Indice
- Sintesi Esecutiva: Punti Chiave per il 2025 e Oltre
- Panoramica del Mercato: Domanda di Affitto, Offerta e Tassi di Impegno
- Urbano vs. Rurale: Dinamiche Regionali che Modellano il Settore degli Affitti in Peru
- Statistiche Chiave: Prezzi, Rendimenti e Tendenze di Occupazione nel 2025
- Struttura Legale e Fiscale: Leggi sui Proprietari e sugli Inquilini e Conformità (Riferendosi a peru.gob.pe e sunat.gob.pe)
- Impatto delle Recenti e Future Modifiche Regolamentari
- Investimenti Stranieri e Proprietà: Regole e Restrizioni
- Tecnologia e Innovazione nel Mercato degli Affitti in Peru
- Rischi e Sfide: Fattori Economici, Politici e Ambientali
- Prospettive Future: Proiezioni per il 2026–2030 e Opportunità Strategiche
- Fonti e Riferimenti
Sintesi Esecutiva: Punti Chiave per il 2025 e Oltre
Il mercato degli affitti in Peru sta attraversando una significativa trasformazione mentre il paese affronta la ripresa economica post-pandemia e si adatta alle tendenze demografiche e di urbanizzazione in evoluzione. Nel 2025, il settore è caratterizzato da un aumento della domanda, cambiamenti normativi e un crescente focus sulla formalizzazione e sulla protezione degli inquilini.
- Dinamiche di Mercato: La domanda di proprietà in affitto, specialmente a Lima e in altri grandi centri urbani, continua a crescere, spinta dalla migrazione interna, dai giovani professionisti che ritardano l’acquisto di una casa e dalla continua urbanizzazione. Secondo l’Istituto Nazionale di Statistica e Informatica (INEI), circa il 22% delle famiglie nella metropolitana di Lima affittavano nel 2023, una cifra che si prevede aumenterà progressivamente fino al 2025.
- Quadro Legale e Riforme: Il mercato degli affitti peruviano opera principalmente sotto il Codice Civile. Tuttavia, negli ultimi anni ci sono state importanti interventi normativi mirati a bilanciare le relazioni fra proprietari e inquilini e a promuovere la formalizzazione dei contratti di affitto. In particolare, la Superintendenza Nazionale dei Registri Pubblici (SUNARP) ha semplificato i processi di registrazione della proprietà, mentre il Ministero della Giustizia e dei Diritti Umani continua a promuovere l’istruzione legale sia per i proprietari che per gli inquilini.
- Conformità e Applicazione: Le sfide di conformità persistono, in particolare riguardo agli accordi di affitto informali e alla dichiarazione fiscale. La Superintendenza Nazionale dell’Amministrazione Doganale e Tributaria (SUNAT) ha intensificato la vigilanza sulle dichiarazioni dei redditi da affitto, rafforzando il requisito per i proprietari di registrare formalmente i contratti di locazione e pagare le tasse corrispondenti, così come delineato nella Legge sul Reddito.
- Statistiche Chiave: Gli affitti a Lima sono aumentati di circa il 6% anno su anno nel 2024, con tassi di prestito che rimangono bassi nei distretti di punta. Il governo stima che gli affitti informali rappresentino ancora oltre il 40% del mercato, evidenziando sfide persistenti nella formalizzazione (INEI).
- Prospettive per il 2025 e Oltre: Il mercato degli affitti è previsto rimanere robusto, con un’espansione graduale verso le città secondarie. I futuri sforzi legislativi possono incentivare ulteriormente la formalizzazione, migliorare i meccanismi di risoluzione delle controversie e introdurre contratti di locazione più standardizzati. La continua crescita urbana, la stabilizzazione economica e il rafforzamento normativo sono probabili a plasmare la traiettoria del settore nei prossimi anni.
