Popis sadržaja
- Izvršni Sažetak: Tržište komercijalnih nekretnina Ekvadora 2025. godine
- Ključni ekonomski faktori oblikuju komercijalne nekretnine
- Ključne lokacije: Gdje je potražnja za investicijama u porastu
- Pravne i porezne osnove za investitore u CRE (Upućujući na gob.ec, sri.gob.ec)
- Popis za usklađenost: Dozvole, zoniranje i regulatorne prepreke (Upućujući na gob.ec, municipalidadquito.gob.ec)
- Strani investicije: Strategije ulaska i ograničenja (Upućujući na gob.ec, mremh.gob.ec)
- Performanse tržišta: Statistika o nepopunjenosti, najmu i prinosu (Upućujući na ine.gob.ec, sri.gob.ec)
- Dubinska analiza sektora: Trendovi u uredu, maloprodaji, industriji i ug hospitality sektoru
- Rizici, crvene zastave i dužna pažnja u ekvadorskoj CRE sceni
- Buduća perspektiva: Projekcije i nove prilike do 2030. godine
- Izvori i reference
Izvršni Sažetak: Tržište komercijalnih nekretnina Ekvadora 2025. godine
Tržište komercijalnih nekretnina (CRE) u Ekvadoru 2025. godine nalazi se na kritičnoj prekretnici, oblikovano naporima za ekonomsku stabilizaciju, promjenjivim pravnim okvirima i obnovljenim naporima države za privlačenje stranih investicija. Nakon nekoliko godina ekonomske volatilnosti uzrokovane globalnim šokom i unutarnjim fiskalnim izazovima, ekvadorski BDP se očekuje da će umjereno rasti u 2025. godini, s vladinim prognozama koje ciljuju na godišnji rast od 2,5% i inflaciju koja ostaje oko 2% Banco Central del Ecuador. Ova makroekonomska kontekst pruža oprezan optimizam za субjekte u CRE, posebno u segmentima ureda, maloprodaje i logistike.
U pravnom i usklađenom pejzažu, Ekvador nastavlja revidirati svoje propise o nekretninama i investicijama. Zakon o investicijama iz 2023. godine uveo je poticaje za strane investitore i pojednostavio postupke za stjecanje nekretnina, dok su amandmani na Urbanistički zakon iz 2024. godine povećali transparentnost u korištenju zemljišta i građevinskim dozvolama Asamblea Nacional del Ecuador. Ovi pravni razvoj su očekivani smanjiti prepreke ulasku i ojačati protokole usklađenosti, čineći tržište privlačnijim kako za domaće tako i za međunarodne investitore.
Ključne statistike naglašavaju evoluirajuće tržište: krajem 2024. godine, stope praznog ureda u Quitu i Guayaquilu stabilizirale su se na približno 17% i 22% respektivno, nakon vrhova tokom pandemije, dok sektori maloprodaje i skladišta bilježe stalnu potražnju, dijelom potaknutu rastom e-trgovine i projektima logističke infrastrukture Banco Central del Ecuador. Ažuriranje Nacionalnog katastarskog registra, pokrenuto 2023. godine, takođe se očekuje da pojednostavi transakcije nekretninama i poveća pravnu sigurnost Registro Civil del Ecuador.
Gledajući unaprijed, izglede za CRE u Ekvadoru do 2025. i dalje su oprezno pozitivni. Deklarirani fokus vlade na javno-privatna partnerstva (PPP), porezne olakšice i modernizaciju infrastrukture očekuje se da će potaknuti nove investicije, posebno u logistici, industriji i razvoju mješovite namjene Ministerio de Economía y Finanzas. Međutim, trajni rizici ostaju: regulatorna složenost, političke promjene i potreba za većom transparentnošću u pravima na zemljište i ekološkoj usklađenosti. Za investitore i developere, pažljivo ispitivanje i usklađenost s promjenjivim lokalnim zakonima bit će esencijalni za kapitalizaciju na novim CRE prilikama u Ekvadoru.
