2025年～2028年のロシアの賃貸市場：衝撃的な価格急騰と新しい法律の発表！

エグゼクティブサマリー：2025年以降の主要な洞察
ロシアの賃貸市場の現状：2025年のスナップショット
最近の規制の変化：新しい法律、課税、およびコンプライアンス
主要都市と地域の比較：賃貸トレンド
人口統計と需要：今ロシアで賃貸しているのは誰？
賃貸価格：2025年のデータと2026～2028年の予測
貸主と借主の権利：法的枠組みと紛争
政府の政策と住宅支援の取り組み
リスク、課題、そして市場の不確実性
将来の展望：主要な機会と戦略的推奨事項
出典と参考文献

エグゼクティブサマリー：2025年以降の主要な洞察

ロシアの賃貸市場は、2025年において、進化する法的枠組み、マクロ経済的プレッシャー、および人口動態の変化によって重要な変化を遂げています。このセクターは、住宅の手頃さと借主の保護が重要な政策優先事項となったため、国家の注目が高まっています。

最近のロシア連邦の民法および州サービスポータルへの修正は、借主の権利を強化し、特に登録および通知に関する貸主の義務を明確にしています。貸主は、連邦国家登録、地籍および地図作成サービス（ロスレースト）の要件に従い、1年以上の賃貸契約について地方当局で適切な契約の登録を保証する必要があります。不遵守は、行政罰を招く可能性があり、賃貸契約の実行可能性を危うくします。

ロシア連邦建設・住宅・公共事業省の「賃貸住宅開発プログラム」のような政府の取り組みは、機関賃貸セグメントを刺激することを目的としています。これらの努力により、かつては個人の貸主に支配されていた市場において、専門的に管理された賃貸ユニットの供給が増加することが見込まれています。機関セグメントの割合はまだ5%未満ですが、国家資金提供によるパイロットプロジェクトが都市中心部で進行しているため、今後数年間で安定して成長する見込みです。

2025年初頭の主要な統計は、首都圏での持続的な需要を示しています：モスクワでは、一居室アパートの平均月額賃料が60,000～70,000ルーブルに達し、前年同期比で10%の増加を反映しています。一方、地方都市ではより穏やかな成長が報告されています（モスクワ市政府）。空室率は低く（モスクワとサンクトペテルブルクで3%未満）、供給への圧力と新しい建設の必要性を強調しています。

貸主の登録、通知、課税報告のコンプライアンスは、連邦税務庁の当局によって厳格に監視されており、新しいデジタルプラットフォームが賃貸取引の監視を容易にしています。
借主の保護は特に退去手続き、預金の返還、紛争解決に関して強化されており、最近のロシア連邦最高裁判所の解釈に示されています。
外国人は、特にモスクワと国境地域において、追加の登録要件に直面しています。これは内務省の移民業務本部の指針によるものです。

今後も、ロシアの賃貸市場は、規制の厳格化、機関セグメントの徐々の成長、都市中心部での持続的な需要が続くと予想されています。政府の政策、コンプライアンスの強制、そして市場のダイナミクスとの相互作用が、このセクターを2025年以降に形作る上で重要な役割を果たします。

ロシアの賃貸市場の現状：2025年のスナップショット

2025年のロシアの賃貸市場は、人口動態の傾向、規制改革、マクロ経済のプレッシャーが動的に相互作用している状況を反映しています。モスクワやサンクトペテルブルクのような主要な都市圏では、都市化、内部移住、柔軟な働き方の普及によって賃貸需要が堅調です。連邦国家統計院の最新データによると、都市人口は2024年に前年同期比で約1.2%増加し、住宅および商業賃貸の需要が維持されています。

賃貸価格は特にモスクワで中程度の増加を見せており、市の中心部での一居室アパートの平均月額賃料は2025年初頭に70,000ルーブルを超えました。これは前年に比べ、おおよそ8%の上昇を示しています（連邦国家統計院による）。対照的に、地方都市ではより穏やかな増加が見られ、一部の地域は人口流出や局地的な経済停滞の影響を受けています。

