ルーマニアの不動産規則が変わろうとしている：投資家が2025年以降に知っておくべきこと

概要：2025年の主な規制の更新
ルーマニアの不動産法体系の概要
土地所有法：市民、外国人、法人購入者
建築許可とゾーニング：最新の手続きと課題
不動産取引における税制と財政上の義務
マネーロンダリング防止と透明性要件の遵守
公証人および登記プロセス：ステップバイステップガイド
紛争解決：一般的な問題と法的手段
最近のケーススタディとルーマニア当局からの公式統計
今後の展望：予想される規制のトレンドと政策提案（2025年〜2030年）
参考文献

概要：2025年の主な規制の更新

2025年、ルーマニアの不動産規制環境は、欧州連合の指令、国家的法律改革、そしてコンプライアンスの強化に伴って重要な変化を迎えています。市場の透明性の向上、投資家保護、持続可能な都市開発に引き続き焦点が当てられています。主な法律の改正は、不動産専門家のライセンス、マネーロンダリング防止（AML）義務、そして不動産登録プロセスのデジタル化に対処しています。

専門的ライセンスと監視：2025年1月に施行された改正法律253/2023は、不動産業者に対してより厳格な資格要件と継続的な専門教育を求めています。国家消費者保護庁は、エージェントが透明性や消費者情報基準を遵守していることを確認するために、より広範な監視を行っています。
マネーロンダリング防止（AML）： マネーロンダリング防止と制御の国家事務所は、不動産セクターにおける施行を強化し、より厳しい顧客デュー・ディリジェンスと取引報告を義務付けています。2025年現在、不動産専門家は高額取引に対して強化された検証を実施する必要があり、EU指令（EU）2018/1673に準拠しています。
デジタル土地登録： 国家土地登記と不動産公開庁は、オンライン不動産登録と権利確認を簡素化するeTerraプラットフォームを拡大しました。2025年6月までに、85％以上の不動産取引がデジタル処理され、処理時間が短縮され、正確性が向上しています。
都市計画とグリーン基準：EUグリーンディールに沿って、地方自治体はエネルギー効率の良い建物に対する新たなゾーニング要件とインセンティブを実施しています。開発・公共工事・管理省は、持続可能な建設のためのガイドラインを発行しており、2026年までにコンプライアンスのチェックが強化される予定です。

国家統計院の最近のデータによると、2025年第1四半期に発行された住宅建設許可は前年同期比で7％増加しており、楽観的な見通しが見られるが、強力な規制管理の必要性も示しています。当局は、特にデジタル不動産取引基準や越境投資の透明性に関するさらなる更新を予想しています。今後数年間、EU規範とのさらなる整合性とデジタルインフラの強化がルーマニアの不動産規制環境を支えると期待されています。

ルーマニアの不動産法体系の概要

ルーマニアの不動産セクターは、2007年の欧州連合加盟以来、大幅な近代化が進んだ包括的な法体系の中で運営されています。主な法律ソースは、ルーマニア民法典（2011年）、土地登録法第7/1996号（その後改正）、およびさまざまなセクター特有の規制です。これらの法律は、財産権、売買契約、担保、土地登録、都市計画の許可を規制しています。

司法省が立法フレームワークを監督しており、国家土地登記と土地登録庁（ANCPI）が財産記録、地籍測量、土地簿の登録を担当しています。不動産タイトルは、法的な安全性と所有権の透明性を確保するためにANCPIが運営する電子土地簿システムに登録する必要があります。2024年から2025年にかけて、当局はデジタル化の努力を続けており、2026年までに土地記録や不動産取引の完全な電子処理を目指しています。

外国の個人および団体は、いくつかの制限を受けながらルーマニアで不動産を取得できます。EUおよびEEAの市民は、ルーマニア市民と同様の条件で土地を所有できますが、非EU市民は建物を購入できますが、土地を直接購入することは許可されていません。ただし、国際条約や相互主義による許可がある場合は別です（国家土地登記と土地登録庁）。農地の購入は、地域の利益を守るための優先権や通知手続きを規定した法第17/2014号の下で特に規制されています。

