Indice
- Sintesi Esecutiva: Trasformazioni Regolatorie Chiave nel 2025
- Panoramica sul Quadro Giuridico del Settore Immobiliare Portoghese
- Nuove Politiche Fiscali e Loro Impatto su Clienti Esteri e Nazionali
- Cambiamenti di Licenza, Zonizzazione e Pianificazione per il 2025-2030
- Evoluzione del Programma Visto d’Oro e Residenza: Cosa Succederà?
- Essenziali per la Conformità per Investitori e Sviluppatori
- Sentenze e Precedenti Giudiziari Notabili
- Statistiche di Mercato Chiave e Analisi dell’Impatto Regolatorio
- Iniziative Governative e Riforme Istituzionali (Fonte: portaldahabitacao.pt, sef.pt)
- Prospettive Future: Previsioni, Rischi e Opportunità fino al 2030
- Fonti e Riferimenti
Sintesi Esecutiva: Trasformazioni Regolatorie Chiave nel 2025
Nel 2025, il panorama normativo immobiliare del Portogallo è definito da significativi cambiamenti volti a rispondere all’accessibilità abitativa, allo sviluppo urbano sostenibile e alla conformità con le direttive dell’Unione Europea aggiornate. Il governo ha approvato e proposto diverse modifiche legislative in risposta sia alle pressioni interne che all’allineamento delle politiche europee più ampie. Tra queste, spicca la riforma del programma “Mais Habitação” (Più Abitazione), aggiornata alla fine del 2023, che continua a plasmare il mercato immobiliare nel 2025 limitando le nuove licenze per affitti a breve termine nelle principali aree urbane, con l’obiettivo di aumentare l’offerta di abitazioni a lungo termine e stabilizzare i prezzi degli affitti (Governo del Portogallo).
C’è un’attenzione normativa aumentata per le transazioni immobiliari, soprattutto riguardo alla conformità con le normative anti-riciclaggio (AML). Le autorità portoghesi, in collaborazione con la 6ª Direttiva AML dell’Unione Europea, hanno rafforzato i requisiti di due diligence per agenti immobiliari e notai. Queste misure includono una maggiore verifica dei clienti e la segnalazione obbligatoria di transazioni sospette, riflettendo l’impegno del Portogallo a frenare i flussi finanziari illeciti nel settore immobiliare (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM)).
Regolamenti urbani e ambientali sono stati aggiornati. Nuovi standard minimi di efficienza energetica per gli edifici, in linea con la Direttiva UE sulle prestazioni energetiche degli edifici (EPBD), sono ora in vigore per tutti i nuovi sviluppi e le ristrutturazioni importanti a partire dal 2025. Ciò dovrebbe stimolare investimenti in tecnologie verdi e ristrutturazioni, mentre gli sviluppatori e i proprietari di immobili si sforzano di conformarsi a requisiti di certificazione più rigorosi (Diário da República Eletrónico).
Secondo i dati più recenti dell’osservatorio nazionale dell’abitazione, il numero di nuovi permessi edilizi rilasciati nel 2024 è diminuito dell’8% su base annua, in seguito all’introduzione di procedure di licenza più rigorose e di criteri di sostenibilità. Al contrario, gli investimenti diretti esteri nel settore immobiliare commerciale e residenziale rimangono robusti, sostenuti dall’attrattività continua del Portogallo come destinazione per acquirenti e investitori internazionali (Instituto Nacional de Estatística).
Le prospettive per il 2025 e oltre suggeriscono un ulteriore inasprimento normativo, con ulteriori modifiche alle leggi sui locatori e sui conduttori, alla tassazione immobiliare e alla digitalizzazione dei processi di registrazione fondiaria in fase di discussione. L’obiettivo principale è garantire la trasparenza del mercato, proteggere i consumatori e allinearsi con gli obiettivi di sostenibilità e AML a livello dell’UE. Gli stakeholder sono invitati a monitorare da vicino gli aggiornamenti legislativi e ad adattare le strategie di conformità di conseguenza.
