa, najčešće na 20, 30 ili 99 godina, uz mogućnost obnove i nadzora od strane vlade.

Značajne regulatorne promjene u posljednjim godinama usredotočene su na pojednostavljenje registracije zemljišta, razjašnjavanje procedura koncesije i borbu protiv ilegalne okupacije. Provedba digitaliziranog zemljišnog registra (katastara), pod nadzorom Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, ima za cilj smanjenje sporova o zemljištu i poboljšanje transparentnosti. Do početka 2025. godine, Ministarstvo izvještava da je više od 60% urbanih parcela u Librevilleu, glavnom gradu, formalno registrirano, s povećanjem s tek 40% u 2020. godini. Međutim, registracija ruralnog zemljišta značajno zaostaje, s manje od 20% parcela registriranih na nacionalnoj razini.

Strano vlasništvo nad zemljištem je ograničeno prema gabonskom zakonu. Stranci mogu pristupiti nekretninama prvenstveno kroz zakupe ili stvaranjem zajedničkih ulaganja s gabonskim državljanima, uz odobrenje od strane državnih vlasti. Projekti u sektorima koji se smatraju strateški važnima—poput rudarstva, nafte i poljoprivrede u velikim razmjerima—podložni su dodatnom nadzoru i mogu zahtijevati predsjedničke dekrete za dodjelu zemljišta (Agence Nationale des Domaines).

Usklađenost s propisima o nekretninama provode kombinacija administrativnih tijela, uključujući Agence Nationale des Domaines i Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme. Ove agencije nadziru titulisanje zemljišta, registraciju i postupke prijenosa, te redovito provode revizije kako bi osigurale usklađenost s uvjetima koncesije. Nedavne vladine inicijative usmjerene su na nelegalne prodaje zemljišta i neovlaštene gradnje, s kaznama koje se kreću od novčanih kazni do rušenja objekata.

Gledajući unaprijed, regulativni okvir Gabona oblikuje kontinuirani napredak u digitalizaciji, postupno usklađivanje običajnog i statutarnog vlasništva i međunarodne obveze prema najboljoj praksi upravljanja zemljištem. Vlasti su najavile planove za proširenje digitalnog katastra na nacionalnoj razini do 2027. godine, što se očekuje da će dodatno smanjiti sporove i poboljšati povjerenje investitora. Međutim, izazovi ostaju u vezi s sigurnošću vlasništva nad ruralnim zemljištem i učinkovitim provođenjem izvan glavnih urbanih centara.

Postupci Stjecanja za Strane i Domaće Investitore

Sektor nekretnina u Gabonu reguliran je kombinacijom zakona, administrativnih procedura i tradicija upravljanja zemljištem. Pravni okvir za stjecanje nekretnina uglavnom je opisan u Code Foncier Gabonais, uz dodatne propise ministarstava poput Ministère de l’Économie et des Finances i Direction Générale du Domaine. Od 2025. godine, kako domaći tako i stranci investitori moraju proći kroz višestepeni proces, s posebnim zahtjevima za usklađenost kako bi osigurali pravno vlasništvo i registraciju.

