Popis sadržaja
- Izvršni sažetak: Ključni uvidi za 2025. i dalje
- Trenutno stanje tržišta najma u Rusiji: Pregled za 2025. godinu
- Nedavne regulatorne promjene: Novi zakoni, oporezivanje i usklađenost
- Veliki gradovi vs. regije: Usporedba trendova najma
- Demografija i potražnja: Tko iznajmljuje u Rusiji sada?
- Cijene najma: Podaci i projekcije za 2025. godinu (2026.-2028.)
- Prava najmodavaca i najmoprimaca: Pravni okvir i sporovi
- Vladine politike i inicijative za podršku stanovanju
- Rizici, izazovi i nesigurnosti na tržištu koje dolaze
- Budućnost: Ključne prilike i strateške preporuke
- Izvori i reference
Izvršni sažetak: Ključni uvidi za 2025. i dalje
Rusko tržište najma prolazi kroz značajne promjene u 2025. godini, oblikovane evolucijom zakonodavnih okvira, makroekonomskim pritiscima i demografskim promjenama. Ovaj sektor karakterizira povećana pažnja države, budući da su i pristupačnost stanovanja i zaštita najmoprimaca postali istaknuti prioriteti politike.
Nedavne izmjene Građanskog zakonika Ruske Federacije i Portala državnih usluga učvrstile su prava najmoprimaca dok su pojasnile obaveze najmodavaca, posebno u vezi s registracijom i obavještavanjem. Najmodavci sada moraju osigurati pravilnu registraciju ugovora s lokalnim vlastima za najmove duže od jedne godine, u skladu s zahtjevima Savezne službe za državnu registraciju, katastar i kartografiju (Rosreestr). Nepoštivanje bi moglo rezultirati administrativnim sankcijama i ugroziti mogućnost provedbe ugovora o najmu.
Vladine inicijative, poput “Programa razvoja najma stambenog prostora” Ministarstva graditeljstva, stanovanja i komunalnih usluga Ruske Federacije, imaju za cilj potaknuti institucionalni segment najma. Ovi napori trebali bi povećati opskrbu profesionalno upravljanim najmovima, tržištu koje je prethodno bilo dominirano privatnim najmodavcima. Institucionalni udio, iako još uvijek ispod 5%, predviđa se da će stabilno rasti tijekom sljedećih nekoliko godina dok se državni projekti pilotiranja nastavljaju u urbanim centrima.
Ključne statistike na početku 2025. godine upućuju na trajnu potražnju u metropolitanskim regijama: u Moskvi je prosječna mjesečna cijena najma za jednosobni stan dostigla 60,000–70,000 rubalja, što odražava 10% godišnjeg porasta, dok regionalni gradovi izvještavaju o umjerenijem rastu (Vlada Moskve). Stope praznih stanova ostaju niske (ispod 3% u Moskvi i Sankt Peterburgu), što naglašava pritisak na opskrbu i potrebu za novom gradnjom.
- Usklađenost s registracijom najmodavaca, obavještavanjem i poreznim izvještavanjem je pod strožim nadzorom od strane Savezne porezne službe, s novim digitalnim platformama koje olakšavaju praćenje najamnih transakcija.
- Zaštita najmoprimaca je ojačana, posebno u vezi s postupcima iseljenja, povratom pologa i rješavanjem sporova, kako je navedeno u nedavnim tumačenjima Vrhovnog suda Ruske Federacije.
- Strani državljani suočavaju se s dodatnim zahtjevima za registraciju, posebno u Moskvi i pograničnim regijama, prema smjernicama Glavne uprave za migracijska pitanja Ministarstva unutarnjih poslova.
Gledajući unaprijed, očekuje se da će rusko tržište najma vidjeti daljnje regulatorno zaoštravanje, postepeni rast institucionalnog segmenta i održanu potražnju u urbanim centrima. Interakcija između vladine politike, provedbe usklađenosti i tržišnih dinamika bit će ključna u oblikovanju sektora do 2025. godine i dalje.
