Turinys
- Vadovaujanti santrauka: Pagrindinės įžvalgos 2025–2030 metams
- Rinkos apžvalga: Dabartinės tendencijos ir pagrindiniai žaidėjai
- Investicijų veiksniai: Ekonomikos augimas ir urbanizacija
- Regioniniai karštieji taškai: Besivystančios miestai ir plėtros zonos
- Teisinė sistema ir nuosavybės teisės (žr.: moj.gov.af)
- Mokesčių, atitikties ir reguliavimo svarstymai (žr.: mof.gov.af)
- Užsienio investicijų politika ir nuosavybės taisyklės (žr.: investinafghanistan.af)
- Rizikos ir iššūkiai: Politiniai, saugumo ir finansiniai veiksniai
- Pagrindiniai rodikliai: Tuščių patalpų lygiai, nuomos kainos ir sandorių apimtys (žr.: nsia.gov.af)
- Ateities perspektyvos: Prognozės ir strateginės galimybės 2025–2030 metams
- Šaltiniai ir nuorodos
Vadovaujanti santrauka: Pagrindinės įžvalgos 2025–2030 metams
Komercinė nekilnojamojo turto sektorius Afganistane yra kritinėje vietoje, kai šalis pereina per politinę transformaciją ir ekonominę netikrumą, kuri tęsiasi 2025 metais ir vėliau. Pagrindiniai pokyčiai apima nuolatinę urbanizaciją, besikeičiančius reguliavimo sistemų ir investicijų modelius. Šio sektoriaus plėtra yra labai paveikta vidinių politikos pokyčių ir tarptautinės bendruomenės įsitraukimo.
- Reguliavimo aplinka: Nuo vyriausybes pakeitimo 2021 m. rugpjūčio mėnesį Afganistano komercinių reguliavimo sistemų buvo reikšmingai pakoreguota. Miesto plėtros ir būsto ministerija ir Afganistano investicijų palengvinimo vienetas peržiūri žemės naudojimo ir zonavimo politiką, kad paskatintų investicijas ir paaiškintų nuosavybės teises, nors teisinė vykdymo ir ginčų sprendimo sritis tebėra neaiški. Pastebėtina, kad vis dar galioja Žemės valdymo įstatymas, apibrėžiantis žemės įsigijimo, registracijos ir perdavimo procedūras, tačiau vykdymas yra nevienodas dėl nuolatinių institucinių pokyčių (Miesto plėtros ir žemės ministerija).
- Atitiktis ir teisėtumas: Investuotojai ir verslas susiduria su padidintais atitikties reikalavimais, ypač dėl nekilnojamojo turto registracijos ir pinigų plovimo prevencijos praktikų. Afganistano centrinis verslo registras ir toliau reikalauja dokumentų dėl nekilnojamojo turto sandorių, tačiau sistema dažnai trukdoma administracinių vėlavimų ir senų duomenų trūkumų (Afganistano centrinis verslo registras ir intelektinė nuosavybė).
- Rinkos veikla ir pagrindiniai rodikliai: Komercinių nekilnojamojo turto sandoriai smarkiai sumažėjo po 2021 metų. 2025 metų pradžioje veikla sutelkta Kabule ir nedideliame provincijų sostinių ratą. Biurų užimtumo normos išlieka žemiau prieš 2021 metų lygio, tuo tarpu logistikos ir sandėliavimo patalpų paklausa nežymiai išaugo, kurią skatina humanitarinės operacijos ir regioninė prekyba. Patikimų viešųjų duomenų yra ribota, tačiau Ekonomikos ministerija pažymi, kad urbanizacijos nekilnojamojo turto investicijos sumažėjo, o privačiojo sektoriaus dalyvavimas sumažėjo daugiau nei 50 % palyginus su 2020 metais (Ekonomikos ministerija).
- Ateities perspektyvos (2025–2030): Vidutinio laikotarpio perspektyvos yra atsargios. Atsigavimo galimybės priklauso nuo didesnės reguliavimo aiškumo, tarptautinių bankų kanalų atkūrimo ir makroekonominės stabilizacijos. Jei teisinės ir saugumo sąlygos pagerės, sektorius galėtų pritraukti regioninių investuotojų, ypač logistikos, mažmeninės prekybos ir lengvosios pramonės srityse. Tačiau nuolatiniai rizikos veiksniai, įskaitant neaiškų nuosavybės teisių vykdymą ir ribotas finansavimo galimybes, tikėtina, kad apribos augimą iki 2030 metų, nebent bus įgyvendinti esminiai reformos.
Apibendrinant, komercinis nekilnojamas turtas Afganistane susiduria su struktūriniais iššūkiais, tačiau išlaiko latentines galimybes, priklausančias nuo teisinio aiškumo ir politinės stabilumo. Suinteresuotosios šalys turėtų atidžiai stebėti reguliavimo plėtrą ir teikti pirmenybę tvirtai atitikties politikai, kad sumažintų operacinius rizikos veiksnius.
