ベルギーの2025年不動産法の大改革：投資家が遅れをとる前に知っておくべきこと

概要：ベルギーの不動産規制の現状
2025年の法改正：施行される主要な法律の変更
税制と不動産取引：買主と売主にとっての新しい動向
外国投資規制：機会と障害
ゾーニング、環境、都市計画の遵守
賃貸契約法：変わりつつある義務と権利
透明性、マネーロンダリング防止、KYC要件
主要統計：市場動向と規制の影響
専門家の見解：2025年から2030年にかけてのコンプライアンス課題
将来の展望：予測される改革とその市場への影響
出典と参考文献

概要：ベルギーの不動産規制の現状

ベルギーの不動産規制の枠組みは、その複雑さによって特徴付けられ、連邦構造に基づき、連邦、地域（フランダース、ワロンヌ、ブリュッセル首都圏）、および地方の権限の分割を反映しています。2025年現在、不動産規制は国家法と地域特有の令状の組み合わせによって形作られ、不動産取引、賃貸、開発、職業行動に影響を与えています。

最近の最も重要な発展の一つは、建物のエネルギー性能要件の厳格化の実施です。三つの地域は、2030年のエネルギー効率と気候目標に関する欧州連合の指令に整合するため、規制を段階的に強化しています。例えば、フランダースの新築住宅は、ほぼゼロエネルギー建物（NZEB）基準に従う必要があり、これに違反すると行政罰および強制的な修正措置が講じられる可能性があります。ワロンヌとブリュッセルにも似たような要件があり、施行はやなどの地域機関によって監督されています。

重要な連邦法は民法であり、不動産権、取引、および賃貸を規定しています。2021年9月に施行された大規模な改正は、不動産法の現代化を図り、共同所有、地役権、および長期賃貸に関する明確なルールを導入しました。この改革は、不動産の専門家や投資家に対する影響を及ぼし、特に透明性と紛争解決に関する点で重要です（）。

この分野での専門活動は、によって規制されており、不動産業者に対するライセンス、倫理、継続教育の要件が施行されています。2024年、IPIはベルギーにおいて11,500人以上の認可を受けた不動産専門家が存在することを報告し、コンプライアンスに関する監査が継続されていることを示しています。違反があると、ライセンスの一時停止や剥奪が行われる可能性があります。

マネーロンダリング防止（AML）の義務への遵守は、特に最近のEU指令により、重要な優先事項であり続けています。不動産業者、公証人、および開発者は、顧客のデューデリジェンスを実施し、疑わしい取引をに報告しなければなりません。2023年には、不動産セクターがベルギーで提出された疑わしい活動報告の約20％を占めていました（）。

2025年以降、不動産規制の状況は持続可能性、専門的監視の強化、そして公証された契約といった行政手続きのデジタル化に向けて進化し続けることが期待されています。関係者は、EU法とのさらなる調和や、住宅の手頃さや気候目標に対処する地域の取り組みを見込むべきです。

2025年の法改正：施行される主要な法律の変更

ベルギーの不動産規制の状況は2025年に重要な進展を遂げ、複数の主要な法改正およびコンプライアンス要件がこの分野を再構築しています。これらの変更は、透明性、持続可能性、さらには広範な欧州指令との整合性に対するベルギーのコミットメントを反映しています。

2025年の最も注目される法改正の一つは、新築および既存の建物に対する持続可能性要件のさらなる強化です。改正された建物のエネルギー性能に関する指令（EPBD）がベルギー法に移管され、住宅および商業物件に対して厳格な最低エネルギー性能基準が設けられます。特にフランダース地域では、不動産取引や賃貸に対してより厳しいエネルギーラベル要件が施行され、2030年までに建物ストックの脱炭素化を加速することを目的としています。売主と貸主は、取引時に最新のエネルギー性能証明書（EPC）を提供しなければならず、違反の場合は重大な罰金が科されます（）。

さらに、反マネーロンダリング（AML）対策は不動産分野全体で強化されています。2025年から、不動産の専門家（エージェント、公証人、開発者）は、顧客のデューデリジェンス義務が強化され、必須の実質的な所有権の開示および取引の監視が求められるようになります。これらの要件は、2017年9月18日のマネーロンダリングおよびテロ資金調達の防止に関する法律から生じたものであり、現在はすべての不動産仲介者に明示的に適用されます（）。コンプライアンスの失敗は、行政罰または刑事訴追を招く可能性があります。

