Popis sadržaja
- Izvršni sažetak: Krajolik nekretnina Tonge 2025. godine
- Ključne tržišne statistike i demografija
- Ekonomski pokretači i investicijski trendovi
- Pravni okvir: Vlasništvo nad nekretninama, zakonska prava i usklađenost (Vlada Tonge)
- Oporezivanje, naknade i regulatorna razmatranja (Ministarstvo prihoda i carine)
- Rezidencijalne nekretnine: Potražnja, ponuda i vruće točke
- Pregled tržišta komercijalnih i turističkih nekretnina
- Pravila i ograničenja stranih ulaganja (Središnja banka Tonge, Ministarstvo zemljišta i prirodnih resursa)
- Rizici, izazovi i problemi usklađenosti
- Budući izgledi: Projekcije za 2025–2030. i strateške preporuke
- Izvori i reference
Izvršni sažetak: Krajolik nekretnina Tonge 2025. godine
Krajolik nekretnina Tonge 2025. godine oblikovan je jedinstvenim pravnim okvirima, promjenjivim tržišnim uvjetima i kontinuiranim regulatornim reformama. Sektor ostaje relativno mali u usporedbi s regionalnim susjedima, ali nedavni događaji – uključujući inicijative digitalnog zemljišnog registra i napore obnove nakon katastrofa – signaliziraju povećano angažiranje vlade i modernizaciju. Strana ulaganja i dalje su strogo regulirana, s pravima vlasništva nad zemljištem koja su prvenstveno ograničena na Tonganac, dok stranci mogu samo iznajmljivati zemljište na ograničene periode. Ova dugotrajna politika, koja je utvrđena u Ustavu Tonge i vođena Zemljišnim zakonom Tonge, ima za cilj očuvanje tradicionalnih struktura vlasništva i nacionalnog suvereniteta.
Ključni zahtjevi usklađenosti na tržištu nekretnina Tonge uključuju pridržavanje sustava zakonitog prava na zemljište, koji dijeli posjede na imanja, gradske i porezne allotmente, koji su na kraju svi u vlasništvu krunskog vlasništva. Prenosi i najmovi moraju se evidentirati kod Ministarstva zemljišta i prirodnih resursa, koje je u proteklim godinama ubrzalo digitalizaciju svog registra kako bi poboljšalo učinkovitost i transparentnost (Ministarstvo zemljišta i prirodnih resursa). Predanost vlade borbi protiv pranja novca i osiguranje usklađenosti sa Zakonom o sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma također se odražava u strožim postupcima due diligence za transakcije nekretninama, posebno za nerezidente.
Statistički, doprinos sektora nekretnina BDP-u Tonge ostaje skroman, s građevinarstvom i uslugama nekretninama koje čine oko 6-8% nacionalne proizvodnje, prema podacima Nacionalne rezervne banke Tonge. Zabilježen je umjereni porast transakcija nekretninama od 2023. godine, potaknut obnovom nakon ciklona i povratnim migracijama, ali rast je ograničen zbog ograničene dostupnosti zemljišta i kontinuiranih migracijskih pritisaka. Trendova urbanizacije, posebno u Nuku’alofi, očekuje se da će pojačati potražnju za rezidencijalnim i komercijalnim nekretninama, potičući nove zoningske i planerske politike.
Gledajući unaprijed, izgledi za sektor nekretnina Tonge u narednim godinama su oprezno optimistični. Kontinuirana ulaganja u digitalnu infrastrukturu i izgradnju otpornu na katastrofe, uz postepene regulatorne reforme, očekuju se da će poboljšati tržišnu transparentnost i povjerenje investitora. Međutim, izazovi ostaju, uključujući rizike od klimatskih promjena, oskudicu zemljišta i potrebu za daljnjom pravnom modernizacijom. Fokus vlade ostaje na ravnoteži ekonomskog rasta sa zaštitom običajnih prava na zemljište i održivim razvojem (Ministarstvo zemljišta i prirodnih resursa).
Ključne tržišne statistike i demografija
Sektor nekretnina u Tongi karakteriziraju jedinstveni zakoni o vlasništvu nad zemljištem, demografski trendovi i promjenjiva tržišna dinamika. Kako 2025. godine, ukupna površina Tonge je otprilike 748 četvornih kilometara, sa procijenjenom populacijom od oko 107,000, koja se većinom nalazi na glavnom otoku Tongatapu, gdje se nalazi glavni grad Nuku’alofa (Odjel za statistiku Tonge). Rastu populacije u zemlji ostaje umjeren, s urbanizacijom koja pokreće povećanu potražnju za stanovanjem i komercijalnim nekretninama u urbanim centrima.