建設および都市開発は、建設許可に関する法律第50/1991号および都市計画に関する法律第350/2001号によって規制されており、さまざまな許可が必要であり、ゾーニング計画の遵守が求められます。開発・公共工事・管理省の監督の下、地方自治体が建築許可を発行し、定期的に不動産開発をガイドする一般都市計画（PUG）とゾーン都市計画（PUZ）を更新しています。

環境規制、火災安全、およびマネーロンダリング防止（AML）要件の遵守は、すべての不動産取引に義務づけられています。マネーロンダリング防止と制御の国家事務所は、2024年から2025年にかけて不動産取引の監視を強化し、透明性や最終的な実質的所有者の特定に焦点を当てています。

ANCPIによれば、2023年には70万以上の不動産取引が登録されており、都市化や商業開発によって2025年の成長予測は穏やかです。EU指令に沿った法令の調和、デジタル化の進展、厳格なコンプライアンス管理の実施が、2025年以降のルーマニアの不動産法体系に影響を与えると期待されています（国家土地登記と土地登録庁）。

土地所有法：市民、外国人、法人購入者

ルーマニアの土地所有法は、EU加盟以降に大幅な変化を経ており、市民、外国人、法人が不動産に関与する環境を形成しています。2025年の時点で、基本的な法的枠組みはルーマニア国憲法と民法典に規定され、外国市民および無国籍者による財産取得に関する法律第312/2005号に基づく特定の規制が存在します。ルーマニアの市民およびルーマニア法的団体は、住宅用、商業用、農業用のいずれの目的でも、制限なく土地を取得する権利を有します。

市民：ルーマニア国籍を持つ個人や企業は、ルーマニア全土で土地を自由に取得し所有できます。所有権は憲法第44条により保護されており、公共の福祉のためにのみ、適正な補償とともに収用されることが明記されています（ルーマニア憲法裁判所）。
外国人：2012年以来、EUおよびEEA加盟国の市民と法的団体は、ルーマニア市民と同じ土地取得権を享受していますが、これはEU加盟の要件です。ただし、非EU/EEA国の国籍を持つ者や企業は、一般的にはルーマニアに登録された企業を通じてのみ土地を取得できます。非EU/EEAの個人による直接の所有は、相続の特殊なケースを除いて禁止されています（ルーマニア国会）。
法人購入者：ルーマニアに登録された国内外の企業は、会社法およびセクター規制を遵守する限り、業務目的で土地を取得できます。農地の購入は、法第17/2014号の下で優先権や通知義務が課されており、他者への販売前に共同所有者、テナント、隣人、国へのオファーが必要です（農業・農村開発省）。

コンプライアンスには、国家土地登記と土地登録庁での土地登録チェック、所有権履歴の確認、担保や争議の不存在の確認など、厳格なデュー・ディリジェンスが必要です。不動産取引を有効にするためには、必ず公証人による認証が必要です。近年、当局はマネーロンダリングを防止し、特に農地の投機的購入を抑制するための監視を強化しています。

主要な統計によれば、2023年には外国直接投資が不動産において上昇し、50％以上の取引がルーマニアの法人を介したEUベースの買い手に関連しています。2025年から2027年の市場見通しは、さらに自由化と登記手続きのデジタル化を期待していますが、国内農業および地域の利益を守るための投機的土地購入制限に関する議論が続いています（財務省）。政策立案者は、開放性と戦略的保護のバランスを再検討する見通しです。

建築許可とゾーニング：最新の手続きと課題

2025年、ルーマニアの不動産セクターは、国内外の投資家にとって重要な建築許可とゾーニングを規制する変化する規制により影響を受けています。規制の枠組みは、法律第50/1991号に基づいており、建設作業の許可に関するもので、全国的な都市計画に関する法律が含まれています。近年、申請プロセスの簡素化、透明性の向上、EU基準とのコンプライアンスの強化を目指した漸進的な手続き改革が見られています。