2025年1月1日施行の新しい民法の規定の導入は、不動産取引にも影響を与えています。これにより、共同所有（例えば、アパート建物）に関する制度が現代化され、共同所有者の権利と義務が明確化され、紛争解決が簡素化され、組合管理の透明性が向上します（）。これらの改革は、共有物の管理を円滑にし、デジタルコミュニケーションと記録保持を重視しています。

統計の観点から、ベルギーの公証人は、年に110,000件以上の不動産取引がこれらの更新された枠組みに基づいて処理されていると報告しており、フランダースではエネルギー認証のコンプライアンス率が95%を超えています（）。今後数年間の見通しは、特に環境基準やマネーロンダリング対策に関して、規制の強化が続くことを示唆しており、ベルギーはEUグリーン・ディールの目標や国境を超えた金融の健全性に関するイニシアチブに適合していく方向にあります。

税制と不動産取引：買主と売主にとっての新しい動向

ベルギーの不動産市場は、厳格な規制および税制の枠組みの下で進化を続けており、2025年には買主と売主に直接影響を与えるいくつかの最近の調整が行われています。規制の監視は主に連邦および地域レベルで実施されており、特にフランダース、ワロンヌ、ブリュッセル首都圏の間で目立つ政策の違いがあります。これらの違いは、取引税、登録税、およびコンプライアンス要件に特に顕著です。

重要なマイルストーンは、フランダースにおける2022年の登録税の減額であり、主な居住用不動産の購入には標準税率が3%に引き下げられ、セカンドハウスや投資物件には12%の税率が適用されています。この措置は、住宅所有を促進することを目的としており、2025年も有効です。初めての買主は、さらに大幅な減税を受けられる可能性があります。ただし、これらの税率はブリュッセルやワロンヌには適用されず、各地域は独自の制度を維持しています。例えば、ブリュッセルでは、登録税率が12.5%であり、低価値物件には部分的な免除があります（; ）。

コンプライアンスの観点では、マネーロンダリング防止（AML）規制は、欧州の指令に従ってさらに厳格化されています。公証人や不動産業者は、顧客に対してより強化されたデューデリジェンスを実施し、すべての不動産取引はベルギー金融情報処理ユニット（CTIF-CFI）に報告されなければなりません。UBO（実質的受益権者）登録は不動産取引に関与する法人にとって必須の開示義務となっており、透明性を高め、違法な資金の流れを抑制することを目的としています（）。

プライベート個人が主な居住用不動産を売却する場合、一般的にはキャピタルゲイン税は課されず、主な居住地として少なくとも5年間居住していた場合に限ります。ただし、物件が取得後5年以内に売却された場合、キャピタルゲイン税が16.5%課せられる可能性があり、特にセカンドハウスや投資物件に関しては注意が必要です（）。新築物件や大規模改修を行った不動産には21%のVATが課せられ、特にフランダースやワロンヌではエネルギー効率の良い改修に対する一部の一時的な減税やインセンティブがあります。

今後、ベルギー当局は、不動産取引プロセスをさらに調和しデジタル化し、持続可能性を強調することが期待されます。2025年から2027年にかけて検討されている提案には、エネルギー効率の良い改修に対する追加のインセンティブや、エネルギー性能証明書の遵守に違反した場合の厳格な罰則が含まれています。要するに、ベルギーの買主と売主は、地域の変動や進行中の税のインセンティブによって市場の動態が形成される複雑ではあるが、ますます透明性が高くデジタル化された規制の状況をナビゲートする必要があります。

外国投資規制：機会と障害

ベルギーは不動産に対する外国投資に対して比較的オープンなアプローチを維持しており、非居住者や外国の法人による不動産の所有について明示的な法的制限はありません。EUおよび非EU諸国の個人や企業は、ベルギー国民と同様の条件で、居住用、商業用、工業用不動産を取得することができます。このオープンな姿勢は、資本の自由な移動と投資家の国籍に基づく差別の禁止に関するEU法の下でのベルギーの義務と一致しています（）。

