Inhoudsopgave
- Executive Summary: De staat van commercieel onroerend goed op de Malediven (2025)
- Marktoverzicht: Belangrijke statistieken, groeifactoren en regionale hoogtepunten
- Invloed van toerisme & gastvrijheid: Impact op detailhandel, kantoren en gemengde ontwikkelingen
- Regulatoire omgeving: Bestemmingsplannen, eigendomsrechten en vergunningen (Verwijs: planning.gov.mv)
- Regels voor buitenlandse investeringen & belastingen: Toegangsbarrières en incentives (Verwijs: mira.gov.mv, trade.gov.mv)
- Compliance & milieuregels: Groene normen en goedkeuringen voor ontwikkeling (Verwijs: environment.gov.mv)
- Financiering & leningsontwikkelingen: Lokale banken, internationaal kapitaal en risicobereidheid (Verwijs: mma.gov.mv)
- Belangrijke lopende en aanstaande projecten: Casestudy’s van toonaangevende ontwikkelaars (Verwijs: hdc.com.mv, mtcc.com.mv)
- Uitdagingen & risico’s: Juridische, klimaat- en marktschommelingen
- Toekomstige vooruitzichten (2025–2030): Groeivoorspellingen, beleidswijzigingen en opkomende kansen
- Bronnen & Verwijzingen
Executive Summary: De staat van commercieel onroerend goed op de Malediven (2025)
De commerciële vastgoedsector op de Malediven in 2025 kenmerkt zich door een gestage herstel en transformatie, na de door toerisme geleide achteruitgang tijdens de COVID-19-pandemie en de daaropvolgende rebound. De prestaties van de sector zijn nauw verbonden met toerisme, gastvrijheid en de uitbreidende infrastructuurontwikkelingsinitiatieven die door de overheid worden ondernomen. Belangrijke aandrijvers zijn onder meer een toegenomen buitenlandse directe investering (FDI), modernisering van regelgeving en een nationale focus op duurzame ontwikkeling en veerkracht tegen klimaatrisico’s.
Recente beleids hervormingen hebben het gebruik van landpacht en eigendomsrechten gestroomlijnd, ter ondersteuning van zowel Maldivische als buitenlandse investeerders. De Maldiven Inland Revenue Authority beheert de pachtkosten, belastingen en naleving voor commercieel land, terwijl de Land and Real Estate Authority toezicht houdt op registratie en eigendomsgaranties. Opmerkelijk is dat de regelgeving nu buitenlandse eigendom in volle eigendom van land toestaat voor projecten die meer dan USD 1 miljard kosten, op voorwaarde dat minstens 70% van het land is teruggewonnen—een significante verschuiving gericht op het aantrekken van grootschalige investeringen en ontwikkeling (Invest Maldives).
Commercieel onroerend goed omvat hotels, guesthouses, kantoorruimte, detailhandel en gemengde ontwikkelingen, waarbij het Greater Malé-gebied de handelscentrum blijft. Volgens gegevens uit 2024 waren er meer dan 170 resorteilanden en meer dan 800 guesthouses operationeel, met nieuwe ontwikkelingen in de pijplijn (Ministerie van Toerisme). De voortdurende uitbreiding van Velana International Airport en infrastructuurupgrades onder het Strategisch Actieplan van de overheid hebben de vraag naar logistiek en opslagfaciliteiten verder vergroot (Het Bureau van de President).
Juridische conformiteit blijft een hoge prioriteit, vooral met betrekking tot anti-witwas (AML) en financiering van terrorisme (CTF) vereisten die door de Maldiven Monetair Autoriteit worden gehandhaafd. Milieu regelgeving en groene bouwincentives krijgen ook steeds meer aandacht, zoals uiteengezet door het Ministerie van Milieu, Klimaatverandering en Technologie, wat de nationale duurzaamheidsdoelstellingen weerspiegelt.
