Kolumbijos nekilnojamojo turto mokesčių šokai 2025 m.: ką turto savininkai turi žinoti dabar

Turinio sąrašas

• Vykdomoji santrauka: Pagrindinės įžvalgos apie 2025 m. nekilnojamojo turto mokesčius
• Dabartinė mokesčių struktūra: Nekilnojamojo turto, perėjimo ir pelno mokesčių paaiškinimas
• Naujausi teisiniai reformos: Naujieji įstatymai ir pokyčiai, turintys įtakos 2025 m.
• Kiek sumokėsite? Pagrindiniai mokesčių tarifai ir skaičiavimai su oficialiais duomenimis
• Atitiktis ir ataskaitų teikimas: Teikimas, terminai ir baudų vengimas
• Užsienio investuotojai: Specialūs taisyklės ir dvigubo apmokestinimo susitarimai
• Vykdymo ir auditų tendencijos: Ką DIAN stebi atidžiai
• Ateities perspektyvos: Planuojamos reformos iki 2030 m.
• Atvejo studijos: Reali pasaulio mokesčių scenarijai gyvenamųjų ir komercinių savininkų atžvilgiu
• Oficialūs ištekliai ir kur gauti pagalbą (DIAN, Superfinanciera, Vietos valdžia)
• Šaltiniai ir nuorodos

Vykdomoji santrauka: Pagrindinės įžvalgos apie 2025 m. nekilnojamojo turto mokesčius

Kolumbijos nekilnojamojo turto mokesčių landscape 2025 m. formuojamas iš ilgalaikės nekilnojamojo turto mokestinės politikos, naujausių reformų ir stiprių atitikties priemonių. Turto savininkai – tiek fiziniai, tiek juridiniai asmenys – susiduria su keliomis tiesioginėmis ir netiesioginėmis mokesčių formomis. Pagrindinis mokestis yra savivaldybės „Impuesto Predial Unificado” (IPU), metinis nekilnojamojo turto mokestis, taikomas urbanizuoto ir kaimo nekilnojamojo turto kadastro vertei. 2025 m. savivaldybės toliau nustato tarifus nacionalinės struktūros viduje, paprastai nuo 0,3% iki 3,3% kadastro vertės, didesniuose miestuose, tokiuose kaip Bogota ir Medellinas, vykdant griežtesnes surinkimo ir skaitmeninės mokėjimų sistemas (Alcaldía de Bogotá).

Pelno mokesčiai iš nekilnojamojo turto pardavimų („ganancia ocasional”) apmokestinami nacionaliniu fiksuotu 15% tarifu, įvestu 2022 m. mokesčių reformoje ir patvirtintu 2025 m. Reguliarūs pajamų mokesčiai iš nuomos yra taikomi progresyvioms pajamų mokestinėms normoms fiziniams asmenims ir juridiniams asmenims – pelno mokesčiui. Ne residentai ir užsienio investuotojai yra atsakingi už šiuos mokesčius, kai laikomi Kolumbijos turtą, tam tikromis atvejais teikiant sutartines naudas (Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales – DIAN).

Naujausi teisiniai pokyčiai akcentuoja atitiktį ir mokesčių vengimo prevenciją. DIAN sustiprino turto registracijų auditą ir skaitmeninius ataskaitų teikimo mechanizmus, reikalaujant tikslaus turto registro ir naudingųjų savininkų atskleidimo. Nesilaikymas gali sukelti reikšmingas baudas, įskaitant baudas ir turto įkeitimą (Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales – DIAN). Vietos valdžios institucijos taip pat pasinaudoja kadastro modernizavimo programomis, siekdamos peržiūrėti turto vertes, dėl kurių didesnis apmokestinamas pagrindas kai kuriose miesto teritorijose.

Statistikos duomenys rodo, kad nekilnojamojo turto mokesčių surinkimas 2023 m. sudarė daugiau nei 1% Kolumbijos BVP, o prognozės rodo kuklų augimą, plečiant peržiūras. Vyriausybes finansų planas 2025 m. tikisi tęsti skaitmeninių mokesčių administracijos ir vykdymo tobulinimą, siekiant sumažinti mokesčių vengimą ir padidinti savivaldybės pajamas (Ministerio de Hacienda y Crédito Público).

Žvelgiant į priekį, Kolumbijos nekilnojamojo turto apmokestinimo perspektyvos iki 2027 m. apima nuolatinį kadastro atnaujinimą, griežtesnę atitikties kontrolę ir potencialų derinimą su OECD rekomendacijomis nekilnojamojo turto mokestinės politikos. Investuotojai ir savininkai turėtų tikėtis didėjančių skaidrumo reikalavimų ir galimo didesnio veiksmingo mokesčių tarifų, atsirandančių iš pagerintų turto vertinimų ir vykdymo.