Ključni ekonomski faktori oblikuju komercijalne nekretnine
Sektor komercijalnih nekretnina u Ekvadoru 2025. godine je pod utjecajem konvergencije makroekonomskih, pravnih i sektorski specifičnih faktora. Nakon perioda volatilnosti uslijed globalnih ekonomskih pritisaka i pandemije COVID-19, očekuje se da će rasta BDP-a zemlje stabilizirati kako se cijene roba poboljšavaju i fiskalne reforme postaju vidljive. Tržište komercijalnih nekretnina čvrsto je povezano s ovim širokim ekonomskim dinamikama, dok sektori poput maloprodaje, ureda, logistike i ug hospitality sektora reagiraju na promjene u domaćoj potražnji, međunarodnoj investiciji i vladinim politikama.
- Rast BDP-a i inflacija: Centralna banka Ekvadora prognozira rast BDP-a od otprilike 2,5% za 2025. godinu, s očekivanjem da će stope inflacije umjereno pasti ispod 2%. Ove makroekonomske tendencije podržavaju umjerene poraste potražnje za komercijalnim nekretninama, posebno u urbanim centrima poput Quit i Guayaquil. Stabilna inflacija također potiče povjerenje investitora i smanjuje nesigurnost u dugoročnim ugovorima o najmu (Banco Central del Ecuador).
- Strane Direktne Investicije (FDI): Regulatorne reforme usmjerene na poboljšanje poslovne klime—uključujući pojednostavljene procese licenciranja i programe poticaja za investicije—doveli su do porasta FDI, posebno usmjerenih na logistiku, proizvodnju i infrastrukturu turizma. Ministarstvo proizvodnje, vanjske trgovine, investicija i ribarstva prioritizira javno-privatna partnerstva u industrijskim parkovima, što potiče potražnju za komercijalnim i industrijskim nekretninama (Ministerio de Producción, Comercio Exterior, Inversiones y Pesca).
- Razvoj pravnih i usklađenost: Organski zakon o teritorijalnoj organizaciji, autonomiji i decentralizaciji (COOTAD) i reforme municipalnih propisa o korištenju zemljišta i dalje oblikuju zakonske norme o zoniranju, dozvolama i građenju za komercijalne nekretnine. Nedavne izmjene povećale su transparentnost u registraciji nekretnina i procesima usklađenosti, dok Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros pojačava nadzor nad nekretninskim kompanijama kako bi spriječila pranje novca i osigurala integritet tržišta.
- Urbanizacija i infrastruktura: Kontinuirane investicije u promet, komunalne usluge i digitalnu infrastrukturu—dio nacionalnog razvojnog plana vlade—poboljšavaju povezanost komercijalnih središta. Inicijative Ministarstva urbanog razvoja i stanovanja usmjerene na modernizaciju urbanih centara i proširenje mješovite upotrebe posebno su relevantne za potražnju u sektoru maloprodaje i ureda (Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda).
- Izgledi: Za 2025. godinu i dalje, izgledi za tržište komercijalnih nekretnina Ekvadora su oprezno optimistični. Dok globalna nesigurnost i domaći politički rizici ostaju, kontinuirane regulatorne reforme, infrastrukturni projekti i postepena ekonomska oporavak trebali bi podržati postupni rast transakcija i razvoja u komercijalnim nekretninama.
Ključne lokacije: Gdje je potražnja za investicijama u porastu
U 2025. godini, tržište komercijalnih nekretnina Ekvadora svjedoči o izraženoj koncentraciji potražnje za investicijama u ključnim urbanim centrima, posebno u Quitu i Guayaquilu. Ova dva grada i dalje privlače kako domaće tako i međunarodne investitore zahvaljujući robusnoj infrastrukturi, vladinim poticajima i promjenjivim pravnim okvirima koji poboljšavaju transparentnost i povjerenje investitora.
Quito, glavni grad nacije, ostaje središnja tačka za nove projekte ureda i mješovite upotrebe. Sjeverni i središnji poslovni okrugi grada bilježe povećanu potražnju za modernim, održivim uredskim prostorima, vođeni promjenom prošle pandemije prema kvalitetnim i fleksibilnim radnim okruženjima. Prema podacima Općine Quito, inicijative urbanog obnove i poboljšanja prometa, kao što je proširenje Metroa Quito, dodatno su povećale komercijalnu privlačnost ovog područja.