しかし、特定のコンプライアンス要件や実務上の考慮事項が投資の状況に影響を与えています。すべての不動産取引はベルギーの公証人によって正式化される必要があり、公証人は売却の合法性、当事者の身元、契約書の登録を確認する責任を負います。外国の買主は、国内の購入者と同じ登録税やVATの対象となり、地域（フランダース、ワロンヌ、ブリュッセル首都圏）および不動産の種類によって税率が異なります。資金の出どころに対するデューデリジェンスやマネーロンダリング（AML）チェックは厳格に強制されており、2017年9月18日のマネーロンダリングおよびテロ資金調達の防止に関するベルギー法に従っています（）。公証人、不動産業者、金融機関はすべて、AMLルールの下で義務を負う法人です。

外国投資家は、地域の権限の下にあるゾーニング規制、計画許可、および環境評価を認識しておく必要があります。これらはプロジェクトのタイムラインや実現可能性に影響を与える可能性があります。特定の戦略的または農業用地は、特にワロンヌやフランダースで公共当局による追加の監視や優先権の対象になる可能性があります（ / ウォロニー公共サービス）。

統計的に見ると、2023年にはベルギーの不動産に対する外国投資は堅調であり、国際的な買主が商業用不動産取引の30%を占めていると推定されています。オフィスおよび物流セクターは、特に越境投資家にとって魅力的です（）。また、ブリュッセルやアントワープでは外国国民からの住宅市場への関心が高まっています。

2025年以降、規制環境は安定し続けると予想されますが、AMLコンプライアンスへの注目の高まりや、持続可能な不動産投資に関するEU全体の取り組みが、新たな開示や報告要件をもたらす可能性があります。地域政府は、気候目標や都市計画の優先事項に合致させるために、ゾーニングや環境規制をさらに洗練させる可能性があります。全体として、ベルギーは、進化する法的および行政的義務に適切に対応することを前提に、外国の不動産投資家に対して魅力的な機会を提供し続けるでしょう。

ゾーニング、環境、都市計画の遵守

ベルギーのゾーニング、環境、都市計画の遵守に関する規制環境は、連邦、地域、および地方の規制の複雑な相互作用によって管理されています。2025年現在、不動産開発者や不動産所有者は、持続可能性の必然性、都市の密度の優先度、EU指令によって形作られた進化する枠組みをナビゲートしなければなりません。

ゾーニングと空間計画は主に、フランダース、ワロンヌ、ブリュッセル首都圏の三つの地域の管轄下にあり、それぞれ独自の立法手段と当局を持っています。フランダースでは、が「オムゲヴィングスヴェルフィング」（統合許可）を実施しており、これは都市計画、環境、および自然の許可を一つの申請プロセスに統合しています。ワロンヌはCoDT（地域開発法）に基づいて運営され、公共サービスのウォロンヌが管理しています。一方、ブリュッセルでは地域開発計画（PRAS）と建物コード（COBAT）が適用され、が監督しています。

2025年の主なコンプライアンス要件には次のものが含まれます：

建設、改修、または使用変更のための関連する許可を取得し、ゾーニング計画や土地利用のカテゴリに厳格に従うこと。
EU指令および地域法に沿った一定の基準を超えるプロジェクトに対して環境影響評価（EIA）を実施すること。
新しいエネルギー性能基準を満たすこと：たとえば、フランダースでは「EPB」（エネルギー性能規則および室内気候）を施行しており、新築および大規模改修に対して徐々に厳しい断熱および再生可能エネルギーの統合を義務付けています（）。
都市の密度政策に従い、混合用途の開発を奨励し、グリーンフィールドの拡張を抑制すること。
大規模プロジェクトに対して義務的な公の参加手続きを行い、呼びかけや異議申し立てを管理機関が処理すること。

コンプライアンスに違反した場合、行政罰金、作業の停止命令、または強制的な撤去が課される可能性があります。2023年、フランダースでは、空間計画違反に関する2,000件以上の執行措置が報告されています（）。行政のデジタル化、たとえば「オムゲヴィングスロケット」のオンラインプラットフォームは、申請と監視を円滑にしましたが、同時に厳しい鑑査と追跡可能性を高めています。

