目次
- エグゼクティブサマリー：ステークホルダーへの重要なポイント
- 2025年の中国の不動産税構造の概要
- 最近の立法アップデートとパイロットプログラムの拡張
- 国内および外国の不動産所有者に対するコンプライアンス要件
- 税率、免税および控除：何が変わるのか？
- 地域の格差と都市特有の税政策
- 住宅市場および商業不動産市場への影響
- 執行動向：監査、罰則、およびケーススタディ
- 将来の展望：2030年までの予測される改革
- 公式リソースとガイダンス（例：chinatax.gov.cn、mof.gov.cn）
- 出典と参考文献
エグゼクティブサマリー：ステークホルダーへの重要なポイント
2025年の中国の不動産税環境は、財政の持続可能性と市場の安定を両立させるべく、政策の実験と徐々な改革が進められています。全国的な不動産税の導入は未だ保留されていますが、対象を絞ったパイロットプログラムと強化された実施が業界を形作っています。ステークホルダーへの重要なポイントは以下の通りです：
- 不動産税改革への慎重なアプローチ：全国的な不動産税の開始は、投機を抑制し、安定した地方収入を生み出すという長年の目標ですが、慎重に進められています。2022年には全国人民代表大会常務委員会（NPCSC）がパイロットプログラムの拡張を延期し、経済の逆風に直面してさらなる調査が必要であると指摘しました。現在、上海や重慶などの都市で施行されている不動産税のパイロットプログラムは継続するものの、当面の間急速に拡張することはないと見込まれています（全国人民代表大会常務委員会）。
- 既存税とコンプライアンス：不動産部門は、契約税、土地付加価値税、都市土地使用税、不動産税（特定の非居住およびパイロット住宅プロパティに限定）などの一連の税によって引き続き規制されています。最近の数年は、国家税務総局による税金徴収の強化とデジタル化が進み、不動産所有者、開発業者、投資家に対するコンプライアンス要件が強化されています（国家税務総局）。
- 重要な統計：不動産関連の税収は、地方政府の財政において引き続き重要な役割を果たしており、一部地域では地方税収の40%以上を占めています。2023年の全国の不動産税収（契約税および土地付加価値税を含む）は2兆人民元を超えました（中国国家統計局）。
- 2025年以降の見通し：ステークホルダーは、執行の徐々かつ着実な厳格化、パイロット不動産税プロジェクトの継続、そして市場の状況に応じた政策の調整を期待すべきです。全国的な不動産税の導入のタイミングは不確実なままですが、進行中の地域実験と改善されたデータシステムは将来の改革への基盤を築いています。投資家および開発業者は、政策信号を注意深く監視し、変化するリスクと義務を管理するためにコンプライアンスシステムを強化する必要があります。
要約すると、2025年の中国の不動産税は、慎重な改革、強力な執行、および重要な財政的影響によって特徴付けられています。ステークホルダーは、政府が不動産税制へのアプローチを精緻化する中で、機敏で情報を収集し、徐々に変化に備える必要があります。
2025年の中国の不動産税構造の概要
2025年の中国の不動産税構造は、改革とパイロットプログラムの進行によって形作られており、政府の不動産課税に対するアプローチの変化を反映しています。主な不動産税のカテゴリには、不動産税（房产税）、都市土地使用税（城镇土地使用税）、土地付加価値税（土地增值税）、契約税（契税）、および開発業者向けの不動産VATが含まれます。全国的な不動産税の包括的な導入は、長らく議論され試行されてきましたが、2025年時点では完全には実施されていませんが、重要な政策基盤が整いつつあります。
- 不動産税（房产税）：現在、不動産税は主に上海や重慶などのパイロット都市で課税され、個人や法人が所有する住宅および非住宅プロパティを対象としています。この税金は通常、プロパティの価値または賃貸収入に基づいて課税され、パイロット都市では通常0.4%から1.2%の範囲で設定されています。全国的な拡張は検討中であり、全国人民代表大会は2024年の立法作業報告で、さらなる不動産税のパイロットが2025年に慎重に進められると確認しています。
- 都市土地使用税（城镇土地使用税）：この年次税は、都市地域内で土地を使用する法人および個人に課税され、物件の所在地と土地のグレードに応じて地方政府が定めた税率が適用されます。たとえば、税率は平方メートルあたり年1.5人民元から30人民元の範囲で設定されることがあります（国家税務総局の指導による）。