法的変化は透明性と借主の保護を目指しています。民法および2021年の「不動産の国家登録に関する法律」への修正により、賃貸契約の登録が簡素化され、貸主と借主の責任が明確化されました。ロシア連邦司法省は、書面による賃貸契約と権利の適切な開示の必要性を強調しており、これはデジタル政府プラットフォームを通じてますます強化されています。特に11か月以上の登録されていない賃貸に対する罰則により、コンプライアンスはさらに強化されています。

賃貸部門の税務コンプライアンスは依然として重要な焦点です。連邦税務庁は、特に影の賃貸市場をターゲットにしたデジタルモニタリングおよび報告要件の拡大を続けています。2024年には、登録された賃貸所得の申告が15%増加したと報告されており、セクターの徐々の正式化を示しています。

今後、賃貸市場は都市移住の継続と住宅の手頃さの課題を背景に持ちこたえる見込みです。ロシア連邦建設・住宅・公共事業省は、賃貸住宅に対する安定した需要を予測しており、特に手頃な価格の社会的賃貸セグメントに重点を置いています。しかし、地域の格差や経済的逆風、インフレや金利の変動は、一部地域での成長を抑制する可能性があります。全体的に、規制の厳格化とデジタル化が市場の透明性を高め、コンプライアンスを遵守する貸主と借主の双方に利益をもたらすと見込まれています。

最近の規制の変化：新しい法律、課税、およびコンプライアンス

ロシアの賃貸市場は、最近の数年間にわたり、透明性の向上、税務コンプライアンスの強化、貸主と借主の保護の向上を目指す政府の努力を反映する重要な規制の調整を受けています。2025年現在、これらの開発は市場のダイナミクスに影響を与え、投資家や借主の行動に影響を与えています。

重要な規制の変更は、ロシアの民法および住宅法に対する修正の導入であり、貸主と借主の権利と義務を明確にしています。2024年には、短期賃貸契約を正式化し、特にモスクワやサンクトペテルブルクなどの主要都市において、契約登録に対するより厳しい要件を導入するための新しい規則が施行されました。これらの要件は、影の賃貸市場と未登録の賃貸契約の普及を抑制することを目的としています（ロシア連邦建設・住宅・公共事業省）。

課税についても、監視が強化されています。連邦税務庁は、賃貸所得申告に対するデジタルモニタリングとクロスチェックを拡大しました。2023年以降、個人貸主は、簡易課税システム（STS）または標準の個人所得税制度のいずれかで賃貸所得を申告する必要があり、不遵守は深刻な罰則をもたらします。この強化された執行は、支払いシステムおよびデジタルプラットフォームとのデータ共有契約によって支持されており、税逃れを困難にしています（ロシア連邦税務庁）。さらに、統一的不動産賃貸登録の導入についての議論が続いており、税基盤の透明性をさらに高めることになります。

新しい法的要件は、安全と居住基準にも及びます。貸主は、賃貸住宅が衛生的および技術的規範を満たすことを保証する必要があり、これが遵守されない場合は罰金の責任を負います。国家住宅監視局は、検査プロトコルを強化し、違反に対する検査の頻度を増やし、罰則の厳しさを強化しています（ロシア連邦国家サービス）。

統計的には、賃貸市場の正式化は登録されたリース契約の増加に反映されています。連邦国家統計院によると、2024年には公式に記録された賃貸契約が2022年に比べて15%増加しており、コンプライアンスの向上と規制改革の効果を示しています。

2025年以降に向けて、都市化の傾向や手頃な住宅の必要性に応じて、さらなる規制の強化が予想されています。関係当局は、デジタル監視メカニズムのさらなる精緻化を継続し、借主の権利に関する貸主の義務を拡大し、法的コンプライアンスを促進するインセンティブを導入する可能性があります。累積的な影響は、より透明で規制された、投資家に優しい賃貸市場をもたらすと考えられていますが、これらの変化は最終的に管理コストや最終ユーザーの賃貸価格の上昇をもたらすかもしれません。

主要都市と地域の比較：賃貸トレンド

2025年のロシアの賃貸市場は、主要メトロポリタンエリアと地域都市の間で顕著な違いを示しています。モスクワとサンクトペテルブルクは、需要が高く、賃料が高く、規制の監視が強化されている主要なハブであり、地域都市はより穏やかな賃貸傾向と一般的にあまり正式化されていない市場構造を持っています。