建築許可（autorizație de construire）を取得するプロセスは、ゾーニング証明書（certificat de urbanism）を取得し、環境、健康、安全に関する関係当局からの必要な承認を得て、地元の市役所または郡議会に許可申請を提出するという手順を含みます。2024年には、デジタル化の努力が強化され、官僚主義や遅延が削減されました。主要都市でのオンラインプラットフォーム導入により、申請の提出や追跡が効率化されましたが、都市部と地方の行政の間には依然として格差があります（開発・公共工事・管理省）。

特にゾーニング計画（PUZおよびPUG）の解釈には依然として主要な課題があります。これらは自治体によって大きく異なる可能性があります。開発者は、地域の都市計画の不整合性や国家規制との調和の欠如を報告しており、これが遅延や法的監視の増加につながっています。2023年から2024年にかけての高プロファイルな裁判例はいくつか、過去の都市ゾーニング計画の遡及的な無効化に関する問題を浮き彫りにし、進行中のプロジェクトに不確実性を与えました（最高裁判所）。

統計によると、国立統計院は2024年に発行された建築許可が前年同期比で約44,000件、3%の増加を記録したと報告しています。しかし、地域間の格差は顕著で、ブカレスト−イルフォヴとクラージュがリードする一方、地方は行政能力の制約とデジタルツールの導入が遅れているため、遅れています。

今後、ルーマニア政府はデジタル化のさらなる推進と手続きの簡素化にコミットしており、これは全国回復およびレジリエンスプランにおいて明記されています。2025年には建設法の継続的な修正が予想され、ゾーニング計画の有効性を明確にし、承認時間を短縮し、投資家の予見性を向上させることを目指しています。それにもかかわらず、開発者は環境や文化遺産地域への影響についての継続的な監視を予想し、プロジェクトの実現可能性に影響を与える可能性のある地域計画の変更に注意を払う必要があります。

不動産取引における税制と財政上の義務

ルーマニアの不動産取引における税制と財政上の義務は、主に財政法によって規制されており、国家税務機関（ANAF）が監視を行っています。2025年の時点で、不動産セクターは国家収入に重要な貢献をしており、近年、透明性の向上、税金脱逃の防止、EU指令との整合性を目指した規制が強化されています。

ルーマニアにおける不動産取引に適用される主要な税には、譲渡税、付加価値税（VAT）、地方の固定資産税、キャピタルゲインに対する所得税が含まれます。住宅用不動産を販売する個人に対しては、450,000 RONを超える資本利益に対して3%が課税され、この閾値を下回る取引は免税となります。法人は、不動産販売による利益に対して標準の法人所得税率が適用されます。付加価値税制度は、住宅用不動産については一般的に免税または設定された特定の条件下で5%の軽減税率が適用され、商業用不動産には通常の19%のVAT税率が適用されます（財務省参照）。

不動産譲渡には公証人手数料および地方税が適用され、個人に対する譲渡税は申告された価値または地方当局によって定められた市場基準価値のいずれか高い方に基づいて計算されます。購入者は、法的な権利とコンプライアンスを確保するために、国家土地登記と土地登録庁（ANCPI）で不動産を登録する責任があります。

非居住者も、地元の不動産からの収入に対するルーマニアの税金が課され、VAT登録を行った場合は税務代表者を任命する必要があります。コンプライアンスは厳格に監視されており、2023年以降、デジタル報告や国境を越えたデータの交換が増加しています（国家税務機関（ANAF））。2024年には遅延または不正確な提出に対する罰則が厳格化され、罰金および利息の可能性がある重い罰則が科されます。