Panoramica del Mercato: Domanda di Affitto, Offerta e Tassi di Impegno
Il mercato degli affitti in Peru continua a subire spostamenti dinamici mentre il paese entra nel 2025, plasmato da tendenze macroeconomiche, riforme normative e cambiamenti demografici. Nella metropolitana di Lima—casa di quasi un terzo della popolazione nazionale—la domanda di alloggi in affitto è rimasta robusta, spinta dall’urbanizzazione, dalla mobilità giovanile e dalla limitata abitabilità. Secondo informazioni dall’Istituto Nazionale di Statistica e Informatica (INEI), il segmento urbano degli affitti rappresenta circa il 15% del totale delle famiglie a livello nazionale, con una maggiore concentrazione a Lima e Arequipa.
La domanda di affitti è ulteriormente sostenuta dalle tendenze migratorie in corso in Peru, sia interne (da aree rurali a urbane) che esterne (particolarmente dai migranti venezuelani). I dati dell’INEI indicano che la popolazione a Lima e Callao è aumentata di più del 2% nel 2023–2024, supportando un bisogno sostenuto di alloggi in affitto. I giovani professionisti e studenti, che tipicamente non hanno accesso a finanziamenti ipotecari, costituiscono una quota crescente di inquilini.
Da parte dell’offerta, il patrimonio immobiliare destinato agli affitti si è espanso moderatamente, ma non a un ritmo sufficiente a soddisfare la domanda. Il Fondo MIVIVIENDA—l’agenzia statale per la casa in Peru—ha promosso iniziative come il programma “Renta Joven”, che offre sussidi affitto a individui di età compresa tra 18 e 40 anni, con l’obiettivo di stimolare l’offerta di affitti formali e alleviare i vincoli di accessibilità. Tuttavia, il mercato formale rimane superato dagli affitti informali, dove la conformità agli standard di sicurezza e affitto è spesso limitata.
I tassi di impegno nel settore formale sono rimasti bassi, specialmente nei distretti centrali di Lima (Miraflores, San Isidro, Surco), dove i tassi oscillano tra il 4–6% a fine 2024, come riportato dalla Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP). I distretti periferici e le città secondarie mostrano tassi leggermente più alti, riflettendo una ripresa economica più lenta e un basso potere d’acquisto.
Guardando avanti, le prospettive per il 2025 e oltre suggeriscono una continua domanda di affitti, alimentata da tendenze demografiche e da sfide in corso nell’accessibilità della casa. Anche se i programmi sostenuti dal governo potrebbero incrementare progressivamente l’offerta formale, la persistenza dell’informalità e la limitata sviluppo di nuove unità in affitto potrebbero limitare i tassi di impegno e esercitare una pressione verso l’alto sugli affitti, in particolare nei centri urbani ad alta domanda.
Urbano vs. Rurale: Dinamiche Regionali che Modellano il Settore degli Affitti in Peru
Il mercato degli affitti in Peru continua a mostrare nette contraddizioni tra le regioni urbane e rurali, plasmate da tendenze demografiche, disparità infrastrutturali e quadri normativi in evoluzione. A partire dal 2025, i centri urbani—particolarmente Lima, Arequipa e Trujillo—guidano la maggior parte dell’attività di affitto, riflettendo la migrazione in corso, l’urbanizzazione e le opportunità di impiego concentrate.
Secondo l’Istituto Nazionale di Statistica e Informatica (INEI), la popolazione urbana ora rappresenta oltre il 79% del totale nazionale, con Lima che ospita da sola quasi un terzo di tutti i peruviani. Questa concentrazione urbana ha intensificato la domanda di proprietà in affitto, spingendo i prezzi verso l’alto e mantenendo bassi i tassi di impegno nelle zone metropolitane. A Lima, i dati recenti della Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) mostrano un aumento anno su anno nella registrazione dei contratti di locazione residenziale, riflettendo sia una domanda sostenuta che una tendenza verso la formalizzazione del settore.
Le regioni rurali, al contrario, continuano a vedere uno sviluppo limitato del mercato degli affitti. L’INEI riporta che solo una piccola frazione delle famiglie rurali affitta, con la maggior parte che occupa proprietà di famiglia o ereditate. Questa dinamica è attribuita a una densità di popolazione più bassa, a una minore diversificazione economica e a una preferenza culturale per la proprietà. Sebbene alcune città rurali vicino a hub minerari o agro-industriali abbiano visto modestei aumenti nell’attività di affitto, la scala rimane marginale rispetto ai centri urbani.