Panoramica sul Quadro Giuridico del Settore Immobiliare Portoghese
Il settore immobiliare portoghese è regolato da un quadro giuridico completo progettato per garantire trasparenza, certezza giuridica e protezione degli investitori. Le principali fonti legali includono il Codice Civile Portoghese, il Codice del Registro Fondiario, il Codice Notarile e normative specifiche per il settore. Il controllo normativo è esercitato principalmente dalla Commissione del Mercato dei Valori Mobiliari (CMVM) per gli strumenti di investimento immobiliare e dall’Autorità Regolatrice dei Servizi Idrici e dei Rifiuti (ERSAR) per l’infrastruttura. I comuni svolgono un ruolo cruciale nella licenza, pianificazione e sviluppo urbano attraverso i rispettivi piani urbanistici.
Il processo di acquisizione di immobili in Portogallo comporta diversi passaggi obbligatori: due diligence, esecuzione di un contratto promissorio, atto pubblico di acquisto e vendita e registrazione presso la Conservatória do Registo Predial (Ufficio del Registro Fondiario). Nel 2023, le riforme hanno semplificato le procedure online, migliorando l’accesso digitale per le registrazioni e riducendo i tempi di elaborazione. Nel 2025, ci si aspetta che questi servizi digitali si espandano, integrandosi ulteriormente con i database municipali e fiscali.
I requisiti di conformità si sono intensificati, in particolare in materia di anti-riciclaggio (AML) e trasparenza. Gli agenti immobiliari e gli sviluppatori devono registrarsi presso l’Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC), l’ente di regolamentazione del settore, e conformarsi a rigorosi protocolli KYC (Know Your Customer). Dal 2023, è stata imposta una maggiore attenzione sulla proprietà economica e sulla provenienza dei fondi in conformità con le direttive dell’UE. Le violazioni possono comportare sanzioni amministrative o penali.
La riqualificazione urbana e la costruzione sostenibile sono priorità legislative. Gli incentivi per l’efficienza energetica, come previsto dalla Legge n. 58/2020 (che recepisce le Direttive UE), richiedono che i nuovi edifici e quelli ristrutturati soddisfino rigorosi standard ambientali. Il focus normativo sulla sostenibilità è destinato ad intensificarsi fino al 2025 e oltre, in particolare mentre il Portogallo si allinea con il pacchetto Fit for 55 dell’UE.
Statisticamente, il mercato immobiliare portoghese ha mantenuto una crescita robusta, con 170.000 transazioni registrate nel 2023, sostenute da investimenti sia nazionali che esteri (Instituto Nacional de Estatística). Le tendenze regolatorie suggeriscono un continuo accento sulla digitalizzazione, la trasparenza e la sostenibilità, posizionando il Portogallo come un mercato sicuro e attraente per gli investimenti immobiliari fino al 2025 e negli anni a venire.
Nuove Politiche Fiscali e Loro Impatto su Clienti Esteri e Nazionali
Nel 2025, il panorama immobiliare del Portogallo sta vivendo cambiamenti significativi guidati da nuove politiche fiscali che incidono direttamente sia sui clienti esteri che nazionali. Il governo ha introdotto e modificato regolamenti per rispondere all’accessibilità abitativa, agli investimenti esteri e alla trasparenza del mercato. In particolare, la cessazione del programma Visto d’Oro per investimenti immobiliari in aree ad alta densità—annunciata per la prima volta nel 2023—rimane in vigore, segnando un cambiamento strategico per incoraggiare investimenti in regioni meno popolate e in altri settori economici (Diário da República Eletrónica).
Un importante aggiornamento normativo è la revisione in corso del regime fiscale per i Residenti Non Abituali (NHR), che ha attratto significativi investimenti esteri offrendo un trattamento fiscale favorevole ai nuovi residenti. Il governo ha annunciato piani per eliminare o limitare significativamente il programma NHR entro la fine del 2024, con i nuovi ingressi nel 2025 che non saranno più idonei per le stesse agevolazioni fiscali. Questa politica mira a bilanciare gli interessi di attrarre professionisti qualificati con la necessità di raffreddare la domanda speculativa nel mercato immobiliare (Autorità Tributaria e Aduaneira).