2025年初頭の時点で、モスクワの中心地区における一居室アパートの平均月額賃料は75,000ルーブルを超え、サンクトペテルブルクの中心地域の相場は約55,000ルーブルです。対照的に、エカテリンブルク、ノボシビルスク、カザンなどの地域の首都は、中心部のアパートの賃料が月に25,000～35,000ルーブルの範囲であることが一般的です。小規模な都市や周辺地域は、時には月に20,000ルーブルを下回るさらに低い平均を報告しており、これは低い所得と需要の減少を反映しています（連邦国家統計院）。

2024年から2025年にかけての重要な動きは、地域から都市中心部への人口の移動であり、これが主要都市における需要と価格をさらに膨らませています。モスクワとサンクトペテルブルクへの学生、専門家、内部避難民の流入は、歴史的に見ても低い空室率と競争の激しい賃貸環境をもたらしています。それに応じて、地方当局は賃貸契約と貸主の住宅および税規制へのコンプライアンスの監視を強化しています（モスクワ市政府）。

法的には、ロシアの賃貸契約は民法に基づいており、影の賃貸市場を取り締まり、借主の権利を確保するために主要都市での追加の監視があります。たとえば、モスクワでは、賃貸契約のデジタル登録プロセスが導入され、賃貸の正式化と透明性の向上を目指しています。地域では、執行がそれほど厳格ではなく、非公式で文書化されていないテナンシーの割合が高いですが、税務当局は今後数年で監視を強化する計画を示しています（連邦税務庁）。

今後、賃貸市場のダイナミクスにはさらなる乖離が予想されています。主要都市は、持続的な需要と限られた新しい住宅供給によって、賃料の成長が続くと見込まれています。一方、地域は人口動態や経済的課題により停滞や減少に直面する可能性が高く、穏やかな増加が見られるかもしれません。状況を平等化するための政策努力—例えば、公式化を促進し、地域での手頃な住宅を支援すること—は、2025年以降により大きな役割を果たすでしょう（ロシア連邦建設・住宅・公共事業省）。

人口統計と需要：今ロシアで賃貸しているのは誰？

ロシアの賃貸者の人口動態は、進行中の経済的不確実性、都市化、および進化する社会的好みによって形成されています。2025年の時点で、賃貸市場は若い専門職、学生、移民労働者、高コストの都市センター（モスクワやサンクトペテルブルクなど）での住宅購入が困難または不可能な家族などのミックスによって駆動されています。連邦国家統計院のデータによれば、2023～2024年の間、ロシアの世帯の約13～15%が賃貸セクターに依存し、最大都市ではその割合が25%に達しています。

20～35歳の若い大人は、賃貸需要の中心を形成しています。このグループは、しばしば移動性が高く、サービス、IT、クリエイティブ産業で働いており、柔軟性と仕事や教育機関への近接性を重視しています。国内および国際的な学生人口は、大手大学の近くでの需要をさらに強化しています。また、小さな町から大都市圏への内部移住も継続しており、連邦国家統計院は2023年にモスクワへの純流入が10万人を超えたと報告しています。

近年、家族による賃貸住宅の需要も顕著に増加しています。住宅ローン金利の上昇と厳格な貸付基準により、多くの家族にとっての持ち家取得が難しくなり、より多くの家族が賃貸市場にシフトしています。この変化は、長期的な賃貸契約の構成の変化に反映されており、12ヶ月以上のリースがより一般的になっています（ロシア連邦建設・住宅・公共事業省による）。

法的および規制の発展も、賃貸市場の人口動態に影響を与えています。国家支援の賃貸住宅プログラムや機関貸主向けのパイロットプロジェクトの導入は、セクターの公式化と拡大を目指し、社会的および商業的賃貸セグメント両方をターゲットにしています。DOM.RF（国有住宅開発機関）は、専門的に管理される賃貸物件の供給を増やすためのいくつかの取り組みを開始しており、手頃な価格と借主の保護に重点を置いています。

2025年以降を見据えると、人口動態の傾向は、内部移住、持ち家取得の遅延、賃貸をライフスタイルの選択肢として受け入れることの増加による都市中心部での賃貸住宅需要の継続的な強さを示唆しています。政府支援の賃貸プログラムや進化する法的枠組みは、市場をさらに形作り、多様なテナントにとってセクターを魅力的にすることが期待されます。