将来的には、地域はEUグリーン・ディールおよび2050年までの気候中立目標に合致させるために、規制をさらに厳しくすることが予想されます。これには、より高い改修基準、厳格なブラウンフィールド再開発ルール、強化された洪水リスク評価が含まれます。開発者や投資家は、今後の立法の変更を監視し、地域当局に早期に関与することで、完全なコンプライアンスとプロジェクトの実現可能性を確保することが推奨されます。

賃貸契約法：変わりつつある義務と権利

ベルギーの賃貸契約法は、近年大きな進展を遂げており、現在進行中の改革と規制調整が2025年以降の状況を形作ることが期待されています。主要な法的枠組みは依然として民法に由来しますが、2014年の国家改革以降、住居賃貸規制が3つの地域に委譲される中で顕著な地域的差異が見られます：フランダース、ブリュッセル首都圏、ワロンヌ。各地域は現在、独自の賃貸立法を有し、全国規模でポートフォリオを持つ大家にとって複雑さを増しています。

大きな進展は、賃貸物件に対するエネルギー性能および居住性基準の厳格化です。ベルギー連邦議会によって2023年に施行された賃貸法改正により、最低エネルギー効率要件が地域レベルで実施可能となり、フランダースおよびブリュッセルでは賃貸ライセンスおよびエネルギー性能証明書（EPC）に対して段階的に厳しいルールが設定されています。違反は罰金や新しい賃貸契約の禁止につながる可能性があります。たとえば、フランダースでは、2028年までに賃貸物件は少なくともEPCラベルDを達成する必要があり、2025年にはすでに中間ステップが施行されています。

権利と義務の面では、テナント保護が強化されています。賃料のインデックス化は、最近、インフレの圧力を抑えるために上限が設けられており、地域の法令の対象となっています。例えば、ブリュッセルでは、特定のエネルギー基準を満たした物件に対してのみインデックス化が許可されます（）。ワロンヌ地域でも、大家が物件をアップグレードするよう促す類似の措置が導入されています。賃料デポジットの上限、最低通知期間、および修理義務も厳格に規制されており、ほとんどのルールがテナントの安定性に有利です。

統計的に見ても、賃貸市場は大規模であり、ベルギーの世帯の30%以上が賃貸であり、この割合は過去5年間でわずかに増加しています（）。この増加と地域の住宅当局によるコンプライアンスの厳格な取り締まりにより、大家は契約の登録や法的コンプライアンスに関してより厳しい監視を受けています。リーシング契約を登録しないことや規定の契約形式に従わないことは、条項が無効になったり、行政罰が科されることにつながります。

今後の展望としては、賃貸価格の上限設定、社会的賃貸代理店の拡大、地域間での賃貸権のさらなる調和に関する議論が続くことが予想されます。規制の進展は、テナント保護の強化、持続可能性基準の厳格化、そして2025年以降の大家に対する管理的要求の増大を示しています（）。関係者は、進化する地域の規制とコンプライアンス基準に遅れずについていくことが、リスク管理および投資計画において重要です。

透明性、マネーロンダリング防止、KYC要件

ベルギーの不動産セクターは、厳しい透明性、マネーロンダリング防止（AML）、顧客の確認（KYC）規制に従っています。これらは欧州連合の指令や国内政策を背景に、継続的に強化されています。2025年において、これらの措置は政府の優先事項として残り、金融犯罪リスクを軽減し、市場の誠実さを向上させることを目指しています。

ベルギーは、EUの第5および第6マネーロンダリング防止指令（AMLD）を実施しており、これにより不動産取引に関与する不動産専門家、公証人、および信貸機関に対して強化されたデューデリジェンスを要求しています。すべての法人は、顧客に対して徹底したKYCチェックを実施し、最終的な実質的所有者（UBO）の特定と確認を行わなければなりません。ベルギー金融情報処理ユニット（）は、疑わしい取引の報告を監視しており、公証人は違法な資金が関与している疑いのある取引を警告する義務があります。

ベルギーの透明性制度の重要な特徴は、によって管理されているUBO登録簿です。設立以来、すべての法人、信託、および類似の法的主体は、実質的所有者を開示することが要求されています。この登録へのアクセスは、2022年の欧州連合理事会の裁判所の判決により部分的に制限されましたが、指定された当局と不動産部門の専門家はAMLコンプライアンスの目的でアクセスを維持しています。