Tonski zakon zabranjuje izravno vlasništvo nad zemljištem od strane stranaca. Sva zemljišta su tehnički u vlasništvu kralja u ime naroda i mogu se samo iznajmljivati. Ustav Tonge i Zemljišni zakon propisuju da je zemljište nasljedno i može se iznajmljivati do 99 godina, obično Tonganacima ili entitetima sa većinskim Tonganacima(Ured glavnog državnog odvjetnika Tonge). Stranci mogu sudjelovati na tržištu nekretnina samo putem aranžmana o zakupu, pod uvjetom odobrenja vlade.
U smislu ključnih statistika, Popis iz 2021. godine izvijestio je da postoje približno 18,000 privatnih stambenih objekata, s prosječnom veličinom kućanstva od 5.2 osobe. Potražnja za stanovanjem posebno je izrazita u Nuku’alofi i peri-urbanim područjima, gdje su unutarnje migracije i povratak dijaspore stvorili pritisak na cijene zemljišta i najma (Odjel za statistiku Tonge). Ministarstvo zemljišta i prirodnih resursa obradilo je više od 1,500 transakcija zakupa godišnje u posljednjim godinama, što odražava kontinuiranu aktivnost u sektorima stanovanja i poljoprivrede (Ministarstvo zemljišta i prirodnih resursa).
Okruženje usklađenosti oblikovano je potrebom za pravom registracijom zakupa, pridržavanjem zakonskih propisa o korištenju zemljišta i poštivanjem zahtjeva za zoniranje. Ministarstvo zemljišta i prirodnih resursa vodi službeni zemljišni registar i odgovoran je za odobrenje zakupa, prijenose i rješavanje sporova. Nedavne reforme usredotočene su na digitalizaciju zemljišnih evidencija i poboljšanje transparentnosti kako bi se smanjili odgode i poboljšalo povjerenje investitora (Ministarstvo zemljišta i prirodnih resursa).
Gledajući unaprijed, demografski pritisci, ograničena opskrba urbanim zemljištem i stalni priljevi doznaka iz Tongančke dijaspore očekuje se da će održati potražnju za rezidencijalnim i komercijalnim nekretninama. Međutim, rast tržišta može biti ograničen rizicima od klimatskih promjena, infrastrukturnim ograničenjima i krutostima sustava zakupa. Fokus vlade na urbanu planiranje, otpornu infrastrukturu i regulatornu modernizaciju utjecat će na izgled sektora u narednim godinama (Vlada Tonge).
Ekonomski pokretači i investicijski trendovi
Sektor nekretnina u Tongi oblikovan je kombinacijom ekonomskih pokretača, regulatornih okvira i demografskih trendova. Od 2025. godine, tržište nekretnina zemlje karakteriziraju skromni rastovi, ograničeni zakonima o zakupu zemljišta i jedinstvenim izazovima nacije kao malog otočkog razvijenog stanja. Aktivnost nekretnina je uglavnom koncentrirana u glavnom gradu Nuku’alofi i odabranim turističkim područjima, gdje potražnja za rezidencijalnim i komercijalnim nekretninama ostaje stabilna.
Jedan od središnjih ekonomskih pokretača je priljev doznaka iz Tongančke dijaspore, koje nastavljaju podržavati dohotke kućanstava i, posljedično, investicije u rezidencijalne nekretnine. Prema Nacionalnoj rezervnoj banci Tonge, doznake su činile približno 38% BDP-a Tonge posljednjih godina, pružajući obiteljima kapital potreban za kupovinu i poboljšanje nekretnina.
Turizam je još jedan ključni pokretač, s inicijativama pod Ministarstvom trgovine, trgovine i rada koje nastoje privući i lokalna i strana ulaganja u sektor ugostiteljstva i mješovitih razvojnih projekata. Međutim, oporavak turizma ostaje postupan nakon globalnih poremećaja, utječući na tempo velikih projekata nekretnina u kratkom roku.