Dabartinė mokesčių struktūra: Nekilnojamojo turto, perėjimo ir pelno mokesčių paaiškinimas

Kolumbijos nekilnojamojo turto mokesčių sistema apima kelis skirtingus mokesčius, kurių kiekvienas yra reguliuojamas nacionaliniais ir vietiniais teisės aktais. Turto savininkai, pirkėjai ir pardavėjai turi žinoti šiuos mokesčius, kad užtikrintų atitiktį ir teisingą finansinį planavimą.

• Nekilnojamojo turto mokestis (Impuesto Predial): Šis metinis savivaldybės mokestis yra taikomas nekilnojamojo turto laikymui. Normos skiriasi priklausomai nuo savivaldybės ir turto klasifikacijos, paprastai svyruoja nuo 0,3% iki 3,3% nuo turto kadastro vertės. Pavyzdžiui, Bogotoje, gyvenamosios paskirties turtas yra apmokestinamas progresyviai, su mažesnėmis normomis socialiai odpowėnčiuose namuose ir didesnėmis normomis prabangiems turtams. Savivaldybės valdžios institucijos reguliariai atnaujina kadastro vertes, o reikšmingos peržiūros tikimasi tęsti iki 2025 m. kaip dalis nuolatinių pastangų suderinti finansines vertes su rinkos realijomis. Mokesčių mokėtojai gali konsultuotis su savo turto verte ir tarifais tiesiogiai su Secretaría Distrital de Hacienda.
• Perėjimo mokestis (Impuesto de Registro e Instrumentos Públicos): Nekilnojamojo turto nuosavybės perėjimas sukelia registracinį mokestį, paprastai nustatytą 1% nuo sandorio vertės, plius notaro ir registracijos mokesčius. Šias išlaidas paprastai dalijasi sandorio šalys, o apmokėjimas būtinas, norint oficialiai užbaigti perėjimą viešajame registre. Vietiniai registrai, tokie kaip Superintendencia de Notariado y Registro, teikia aktualius mokesčių grafikų ir atitikties gaires.
• Pelno mokesčio mokestis (Impuesto de Ganancia Ocasional): Kai turtas parduodamas už kainą, viršijančią jo įsigijimo kaštus, gautas pelnas apmokestinamas fiksuotu 10% tarifu. Tam tikros išimtys taikomos, įskaitant pagrindinius gyvenamuosius namus, kurie buvo laikomi ilgiau nei dvejus metus, pagal Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) gaires. Pastebėtina, kad vyriausybes 2022 m. mokesčių reforma (Įstatymas 2277) išplėtė pelno apibrėžimą ir patvirtino apmokestinamus įvykius, be to, 2025 m. tikimasi tęsti vykdymą.

Naujausi teisėkūros dėmesiai buvo skirti vietinių mokesčių surinkimo didinimui, kadastro tikslumo gerinimui ir spragų uždarymui pelno ataskaitose. Mokesčių institucijos padidino skaitmenines platformas ataskaitoms ir mokėjimams, o tikėtina, kad 2025 m. ir vėliau bus didesnis tikrinimas. Uždarytojai ir investuotojai turėtų ypač atkreipti dėmesį į atitiktį, nes auditai ir vykdymo veiksmai gali stiprėti, ypač dideliuose miesto centruose. Apskritai perspektyvos yra laipsniškų tarifų keitimo ir griežtesnio laikymosi iš deklaruotų verčių, savivaldybės siekdamos padidinti pajamas iš augančio nekilnojamojo turto sektoriaus.

Naujausi teisiniai reformos: Naujieji įstatymai ir pokyčiai, turintys įtakos 2025

Kolumbijos nekilnojamojo turto mokesčių sistema patyrė reikšmingų pokyčių, artėjant 2025 m., atspindinčių platesnes vyriausybes iniciatyvas, skirtas finansų modernizavimui ir padidinti viešųjų pajamų surinkimą. Žymiausias teisės aktas yra 2022 m. įstatymo 2277 priėmimas, dažnai vadinamo 2022 m. mokesčių reforma, kuris įvedė pakeitimus keliose mokesčių bazėse, įskaitant tuos, kurie turi įtakos turto nuosavybės ir sandoriams.