賃貸価格：2025年のデータと2026～2028年の予測

2025年のロシアの賃貸市場は、賃貸価格の動的な変化と進化する規制枠組みによって特徴付けられています。最新の連邦国家統計院（ロススタット）のデータによると、モスクワやサンクトペテルブルクなどの主要なロシアの都市における一居室アパートの平均月額賃貸料は、前年に比べて約12%増加しています。この急増は、進行中のインフレ圧力、新しい住宅開発の不足、および農村地域から都市中心部への継続的な移住が主な理由です。

モスクワは引き続き最も高価な賃貸市場であり、一居室アパートの平均月額賃貸料は60,000ルーブルに迫っています。サンクトペテルブルクも、コストは低いものの、前年に比べて賃貸価格の成長が10%を超えるなど影響を受けています。対する地方都市では、カザン、エカテリンブルク、ノボシビルスクのような都市が、通常2025年における賃貸価格の上昇率が7～9%前後であることが報告されています（連邦国家統計院（ロススタット））。

いくつかの法的およびコンプライアンスの変更が市場の見通しに影響を与えています。ロシア政府は、賃貸契約に関する規制を精緻化し、借主の保護と貸主の義務の明確化に注力を続けています。民法および地方の住宅法における2024年の改正は、透明な契約条件の必要性、賃貸契約の正式な登録、および紛争解決のメカニズムの強化を強調しています。ロシア連邦建設・住宅・公共事業省は、リース契約の標準化とコンプライアンスモニタリングの改善に向けたガイドラインを導入しました。

2026年から2028年にかけての見通しとしては、ロシア連邦中央銀行からの市場アナリストおよび政策予測は、賃貸価格の成長が緩やかになるがインフレを上回ることが予測されており、年間の増加率は6～8%と見込まれています。主要な要因には、制裁による新しい住宅供給の制約、建設コストの上昇、そして継続する都市化が含まれます。しかし、政府の介入—補助金付きの賃貸住宅プログラムの拡大や民間セクターの開発へのインセンティブは、特定の地域での賃貸価格の急上昇を抑える助けになるかもしれません。

2025年：全国の賃貸価格の平均成長 ≈12%（ロススタット）
2026～2028年：予測年間賃貸成長率 6～8%（ロシア連邦中央銀行）
規制の焦点：借主保護の強化、賃貸契約の透明性（民法の改正）

要約すると、ロシアの賃貸価格は今後数年にわたり上昇し続けることが予想されますが、政策の調整と規制の強化によって市場の安定性と借主の安全性が促進されることを目指しています。

貸主と借主の権利：法的枠組みと紛争

ロシアにおける貸主と借主の権利を規定する法的枠組みは、主にロシア連邦の民法606条から625条に規定されており、住居および商業物件を含む賃貸契約を扱っています。双方の権利と義務はこれらの規定によって形成され、住宅法および関連する法令による補足的な規制があります。2025年時点で、賃貸市場は進化する立法、コンプライアンスへの強調の高まり、経済的条件や人口動態の変化に応じた市場動向によって影響を受け続けています。

賃貸契約（договор найма）は、賃貸期間が1年以上を超える場合に書面で形成されなければならず、不動産の賃貸契約がこの期間を超える場合は、州当局への登録が必要です。法律は、貸主に対し居住可能な状態の物件を提供し、賃貸期間中それを維持する義務を課しています。一方で、借主は物件を意図どおりに使用し、時間通りに賃料を支払い、適切な状態で物件を返還する義務があります。ロシア最高裁判所は、これらの義務の解釈を定期的に明確化しており、不当な立ち退きに対する借主の権利保護および紛争解決手続きの重要性を強調しています。

近年、賃貸料の不払いおよび契約の不適切な終了に関連する紛争が増加しており、特にモスクワおよびサンクトペテルブルクで需要と価格が高くなっていることが原因とされています。司法省は賃貸契約に起因する民事紛争の安定した件数が報告されており、その大部分は仲裁または治安判事裁判所で解決されています。特に、2023年以降の電子申請および遠隔での聴取の導入は、紛争解決プロセスを円滑にしています。