Met het oog op de resterende periode van 2025 en daarna, is de Maldivische commerciële vastgoedmarkt gepositioneerd voor gematigde groei. De toewijding van de overheid aan publiek-private partnerschappen, regelgevings transparantie en klimaatadaptieve infrastructuur wordt verwacht verdere binnenlandse en internationale investeringen aan te trekken. Er blijven echter uitdagingen bestaan, waaronder beperkte beschikbaarheid van land, klimaatkwetsbaarheid en de behoefte aan geschoolde arbeid. De vooruitzichten voor de sector zijn voorzichtig optimistisch, gesteund door een sterk herstel van het toerisme en blijvende beleidssteun.
Marktoverzicht: Belangrijke statistieken, groeifactoren en regionale hoogtepunten
De commerciële vastgoedsector op de Malediven ondergaat een significante transformatie nu het land zich diversifieert buiten zijn traditionele afhankelijkheid van toerisme. Vanaf begin 2025 is de sector gekenmerkt door robuuste groei in gastvrijheidsgedreven ontwikkelingen, toenemende belangstelling voor gemengde projecten en overheidsinitiatieven om buitenlandse investeringen aan te trekken. Volgens de Nationale Bureau van Statistiek groeide de bouwsector—een indicator die rechtstreeks verband houdt met onroerend goed—met 9,6% in 2023, wat substantieel bijdroeg aan het nationale BBP. Commerciële projecten, met name in de Greater Malé-regio, zijn een belangrijke drijfveer van deze trend.
Belangrijke statistieken benadrukken dat goedkeuringen voor buitenlandse directe investeringen (FDI) in 2024 meer dan USD 500 miljoen bereikten, waarbij een aanzienlijk deel werd toegewezen aan gastvrijheid, detailhandel en kantoorruimte ontwikkeling (Ministerie van Economische Ontwikkeling). Het “Strategisch Actieplan 2019-2023” van de overheid, dat nog steeds de infrastructuuruitbreiding aanstuurt, richt zich specifiek op commerciële knooppunten in Hulhumalé en regionale luchthavens en creëert kansen voor logistiek, opslag en zakelijke diensten (Ministerie van Nationale Planning, Huisvesting en Infrastructuur).
Er zijn verschillende groeifactoren die de marktmomentum ondersteunen. Ten eerste breidt de voortdurende investering in geïntegreerde resorteilanden en commerciële jachthavenprojecten het commerciële vastgoedlandschap uit. Ten tweede bieden het beleid van de overheid inzake Speciale Economische Zones (SEZs) belastingconcessies en gestroomlijnde goedkeuringsprocessen voor internationale investeerders, waardoor de vraag naar commercieel land en faciliteiten wordt gestimuleerd (Invest Maldives). Ten derde stimuleert verstedelijking en een groeiende expat-werknemersbevolking de vraag naar detail- en kantoorruimtes, met name in centrale stedelijke gebieden.
Regionaal blijft het Greater Malé-gebied het fokuspunt voor hoogwaardige kantoor- en detailontwikkeling, maar satellietsteden zoals Hulhumalé en Addu City winnen aan terrein door infrastructuur-upgrades en decentralisatie-initiatieven (Housing Development Corporation). Nieuwe commerciële zones verschijnen rond internationale luchthavens en nieuwe havens, waarbij de overheid actief publiek-private partnerschappen voor gemengde en logistieke projecten bevordert.
Met het oog op 2025 en daarna is de vooruitzicht voor commercieel onroerend goed op de Malediven positief, maar afhankelijk van voortdurende beleidsstabiliteit en infrastructuurontwikkeling. De toewijding van de overheid aan duurzame verstedelijking en gediversifieerde economische groei wordt verwacht gestage uitbreiding in commercieel onroerend goed te ondersteunen, terwijl regelgevingshervormingen en digitalisering in landregistratie en vergunningverlening naar verwachting de naleving en het vertrouwen van investeerders zullen verbeteren (Land en Survey Authority).