Pagrindinė 2277 m. įstatymo ypatybė yra Impuesto Predial Unificado (IPU), arba suvienintas nekilnojamojo turto mokestis, kuris yra taikomas savivaldybių. reforma leido savivaldybėms dažniau atnaujinti kadastro vertes, atnešant turto vertinimus arčiau rinkos vertė, taip plečiant mokesčių bazę. Šis koregavimas siekia sumažinti istorinį atotrūkį tarp oficialių ir tikrųjų turto vertės, ilgalaikę problemą Kolumbijos mokesčių administracijoje. Dėl to urbanizuotų centrų, ypač Bogotoje ir Medelline, turto savininkai pastebėjo reikšmingus nekilnojamojo turto mokesčių padidėjimus 2024 ir 2025 m. Savivaldybėms dabar reikalaujama atlikti kadastro atnaujinimus bent kartą per penkerius metus, užtikrinant, kad nekilnojamojo turto mokesčių vertinimai būtų aktualūs ir atspindėtų tikras rinkos sąlygas (Ministerio de Hacienda y Crédito Público).

Be to, įstatymas 2277 padidino pelno mokesčio tarifas (ganancias ocasionales), gautas iš nekilnojamojo turto pardavimo, didinant standartinį tarifą nuo 10% iki 15% nuo 2023 metų. Šis veiksmas turėtų generuoti papildomų mokesčių pajamų iš nekilnojamojo turto sandorių, ypač aukštos vertės segmente, ir skatina ilgalaikį turto laikymą. Išimtys išlieka pagrindiniams gyvenamiesiems namams pagal tam tikras vertės ribas ir perėjimams tarp tiesioginių šeimos narių (Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN)).

Atitikties reikalavimai taip pat pasikeitė. Geresni ataskaitų teikimo įsipareigojimai užsienio savininkams ir griežtesnė dokumentacija pelno deklaracijoms dabar yra užtikrinamos. Mokesčių mokėtojai turi užtikrinti laiku ir tiksliai užpildyti turto sandorių ataskaitas, kad išvengtų baudų. Savivaldybės investuoja į skaitmenines platformas, leidžiančias pateikti internetines deklaracijas ir mokėjimus, paprastesnes atitikties ir didinant skaidrumą.

Žvelgiant į priekį, Kolumbijos valdžios institucijos tikimasi toliau tobulinti nekilnojamojo turto mokesčių politiką, kad būtų suderinta su tarptautiniais standartais ir finansuoti infrastruktūros išlaidas. Padidinus kadastro atnaujinimo dažnį, tikėtina, kad artimiausiais metais dar labiau padidės nekilnojamojo turto mokesčiai, ypač didmiesčių teritorijose. Rinkos dalyviai turėtų laukti didesnio vertinimų ir sandorių ataskaitų įvertinimo, nes mokesčių institucijos tobulina savo technologinius gebėjimus ir duomenų integraciją (Instituto Geográfico Agustín Codazzi).

Kiek sumokėsite? Pagrindiniai mokesčių tarifai ir skaičiavimai su oficialiais duomenimis

Kolumbijoje nekilnojamojo turto mokesčiai daugiausia yra valdomi savivaldybių institucijų, o reglamentai nustatyti pagal nacionalinę teisę. Svarbiausias mokestis yra Impuesto Predial Unificado (IPU), arba suvienintas nekilnojamojo turto mokestis, kuris kasmet taikomas tiek gyvenamiesiems, tiek komerciniams objektams. Taikomi tarifai, vertinimo metodai ir atitikties reikalavimai periodiškai atnaujinami, 2025 m. atspindint neseniai pateiktas pataisas, pateiktas institucijų.

• Impuesto Predial Unificado (IPU): 2025 m. metiniai nekilnojamojo turto mokesčių tarifai paprastai svyruoja nuo 0,3% iki 3,3% oficialios kadastro vertės (avalúo catastral) turto. Tiksli norma priklauso nuo turto naudojimo (gyvenamojo, komercinio, pramoninio) ir jo vertinimo vertės grupės. Dideli miestai, tokie kaip Bogota ir Medellinas, kasmet skelbia savo išsamius tarifų grafikus, o Bogotos 2025 metų grafikas yra pasiekiamas per Secretaría Distrital de Hacienda de Bogotá.
• Vertinimo pagrindas: Apmokestinamas pagrindas yra kadastro vertė, kuri periodiškai atnaujinama savivaldybių kadastro institucijų. 2025 m. naujausios reformos padidino šių atnaujinimų dažnumą ir tikslumą, siekiant suderinti apmokestinamas vertes arčiau rinkos kainų, kaip nustatyta Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC).
• Papildomi mokesčiai: Nekilnojamojo turto sandoriams taikomas registracijos mokestis (Impuesto de Registro), kuris paprastai svyruoja nuo 0,5% iki 1% nuo sandorio vertės, priklausomai nuo turto naudojimo ir vietos. Pelno mokesčiai, gauti iš nekilnojamojo turto pardavimo, yra taikomi pelno mokesčio mokesčiui (iki 10%), nustatytam Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN).
• Atitiktis ir terminai: Turto savininkai turi kasmet mokėti IPU, paprastai pirmaisiais metų mėnesiais. Savivaldybės siūlo nuolaidas už ankstyvą apmokėjimą ir imasi papildomų mokesčių už vėlyvą apmokėjimą. Skaitmeniniai mokėjimo variantai ir internetinės deklaracijos tapo standartiniais, supaprastinant atitiktį.
• Pagrindinės statistikos: 2023 m. Bogota surinko daugiau nei 3,5 trilijono COP nekilnojamojo turto mokesčių, o 2025 metų prognozės rodo nuolatinį augimą, nes kadastro atnaujinimai plečia apmokestinamą bazę (Secretaría Distrital de Hacienda de Bogotá).
• Ateities perspektyvos: Ateinančiais metais tikėkitės tolesnių kadastro modernizavimo ir griežtesnio vykdymo. Vyriausybė siekia sumažinti mokesčių vengimą ir pagerinti finansinį tvarumą, pagal nacionalinės mokesčių reformos tikslus (Ministerio de Hacienda y Crédito Público).