Rinkos apžvalga: Dabartinės tendencijos ir pagrindiniai žaidėjai
Komercinis nekilnojamojo turto sektorius Afganistane ir toliau susiduria su reikšmingomis kliūtimis 2025 metais, kylančiomis iš nuolatinės politinės nestabilumo, reguliavimo neaiškumo ir sumažėjusio ekonominio aktyvumo. Nuo 2021 m. rugpjūčio mėnesio politinių pokyčių užsienio investicijos smarkiai sumažėjo, o daugelis tarptautinių organizacijų riboja arba sustabdo savo veiklą, dėl to sumažėjo biurų, mažmeninės ir pramonės patalpų paklausa. Vidaus investuotojai lieka atsargūs, o dauguma veiklos sutelktos į esmines paslaugas ir sektorius, kurie yra mažiau pažeidžiami išoriniams šokams.
Pagrindiniuose komercinio nekilnojamojo turto rinkose, tokiuose kaip Kabulas, Heratas ir Mazar-i-Šarifas, biurų ir mažmeninės prekybos segmentuose pastebimos užimtumo normos, kurios stagnuoja arba mažėja. Naujos komercinių nekilnojamojo turto statybos sulėtėjo, atspindinčios tiek ribotą prieigą prie kapitalo, tiek plėtotojų iš naujo vertinamas rinkos perspektyvas. Nepaisant šių iššūkių, logistikos ir sandėliavimo srityse pastebimas tam tikras atsparumas, saugomas Afganistano strateginės padėties kaip regioninio tranzito maršruto ir nedidelio augimo kirtiniuose prekybos maršrutuose. Sandėliavimo paklausa pasienyje, ypač šalia Torkhamo ir Spin Boldak, išlieka santykinai stabili.
Teisiškai, komercinio nekilnojamojo turto reguliavimo sistema išlieka kintanti. 2017 m. Žemės valdymo įstatymas ir 2000 m. Nuosavybės įstatymas sudaro platų teisinį pagrindą komercinių nekilnojamojo turto sandoriams ir žemės naudojimo teisėms, tačiau vykdymas tapo nevienodas, o prieiga prie patikimų nuosavybės registrų dažnai yra problemiška. Afganistano Žemės valdyba (Arazi) ir toliau yra centrinė institucija žemės skirstymui ir registracijai, tačiau jos veikla buvo paveikta instituciniais pokyčiais ir besikeičiančiomis valdymo prioritetais. Teisingumo ministerija prižiūri visą teisėkūros aplinką, tačiau praktinė atitiktis išlieka iššūkiais dėl ribotos teisminės galios ir vietinių įgyvendinimo skirtumų. Nuomos sutartys ir nekilnojamojo turto perdavimai reikalauja notarinio patvirtinimo ir registracijos, tačiau šie procesai gali kenkti nuo biurokratinių vėlavimų (Afganistano Žemės valdyba (Arazi); Teisingumo ministerija).
Pagrindiniai žaidėjai Afganistano komercinio nekilnojamojo turto rinkoje yra vietiniai konglomeratai ir keli regioniniai investuotojai, o dauguma tarptautinių kompanijų pasitraukė arba taiko laukiamos ir stebimos strategijos. Tokios įmonės kaip Ghazanfar Group ir Safi Group toliau išlaiko buvimą komercinio plėtros ir valdymo srityse, daugiausia Kabule. Taip pat yra ribotas įsitraukimas iš Persijos įlankos investuotojų, tačiau mažesniu mastu nei ankstesniais metais.
Žvelgiant į priekį, Afganistano komercinio nekilnojamojo turto sektoriaus perspektyvos lieka nuosaikios artimiausiems metams. Atsigavimas priklausys nuo politinės stabilumo gerinimo, investuotojų pasitikėjimo atkūrimo ir finansinės bei teisės struktūros atkūrimo. Iki šių esminių veiksnių pagerėjimo didelis plėtros ar naujų investicijų komerciniame nekilnojamojo turto sektoriuje greičiausiai neatsitiks, nors pagrindiniai logistikos ir sandėliavimo turtai gali matyti palaipsnį augimą, palaikomą regioninių prekybos srautų.
Investicijų veiksniai: Ekonomikos augimas ir urbanizacija
Afganistano komercinio nekilnojamojo turto sektorius formuojamas sudėtingų ir besikeičiančių investicijų veiksnių, kuriuose ekonomikos augimas ir urbanizacija vaidina svarbų vaidmenį, kai šalis atsargiai atstatinėja savo ekonomiką 2025 metais. Po metų konfliktų ir politinių sukrėtimų Afganistano vyriausybė ir de facto valdžios institucijos signalizuoja atnaujintą dėmesį urbanizacijai, ekonomikos stabilizavimui ir reguliavimo aplinkos gerinimui, siekdamos pritraukti kapitalą į tokius svarbius miestus kaip Kabulas, Heratas, Mazar-i-Šarifas ir Kandaharas.