I quadri giuridici e di conformità che influenzano il mercato degli affitti sono applicabili a livello nazionale ma sono più incisivi negli ambienti urbani. Il Ministero della Giustizia e dei Diritti Umani evidenzia l’attuazione della Legge del 2015 per la Promozione dell’Accesso agli Affitti (Legge 30201), che ha introdotto il “Contratto d’Affitto con Garanzia di Adempimento”. Questo strumento legale, progettato per rafforzare la fiducia dei proprietari e promuovere la formalizzazione, è utilizzato prevalentemente nelle città dove i rischi di mercato e la mobilità degli inquilini sono maggiori.
- L’urbanizzazione è destinata a persistere, con l’INEI che prevede ulteriori migrazioni verso le città fino al 2030, rafforzando ulteriormente la domanda di affitti urbani.
- L’accento normativo recente da parte della Superintendencia Nazionale dell’Amministrazione Tributaria (SUNAT) sulla dichiarazione dei redditi da affitto dovrebbe aumentare la conformità, specialmente nei mercati urbani formali.
- Le aree di affitto rurale probabilmente rimarranno secondarie, eccetto in regioni che vivono boom economici guidati dalle risorse o investimenti infrastrutturali.
In sintesi, le dinamiche regionali del settore degli affitti in Peru nel 2025 sono definite dalla continua divergenza tra mercati urbani robusti e regolamentati e un contesto rurale più statico e informale. La crescita futura del settore e gli sforzi di formalizzazione si concentreranno sulle aree urbane, dove migrazione, conformità legale e opportunità economiche convergono.
Statistiche Chiave: Prezzi, Rendimenti e Tendenze di Occupazione nel 2025
Il mercato degli affitti peruviano nel 2025 è caratterizzato da un’interazione dinamica di migrazione urbana, pressioni inflazionistiche e continui aggiustamenti normativi. La capitale, Lima, continua a dominare l’attività di affitto, rappresentando oltre il 60% dei contratti di affitto formali a livello nazionale. Secondo il Banco Centrale di Riserva del Peru, gli affitti abitativi urbani a Lima hanno mostrato un aumento medio annuale del 5,2% nel primo trimestre del 2025, superando l’inflazione generale, che si attesta attorno al 3,5%. Questa tendenza è in parte attribuita a vincoli persistenti nell’offerta abitativa e a una domanda sostenuta sia da giovani professionisti che da popolazioni migranti che si trasferiscono dalle province.
I rendimenti lordi da affitto nei quartieri principali di Lima, come Miraflores, San Isidro e Barranco, si sono stabilizzati tra il 4,5% e il 5,2% nel 2025, in linea con i dati riportati negli ultimi due anni. Le città secondarie, tra cui Arequipa e Trujillo, offrono rendimenti leggermente più alti, mediando tra il 5,5% e il 6%, riflettendo prezzi d’ingresso più bassi e economie locali in crescita. I dati della Superintendencia Nazionale dell’Amministrazione Tributaria (SUNAT) indicano un modesto ma costante aumento nella registrazione formale dei contratti d’affitto, suggerendo una graduale formalizzazione del settore degli affitti, che storicamente ha operato in gran parte in modo informale.
I tassi di occupazione rimangono robusti nel segmento multifamiliare, con Lima che vanta un’occupazione media del 94% in edifici gestiti professionalmente, secondo i dati del Fondo MIVIVIENDA S.A.. Il tasso di occupazione residenziale complessivo nella metropolitana di Lima è stimato intorno al 4–5%, riflettendo una forte domanda e un’offerta limitata di nuove unità—specialmente nei segmenti accessibili e di fascia media. Al contrario, le unità di lusso hanno visto i tassi di occupazione aumentare leggermente all’8%, principalmente a causa di un eccesso di offerta in alcuni distretti.