Per i clienti nazionali, il governo sta aumentando il supporto attraverso crediti fiscali e riduzioni delle imposte sulle transazioni immobiliari (IMT) per i primi acquirenti e i giovani acquirenti, mirando a risolvere le preoccupazioni relative all’accessibilità abitativa. Allo stesso tempo, le regole sull’imposta sulle plusvalenze sono state inasprite per le rivendite immobiliari a breve termine, puntando in particolare sulle attività speculative e sul flipping (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana).
- Imposta di Trasferimento (IMT): Aliquote progressive fino al 7,5%, con esenzioni o riduzioni per le residenze principali e i giovani acquirenti.
- Imposta di Bollo: Rimane all’0,8% del valore dell’immobile.
- Imposta Comunale Annuale sugli Immobili (IMI): Va dallo 0,3% allo 0,45% per le proprietà urbane, con sovrattasse aggiuntive per le proprietà di alto valore (Autorità Tributaria e Aduaneira).
Guardando al futuro, ci si aspetta che i policy maker introdurranno ulteriori misure per scoraggiare l’investimento speculativo estero promuovendo al contempo lo sviluppo sostenibile e l’edilizia sociale. I partecipanti al mercato dovrebbero anticipare requisiti di conformità in aumento, una due diligence più rigorosa per i clienti esteri e ulteriori potenziali aggiustamenti alla tassazione immobiliare. Queste tendenze regolatorie riflettono l’impegno più ampio del Portogallo a stabilizzare il mercato immobiliare, garantire un accesso equo all’abitazione e allinearsi con le direttrici politiche europee sulla trasparenza e sull’anti-riciclaggio (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários).
Cambiamenti di Licenza, Zonizzazione e Pianificazione per il 2025–2030
Il panorama normativo immobiliare del Portogallo è pronto per diversi cambiamenti sostanziali mentre il paese risponde alla domanda di abitazioni, alla crescita urbana e all’allineamento delle politiche dell’UE. Il periodo dal 2025 al 2030 vedrà sviluppi chiave in materia di licenze, zonizzazione e pianificazione, guidati da strategie nazionali e implementazione locale.
Riforme di Licenza
Il processo di licenza per lo sviluppo immobiliare in Portogallo è stato tradizionalmente disciplinato dal Regime Giuridico dell’Urbanizzazione e Costruzione (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, RJUE). Le recenti modifiche, in particolare sotto il Decreto-Legge n.º 10/2024, mirano a semplificare le procedure, ridurre i ritardi burocratici e implementare piattaforme digitali per le domande di permesso. Entro il 2025, tutti i comuni sono tenuti a offrire la sottomissione e il monitoraggio online dei processi di licenza, migliorando la trasparenza e l’efficienza per sviluppatori e investitori.
Zonizzazione e Uso del Suolo
La zonizzazione portoghese è gestita attraverso i Piani Direttori Municipali (Planos Diretores Municipais, PDM). In risposta alle priorità climatiche e abitative dell’UE, la Legge Fondamentale sulla Pianificazione Territoriale e Urbanistica del Portogallo è attualmente sotto revisione, con aggiornamenti previsti delle classificazioni di zonizzazione e delle restrizioni sull’uso del suolo entro il 2026. Questi aggiornamenti priorizzeranno l’abitazione sostenibile, l’espansione urbana sostenibile e la resilienza climatica. I comuni sono attesi a designare più aree per l’edilizia sociale e lo sviluppo a uso misto, soprattutto a Lisbona, Porto e nell’Algarve.
Modifiche nella Pianificazione e Strategia Abitativa
L’iniziativa “Mais Habitação” del governo per il 2023–2026 sta plasmando la legge sulla pianificazione. L’iniziativa include incentivi per la riqualificazione urbana e una semplificazione dei permessi di cambio di uso per accelerare la conversione di spazi commerciali in abitazioni. Entro il 2025, si applicheranno nuovi requisiti sull’efficienza energetica e la sicurezza sismica in tutti i nuovi edifici e in quelli ristrutturati, in linea con le direttive dell’UE.