Guayaquil, najveći grad Ekvadora i glavni luka, doživljava porast aktivnosti u logistici, maloprodaji i industrijskim nekretninama. Općina Guayaquil izvještava o kontinuiranim investicijama u sjevernim i zapadnim koridorima grada, posebno oko Međunarodne zračne luke José Joaquín de Olmedo i novih logističkih parkova uz Perimetralnu autocestu. Ova područja imaju koristi od blizine izvoznim infrastrukturnim rješenjima i slobodnim trgovinskim zonama, što ih čini ključnim lokacijama za skladište i distribucijske centre.
Pravno, potražnja za investicijama podržana je regulatornim reformama koje pojednostavljuju registraciju nekretnina i poboljšavaju zaštitu stranih ulaganja. Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros implementirala je digitalne procese za registraciju kompanija i izvještavanje o usklađenosti, smanjujući birokratske kašnjenja i povećavajući transparentnost tržišta. Nacionalni registar nekretnina također je digitalizirao ključne evidencije, olakšavajući dužnu pažnju pri transakcijama s komercijalnim nekretninama.
Nedavne statistike Banco Central del Ecuador ukazuju da je investicija u komercijalne nekretnine u metropolama Ekvadora porasla za otprilike 6% u 2024. godini, s projekcijama koje sugeriraju postepeni rast do 2026. godine, potpomognut kontinuiranom urbanizacijom i poboljšanjem infrastrukture.
Gledajući unaprijed, izgled za ključne komercijalne lokacije Ekvadora ostaje pozitivan. Kontinuirane vladine poticaje za razvoj nekretnina i posebne ekonomske zone, zajedno s poboljšanim mjerama usklađenosti Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros očekuje se da će održati interes investitora. Međutim, sektor će se morati prilagoditi evoluirajućim zahtjevima za ekološkom usklađenošću i promjenjivim preferencijama najmoprimaca, posebno u segmentima maloprodaje i ureda.
Pravne i porezne osnove za investitore u CRE (Upućujući na gob.ec, sri.gob.ec)
Investiranje u komercijalne nekretnine (CRE) u Ekvadoru zahtijeva navigaciju kroz sveobuhvatan pravni i porezni okvir osmišljen kako bi zaštitio i domaće i strane investitore. Temeljni pravni instrument koji uređuje vlasnička prava je Ekvadorska ustava, koja jamči pravo na privatnu imovinu i reguliše ekspropriaciju samo u javnu korist uz fer naknadu. Ključne statutore zakonske norme uključuju Civil Code i Codification of the Law of Register of Property, koji zahtijevaju javnu registraciju transakcija nekretninama, pružajući pravnu sigurnost i javnu obavijest trećim stranama (Gobierno del Ecuador).
Strani investitori uživaju iste prava kao i domaći u vezi s vlasništvom komercijalne imovine, iako se sve transakcije nekretninama moraju formalizirati javnim aktom i zabilježiti u relevantnom općinskom registru nekretnina. Važno je napomenuti da proces zahtijeva dužnu pažnju za provjeru jasnog naslova, odsustva tereta i usklađenosti s općinskim propisima o zoniranju i korištenju zemljišta.
Što se tiče opterećenja poreza, investitori u CRE moraju se pridržavati nekoliko obaveza. Glavni porezi uključuju:
- Porez na prijenos (Alícuota de Alcabala): Općinski porez od 1% koji se naplaćuje na prijenos nekretnina, temeljem višeg od prodajne cijene ili općinske procjene nekretnine.
- Porez na imovinu (Impuesto Predial): Godišnji općinski porez u rasponu od 0,25% do 0,5% od katastarske vrijednosti nekretnine, varira ovisno o općini i karakteristikama nekretnine.
- Porez na dobit: Dobit od prodaje ili najma komercijalnih nekretnina podložna je porezu na dobit, s korporativnim stopama od 25% i potencijalnim dodatnim troškovima za strane entitete.
