Il settore immobiliare commerciale in Italia nel 2025: punti caldi per gli investimenti sorprendenti e tendenze rivoluzionarie svelate

Indice dei Contenuti

• Sintesi Esecutiva: Snapshot del Mercato Immobiliare Commerciale Italiano per il 2025
• Principali Fattori Economici che Modellano il Mercato
• Città e Regioni con Migliori Prestazioni: Dove Sta Avvenendo la Crescita
• Punti Caldi per gli Investimenti: Settori Destinati a Superare le Aspettative
• Elementi Essenziali di Legge, Fisco e Conformità per Investitori Stranieri e Domestici
• Principali Cambiamenti Normativi e Iniziative Governative (Fonti: governo.it, agenziaentrate.gov.it)
• Rendimenti degli Affitti, Tassi di Vacanza e Principali Statistiche di Mercato
• Sostenibilità, ESG e Tendenze di Edifici Verdi (Fonte: gse.it)
• Rischi, Sfide e Strategie di Mitigazione
• Prospettive 2025–2030: Previsioni, Opportunità e Raccomandazioni Strategiche
• Fonti e Riferimenti

Sintesi Esecutiva: Snapshot del Mercato Immobiliare Commerciale Italiano per il 2025

Il settore immobiliare commerciale (CRE) in Italia entra nel 2025 con un cauto ottimismo, plasmato dalla stabilizzazione macroeconomica, dall’evoluzione dei quadri normativi e dai cambiamenti nelle preferenze degli investitori. Il mercato ha dimostrato resilienza di fronte alle recenti pressioni economiche globali, con volumi di transazione che mostrano un recupero moderato dopo le sfide poste dall’inflazione e dal restringimento delle condizioni finanziarie negli anni precedenti.

Indicatori chiave rivelano che i segmenti degli uffici e della logistica stanno sovraperformando il retail tradizionale, guidati dall’espansione continua dell’e-commerce e dalla domanda di spazi di lavoro sostenibili e flessibili. Secondo dati della Banca d’Italia, gli investimenti nel settore immobiliare logistico hanno raggiunto valori record alla fine del 2024, con Milano e Roma che rimangono i principali hub per sviluppi di uffici e uso misto. I tassi di occupazione per spazi ufficio di alta qualità in queste città si sono stabilizzati a livelli storicamente bassi, sottolineando una domanda sostenuta da parte dei inquilini.

Sul fronte legale e normativo, il panorama immobiliare commerciale italiano è governato da leggi normative come il Testo Unico dell’Edilizia e la Legge Urbanistica, che stabiliscono il quadro per la costruzione, la zonizzazione e la conformità ambientale. Nel 2024, emendamenti agli incentivi per la rigenerazione urbana e procedure di autorizzazione semplificate, introdotte sotto l’egida del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, hanno facilitato la rapida riqualificazione dei siti dismessi e il riutilizzo adattivo di proprietà obsolete, sostenendo obiettivi di sostenibilità.

Anche gli obblighi di conformità si sono intensificati riguardo al contrasto al riciclaggio di denaro (AML) e alla trasparenza fiscale, con l’Agenzia delle Entrate che ha rafforzato i requisiti di reporting per transazioni significative e investimenti esteri. Inoltre, l’introduzione di standard di efficienza energetica, in conformità con le direttive dell’UE, influenzerà le valutazioni degli asset e le strategie di investimento, in particolare man mano che si avvicina la scadenza per gli edifici a energia quasi zero.

Guardando al futuro, le prospettive per il mercato immobiliare commerciale italiano fino al 2025 e oltre rimangono positive ma selettive. Si prevede che gli investitori daranno priorità ad asset in posizioni privilegiate con solidi credenziali ESG e una continua adattabilità alle tendenze tecnologiche. Con un crescente focus del governo sullo sviluppo urbano sostenibile, in particolare attraverso il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza, il settore è pronto per una continua modernizzazione e interesse internazionale, sebbene con maggiore attenzione alla dovuta diligenza e ai requisiti di conformità.