Trenutno stanje tržišta najma u Rusiji: Pregled za 2025. godinu
Rusko tržište najma u 2025. nastavlja odražavati dinamičnu interakciju demografskih trendova, regulatornih reformi i makroekonomskih pritisaka. U velikim metropolitanskim područjima poput Moskve i Sankt Peterburga, potražnja za najmom ostaje robustna, potaknuta urbanizacijom, unutarnjom migracijom i rastućom prisutnošću fleksibilnih radnih aranžmana. Prema najnovijim podacima Savezne državne statističke službe, urbani se broj povećao za otprilike 1,2% godišnje u 2024. godini, održavajući potražnju za stambenim i komercijalnim najmovima.
Cijene najma su doživjele umjerena povećanja, posebno u Moskvi, gdje je prosječna mjesečna cijena najma za jednosobni stan u centru grada premašila 70,000 rubalja na početku 2025. To predstavlja približno 8% porasta u odnosu na prethodnu godinu, kako navodi Savezna državna statistička služba. Nasuprot tome, regionalni gradovi su zabilježili umjerenije povećanje, s nekim područjima pogođenim odlivom stanovništva i lokaliziranom ekonomskom stagnacijom.
Zakonodavne promjene su usmjerene na transparentnost i zaštitu najmoprimaca. Izmjene Građanskog zakonika i zakona “O državnoj registraciji nekretnina” iz 2021. pojednostavile su registraciju najma i pojasnile odgovornosti najmodavaca i najmoprimaca. Ministarstvo pravde Ruske Federacije naglasilo je potrebu za pisanim ugovorima o najmu i pravilnim otkrivanjem vlasničkih prava, što se sve više provodi putem digitalnih vladinih platformi. Usklađenost se dodatno osnažuje kaznama za neregistrirane najmene, posebno one koje traju više od 11 mjeseci, kao što nalaže Građanski zakonik Ruske Federacije.
Porezna usklađenost u sektoru najma ostaje fokus. Savezna porezna služba nastavlja širiti digitalno praćenje i izvještajne zahtjeve za najmodavce, posebno ciljajući sivo tržište najma. U 2024. godini, agencija je izvijestila o 15% povećanju registriranih prijava prihoda od najma, što ukazuje na postepenu formalizaciju sektora.
Gledajući naprijed, očekuje se da će tržište najma ostati otporno, poduprto stalnom urbanom migracijom i izazovima pristupačnosti stanovanja. Ministarstvo graditeljstva, stanovanja i komunalnih usluga Ruske Federacije predviđa stabilnu potražnju za stanovima za najam, s posebnim naglaskom na segmente pristupačnih i socijalnih najmova. Međutim, regionalne razlike i ekonomski vjetrovi—poput inflacije i nestabilnosti kamatnih stopa—mogu umanjiti rast u nekim područjima. Ukupno gledajući, regulatorno zaoštravanje i digitalizacija bit će usmjereni na poboljšanje tržišne transparentnosti, što će koristiti usklađenim najmodavcima i najmoprimcima.
Nedavne regulatorne promjene: Novi zakoni, oporezivanje i usklađenost
Rusko tržište najma je u posljednjim godinama doživjelo značajne regulatorne prilagodbe, što odražava napore vlade da poboljša transparentnost, osigura plaćanje poreza i pruži veću zaštitu i najmodavcima i najmoprimcima. Od 2025. godine, ovi razvojni događaji oblikuju dinamičnost tržišta i utječu na ponašanje investitora i najmoprimaca.
Ključna regulatorna promjena bila je uvođenje izmjena u Ruski građanski zakonik i Stanovni zakon, koji pojašnjavaju prava i obaveze najmodavaca i najmoprimaca. U 2024. godine, uvedena su nova pravila koja su formalizirala kratkoročne ugovore o najmu i uvela strože zahtjeve za registraciju ugovora, posebno u velikim gradovima kao što su Moskva i Sankt Peterburg. Ovi zahtjevi imaju za cilj suzbijanje sivo tržišta najma i smanjenje prevalencije neregistriranih najmova (Ministarstvo graditeljstva, stanovanja i komunalnih usluga Ruske Federacije).