Urbanizacija išlieka apibrėžiančia tendencija, Nacionalinė statistikos ir informacijos tarnyba skaičiuoja, kad daugiau nei 25 % Afganistano gyventojų dabar gyvena miesto vietovėse — šis skaičius, prognozuojama, nuolat didės per ateinančius kelerius metus. Šis demografinis pokytis didina komercinių biurų erdvių, mažmeninės prekybos centrų, logistikos centrų ir mišrių naudojimo plėtrų paklausą, ypač centruose ir periurbiniuose regionuose.
Ekonominiu požiūriu, Afganistano BVP augimas išlieka kuklus, tačiau teigiamas, kurį skatina didesnis prekybos aktyvumas, laipsniškas vietos verslumo atgimimas ir tarptautinė humanitarinė parama. Finansų ministerija prioritetizuoja infrastruktūros investicijas ir supaprastina verslo licencijavimą, kuris, nepaisant nuolatinio saugumo ir sankcijų iššūkių, signalizuoja ketinimą sukurti patrauklesnę aplinką tiek vietiniams, tiek užsienio investuotojams.
Teisiniame ir atitikties sistemose vyriausybė toliau atnaujina reguliavimo nuostatas, veikiančias nekilnojamojo turto nuosavybės, nuomos ir investicijų srityse. Teisingumo ministerija išleido naujas nuosavybės registracijos ir perdavimo gaires, turinčias tikslą paaiškinti žemės teises ir sumažinti ginčus — senas kliūtis nekilnojamojo turto plėtrai. Nors Afganistano nuosavybės registracijos sistema lieka plėtojama, naujausios reformos po truputį didina skaidrumą ir investuotojų pasitikėjimą.
Nacionalinės statistikos ir informacijos tarnybos pateikti pagrindiniai rodikliai rodo, kad komercinio statybos leidimų skaičius urbanizuotose teritorijose padidėjo maždaug 15 % per metus 2024 metais, o registruotų komercinio nekilnojamojo turto sandorių bendra vertė viršijo 20 milijardų AFN. Tuščių patalpų lygiai šaliai Kabule lieka žemiau 10 %, atspindinčios tvirtą paklausą, nors antriniai rinkai demonstruoja didesnį svyravimą.
Žvelgiant į 2025 metus ir vėliau, Afganistano komercinio nekilnojamojo turto sektoriaus perspektyvos priklauso nuo tolesnio pažangos ekonomikos stabilizavime, reguliavimo aiškumo ir urbanistinio planavimo. Nors išlieka reikšmingos rizikos, ypač saugumo ir tarptautinės finansinės integracijos srityse, sektorius yra pasirengęs atsargiam augimui, kurį skatina urbanizacijos tendencijos ir laipsniškai teisiniai ir ekonominiai reformai, skatinamai nacionalinių valdžios institucijų.
Regioniniai karštieji taškai: Besivystančios miestai ir plėtros zonos
Afganistano komercinio nekilnojamojo turto sektorius 2025 metais pasižymi atsargia veikla, sutelktą tam tikruose urbanizuotuose centruose ir plėtros zonose, kas atspindi tiek nuolatines problemas, tiek naujas galimybes šalyje. Kadangi saugumo ir politinė situacija lieka kintama, regioniniai karštieji taškai iškilo, daugiausia miestuose, tokiuose kaip Kabulas, Heratas ir Mazar-i-Šarifas, kur palyginti stabilumas ir infrastruktūros investicijos pritraukia daugumą komercinio nekilnojamojo turto veiklos.
Kabule, sostinė lieka pagrindiniu komercinių nekilnojamojo turto centru, su nuolatine biurų, mažmeninės prekybos centrų ir logistikos įrenginių paklausa. Miestas pasinaudoja savo padėtimi kaip administraciniu ir ekonominiu centru, todėl išlieka nuolatinis vietos verslo ir tarptautinių organizacijų susidomėjimas, kurie išlaiko buvimą, nepaisant didesnės geopolitinės neaiškumo šalyje. Heratas, esantis šalia Irano sienos, išnaudojo savo strateginę padėtį, kad sukurtų logistikos parkus ir prekybos įrenginius, tarnaujančius kaip vartai regioninei prekybai. Mazar-i-Šarifas, turintis prieigą prie Centrinės Azijos, stebės didesnės sandėliavimo ir lengvosios pramonės plėtros, susijusios su kirtinėmis prekybos iniciatyvomis.