Principali Fattori Economici che Modellano il Mercato

Il settore immobiliare commerciale (CRE) in Italia nel 2025 è modellato da una confluente di fattori macroeconomici, riforme legislative e un’evoluzione nel sentiment degli investitori. L’economia italiana, pur dimostrando resilienza, continua a fare i conti con proiezioni di crescita del PIL moderate, attorno all’0,9% per il 2025, come stimato dalla Banca d’Italia. Questa crescita contenuta, insieme a pressioni inflazionistiche persistenti e a tassi di interesse elevati, influisce direttamente sia sui costi di finanziamento del CRE che sull’appetito degli investitori.

I principali fattori economici derivano da schemi di domanda in mutamento. La graduale stabilizzazione del lavoro a distanza sta influenzando i requisiti di spazi per uffici, spingendo gli occupanti a preferire edifici flessibili e ad alta efficienza energetica. I segmenti della logistica e dell’industria continuano a beneficiare dell’espansione dell’e-commerce e delle riconfigurazioni della catena di approvvigionamento. Secondo l’Agenzia delle Entrate, i volumi di transazione nel settore immobiliare logistico hanno superato quelli del retail e degli uffici tradizionali, riflettendo la continua trasformazione dei comportamenti dei consumatori e delle imprese.

L’ambiente normativo è un altro driver cruciale. L’allineamento dell’Italia con le direttive di sostenibilità dell’Unione Europea- in particolare l’attuazione del Regolamento sulla Tassonomia dell’UE e la Direttiva sulle Prestazioni Energetiche degli Edifici- pone obblighi di conformità sempre maggiori per i proprietari e gli sviluppatori di CRE. Il Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica sta promuovendo politiche per favorire l’efficienza energetica negli edifici commerciali, legando incentivi e detrazioni fiscali al rispetto di standard ambientali più elevati. I prossimi cambiamenti al meccanismo fiscale del “Superbonus” influenzeranno ulteriormente le decisioni di investimento in miglioramenti e retrofitting degli edifici.

Gli investimenti esteri continuano a giocare un ruolo significativo, con capitali transfrontalieri che rappresentano una quota sostanziale delle transazioni CRE italiane. La Banca d’Italia osserva che il settore immobiliare rimane attraente per gli investitori internazionali in cerca di diversificazione e valore relativo in mezzo a incertezze più ampie nel mercato europeo. Tuttavia, il controllo più rigoroso secondo le regole sul contrasto del riciclaggio di denaro e la divulgazione della titolarità effettiva, supervisionato dall’Unità di Informazione Finanziaria per l’Italia, sta influenzando la strutturazione delle transazioni e i costi di dovuta diligenza.

Guardando al futuro, il mercato CRE italiano affronta una prospettiva cauta ma stabile per il 2025-2027. Sebbene le difficoltà macroeconomiche e i cambiamenti normativi possano temperare l’euforia, i progetti di rigenerazione urbana in corso, gli investimenti in infrastrutture e le iniziative di digitalizzazione- supportati dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza- dovrebbero sostenere la domanda a medio termine e riposizionare l’Italia come una destinazione competitiva per il CRE europeo.

Città e Regioni con Migliori Prestazioni: Dove Sta Avvenendo la Crescita

Il mercato immobiliare commerciale italiano nel 2025 è caratterizzato da una crescita differenziata tra città e regioni, guidata da tendenze di investimento in evoluzione, progetti infrastrutturali e iniziative politiche. Milano continua a essere il centro nevralgico dell’attività immobiliare commerciale, seguita da Roma, mentre città secondarie come Bologna, Torino e Firenze stanno vivendo un rinnovato interesse da parte degli investitori a causa della domanda in cambiamento e delle politiche di sviluppo regionale.

Milano rimane il mercato più dinamico in Italia, con i suoi settori uffici e logistica che sovraperformano altre regioni. I progetti di rigenerazione urbana in corso della città, come i riqualificazioni di Porta Nuova e Scalo Farini, stanno attirando sia investitori domestici che internazionali. Il ruolo della città come hub finanziario, della moda e dell’innovazione ha rafforzato la domanda di spazi ufficio di alta qualità e sviluppi a uso misto. Secondo l’Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare, Milano guida costantemente sia per volumi di transazione che per investimenti in capitale in proprietà commerciali.