Oporezivanje je također dobilo povećanu pažnju. Savezna porezna služba je proširila digitalno praćenje i međusobno provjeravanje prijava prihoda od najma. Od 2023. godine, pojedinačni najmodavci obvezni su prijaviti prihode od najma bilo putem pojednostavljenog sustava oporezivanja (STS) ili standardnog režima osobnog poreza na dohodak, s nepoštivanjem koje rezultira značajnim kaznama. Ovakva pojačana provedba oslanja se na sporazume o razmjeni podataka s platnim sustavima i digitalnim platformama, čineći izbjegavanje poreza težim (Savezna porezna služba Rusije). Osim toga, nastavlja se rasprava oko uvođenja jedinstvenog registra najma nekretnina, što bi dodatno poboljšalo transparentnost porezne baze.
Zahtjevi za usklađenost sada obuhvaćaju i standarde sigurnosti i stanovanja. Najmodavci moraju osigurati da iznajmljene stambene nekretnine zadovoljavaju sanitarne i tehničke norme, a odgovorni su za kazne ako se oni ne poštuju. Državni inspektorat za stanovanje pojačao je svoje inspekcijske protokole, povećavajući učestalost provjera i strogoću sankcija za prekršaje (Državne usluge Ruske Federacije).
Statistički, formalizacija tržišta najma očituje se u rastućem broju registriranih najma. Prema podacima Savezne državne statističke službe, 2024. godina zabilježila je porast od 15% u službeno zabilježenim ugovorima o najmu u odnosu na 2022. godinu, što ukazuje na veću usklađenost i učinkovitost regulatornih reformi.
Gledajući unaprijed prema 2025. i dalje, očekuje se daljnje pooštravanje regulative, posebno kao odgovor na trendove urbanizacije i potrebu za pristupačnim stanovanjem. Vlasti će nastaviti usavršavati digitalne mehanizme nadzora, proširiti obaveze najmodavaca glede prava najmoprimaca i moguće uvesti poticaje za pravnu usklađenost. Kumulatvni učinak vjerojatno će rezultirati transparentnijim, reguliranim i investitorima prijateljskim tržištem najma, iako su ove promjene možda također dovesti do viših administrativnih troškova i cijena najma za krajnje korisnike.
Veliki gradovi vs. regije: Usporedba trendova najma
Rusko tržište najma u 2025. godini nastavlja pokazivati izražene razlike između velikih metropolitanskih područja i regionalnih gradova. Moskva i Sankt Peterburg ostaju glavni centri, karakterizirani visokom potražnjom, visokom razinom stanarina i većim regulatornim nadzorom, dok regionalni gradovi pokazuju umjerenije trendove najma i općenito manje formaliziranu strukturu tržišta.
Na početku 2025. godine prosječne mjesečne cijene najma u Moskvi za jednosobne stanove u središnjim četvrtima premašile su 75,000 rubalja, dok su prosječne cijene u središnjoj okolici Sankt Peterburga oko 55,000 rubalja. Nasuprot tome, regionalne glavne gradske oblasti poput Ekaterinburga, Novosibirska i Kazana obično bilježe mjesečne stanarine u rasponu od 25,000–35,000 rubalja. Manji gradovi i periferni regioni izvještavaju o još nižim prosjecima, ponekad ispod 20,000 rubalja mjesečno, što odražava niže prihode i smanjenu potražnju (Savezna državna statistička služba).
Značajna dinamika u razdoblju 2024.-2025. je migracija stanovništva iz regija u urbane centre, što dodatno inflacionira potražnju i cijene u velikim gradovima. Porast studenata, profesionalaca i interno raseljenih osoba u Moskvi i Sankt Peterburgu doveo je do povijesno niskih stopa praznih stanova i konkurentnog tržišta najma. Kao odgovor, lokalne vlasti pojačale su nadzor nad ugovorima o najmu i usklađenošću najmodavaca s propisima o stanovanju i porezima, uključujući registraciju najmoprimaca i izvještavanje o prihodima od najma (Vlada Moskve).