コンプライアンスは依然として主要な懸念事項であり、連邦税務庁は、影の賃貸セクターを正式化するためのキャンペーンを継続しており、推定で最大40%の市場を占めています。2024年から2025年にかけての新しい立法イニシアティブは、未登録のリース契約および税逃れへのより厳しい罰則を目指しています。これに加えて、賃貸所得を申告する貸主に対するインセンティブも導入されています（ロシア連邦税務庁）。

今後、ロシアの賃貸市場は、借主の保護の徐々に強化、賃貸契約のデジタル化、非公式な賃貸活動の削減に向けた継続的な努力を見込むことができます。これらの傾向は、透明性、法的確実性、そして投資家の信頼を向上させると同時に、貸主への監視とコンプライアンス義務を高めることになるでしょう。進化する規制環境は、貸主と借主が自らの権利と利益を守るために警戒を怠らず、最新の法的指針を参照する必要があることを要求します。

政府の政策と住宅支援の取り組み

ロシア政府は、近年の都市化の進行に伴い、賃貸住宅市場を形成する上でより積極的な役割を果たしています。2025年現在、賃貸セクターを規制し、貸主と借主を支援するためのさまざまな立法および政策イニシアティブが導入または拡大されています。

重要な立法の進展は、「賃貸住宅市場の開発のための包括的プラン」の実施の継続であり、これはロシアの国家プロジェクト「住宅と都市環境」で最初に概説されました。このプランは、機関的な賃貸住宅の割合を増加させ、専門業者が管理する賃貸住宅ファンドの創設を強調しています。連邦法第214-FZは、共有建設および賃貸プロジェクトに従事する開発業者に対してコンプライアンス要件を設定し、借主および投資者のための透明性と保護を確保することにおいて重要な役割を果たしています（ロシア連邦建設・住宅・公共事業省）。

手頃な価格に対処するために、政府は若い家族や低所得世帯、内部避難民など特定のカテゴリーの借主に対する補助金を拡大しています。「社会契約」プログラムは、地域機関を通じて運営され、条件を満たす市民に賃貸料の支援を提供しています。これは、住宅のコスト負担を軽減するという全国的な目標に沿っています（ロシア連邦労働社会保障省）。

コンプライアンスの措置は、ますます厳格化しています。当局は賃貸契約の登録や賃貸所得の課税の監視を強化し、非公式契約の蔓延を減らすことを目指しています。連邦税務庁は、未登録の賃貸活動を特定するための努力を強化し、データ照合と公共キャンペーンを活用して法的コンプライアンスを促進しています（ロシア連邦税務庁）。

統計的には、モスクワやサンクトペテルブルクなどの主要都市で借主の割合が引き続き増加しており、最近の調査では、都市住民の30%以上が賃貸住宅に依存していることが示されています。政府は、専門的に管理された賃貸住宅のストックをさらに増加させることを目指しており、2030年までにその量を倍にすることを目標としています（連邦国家統計院）。

今後の見通しは、継続的な改革、さらなるコンプライアンスの厳格化、そして機関的賃貸住宅への投資の増加によって形成されます。法律の透明性と社会的支援に対する政府の二重の焦点は、賃貸市場をより規制され、かつ脆弱なグループにとってもアクセス可能なものにすることが期待され、同時に民間セクターの参加と長期的な投資を奨励します。

リスク、課題、そして市場の不確実性

2025年のロシアの賃貸市場は、規制の変化、マクロ経済的プレッシャー、人口動態の変化、および進化するコンプライアンスの要求によって影響を受ける複雑なリスク、課題、不確実性の配列に直面しています。最大の課題の1つ는、継続的な規制の厳格化です。2023年以来、ロシア政府は賃貸活動への監視を強化しており、特に賃貸契約の登録や貸主の税務義務に関するものです。住宅法および民法への修正により、正式な契約と報告に対する要件が強化され、民間および法人の貸主にとってコンプライアンスの負担が増加しました（ロシア連邦デジタル開発通信マスコミ省）。このシフトは、政府の推定によれば、以前は賃貸取引の最大80%を占めていた非公式な賃貸セクターの割合を減少させることを目指しています。