Roma beneficia del suo status di capitale nazionale e centro per pubblica amministrazione, servizi legali e turismo. Recentemente, iniziative governative per semplificare le autorizzazioni urbanistiche e incentivare il rinnovamento urbano hanno iniziato a dare risultati, con nuovi complessi per uffici e beni ricettivi in fase di sviluppo, in particolare nei quartieri EUR e Ostiense. Il Comune di Roma ha evidenziato un aumento degli investimenti in edifici commerciali sostenibili, allineati agli obiettivi climatici nazionali.

Città secondarie come Bologna, Torino e Firenze stanno emergendo come punti caldi per logistica e spazi per uffici guidati dalla tecnologia. Gli investimenti infrastrutturali, come l’espansione della ferrovia ad alta velocità e l’aggiornamento degli aeroporti regionali, stanno rendendo queste città più accessibili e attraenti per le multinazionali e gli operatori logistici. L’Agenzia ICE ha identificato queste regioni come aree prioritarie per gli investimenti diretti esteri, in particolare nel settore immobiliare industriale e logistico.

• Lombardia (Milano): Guida i volumi di transazione nazionali per uffici, retail e logistica.
• Lazio (Roma): Crescita in progetti a uso misto e ricettivi, supportata da partenariati pubblico-privati.
• Emilia-Romagna (Bologna): La crescita nell’immobiliare logistico e industriale supera la media nazionale.
• Piemont (Torino): Aumento della domanda per uffici flessibili e centri di distribuzione.
• Toscana (Firenze): Espansione nei segmenti retail e ricettivi guidata dalla ripresa del turismo.

Guardando al futuro, le nuove normative sull’efficienza energetica, come previsto dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR), influenzeranno ulteriormente le decisioni di investimento, con le regioni più performanti che probabilmente beneficeranno di più dagli aggiornamenti e dalle certificazioni verdi guidate dalla conformità. Con l’entrata dell’Italia nel 2025 e oltre, i centri metropolitani e i corridoi logistici nel nord e al centro sono previsti per mantenere la loro traiettoria di crescita, supportati da una domanda robusta e da incentivi normativi.

Punti Caldi per gli Investimenti: Settori Destinati a Superare le Aspettative

Il settore immobiliare commerciale (CRE) in Italia sta attraversando un periodo di ricalibratura, con segmenti selezionati pronti a sovraperformare nel 2025 e negli anni a venire. Il settore nel suo complesso ha affrontato un rallentamento nel 2023 e nel 2024, poiché i tassi di interesse più elevati e le pressioni inflazionistiche hanno pesato sul sentiment degli investitori. Tuttavia, i fondamentali sottostanti e i recenti aggiustamenti normativi stanno creando opportunità in classi e località di asset mirati.

• Logistica e Industriale: Le proprietà logistiche rimangono il settore di punta, guidate dall’espansione continua dell’e-commerce e dalla riconfigurazione della catena di approvvigionamento. I tassi di vacanza per gli asset logistici di alta qualità a Milano e Roma sono tra i più bassi in Europa, mentre la crescita degli affitti rimane robusta. Gli incentivi governativi per l’innovazione industriale e gli aggiornamenti infrastrutturali stanno ulteriormente rafforzando l’appeal del settore (Agenzia delle Dogane e dei Monopoli).
• Trasformazione del Mercato degli Uffici: Sebbene la domanda per gli spazi per uffici tradizionali si sia attenuata, si registra un crescente appetito per uffici di Classe A, ad alta efficienza energetica in posizioni urbane centrali. Nuovi standard di prestazione energetica, allineati con il Green Deal dell’UE e gli aggiornamenti legislativi italiani sulla sostenibilità degli edifici, stanno guidando un “volo verso la qualità” e attività di retrofitting (Presidenza del Consiglio dei Ministri). I formati di spazio di lavoro flessibile e ibrido probabilmente sovraperformeranno man mano che le esigenze degli inquilini evolvono.
• Resilienza Retail nelle Vie Principali: Nonostante venti contrari strutturali nel settore retail, gli asset retail di punta nei centri cittadini ad alta affluenza- in particolare a Milano, Roma, Firenze e Venezia- stanno mantenendo un forte interesse da parte degli investitori. Il segmento retail di lusso e esperienziale è particolarmente resiliente, supportato da flussi turistici robusti e dall’espansione di marchi internazionali (Banca d’Italia).
• Recupero dell’Ospitalità: Il settore dell’ospitalità sta emergendo come un hotspot per gli investimenti dopo i numeri record del turismo in Italia nel 2023-2024. Si prevede che l’occupazione degli hotel e i ricavi superino i livelli pre-pandemia nel 2025, sostenendo un’ondata di riqualificazione, specialmente nei segmenti di lusso e boutique (Agenzia Nazionale del Turismo (ENIT)).