Teisiniai ir reguliavimo rėmai komercinio nekilnojamojo turto sandoriams Afganistane yra reguliuojami Afganistano Islamo Emi̇rato teisingumo ministerijos ir, žemės klausimais, Afganistano Žemės valdybos (ARAZI). Pastaraisiais metais pagrindinių urbanizuotų centrų nekilnojamojo turto registracija buvo skaitmenizuota, pagerinant sandorių skaidrumą ir sumažinant ginčus, nors išlieka problema su vykdymu ir žemės nuosavybės patvirtinimu, ypač už didžiųjų miestų ribų. Investuotojai turi naršyti daugybę atitikties lygių, įskaitant nekilnojamojo turto registravimą, nuomos sutartis, reglamentuojamas Civilinio kodekso, ir, jei taikoma, specialių ekonominių zonų taisykles.
Atsakant į ekonomikos revitalizacijos poreikį, vyriausybė signalizavo ketinimus plėsti ir formalizuoti plėtros zonas, ypač aplink dideles transporto koridorius ir naują pramoninių parkų programą. Tokie projektai kaip Herato pramoninis miestas ir planuojama Mazar-i-Šarifo laisvosios prekybos zonos plėtra skirta pritraukti tiek vietines, tiek užsienio investicijas, siūlant tokias paskatas kaip mokesčių atostogos ir supaprastinta leidimų išdavimo sistema, kaip tai nurodo Prekybos ir pramonės ministerija.
Pagrindiniai rodikliai išlieka riboti dėl besikeičiančios situacijos, tačiau anekdotiniai įrodymai iš nuosavybės registrų ir verslo licencijavimo institucijų rodo kuklų komercinio nekilnojamojo turto veiklos padidėjimą minėtose karštosiose taškuose nuo 2023 m. pabaigos. Tačiau rinka išlieka aukštos rizikos, neaiškumais vertinimo praktikose ir likvidumo iššūkiais. Žvelgiant į 2025 metus ir vėliau, sektoriaus perspektyvos regioninėse karštosiose taškuose yra atsargiai optimistiškos, priklausančios nuo nuolatinio saugumo gerinimo, reguliavimo aiškumo ir tęstinių infrastruktūros investicijų.
Teisinė sistema ir nuosavybės teisės (žr.: moj.gov.af)
Teisinė sistema, reguliuojanti komercinį nekilnojamąjį turtą Afganistane, daugiausiai formuojama šalies Civilinio kodekso, miesto nuosavybės įstatymų ir kištinės reguliavimo nuostatų, kurias prižiūri Teisingumo ministerija ir atitinkamos savivaldybių institucijos. 2025 metų duomenimis, pagrindinis nuostatas, reguliuojantis nuosavybės teises, išlieka 1977 metų Civilinis kodeksas, kuris apibrėžia nuosavybės, nuomos, perdavimo ir paveldėjimo nuostatas, įskaitant komercinį nekilnojamąjį turtą. Tačiau periodiški pakeitimai siekia paaiškinti ir modernizuoti žemės registracijos, ginčų sprendimo ir užsienio nuosavybės aspektus.
Afganistane nuosavybės teisės pripažįstamos fiziniams asmenims ir juridiniams asmenims, įskaitant komercinio nekilnojamojo turto įsigijimą, naudojimą ir perdavimą. Visi nekilnojamojo turto sandoriai turi būti registruojami vietiniame žemės registre, o nuosavybės dokumentai (Qabala) reikalaujami teisiniam pripažinimui. Teisingumo ministerija prižiūri registravimo sistemą ir nuosavybės dokumentų patvirtinimą, vaidindama svarbų vaidmenį sprendžiant ginčus ir sukčiavimą. 2025 metu ministerija toliau skatina žemės įrašų skaitmenizavimą ir skaidrumą, siekiant sumažinti korupciją ir padidinti investuotojų pasitikėjimą, nors įgyvendinimas susiduria su infrastruktūriniais ir administraciniais iššūkiais.
Nuomos ir nuomos sutartys komerciniam turtui yra reglamentuojamos Civiliniu kodeksu ir turi būti formalizuojamos raštiškose sutartyse, su aiškiais nurodymais apie nuomą, trukmę ir abiejų šalių atsakomybes. Naujose reguliavimo pastangose pabrėžiama, kad notarinės sutartys turi būti registruojamos savivaldybių institucijose, siekiant padidinti teisinį vykdymą ir apsaugoti tiek nuomininkus, tiek nuomotojus.
Ginčai dėl komercinio nekilnojamojo turto paprastai sprendžiami civilinių teismų sistemoje, ir Teisingumo ministerija teikia priežiūrą, kad būtų užtikrintas teisingas procesas. Pastaraisiais metais vis labiau pabrėžiama alternatyvių ginčų sprendimo mechanizmų, tokių kaip arbitražas ir mediacija, taikymas, siekiant spręsti teismų užimtumo problemą ir palengvinti greitą konfliktų sprendimą.