Zakonski, ugovori o najmu u Rusiji regulirani su Građanskim zakonikom, uz dodatni nadzor u velikim gradovima kako bi se suzbilo sivo tržište najma i osiguralo prava najmoprimaca. Na primjer, Moskva je uvela digitalne postupke registracije za ugovore o najmu, kako bi se formalizirali najmovi i povećala transparentnost. U regijama, provedba ostaje manje stroga, s većim udjelom neformalnih, neurednih najmova, iako su porezne vlasti signalizirale planove za poboljšanje nadzora u narednim godinama (Savezna porezna služba).
Gledajući unaprijed, stručnjaci očekuju nastavak divergencije u dinamicama tržišta najma. Veliki gradovi trebaju održati rast cijena najma, potaknut trajnom potražnjom i ograničenim novim stanovima. Naprotiv, regije mogu doživjeti umjereni rast, s nekim područjima koja se suočavaju sa stagnacijom ili opadanjem zbog demografskih i ekonomskih izazova. Politički napori da se izjednače uvjeti—poput poticaja za formalizaciju i podrške pristupačnom stanovanju u regijama—igraće veću ulogu do 2025. i dalje (Ministarstvo graditeljstva, stanovanja i komunalnih usluga Ruske Federacije).
Demografija i potražnja: Tko iznajmljuje u Rusiji sada?
Demografski krajolik stanara u Rusiji oblikuje ongoing ekonomska nesigurnost, urbanizacija i razvoj socijalnih preferencija. Do 2025. godine, tržište najma vođeno je mješavinom mladih profesionalaca, studenata, migrant radnika i obitelji koje ne mogu ili ne žele kupovati kuće u skupim urbanim centrima poput Moskve i Sankt Peterburga. Prema podacima Savezne državne statističke službe, približno 13–15% ruskih kućanstava oslanja se na sektor najma u 2023.–2024. godini, pri čemu je udio veći—dosegnuvši do 25%—u najvećim gradovima.
Mladi odrasli (uzrasta 20–35 godina) ostaju jezgra potražnje za najmom. Ova skupina, često mobilna i zaposlena u uslužnim, IT ili kreativnim industrijama, favorizira fleksibilnost i blizinu radnim ili obrazovnim institucijama. Populacija studenata, uključujući domaće i međunarodne studente, dodatno pojačava potražnju, posebno u blizini velikih sveučilišta. Osim toga, unutarnja migracija iz manjih gradova u metropolse se nastavlja, s tim da je Savezna državna statistička služba izvijestila o neto priljevu više od 100,000 ljudi u Moskvu u 2023. godini.
Posljednjih godina također je došlo do značajnog porasta potražnje za najmom među obiteljima. Rastuće kamatne stope i strogi kriteriji zaduživanja učinili su vlasništvo nad kućama manje dostupnim za mnoge, potičući veći broj obitelji prema sektoru najma. Ova promjena očituje se u promjenjivom sastavu dugoročnih ugovora o najmu, s najmovima od 12 mjeseci ili više postaju uobičajeni, prema Ministarstvu graditeljstva, stanovanja i komunalnih usluga Ruske Federacije.
Zakonodavni i regulatorni razvoj također utječe na demografiju tržišta najma. Uvođenje vladinih programa za najam stanova i pilot projekata za institucionalne najmodavce imaju za cilj formalizirati i širiti sektor, usmjeravajući pažnju i na socijalne i komercijalne segmente najma. DOM.RF (državna institucija za razvoj stanovanja) pokrenuo je nekoliko inicijativa za povećanje opskrbe profesionalno upravljanim najmovima, s fokusom na pristupačnost i zaštitu najmoprimaca.
Gledajući prema 2025. i dalje, demografski trendovi sugeriraju nastavak snažne potražnje za najamom u urbanim centrima, vođeni unutarnjom migracijom, odgodom vlasništva nad kućama i rastućom prihvaćanjem najma kao životnog izbora. Programi najma koje podržava vlada i evolucijski pravni okviri dodatno će oblikovati tržište, čineći sektor privlačnijim za raznolik niz najmoprimaca.