- Tra il 2022 e il 2024, oltre 12.000 nuove unità abitative hanno ricevuto permessi sotto le regole di licenza semplificate (Instituto Nacional de Estatística).
- Entro il 2030, il Portogallo mira ad aumentare la propria offerta abitativa annuale del 20% rispetto ai livelli del 2020 (Governo del Portogallo).
Prospettive
Le riforme in corso in materia di licenze, zonizzazione e pianificazione si prevede aumenteranno la certezza giuridica e stimoleranno lo sviluppo sostenibile. Con la digitalizzazione, l’allineamento delle politiche e nuovi standard di conformità, il mercato immobiliare portoghese diventerà più accessibile e resiliente, mentre le autorità manterranno un attento controllo per garantire qualità e sostenibilità (Diário da República).
Evoluzione del Programma Visto d’Oro e Residenza: Cosa Succederà?
Il programma Visto d’Oro del Portogallo, ufficialmente noto come Permesso di Residenza per Attività di Investimento (ARI), ha subito significativi cambiamenti normativi negli ultimi anni, con importanti implicazioni per gli investimenti immobiliari e i percorsi di residenza. A partire dal 2024, le modifiche legislative hanno eliminato l’idoneità della maggior parte degli investimenti immobiliari residenziali nei principali centri urbani come Lisbona, Porto e gran parte dell’Algarve per scopi di Visto d’Oro. L’obiettivo dichiarato del governo è quello di reindirizzare gli investimenti esteri da mercati immobiliari surriscaldati verso settori considerati più benefici per lo sviluppo economico nazionale, come la creazione di posti di lavoro e la rigenerazione urbana in territori a bassa densità.
Il quadro giuridico che governa questi cambiamenti è stabilito dalla Legge n. 102/2017 e ulteriormente chiarito dal Decreto n. 305-A/2022, con un controllo continuo da parte del Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) (Servizio Stranieri e Frontiere). A partire da gennaio 2024, gli investimenti immobiliari che qualificano per l’idoneità al Visto d’Oro sono in gran parte limitati a proprietà ubicate in aree designate a bassa densità o destinate a uso commerciale, come turismo o servizi. Le soglie minime di investimento rimangono a 500.000 € per acquisizioni immobiliari e 350.000 € per proprietà che richiedono ristrutturazione, ma le restrizioni geografiche e di utilizzo sono ora rigorosamente applicate.
Secondo i dati ufficiali, più di 12.000 Visti d’Oro sono stati emessi tra il 2012 e il 2023, con circa il 90% legato a acquisti immobiliari. Tuttavia, da quando sono state inasprite le normative, i volumi di domanda mensili sono diminuiti drasticamente, segnalando un cambiamento sostanziale nel comportamento degli investitori (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF)).
I requisiti di conformità sia per i richiedenti sia per gli agenti immobiliari si sono intensificati. Tutte le transazioni devono rispettare i protocolli anti-riciclaggio (AML) supervisionati dalla Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) e audit periodici da parte dell’Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC). I professionisti immobiliari sono ora obbligati a segnalare transazioni sospette e verificare la legittimità dei fondi d’investimento.
Guardando al 2025 e oltre, le prospettive per la residenza legata all’immobiliare in Portogallo sono caratterizzate da un ulteriore inasprimento. Le proposte del governo in discussione includono l’eliminazione di tutti i percorsi di investimento immobiliare per i Visti d’Oro e un aumento del controllo sui titolari di permessi esistenti (Governo del Portogallo). Questo riflette sia le pressioni politiche interne—soprattutto riguardo all’accessibilità abitativa—sia le preoccupazioni più ampie dell’Unione Europea riguardo schemi di “passaporto d’oro”. Gli investitori e i professionisti immobiliari dovrebbero aspettarsi una continua evoluzione normativa, requisiti di conformità più rigorosi e una maggiore transizione verso investimenti qualificanti alternativi, come trasferimenti di capitale e creazione di posti di lavoro.