- Porez na dodanu vrijednost (PDV): Prodaja komercijalnih nekretnina obično podliježe 12% PDV-u, osim za zemljišta koja su izuzeta (Servicio de Rentas Internas).
Za usklađenost, sve transakcije CRE moraju biti podržane elektronskim fakturama i prijavljene poreznoj upravi. Vlasnici i najmoprimci obvezni su registrirati se kod porezne uprave (SRI), podnijeti periodične porezne prijave i održavati točne računovodstvene evidencije. Neusklađenost može rezultirati kaznama, administrativnim sankcijama, a u teškim slučajevima i oduzimanjem imovine.
Gledajući u 2025. i dalje, Ekvador nastavlja poboljšavati svoj regulatorni okvir za nekretnine kako bi privukao ulaganja uz povećanje transparentnosti. Digitalizacija registara nekretnina i poreznih procesa je u toku, s ciljem smanjenja prijevara i pojednostavljenja transakcija. Ulagačima se savjetuje da prate moguće reforme općinskih i nacionalnih poreznih zakona, budući da se fiskalna politika može prilagoditi u odgovoru na ekonomske pritiske u nadolazećim godinama (Gobierno del Ecuador).
Popis za usklađenost: Dozvole, zoniranje i regulatorne prepreke (Upućujući na gob.ec, municipalidadquito.gob.ec)
Navigacija regulatornim pejzažem za komercijalne nekretnine u Ekvadoru zahtijeva sveobuhvatno razumijevanje dozvola, pravila zoniranja i obaveza usklađenosti. Proces se obavlja prema mješavini nacionalnih i općinskih propisa, pri čemu su lokalnim vlastima dodijeljena značajna prava za korištenje zemljišta, odobravanje konstrukcija i kontinuiranu usklađenost.
- Korištenje zemljišta i zoniranje: Zoniranje za komercijalne nekretnine upravlja se na općinskom nivou. Na primjer, Municipio del Distrito Metropolitano de Quito obavezuje sve komercijalne projekte da se pridržavaju urbanističkog plana grada (Plan de Uso y Ocupación del Suelo, PUOS). Investitori moraju provjeriti označenu kategoriju korištenja zemljišta kako bi osigurali dozvoljenost komercijalnih aktivnosti na odabranom mjestu.
- Dozvole za konstrukciju i rad: Razvijatelji moraju osigurati niz dozvola prije nego što započnu konstrukciju. Savezna vlast Gobierno de la República del Ecuador zahtijeva ekološku dozvolu za projekte koji mogu imati ekološke utjecaje. Općine, kao što je Quito, izdaju građevinske dozvole (Permiso de Construcción), što uključuje predaju arhitektonskih planova, strukturnih analiza i dokaza o vlasništvu zemljišta.
- Usklađenost s vatrogasnim i sigurnosnim standardima: Komercijalne nekretnine moraju se pridržavati sigurnosnih propisa koje su utvrdile lokalne vatrogasne službe, uključujući rute za evakuaciju, hitnu rasvjetu i sustave za gašenje požara. Odobrenje od Cuerpo de Bomberos de Quito je obavezno prije nego što korisnici mogu koristiti objekte.
- Ekološka i sanitarnе regulative: Ministarstvo okoliša nadzire usklađenost s propisima o upravljanju otpadom, korištenju vode i emisijama. Općinske zdravstvene vlasti pregledavaju sanitarne objekte prije nego što odobre dozvole za rad.
- Godишnje obnove i inspekcije: Dozvole za rad podložne su periodičnim obnavljanjima i nasumičnim inspekcijama. Neusklađenost može rezultirati kaznama ili zatvaranjem kako je predviđeno propisima Gobierno de la República del Ecuador.
Nedavne promjene u politikama urbanog planiranja—usmjereno na održivi razvoj—očekuje se da će uvesti strožu provedbu planiranja i digitalizaciju procesa izdavanja dozvola do 2025. godine. Investitori bi se trebali pripremiti na pojačanu kontrolu usklađenosti s ekološkim i sigurnosnim standardima kako općine, uključujući Quito, moderniziraju svoje regulatorne okvire (Municipio del Distrito Metropolitano de Quito).