Invloed van toerisme & gastvrijheid: Impact op detailhandel, kantoren en gemengde ontwikkelingen
De Maldivische commerciële vastgoedsector is intrinsiek verbonden met de robuuste toerisme- en gastvrijheidsindustrie van het land, die blijft de basis vormen van zijn economische groei. In 2025 strekt de invloed van toerisme zich verder uit dan resortontwikkelingen en vormt het steeds meer de vraag, het ontwerp en de locatie van detailhandel, kantoor- en gemengde eigendommen. Nu de internationale aankomsten post-pandemie aan het herstellen en diversifiëren zijn, is er een overeenkomstige stijging in ondersteunende infrastructuur en commerciële ruimtebehoeften.
Detailhandelsruimtes in Malé en belangrijke atollen ervaren een hernieuwde interesse, gedreven door de noodzaak om zowel toeristen als de groeiende expat-werknemersbevolking te bedienen. Volgens de officiële statistieken van het Ministerie van Toerisme overschreden de toeristenarrivals 1,8 miljoen in 2023 en wordt verwacht dat ze in 2025 verder zullen groeien, wat een hoge vraag naar detailhandelszaken, F&B en entertainmentgelegenheden binnen gemengde ontwikkelingen in stand houdt (Ministerie van Toerisme). Winkelcentra, belastingvrije winkels en lokale ambachtelijke outlets worden steeds meer geïntegreerd in nieuwe resort- en stedelijke gemengde projecten om in te spelen op het bestedingsgedrag van bezoekers.
De segment van kantoor onroerend goed, dat traditioneel beperkt was in reikwijdte vanwege de op dienstverlening gerichte economie van de Malediven, wordt herdefinieerd door de proliferatie van internationale gastvrijheidsgroepen, reisoperators en aanverwante diensten die regionale hoofdkantoren of ondersteuningskantoren vestigen in Malé en Hulhumalé. De visie van de overheid op economische diversificatie, zoals verwoord in de strategische plannen van het Ministerie van Nationale Planning, Huisvesting en Infrastructuur, leidt tot een geleidelijke verschuiving naar meer formele kantoorruimtes, met name binnen gemengde gebouwen die zowel commerciële huurders als gastvrijheidsoperators bedienen.
Juridische en compliance kaders passen zich aan deze veranderingen aan. De Landwet (Wet Nr. 1/2002) en de bijbehorende regelgeving zetten de procedures voor landgebruik en leasing voor commerciële ontwikkelingen vast, terwijl buitenlandse investeringen worden beheerd door de Wet op Buitenlandse Investeringen (Wet Nr. 25/79), beheerd door het Ministerie van Economische Ontwikkeling. Recentelijke initiatieven van de overheid moedigen buitenlandse deelname aan gemengde projecten aan, op voorwaarde dat aan lokale samenwerkings- en compliance-normen wordt voldaan. Milieu-effectbeoordelingen (EIA), verplicht op basis van de Wet op de Bescherming en Behoud van het Milieu (Wet Nr. 4/93), zijn cruciaal voor alle grootschalige en waterfront ontwikkelingen (Ministerie van Milieu, Klimaatverandering en Technologie).
De vooruitzichten voor 2025 en de daaropvolgende jaren wijzen op aanhoudende groei in commercieel onroerend goed, ondersteund door een voortdurende uitbreiding van het toerisme en beleidssteun voor geïntegreerde ontwikkelingen. Verwacht wordt dat investeerders prioriteit geven aan flexibiliteit en veerkracht, rekening houdend met klimaatadaptatie en evoluerende consumentenvoorkeuren. De regelgevende omgeving zal waarschijnlijk geleidelijke aanscherpingen zien rond duurzaamheid en uitbesteding, maar de commerciële vastgoedsector blijft een dynamische begunstigde van de door toerisme aangedreven transformatie van de Malediven.
Regulatoire omgeving: Bestemmingsplannen, eigendomsrechten en vergunningen (Verwijs: planning.gov.mv)
De regulatoire omgeving die commercieel onroerend goed op de Malediven regelt, is vormgegeven door een evoluerend kader van bestemmingswetten, eigendomsrechtstatuten en vergunningregimes. Deze regelgeving wordt primair beheerd door het Ministerie van Nationale Planning, Huisvesting en Infrastructuur, dat verantwoordelijk is voor landgebruiksplanning, stedelijke ontwikkeling en de uitvoering van relevante juridische instrumenten.