Essenziali per la Conformità per Investitori e Sviluppatori
Il Portogallo continua a perfezionare il proprio quadro normativo immobiliare per bilanciare incentivi all’investimento con trasparenza, obblighi anti-riciclaggio (AML) e sviluppo urbano sostenibile. Per il 2025 e oltre, investitori e sviluppatori devono navigare in un panorama di conformità dinamico plasmato dalle recenti modifiche legislative e dalle priorità di applicazione in evoluzione.
Una legge centrale che regola l’immobiliare in Portogallo è la Legge sugli Affitti Urbani (NRAU), che disciplina i contratti di affitto, gli aggiornamenti degli affitti e i diritti degli inquilini. Le modifiche degli ultimi anni hanno cercato di fornire maggiore protezione per gli inquilini, consentendo al contempo una flessibilità contrattuale per i locatori, in particolare nei centri urbani come Lisbona e Porto. Gli investitori dovrebbero rimanere informati sulle discussioni parlamentari in corso che potrebbero introdurre ulteriori misure di protezione per gli inquilini nel 2025 (Diário da República Eletrónico).
Il Programma Visto d’Oro—a lungo motore di investimento estero—è stato sostanzialmente riformato nel 2023. A partire dal 2024-2025, gli acquisti immobiliari per scopi residenziali in aree urbane ad alta densità sono esclusi dall’idoneità, reindirizzando l’interesse degli investitori verso attivi commerciali o regioni a bassa densità. La conformità con i nuovi requisiti di domanda, la due diligence e la prova delle origini legali dei fondi è monitorata rigorosamente dal Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) e dall’Instituto dos Registos e do Notariado.
L’anti-riciclaggio rimane una priorità fondamentale. I professionisti immobiliari—compresi agenti, notai e avvocati—sono classificati come “entità obbligate” ai sensi della Legge n. 83/2017. Devono condurre una due diligence approfondita sui clienti, segnalare transazioni sospette e mantenere registri in linea con la Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) e le normative del Banco de Portogallo. Si prevede che il governo intensifichi l’applicazione e gli audit nel 2025, con pesanti sanzioni per la non conformità.
La concessione di licenze urbane è stata anche semplificata attraverso l’iniziativa Simplex Urbanístico, mirata a ridurre gli ostacoli burocratici. Gli sviluppatori beneficiano di approvazioni digitali più rapide e di processi documentali semplificati, a condizione che siano soddisfatti tutti i requisiti ambientali, pianificatori e di zonizzazione (Diário da República Eletrónico).
- Nel 2023, gli acquirenti esteri hanno rappresentato il 16,9% del totale degli acquisti immobiliari in Portogallo (Instituto Nacional de Estatística).
- Il Portogallo si è classificato tra i mercati immobiliari più trasparenti dell’UE, ma le autorità avvertono di mantenere una vigilanza continua sulla conformità AML e sugli obblighi fiscali (Autorità Tributaria e Aduaneira).
Guardando al futuro, le prospettive per il 2025-2026 suggeriscono un continuo inasprimento normativo, in particolare in materia di AML e tassazione immobiliare. I potenziali investitori e sviluppatori devono rimanere aggiornati sugli aggiornamenti legislativi e garantire robusti quadri di conformità per evitare rischi legali e capitalizzare sulle dinamiche opportunità immobiliari del Portogallo.
Sentenze e Precedenti Giudiziari Notabili
Negli ultimi anni, il quadro normativo immobiliare del Portogallo è stato plasmato da diverse sentenze giudiziarie significative e da evoluzioni nei precedenti legali, riflettendo gli sforzi in corso del paese per bilanciare la crescita del mercato con la conformità e la protezione dei consumatori. Mentre il settore continua ad attrarre investimenti nazionali ed esteri, le interpretazioni giuridiche delle leggi sulla proprietà e sulla pianificazione urbana sono diventate sempre più significative per i partecipanti al mercato.