- 土地付加価値税（土地增值税）：この税は不動産の譲渡からの利益に適用され、主に開発業者および大規模な取引を対象としています。進行的な税率は、付加された価値の量に応じて30%から60%の範囲で設定されます。詳細なポリシーは、国家税務総局によって発表・施行されます。
- 契約税（契税）：不動産の所有権譲渡時に支払われる契約税の税率は、2025年には通常取引価格の3%から5%の範囲であり、初めて住宅を購入する人や特定のプロパティタイプに対しては優遇税率が適用されます（国家税務総局によって指定）。
- 付加価値税（VAT）：不動産開発業者は不動産販売に対してVATが課され、一般的に不動産販売のために9%で設定されています。特定の条件下では特定の入力VATのクレジットや免税が適用されます（国家税務総局による）。
2025年には、コンプライアンス要件は厳格であり、デジタル税務管理システムの利用が報告および支払いのためにますます必須となっています。報告漏れや遅延支払いに対する罰則は厳しく、税務当局によって施行されています。今後数年間の見通しは、不動産税のパイロットの漸進的な拡大、デジタル監視の増加、手頃な住宅や地域の財政の健全性を支援するための税率および免税の継続的な微調整です。公式な更新やガイダンスは、国家税務総局および財務省から引き続き発表されています。
最近の立法アップデートとパイロットプログラムの拡張
最近数年間、中国は不動産税制の改革を強化し、住宅の入手可能性を改善し、投機的投資を抑制して、よりバランスの取れた経済発展を推進することを目的としています。最も重要な展開は、不動産税パイロットプログラムの拡張と全国的な不動産税法のための立法基盤の構築に関連しています。
2021年10月、全国人民代表大会常務委員会は、特定の地域で5年間の不動産税パイロットプログラムを開始するために国務院に権限を付与しました（全国人民代表大会）。これらのパイロットは、上海や重慶での以前の実験を基にしており、最終的には全国に展開される可能性のある不動産税メカニズムを試験することを目的としています。2023年までにさらに多くの都市での開始が期待されていましたが、実施は段階的であり、脆弱な不動産市場と広範な経済の減速に対する懸念が一因となっています（中華人民共和国財務省）。
2025年初頭現在、パイロットプログラムは元の都市以外に広く拡大されていませんが、当局は広範な不動産税の導入への長期的な目標に対するコミットメントを繰り返しています。中央政府は、土地販売収入が地方予算の主要な源であるため、財政の持続可能性と地方政府の収入の多様化の重要性を引き続き強調しています（国家税務総局）。全国不動産税法に関する立法作業は法案の議題に残っていますが、2025年第1四半期現在、正式に審議のために提出された法案はありません。
現在のパイロットプログラムは、主に住宅および商業プロパティを対象としており、特定の所有者居住用住宅および手頃な住宅に対しては免税があります。既存のパイロットの税率は、評価されたプロパティの価値の0.4%から1.2%の範囲であり、一般的な住宅所有者への影響を軽減するためのさまざまな控除や閾値があります（上海市税務局）。コンプライアンスメカニズムは、徐々に強化されデジタル化されている不動産登記および報告システムに依存しています。
今後を見通すと、財政および住宅政策当局は、不動産税のパイロットの拡大または全国的な導入は市場の状況および広範な不動産セクターの安定化に依存すると信号を送っています。2026年までに追加の主要都市でさらにパイロットが開始される可能性があり、今後数年間にわたって引き続き立法準備が進められると予想されています。不動産税改革プロセスは、中国の構造改革の課題において重要な優先事項であり、地方政府の財政と住宅市場の規制の両方にとって重要です。
国内および外国の不動産所有者に対するコンプライアンス要件
中国における不動産税の義務に対するコンプライアンスは、国内および外国の不動産所有者にとって重要な責任です。中国政府は、透明性を高め、効果的な税金徴収を確保し、不動産セクターでの投機や報告漏れなどの問題に対処するために、規制枠組みを徐々に洗練させてきました。