Sustav vlasništva nad zemljištem u Tongi je jedinstven i čvrsto reguliran. Sva zemljišta u Tongi su u vlasništvu krunskog vlasništva, a samo Tonganaci mogu imati nasljedne imovine; strancima je zabranjeno imati zemljište u cjelini prema Zemljišnom zakonu (Cap. 132). Najmovi za nerezidente dopušteni su do 99 godina, uz odobrenje vlade. Usklađenost s tim propisima provodi Ministarstvo zemljišta i prirodnih resursa, koje nadgleda registraciju zemljišta, procese prijenosa i rješavanje sporova.
Ključne statistike iz Ministarstva zemljišta i prirodnih resursa pokazuju da su transakcije vezane uz zakup blago porasle u proteklih pet godina, posebno za komercijalne i turističke nekretnine. Međutim, ograničena dostupnost urbanog zemljišta i regulatorna ograničenja na strano vlasništvo i dalje ometaju šire širenje tržišta.
Gledajući unaprijed, izgledi za sektor nekretnina za 2025. i dalje su oprezno optimistični. Vladine inicijative politike – kao što su poboljšanje infrastrukture, sheme povoljnih stanova i optimizacija zemljišne administracije – očekuje se da će ojačati povjerenje investitora. Ipak, rast sektora ostaje usko povezan s priljevima doznaka, oporavkom turizma i kontinuiranom usklađenošću s regulativama o zemljištu. Održive investicijske prilike vjerojatno će se pojaviti u urbanističkoj obnovi i ugostiteljstvu, pod uvjetom da se osigura regulatorna jasnoća i makroekonomska stabilnost.
Pravni okvir: Vlasništvo nad nekretninama, zakonska prava i usklađenost (Vlada Tonge)
Pravni okvir koji regulira nekretnine u Tongi jedinstveno je oblikovan sustavom zakonskog prava na zemljište, ustavnim odredbama i zakonskim propisima, stvarajući poseban okoliš za vlasništvo i usklađenost. U Tongi, sve zemljište je u vlasništvu kralja, a sustav slobodnog vlasništva nije primjenjiv kao u mnogim drugim jurisdikcijama. Ustav Tonge i Zemljišni zakon primarni su pravni instrumenti koji reguliraju pravo na zemljište, transakcije nekretnina i usklađenost u sektoru nekretnina.
Prema Ustavu i Zemljišnom zakonu, zemljište u Tongi dijeli se na tri glavne kategorije: nasljedna imanja plemića, vladina zemljišta i gradski allotmenti. Nasljedna imanja dodjeljuju se plemićima, koji mogu dodijeliti allotmente običnim ljudima (muškim Tonganacima starijim od 16 godina) za poljoprivrednu ili stambenu upotrebu. Strancima nije dopušteno posjedovati zemljište, ali mogu iznajmljivati zemljište za razdoblja koja ne prelaze 99 godina, uz odobrenje vlade. Transakcije zakupa zahtijevaju registraciju kod Ministarstva zemljišta i prirodnih resursa, a svi dogovori se pomno pregledavaju kako bi se osigurala usklađenost s zakonskim ograničenjima na otuđenje, podzakup i prijenos.
Zahtjevi za usklađenost pojačani su u posljednjim godinama, s ciljem poboljšanja transparentnosti i smanjenja sporova oko zemljišta. Vlada je implementirala digitalne registre zemljišta i pojednostavila postupak odobravanja zakupa i prijenosa. Ured glavnog državnog odvjetnika pruža nadzor nad usklađenošću sa zakonima o borbi protiv korupcije i pranju novca, posebno u vezi s transakcijama nekretninama koje uključuju strane interese. Na primjer, ugovori o zakupu duži od 5 godina zahtijevaju ministarsko odobrenje, a bilo koja podjela ili hipotekarno zaduženje zakupa zemljišta mora biti u skladu s propisanim procedurama.
Nedavne statistike ukazuju na to da oko 60% stanovništva Tonge živi na Tongatapu, gdje su pritisci urbanizacije doveli do povećane potražnje za rezidencijalnim zakupima i razvojem komercijalnog zemljišta (Odjel za statistiku Tonge). Unatoč robusnoj potražnji, pravne restrikcije na vlasništvo zemljišta i složenost transakcija zakupa često predstavljaju izazove za domaće i strane investitore.