Strane investicije: Strategije ulaska i ograničenja (Upućujući na gob.ec, mremh.gob.ec)
Strane investicije u komercijalne nekretnine Ekvadora regulirane su pravnim okvirom osmišljenim da potiče međunarodni kapital uz zadržavanje regulatornog nadzora. Od 2025. godine, Ekvador nastavlja promovirati strane direktne investicije (FDI) kao kamen temeljac svoje ekonomske politike. Vlada Ekvadora nudi nacionalnim i stranim investitorima jednak tretman prema Ustavu i Zakonu za promicanje proizvodnje, privlačenje investicija, generiranje zapošljavanja i fiskalnu stabilnost (Ley de Fomento Productivo, 2018). Nema općih ograničenja na strano vlasništvo nad komercijalnim nekretninama, što omogućava nerezidentima da preuzimaju, posjeduju i prenose imovinu s istim pravima kao ekvadorski građani.
Strategije ulaska za strane investitore obično uključuju direktnu akviziciju, zajednička ulaganja s lokalnim partnerima ili uspostavljanje ekvadorskih podružnica. Ugovori o investicijama, koji se mogu sklopiti s državom, nude garancije kao što su porezni poticaji, pravna stabilnost i pristup međunarodnoj arbitraži. Ove ugovore upravlja Ministarstvo proizvodnje, vanjske trgovine, investicija i ribarstva (Ministerio de Producción, Comercio Exterior, Inversiones i Pesca).
Zahtjevi usklađenosti za strane investitore uključuju registraciju kod Superintendencije kompanija i pridržavanje procesa registracije nekretnina na općinskom nivou. Dužna pažnja je ključna, posebno u vezi s vlasničkim pravima i pravilima zoniranja, koja nadgledaju lokalne vlasti. Ministarstvo urbanog razvoja i stanovanja (Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda) pruža regulatorni nadzor u vezi s korištenjem zemljišta i urbanim razvojem.
U sektoru eksploatacije, uključujući određene tipove nekretnina povezanih s prirodnim resursima, mogu biti potrebna dodatna odobrenja od Ministarstva energije i nekonvencionalnih prirodnih resursa (Ministerio de Energía y Minas). Iako nema zabrana u cijelom sektoru, strateške zone poput pograničnih prostora mogu imati specifična ograničenja za strano vlasništvo, u skladu s nacionalnim sigurnosnim razlozima.
- Net FDI prilivi dostigli su više od 1,3 milijarde dolara 2023. godine, s nekretninama koje čine sve veći udio, odražavajući povećano povjerenje investitora (Banco Central del Ecuador).
- Strana prisutnost je posebno izražena u komercijalnim središtima poput Quitu i Guayaquilu, gdje su nekretnine za maloprodaju, urede i logistiku tražene.
Gledajući unaprijed, vlada Ekvadora je najavila daljnje pojednostavljenje regulacija i poticaja za strane investitore, osobito u posebnim ekonomskim zonama i projektima urbane regeneracije. Međutim, investitori trebaju ostati oprezni u vezi s promjenjivim standardima usklađenosti i potencijalnim zakonodavnim promjenama koje utječu na prava na imovinu i oporezivanje.
Performanse tržišta: Statistika o nepopunjenosti, najmu i prinosu (Upućujući na ine.gob.ec, sri.gob.ec)
Tržište komercijalnih nekretnina u Ekvadoru doživljava umjerene oscilacije u performansama, kao što su stope praznine, najamnine i prinosi u proteklih nekoliko godina. Na početku 2025. godine, sektor se suočava s pejzažom oblikovanim oporavkom post-pandemije, evolucijom radnih navika i makroekonomskim prilagodbama. Prema podacima koje pruža Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), urbane stope praznine komercijalnih nekretnina u većim gradovima—posebno u Quitu i Guayaquilu—stabilizovale su se nakon značajnih oscilacija u 2020-2022. godini. U Quitu, stope praznine uredskih prostora ostale su unutar raspona od 14-17%, dok su maloprodajni prostori ostvarili nešto bolje rezultate s 9-12%. Ova stabilizacija pripisuje se povećanoj potražnji za ključnim lokacijama i postepenom apsorpcijom ranije neuposlenog inventara.