Guardando avanti, le prospettive del mercato degli affitti per il 2025 e gli anni successivi sono modellate da un aumento moderato ma continuo dei prezzi di affitto, supportato da tendenze di urbanizzazione e da un’espansione della classe media. La spinta del governo per la formalizzazione—attraverso la registrazione digitale dei contratti e incentivi fiscali—mira ad aumentare ulteriormente la trasparenza e la conformità nel settore. Le iniziative da parte di Fondo MIVIVIENDA S.A. per promuovere progetti di housing in affitto e fornire garanzie per i giovani inquilini si prevede sbloccheranno nuova offerta e manterranno livelli sani di occupazione e rendimento fino al 2026 e oltre.
Struttura Legale e Fiscale: Leggi sui Proprietari e sugli Inquilini e Conformità (Riferendosi a peru.gob.pe e sunat.gob.pe)
Il quadro giuridico e fiscale che regola il mercato degli affitti in Peru è influenzato dal Codice Civile, dai regolamenti municipali e da specifici obblighi fiscali supervisati dalle autorità nazionali. A partire dal 2025, diverse disposizioni statutarie e requisiti di conformità sono particolarmente pertinenti sia per i proprietari che per gli inquilini, riflettendo aggiornamenti normativi e sforzi di applicazione in corso.
Fondamenti Legali e Sviluppi Recenti
La base legale principale per gli accordi di affitto è stabilita nel Codice Civile peruviano (Articoli 1666–1706), che definisce le obbligazioni contrattuali, i termini di locazione, i requisiti per i depositi e motivi di sfratto. Negli ultimi anni, sono stati compiuti sforzi per semplificare la risoluzione delle controversie tra proprietari e inquilini, inclusa l’espansione del processo di Desalojo Notarial (sfratto notariato accelerato), progettato per ridurre l’arretrato giuridico e aumentare la certezza legale nel settore degli affitti. I proprietari possono ora avviare uno sfratto semplificato attraverso un notaio in caso di mancato pagamento o scadenza del contratto, fornendo maggiore protezione e prevedibilità per i proprietari (Gobierno del Perú).
Obblighi di Conformità
I proprietari sono tenuti a formalizzare i contratti di affitto per iscritto, registrarli presso l’autorità fiscale quando necessario e rispettare le normative nazionali e municipali riguardanti l’uso della proprietà e i diritti degli inquilini. La legge stabilisce che i depositi di garanzia non possano superare un mese di affitto e entrambe le parti debbano attenersi ai termini concordati all’interno del quadro del Codice Civile e di eventuali ordinanze municipali supplementari (Ministero della Vivienda, Construcción y Saneamiento).
Imposte e Dichiarazione
Il reddito da affitto è soggetto a tassazione nella categoria di “Reddito di Prima Categoria” secondo la Legge sul Reddito peruviana. I proprietari devono dichiarare i redditi da affitto alla Superintendenza Nazionale dell’Amministrazione Tributaria (SUNAT) e pagare un’aliquota fissa del 5% sui ricavi lordi da affitto, senza possibilità di dedurre spese. Gli inquilini e i proprietari sono entrambi incoraggiati a garantire che i contratti siano registrati e che siano emesse ricevute fiscali (boletas de arrendamiento), poiché la non conformità può comportare sanzioni e perdita delle tutele legali.
Statistiche Chiave e Prospettive
A inizio 2025, le abitazioni in affitto continuano a costituire una quota significativa degli alloggi urbani, particolarmente a Lima e nelle principali città, dove la domanda è aumentata a causa dell’urbanizzazione e delle tendenze migratorie. Il governo ha segnalato intenzioni di modernizzare ulteriormente la legge sui proprietari e inquilini, proponendo la registrazione digitale dei contratti e un maggiore enforcement fiscale per incoraggiare la formalizzazione. Questi cambiamenti dovrebbero migliorare la trasparenza, ridurre l’informalità e promuovere una maggiore fiducia negli investimenti nel mercato degli affitti peruviano negli anni a venire (Gobierno del Perú).