Gledajući unaprijed prema 2025. i dalje, izgledi za sektor nekretnina Tonge će se i dalje oblikovati vladinim reformama usmjerenim na učinkovitost upravljanja zemljištem i jasnoću u pravnim aranžmanima. Napori za digitalizaciju zemljišnih evidencija i razjašnjavanje prava zakupa očekuje se da će poboljšati povjerenje investitora i smanjiti sporove. Međutim, svaka suštinska promjena u okviru vlasništva zahtijevala bi ustavne izmjene, koje su u bliskoj budućnosti malo vjerojatne. Zainteresiranim stranama se savjetuje da održavaju strogu usklađenost s promjenjivim politikama o zemljištu i potraže vodstvo od Ministarstva zemljišta i prirodnih resursa i pravnih stručnjaka prilikom navigacije kroz krajolik nekretnina Tonge.
Oporezivanje, naknade i regulatorna razmatranja (Ministarstvo prihoda i carine)
Regulatorno okruženje za nekretnine u Tongi oblikovano je jedinstvenom mješavinom običajnog prava, zakonskih zahtjeva i nadzora nekoliko vladinih agencija, najviše Ministarstva prihoda i carine (Ministarstvo prihoda i carine). Kako 2025. godine, nekoliko zakonskih i fiskalnih faktora moraju uzeti u obzir kako domaće tako i strane strane koje sudjeluju u transakcijama nekretninama.
Oporezivanje i naknade
Trenutno ne postoji sveobuhvatan porez na kapitalne dobitke na prodaju nekretnina u Tongi. Međutim, vlasnici nekretnina podložni su godišnjem porezu na zemljište, koji se izračunava na temelju procijenjene vrijednosti zemljišta prema Zemljišnom zakonu (Cap. 114). Ministarstvo prihoda i carine upravlja ovim porezima, a stope se mogu periodično prilagođavati u okviru nacionalnog budžeta. Porez na promet nekretnina se naplaćuje na određene transakcije nekretninama, s stopama i izuzecima koje navodi Ministarstvo. Kupci i prodavači trebaju anticipirati administrativne naknade za registraciju, prijenos i pravnu dokumentaciju, koje se plaćaju Ministarstvu pravde i Ministarstvu zemljišta i prirodnih resursa.
Strano vlasništvo i usklađenost
Prema zakonu Tonge, sve zemljište je konačno u vlasništvu krunskog vlasništva, a slobodno vlasništvo nije dopušteno. Stranci ne mogu izravno posjedovati zemljište, ali mogu dobiti zakup na do 99 godina, uz odobrenje vlade. Zakupi i prijenosi koji uključuju nerezidente pomno se nadziru zbog usklađenosti s Zemljišnim zakonom i povezanima statutarnih propisa. Ministarstvo prihoda i carine provodi usklađenost u vezi s prijavama poreza i plaćanjem nekretnina i transakcijskim porezima. Nepoštivanje može rezultirati kaznama, kamatama ili pravnim radnjama.
Ključne statistike i razvoj (Izgledi za 2025)
Aktivnost nekretnina u Tongi ostaje umjerena, ali stabilna, a Ministarstvo izvještava o stabilnim prihodima od poreza na zemljište i poreznim naknadama u protekloj fiskalnoj godini. Vladine inicijative u 2024-2025. namijenjene su poboljšanju sustava registracije zemljišta i pojednostavljenju postupaka usklađenosti, smanjujući administrativne odgode. Ministarstvo povećava napore u digitalizaciji, uključujući online portale za plaćanje poreza i automatizirane evidencije nekretnina (Ministarstvo prihoda i carine).
- Godišnji prihod od poreza na zemljište ostao je dosljedan, s malim povećanjima predviđenim za 2025. zbog ažuriranih procjena nekretnina.
- Politika se trenutno raspravlja o poboljšanom transparentnosti u korisničkom vlasništvu i kontrolama protiv pranja novca u nekretninama, u skladu s preporukama međunarodnih tijela.
Izgledi
U 2025. i narednim godinama, regulatorne reforme vjerojatno će se usredotočiti na transparentnost, digitalizaciju i usklađenost s međunarodnim najboljim praksama. Zainteresiranim stranama savjetuje se da prate ažuriranja iz Ministarstva prihoda i carine i povezanih agencija za promjene u naknadama, očekivanjima usklađenosti i izvještajnim zahtjevima dok vlada nastoji modernizirati sektor nekretnina Tonge.