Cijene najma, prema najnovijim izvještajima o tržištu nekretnina, pokazale su otpornost. Komercijalni najam u središnjim poslovnim okruzima zabilježio je nominalne poraste od 2-4% na godišnjem nivou, s ključnim maloprodajnim lokacijama koje nadmašuju sekundarna uredska tržišta. Prosječni najam za Grade A uredski prostor u Quitu iznosi približno 14-16 USD po kvadratnom metru mjesečno, dok maloprodajni prostori u visoko frekventnim zonama mogu zahtijevati više od 25 USD po kvadratnom metru. U međuvremenu, sekundarna i prigradska područja doživjela su sporiji rast najma ili blage padove, što odražava promjene u preferencijama najmoprimaca i trendovima rada na daljinu.
Statistika o prinosima pažljivo se prati od strane domaćih i stranih investitora. Servicio de Rentas Internas (SRI) prati prihode ostvarene od komercijalnog zakupa s poreznim ciljevima, nudeći indirektne uvide u povrat tržišta. Bruti prinosi za dobro locirane uredske i maloprodajne nekretnine trenutno se procjenjuju na 7-9% godišnje, dok imovine u industriji i logistici djeluju prema višem kraju tog raspona zbog povećane aktivnosti e-trgovine. Ove brojke ostaju konkurentne unutar latinskoameričke regije, privlačeći kontinuirano interes investitora.
Gledajući unaprijed, tržišni sudionici očekuju umjerena poboljšanja u zauzetosti i razinama najma u narednim godinama, podržana postepenim ekonomskim oporavkom Ekvadora i investicijama u infrastrukturu. Međutim, trajni rizici—uključujući promjene u regulativama i promjene poslovne potražnje—tvrde blisku pažnju. INEC i SRI nastavljaju s jačanjem transparentnosti podataka i statističkog pokrivanja, podržavajući informirano donošenje odluka za subjekte na tržištu komercijalnih nekretnina u Ekvadoru.
Dubinska analiza sektora: Trendovi u uredu, maloprodaji, industriji i ug hospitality sektoru
Sektor komercijalnih nekretnina u Ekvadoru evoluira, pod utjecajem promjena u potražnji, regulatornim okvirima i makroekonomskih faktora dok zemlja nastavlja prema 2025. godini. Ova dubinska analiza ispituje trenutne trendove i perspektive u segmentima ureda, maloprodaje, industrije i ug hospitality sektora.
-
Prostor za ured:
Tržište ureda u većim gradovima poput Quit i Guayaquil doživjelo je postepeni oporavak nakon poremećaja uzrokovanih pandemijom. Stope praznine ostaju relativno visoke, krećući se oko 20% u Quitu do kraja 2024. godine, uslijed trajnih praksi rada na daljinu i ograničenog broja novih korporativnih ulazaka. Međutim, postoji skromna potražnja za fleksibilnim i zajedničkim radnim prostorima, osobito među multinacionalnim firmama i tehnološkim start-upovima. Vlada nastavlja poticati osnivanje poslovanja u posebnim ekonomskim zonama, što može potaknuti dodatnu potražnju u narednim godinama (Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros). -
Maloprodaja:
Sektor maloprodaje profitira od oporavka povjerenja potrošača i porasta turizma. Trgovački centri u urbanim područjima bilježe poboljšanu zauzetost, ali se trgovci suočavaju s konkurencijom e-trgovine i neformalnih tržišta. Ministarstvo proizvodnje promiče modernizaciju maloprodajne infrastrukture, osobito u pograničnim regijama, nastojeći privući kako lokalne tako i međunarodne marke (Ministerio de Producción, Comercio Exterior, Inversiones i Pesca). Propisi o stranim investicijama i komercijalnim zakupu ostaju stabilni, pružajući predvidljivost za investitore. -
Industrijski/logistički:
Ekvadorsko tržište industrijskih nekretnina svjedoči o postepenom rastu, posebno u logistici i skladištima. Proširenje luke Guayaquil i tekući infrastrukturni projekti poboljšavaju povezanost, čime se zemlja čini privlačnijom za regionalnu distribuciju. Vladini poticaji za proizvodne i izvozno orijentirane objekte unutar slobodnih trgovinskih zona očekuju se dodatno ojačati ovaj segment do 2025. godine i dalje (Zonas Especiales de Desarrollo Económico). Usklađenost s ekološkim i radnim propisima ostaje prioritet za nove projekte. -
Ug hospitality sektor:
Sektor ug hospitality sektora se oporavlja, s međunarodnim dolascima koji se vraćaju na razinu nakon pandemijskih minima. Novi razvoj hotela fokusira se na ekoturizam i poslovna putovanja, osobito u Quitu i Galapagosu. Ministarstvo turizma pojednostavilo je licenciranje kako bi privuklo strane investicije i poboljšalo standarde usluga (Ministerio de Turismo). Usklađenost sa propisima o ekološkom utjecaju i sigurnosnim standardima ključna je za nove projekte.