最近の執行措置は監視の強化を示しています。2023年、会計士および税務アドバイザー協会（ITAA）とが、リスクベースのアプローチと記録保持義務を強調した新しいAMLガイドラインを発行しました。コンプライアンスを怠ると、罰金やライセンスの一時停止を伴う行政罰が課される可能性があります。の統計によれば、不動産セクターにおける疑わしい活動報告は2023年に前年対比で10%以上増加し、警戒の高まりと犯罪の手口の進化の双方を反映しています。

今後、ベルギーはAML監視システムのさらなるデジタル化を進め、EU内での跨境協力を強化していくと予想されています。不動産業者、公証人、および金融仲介者は、透明性とマネーロンダリング防止に対する政府のコミットメントの一環として、追加のトレーニングや監査要件に直面することでしょう。これらの措置は、EU基準との継続的な法的調和と相まって、今後の10年間、ベルギーの不動産市場の堅さと透明性を強化していくと期待されます。

主要統計：市場動向と規制の影響

ベルギーの不動産セクターは、最近注目すべき規制の変化を経験しており、2025年以降も継続的な適応が期待されています。連邦州として、ベルギーの不動産規制は国家法と地域法によって形作られ、投資家、開発者、不動産所有者にとって複雑なコンプライアンス環境を生み出しています。

一つの重要な規制の発展は、建物に対する厳格なエネルギー性能基準の実施です。2023年以降、フランダース、ワロンヌ、ブリュッセル首都圏は、住宅用および商業用物件のエネルギー性能証明書（EPC）に対する規制を強化しました。たとえば、フランダースでは、EPC評価が低い住宅（ラベルEまたはF）の所有者は、取得後5年間で少なくともラベルDに改修する必要があり、2030年および2035年に向けてさらなる厳格化が計画されています（）。これらの義務は、取引量、改修活動、物件評価に直接影響を与えています。

市場統計は、規制の影響を示しています。2023年、ベルギーでは約225,000件の住宅取引が記録され、2022年より3%減少しました。これは、金利の上昇や融資基準の厳格化に起因しているとされますが、同時に改修義務とコンプライアンスコストの増加が要因です（）。賃貸市場も、特にブリュッセルやフランダースでのエネルギー効率に関連付けられた賃料上限の導入によって影響を受けており、大家はアップグレードに投資するか、効率が低い物件を市場から撤退させることを余儀なくされています（）。

フランダースでは、2023年に販売された住宅の約38%がEまたはFのEPCラベルを持ち、将来の改修要件の対象となる住宅ストックが多いことを示しています（）。
ブリュッセル首都圏では、2022年にエネルギー要件が厳格化されて以来、改修許可申請が前年比で7%増加しています（）。
全国平均の住宅価格は2023年に2.4%上昇し、エネルギー効率の高い住宅は効率の低い物件よりも8〜12%の価格プレミアムが見られます（）。

今後、ベルギーの政策立案者は、不動産規制をEUの気候目標にさらに整合させることが期待されており、最低エネルギー性能基準の導入やデジタル化された許可手続きが含まれています。コンプライアンスは、老朽物件にとってより負担が大きくなると予想されますが、持続可能な改修に対するインセンティブや補助金が、コストを一部相殺することが期待されます。規制の見通しは、市場の変革が続くことを示唆しており、エネルギー性能および法的コンプライアンスが市場価値や取引の流れにおいて決定的要因となることが予測されます。

専門家の見解：2025年から2030年にかけてのコンプライアンス課題

2025年から2030年までの期間は、ベルギーの不動産規制環境において進化する課題と機会の両方を提供することが期待されています。このセクターは、連邦、地域、そして欧州の義務を含む複雑な法的枠組みによって引き続き支配されており、特にマネーロンダリング防止（AML）、環境基準、消費者保護に大きな関心が寄せられています。