Rezidencijalne nekretnine: Potražnja, ponuda i vruće točke
Sektor rezidencijalnih nekretnina u Tongi oblikovan je prožimanjem demografskih trendova, pravnih okvira i geografskih ograničenja. Kako 2025. godine, potražnja za rezidencijalnim nekretninama ostaje robusna, posebno u Nuku’alofi, glavnom gradu na otoku Tongatapu, gdje rast populacije i urbane migracije i dalje pokreću potrebe za stanovanjem. Zanimljivo, Nacionalni popis stanovništva i stanova 2021. godine zabilježio je da približno 74% stanovništva Tonge živi na Tongatapu, što pojačava urbane pritiske na stanovanje i oblikuje razvojne “vruće točke” (Odjel za statistiku Tonge).
Opskrba rezidencijalnih nekretnina inherentno je ograničena sustavom zakupa zemljišta u Tongi. Sva zemljišta u Tongi su u vlasništvu krunskog vlasništva, a Ustav zabranjuje potpuno prodaju zemljišta i Tonganaca i ne-Tonganaca. Umjesto toga, zemljište se može iznajmljivati, obično za razdoblja do 99 godina. Stranci su obično neizvjestni za vlasništvo zemljišta, no mogu iznajmljivati uz odobrenje Vlade. Ovaj okvir osigurava da opskrba rezidentialnim zemljištem ostane strogo kontrolirana i podložna rigoroznoj usklađenosti sa zakonskim procedurama i odobravanjem (Ured glavnog državnog odvjetnika Kraljevine Tonge).
Nedavni događaji naglašavaju izazove u rezidencijalnom sektoru. Eruptivni Hunga Tonga-Hunga Ha’apai vulkan u siječnju 2022. godine oštetio je stotine domova i pojačao potražnju za novim stanovima, posebno na Tongatapu i grupi Ha’apai. Napori obnove, podržani međunarodnom pomoći, potaknuli su građevinsku aktivnost, no zastoje u opskrbnim lancima i rastući troškovi izgradnje usporili su ritam novih rezidencijalnih razvojnih projekata (Vlada Kraljevine Tonge).
- Ključne statistike: Prema posljednjem popisu, Tonga je imala više od 18,000 privatnih stambenih objekata, s prosječnom veličinom kućanstva od 5.8 osoba (Odjel za statistiku Tonge).
- Vruće točke: Urbani područje Nuku’alofa ostaje glavno “vruće” mjesto za potražnju za rezidencijalnim nekretninama, uz obalne dijelove Vava’u i rekonstruirana područja na Ha’apai.
- Usklađenost: Sve rezidencijalne razvojne projekte zahtijevaju pridržavanje Zemljišnog zakona, Gradske regulative i procesa ekološke revizije pod nadzorom Ministarstva zemljišta i prirodnih resursa.
Gledajući unaprijed, izgledi za rezidencijalne nekretnine Tonge do kraja 2020-ih oblikovani su kontinuiranom urbanizacijom, ograničenom dostupnošću zemljišta za razvoj i usklađenošću s propisima. Dok se očekuje da će potražnja ostati stabilna, ograničenja opskrbe i zakonska zabrana prodaje zemljišta će i dalje utjecati na cijene i investicijske dinamike. Političari i developeri sve više se usredotočuju na pristupačno stanovanje i otpornost na katastrofe, osiguravajući da budući rezidencijalni rast bude usklađen s socio-ekonomskim potrebama i ciljevima održivosti (Ministarstvo zemljišta i prirodnih resursa).
Pregled tržišta komercijalnih i turističkih nekretnina
Tržište komercijalnih i turističkih nekretnina u Tongi oblikovano je jedinstvenim pravnim okvirom nacije i širim ekonomskim izgledima za 2025. i naredne godine. Tržište nekretnina Tonge ostaje relativno malo u usporedbi s drugim pacifičkim zemljama, ali njezin turistički sektor i ograničena komercijalna infrastruktura nastavljaju poticati interes za ulaganje u nekretnine.
Jedna od ključnih karakteristika krajolika nekretnina u Tongi je ograničenje na vlasništvo zemljišta. Prema Zemljišnom zakonu, svako zemljište u Tongi je u vlasništvu krunskog vlasništva i ne može se izravno prodati. Umjesto toga, zemljište se može samo iznajmljivati, a stranci zahtijevaju ministarsko odobrenje za sklapanje zakupa, s maksimalnim rokovima koji obično ne prelaze 99 godina. Ovo regulatorno okruženje oblikuje način na koji su komercijalni i turistički razvoj strukturirani i financirani.