Atitiktis ir ataskaitų teikimas: Teikimas, terminai ir baudų vengimas

Atitiktis nekilnojamojo turto mokesčių įsipareigojimams Kolumbijoje yra reglamentuojama nacionaliniais ir vietiniais rengimais, pabrėžiant laiku teikimą, tikslius ataskaitas ir laikymąsi apmokėjimo terminams. Pagrindinis mokestis, taikomas turto savininkams, yra Impuesto Predial Unificado (IPU), metinis savivaldybės nekilnojamojo turto mokestis, kurį kasmet renka vietos valdžios institucijos. Teikimo ir mokėjimo procesas tvarkomas savivaldybės lygiu, kiekvienas miestas ar savivaldybė – tokios kaip Bogota, Medellinas ar Kali – nustato savo tvarkaraščius ir procedūras.

2025 m. turto savininkai privalo pateikti ir sumokėti IPU pagal oficialų kalendorių, skelbiantį kiekvieną savivaldybę. Pavyzdžiui, Bogotoje, teikimo ir apmokėjimo terminai paprastai nustatomi pirmame metų ketvirtyje, su galimomis nuolaidomis už ankstyvą apmokėjimą ir papildomais mokesčiais už vėlyvą apmokėjimą. 2024 m. Bogotoje nustatyti terminai mokėjimui su nuolaida buvo balandžio mėnesį, o visiškai norma turėjo būti sumokėta birželio mėnesį; panašūs terminai tikimasi ir 2025 m. Turto savininkai privalo deklaruoti savo nekilnojamojo turto kadastro vertę, kuri yra pagrindas mokesčio skaičiavimams. Ši vertė periodiškai atnaujinama atitinkamos kadastro institucijos, o savininkai privalo kiekvienais metais patikrinti jos tikslumą (Secretaría Distrital de Hacienda de Bogotá).

Nesilaikymas pateikti arba sumokėti IPU laiku sukelia baudas ir palūkanų mokėjimą. Baudos apskaičiuojamos kaip procentas nuo nesumokėto mokesčio ir didėja ilgesnį laiką. Palūkanos nustatomos pagal tasa de interés moratorio, kurią nustato nacionalinė mokesčių institucija ir periodiškai koreguoja. Be finansinių baudų, nuolatinis nesilaikymas gali sukelti vykdomąjį įsiskolinimą, įskaitant turto areštą ir teisines priemones. Savivaldybės mokesčių institucijos teikia internetines sistemas teikimui ir apmokėjimui, o turto savininkams rekomenduojama naudoti šias sistemas, kad užtikrintų atitiktį ir išlaikytų savo dokumentacijos įrašus (Secretaría de Hacienda de Medellín).

Ne residentai turto savininkai dėl nuotolinio stebėjimo terminų ir reglamentų pokyčių gali patirti sudėtingesnę atitiktį. Rekomenduojama paskirti vietinį atstovą arba įsitraukti į profesionalius mokesčių konsultantus, žinančius savivaldybės reikalavimus. Valdžios institucijos padidino skaitmeninimo pastangas, pasiūlydamos virtualią pagalbą ir automatizuotus priminimus, kad padėtų didinti atitiktį (Secretaría de Hacienda de Cali).

Žvelgiant į 2025 m. ir vėliau, numatoma, kad nuolatiniai reguliavimo atnaujinimai ir skaitmeninė modernizacija dar labiau supaprastins atitiktį, tačiau taip pat padidins vykdymo ir nesilaikymo nustatymą. Turto savininkai turėtų atidžiai stebėti savivaldybių institucijų naujienas, kad išvengtų baudų ir užtikrintų pilną atitiktį nekilnojamojo turto mokesčių įsipareigojimams.