最近の改革は、マネーロンダリング防止と制御の国家事務所（ONPCSB）が強制するマネーロンダリング防止コンプライアンスを確保するための不動産開発者や仲介者に対する新たな報告要件も導入しています。これらの措置は、EU基準へのルーマニアのコミットメントを反映しており、2025年から2027年にかけて強化されることが期待されています。

2025年以降の展望は、特に税金コンプライアンスのデジタル化と、外国法人を含む不動産取引への厳格な監視に関して、今後も規制が厳格化されることを示唆しています。投資家や個人は、当局が国内市場のトレンドや国際的なベストプラクティスに応じて、財政法や執行手続きに関するさらなる更新を行う意向を示す中で、変化する義務を理解するために注意を払う必要があります。

マネーロンダリング防止と透明性要件の遵守

ルーマニアの不動産セクターは、マネーロンダリング防止（AML）および透明性要件の遵守を確保するために設計された堅牢な枠組みの中で運営されています。近年、政府は監視を大幅に強化し、特に欧州連合の第5および第6マネーロンダリング防止指令に合わせた国内法の整備を行ってきました。2025年の時点で、ルーマニアのAML制度の基盤は、法律第129/2019号であり、不動産取引に関与するエンティティ（不動産業者、公証人、開発者など）に顧客デューデリジェンスの実施、疑わしい活動の報告、および取引と実質的所有権の詳細な記録を維持する義務を定めています。

国家マネーロンダリング防止と制御の国家事務所（Oficiul Național de Prevenire și Combatere a Spălării Banilor）は、主要な規制当局として機能しています。この機関は定期的な監査を行い、コンプライアンスに関するガイダンスを提供し、非遵守に対して罰則を施行しています。2024年、ONPCSBは不動産専門家からの疑わしい取引報告が増加したことを報告しており、業界内での警戒感の高まりと訓練の改善を反映しています。非遵守に対する罰則には、かなりの罰金や重篤な場合には営業活動の停止が含まれる場合があります。

重要な発展は、法律第129/2019号に基づき、物件取引に関与する法人の最終的な実質的所有権の必須開示です。不動産資産を取得または販売する企業は、その実質的所有者を国家商業登記簿に登録する必要があり、これにより当局および特定の条件下で一般にアクセス可能になります。この措置は、違法な資金を隠すための複雑な構造の使用を防ぎ、財産市場における資本の流れの追跡を確保することを目指しています（国家商業登記所）。

公証人は重要なゲートキーピング役割を果たしており、ルーマニアの法律の下では、不動産取引における資金源の確認を行い、マネーロンダリングやテロ資金供与の疑いがある取引を阻止する義務があります（ルーマニア公証人協会）。さらに、不動産業者はONPCSBに登録し、内部AMLポリシーを遵守する必要があり、スタッフ訓練やリスクアセスメントを含める必要があります。

今後、このセクターはコンプライアンスプロセスのさらなるデジタル化が進むと予想されており、2025年から2027年にかけてAML報告の電子提出や当局間のデータ共有が強化される見込みです。EUがAMLフレームワークを改定し続ける中で、今後も立法の更新が見込まれ、ルーマニアの関係者が引き続き警戒を怠らず適応可能であることが求められます。

公証人および登記プロセス：ステップバイステップガイド

2025年のルーマニアの不動産規制をナビゲートするためには、公証人および登記プロセスの徹底的な理解が必要です。これらのプロセスは、法的な遵守と物件取引の有効性を確保するための重要な保護手段です。これらのプロセスは、民法典に基づき、地方公証機関と国家土地登記と土地登録庁（Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară）によって監督されます。