Cijene najma: Podaci i projekcije za 2025. godinu (2026.-2028.)
Rusko tržište najma u 2025. godini karakterizira i dinamične promjene u cijenama najma i evolucijski regulatorni okviri. Prema najnovijim podacima iz Savezne državne statističke službe (Rosstat), prosječna mjesečna cijena najma za jednosobni stan u velikim ruskim gradovima, uključujući Moskvu i Sankt Peterburg, povećana je za otprilike 12% u odnosu na prethodnu godinu. Ovaj porast u velikoj je mjeri posljedica kontinuiranih inflatornih pritisaka, nedostatka novih stambenih projekata i nastavka migracije iz ruralnih područja u urbane centre.
Moskva ostaje najskuplje tržište najma, s prosječnim mjesečnim najmovima za jednosobni stan koji se približavaju 60,000 rubalja. Sankt Peterburg, iako manje skup, također je doživio rast cijena najma koji je premašio 10% u godišnjem iznosu. Nasuprot tome, regionalni gradovi kao što su Kazan, Ekaterinburg i Novosibirsk izvještavaju o umjerenijim povećanjima, obično u rasponu od 7-9% u 2025. godini (Savezna državna statistička služba (Rosstat)).
Nekoliko pravnih i usklađenosti promjena oblikuje izglede za tržište. Ruska vlada nastavlja usavršavati regulative koje se odnose na ugovore o najmu, fokusirajući se na zaštitu najmoprimaca i jasnije obaveze najmodavaca. Izmjene Građanskog zakonika i lokalnog zakonodavstva o stanovanju iz 2024. godine naglasile su potrebu za transparentnim uvjetima ugovora, formalnom registracijom ugovora o najmu i ojačanim mehanizmima za rješavanje sporova. Ministarstvo graditeljstva, stanovanja i komunalnih usluga Ruske Federacije uvelo je smjernice za standardizaciju ugovora o najmu i poboljšanje praćenja usklađenosti.
Gledajući prema 2026.-2028., analitičari tržišta i političke prognoze iz Središnje banke Ruske Federacije sugeriraju da će rast cijena najma popustiti, ali će ostati iznad inflacije, s godišnjim povećanjima koja se predviđaju na razini od 6-8%. Ključni pokretači uključuju očekivane ograničenja na novoj ponudi stanova uslijed kontinuiranih sankcija, povećane troškove gradnje i daljnje urbanizacije. Međutim, vladina intervencija—poput proširenih subvencioniranih stambenih programa i poticaja za razvoj privatnog sektora—može pomoći u ublažavanju neurađenog rasta cijena u odabranim regijama.
- 2025: Prosječan nacionalni rast cijena najma ≈12% (Rosstat)
- 2026–2028: Predviđeni godišnji rast najma 6-8% (Središnja banka Ruske Federacije)
- Regulatorni fokus: jače zaštite najmoprimaca, transparentnost najma (izmjene Građanskog zakonika)
U sažetku, iako se očekuje da će cijene najma u Rusiji nastaviti rasti tijekom sljedećih nekoliko godina, političke prilagodbe i povećani regulatorni nadzor imaju za cilj poticati veću tržišnu stabilnost i sigurnost najmoprimaca.
Prava najmodavaca i najmoprimaca: Pravни okvir i sporovi
Pravni okvir koji regulira prava najmodavaca i najmoprimaca u Rusiji prvenstveno je definiran Građanskim zakonikom Ruske Federacije, posebno člancima 606–625, koji se odnose na ugovore o najmu uključujući stambene i komercijalne nekretnine. Prava i obaveze obje strane oblikovana su ovim odredbama, uz dodatne regulacije iz Stanovnog zakonika i relevantnih odredaba. U 2025. godini tržište najma i dalje je pod utjecajem evolucije zakonodavstva, povećanog naglaska na usklađenosti i promjenjivih tržišnih trendova kao odgovor na ekonomske uvjete i demografske promjene.