Užsienio investuotojai: Specialūs taisyklės ir dvigubo apmokestinimo susitarimai

Užsienio investuotojai, siekiantys dalyvauti Kolumbijos nekilnojamojo turto sektoriuje, privalo naršyti sudėtingoje mokesčių taisyklių, specialių reikalavimų ir tarptautinių susitarimų sistemoje. Kolumbijos mokesčių sistema traktuoja užsienio asmenis ir įmones kaip rezidentus arba ne rezidentus mokestiniu požiūriu. Paprastai ne rezidentai apmokestinami tik už jų Kolumbijoje gautas pajamas, įskaitant pelną ir pajamas iš nekilnojamojo turto, o rezidentai apmokestinami už viso pasaulio pajamas. Ne rezidentų investuotojams nuomos pajamos ir pelno mokesčiai, gauti iš Kolumbijos nekilnojamojo turto, yra taikomi išskaitomajam mokesiui, paprastai fiksuotu 20% tarifą nuo bendros pajamų arba taikomu progresyviu tarifais fiziniams asmenims, priklausomai nuo pajamų pobūdžio ir investuotojo statuso (Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales – DIAN).

Svarbu pažymėti, kad Kolumbija progresyviai išplėtė savo Dvigubo apmokestinimo susitarimų (DTAs) tinklą, siekdama užkirsti kelią tam pačiam pajamų apmokestinimui tiek Kolumbijoje, tiek investuotojo gyvenamojoje šalyje. 2025 m. Kolumbija patvirtino DTA su daugiau nei dešimčia šalių, įskaitant Ispaniją, Šveicariją, Kanadą, Jungtinę Karalystę, Meksiką ir Čilę. Šie susitarimai paprastai siūlo sumažintus išskaitomųjų mokesčių tarifus nekilnojamojo turto pajamoms ir pelno mokesčiui, arba kai kuriais atvejais priskiria išskirtines apmokestinimo teises šaliai, kurioje įsikūręs turtas – paprastai Kolumbijai (Universidad Externado de Colombia). Investuotojai privalo pateikti tinkamus mokesčių rezidentūros sertifikatus ir laikytis vietos DTA procedūrų, kad gautų sutarties lengvatas.

Pastaraisiais metais Kolumbijos vyriausybė padidino atskleidimo ir atitikties mechanizmus užsienio investuotojams. Pagal Užsienio valiutos statutą ir mokesčių reglamentus užsienio pirkėjai privalo registruoti savo nekilnojamojo turto investicijas Centrinėje banke (Banco de la República) ir pranešti apie nuomos ar pardavimo pajamas per įgaliotus tarpininkus (Banco de la República). Atitikties nesilaikymas gali sukelti baudas, negalėjimą repatriuoti pelno arba sutarties naudų praradimą. Be to, mokesčių institucija (DIAN) sustiprino auditų tikrinimo veiklą, siekdama užtikrinti tikslų pajamų, pelno mokesčių ir turto, susijusio su nekilnojamojo turto turėjimu, atskleidimą.

Žvelgdamos į ateitį, Kolumbijos valdžios institucijos tikisi išlaikyti šią griežtą atitikties aplinką ir potencialiai išplėsti DTA aprėptį, atitinkančią OECD rekomendacijas. Kadangi rinka ir toliau pritraukia užsienio kapitalą, ypač komerciniam ir turizmui susijusiam nekilnojamam turtu, investuotojai turėtų tikėtis nuolatinių reguliavimo atnaujinimų ir dėmesio skaidrumui. Būtina išlikti informuotiems apie besikeičiančias sutarties lengvatas, registracijos įpareigojimus ir vietos mokesčių pokyčius, kad optimizuotų investicijų grąžą ir valdytų mokesčių riziką.

Vykdymo ir auditų tendencijos: Ką DIAN stebi atidžiai

Kolumbijos Nacionalinė mokesčių ir muitinės taryba (DIAN) pastaraisiais metais sustiprino savo nekilnojamojo turto mokesčių laikymosi priežiūrą, o šis trendas turėtų tęstis iki 2025 m. ir vėliau. Keletas teisės aktų atnaujinimų ir vykdymo iniciatyvų formavo dabartinį lauką, kai DIAN prisitaiko prie padidėjusių sandorių apimčių ir besikeičiančių mokesčių mokėtojų elgesio nekilnojamojo turto sektoriuje.