予備確認：取引の前に、買い手は通常、財産の所有権、担保の不在、未解決の訴訟、または担保の存在を確認するために土地登録から抜粋を求めます。この文書は、国家土地登記と土地登録庁によって発行され、先に進むための前提条件です。
売買契約の作成：契約は公証人によって認証され、当事者の身分、同意、法的能力、ならびに不動産の法的状況が確認されます。ルーマニアの公証人は、ルーマニア公証人協会の監督のもとで業務を行い、法律第129/2019号およびその後の規制に基づくマネーロンダリング防止チェックに従う必要があります。
税金と手数料の支払い：当事者は、関連する税（金銭譲渡税、通常は3%）および公証人手数料を支払う必要があります。これらはすべて、ルーマニア公証人協会によって厳しく規制されています。契約が正式に終了する前に、これらの支払いが必要です。
署名と認証：公証人事務所で、両当事者は公証人の前で契約に署名します。その後、公証人が文書を認証し、法的に拘束力を持ち、登録の対象となります。
土地簿への登録：公証人は、認証された契約およびすべての支持文書を国家土地登記と土地登録庁に提出し、所有権の正式な移転を記録します。登録は、第三者に対して法的な効力を持たせるために義務付けられています。

ルーマニア政府は2025年以降、これらの手続きを簡素化するためにデジタル化イニシアティブを通じ、処理時間の短縮および透明性の向上を目指しています。2023年に700,000を超える不動産取引が登録されていることは、市場活動の活発さを示し、公証および登記手続きの厳格な遵守の重要性を強調しています（国家土地登記と土地登録庁）。今後の法律の更新とデジタル変革により、効率と監視が向上することが期待されます。

紛争解決：一般的な問題と法的手段

ルーマニアにおける不動産の紛争解決は、民法典および民事訴訟法に基づいており、業界特有の法律および行政規則によって補完されています。セクターにおける一般的な紛争には、所有権の欠陥、境界の不一致、建設の欠陥、都市計画許可に関する問題、および賃貸人と賃借人の対立が含まれます。最近の数年間、特に2025年にかけて、動的な不動産市場と変化する規制要件に起因する継続的な訴訟が民事法院および行政裁判所で発生しています。

ルーマニアの法体系は、不動産紛争を解決するためのいくつかの手段を提供しています：

裁判訴訟：ほとんどの不動産紛争は民事法院で裁定されており、ルーマニアの裁判所は財産および契約に関する問題に対する管轄がある。手続きは通常、第一審の法院から始まり、上訴が最高裁判所へ可能です。2023年には12,000件以上の財産に関連する案件が登録されており、このセクターの複雑さが反映されています（ルーマニア裁判所）。
仲裁：訴訟ほど一般的ではありませんが、仲裁は合意のある当事者に利用可能です。特に商業不動産契約において、ルーマニア商工会議所附属の国際商業仲裁裁判所が不動産案件の専門的なパネルを提供しており、迅速な解決と機密性を確保できます。
調停：法律第192/2006号に基づき、調停は奨励されているが義務ではありません。賃貸人と賃借人、近隣住民の紛争において、司法省が推進する中で徐々に使用されています。成功した調停は、当事者にとって時間とコストを大幅に削減できます。
行政申し立て：都市計画、ゾーニング、建築許可に関する紛争は、地方自治体や必要に応じて行政裁判所を通じて扱われます（国家土地登記と不動産公開庁）。

2024年から2025年にかけての法改正は、特に土地登録や記録のデジタル化において手続きを簡素化し透明性を高めることを目指しています（国家土地登記と不動産公開庁）。しかし、特に負担のかかる都市の裁判所において、訴訟解決の遅延は依然として課題です。今後の政策の焦点は、デジタル変革の継続と代替的な紛争解決メカニズムの拡充にあり、これがルーマニアの不動産セクターにおける効率と投資家の信頼を向上させる可能性があります。

最近のケーススタディとルーマニア当局からの公式統計

近年、ルーマニアにおける不動産規制と適用の顕著な進展が見られ、EU基準との整合性を保ちながら国内市場の課題に対処しています。規制の枠組みは、民法典、建設の品質に関する法第10/1995号、建設作業の許可に関する法第50/1991号によって主に規制され、国家土地登記と土地登録庁および国家消費者保護庁などの機関が監督しています。