現在、不動産所有権および取引に関連する主な税金には、契約税、不動産税（特定の非住宅および賃貸不動産に課税）、土地付加価値税（LVAT）、および都市および町村土地使用税が含まれます。さらに、個人所得税が不動産販売からの利益に適用される場合があります。契約税法は2021年9月1日に施行され、契約税率が取引価格の3%-5%として標準化され、地方政府はこの範囲内で特定の税率を設定することが許可されています（中華人民共和国財務省）。
不動産税は一時的な契約税とは別に、現在、上海や重慶などの選定されたパイロット都市で商業および賃貸住宅プロパティに課税されています。税率は、プロパティの評価額の0.4%から1.2%の範囲です。不動産税の全国的な拡大は議論中であり、これから数年内にパイロットプログラムが拡大し、2025年から2026年までに新しい全国的な不動産税法の期待があります（全国人民代表大会常務委員会）。
国内および外国の個人および法人は、税務登録および支払いの義務にコンプライアンスしなければなりません。プロパティ所有者は以下のことが求められます：
- 取得時に地方当局にプロパティ所有権を登録すること。
- 法定期限内に適用される税金を申告し、支払うこと（譲渡の30日以内または繰り返し課税のために年間内に支払うことが一般的）。
- 税務監査のために取引記録および裏付け文書を保持すること。
- 海外に居住している場合や、ローカルなプレゼンスのない外国企業の場合は、地元の税務代理人を任命すること（国家税務総局）。
不遵守は行政罰、遅延支払手数料、および不動産譲渡の制限をもたらす可能性があります。最近数年、中国の税務当局は執行を強化し、特に共通報告基準（CRS）の導入に続いて越境情報共有を増加させています。
将来を見通すと、中国は全国不動産税制度の導入を加速し、デジタル税務管理を強化し、外国の不動産所有に対する監視を厳格にするため、コンプライアンス要件が強化されると予想されています。国内および外国の所有者は、政策の更新を監視し、ペナルティを避け、中国における合法的な不動産取引を支援するために迅速かつ正確な税務申告を行う必要があります。
税率、免税および控除：何が変わるのか？
中国の不動産税制度は重要な変革の中にあり、政策の焦点は2025年以降も強まっています。歴史的に、中国の不動産課税は限られており、都市や町村土地使用税、不動産税（プロパティ保有税）、土地付加価値税、契約税など、主に数少ないプロパティ関連税に限定されてきました。しかし、政府の不動産市場を規制し、投機を抑制し、地方の財政能力を向上させるための継続的な取り組みにより、より広範な不動産税改革が最前線に位置づけられています。
現在、不動産税は主に商業プロパティや、上海や重慶のパイロット都市における限定的な住宅プロパティに課税されています。非住宅プロパティの税率は一般的に評価されたプロパティの価値の1.2%から12%の範囲ですが、控除や計算方法により実効税率はしばしば低くなります。パイロット地域内の住宅プロパティの税率は0.4%から1.2%の範囲で設定され、主な居住地や他の適格条件に対しては免税があります（国家税務総局）。
地平線上には、統一された不動産税の全国展開が重要な変化としてあります。2025年現在、全国人民代表大会常務委員会は主要都市での不動産税パイロットプログラムの拡大を延長し、普遍的な実施に向けた立法基盤を整えています。今後の法律は、全国的に税率、免税および控除を標準化し、分散した地方のパイロットスキームから新たな法制度へ移行することが予想されます。政策立案者によって議論されたドラフトフレームワークは、評価されたプロパティの価値の0.5%から1.5%の範囲での初期税率を示唆し、高級住宅や複数のプロパティにはより高い税率が課される可能性があります。オーナー居住用の主な住宅や特定の手頃な住宅に対しては、免税が維持される可能性が高いです（全国人民代表大会）。
- 契約税：2025年現在、不動産取引に対する契約税は3%から5%の範囲であり、特定の都市では初めて住宅を購入する人に対して優遇税率（1%まで）が適用されます（国家税務総局）。
- 土地付加価値税：土地やプロパティの譲渡からの利益に適用され、付加価値の増加に応じて30%から60%の進行的税率が設定されます（国家税務総局）。
コンプライアンスのために、不動産所有者は保有を登録し、特にパイロット地域で年次税金を支払うことがますます求められています。政府は、税務、土地、住宅関連当局間のデータ共有を強化し、執行を改善し、抜け穴を防ぐための取り組みを進めています（中華人民共和国財務省）。