Gledajući unaprijed na 2025. i sljedeće godine, očekuje se da će se tržište komercijalnih nekretnina Ekvadora postepeno stabilizirati i diversificirati. Kontinuirana pravna sigurnost, zajedno s ciljanom vladinom podrškom i unapređenjem infrastrukture, trebali bi podržati umjereni rast u svim segmentima.
Rizici, crvene zastave i dužna pažnja u ekvadorskoj CRE sceni
Transakcije komercijalnih nekretnina (CRE) u Ekvadoru predstavljaju jedinstven pejzaž rizika oblikovan promjenjivim regulatornim okvirima, obavezama usklađenosti i tržišnim specifičnim faktorima. Od 2025. godine, ekvadorska vlada nastavlja usavršavati pravne strukture koje uređuju vlasništvo nekretnina, strana ulaganja i prakse protiv pranja novca (AML)—od kojih svaka igra ključnu ulogu za investitore i developere.
Primarni rizik u sektoru CRE u Ekvadoru proizlazi iz nesigurnosti u provjeri vlasničkog naslova i procesa zemljišnoknjižnog registra. Registro de la Propiedad (Registar vlasništva) služi kao autoritativni izvor za evidenciju nekretnina, ali investitori često susreću probleme kao što su nepotpuna dokumentacija, neraščišćeni tereti ili sporovi o granicama. Ove komplikacije mogu odgoditi transakcije ili izložiti kupce budućim parnicama.
Strani investitori također moraju navigavati statuarnim ograničenjima i zahtjevima za otkrivanje informacija. Na primjer, određena zemljišta u blizini granica ili strateških zona ostaju zabranjena ili podložna dodatnom nadzoru prema Ministarstvu vanjskih poslova i ljudske pokretljivosti. Također, sve transakcije nekretninama koje uključuju strane strane moraju biti usklađene s ekvadorskim zakonom o pranju novca, koji provodi Unidad de Análisis Financiero y Económico (UAFE). To uključuje obavezno izvještavanje, dužnu pažnju prema klijentima i pojačani nadzor nad politički izloženim osobama.
Rizici usklađenosti dodatno su pojačani promjenjivim poreznim obavezama. Servicio de Rentas Internas (SRI) zahtijeva točno izvještavanje o kapitalnim dobicima, porezima na prijenos i porezu na dodanu vrijednost (IVA) na određenim transakcijama. Neusklađenost može rezultirati značajnim kaznama ili budućim pravnim komplikacijama.
-
Crvene zastave:
- Neusklađenosti u vlasničkim naslovima ili nedostatak ažurirane registracije u Registru vlasništva.
- Nejasna pravila zoniranja ili korištenja zemljišta koja uređuju općinske propisne Ministerio del Ambiente.
- Neobjašnjive praznine u istoriji vlasništva ili neuređeni pravni zahtjevi vidljivi u sudskim evidencijama (Consejo de la Judicatura).
- Neusklađenost s AML ili poreznim izvještajnim zahtjevima (UAFE, SRI).