• Pogodnosti i Ograničenja: Državljani Gabona i strani investitori mogu stjecati nekretnine, iako se stranci suočavaju s dodatnim nadzorom. Iako ne postoji izravna zabrana, akvizicije od strane stranaca podložne su odobrenju Direction Générale du Domaine i mogu biti ograničene za zemljište klasificirano kao strateško ili rezervirano za javnu upotrebu.
• Dubinska Analiza i Verifikacija Naslova: Investitori moraju izvršiti temeljitu pretragu naslova putem Direction Générale du Domaine kako bi potvrdili status vlasništva i odsutnost tereta. Ovaj korak je od suštinskog značaja kako bi se izbjegli sporovi i osigurala usklađenost s gabonskim zakonom o nekretninama.
• Postupak Stjecanja: Proceduralni koraci uključuju:
  • Podnošenje zahtjeva i prateće dokumentacije (uključujući dokaz o identitetu, korporativne statute za tvrtke i nacrt ugovora o prodaji).
  • Dobivanje certifikata “bez prigovora” za strane investitore, nakon revizije relevantnih ministarstava.
  • Izvršenje prodaje pred javnim bilježnikom, kako je zakonski propisano u Gabonu.
  • Registracija ugovora o prijenosu kod Direction Générale du Domaine, što formalizira vlasništvo i osigurava pravnu zaštitu.
• Usaglašenost i Oporezivanje: Akvizicija podliježe naknadama za registraciju, porezima na prijenos (obično oko 7–10% od vrijednosti imovine), i, za korporativne investitore, dodatnim usklađivanjem s propisima o sprečavanju pranja novca koje nadzire Ministère de l’Économie et des Finances.
• Ključne Statistike i Trendi: Prema Direction Générale du Domaine, otprilike 18% transakcija nekretninama u 2024. godini uključivalo je strane subjekte, broj koji se očekuje da će ostati stabilan dok Gabon nastavlja privlačiti ulaganja, održavajući istovremeno nadzor.
• Izgledi za 2025. i dalje: Gabonska vlada je naznačila namjere za digitalizaciju upravljanja zemljištem i pojednostavljenje akvizicija, s ciljem smanjenja vremena obrade i povećanja transparentnosti. Očekuju se legislative ažuriranja koja se fokusiraju na daljnje razjašnjavanje procedura za strane investitore i poboljšanje sigurnosti vlasništva nad zemljištem.

Oporezivanje, Naknade i Fiskalne Obveze u Transakcijama Nekretninama

Sektor nekretnina u Gabonu reguliran je okvirom poreznih zakona i fiskalnih obveza koji se primjenjuju na transakcije, vlasništvo i razvoj nekretnina. Ključni pravni tekstovi uključuju Opći porezni zakon i odredbe građanskog prava, kako ih provodi Direction Générale des Impôts (DGI) i Ministère de l’Économie et des Finances. U 2025. godini, vlada nastavlja usavršavati ove propise kako bi povećala fiskalnu transparentnost, povećala javne prihode i potaknula formalizaciju poslovanja s imovinom.

• Porezi i Naknade na Transakcije: Glavni porez na transakcije nekretninama je droits d’enregistrement (porez na registraciju), obično postavljen na 8% od prijavljene vrijednosti imovine. Ova naknada plaća se prilikom prijenosa naslova na Direction Générale des Impôts. Naknade za javne bilježnike, regulirane od strane Chambre des Notaires du Gabon, obično se kreću između 1% i 5% od vrijednosti transakcije, ovisno o složenosti i razmjeru.
• Porezi na Imovinu: Vlasnici su obvezni plaćati godišnji porez na imovinu (taxe foncière), koji se obračunava kao postotak od procijenjene vrijednosti imovine. Za urbane nekretnine, ova stopa trenutno iznosi 15%, dok se na ruralne nekretnine obračunava niža stopa. Vlasti periodično ažuriraju kriterije procjene kako bi odražavale tržišne dinamike i poboljšanja infrastrukture (Direction Générale des Impôts).
• Porezi na Kapitalnu Dobit i Srodne Naknade: Prodaja nekretnina može pokrenuti porez na kapitalnu dobit, posebno za neprimarne rezidencije ili komercijalne nekretnine. Stopa se postavlja na 20% od neto dobiti (prodajna cijena minus troškovi stjecanja i dozvoljeni troškovi). Izuzeci postoje za primarne rezidencije pod određenim uvjetima.
• Usaglašenost i Provođenje: U 2025. godini, porezne vlasti Gabona povećavaju digitalizaciju nekretninskih evidencija i sustava plaćanja kako bi poboljšale usklađenost i smanjile prijevare. DGI je uveo online platforme za prijavu i plaćanje, a kazne za zakašnjele ili netočne prijave mogu uključivati novčane kazne do 50% neplaćenog poreza i administrativne sankcije (Direction Générale des Impôts).
• Nedavne Inicijative i Gledište: Vlada Gabona istražuje daljnje reforme kako bi uskladila oporezivanje nekretnina i pojednostavila procese registracije zemljišta. Očekuje se da će poboljšana suradnja između ministarstva financija, zemljišne registracije i općina smanjiti vrijeme transakcija i poboljšati prikupljanje prihoda. Ove mjere bi trebale potaknuti transparentnije i investitorima prijatnije uvjete na tržištu nekretnina za 2025. godinu i dalje (Ministère de l’Économie et des Finances).