Vienas iš svarbiausių DIAN dėmesio sričių yra tiksli turto vertė deklaracija per pirkimo ir pardavimo sandorius. Pastangos sulėtinti neapskaitomus mokesčius padidėjo po griežtesnių taisyklių, įvestų 2022 m. įstatymu 2277, kuris sustiprino DIAN galią kryžminiuose tikrinimuose praneštų sandorių vertes su kadastro vertinimais ir trečiųjų šalių duomenimis. 2025 m. DIAN tikimasi toliau pasinaudoti savo duomenų analizės galimybėmis, siekdama nustatyti neatitikimus tarp deklaruotų verčių ir rinkos tendencijų, pažymėdama įtartinas bylas auditui (DIAN).

Pelno mokesčio mokestis (Impuesto a la Ganancia Ocasional) ir toliau lieka pagrindiniu tikslu. DIAN padidino pelno mokesčių deklaracijų tikrinimą dėl nekilnojamojo turto pardavimų, ypač kai turtas parduodamas už kainą, ženkliai didesnę už įsigijimo kainą, arba kai laikotarpiai veikia taikomą tarifą. DIAN auditų komandos ypač atidžiai stebės mokesčių mokėtojų reikalaujamus išimtys ir atskaitymus, užtikrindamos, kad jie būtų pagrįsti tinkama dokumentacija ir iš tiesų galiojantys pagal galiojančią teisę (DIAN).

Ne residentai ir užsienio investuotojai taip pat yra dar viena grupė, kuri intensyviau tikrinama. DIAN sustiprino atitikties reikalavimus dėl išskaitomojo mokesčio už nekilnojamojo turto sandorius, susijusius su ne residentais, taip pat teisingo nuomos pajamų deklaravimo iš Kolumbijos nekilnojamojo turto. Tarptautiniai informacijos mainų susitarimai ir skaitmeninės stebėjimo priemonės yra diegiamos, siekiant nustatyti atvejus, kai neaptariama arba mažiau pranešama užsienio savininkų (DIAN).

Žvelgdama į priekį, DIAN prognozuoja, kad nekilnojamasis turtas išliks didelės rizikos sektoriumi mokesčių vengimui iki 2025 m. ir vėlesnių metų. Jos 2023-2026 strateginis planas pabrėžia skaitmeninio auditavimo plėtrą, nekilnojamojo turto registro ir kadastro duomenų bazių integraciją ir nuolatinę mokesčių mokėtojų švietimo kampanijas. Mokesčių mokėtojai, dalyvaujantys nekilnojamojo turto sandoriuose, turėtų tikėtis didesnio reikalavimų pateikti dokumentaciją ir griežtesnių auditų, nes DIAN toliau tobulina savo vykdymo strategijas (DIAN).

Ateities perspektyvos: Planuojamos reformos iki 2030 m.

Kolumbijos nekilnojamojo turto mokesčių situacija tikisi reikšmingų pokyčių, kai vyriausybė ir toliau sprendžia finansinius poreikius, miestų plėtrą ir ekonominę modernizaciją. 2025 m. Kolumbijoje nekilnojamojo turto mokesčiai daugiausia apima nekilnojamojo turto mokestį (“impuesto predial unificado”), perėjimo mokestį (“impuesto de registro”) ir pelno mokesčius, susijusius su nekilnojamojo turto sandoriais. Šie mokesčiai administruojami tiek nacionaliniu, tiek savivaldybių lygmeniu, su reikšmingais skirtumais tarifų ir vertinimo praktikų tarp jurisdikcijų.

Nekilnojamojo turto mokesčių bazė nustatoma pagal kadastro vertę (“avalúo catastral”), kurią savivaldybės dabar atnaujina 2022 m. pradėtų reformų tikslų. Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) aktyviai vykdo nacionalinę kadastro registravimo modernizaciją, siekdama tikslesnių vertinimų iki 2027 m. Ši procedūra tikimasi padidinti vertinamas vertes, o tai padidins nekilnojamojo turto mokesčių pajamas vietos valdžios institucijoms. Ministerio de Hacienda y Crédito Público nurodė, kad šios reformos yra kritinės siekiant pagerinti savivaldybių finansinę autonomiją ir viešųjų investicijų pajėgumą.

Teisėkūros srityje Kolumbijos kongresas svarsto tolesnes reformas, kad būtų suderinti savivaldybių mokesčių tarifai ir supaprastinti atitiktis nekilnojamojo turto investuotojams – ypač užsienio ir instituciniams dalyviams. Pasiūlymų, nagrinėjamų 2025-2027 m. laikotarpiu, yra mokesčių deklaracijų skaitmeninimas, pagerintas duomenų mainai tarp notaro ir mokesčių institucijų, taip pat progresyvių nekilnojamojo turto mokesčių grupių įvedimas didelio vertės turtojams. Šios priemonės skirtos sumažinti mokesčių vengimą, padidinti skaidrumą ir suderinti su tarptautiniais standartais, nes Kolumbija gilinasi į integraciją su Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacija (OECD).