Ugovor o najmu (договор найма) mora biti sastavljen u pisanom obliku ako trajanje najma premašuje godinu dana, a registracija kod državnih vlasti je obavezna za ugovore o nekretninama duže od ovog trajanja. Zakon nalaže najmodavcima da pruže prostore u stanju pogodnom za življenje i održavaju ih tijekom razdoblja najma, dok su najmoprimci obvezni koristiti prostore onako kako je namijenjeno, pravovremeno plaćati najam i vratiti imovinu u prikladnom stanju. Ruski Vrhovni sud povremeno pojašnjava interpretaciju ovih obaveza, naglašavajući zaštitu prava najmoprimaca protiv nezakonitih iseljenja i postupaka za rješavanje sporova Vrhovnog suda Ruske Federacije.
Posljednjih godina došlo je do porasta sporova vezanih uz neplaćanje najma i nepravilno raskidanje ugovora, posebno u Moskvi i Sankt Peterburgu, gdje tražnja i cijene ostaju visoke. Ministarstvo pravde izvijestilo je o stalnom broju civilnih sporova koji proizlaze iz ugovora o najmu, pri čemu je značajan dio riješen putem posredovanja ili na sudovima za prekršaje Ministarstva pravde Ruske Federacije. Iznimno, uvođenje elektroničke predaje i udaljenih rasprava pojednostavilo je postupak rješavanja sporova od 2023. godine.
Usklađenost ostaje velika briga, budući da Savezna porezna služba nastavlja svoju kampanju za formalizaciju sive sektora najma, koji čini do 40% tržišta. Nove zakonodavne inicijative u 2024-2025. godini ciljaju strože kazne za neregistrirane najmene i izbjegavanje poreza, uz poticaje za najmodavce koji prijave prihode od najma Savezna porezna služba Rusije.
Gledajući naprijed, očekuje se da će rusko tržište najma vidjeti postepeno jačanje zaštite prava najmoprimaca, povećanu digitalizaciju registracije najma i stalne napore na smanjenju neformalne aktivnosti najma. Ovi trendovi vjerojatno će povećati transparentnost, pravnu sigurnost i povjerenje investitora, iako s povećanom pažnjom i obavezama usklađenosti za najmodavce. Evolucijski regulatorni okvir zahtijevat će od najmodavaca i najmoprimaca da ostanu oprezni i konzultiraju trenutne pravne smjernice kako bi osigurali svoja prava i interese.
Vladine politike i inicijative za podršku stanovanju
Ruska vlada je u posljednjim godinama preuzela aktivniju ulogu u oblikovanju tržišta stanova za najam, prepoznajući njegov rastući značaj dok se urbanizacija ubrzava i vlasništvo nad kućama postaje manje dostupno nekim građanima. Od 2025. godine uvedene su ili proširene brojne zakonodavne i političke inicijative za reguliranje sektora najma te pružanje podrške najmoprimcima i najmodavcima.
Ključni zakonodavni razvoj bila je nastavak implementacije “Sveobuhvatnog plana za razvoj tržišta stanova za najam”, izvorno naznačenog u nacionalnom projektu “Stanovanje i urbani okoliš”. Ovaj plan naglašava povećanje udjela institucionalnog stanovanja za najam i stvaranje fondova stambenog prostora koje upravljaju profesionalni operateri. Savezni zakon br. 214-FZ ostaje središnji, postavljajući zahtjeve za usklađenost za developere koji se bave zajedničkom gradnjom i najmom, osiguravajući transparentnost i zaštitu za najmoprimce i investitore (Ministarstvo graditeljstva, stanovanja i komunalnih usluga Ruske Federacije).
Kako bi se nosila s pristupačnošću, vlada je proširila subvencije za određene kategorije najmoprimaca, uključujući mlade obitelji, domaćinstva s niskim primanjima i interno raseljene osobe. Program “Socijalni ugovor”, koji provode regionalne agencije, pruža pomoć u plaćanju najma kvalificiranim građanima, u skladu s nacionalnim ciljem smanjenja opterećenja troškova stanovanja (Ministarstvo rada i socijalne zaštite Ruske Federacije).