今後、不動産税の拡大は税基盤を広げ、地方政府が収入の多様化を進め、より理にかなった住宅需要を促進すると期待されています。ただし、変更の速度と範囲は、立法の進展とこの十年の残りの市場の状態に依存します。
地域の格差と都市特有の税政策
2025年の中国の不動産税環境は、経済の多様性と地方政策の自主性から生じる著しい地域の格差と都市特有のアプローチによって依然として特徴付けられています。歴史的に、中国の不動産税制は限られており、選定された都市でのみパイロットプログラムが存在し、不動産税の大部分は契約税、土地付加価値税、都市維持・建設税などの取引関連の課税に集中しています。しかし、最近の数年で、投機を抑制し、住宅市場を安定させるために、繰り返し課税のより広範な実施に向けた動きが強まっています。
重要な発展は、2021年に国務院が特定の地域での新しい不動産税パイロットを承認したことであり、これは使われてきた都市、特に上海や重慶を超えて税の対象を徐々に拡大することを目指しています。これらのパイロットは、中華人民共和国財務省および国家税務総局の監視の下で、住宅および非住宅プロパティに対する毎年の不動産税の枠組みをテストするよう設計されています。その税率と免税は、中央のガイドラインに基づいて地方政府によって決定されます。
2025年現在、実際の実施は限られた数の都市に制限されており、中央政府の慎重で地域に適応したアプローチを反映しています。たとえば、上海における不動産税はパイロット開始後購入された特定の高価値住宅プロパティに適用され、税率は通常0.4%から0.6%の間です。重慶のパイロットは、高級住宅や商業プロパティを対象とし、最大1.2%の進行的な税率構造を持っています。これらの違いは、各都市の特有の社会経済条件や市場動向を反映しており、地方政府は閾値、免税、管理に関して独自の裁量を持っています（国家税務総局）。
- 上海：新しい高級住宅に課税し、主な居住用住宅や低価格ユニットには免税。
- 重慶：高級住宅や商業不動産を対象とし、より広範なカバレッジおよび高い税率。
- 他のパイロット都市（例：杭州、深セン）：枠組みを準備していますが、2025年初頭の時点で不動産税は完全には展開されていません。
地域の格差は、パイロット都市を超えて広がります。中国のほとんどの地域では、不動産税の露出は取引税や土地関連の課税に限定されています。中央政府の第14次五か年計画（2021年〜2025年）は、全国的な導入よりも継続的な実験を示唆しており、さらなる法的および行政的基盤の設立が必要であるとしています（中華人民共和国国務院）。
今後を見通すと、より多くの都市がパイロットの対象として選ばれる可能性がありますが、全国的な実施には地元政府が土地販売に依存していることや国民の抵抗といった障害があります。コンプライアンスは強化されつつある不動産登記と情報共有によって支えられていますが、執行と評価の一貫性には課題が残ります。不動産税の将来は、都市特有であり、今後数年にわたり地域の拡大と政策の微調整が行われる可能性があります。
住宅市場および商業不動産市場への影響
中国における不動産課税のアプローチは、住宅および商業プロパティ市場において中心的な要素です。歴史的に、同国は取引ベースの税金（契約税、不動産売却に対する付加価値税（VAT）、土地付加価値税など）に依存しており、繰り返し不動産税を課すことがありませんでした。しかし、住宅の入手可能性、地方政府の財政の必要性、市場の安定が優先事項である中で、不動産税の枠組みが進化しており、2025年以降となる影響が重要視されています。
- 住宅市場への影響：中国は、投機的投資を抑制し、住宅価格を安定させるために全国的な住宅用不動産税の導入について長らく議論してきました。2021年には、全国人民代表大会常務委員会が特定の都市（特に上海や重慶）でのパイロット不動産税プログラムを承認し、特定の住宅及び商業保有物に対して年次税金を課すことに焦点を当てました。これらのパイロットは、データを収集し、2025年またはその直後に展開戦略を形成するための設計です。財務省は、拡張は段階的であり、市場の安定と財政目標とのバランスをとると示しています。初期の証拠は、このような税金が特に過熱した市場での価格成長を緩和し、住宅ストックのより効率的な使用を促進する可能性があることを示唆しています（中華人民共和国財務省）。