Da una prospettiva di conformità, gli investitori devono navigare attraverso le mutevoli obbligazioni AML e la due diligence più rigorosa ai sensi delle normative italiane e dell’UE. Il focus del governo sulla trasparenza e digitalizzazione dei registri immobiliari plasmerà ulteriormente l’ambiente di investimento (Agenzia delle Entrate).

Guardando al futuro, con i tassi di interesse che si prevede si stabilizzeranno gradualmente e il governo che dà priorità alla rigenerazione urbana, ci si aspetta che la logistica, l’ospitalità e gli asset per uffici di alta gamma nelle principali aree metropolitane italiane offrano i rendimenti più resilienti aggiustati per il rischio fino al 2025 e oltre.

Elementi Essenziali di Legge, Fisco e Conformità per Investitori Stranieri e Domestici

Il settore immobiliare commerciale in Italia è regolato da un quadro legale e normativo completo che modella le dinamiche di investimento sia per gli investitori domestici che per quelli stranieri. A partire dal 2025, il settore continua ad attrarre un notevole interesse, ma la conformità alle leggi in evoluzione, ai requisiti fiscali e agli obblighi di reporting è essenziale per una partecipazione di successo al mercato.

Quadro Legale e Proprietà
Gli investitori stranieri godono generalmente degli stessi diritti di proprietà degli italiani, soggetti a condizioni di reciprocità. La registrazione del titolo è obbligatoria attraverso il Catasto e il Registro Immobiliare. La due diligence, compresa la verifica del titolo, la conformità alla pianificazione urbana e controlli ambientali, è fondamentale per mitigare i rischi legali. I contratti di locazione sono regolati dal Codice Civile Italiano e dalla Legge n. 392/1978, con locazioni commerciali che durano tipicamente sei anni, rinnovabili per altri sei a meno che non vengano terminate per giusta causa (Ministero della Giustizia).

Tasse di Acquisizione e Trasferimento
Le transazioni immobiliari commerciali sono soggette a varie tasse:

• Imposta di Registrazione: Tipicamente 9% del valore dell’immobile (minimo €1.000), salvo che non si applichi un regime IVA.
• IVA: Generalmente 22% per nuovi edifici o vendite da parte di sviluppatori entro i cinque anni dal completamento; altrimenti, si applica l’imposta di registrazione (Agenzia delle Entrate).
• Tasse Ipotecarie e Catastali: O €200 ciascuna (quando si applica l’IVA) oppure 2% e 1% (quando non si applica l’IVA).

Strutture Aziendali e Considerazioni Fiscali
Gli investitori spesso utilizzano veicoli di scopo speciale (SPV) o fondi di investimento immobiliare (REIF) per la detenzione di asset. L’imposta sul reddito delle società (IRES) è al 24%, e un’imposta regionale sulle attività produttive (IRAP) è generalmente del 3,9% (Ministero dell’Economia e delle Finanze). Il regime dei fondi di investimento immobiliare in Italia offre trasparenza fiscale a determinate condizioni.

Conformità e Contrasto al Riciclaggio di Denaro
Le transazioni sono soggette a rigorose normative sul contrasto al riciclaggio di denaro (AML); i notai e gli agenti immobiliari devono segnalare attività sospette e verificare le identità dei clienti in conformità al Decreto Legislativo n. 231/2007 (Unità di Informazione Finanziaria per l’Italia). Gli investimenti diretti esteri in settori strategici, inclusi alcuni immobiliari, possono attivare verifiche di “Golden Power” per motivi di sicurezza nazionale (Presidenza del Consiglio dei Ministri).