最も重要なコンプライアンス課題の一つは、EUの第6マネーロンダリング防止指令（6AMLD）とその進行中の改正の統合から生じます。ベルギーの不動産専門家は、義務を負う法人として、顧客に対して強化されたデューデリジェンスを実施し、に疑わしい取引を報告しなければなりません。規制の監視は強化されると予想されており、特に不動産セクターがマネーロンダリングスキームに対して脆弱であると歴史的に見なされてきたことから、異常を提起することがあります。コンプライアンスの失敗には、行政罰や刑事起訴が科されることがあります。

環境コンプライアンスも急速に規制が変化している分野です。EUのグリーン・ディールおよび「フィット・フォー・55」パッケージは、建物のエネルギー効率の要件を加速させています。ベルギーはこれらを地域法に移管し、特にエネルギー評価の低い住宅や商業施設に対して、より厳格なエネルギー性能証明書（EPC）および改修義務を義務付けています。2030年までに、フランダース、ブリュッセル首都圏、およびワロンヌでは、最低EPC基準が段階的に厳格化され、資産を売却またはリースする前に義務的なアップグレードを行う必要があります。コンプライアンスの失敗は、重大な罰金や不動産取引の不可能を招くことがあります（）。

消費者保護の面では、2022年の民法改正、とりわけ不動産販売および賃貸契約に関連する改正が、契約上の義務や標準条項に引き続き影響を与えています。公証人や不動産業者は、文書を更新し、開示、欠陥の責任、およびクーリングオフ期間に関して明確さを確保する必要があります（によって説明されています）。

2024年には、ベルギーの不動産に関するAML関連の調査が1,200件以上開始され、前年比で15%増加しています（）。
2025年には、ベルギーの既存の建物の30%以上が、地域の目標を達成するためにエネルギー改修が必要になると予想されています（）。
非コンプライアンスに対する執行措置は、2030年までに年10%の増加が見込まれています。

今後、マーケット参加者は、より頻繁な監査やデジタルコンプライアンス報告を予想すべきです。コンプライアンス技術への投資、継続的なスタッフのトレーニング、および規制の更新への積極的な関与が、ベルギーの不動産規則を中長期的にナビゲートするために不可欠です。

将来の展望：予測される改革とその市場への影響

ベルギーの不動産規制の状況は重要な進化を遂げており、政策立案者は2025年以降にセクターを変革する一連の改革を予告しています。これらの変更の主要な推進力は、持続可能性の必然性、住宅の手頃さの圧力、および進化する欧州連合の指令との調和にあります。

予想される主要な改革は、住宅用および商業用物件に対するエネルギー性能基準の厳格化に関するものです。EUグリーン・ディールと改正された建物のエネルギー性能指令（EPBD）に従い、ベルギーの当局はエネルギー効率証明書や改修に関するより厳しい要件を施行する準備を進めています。これにより、2025年以降、物件所有者は断熱材、暖房システム、再生可能エネルギー統合に関するより厳格なコンプライアンス義務に直面することになります。フランダース、ワロンヌ、およびブリュッセル地域は、それぞれのスケジュールを進めていますが、全てが2030年までに建物からの排出を大幅に削減することにコミットしています（）。

もう一つの改革の焦点は賃貸市場の規制です。賃貸需要の増加と手頃さに関する懸念から、地域政府は、特にブリュッセルとワロンヌにおいて、新たな賃料制御メカニズムやテナント保護の強化を検討しています。検討されている措置には、短期賃貸の厳格な規制や、リース契約の透明性の向上が含まれています。これらの変更は、民間の大家や機関投資家の両方に影響を及ぼし、新しい法的基準の遵守を確保するために適応が必要となるでしょう（）。

コンプライアンスおよび執行も強化されています。ベルギーの金融サービスおよび市場管理局（FSMA）は、不動産仲介業者の専門的な行動を監督し、AML義務や登録要件の更新が進められています。2025年には、より強化されたデジタル報告および顧客識別プロトコルが予測されており、より広範なEU規制トレンドを反映しています（）。

統計的に、ベルギーの不動産市場は引き続き堅調であり、取引量は、パンデミック後の急増を受けて安定化しつつあり、価格上昇は信用および規制要件の引き締まりにより緩和されています。全体的な見通しは、マーケット参加者のコンプライアンスコストが増加するのかもしれませんが、改革が透明性、持続可能性、そして長期的な市場の安定性を高めることが期待されています。