Nedavne godine zabilježile su postepeni oporavak u turizmu nakon poremećaja uzrokovanih pandemijom COVID-19 i eruptivnim djelovanjem vulkana Hunga Tonga-Hunga Ha’apai početkom 2022. godine. Prema Nacionalnoj rezervnoj banci Tonge, turizam se oporavlja, s očekivanim brojem posjetitelja koji bi se do kraja 2025. godine trebali vratiti na razine prije pandemije. Ova ponovna pojava povećava potražnju za hotelima, odmaralištima i povezanim komercijalnim nekretninama, posebno na Tongatapu i grupi Vava’u.
Usklađenost ostaje temeljna briga za investitore i developere. Komercijalni zakupi i turistički projekti moraju se pridržavati ekoloških, zakonskih i urbanističkih propisa koje provode Ministarstvo trgovine, turizma i rada i Ministarstvo zemljišta, mjerenja i prirodnih resursa. Procjene utjecaja na okoliš obvezne su za značajne turističke projekte, a nepoštivanje može rezultirati odgodama ili opozivom zakupa.
Statistički, sektor komercijalnih nekretnina dominiraju maloprodajne, ugostiteljske i mješovite vrste gradnje, s ograničenim brojem novih građevinskih projekata godišnje. Nacionalna rezervna banka Tonge zabilježila je umjereni rast komercijalnog kredita – od približno 3-5% godišnje od 2022. godine – što odražava povećano povjerenje investitora i oprezan pristup lokalnih banaka prema kreditima osiguranim nekretninama.
Gledajući unaprijed, izgledi za tržište komercijalnih i turističkih nekretnina Tonge su oprezno optimistični. Vladine strategije za privlačenje održivog turizma i javno-privatnih partnerstava vjerojatno će podržati nove projekte. Međutim, pravna i regulatorna ograničenja na transakcije zemljišta, uz ranjivost Tonge na prirodne katastrofe, nastavit će utjecati na obrasce ulaganja i ocjene rizika u sektoru.
Pravila i ograničenja stranih ulaganja (Središnja banka Tonge, Ministarstvo zemljišta i prirodnih resursa)
Sektor nekretnina Tonge uredno je podložan jedinstvenom pravnom okviru koji nameće značajna ograničenja na strano vlasništvo i ulaganje, oblikovano ustavnim odredbama i statutarno reguliranim propisima. Ustav Tonge izričito zabranjuje stranim građanima da posjeduju zemljište, propisujući da je sve zemljište u vlasništvu krunskog vlasništva i drži se u povjerenju za narod Tonge. Posljedično, zemljište se može samo iznajmljivati – ne posjedovati – od strane stranaca, a ti zakupni ugovori strogo se reguliraju u pogledu trajanja i prenosivosti.
Prema Središnjoj banci Tonge, strana ulaganja u zemljište i nekretnine zahtijevaju prethodno odobrenje prema Zakonu o kontroli deviznog poslovanja. Ovo se operativizira kroz Pravilnik o stranim ulaganjima, koji propisuje da strani državljani moraju dobiti Certifikat o stranim ulaganjima prije nego što sklope bilo koji ugovor o zakupu ili nekretninama. Maksimalno razdoblje zakupa za nerezidente obično zadržava granicu na 99 godina, no takvi zakupi moraju biti registrirani i podložni su vladinom nadzoru.
- Ministarstvo zemljišta i prirodnih resursa je glavno tijelo koje nadgleda registraciju zemljišta, izdavanje zakupa i usklađenost s propisima o korištenju zemljišta. Sve transakcije koje se odnose na strance podložne su rigoroznoj due diligence, uključujući provjere prošlosti i financijsku analizu kako bi se spriječile ilegalne aktivnosti ili pranje novca.
- Vlada povremeno pregledava i ažurira Zemljišni zakon i povezane statute kako bi pojačala usklađenost i poboljšala transparentnost. U 2023. i 2024. godini, izvršena su ciljana izmjene usmjerene na pojednostavljenje registracije zakupa i razjašnjavanje obaveza korisnika, posebno u vezi s plaćanjima i uvjetima obnove.