Una delle sentenze più influenti degli ultimi anni è stata l’Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 4/2022, che ha chiarito i confini dei diritti di proprietà in casi riguardanti riabilitazione e riqualificazione urbana. Questa decisione ha rafforzato l’autorità dei comuni di imporre obblighi specifici di riabilitazione sui proprietari, soprattutto nelle zone storiche, e ha sottolineato la necessità di una rigorosa adesione ai piani urbanistici municipali e ai requisiti di licenza. La sentenza ha avuto un impatto diretto sul processo di approvazione di nuovi sviluppi e ristrutturazioni, spingendo gli sviluppatori a rafforzare la propria conformità con le normative di pianificazione urbana (Supremo Tribunal de Justiça).
Un altro caso significativo è stato affrontato dal Tribunal Constitucional nel 2023, che ha esaminato la costituzionalità delle recenti modifiche alle normative sul Alojamento Local (affitti a breve termine). La corte ha confermato il diritto dei comuni di limitare o sospendere nuove licenze di alloggio locali in aree che affrontano carenze abitative, sostenendo così gli sforzi del governo per affrontare l’accessibilità abitativa e l’equilibrio urbano (Tribunal Constitucional). Questo precedente è atteso influenzare le politiche municipali fino al 2025 e oltre, mentre città come Lisbona e Porto continuano ad adattare le normative locali in risposta alle pressioni abitative.
La conformità con gli obblighi di anti-riciclaggio (AML) è stata inoltre rafforzata da decisioni amministrative e casi giudiziari. La Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) e l’Instituto dos Registos e do Notariado (IRN) hanno emesso linee guida e imposto sanzioni per mancanze nella due diligence e nei requisiti di segnalazione nelle transazioni immobiliari, enfatizzando una maggiore sorveglianza su acquirenti e venditori (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, Instituto dos Registos e do Notariado).
Guardando al futuro, i professionisti legali prevedono ulteriori chiarimenti giuridici riguardo all’interazione tra le strategie abitative nazionali e i diritti della proprietà privata. La tendenza legislativa verso requisiti di licenza urbana più severi, le normative sulla sostenibilità e la due diligence degli investitori sono attesi essere messi alla prova nei tribunali, plasmando il panorama normativo fino al 2025 e negli anni successivi.
Statistiche di Mercato Chiave e Analisi dell’Impatto Regolatorio
Il panorama immobiliare del Portogallo continua a evolversi, plasmato da una regolamentazione dinamica e da un’attiva attività di mercato. A partire dal 2025, il settore è regolato principalmente dal Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) e dalla Lei del Locazione Urbana (LAU), che disciplinano la costruzione, le licenze e i contratti di locazione. Il controllo è fornito da diverse autorità, in particolare il Ministero delle Infrastrutture e dell’Abitazione e la Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), responsabile del monitoraggio dei fondi immobiliari e della trasparenza del mercato.
- Transazioni e Investimenti Esteri: Nel 2024, il Portogallo ha registrato circa 34 miliardi di € in transazioni immobiliari, con acquirenti esteri che rappresentano oltre il 20% degli acquisti—a percentuale prevista che rimarrà stabile o leggermente aumenterà nel 2025, dopo i chiarimenti delle politiche sul regime del Visto d’Oro e sulla tassazione dei residenti non abituali (Instituto Nacional de Estatística).
- Riforme Regolatorie: Le recenti riforme si sono concentrate sulla lotta al riciclaggio di denaro, rafforzando i requisiti di due diligence per agenti immobiliari e notai. La CMVM continua a far rispettare la conformità con l’anti-riciclaggio (AML), con la segnalazione obbligatoria di transazioni di alto valore e la divulgazione della proprietà beneficiaria finale (UBO).