Impatto delle Recenti e Future Modifiche Regolamentari
Il mercato degli affitti in Peru ha sperimentato un crescente interesse normativo negli ultimi anni, con il governo che ha introdotto e aggiornato i quadri giuridici per affrontare la domanda di alloggi, le relazioni tra proprietari e inquilini e la trasparenza del mercato. Centrale a questi sforzi è la Legge No. 30933, nota come “Legge di Promozione dell’Affitto per Abitazioni”, che mira a stimolare l’attività di affitto formale offrendo incentivi fiscali e garanzie legali sia ai proprietari che agli inquilini. Questa legge, e i suoi schemi associati come l’Arrendamento de Vivienda Formal, dovrebbero rimanere fondamentali anche nel 2025, a supporto dei contratti formali e facilitando la risoluzione delle controversie attraverso procedure accelerate nei tribunali designati (Congreso de la República del Perú).
Un’importante modifica normativa nel 2023 è stata il decreto supremo aggiornato n. 002-2023-VIVIENDA, che ha introdotto nuovi requisiti per la registrazione dei contratti d’affitto ed espanso l’idoneità per i sussidi governativi per l’affitto. Queste misure sono progettate per migliorare la trasparenza e ridurre l’informalità, un problema persistente nel settore degli affitti urbani in Peru, dove gli accordi informali rappresentano ancora il 60% dell’attività stimata (Ministero della Vivienda, Construcción y Saneamiento).
La conformità è diventata un punto focale per proprietari di immobili e agenti immobiliari. La Superintendencia Nazionale delle Dogane e dell’Amministrazione Tributaria (SUNAT) ha intensificato il monitoraggio delle dichiarazioni di reddito da affitto, e ci sono campagne in corso per garantire che i proprietari registrino i contratti e paghino il corrispondente 5% di tassa sul reddito da affitti. La non conformità può ora comportare sanzioni più severe secondo le linee guida aggiornate del codice fiscale con effetto da gennaio 2024 (SUNAT).
Guardando avanti verso il 2025 e gli anni successivi, il governo ha segnalato ulteriori affinamenti normativi, in particolare per affrontare le carenze abitative urbane e la domanda di affitti guidata dalla migrazione a Lima e in altre grandi città. Le proposte di emendamenti in fase di esame includono protezioni migliorate per gli inquilini, processi di sfratto semplificati per il mancato pagamento e piattaforme digitali ampliate per la registrazione degli accordi di affitto. Il piano strategico del Ministero della Vivienda per il 2025–2027 dà priorità alla digitalizzazione e mira a ridurre l’informalità del settore degli affitti del 20% entro tre anni (Ministero della Vivienda, Construcción y Saneamiento).
- Statistiche chiave: il mercato degli affitti di Lima è cresciuto di circa il 18% nel 2023–2024, con rendimenti medi da affitto intorno al 5,2% (stime ufficiali del governo).
- Conformità: aumento della formalizzazione dei contratti e della dichiarazione fiscale, con audit SUNAT mirati ai contratti di affitto urbani di alto valore.
- Prospettive: un continuo inasprimento normativo, digitalizzazione e sussidi mirati dovrebbero plasmare il panorama degli affitti, con un focus sulla riduzione dell’informalità e sulla protezione sia dei proprietari che degli inquilini.
Investimenti Stranieri e Proprietà: Regole e Restrizioni
Il mercato degli affitti peruviano nel 2025 rimane un settore significativo sia per investitori nazionali che esteri, grazie soprattutto alla postura aperta del Peru riguardo alla proprietà immobiliare e alle attività di affitto. Non ci sono espressi divieti costituzionali o statutari che impediscano a singoli o compagnie straniere di acquisire immobili per scopi di affitto, tranne per specifici divieti su proprietà situate entro 50 chilometri dai confini del Peru per motivi di sicurezza nazionale (Superintendencia Nazionale dei Registri Pubblici (SUNARP)). Questo significa che, nelle aree urbane e nella maggior parte delle aree rurali, gli stranieri godono degli stessi diritti legali degli peruviani di possedere e affittare immobili.