Prospettive 2025 e Oltre
L’Italia sta intensificando la digitalizzazione dei registri immobiliari e semplificando le procedure fiscali, mirando a migliorare la trasparenza e ridurre la burocrazia. I costi di conformità dovrebbero diminuire, ma l’attuazione delle normative AML e dei controlli sugli investimenti esteri rimarrà robusta. Gli investitori dovrebbero monitorare le riforme pianificate e i requisiti di sostenibilità, poiché i criteri ESG stanno diventando sempre più rilevanti sia per i prestatori che per gli investitori istituzionali (Banca d’Italia).

Principali Cambiamenti Normativi e Iniziative Governative (Fonti: governo.it, agenziaentrate.gov.it)

Il settore immobiliare commerciale in Italia nel 2025 è influenzato da cambiamenti normativi significativi e iniziative governative mirate alla rivitalizzazione, trasparenza e conformità. Negli ultimi anni, il governo italiano ha apportato modifiche sostanziali alle leggi immobiliari e fiscali per stimolare gli investimenti e garantire un ambiente normativo stabile per gli investitori domestici e internazionali.

Uno dei cambiamenti normativi più impattanti è la riforma in corso del sistema catastale, progettata per modernizzare la valutazione della proprietà e migliorare l’equità fiscale. Il governo italiano ha continuato a portare avanti questa riforma nel 2024-2025, con aggiornamenti intesi ad allineare i valori catastali più da vicino con i prezzi di mercato effettivi, influenzando le valutazioni fiscali delle proprietà commerciali e i costi delle transazioni. Questo sforzo, guidato dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri e dall’Agenzia delle Entrate, mira a ridurre le discrepanze nei carichi fiscali e aumentare la trasparenza per gli investitori.

I requisiti di conformità sono diventati anche più rigorosi, in particolare per le misure contro il riciclaggio di denaro (AML) e per l’attuazione della Quinta Direttiva Europea sul Contrasto al Riciclaggio di Denaro (AMLD5). Le autorità italiane hanno rafforzato gli obblighi di due diligence per gli operatori immobiliari, i gestori di proprietà e i notai. Queste parti ora devono raccogliere e verificare informazioni dettagliate sui clienti e sui beneficiari effettivi per tutte le transazioni immobiliari commerciali significative. L’attuazione è supervisionata dall’Agenzia delle Entrate e dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, che aggiornano regolarmente le linee guida sulla conformità e conducono audit per minimizzare l’attività illecita.

In risposta all’impatto economico della pandemia di COVID-19 e alle successive pressioni inflazionistiche, il governo ha esteso incentivi mirati per la riqualificazione e l’efficienza energetica degli edifici commerciali. Il programma “Superbonus 110%”, originariamente lanciato per le proprietà residenziali, ha visto una graduale espansione a selezionati beni commerciali, offrendo sostanziali detrazioni fiscali per ristrutturazioni e aggiornamenti energetici qualificati. Questa iniziativa, coordinata dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri, è prevista per incoraggiare il riutilizzo adattivo e la sostenibilità nel settore immobiliare commerciale fino almeno al 2025.

Dati statistici dell’Agenzia delle Entrate indicano un recupero moderato nelle transazioni immobiliari commerciali durante il 2023-2024, con volumi in aumento di circa l’8% anno su anno a partire dal Q4 2024. Questa tendenza è prevista continuare, supportata dalla chiarezza normativa e dagli incentivi fiscali ora in atto.

Guardando al futuro, il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) del governo destina ulteriori fondi per la rigenerazione urbana e la digitalizzazione dei registri immobiliari, che probabilmente miglioreranno la trasparenza e l’efficienza nel mercato fino al 2025 e oltre. Con l’entrata in vigore di queste misure, le prospettive per il settore immobiliare commerciale in Italia sono cautamente ottimistiche, con un focus sulla conformità, modernizzazione e crescita sostenibile.

Rendimenti degli Affitti, Tassi di Vacanza e Principali Statistiche di Mercato

Il mercato immobiliare commerciale italiano nel 2025 è caratterizzato da rendimenti degli affitti in evoluzione, tassi di vacanza fluttuanti e statistiche chiave dinamiche plasmate dalla ripresa economica e dagli aggiornamenti legislativi. Secondo rilasci recenti della Banca d’Italia, il settore ha mostrato resilienza nonostante la volatilità macroeconomica più ampia. I rendimenti degli uffici di alta qualità a Milano e Roma hanno mediamente oscillato attorno al 3,5% – 4,0% alla chiusura del 2024, stabilizzandosi dopo anni di compressione guidata da un’elevata domanda da parte degli investitori. In contrasto, le località secondarie e gli asset non core riflettono rendimenti più elevati, talvolta superiori al 6%, per compensare il rischio crescente e i periodi di vacanza più lunghi.