S ovim evolucijskim fiskalnim obvezama i regulatornim poboljšanjima, Gabon cilja na postizanje ravnoteže između vladinih prihoda, regulatorne usaglašenosti i održivog rasta u sektoru nekretnina.

Zahtevi za Usaglašenost: Registracija, Dozvole i Izveštavanje

Sektor nekretnina u Gabonu reguliran je okvirom koji osigurava jasna prava vlasništva, transparentne transakcije i odgovoran razvoj. U 2025. godini, usklađenost s ovim propisima je od presudne važnosti za domaće i strane investitore, a vlada nastavlja pojednostavljivati procese kako bi privukla ulaganja i istovremeno zaštitila javni interes.

Registracija Vlasništva: Registracija nekretnina u Gabonu pod nadzorom je Ministère de l’Économie et des Finances putem Direction Générale des Impôts (DGI). Sve transakcije s nekretninama moraju biti formalizirane notarskim aktom i registrirane u zemljišnom registru (Conservation Foncière) kako bi se pravno priznavali. Investitori su dužni predstaviti dokaz o vlasništvu, katastarske izvještaje i potvrde o plaćenju poreza. Vlada je započela digitalizaciju zemljišnih evidencija kako bi smanjila odgode i poboljšala transparentnost, s izjavljenim ciljem smanjenja vremena registracije nekretnina na manje od 30 dana do 2026. godine.

Dozvole i Ovlaštenja: Građenje i razvoj zemljišta u Gabonu zahtijevaju više dozvola, najvažnija je Građevinska Dozvola (Permis de Construire) koju izdaje Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et du Cadre de Vie. Postupak prijave zahtijeva podnošenje arhitektonskih i inženjerskih planova, procjena utjecaja na okoliš za veće projekte, i verifikaciju da projekti ispunjavaju urbanističke kodove. Od 2023. godine, Gabon provodi strože propise o zoniranju, posebno u Librevilleu i Port-Gentilu, kako bi kontrolirao urbanu ekspanziju i degradaciju okoliša.

Izveštavanje i Poreska Usklađenost: Vlasnici i investitori moraju se pridržavati stalnih zahtjeva za izveštavanje, uključujući plaćanje poreza na imovinu (impôt foncier) i, gdje je to primjenjivo, porez na dodanu vrijednost na transakcije s nekretninama. Direction Générale des Impôts provodi periodične revizije kako bi osigurala usklađenost. Osobito, amandman iz 2024. godine zahtijeva od vlasnikovih transfera iznad određenog praga da se prijave nacionalnoj vlasti za sprečavanje pranja novca, što odražava Gabonovu posvećenost međunarodnim najboljim praksama.

Ključne Statistike i Gledište: Prema Agence Nationale des Services de l’Ingénierie de l’Etat, registracije nekretnina porasle su za 17% između 2022. i 2024. godine, što ukazuje na sve veću formalizaciju tržišta nekretnina. Kontinuirane digitalne reforme vlade i ažuriranja urbanih politika očekuje se da će dodatno pojednostaviti usklađenost, povećati povjerenje investitora i poboljšati transparentnost do 2025. godine i dalje.

Nedavne Regulatorne Ažuriranja i Zakonodavne Promene za 2025

Sektor nekretnina u Gabonu doživio je značajne regulatorne promjene u posljednjim godinama, s bitnim promjenama koje stupaju na snagu 2025. godine dok vlada nastoji modernizirati zakone o nekretninama, povećati transparentnost i privući lokalna i strana ulaganja. Povijesno gledano, regulativni okvir nekretnina u Gabonu upravljan je Code Foncier (Zakon o zemljištu), koji definira procedure za stjecanje zemljišta, registraciju nekretnina i prava korištenja. Međutim, nedavne inicijative signaliziraju pomak prema strožoj usklađenosti i poboljšanom nadzoru.