Mjere usklađenosti postale su rigoroznije. Vlasti povećavaju nadzor registracije najma i oporezivanja prihoda od najma, s ciljem da se smanji prevalencija neformalnih ugovora. Savezna porezna služba pojačala je napore da identificira neregistriranu najamnu aktivnost, koristeći usklađivanje podataka i javne kampanje za poticanje pravne usklađenosti (Savezna porezna služba Rusije).
Statistički, udio najmoprimaca u velikim gradovima poput Moskve i Sankt Peterburga nastavlja rasti, s nedavnim anketama koje pokazuju da više od 30% urbanog stanovništva ovisi o stanovanju za najam. Vlada cilja na daljnje povećanje zalihe profesionalno upravljanog stanovanja, s ciljem udvostručavanja njegove količine do 2030. godine (Savezna državna statistička služba).
Gledajući unaprijed, izglede oblikuju kontinuirane reforme, moguće daljnje pooštravanje usklađenosti i povećana ulaganja u institucionalno stanovanje za najam. Dvojni fokus vlade na pravnu transparentnost i društvenu podršku očekuje se da će tržište najma učiniti i reguliranijim i pristupačnijim za ranjive skupine, dok će također poticati sudjelovanje privatnog sektora i dugoročna ulaganja.
Rizici, izazovi i nesigurnosti na tržištu koje dolaze
Rusko tržište najma u 2025. suočava se s kompleksnim nizom rizika, izazova i nesigurnosti, pod utjecajem regulatornih promjena, makroekonomskih pritisaka, demografskih pomaka i rastućih zahtjeva za usklađenost. Jedan od najvažnijih izazova je ongoing regulatorno pooštravanje. Od 2023. godine, ruska vlada povećava svoju kontrolu nad aktivnostima najma, posebno u vezi s registracijom najma i poreznim obavezama najmodavaca. Izmjene Stanovnog zakonika i Građanskog zakonika pojačale su zahtjeve za formalne ugovore i izvještavanje, povećavajući teret usklađenosti za privatne i korporativne najmodavce (Ministarstvo digitalnog razvoja, komunikacija i masovnih medija Ruske Federacije). Ova promjena ima za cilj smanjenje udjela neformalnog tržišta najma, koje je prema procjenama vlade ranije činilo do 80% najamnih transakcija.
Porezna usklađenost ostaje značajan izvor nesigurnosti. Savezna porezna služba je pojačala digitalno praćenje i međusobno provjeravanje prihoda od najma s evidencijom nekretnina, ubrzavajući napore da neregistrirane najmodavce uključi u formalnu poreznu osnovu (Savezna porezna služba Rusije). Međutim, ove mjere su također dovele do povećanih administrativnih troškova i mogle bi odvratiti neke privatne najmodavce od sudjelovanja na tržištu, potencijalno smanjujući opskrbu i povećavajući cijene najma.
Gospodarska nestabilnost i inflacijski pritisci dodatno pojačavaju rizike na tržištu. Inflacija u Rusiji ostaje iznad dugoročnog cilja Središnje banke, utječući kako na kupovnu moć kućanstava, tako i na troškove poslovanja najmodavaca (Bank of Russia). Ovi čimbenici doprinose nestabilnosti cijena najma i mogu oslabiti sposobnost najmoprimaca da ispune svoje obaveze plaćanja, povećavajući rizik od dugovanja i praznina.
Demografski i migracijski trendovi uvode daljnju nesigurnost. Iako su posljednjih godina zabilježeni porasti u unutrašnjoj migraciji prema velikim gradovima, potaknutih radnim prilikama i geopolitičkim čimbenicima, to se kompenzira smanjenjem rasta populacije i pritiscima emigracije u nekim regijama. Ove dinamike stvaraju neujednačene obrasce potražnje i kompliciraju dugoročne investicijske strategije institucionalnih najmodavaca (Savezna državna statistička služba (Rosstat)).