税務コンプライアンスは依然として不確実性の大きな要因です。連邦税務庁は賃貸所得のデジタルモニタリングおよび物件記録とのクロスリファレンスを強化し、未登録の貸主を公式な税基盤に組み込む努力を加速しています（ロシア連邦税務庁）。しかし、これらの措置は行政コストの増加をもたらし、一部の個人貸主が市場への参加を思いとどまらせる可能性があり、供給の減少や賃貸価格の上昇を引き起こすおそれがあります。

経済的な不安定性とインフレ圧力は、市場リスクを悪化させています。ロシアにおけるインフレは中央銀行の長期目標を上回っており、家計の購買力や貸主の運営コストに影響を与えています（ロシア銀行）。これらの要因は賃貸価格の変動を引き起こし、借主の支払い義務を果たす能力を損なうおそれがあり、滞納や空室リスクを増加させる可能性があります。

人口動態や移住の傾向は、さらなる不確実性を招きます。最近数年間は、雇用機会や地政学的要因によって主要都市への内部移住が急増していますが、逆に一部地域では人口成長が鈍化し、移住圧力が高まっています。これらのダイナミクスは需要のパターンに不均衡をもたらし、機関貸主の長期的な投資戦略を複雑にしています（連邦国家統計院（ロススタット））。

今後の見通しは、ロシアの賃貸市場が進行する規制改革、マクロ経済の不確実性、そして進化する人口動態によって形成されることが考えられています。公式化の進展は透明性と安定性を約束しますが、短期的には柔軟性を制限し、利用可能な賃貸物件のプールを減少させる可能性もあるでしょう。機関投資家は、今後数年にわたり、これらのリスクを効果的に管理するために、法的な進展、コンプライアンス要件、地域の需要の変動を注意深く監視する必要があります。

将来の展望：主要な機会と戦略的推奨事項

2025年以降のロシアの賃貸市場の見通しは、規制の調整、人口動態の変化、進化する経済条件の収束によって形成されています。このセクターは、最近のマクロ経済のボラティリティの中でも顕著な回復力を示しており、都市化の傾向と政府の住宅政策への注目を背景にしています。

規制環境：ロシア政府は、住宅賃貸市場を規制する法的枠組みを引き続き精緻化しています。ロシア民法への改正や、最近のロシア連邦建設・住宅・公共事業省からの明確化は、透明性と借主保護を高め、機関投資の奨励も目指しています。賃貸契約の登録手続きの簡素化や税務コンプライアンスの拡大は、さらにこのセクターの公式化を進めると期待されています。
コンプライアンスと課税：国家院は2024年に、貸主に賃貸所得の登録を要求する更新を施行しました。これにより、居住者には13%、非居住者には30%の個人所得税が適用されることになります。執行は、連邦税務庁と住宅当局との間のデータ共有の強化によって支援されており、貸主が厳格なコンプライアンスを維持する必要性が高まっています。
市場統計と需要の推進要因：連邦国家統計院（ロススタット）によると、都市化は堅調で、都市人口が75%を超えています。モスクワ、サンクトペテルブルク、地域の中心での賃貸住宅の需要は、内部移住と住宅所有権の遅延によって強化されており、住宅ローン金利の変動が影響を及ぼしています。短期的な賃貸セグメントも、国内観光政策や海外旅行制限によって影響を受けています。
戦略的機会：機関投資家や開発業者が、公共および民間のパートナーシップを支援して、賃貸ビル輸入市場や長期リース市場に参入しています。デジタル化の機会—例えば、オンライン契約プラットフォームやテナント審査ツール—は、政府のデジタル変革の取り組みに基づいています。さらに、社会的賃貸住宅プログラムの拡大は、地域当局との協力の機会を提供します。
予測と推奨事項：今後のセクターは、コンプライアンスが改善され、新しいストックが市場に流入する中で、穏やかな成長が見込まれています。ステークホルダーは、透明性を優先し、デジタルコンプライアンスソリューションに投資し、ロシア連邦国家院の公式ポータルを通じて法的更新を監視することをお勧めします。政府主導の賃貸開発プログラムへの戦略的な関与は、リスク軽減やインセンティブへのアクセスを提供する可能性があります。