Ključne statistike pokazuju da manje od 5% ukupnog zemljišta u Tongi drže stranci, što odražava kako restriktivni režim tako i oprezan pristup vlasti (Ministarstvo zemljišta i prirodnih resursa). Većina stranih zakupa koncentrirana je na komercijalnim i turističkim nekretninama, posebno na otocima Tongatapu i Vava’u.
Gledajući unaprijed prema 2025. i narednim godinama, izgledi ostaju konzervativni. Iako se vodi stalni dijalog o privlačenju više stranih ulaganja za poticanje gospodarstva, bilo kakvo liberaliziranje vjerojatno će biti umjereno i pažljivo kontrolirano. Trenutno okruženje usklađenosti karakterizirano je povećanim nadziranjem izvora sredstava i korisničkog vlasništva, pri čemu Središnja banka Tonge i Ministarstvo zemljišta i prirodnih resursa održavaju strogi nadzor kako bi osigurali pridržavanje domaćim zakonima i obvezama protiv pranja novca.
Rizici, izazovi i problemi usklađenosti
Sektor nekretnina Tonge suočava se s kompleksnim rizicima koji su oblikovani pravnim, ekonomskim i okolišnim faktorima. Ustav Tonge ograničava vlasništvo zemljišta na Tonganace, pri čemu je svakako sve zemljište u vlasništvu krunskog vlasništva, koje se dodjeljuje plemićima i običnim ljudima pod nasljednim ili zakupnim aranžmanima. Stranci ne mogu posjedovati zemljište, ali ga mogu iznajmljivati do 99 godina, uz stroge postupke odobravanja. Ovaj pravni okvir predstavlja kontinuirane izazove usklađenosti kako za lokalne tako i za strane investitore, budući da nepropisno strukturiranje zakupa ili lažno predstavljanje vlasništva može dovesti do gubitka ili pravnih sporova (Ministarstvo pravde).
Transakcije zemljištom regulirane su Zemljišnim zakonom (Cap 132), koji zahtijeva registraciju zakupa i prijenosa interesa kod Ministarstva zemljišta i prirodnih resursa. Usklađenost s propisima o pranju novca (AML), kako provodi Nacionalna rezervna banka Tonge, pojačana je od procjene Tonge od strane Azijsko-pacifičke grupe za pranje novca. Stručnjaci za nekretnine i odvjetnici moraju provoditi due diligence na klijentima i prijavljivati sumnjive transakcije, dodajući troškove usklađenosti i pregled na visokovrijednim transakcijama nekretninama.
Rizik od prirodnih katastrofa ostaje stalni izazov. Ranjivost Tonge na ciklone, potrese i porast razine mora utječe na vrijednosti nekretnina, zahtjeve za osiguranjem i planiranje razvoja. Tonga Meteorološke službe naglašava da se očekuje povećanje klimatski povezanih rizika što se tiče učestalosti i intenziteta, što nalaže strože građevinske propise i regulative o zoniranju u obalnim i ugroženim područjima. Nepoštivanje tih propisa može rezultirati odbijanjem dozvola ili odgovornosti za štetu.
Statistički podaci iz Nacionalne rezervne banke Tonge pokazuju da zajmovi nekretninama čine približno 18% ukupnog privatnog sektora kredita prema stanju u 2024. godini, što ukazuje na umjerenu izloženost za financijski sektor. Međutim, provedba hipoteka i oporavak kolaterala mogu biti dugotrajni zbog zastoja na sudovima i složenosti sporova oko zemljišta, što povećava operativne rizike za kreditore.
- Pravna nesigurnost u pravima zakupa i sporovi oko nasljedstva i dalje generiraju pravne sporove, što odražava u nedavnim presudama Vrhovnog suda Tonge.
- Kontinuirane reforme za pojednostavljenje registracije zemljišta i poboljšanje digitalnih evidencija, koje vodi Ministarstvo zemljišta i prirodnih resursa, očekuje se da će poboljšati usklađenost i transparentnost, ali bi mogle ometati transakcije tijekom prijelaznih razdoblja.
- Ekonomsku nestabilnost, fluktuacije valuta i rastuće troškove izgradnje dodatno predstavljaju rizike za razvoj nekretnina i investicijske povratke.