Pagrindinės statistinės duomenys rodo, kad nekilnojamojo turto mokesčių surinkimas 2023 m. sudarė apie 9 trilijonus COP, o tikimasi, kad 2027 m. jis padidės iki daugiau nei 12 trilijonų COP, atsižvelgiant į vertinimus ir atitikties gerinimą (Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE)). Tuo tarpu nekilnojamojo turto perėjimo ir pelno mokestiai yra peržiūrimi, kad būtų užtikrinta teisingumas sparčiai didėjančiame miesto rinkos sektoriuje, ypač Bogotoje, Medelline ir Karibų pakrantėje.

Žvelgdami į 2030 m., Kolumbijos vyriausybė greičiausiai sieks progresyvesnės ir skaitmenizuotos nekilnojamojo turto mokestinės sistemos. Prioritetai apima atotrūkio tarp kadastro ir rinkos vertės uždarymą, vykdymo stiprinimą bei tikslinį pagalbos teikimą mažas pajamas gaunantiems namų savininkams. Tikimasi, kad šios reformos palaikys finansinę tvarumą, padidins vietinės infrastruktūros finansavimą ir skatins skaidrumą nekilnojamojo turto sektoriuje (Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio).

Atvejo studijos: Reali pasaulio mokesčių scenarijai gyvenamųjų ir komercinių savininkų atžvilgiu

Kolumbijos nekilnojamojo turto mokesčių režimas pateikia atskirus svarstymus gyvenamųjų ir komercinių turto savininkams. Turto mokestis, žinomas kaip Impuesto Predial Unificado, administruojamas savivaldybių lygiu ir yra pagrindinis vietos valdžios išlaidų šaltinis. 2025 m. reformos ir skaitmeninimo pastangos formuoja atitiktį ir vykdymą, turinčias poveikį tiek vidaus, tiek užsienio investuotojams.

• Gyvenamasis turtas: Bogotos pavyzdys (2024–2025)
  Bogotoje gyvenamojo turto mokesčių tarifai yra progresyvūs, paprastai svyruodami nuo 0,3% iki 1,6% nuo turto kadastro vertės, priklausomai nuo vertinimų grupių. Pavyzdžiui, butas, kurio vertė 500 milijonų COP, yra apmokestinamas maždaug 0,75%. Naujos skaitmeninės platformos pagerino mokesčių vertinimo skaidrumą ir suteikė internetinių mokėjimo galimybių, sumažinant vėlyvo apmokėjimo papildomus mokesčius, kurie yra 2% per mėnesį už uždelstas sumas. Šalies sostinė taip pat siūlo nuolaidas (iki 10%) už išankstinius arba laiku padarytus mokėjimus, skatindama atitiktį tarp namų savininkų. Pastaraisiais metais padidėjo auditai, orientuoti į nepakankamai deklaruotų turto verčių analizę, valdžios institucijoms naudojant atnaujintus kadastro tyrimus ir turto registravimo duomenis, kad kovotų su mokesčių vengimu (Secretaría Distrital de Hacienda de Bogotá).
• Komercinis nekilnojamasis turtas: Medellino atvejis (2023–2025)
  Komerciniai objektai Medelline susiduria su didesniais nekilnojamojo turto mokesčių tarifais nei gyvenamieji turtai, paprastai nuo 0,5% iki 3,3% nuo kadastro vertės. Pavyzdžiui, mažmeninės prekybos patalpa su 2 milijardų COP kadastro vertė turės metų mokesčių už didžiausią tarifų skalės pabaigą. Miestas sustiprino vykdymą 2024-2025 m. sukryžmindamas verslo licences ir komunalinių paslaugų įrašus, siekdamas identifikuoti nesilaikymą ir nepakankamai praneštas vertes. Nesilaikymas gali sukelti turto įkeitimą ir teisines priemones. Be to, komercinių savininkų atžvilgiu taikomas Industrijos ir prekybos mokestis (ICA), jei turtas generuoja nuomos pajamas, pridėdamas dar vieną atitikties sluoksnį (Alcaldía de Medellín).
• Užsienio savininkai: Kartageną ir Karibų pakrantę
  Vis didėjanti užsienio investicija gyvenamuosiuose ir turizmo objektuose priverčia pakrantės savivaldybes griežtinti turto registravimą ir mokesčių surinkimą. Kartagenoje užsienio pirkėjai privalo užtikrinti kadastro registraciją ir kasmetinį nekilnojamojo turto mokesčio apmokėjimą, nesilaikymas galėtų sukelti pardavimo apribojimus arba baudas. Savivaldybės bendradarbiauja su nacionaline mokesčių institucija, kad stebėtų sandorius ir nuosavybę užsienio asmenų (Alcaldía de Cartagena de Indias).