Užsienio nuosavybė komerciniam nekilnojamojo turto pagal esamą teisę yra ribota, su išimtimis, galimomis per vyriausybes sankcionuotus investicijų projektus arba specialias ekonomines zonas. Šios išimtys priklauso nuo atitinkamų ministerijų patvirtinimo, dažnai reikalaujant bendrų įmonių su Afganistano piliečiais arba subjektai.
Žvelgiant į 2025 metus ir vėliau, tikimasi, kad teisės reformos orientuosis į tolesnę nuosavybės įrašų skaitmeninimą, registracijos procesų supaprastinimą ir užsienio investicijų taisyklių aiškinimą. Manoma, kad šios reformos pagerins teisėtą aiškumą, atitikimą ir bendrą Afganistano komercinio nekilnojamojo turto rinkos patrauklumą, nors jų sėkmė priklausys nuo platesnės politinės stabilumo ir institucinės galios.
Dėl išsamesnės informacijos apie valdančius įstatymus ir nuolatines reformas, kreipkitės tiesiogiai į Afganistano Islamo Emi̇rato Teisingumo ministeriją.
Mokesčių, atitikties ir reguliavimo svarstymai (žr.: mof.gov.af)
Mokesčių ir atitikties aplinka komerciniam nekilnojamajam turtui Afganistane daugiausia reglamentuojama teisinių sistemų, administruojamų Finansų ministerijos, kartu su Afganistano Vyriausybes mokesčių departamento (ARD) priežiūra. 2025 metų duomenimis, sektorius veikia pagal besikeičiančius mokesčių kodeksus ir nekilnojamojo turto taisykles, atspindinčias Afganistano platesnius pastangas modernizuoti savo fiskalinę politiką ir pritraukti tiek vidaus, tiek tarptautines investicijas.
Komercinių nekilnojamojo turto savininkai ir investuotojai yra raginami mokėti įvairius mokesčius, ypač nuosavybės mokesčius, pajamų mokestį už nuomos pajamas ir kapitalo prieaugio mokestį, pasirašius nekilnojamojo turto sandorius. Standartinis įmonių pajamų mokesčių tarifas lieka 20 % užsienio įmonėms, veikiančioms Afganistane, įskaitant tas, kurios mėgina generuoti pajamas iš komercinio nekilnojamojo turto nuosavybės. Taip pat taikomi nuosavybės perleidimo mokesčiai, paprastai apskaičiuojami kaip procentinė sandorio vertės dalis, kurio taikomi tarifai ir procedūros nurodytos Finansų ministerijoje (Finansų ministerija).
Atlikti mokesčių pareigų ir reguliavimo reikalavimų atitikties užtikrinimą per ARD. Įmonės ir asmenys, dalyvaujantys komerciniame nekilnojamajame ture, privalo registruotis mokesčių institucijose, išlaikyti išsamius įrašus ir teikti metinius mokesčių deklaracijas. Finansų ministerija imasi kelių skaitmenizavimo iniciatyvų, kurios skirtos didinti skaidrumą ir supaprastinti mokesčių mokėjimus, įskaitant elektroninių deklaravimo sistemų diegimą įmonių mokesčių mokėtojams (Finansų ministerija). Tačiau praktinės problemos išlieka, ypač regionuose, kur administracinė infrastruktūra yra ribota.
Naujausi reguliavimo pokyčiai apima atnaujinimus nuosavybės registracijos procedūrose, kuriomis siekiama paaiškinti nuosavybės teises ir sumažinti ginčus. Vyriausybė prioritetizavo katrados žemėlapių sudarymą ir žemės įrašų skaitmeninimą, kas turėtų pagerinti investuotojų pasitikėjimą ir palengvinti atitiktį. Užsienio investuotojai yra veikiami papildomos kontrolės ir gali susidurti su apribojimais dėl žemės nuosavybės; paprastai nekilnojamojo turto sandoriai, susiję su užsienio subjektais, reikalauja specialių patvirtinimų ir privalo atitikti pinigų plovimo (AML) protokolus, nustatytus nacionalinių reguliuotojų.
Žvelgiant į priekį, reguliavimo institucijos turi tikėtis, kad toliau supaprastins atitikties procesus, didins skaidrumą ir tobulins vykdymą. Nepaisant pastarųjų reformų, išlieka tokios problemos kaip politikos neaiškumas, vykdymo spragos ir regioniniai valdymo skirtumai, tai pabrėžia nuolatinio pajėgumų stiprinimo ir institucinės paramos poreikį (Finansų ministerija).