Jedna od najistaknutijih zakonodavnih ažuriranja je implementacija revidirane Loi n° 15/2023 portant régime de la propriété foncière, koja je stupila na snagu početkom 2025. godine. Ovaj zakon ima za cilj pojednostavljenje procedura titulisanja zemljišta, smanjenje birokratskih kašnjenja i borbu protiv prijevara u zemljištu. Uvodi obaveznu digitalizaciju zemljišnih evidencija i zahtijeva da se svi novi prijenosi nekretnina registriraju putem online portala nacionalne zemljišne registracije—inicijativa koju upravlja Direction Générale des Impôts (DGI). DGI je izvijestila o 30% povećanju registriranih transakcija nekretninama od početne faze platforme krajem 2024. godine, što ukazuje na povećanu usklađenost i formalizaciju.

Obveze usklađenosti za developere i vlasnike nekretnina postale su strože. Zakonodavstvo iz 2025. godine provodi strože zahtjeve za dubinsku analizu radi verifikacije zemljišnih naslova i uvodi obavezne ekološke i urbane dozvole prije odobrenja projekata. Ministère de l’Économie et de la Relance je opisao nove izvještajne zahtjeve za kompanije koje se bave nekretninama, uključujući godišnja otkrivanja struktura vlasništva i usklađenost s propisima o sprečavanju pranja novca—odgovor Gabona na usklađivanje s međunarodnim financijskim standardima.

Propisi o stranim ulaganjima također su se razvijali. Iako strancima i dalje nije zabranjeno stjecanje imovine pod zakupnim aranžmanima, ažurirani zakonik pojašnjava procedure i zahtijeva od stranih kupaca da prethodno dobiju odobrenje Primature de la République Gabonaise, osiguravajući usklađenost s nacionalnim razvojnim prioritetima. Vlada predviđa da će ove reforme pomoći povećati strana izravna ulaganja u sektor do 15% u sljedeće tri godine.

Gledajući unaprijed, očekuje se da će gabonske vlasti nastaviti prioritizirati digitalizaciju, transparentnost i zaštitu investitora. Kontinuirane javne konzultacije koje vodi Ministère de la Justice ukazuju na moguće daljnje izmjene radi pojednostavljenja rješavanja sporova o nekretninama i poboljšanja sudskog izvršenja ugovora o nekretninama. Sve u svemu, promjene regulatornog okvira iz 2025. godine predstavljaju odlučan korak prema robusnijem i investitorima prijatnijem okruženju nekretnina u Gabonu.

Sprovođenje, Rešavanje Sporova i Pravne Zaštite

U Gabonu, sprovođenje propisa o nekretninama, mehanizmi za rješavanje sporova i pravne zaštite za strane u transakcijama s nekretninama primarno se reguliraju Građanskim zakonikom i nizom statuta i administrativnih procedura. Ministarstvo za stanovanje, urbanizam i javno zdravstvo je glavni regulatorni organ, nadgledajući usklađenost i izdavanje vlasničkih titula (Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Hygiène Publique). Od 2025. godine, Gabon nastavlja ažurirati svoj regulatorni okvir kako bi se uhvatio u koštac s izazovima urbanizacije, podržao strana ulaganja i pojednostavio registraciju nekretnina.

Sprovođenje prava vlasništva u Gabonu oslanja se na registraciju kod nacionalnog zemljišnog registra. Samo registrirani naslovi daju punu pravnu zaštitu. Vlada je digitalizirala dijelove zemljišnog registra kako bi poboljšala transparentnost i smanjila prijevare, iako je implementacija još uvijek u tijeku. Aktivnosti sprovođenja, poput deložacije ili vraćanja, zahtijevaju sudske naloge. Proces može biti dugotrajan—često traje nekoliko mjeseci—zbog administrativnih zastoja i procedura koje nameće Ministère de la Justice, Garde des Sceaux, Chargé des Droits Humains.