Il principale quadro legale che governa la proprietà e gli affitti è delineato nel Codice Civile peruviano. I contratti di locazione (contratos de arrendamiento) possono essere liberamente negoziati tra le parti e registrati presso il Pubblico Registro locale (Ministero della Giustizia e dei Diritti Umani). Non è richiesta l’approvazione del governo per gli stranieri per affittare proprietà residenziali o commerciali, a patto che vengano rispettate le normative generali e le leggi locali sulle zone.
Nel 2025, la conformità agli obblighi fiscali è diventata più rigorosa, con la Superintendencia Nazionale dell’Amministrazione Tributaria (SUNAT) che intensifica la sua supervisione sulle dichiarazioni di reddito da affitto. I proprietari, indipendentemente dalla nazionalità, devono registrare i contratti di affitto e dichiarare il reddito da affitto, che è soggetto a una tassa sul reddito del 5% per gli individui. I proprietari non residenti sono anche soggetti a questo regime fiscale e sono stati rafforzati i meccanismi di ritenuta alla fonte da parte degli inquilini o dei gestori di proprietà. La non conformità può comportare multe e possibili controversie in materia di locazione.
Statistiche chiave da SUNAT e SUNARP indicano che, all’inizio del 2025, la proprietà da parte di stranieri di immobili in affitto a Lima e in altre città principali continua a crescere, con investitori stranieri che rappresentano circa l’8–10% delle nuove registrazioni nel settore degli affitti residenziali. L’intero mercato degli affitti rimane robusto, guidato dalla continua urbanizzazione e dalla domanda sia di affitti a breve che a lungo termine.
Guardando avanti, le prospettive per gli investimenti stranieri nel mercato degli affitti peruviano sono stabili. Sebbene il governo abbia segnalato interesse a digitalizzare ulteriormente la registrazione immobiliare e a rafforzare le protezioni per gli inquilini, nei prossimi anni non si prevedono cambiamenti significativi nelle regole sulla proprietà o sugli affitti da parte di stranieri (Ministero dell’Economia e delle Finanze). Questa certezza legale, insieme alla crescente domanda di abitazioni urbane in Peru, suggerisce opportunità continuative per investitori stranieri che cercano di esporsi al mercato degli affitti peruviano.
Tecnologia e Innovazione nel Mercato degli Affitti in Peru
Il mercato degli affitti in Peru sta attraversando una significativa trasformazione nel 2025, guidata dall’innovazione tecnologica e dalla digitalizzazione. L’emergere di piattaforme online ha semplificato le inserzioni immobiliari, la selezione degli inquilini e la gestione dei contratti, migliorando la trasparenza e l’efficienza sia per i proprietari che per gli inquilini. Le iniziative del governo per favorire la trasformazione digitale nel settore immobiliare stanno anche plasmando l’evoluzione del settore.
Una delle tendenze più notevoli è l’adozione diffusa di piattaforme digitali per la gestione della proprietà e le transazioni di affitto. Le principali città peruviane, in particolare Lima, hanno assistito a un aumento delle piazze di mercato per affitti online, che facilitano il processo di abbinamento tra proprietari e potenziali inquilini. Queste piattaforme integrano spesso sistemi di pagamento elettronico e offrono la firma elettronica dei contratti, riducendo la burocrazia e migliorando la sicurezza delle transazioni. Il Ministero del Commercio Estero e del Turismo e la Presidenza del Consiglio dei Ministri hanno sostenuto iniziative di digitalizzazione, incoraggiando l’uso di servizi governativi online e firme elettroniche, che sono sempre più accettate negli accordi di affitto.
I quadri giuridici si sono adattati per supportare questi progressi tecnologici. Il Codice Civile peruviano, che regola i contratti di locazione, ora riconosce i contratti elettronici come legalmente vincolanti, a condizione che soddisfino i requisiti stabiliti dall’Agenzia di Vigilanza per gli Investimenti Privati nelle Telecomunicazioni (OSIPTEL) e dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri riguardanti le firme digitali e la protezione dei dati. I proprietari e i gestori di proprietà sono tenuti a rispettare gli standard di privacy dei dati delineati nella Legge n. 29733, la Legge sulla Protezione dei Dati Personali, garantendo la gestione sicura delle informazioni degli inquilini.