Efektivna dužna pažnja u 2025. i buduće trebala bi uključivati sveobuhvatna pretraživanja naslova, provjeru porezne usklađenosti, ekološke i procjene zoniranja, kao i nadzor nad pozadinom prodavatelja i kupaca. Uz kontinuirane regulatorne ažuriranja Ekvadora i sve veći fokus na transparentnost, investitorima se savjetuje da angažiraju lokalne pravne savjetnike i izravno konzultiraju relevantne vlasti radi smanjenja rizika i zaštite svojih interesa.
Buduća perspektiva: Projekcije i nove prilike do 2030. godine
Gledajući prema 2025. i dalje, sektor komercijalnih nekretnina u Ekvadoru spreman je za postepenu transformaciju pod utjecajem regulatornih prilagodbi, investicija u infrastrukturu i evolucije potražnje na tržištu. Kontinuirani naglasak vlade na ekonomskom diversifikovanju i stranim direktnim investicijama očekuje se da će oblikovati putanju sektora. Ključni zakonodavni okviri, poput “Ley de Régimen Tributario para Fomento y Atracción de Inversiones,” osmišljeni su da potaknu privatna ulaganja, pojednostave procese izdavanja dozvola i pruže porezne olakšice, posebno za projekte u strateškim sektorima i posebnim ekonomskim zonama (Ministerio del Ambiente, Agua y Transición Ecológica).
Nedavne izmjene propisa o registraciji i prijenosu nekretnina povećale su transparentnost i smanjile birokratske kašnjenje, što se očekuje da će koristiti developerima i investitorima do 2030. godine. Digitalizacija zemljišnih registara vlade—dio inicijative “Gobierno Electrónico”—također je poboljšala procese dužne pažnje i usklađenosti s propisima za pranje novca (Registro Civil, Identificación y Cedulación). Ove reforme pokazuju posvećenost Ekvadora pravnoj modernizaciji u sektoru nekretnina, čineći ga privlačnijim za domaće i međunarodne investitore.
U smislu statistike tržišta, Centralna banka Ekvadora izvještava da je građevina i nekretnine činile približno 9% BDP-a 2023. godine, s umjerenom godišnjom stopom rasta koja se očekuje do 2026. godine kako se ekonomija stabilizira nakon pandemije (Banco Central del Ecuador). Urbani centri poput Quit i Guayaquil nastavljaju privlačiti većinu komercijalnih investicija, posebno u uredski prostor, logističke parkove i mješovite projekte. Međutim, sekundarni gradovi, uključujući Cuencu i Mantu, pojavljuju se kao privlačne destinacije zbog poboljšanja infrastrukture i vladinih poticaja za regionalni razvoj.
- Maloprodaja i logistika: Rastuća e-trgovina i trendovi preciznog izravnavanja potiču potražnju za modernim skladištima i središtima za dostavu, ukazujući na značajne mogućnosti razvoja do 2030. godine.
- Zelene zgrade: Ekoloska usklađenost dobija na značaju s provedbom standarda energetske učinkovitosti i poticajima za održivu gradnju, u skladu s nacionalnim klimatskim obavezama (Ministerio del Ambiente, Agua y Transición Ecológica).
- Prostor za ured: Fleksibilni radni prostori i tehnološki potpomognute usluge očekuju se da će dominirati u novim projektima ureda, odgovarajući na promjene u očekivanjima najmoprimaca.
Sve u svemu, perspektiva komercijalnih nekretnina Ekvadora za razdoblje 2025.-2030. je oprezno optimistična. Uspeh će zavisiti od kontinuirane regulatorne jasnoće, makroekonomske stabilnosti i prilagođavanja sektora globalnim održivim i digitalnim trendovima.
Izvori i reference
- Asamblea Nacional del Ecuador
- Registro Civil del Ecuador
- Ministerio de Economía y Finanzas
- Ministerio de Producción, Comercio Exterior, Inversiones i Pesca
- Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros
- Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda
- Općina Guayaquil
- Gobierno del Ecuador
- Servicio de Rentas Internas
- Ministerio de Turismo
- Ministerio del Ambiente
- Consejo de la Judicatura