最近のケーススタディ：2024年、ルーマニア競争評議会は、住宅セクターにおける反競争的慣行に関する複数の主要不動産開発業者を調査しました。評議会は罰金を科し、コンプライアンスの監視を確立し、不動産市場における透明性のある取引と公正な競争の重要性を強調しました。
2023年には、ブカレスト市役所が都市計画証明書と建設許可の監査を実施し、不整合によりいくつかの許可を一時停止しました。これらの行動は、開発・公共工事・管理省による監視に基づいており、ゾーニングおよび品質法令の厳格な遵守を強調しています。

公式統計：国家統計院によると、2023年には全国で約75,000の新住宅ユニットが認可され、2022年から6%の増加が見られました。しかし、2025年には、当局が建設の品質基準やエネルギー効率規制の執行を厳しくするため、成長率が緩やかになると予測されています。国家土地登記と土地登録庁は、2023年に登録された不動産取引が100万件を超え、ブカレストとクラージュが最も活発な市場であることを報告しました。

展望とコンプライアンス：2025年以降、土地登録システムのデジタル化が進み、コンプライアンスチェックが厳密になることが予想されます。政府は官僚主義を減らし、透明性を高めるためにe-Cadastreプロジェクトを進めています（国家土地登記と土地登録庁）。さらに、国家消費者保護庁は、開発者と顧客の契約に対する監視の強化を発表しており、不当な条件を抑制し、買い手を守ることを目指しています。

これらの取り組みは、ルーマニアにおけるより規制された透明な不動産環境を示すものであり、投機活動を抑制しつつ2025年以降の持続可能でコンプライアンスに則った市場の成長を促進する可能性があります。

今後の展望：予想される規制のトレンドと政策提案（2025年〜2030年）

ルーマニアの不動産セクターは、2025年から2030年にかけて重大な規制の進展を遂げる見込みであり、政府は不動産法をEU指令に合わせ、内部市場の動向に対応しています。予想されるトレンドと政策提案が規制環境を再形成する予定です。

土地登録と取引のデジタル化：国家土地登記と土地登録庁は、物件登録を簡素化し取引時間を短縮するためにデジタルサービスを拡大しています。2024年にオンライン土地簿操作のパイロットプロジェクトが開始され、2030年までにさらなるデジタル化が予定されています。これにより透明性が高まり、詐欺を最小限に抑えることが期待されています（国家土地登記と土地登録庁）。
厳格なマネーロンダリング防止（AML）管理：EU全体の努力に合わせて、ルーマニア当局は不動産取引への監視を強化しています。2023年の法改正は、不動産業者や公証人に対する厳格なデュー・ディリジェンスを強化しました。特に、EUのAML規制が進化する中で、報告義務および顧客確認に関するさらなる厳格化が期待されています（国家マネーロンダリング防止と制御の国家事務所）。
持続可能性およびエネルギー効率の義務：環境省と開発省は、新築および改修のためのより高いエネルギー性能基準を要求する新規制を示唆しています。2027年までに、ほとんどの新築に対してほぼゼロエネルギー建物（nZEB）基準が適用される予定です。これはEUのエネルギー性能に関する建物指令に沿っています。
外国所有権と投資監視：外国直接投資（FDI）の審査制度の改正が議論されており、特に敏感な地域やセクターにおける戦略的な不動産取得に対する審査権の拡大についての提案がされています。これにより、越境投資フローに影響を与え、より厳格な開示が求められる可能性があります（ルーマニア政府）。
都市計画とゾーニングの改革：政府は、急速な都市化や住宅不足に対処するために都市計画法を近代化することを目指しています。改正草案は、許可手続きの簡素化、地元自治体の権限の強化、手頃な住宅プロジェクトへのインセンティブを狙っています。2025年から2026年にかけて公共協議や立法的議論が予想されます（開発・公共工事・管理省）。