- Statistiche chiave del 2024 indicano che oltre il 60% delle inserzioni di affitti urbani sono state avviate online, una cifra che si prevede aumenterà costantemente fino al 2026 man mano che la digitalizzazione e la penetrazione di internet aumentano, secondo l’Istituto Nazionale di Statistica e Informatica (INEI).
- La conformità con gli standard contrattuali digitali e le normative sulla privacy è monitorata dall’Autorità Nazionale per la Protezione dei Dati Personali, che ha intensificato la vigilanza sulle piattaforme di affitto digitali per tutelare i diritti dei consumatori.
Guardando avanti, si prevede che il mercato degli affitti in Peru abbraccerà ulteriormente innovazioni nelle tecnologie proptech come la raccolta automatizzata degli affitti, tour virtuali delle proprietà e screening degli inquilini basati su intelligenza artificiale. Questi progressi promettono di ridurre i costi amministrativi e migliorare l’accessibilità al mercato. Tuttavia, le autorità continueranno a dare priorità alla conformità normativa e alla protezione dei dati personali mentre la digitalizzazione accelera. Le prospettive per il 2025 e oltre suggeriscono un settore degli affitti più efficiente, trasparente e sicuro, plasmato da investimenti continui nella tecnologia e da normative in evoluzione.
Rischi e Sfide: Fattori Economici, Politici e Ambientali
Il mercato degli affitti in Peru affronta molteplici rischi e sfide nel 2025, plasmati da una combinazione di fattori economici, politici e ambientali. Queste dinamiche influenzano la stabilità, gli obblighi di conformità e le prospettive a lungo termine per proprietari, inquilini e investitori.
- Volatilità Economica: L’economia peruviana ha mostrato proiezioni di crescita moderata per il 2024 e il 2025, ma rimane esposta a shock esterni, specialmente da fluttuazioni nei prezzi delle materie prime e nei tassi d’interesse globali. L’inflazione, sebbene stia diminuendo dai massimi durante la pandemia, continua a influenzare i redditi reali e l’accessibilità degli affitti. Il Banco Centrale di Riserva del Peru ha riportato un’inflazione stabilizzarsi vicino all’obiettivo del 2%, ma gli alti tassi d’interesse continuano a impattare i costi del credito, rallentando i nuovi sviluppi immobiliari e limitando il potere d’acquisto degli inquilini, cosa che può smorzare la domanda nel settore degli affitti.
- Instabilità Politica: Il Peru ha vissuto frequenti cambiamenti di governo e disordini politici negli ultimi anni, portando a incertezze nelle politiche. Tale instabilità può ritardare o complicare le riforme normative volte a modernizzare i mercati abitativi e degli affitti. Ad esempio, l’attuazione della Legge del 2022 per la Promozione degli Affitti per Abitazioni (Legge di Promozione del Arrendamento para Vivienda) rimane disuguale, poiché i cambiamenti nelle priorità politiche possono influenzare l’applicazione e gli incentivi per la formalizzazione degli accordi di affitto (Congreso de la República del Perú). Pertanto, gli investitori e i proprietari devono monitorare attentamente i cambiamenti legislativi per garantire la conformità e prevedere potenziali interruzioni.
- Conformità Normativa e Rischi Legali: Nuove normative richiedono la registrazione formale dei contratti d’affitto e la conformità con gli obblighi fiscali. La Superintendencia Nazionale dell’Amministrazione Tributaria (SUNAT) continua a intensificare gli sforzi per ridurre l’informalità nel settore immobiliare, aumentando auditorie e sanzioni per i redditi da affitto non dichiarati. Questo crea sfide di conformità per i proprietari abituati a contratti informali, così come oneri amministrativi aggiuntivi per i gestori immobiliari.