Užsienio investicijų politika ir nuosavybės taisyklės (žr.: investinafghanistan.af)
Afganistano užsienio investicijų politika, susijusi su komerciniu nekilnojamuoju turtu, pastaraisiais metais patyrė reikšmingų pokyčių, kuriuos paveikė politinės raidos ir pastangos pritraukti tarptautinį kapitalą. Afganistano investicijų palengvinimo vienetas (AIFU) ir toliau yra atsakinga už užsienio investicijų priežiūrą ir, įskaitant nekilnojamojo turto sektorių. 2025 metais užsienio investuotojams leidžiama turėti ir nuomoti komercinį nekilnojamąjį turtą Afganistane, laikantis griežtos laikymosi nacionalinėms teisėms ir sektoriaus specifinėms taisyklėms.
Pagal Afganistano investicijų įstatymą, užsieniečiai ir užsienio įmonės gali įsigyti nuosavybės teises komerciniais tikslais, jeigu jų investicijos atitinka nacionalinius saugumo interesus ir gautų ankstesnį atitinkamų institucijų patvirtinimą. Įstatymas numato, kad komercinės nuosavybės įsigijimas užsienio subjektams paprastai yra ribotas iki specialiai nustatytų zonų, pavyzdžiui, pramoninių parkų ir specialių ekonominių teritorijų. Patvirtinimo procesas apima patikrinimus įrašus, projekto gyvybingumo vertinimus ir atitikimą urbanistiniams planavimo kodeksams.
Laikymosi reikalavimai yra griežtai tikrinami. Investuotojai privalo registruoti savo įmones Afganistano Centrinėje verslo registre ir gauti investicijų licenciją iš AIFU. Visi sandoriai turi būti dokumentuojami ir pranešama, o nuosavybės perleidimai turi būti notariniai per vietines žemės administravimo biurus. Vyriausybė taip pat įgyvendino pinigų plovimo patikras ir atitikties procedūras pagal nacionalinius ir tarptautinius standartus.
Nepaisant reformuojamos teisinės sistemos, praktinės problemos išlieka. Pasak AIFU, tiesioginės užsienio investicijos (FDI) nekilnojamojo turto sektoriuje lieka ribotos, sudarančios mažiau nei 10 % visų FDI srautų pagal naujausius prieinamus duomenis. Sektoriaus plėtrą trukdo nuolatiniai saugumo neaiškumai, kintantis reguliavimo vykdymas ir problemas susijusios su nuosavybės teisių sprendimu ir žemės nuosavybės titulavimu.
Žvelgiant į 2025 metus ir vėliau, oficialios perspektyvos pabrėžia atsargų optimizmą. Vyriausybė paskelbė planus supaprastinti patvirtinimo procesus ir didinti teisinę apsaugą užsienio investuotojams komerciniame nekilnojamajame ture. Ypač akcentuojama investicijų skatinimas logistikos centruose, mažmeninės prekybos kompleksuose ir svetingumo infrastruktūroje, ypač urbanizuotuose centruose, tokiuose kaip Kabulas, Heratas ir Mazar-e-Šarifas.
Nepaisant to, potencialiems investuotojams rekomenduojama atlikti išsamią atitikties analizę ir išlikti informuotiems apie teisinių pokyčių eigą per oficialius šaltinius, tokius kaip Afganistano investicijų palengvinimo vienetas. Nuoširdus bendradarbiavimas su vietos teisininkais yra patariamas, kad būtų galima naršyti besikeičiančias atitikties reikalavimus ir užtikrinti atitiktį šalies investicijų sistemai.
Rizikos ir iššūkiai: Politiniai, saugumo ir finansiniai veiksniai
Komercinio nekilnojamojo turto sektorius Afganistane susiduria su ryškiomis rizikomis ir iššūkiais, susijusiomis su šalies nestabilia politine aplinka, nuolatiniais saugumo neramumais ir apribotais finansiniais sistemomis. 2025 metų duomenimis, šie veiksniai ir toliau formuoja investicijų klimatą ir operacines realijas tiek vidaus, tiek užsienio suinteresuotoms šalims.
- Politinė nežinia: Po Talibanų sugrįžimo į valdžią 2021 m. rugpjūtį, Afganistano institucijų ir teisinių sistemų vyko reikšmingi pokyčiai. Tarptautinės bendruomenės pripažinimą nebuvimas sukėlė neaiškumų dėl nuosavybės teisių, sutarčių vykdymo ir administracinių procedūrų. Nepakanka atnaujintų, prieinamų komercinio nekilnojamojo turto taisyklių pagal dabartinę vyriausybę, dar labiau apsunkina atitikties ir sandorių procesus (Afganistano Teisingumo ministerija).
- Saugumo problemos: Saugumas išlieka didžiule kliūtimi urbanizuotose centruose ir pagrindinėse komercinėse koridoriuose. Nepaisant kai kurių teiginių apie geresnę stabilumą kai kuriose regionuose, periodiškas smurtas, taikios atakos ir nuolatinė sukilėlių veikla išlieka, ypač provincijų sostinėse ir transporto maršrutuose. Ši aplinka didina riziką nekilnojamojo turto plėtros, turto apsaugos ir nuomininkų saugumo srityse. Galimybė apsaugoti, apdrausti ir išlaikyti komercinius nekilnojamus turtus dažnai yra susijusi su platesne saugumo situacija (Vidaus reikalų ministerija).