- Controlli sul Mercato degli Affitti: In risposta alle preoccupazioni riguardo all’accessibilità abitativa, il governo ha attuato misure di controllo degli affitti nelle aree urbane ad alta pressione e ha ampliato le protezioni per gli inquilini. L’Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) ora gestisce diverse iniziative di abitazione a prezzi accessibili, puntando a fornire oltre 26.000 unità di abitazione accessibile entro il 2026.
- Licenze e Sviluppo Urbano: Lo sviluppo urbano è sempre più soggetto a piattaforme di licenza digitali e processi di approvazione semplificati. I comuni devono rispettare linee guida ambientali e di pianificazione urbana più rigorose, riflettendo l’impegno del Portogallo agli obiettivi di sostenibilità dell’UE (Governo del Portogallo).
Guardando al 2025 e oltre, ci si aspetta un’intensificazione della conformità normativa, in particolare riguardo all’AML, alla trasparenza fiscale e ai diritti degli inquilini. I partecipanti al mercato dovrebbero anticipare una ulteriore digitalizzazione delle procedure regolatorie e continui aggiustamenti agli incentivi per la residenza e gli investimenti. Le prospettive suggeriscono un ambiente stabile ma sotto stretto controllo, con le autorità che pongono priorità su sostenibilità, trasparenza e accesso all’abitazione a prezzi accessibili nel settore immobiliare.
Iniziative Governative e Riforme Istituzionali (Fonte: portaldahabitacao.pt, sef.pt)
Nel 2025, il governo portoghese continua a implementare significative riforme nel settore immobiliare, concentrandosi su trasparenza, accesso all’abitazione e conformità con le direttive dell’UE. Il Ministero dell’Abitazione, attraverso il Portal da Habitação, ha introdotto una serie di misure legislative progettate per rispondere alle carenze abitative, all’investimento speculativo e alla necessità di uno sviluppo urbano sostenibile.
Tra queste riforme, risalta l’applicazione continua del programma “Mais Habitação”, che impone restrizioni sulle registrazioni di affitto a breve termine nelle aree ad alta pressione e offre incentivi fiscali ai locatori che trasferiscono proprietà da turismo a uso residenziale a lungo termine. Il programma espande anche il supporto per la costruzione di abitazioni a prezzi accessibili, con il governo che destina quasi 900 milioni di euro per progetti di edilizia pubblica nel 2024-2026. Queste iniziative sono destinate ad aumentare la disponibilità di alloggi in affitto a prezzi accessibili e a frenare l’eccessiva inflazione degli affitti (Portal da Habitação).
Parallelamente, le riforme istituzionali si sono concentrate su conformità e meccanismi di anti-riciclaggio (AML). Il Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF), ora integrato nella nuova Agenzia per l’Integrazione, la Migrazione e l’Asilo (AIMA), ha inasprito i controlli sugli investimenti esteri nel settore immobiliare. Dopo la revisione nel 2023 del regime del Visto d’Oro, le opzioni di investimento immobiliare sono state per lo più escluse, spostando l’attenzione verso investimenti produttivi e creazione di posti di lavoro. Questo cambiamento normativo mira a ridurre i flussi di capitale internazionale speculativi nei mercati immobiliari e allinearsi agli standard AML dell’UE (SEF).
- I requisiti di registrazione e licenza per i professionisti immobiliari sono stati rafforzati, con obbligo di registrazione digitale e maggiore supervisione da parte dell’Istituto dei Mercati Pubblici, dell’Immobiliare e della Costruzione (Portal da Habitação).
- I comuni sono autorizzati ad attuare strategie abitative locali, compresi controlli sugli affitti a breve termine (Alojamento Local), per garantire che le esigenze della comunità siano prioritarie rispetto agli interessi turistici.
- Statistiche nazionali indicano che, a fine 2024, sono in fase di sviluppo oltre 15.000 unità abitative a prezzi accessibili, con l’obiettivo di fornire ulteriori 10.000 unità entro il 2026 (Portal da Habitação).
Guardando avanti, le prospettive per la regolamentazione immobiliare portoghese sono caratterizzate da un maggiore controllo, maggiori protezioni per gli inquilini e un’enfasi sullo sviluppo sostenibile. L’allineamento continuo con gli standard dell’UE e la digitalizzazione dei processi normativi dovrebbero migliorare la conformità e la trasparenza nel settore fino al 2027.