I tassi di vacanza sono stati diversificati per classe di asset: a Milano, il tasso di vacanza degli uffici nel centro affari è rimasto sotto il 10% per tutto il 2024, sostenuto da una forte domanda degli occupanti e da un’offerta limitata. Tuttavia, i mercati regionali e periferici hanno sperimentato tassi di vacanza elevati, alcuni superiori al 15%, in parte a causa dei cambiamenti nei modelli di lavoro e di una lentezza nel riutilizzo adattivo di spazi obsoleti. Il segmento logistico spicca, con tassi di vacanza nei principali hub come Piacenza e Bologna costantemente sotto il 3%, sostenuti dalla robusta crescita dell’e-commerce e dagli sforzi di ottimizzazione delle catene di approvvigionamento (Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare).

In termini di transazioni, il 2024 ha visto un moderato rimbalzo nei volumi di investimento, con l’Osservatorio del Mercato Immobiliare che ha riportato un aumento del 5% anno su anno nelle vendite di immobili commerciali, particolarmente nella logistica e nel retail di alta qualità. Il settore retail rimane polarizzato: mentre le località di alta affluenza a Roma, Milano e Firenze mantengono bassi tassi di vacanza e affitti stabili, gli asset retail secondari continuano a fronteggiare sfide strutturali e tassi di vacanza elevati.

Legislazione e requisiti di conformità hanno influenzato anche le statistiche di mercato. Gli emendamenti del 2024 alla legge sulle locazioni commerciali in Italia (Legge n. 392/1978), come chiarito dal Ministero della Giustizia, hanno introdotto requisiti di divulgazione più rigorosi per gli inquilini e procedure di sfratto semplificate per mancato pagamento, entrambe le quali dovrebbero ridurre leggermente le durate medie di vacanza nel 2025. Inoltre, l’attuazione del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) continua a stimolare l’investimento in beni commerciali sostenibili ed energie efficienti (Ministero dell’Economia e delle Finanze).

Guardando al futuro, si prevede una moderata decompressione dei rendimenti nei segmenti non core a causa delle incertezze economiche persistenti, mentre gli asset di alta qualità per uffici e logistici dovrebbero mantenere la loro attrattiva, con rendimenti che rimangono stabili o in assottigliamento. Si prevede un graduale miglioramento dei tassi di vacanza nei centri urbani, condizionato da una crescita economica sostenuta e da una continua adattamento degli asset legacy.

Sostenibilità, ESG e Tendenze di Edifici Verdi (Fonte: gse.it)

La sostenibilità e i criteri ambientali, sociali e di governance (ESG) stanno sempre più plasmando la traiettoria del mercato immobiliare commerciale in Italia, soprattutto poiché il settore risponde a normative nazionali e europee in evoluzione e a crescente aspettative degli investitori. Nel 2025, l’impulso verso edifici più verdi è evidente sia negli incentivi pubblici che negli obblighi di conformità. Il governo italiano- attraverso il Gestore dei Servizi Energetici (GSE)– continua a gestire programmi a sostegno dell’efficienza energetica, dell’integrazione delle energie rinnovabili e delle ristrutturazioni, con una quota significativa rivolta al mercato immobiliare commerciale.

Uno dei principali ancoraggi normativi è il Piano Nazionale Energia e Clima (NECP), che impone riduzioni delle emissioni di gas serra e un aumento dell’uso delle energie rinnovabili. Come parte di questi obiettivi, i proprietari di proprietà commerciali sono sempre più tenuti a soddisfare requisiti di prestazione energetica rigorosi e a divulgare il consumo energetico degli edifici. La Direttiva sulle Prestazioni Energetiche degli Edifici (EPBD), incorporata nella legislazione italiana, richiede certificati energetici (APE) per gli immobili commerciali, influenzando sia i processi di leasing che di vendita (Ministero delle Imprese e del Made in Italy).