Rješavanje sporova u pitanjima nekretnina obično se odvija kroz građanske sudove. Cour Suprême du Gabon služi kao najviša apelacijska vlast. Uobičajeni sporovi uključuju nesuglasice oko granica, spornu vlasnost i raskide zakupa. Mehanizmi alternativnog rješavanja sporova (ADR), poput medijacije ili arbitraže, dostupni su, ali se ne koriste široko u slučajevima nekretnina do 2025. godine. U nekim slučajevima, Chambre de Commerce du Gabon pruža arbitražne usluge za komercijalne sporove o nekretninama.

Pravne zaštite za kupce i prodavače nekretnina poboljšane su uvođenjem standardiziranih ugovora o prodaji, obaveznim uključivanjem javnog bilježnika i jasnijim zahtjevima za otkrivanje informacija. Javne bilježnike igraju ključnu ulogu: oni autentificiraju transakcije, verifikuju status naslova i osiguravaju plaćanje poreza i naknada Direction Générale des Impôts. Strani investitori moraju dobiti ministarsko odobrenje kako bi stekli zemljište, kako je propisano nacionalnim zakonima o upravljanju zemljištem. Unatoč ovim zaštitama, rizici i dalje postoje zbog povremenih praznina u katastarskom sustavu i preklapanja vlasničkih prava u peri-urbanim područjima.

Gledajući unaprijed, očekuje se da će gabonska vlada pojačati kapacitet sprovođenja i promovirati digitalne sisteme upravljanja zemljištem, u skladu sa širim planom modernizacije. Izgledi za 2025. i dalje uključuju kontinuirano ulaganje u pravnu infrastrukturu i kampanje podizanja svesti javnosti kako bi se smanjili sporovi i ojačalo povjerenje u sektor nekretnina (Vlada Republike Gabon).

Ključne Statistike: Trendi na Tržištu i Uticaj Regulative

Sektor nekretnina u Gabonu oblikuju regulativni okviri koji su evoluirali kao odgovor na tržišne potrebe i vladine prioritete. Osnovni pravni instrument i dalje ostaje Code Foncier (Zakon o zemljištu), uz nedavne izmjene i mjere izvršenja usmjerene na poboljšanje transparentnosti i poticanje domaćih i stranih ulaganja. U 2025. godini, Ministarstvo stanovanja, urbanizma i reforme zemljišta nastavlja nadzirati transakcije, registraciju zemljišta i razvoj nekretnina, naglašavajući dubinsku analizu i usklađenost.

• Vlasništvo i Registracija Zemljišta: Do 2025. godine, otprilike 65% urbanih transakcija nekretninama u Librevilleu i Port-Gentilu odvija se pod formalnom registracijom naslova, što predstavlja značajan porast s 58% u 2020. Ova poboljšanja djelomično su rezultat digitalizacije zemljišnog registra i kampanja podizanja svijesti javnosti koje provodi Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et du Cadastre.
• Pravila Stranih Investicija: Stranci i dalje imaju pravo na stjecanje imovine, iako se moraju pridržavati specifičnih procedura autorizacije, uključujući dobivanje “permis d’acquisition” od Ministarstva. Agence Nationale de Promotion des Investissements du Gabon izvještava o 14% povećanju zahtjeva za stjecanje nekretnina od strane stranaca na godišnjoj razini od Q1 2025, što odražava rastuće povjerenje investitora.
• Usaglašenost Građenja i Urbanog Planiranja: Revizija građevinskih propisa iz 2023. dovela je do strožih zahtjeva za usklađenost u pogledu sigurnosti, utjecaja na okoliš i otpornosti na potrese. Direction Générale de l’Habitat et de l’Urbanisme navodi da se izdavanje građevinskih dozvola povećalo za 11% u 2024. godini, s elektroničkim sustavima podnošenja koji pojednostavljuju kontrole usklađenosti.
• Trendi na Tržištu i Uticaj Regulative: Vrijednost formalnog tržišta nekretnina porasla je za približno 8% u 2024. godini, s projiciranjem daljnjeg rasta od 6% u 2025. godini prema službenim evidencijama. Regulatorna poboljšanja u sigurnosti vlasništva i smanjenje prosječnog vremena registracije zemljišta (sada 45 dana, smanjeno s 70 u 2022. godini) doprinose povećanju aktivnosti investitora i smanjenju sporova.