Gledajući unaprijed prema 2025. i dalje, izgledi za nekretnine u Tongi ovisit će o sposobnosti zemlje da modernizira svoje pravne i usklađene okvire, ojača otpornost na klimatske promjene i potakne povjerenje investitora u sredini trajnih strukturnih izazova.
Budući izgledi: Projekcije za 2025–2030. i strateške preporuke
Budućnost sektora nekretnina Tonge od 2025. do 2030. godine oblikovana je evolucijom regulatornih okvira, demografskim trendovima i prioritetima ekonomskog razvoja. Jedinstveni sustav zakupa zemljišta nacije – gdje je zemljište u vlasništvu krunskog vlasništva i može se samo iznajmljivati (ne posjedovati izravno) od strane pojedinaca – i dalje definira obrasce ulaganja, pri čemu je strano vlasništvo značajno ograničeno prema Zemljišnom zakonu. Ovaj pravni okoliš, koji upravlja i periodično pregledava Ministarstvo pravde, očekuje se da će ostati stabilan, iako neprekidne konzultacije upućuju na moguće pojednostavljenje kako bi se poboljšali procesi prijenosa zakupa i povećala transparentnost upravljanja zemljištem.
Prema Nacionalnoj rezervnoj banci Tonge, sektor nekretnina pokazuje otpornost kroz posljednje ekonomske udarce, pri čemu se volumeni transakcija postepeno oporavljaju dok se Tonga obnavlja nakon utjecaja erupcije vulkana Hunga Tonga-Hunga Ha’apai 2022. godine i pandemije COVID-19. Monetarna politika Banke za 2024-2025. ukazuje na umjeran, ali stabilan rast u kreditima povezanim s nekretninama, što odražava obnovljenu građevinsku aktivnost i potražnju za rezidencijalnim i komercijalnim zakupima.
Urbana ekspanzija u Nuku’alofi, koju pokreću nastavak demografskih promjena i unapređenja infrastrukture, očekuje se da će se nastaviti tijekom sljedećih pet godina. Odjel za statistiku Tonge predviđa godišnji porast urbanih kućanstava od 1,1% do 2030. godine, što će potaknuti potražnju za stanovanjem i maloprodajnim prostorima. Međutim, ograničena dostupnost zemljišta na zakup i spori postupci odobravanja ostaju ključni uska grla za developere i potencijalne zakupce.
Ekološka usklađenost postaje sve središnija u planiranju nekretnina. Odjel za zaštitu okoliša implementirao je strože smjernice za obalni i urbani razvoj, posebno u područjima sklonima katastrofama, usklađujući se s Nacionalnim planom prilagodbe Tonge za otpornost na klimatske promjene. Ova regulativa očekuje se da će se pojačati kroz razdoblje izgleda, utječući na vremenske okvire projekata i troškove.
-
Strateške preporuke:
- Zainteresirani dijelovi trebaju pažljivo pratiti zakonodavne promjene iz Ministarstva pravde i sudjelovati u javnim konzultacijama o reformama zakupa zemljišta.
- Razvijateljima se savjetuje da se rano uključe s Odjelom za zaštitu okoliša kako bi osigurali usklađenost s promjenjivim zahtjevima za prilagodbu klimatskim uvjetima i rizikom od katastrofa.
- Investitori trebaju pratiti makroekonomske pokazatelje koje objavljuje Nacionalna rezervna banka Tonge kako bi stekli uvid u trendove kreditiranja i potražnje za nekretninama.
- Surađivanje s lokalnim vlastima radi optimizacije procesa prijave za zakup može otključati dodatne prilike u sektoru rezidencijalnih i komercijalnih nekretnina.
U sažetku, tržište nekretnina Tonge je spremno za oprezan rast kroz 2030. godinu, potpomognuto demografskim trendovima, nastavkom regulatornog okvira i pojačanim fokusu na otpornost na klimatske promjene. Proaktivna usklađenost i angažman zainteresiranih strana bit će ključni za iskorištavanje novih prilika u ovom jedinstvenom pacifičkom kontekstu.
Izvori i reference
- Zemljišni zakon Tonge
- Ministarstvo zemljišta i prirodnih resursa
- Odjel za statistiku Tonge
- Ministarstvo zemljišta i prirodnih resursa
- Ured glavnog državnog odvjetnika
- Ministarstvo prihoda i carine
- Odjel za statistiku Tonge
- Tonga Meteorološke usluge