La conformità agli standard ESG è ulteriormente rafforzata dal Regolamento sulla Tassonomia dell’UE, che classifica le attività economiche sostenibili- inclusi gli sviluppi immobiliari- secondo criteri ambientali rigorosi. Gli investitori istituzionali e le società immobiliari quotate sono sottoposti a un controllo maggiore per rivelare metriche di sostenibilità in linea con il Regolamento UE sui Trasparenza Finanziaria Sostenibile (SFDR) (Commissione Nazionale per le Società e la Borsa).

Statistiche chiave evidenziano il momento: secondo i dati del GSE, gli edifici commerciali hanno rappresentato una quota crescente di domande per schemi di incentivo come il Conto Termico, che sovvenziona gli aggiornamenti di efficienza energetica e i sistemi di energia rinnovabile. Nel 2023, oltre 150 milioni di euro sono stati allocati a progetti di edifici non residenziali, con un aumento costante previsto fino al 2025 con l’avvicinamento delle scadenze normative.

Le prospettive per i prossimi anni indicano un’accelerazione continua nelle certificazioni di edifici verdi (come LEED e BREEAM), nel retrofitting degli asset esistenti e nell’integrazione delle tecnologie per edifici intelligenti. Sviluppatori e proprietari stanno dando priorità alla sostenibilità non solo per conformità, ma anche per migliorare il valore degli asset e l’attrattiva per gli occupanti. Con l’allineamento dell’Italia alle politiche del Green Deal europeo, è previsto che considerazioni ESG diventino parte integrante delle transazioni immobiliari commerciali, del finanziamento e della gestione degli asset a lungo termine.

Rischi, Sfide e Strategie di Mitigazione

Il settore immobiliare commerciale (CRE) in Italia affronta un panorama di rischi complesso nel 2025, influenzato da fattori normativi, economici e operativi. Negli ultimi anni, si è assistito a un’incrementata attenzione sulla conformità e sulla trasparenza, riflettendo direttive più ampie dell’Unione Europea e riforme nazionali.

• Rischi Normativi e Conformità:
  Il CRE italiano è soggetto a quadri legali in evoluzione, in particolare riguardo al contrasto al riciclaggio di denaro (AML) e alla conformità fiscale. La Banca d’Italia e la Guardia di Finanza continuano a esercitare controlli rigorosi sulle transazioni immobiliari per prevenire flussi finanziari illeciti. L’adozione di direttive europee, come la sesta Direttiva sul Contrasto al Riciclaggio di Denaro, ha imposto nuovi obblighi di due diligence ai professionisti immobiliari, inclusi controlli più rigorosi sui clienti e reporting delle transazioni.
• Volatilità di Mercato e Sfide di Valutazione:
  Il mercato CRE italiano ha mostrato volatilità dei prezzi a causa di incertezze macroeconomiche e della domanda fluttuante in settori chiave, in particolare retail e uffici. Secondo la Banca d’Italia, i volumi di transazione nel 2023 sono rimasti inferiori ai livelli pre-pandemia, e mentre si prevede un recupero graduale, permangono rischi relativi alla valutazione degli asset e alla liquidità.
• Conformità Ambientale ed ESG:
  Nuove normative sull’efficienza energetica e la sostenibilità, in linea con il Green Deal europeo, stanno guidando aggiornamenti obbligatori per le proprietà commerciali. Il Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica supervisiona la conformità agli standard delle prestazioni energetiche (EPC), e il mancato rispetto dei requisiti può comportare sanzioni e una ridotta commerciabilità.
• Cambiamenti Legali e Fiscali:
  Le riforme legislative, comprese le aggiornamenti al regime dei Fondi di Investimento Immobiliare (REIT) dell’Italia e nuove norme sulla tassazione delle proprietà, richiedono agli investitori e ai gestori CRE di adattarsi rapidamente. L’Agenzia delle Entrate aggiorna regolarmente le linee guida su IVA, imposta di registrazione e reddito catastale, che influenzano direttamente i costi di transazione e i ritorni sugli investimenti.

Strategie di Mitigazione: Per affrontare questi rischi, gli stakeholder stanno adottando programmi di conformità robusti e sfruttando piattaforme digitali per il monitoraggio delle transazioni. Audit legali regolari, due diligence ESG e un coinvolgimento proattivo con aggiornamenti normativi sono essenziali. La collaborazione con professionisti accreditati, come notai e valutatori certificati, aiuta a garantire la conformità e una corretta valutazione degli asset, sostenendo la resilienza nel mutato settore immobiliare commerciale in Italia.