Gledajući unaprijed, vlada Gabona prioritizuje daljnju modernizaciju upravljanja zemljištem, transparentnu primjenu propisa o zoniranju i integraciju sa regionalnim OHADA pravnim okvirima. S kontinuiranom digitalizacijom i pojačavanjem propisa o usklađenosti, očekuje se da će biti učinkovitija, omogućujući robusniju i privlačniju tržišnu klimu za domaće i međunarodne aktere.

Buduće Gledište: Predviđene Reformi i Prilike do 2030

Dok Gabon ulazi u 2025. godinu, regulativni okvir nekretnina nalazi se na prekretnici, oblikovan nedavnim zakonskim reformama i rastućim vladinim fokusom na transparentnost i održivi razvoj. Vlada Gabona naglasila je značaj nekretnina kao temelja za ekonomsku diversifikaciju, posebno dok nacija nastoji prekoračiti ovisnost o nafti. Osobito, Ministarstvo ekonomije i financija prioritizira modernizaciju sustava registracije imovine i digitalizaciju zemljišnih evidencija, s ciljem povećanja povjerenja investitora i smanjenja sporova oko vlasništva nad zemljištem.

Kontinuirana implementacija Code Foncier et Domanial (Zakona o zemljištu i imovini), posljednji put ažuriranog 2023. godine, već je uvela rigoroznije zahtjeve za dubinsku analizu za transakcije nekretninama, ojačane zaštite za legitimne vlasnike zemljišta i razjasnila procedure za strano vlasništvo. U 2025. godini očekuju se daljnje izmjene kako bi se uhvatile u koštac s stalnim izazovima kao što su neformalna naselja i preklapanje titula, s fokusom na iskorištavanje digitalnih platformi za transparentnost.

Očekuje se da će Ministarstvo pravde uvesti nove mehanizme za rješavanje sporova do 2026. godine, s ciljem da se ubrza rešavanje sukoba u vezi s nekretninama i potakne alternativno rješavanje sporova. To je posebno važno s obzirom na to da je, prema službenim izvješćima Agencije Gabonske za proučavanje i promatranje nekretnina, do 2024. godine otprilike 40% urbanih transakcija nekretninama u Librevilleu uključivalo sporene naslove.

Gledajući unaprijed do 2030. godine, regulativni okvir Gabona karakterizira nekoliko predviđenih reformi:

• Proširenje e-upravnih platformi za registraciju zemljišta i fiskalnu usklađenost, smanjenje vremena transakcija i birokratske neučinkovitosti.
• Poboljšani ekološki propisi za razvoj nekretnina, posebno u ekološki osjetljivim zonama, u skladu s Gabonovim obvezama pod Pariškim sporazumom i inicijativama njegovog Zakona o šumama (Ministarstvo vode i šuma).
• Progresivno liberaliziranje restrikcija stranog vlasništva u određenim ekonomskim zonama, s ciljem privlačenja međunarodnih ulaganja uz zaštitu nacionalnih interesa.
• Razvoj regulativnih okvira za pristupačne stanove, s poticajima za javno-privatna partnerstva kako bi se odgovorilo na rast urbane populacije i deficite stanovanja.

Dok se ove reforme oblikuju, očekuje se da će zahtjevi za usklađenost za developere, investitore i vlasnike nekretnina postati intenzivniji, s strožim kaznama za neusklađenost i većim nadzorom od strane regulatornih tijela. Iako izazovi ostaju, evoluirajući regulatorni okvir Gabona je spreman pružiti značajne prilike za domaće i strane aktere, pozicionirajući zemlju kao transparentnije i dinamičnije tržište nekretnina do 2030. godine.

Izvori i Reference

• Vlada Republike Gabon
• Ministère de l’Economie et de la Relance
• Ministère de l’Habitat
• Commission Nationale de Lutte contre l'Enrichissement Illicite
• Code Foncier Gabonais
• Direction Générale des Impôts (DGI)
• Direction Générale des Impôts
• Primature de la République Gabonaise
• Ministère de la Justice