- Finansinės ir bankų apribojimai: Tarptautinės sankcijos ir Afganistano atskyrimas nuo daugumos pasaulinių finansinių sistemų drastiškai apribojo kapitalo srautus. Banko sektorius išlieka trapus, su vykstančiomis likvidumo krizėmis ir ribota prieiga prie užsienio valiutos. Šios sąlygos trukdo tiek investicijoms, tiek kasdieniams komercinio nekilnojamojo turto sandoriams, kadangi pirkėjai ir pardavėjai susiduria su finansavimo užtikrinimo, lėšų pervedimo ir patikimų vertinimų problemas (Afganistano bankas).
- Reguliavimo ir atitikties spragos: Besikeičiančios reguliavimo aplinkos sudėtingos atitikties pastangas komerciniuose nekilnojamųjų turtų. Teisinės neramios nuosavybės teisių, registracijos ir ginčų sprendimo mechanizmų srityse išlieka neaiškumų, ypač kai senieji sistemos yra peržiūrimos arba keičiamos. Ypač užsienio investuotojai susiduria su padidintais atitikties reikalavimais ir teisinio neaiškumo, didindami bendrą sektoriaus rizikos profilį (Afganistano Žemės valdyba (ARAZI)).
Žvelgiant į priekį, Afganistano komercinio nekilnojamojo turto rinkos perspektyvos 2025 metais ir vėliau išlieka labai priklausomos nuo politinio pripažinimo, vidaus stabilumo ir finansinių sektorių funkcionavimo atkūrimo. Iki šių pagrindinių rizikų sprendimo sektorius greičiausiai veiks gerokai žemiau savo potencialo, turint ribotą naują plėtrą ir nuolatinius operacinius iššūkius esamiems turtams.
Pagrindiniai rodikliai: Tuščių patalpų lygiai, nuomos kainos ir sandorių apimtys (žr.: nsia.gov.af)
Komercinis nekilnojamojo turto sektorius Afganistane susiduria su reikšmingomis problemomis ir volatilumu 2025 metais, kurį formuoja nuolatinė ekonominė nestabilumas, kintančios reguliavimo sistemų ir sudėtinga saugumo aplinka. Pasak Nacionalinės statistikos ir informacijos tarnybos (NSIA), Afganistano urbanizuotas komercinio nekilnojamojo turto rinka pastaruoju metu patyrė pastebimų svyravimų pagrindiniuose našumo rodikliuose, tokiuose kaip tuščių patalpų lygiai, nuomos kainos ir sandorių apimtys.
Tuščių patalpų lygiai: 2025 m. pradžioje didmiesčiuose, tokiuose kaip Kabulas, Heratas ir Mazar-i-Šarifas, tuščių patalpų lygiai išlieka aukšti. NSIA paskutiniai duomenys rodo, kad vidutiniai tuščių patalpų lygiai svyruoja nuo 22% iki 28% centriniuose verslo rajonuose, šis skaičius atspindi tiek sumažėjusią vidaus verslo paklausą, tiek ribotą užsienio investicją. Aukščiausi tuščių patalpų lygiai pranešami biurų ir mažmeninės prekybos erdvėse, ypač naujai pastatytuose objektuose, kurie nesugebėjo pritraukti stabilios nuomininkus.
Nuomos kainos: Komercinių nuomos kainų sumažėjo palyginti su prieš 2021 metų lygiais. NSIA apklausos rodo, kad vidutinės mėnesinės nuomos kainos už prime biurų patalpas Kabule, pavyzdžiui, sumažėjo maždaug 18% per metus, nusistovint žymiai žemiau regioninio vidurkio. Mažmeninės nuomos kainos taip pat sumažėjo, nors esminių prekių rinkos ir logistikos centrai netoli pasienio perėjimų išlieka santykinai stabilios dėl pastovios paklausos būtinoms prekėms.
Sandorių apimtys: Sandorių apimtys komerciniame sektoriuje išlieka ribotos. NSIA sandorių registruose 2024 ir 2025 metų pradžioje rodo maždaug 25% metinį sumažėjimą registruotų komercinių nekilnojamojo turto perleidimų. Sumažėjimas priskiriamas kredito apribojimams, investuotojų neaiškumams ir plonam naujų komercinių projektų pipeline’ui. Dauguma sandorių apima mažesnio masto turtus arba yra skatinami būtinybės, o ne spekuliacinės investicijos.