Prospettive Future: Previsioni, Rischi e Opportunità fino al 2030
Guardando al 2030, il panorama normativo immobiliare del Portogallo è pronto per una continua evoluzione, guidata dalle risposte politiche nazionali all’accessibilità abitativa, alle tendenze degli investimenti esteri e alle imperativi di sostenibilità. Il governo portoghese ha già attuato riforme significative negli ultimi anni, come la graduale eliminazione del programma Visto d’Oro per investimenti immobiliari nelle principali città e controlli più rigorosi sugli affitti a breve termine. Queste misure riflettono un cambiamento di politica più ampio verso la stabilizzazione del mercato immobiliare e la garanzia di un maggiore accesso per i residenti.
Nel 2025, il focus principale rimane l’implementazione e il monitoraggio della Legge n. 56/2023, che ha introdotto misure per limitare le nuove licenze per l’affitto locale (Alojamento Local) nelle zone di pressione urbana e ha aumentato i requisiti di segnalazione per i proprietari. Ci si aspetta che ciò abbia un effetto freno sugli investimenti speculativi e sull’offerta di affitti a breve termine, sostenendo la disponibilità di affitti a lungo termine per i residenti. Le autorità hanno anche aumentato la sorveglianza sulla conformità con l’anti-riciclaggio (AML) nelle transazioni immobiliari, seguendo l’aggiornamento delle direttive dell’UE e delle linee guida nazionali di enforcement. Gli agenti immobiliari, gli sviluppatori e i notai si trovano ad affrontare obblighi di due diligence più severi, con sanzioni per non conformità e possibile revoca della licenza (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários).
Secondo i dati governativi più recenti, i prezzi delle abitazioni residenziali sono cresciuti del 7,6% anno su anno nel terzo trimestre del 2024, in diminuzione rispetto alla crescita a due cifre registrata negli anni precedenti, suggerendo i primi effetti delle nuove normative e di condizioni di credito più rigide (Instituto Nacional de Estatística). La Banca del Portogallo continua a monitorare le pratiche di prestito ipotecario, mantenendo misure macroprudenziali come limiti sul prestito e sulla verifica del reddito del mutuatario per prevenire surriscaldamenti e rischi sistemici (Banco de Portugal).
- Previsioni: Le misure di regolamentazione tendono a persistere, in particolare riguardo alla proprietà estera, agli affitti a breve termine e agli standard ambientali per la nuova costruzione. Il Green Deal europeo e gli obiettivi nazionali di decarbonizzazione probabilmente spingeranno verso codici edilizi aggiornati e una maggiore applicazione degli standard di efficienza energetica.
- Rischi: C’è il rischio che l’eccessiva regolamentazione possa frenare gli investimenti, ridurre l’offerta di abitazioni o spostare la domanda verso segmenti meno regolamentati. Le sfide di enforcement, specialmente nel mercato degli affitti informali, potrebbero minare l’efficacia delle politiche.
- Opportunità: C’è un significativo potenziale di crescita nella riqualificazione energetica, nei progetti di edilizia sociale e nelle soluzioni di conformità digitale. Gli investitori e gli sviluppatori che si adattano ai framework legali in evoluzione e ai requisiti ESG potrebbero beneficiare nel medio termine.
In generale, l’ambiente normativo immobiliare del Portogallo fino al 2030 è previsto bilanciare gli incentivi per gli investimenti con la protezione dei residenti e gli obiettivi di sostenibilità, presentando sia sfide che opportunità per i partecipanti al mercato.
Fonti & Riferimenti
- Diário da República Eletrónico
- Conservatória do Registo Predial
- Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC)
- Autorità Tributaria e Aduaneira
- Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana
- Autorità Tributaria e Aduaneira
- Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF)
- Instituto dos Registos e do Notariado
- Supremo Tribunal di Giustizia
- Tribunal Costituzionale