- 商業不動産市場への影響：商業プロパティには、長年にわたり土地付加価値税や都市土地使用税などの税金が課されてきました。提案された改革は、商業不動産に対する税負担を標準化し、潜在的に増加させる可能性があり、開発業者や機関投資家の収益への影響を与えます。実際、都市土地使用税は年次で課税されており、都市の中心部での土地のより高い利用を促進しています。広範な不動産税のパイロットは、投資戦略にも影響を与え、投機的取引よりも長期保有を奨励する可能性があります（中華人民共和国国家税務総局）。
- コンプライアンスと執行：最近数年間、コンプライアンスの強化が進み、デジタルプラットフォームが不動産の所有権や取引の登録と追跡を容易にしています。当局は、違法行為を締め出し、税基盤を拡大することを目指して監査やデータの共有を強化しています。この傾向は2025年に向けて続く見込みであり、個人と法人の双方に対する監視が強化されると予想されています。
- 重要な統計と見通し：土地関連の税金や手数料は2023年において、地方政府の収入の約40%を占めており、不動産課税の財政的重要性を示しています。中央当局は土地販売への依存度を低下させようとしており、年間の不動産税は長期的な安定要因と見なされています。2025年以降の見通しは、税率の着実な拡大に対する増加した市場反応を慎重に監視し続けることを含んでいます（中華人民共和国全国人民代表大会）。
全体として、中国の不動産税の進化は、今後数年間で住宅市場と商業市場の両方を再構築する見込みであり、安定性、公平性、および地方財政の持続可能性に焦点を当てています。
執行動向：監査、罰則、およびケーススタディ
中国の不動産税環境は、当局がコンプライアンスを高め、脱税を削減し、税金の徴収をより効率的にすることを目指して、執行が着実に厳格化しています。過去数年間にわたり、2025年にかけて、国家税務総局（STA）および地方税務局は、不動産取引、保有税、および土地使用税に関連する監査を強化し、厳しい罰則を施行しています。
不動産税を規定する主要な法的枠組みには、中華人民共和国契約税法、都市土地使用税暫定規則、および不動産税法（試行実施）が含まれています。これらの法律は、個人および法人の納税者に対する監査および執行措置の基盤を提供しています。
2023年と2024年には、STAが北京、上海、深センなどの主要都市でターゲットを絞った監査キャンペーンを開始し、取引価額の誤報告、契約税の不足支払い、税務上の不適切な不動産分類に重点を置きました。公式データによると、2023年には不動産税の監査により全国で258億元の追加税収が得られ、前年同期比12%の増加が見られました（国家税務総局）。
- 監査：監査はますますデジタルツールを利用し、不動産登記データベース、銀行取引、個人所得記録のクロス照合を活用して不一致を検出しています。高リスクエリアには、隠蔽された実質的所有権、土地付加価値税を回避するための法人構造、財産譲渡時の虚偽申告が含まれます。
- 罰則：不遵守に対する罰則は厳しく、不足支払い税金の50%〜500%の罰金から、故意の回避事例では行政拘留に至る場合があります。2023年STA執行報告書は、開発業者や個人が繰り返し違反で最高罰金を受けた事例を強調しました。
- ケーススタディ：2024年4月、著名な上海の開発業者が複雑な子会社構造を利用して土地付加価値税を過少申告したことで、1億2000万元以上の罰金が科されました。別の事例では、広東省の不動産仲介業者が数百件の取引における体系的契約税回避により営業許可が取り消されました（国家税務総局）。
2025年以降を見据えると、上海や重慶などの都市での不動産税改革のパイロットが進む中、執行傾向はさらに強化されると予想されています。 당局は、デジタル監視を拡大し、機関間でのデータ共有を増やし、異常検出のための人工知能を導入し、コンプライアンスの基準を引き上げる可能性があります。このような推移を考えると、個人や不動産に関わる企業は、内部統制を強化し、税務報告の透明性を確保し、執行リスクを軽減する必要があります。
将来の展望：2030年までの予測される改革
中国の不動産税制度は、2030年までに大規模な改革を経ることが期待されており、政策立案者が住宅の手頃な価格、地方政府の収入の不均衡、投機的投資に対処しようとしています。歴史的に、中国は地方政府の資金源として土地販売に大きく依存してきましたが、不動産税はその範囲と実施が限られていました。現在、不動産課税は主に土地付加価値税、契約税、および都市土地使用税が含まれ、住宅財産税のパイロットが2011年以来上海や重慶で実施されています。しかし、これらのパイロットの影響は限られており、プロパティのごく一部にのみ適用されています（中華人民共和国財務省）。