Gledajući naprijed, izgledi za rusko tržište najma oblikovani su kontinuiranim regulatornim reformama, makroekonomskom nesigurnošću i evolutivnim demografskim obrascima. Iako povećana formalizacija obećava veću transparentnost i stabilnost, može također ograničiti fleksibilnost i smanjiti broj dostupnih stanova za najam u kratkom roku. Institucionalni investitori trebaju pažljivo pratiti pravne razvojne događaje, zahtjeve za usklađenost i regionalne pomake u potražnji kako bi učinkovito navigirali ovim rizicima tijekom sljedećih nekoliko godina.
Budućnost: Ključne prilike i strateške preporuke
Izgled za rusko tržište najma u 2025. i dalje oblikovan je konvergencijom regulatornih prilagodbi, demografskih promjena i evolucionirajućih ekonomskih uvjeta. Sektor je pokazao izvanrednu otpornost usred nedavnih makroekonomskih oscilacija, poduprt trendovima urbanizacije i vladinom pažnjom prema stanovanjskoj politici.
- Regulatorni okvir: Ruska vlada nastavlja usavršavati pravni okvir koji regulira tržište stambenog najma. Izmjene u Ruskom građanskom zakoniku i nedavne razjašnjenja iz Ministarstva graditeljstva, stanovanja i komunalnih usluga Ruske Federacije imaju za cilj povećanje transparentnosti i zaštite najmoprimaca, dok također potiču institucionalna ulaganja. Pojednostavljene registracijske procedure za ugovore najma i prošireni nadzor nad poreznom usklađenošću očekuje se da će dodatno formalizirati sektor.
- Usklađenost i oporezivanje: Državna Duma je 2024. godine donijela ažuriranja koja zahtijevaju od najmodavaca da registriraju prihod od najma, a pojedinci podliježu osobnom porezu na dohodak po stopi od 13% za rezidente i 30% za nerezidente. Provedba se podržava poboljšanom razmjenom podataka između Savezne porezne službe i stanarskih vlasti, povećavajući potrebu za najmodavcima da održavaju strogu usklađenost.
- Statistika tržišta i pokretači potražnje: Prema Saveznoj državnoj statističkoj službi (Rosstat), urbanizacija ostaje robusna, s urbanom populacijom koja premašuje 75%. Potražnja za stanovima za najam u Moskvi, Sankt Peterburgu i regionalnim centrima podržana je unutrašnjom migracijom i odgodom vlasništva zbog fluktuacije kamata na hipoteku. Segment kratkoročnog najma također je pod uticajem politika unutarnjeg turizma i ograničenja na vanjska putovanja.
- Strateške prilike: Institucionalni investitori i developeri sve više ulaze u tržišta najma i dugoročnog najma, uz podršku vladinih pilot projekata i javno-privatnih partnerstava. Postoje prilike za digitalizaciju—poput online platformi za ugovaranje i alata za provjeru najmodavaca—u okviru digitalnih transformacijskih inicijativa Ministarstva. Osim toga, širenje programa socijalnog stanovanja predstavlja perspektive za suradnju s regionalnim vlastima.
- Prognoza i preporuke: Gledajući unaprijed, sektor je postavljen za umjereni rast, s očekivanim stabiliziranjem povrata na najam kako se poboljšava usklađenost i kako se nova zaliha objavljuje na tržištu. Zainteresiranim stranama savjetuje se da prioritiziraju transparentnost, ulažu u digitalna rješenja za usklađivanje i prate zakonodavne novosti putem službenih portala kao što je Državna Duma Savezne skupštine Ruske Federacije. Strateška suradnja s vladinim programima razvoja najma može ponuditi ublažavanje rizika i pristup poticajima.
U sažetku, rusko tržište najma u 2025. pruža prilike za dobro pripremljene sudionike, pod uvjetom da se usklade s evolucijskim pravnim i operativnim standardima.
Izvori i reference
- Građanski zakonik Ruske Federacije
- Ministarstvo graditeljstva, stanovanja i komunalnih usluga Ruske Federacije
- Savezna porezna služba
- Vrhovni sud Ruske Federacije
- Ministarstvo graditeljstva, stanovanja i komunalnih usluga Ruske Federacije
- DOM.RF
- Središnja banka Ruske Federacije