Prospettive 2025–2030: Previsioni, Opportunità e Raccomandazioni Strategiche

Le prospettive per il settore immobiliare commerciale in Italia dal 2025 al 2030 sono caratterizzate sia da sfide che da opportunità emergenti, plasmate da cambiamenti macroeconomici, aggiornamenti normativi e priorità degli investitori in evoluzione. Dopo un periodo di volatilità a causa delle fluttuazioni economiche globali e riforme interne, il settore è pronto per un recupero graduale e una trasformazione.

Statistiche Chiave e Tendenze di Mercato

• Secondo la Banca d’Italia, i volumi di investimento in proprietà commerciali in Italia sono diminuiti nel 2023-2024, ma si prevede che si stabilizzeranno nel 2025 mentre le pressioni inflazionistiche si alleviano e i tassi di interesse si moderano.
• I dati dell’Agenzia delle Entrate indicano che gli asset per uffici e logistici continuano a sovraperformare il retail tradizionale, con la logistica che mostra una domanda robusta grazie alla crescita dell’e-commerce e alla riconfigurazione della catena di approvvigionamento.
• Persistono disparità regionali, con Milano e Roma che rappresentano oltre il 60% dei volumi di transazione, mentre le regioni meridionali rimangono meno liquide e più volatili.

Sviluppi Legali e Normativi

• La riforma della Legge Urbanistica (“Testo Unico sull’Edilizia,” D.P.R. 380/2001) è attualmente in fase di revisione da parte del governo italiano, mirando a semplificare le autorizzazioni e incoraggiare la rigenerazione urbana. Gli investitori dovrebbero monitorare i progressi tramite la Presidenza del Consiglio dei Ministri e i potenziali cambiamenti legislativi che influenzano la zonizzazione e il riattamento.
• La conformità ESG sta guadagnando terreno. La Commissione Nazionale per le Società e la Borsa (CONSOB) sottolinea la necessità di divulgare i rischi e le opportunità legate alla sostenibilità, in allineamento con la Tassonomia dell’UE e i requisiti SFDR che entreranno in vigore fino al 2025 e oltre.
• L’Istituto per la Vigilanza sulle Assicurazioni (IVASS) continua a monitorare l’esposizione del settore assicurativo al mercato immobiliare commerciale, con nuove linee guida su concentrazione di rischio e trasparenza del portafoglio previste.

Prospettive e Raccomandazioni Strategiche

• Si consiglia agli investitori di concentrarsi su asset con solidi credenziali ESG, poiché le richieste di conformità e degli inquilini penalizzeranno sempre di più gli edifici non conformi.
• La rigenerazione urbana e il riattamento di aree dismesse- supportate da fondi nazionali e dell’UE- offrono opportunità significative, specialmente nelle aree metropolitane.
• La trasformazione digitale, compresa l’adozione di proptech e aggiornamenti per edifici intelligenti, è essenziale per la competitività degli asset.
• Gli stakeholder dovrebbero monitorare attentamente le riforme legislative e gli aggiornamenti locali sulla zonizzazione tramite canali ufficiali come il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.

Il mercato immobiliare commerciale italiano è atteso entrare in una fase di cauto ottimismo, con la resilienza che dipenderà dall’adattamento normativo, dalla sostenibilità e dal riposizionamento strategico degli asset.

Fonti e Riferimenti

• Banca d’Italia
• Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti
• Agenzia delle Entrate
• Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica
• Unità di Informazione Finanziaria per l’Italia
• Comune di Roma
• Agenzia ICE
• Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR)
• Agenzia delle Dogane e dei Monopoli
• Agenzia Nazionale del Turismo (ENIT)
• Ministero della Giustizia
• Ministero dell’Economia e delle Finanze
• Gestore dei Servizi Energetici (GSE)
• Ministero delle Imprese e del Made in Italy
• Commissione Nazionale per le Società e la Borsa
• Guardia di Finanza
• Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica
• Istituto per la Vigilanza sulle Assicurazioni (IVASS)