Žvelgiant į priekį, laukiamas nuolatinis skaitmeninimas ir tarpinstituciniai duomenų mainai, turintys potencialą sustiprinti vykdymą ir pagerinti atitikties rodiklius artimiausiais metais. Turto savininkai – tiek vietiniai, tiek užsienio – turėtų atidžiai stebėti savivaldybių atnaujinimus, siekdami išvengti baudų ir pasinaudoti galimomis nuolaidomis.

Oficialūs ištekliai ir kur gauti pagalbą (DIAN, Superfinanciera, Vietos valdžia)

Kolumbijos nekilnojamojo turto mokesčių sistema formuojama tiek nacionalinių, tiek vietinių valdžios institucijų, todėl atitiktis yra sudėtingas procesas. Turto savininkai ir investuotojai turi naršyti reglamentuose, kuriuos vykdo nacionalinė mokesčių institucija, DIAN (Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales), sektoriaus priežiūros organizacija, atsakinga už finansų taisyklių laikymąsi, Superfinanciera (Superintendencia Financiera de Colombia), ir vietinės valdžios institucijos, atsakingos už nekilnojamojo turto mokestį (predial) administravimą.

• DIAN (Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales): Kaip pagrindinė Kolumbijos mokesčių institucija, DIAN tvarko nacionalinių mokesčių administravimą ir vykdymą, įskaitant pelno mokesčio (impuesto de ganancia ocasional) ir nuomos pajamų mokesčių. DIAN oficiali svetainė pateikia naujausius dokumentus, gaires ir metinius kalendorius mokesčių deklaracijoms. Mokesčių mokėtojai gali konsultuotis su teisės aktais, patikrinti įsipareigojimus ir gauti virtualią pagalbą, kad išspręstų klausimus dėl pateikimo, mokėjimo ar baudų (Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales).
• Superfinanciera (Superintendencia Financiera de Colombia): Nors ji tiesiogiai nereguliuoja nekilnojamojo turto mokesčių, Superfinanciera prižiūri nekilnojamojo turto finansinį sektorių (pvz., bankus ir hipotekų teikėjus) ir užtikrina, kad būtų laikomasi pinigų plovimo prevencijos reikalavimų. Ji taip pat teikia vartotojų konsultacijas dėl finansinių produktų, susijusių su nekilnojamuoju turtu, kurie gali turėti įtakos mokesčių atskaitymams ir ataskaitoms (Superintendencia Financiera de Colombia).
• Vietos valdžia (Gobiernos Locales / Alcaldías): Nekilnojamojo turto mokestis (impuesto predial) yra savivaldybės mokestis, o jo tarifai, kalendoriai ir išimtys skiriasi pagal miestą ir savivaldybę. Vietos valdžios institucijų svetainės, tokios kaip Secretaría Distrital de Hacienda de Bogotá ir Secretaría de Hacienda de Medellín, siūlo internetines mokėjimų platformas, mokesčių skaičiuotuvus ir informaciją apie turto vertinimus. Šios portalai taip pat teikia informaciją apie ankstyvųjų mokėjimų nuolaidas, skundus ir teisių srities programas.

2025 m. ir vėliau oficialūs ištekliai vis daugiau skaitmeninami, o virtualios kanalai mokesčių teikimui ir apmokėjimui tampa vis labiau paplitę. Mokesčių mokėtojai yra skatinami konsultuotis su atitinkamų institucijų svetainėmis dėl naujų reglamentų, mokesčių tarifų pokyčių ir atitikties terminų. Asmeninė pagalba yra teikiama per pagalbos centrus, internetu bei fizines tarnybas didžiuosiuose miestuose.

Turto savininkai turėtų reguliariai tikrinti šiuos oficialius išteklius, kad užtikrintų laiku atitiktį ir pasinaudotų potencialiomis nauda ar lengvatomis, kai Kolumbijos mokesčių taisyklės keičiasi.

Šaltiniai ir nuorodos

• Alcaldía de Bogotá
• Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales – DIAN
• Ministerio de Hacienda y Crédito Público
• Secretaría Distrital de Hacienda
• Superintendencia de Notariado y Registro
• Instituto Geográfico Agustín Codazzi
• Secretaría Distrital de Hacienda de Bogotá
• Secretaría de Hacienda de Medellín
• Secretaría de Hacienda de Cali
• Banco de la República
• Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE)
• Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio
• Alcaldía de Cartagena de Indias
• Superintendencia Financiera de Colombia