- Tuščių patalpų lygiai: 22%–28% didmiesčiuose (Nacionalinė statistikos ir informacijos tarnyba)
- Vidutinės komercinės nuomos kainos (Kabulas, prime biurų): sumažėjo 18% nuo ankstesnio metų (Nacionalinė statistikos ir informacijos tarnyba)
- Sandorių apimtys: sumažėjo 25% per metus (Nacionalinė statistikos ir informacijos tarnyba)
Žvelgiant į 2025 metus ir vėliau, Afganistano komercinio nekilnojamojo turto rinkos perspektyvos išlieka labai priklausomos nuo makroekonominės stabilizacijos ir verslo klimato gerinimo. Nors kai kurios sritys, tokios kaip sandėliavimas ir pagrindinė mažmeninė prekyba, gali rodyti atsparumą, bendra atsigavimas greičiausiai priklausys nuo padidinto investuotojų pasitikėjimo, politikos aiškumo ir laipsniško finansinės sistemos stabilizavimo.
Ateities perspektyvos: Prognozės ir strateginės galimybės 2025–2030 metams
Afganistano komercinio nekilnojamojo turto sektorius stovi kryžkelėje, kai šalis prisitaiko prie naujų politinių realijų ir nuolatinių ekonominių iššūkių, artėjant 2025 metams ir vėliau. Ateities plėtotė bus formuojama besikeičiančių teisinės sistemos, reguliavimo atitikties reikalavimų, infrastruktūros investicijų ir tarptautinės bendradarbiavimo.
Teisinė aplinka, reguliuojanti komercinę nuosavybę, išlieka paremta Ministerijos teisingumo nacionaliniais nuosavybės įstatymais ir žemės registravimo sistemomis. Nepaisant nuolatinių reformų, sektorius susiduria su nuolatinėmis problemomis, tokiomis kaip žemės nuosavybės nesaugumas, persidengiančios teisės ir vykdymo spragos, ypač urbanizuotuose centruose, tokiuose kaip Kabulas, Heratas ir Mazar-i-Šarifas. Afganistano Generalinė žemės valdyba tęsia žemės įrašų ir nuosavybės teisių skaitmeninimą, siekdama sumažinti ginčus — svarbų pagrindą investuotojų pasitikėjimui. Tačiau, tikėtina, kad vieningos komercinės nuosavybės registro įvedimas pailgės į šio dešimtmečio antrąją pusę.
Atitiktis lieka dideliu prioritetu. Afganistano investicijų palengvinimo vienetas ir Ekonomikos ministerija pristatė griežtesnius žinių apie klientus (KYC) ir pinigų plovimo prevencijos (AML) protokolus nekilnojamojo turto sandoriams, reaguojant į tarptautinę kritiką. Šie veiksmai tikimasi stiprės, kadangi Afganistanas siekia pritraukti užsienio tiesioginių investicijų (FDI) ir atkurti ryšius su pasaulinėmis finansinėmis sistemomis. Komerciniai nuomininkai ir plėtotojai turės priimti stipresnes atitikties ir ataskaitų teikimo sistemas, kadangi reguliavimo priežiūra didės.
Pagrindiniai statistiniai duomenys rodo atsargų atsigavimą komerciniame nekilnojamajame ture. 2023–2024 metų laikotarpis pasižymėjo kukliu registruotų komercinių nekilnojamojo turto sandorių augimu didžiuosiuose miestuose, daugiausia dėmesio skiriant mažmeninėms prekyboms, logistikai ir sandėliavimui, siekiant paremti Afganistano augančius prekybos koridorius. Prekybos ir pramonės ministerija praneša, kad naujų verslo registracijų, įskaitant žmones, ieškančius biurų ir mažmeninės prekybos erdvių, pradėjo atsigauti po ženklių sumažėjimų 2021–2022 metais. Vis dėlto tuščių patalpų lygiai komercinėms savybėms išlieka aukšti, atspindinčių tiek ekonominę netikrumą, tiek ribotą ilgalaikio finansavimo prieigą.
Žvelgiant į 2025–2030 metus, augimo galimybės bus koncentruojamos logistikos centruose, lengvosiose pramonės parkuose ir mišriųjų naudojimo plėtros projektuose, ypač jei regioniniai infrastruktūros projektai — tokiems kaip CASA-1000 ir planuojami geležinkelio plėtros projektai — bus įgyvendinami, kaip tikimasi. Strateginės tarptautinės partnerystės ir tolesnis teisinės harmonizacijos su kaimyninėmis rinkomis gali atverti naujus investicijų srautus. Tačiau atsigavimo tempas priklausys nuo nuolatinių saugumo gerinimų, reguliavimo skaidrumo ir prieigos prie kapitalo. Apibendrinant, Afganistano komercinio nekilnojamojo turto perspektyvos yra atsargiai optimistiškos, priklausančios nuo teisinių reformų ir regioninės ekonominės integracijos.
Šaltiniai ir nuorodos