- Rischi Ambientali: Il Peru è altamente suscettibile a disastri naturali come terremoti e inondazioni, che possono danneggiare le proprietà in affitto e interrompere i mercati abitativi. L’Istituto Nazionale di Difesa Civile (INDECI) aggiorna regolarmente le mappe di rischio e le linee guida per la preparazione ai disastri, ma la resilienza del patrimonio immobiliare esistente rimane disuguale, specialmente nelle sistemazioni informali e negli edifici più vecchi. Questo espone sia i proprietari che gli inquilini a perdite improvvise e sottolinea la necessità di strategie robuste di assicurazione e gestione del rischio da disastri.
Guardando avanti, la resilienza del mercato degli affitti dipenderà dalla stabilità macroeconomica, dalla chiarezza normativa e dalla capacità del settore di adattarsi alle minacce ambientali. I portatori di interesse devono rimanere informati sui cambiamenti politici e investire nella mitigazione del rischio per proteggere gli asset e garantire la conformità.
Prospettive Future: Proiezioni per il 2026–2030 e Opportunità Strategiche
Il mercato degli affitti in Peru è pronto per una significativa trasformazione tra il 2026 e il 2030, guidata dai cambiamenti demografici, dalle riforme normative e dai modelli di urbanizzazione in evoluzione. A partire dal 2025, circa il 30% delle famiglie peruviane risiede in alloggi in affitto, con Lima che presenta la più alta concentrazione di domanda di affitti. L’afflusso continuo di giovani professionisti e migranti interni nei centri urbani dovrebbe rafforzare il settore degli affitti, in particolare nelle aree metropolitane come Lima, Arequipa e Trujillo.
Legislativamente, il governo peruviano ha recentemente modernizzato il proprio quadro di affitti. Il Ministero della Vivienda, Construcción y Saneamiento ha introdotto la Legge di Affitto per Residenze (Legge No. 30933), che promuove contratti di affitto formali e fornisce meccanismi per la risoluzione delle controversie e lo sfratto in caso di mancato pagamento. Questa legge dovrebbe migliorare la certezza legale per proprietari e inquilini, incentivando un maggiore investimento in proprietà in affitto. Gli sforzi di conformità sono ulteriormente supportati dalla Superintendencia Nazionale dell’Amministrazione Tributaria (SUNAT), che ha rafforzato l’applicazione delle dichiarazioni di reddito da affitti, miranti a ridurre l’informalità nel settore.
Guardando avanti, l’accessibilità abitativa rimane una preoccupazione centrale. I programmi di affitto sovvenzionati dal governo, come Renta Joven e Bono de Arrendamiento, sono in programma di espansione, rivolgendosi ai segmenti a basso e medio reddito per migliorare l’accesso a case in affitto formali (Ministero della Vivienda, Construcción y Saneamiento). Queste iniziative sono previste per stimolare la domanda e incoraggiare la partecipazione del settore privato nello sviluppo di affitti residenziali.
Opportunità strategiche chiave per investitori e sviluppatori includono:
- Sviluppo di complessi residenziali multifamiliari nei corridoi urbani, in risposta alla prevista crescita annuale della popolazione urbana dell’1.4% (Istituto Nazionale di Statistica e Informatica).
- Utilizzare piattaforme digitali per la gestione della proprietà, l’affitto e la documentazione di conformità, in linea con l’agenda di trasformazione digitale promossa dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri.
- Adattarsi agli standard di sostenibilità, poiché le normative ambientali per i nuovi edifici si prevede si inaspriscano, in particolare nell’area metropolitana di Lima.
In sintesi, il mercato degli affitti peruviano tra il 2026 e il 2030 probabilmente sperimenterà una crescita nella formalizzazione, nell’investimento e nella professionalizzazione. Gli stakeholder che si allineano con le tendenze normative e sfruttano le trasformazioni tecnologiche e demografiche sono posizionati per beneficiare delle opportunità emergenti in questo panorama in evoluzione.
Fonti e Riferimenti
- Superintendencia Nazionale dell’Amministrazione Doganale e Fiscale (SUNAT)
- Fondo MIVIVIENDA
- Banco Centrale di Riserva del Peru
- Ministero della Vivienda, Construcción y Saneamiento
- Ministero dell’Economia e delle Finanze