近年、中央政府は「共通の繁栄」を促進し、住宅市場を安定させるための一環として、不動産税の拡大に対する新たなコミットメントを示しています。2021年に数都市での五年間の不動産税パイロットが発表されましたが、2023年に経済回復やより安定した市場環境が必要であるとの理由で延期されました（全国人民代表大会）。遅れにもかかわらず、政策の方向性は明確であり、中国はこの十年の終わりまでにより広範な不動産税制度の導入を準備しています。
2030年までの主な予測される改革は以下の通りです：
- 主要都市、特に tier-1 および tier-2 都市センターでの不動産税パイロットの広範な実施、他の地域への徐々の拡大。
- 市場価値および所有権のステータスに基づく年次プロパティベースの課税への移行を伴う税評価メカニズムの調整。
- コンプライアンスを合理化し、行政効率を高めるために、不動産税と他の住宅関連税の統合。
- 公正かつ正確な課税を支援するための包括的な不動産登録および評価データベースの開発（中華人民共和国自然資源省）。
コンプライアンスの措置は厳格化される見込みであり、当局は税務、住宅、土地部門間のデータ共有を強化します。デジタル化と人工知能は、取引や所有権の監視においてより大きな役割を果たし、税金の脱税リスクを減少させるでしょう。
完全な実施のための正確なタイムラインは不確かですが、専門家は、2030年までに不動産税が地方政府の収入のより重要で安定した源となると予想しています。このシフトは、住宅投機を抑制し、透明性を高め、長期的な市場の安定性に寄与する可能性があります（国家税務総局）。
公式リソースとガイダンス（例：chinatax.gov.cn、mof.gov.cn）
中国の不動産税制度は、国家税務総局（STA）および中華人民共和国財務省（MOF）など、いくつかの中央政府機関によって監視されており、主要な公式リソースおよび規制ガイダンスを提供しています。2025年以降、不動産取引や投資に従事する国内外の企業にとって、これらの機関はコンプライアンス、法の解釈、および税政策の更新に関する最も権威のある情報を提供します。
- 国家税務総局（STA）：STAの公式ポータルは、最新の税法文書、公式の裁定、実施措置、およびFAQを提供しています。個人所得税、付加価値税（VAT）、土地付加価値税、および契約税を含む不動産関連の税政策に関する定期的な更新が閲覧できる「不動産関連税ガイダンス」セクションがあります（不動産関連税ガイダンス）。STAは、税金徴収およびコンプライアンス率に関する年間統計も発表しています。
- 財務省（MOF）：財務省は、不動産課税の財政的側面に関する公式通達や解釈を発表しています。たとえば、財務省政策公表ページは、税率の調整やパイロットプログラムの承認といった新しい規制動向に関する権威ある情報源です。
- 地方税局：不動産税は多くの場合地方レベルで実施されるため、各省や市の税務局のウェブサイトでは詳細なコンプライアンスガイド、地方税率、申告・支払い手続きの指示が提供されています。たとえば、上海市税務局や深セン市税務局は、新しい不動産税制度を試行している都市に特有の情報を掲載しているポータルを維持しています。
- コンプライアンスに関する公式ガイダンス：政府は、個人および法人納税者向けに、課税事象（例：不動産譲渡、リース、所有権）の説明、計算方法、および電子申告手続きなど、段階的なガイドを定期的に発表しています。これらは通常、「办税指南」（納税者サービスガイド）セクションにあります。
- 統計リソース：年間の不動産税収およびコンプライアンスデータは、統計年鑑やSTAのデータリリースで公開されています。これらのリソースは、不動産税が中国経済における財政的役割を理解するために重要です。
要約すると、2025年および今後数年間にわたって、STAおよびMOFからの公式リソース、地方税務局のガイダンスが中国における不動産課税に関する信頼性が高く最新の情報の基盤を形成します。これらのプラットフォームは、コンプライアンスを確保し、進行中の改革およびパイロットプロジェクトを把握するために重要です。
出典と参考文献