Bestemmingsplannen in de Malediven worden bepaald door nationale en lokale landgebruiksplannen, die specifieke gebieden toewijzen voor commerciële, residentiële, gemengde en toerisme gerelateerde ontwikkeling. Het Malé City Development Plan en het Greater Malé Region Planning Framework, bijvoorbeeld, stellen ontwikkelingsdichtheden, gebouwhoogtes en toegestane commerciële activiteiten vast in stedelijke en teruggewonnen zones. De overheid heeft steeds meer nadruk gelegd op gemengde projecten en stedelijke verdichting, wat zowel de beperkte beschikbaarheid van land als de groeiende vraag naar commerciële ruimte in centrale gebieden weerspiegelt. Ontwikkelaars moeten goedkeuring voor bestemmingsplannen verkrijgen en voldoen aan gedetailleerde planningsnormen voordat ze met de bouw of bezetting van commerciële ruimtes beginnen.
Eigendomsrechten op de Malediven zijn uniek gestructureerd, aangezien al het land wettelijk eigendom is van de staat. Particuliere en bedrijfsentiteiten, inclusief buitenlandse investeerders, kunnen langlopende pachten—meestal tot 99 jaar—voor commerciële doeleinden verkrijgen. Deze pachtovereenkomsten worden gereguleerd onder de Landwet en relevante leaseovereenkomsten, die de toegestane landgebruik, overdrachtnormen en hernieuwingsprotocollen vaststelt. De recente wijzigingen in de regulering van landpacht hebben de overdracht en subverhuur van commerciële eigendommen gestroomlijnd, wat een grotere liquiditeit en investeringsstroom in de sector vergemakkelijkt. Echter, buitenlandse eigendom van land blijft verboden, behalve in gevallen waarin significante investeringsdrempels in de toerismesector worden bereikt, onder voorbehoud van goedkeuring door de ministerraad.
Vergunningen zijn een cruciaal onderdeel van juridische naleving. Alle commerciële vastgoedontwikkelingen vereisen projectgoedkeuring, milieu goedkeuring en een bedrijfsvergunning van het Ministerie van Nationale Planning, Huisvesting en Infrastructuur. Dit omvat het voldoen aan planningscodes, bouwregelgeving, brandveiligheidsnormen en toegankelijkheidseisen. Voor bepaalde sectoren, zoals detailhandel, gastvrijheid en voedsel & dranken, kunnen aanvullende sector-specifieke vergunningen nodig zijn van de respectieve ministeries of autoriteiten.
Met het oog op 2025 en daarna wordt verwacht dat de Maldivische overheid de bestemmingsbeleidswetten verder zal verfijnen en de aanvraagprocedures voor planning en vergunningen zal digitaliseren. De adoptie van slimme stadsplanningsinstrumenten en de voortdurende herziening van de Landwet zullen naar verwachting de transparantie, naleving en het vertrouwen van investeerders in de commerciële vastgoedmarkt verbeteren. De voortdurende druk voor duurzame en veerkrachtige stedelijke ontwikkeling, vooral als reactie op de behoeften van klimaatadaptatie, zal de regulatoire omgeving de komende jaren verder vormgeven.
Regels voor buitenlandse investeringen & belastingen: Toegangsbarrières en incentives (Verwijs: mira.gov.mv, trade.gov.mv)
Het regułatoire kader dat buitenlandse investeringen in de commerciële vastgoedsector van de Malediven beheert, wordt gedefinieerd door een combinatie van nationale wetten en door instanties aangestuurde beleidsmaatregelen die gericht zijn op het balanceren van openheid met economische soevereiniteit. De Maldiven Inland Revenue Authority (MIRA) en het Ministerie van Economische Ontwikkeling fungeren als centrale autoriteiten die toezicht houden op naleving, belastingheffing en vergunningverlening voor buitenlandse investeerders.
Buitenlandse eigendom van land is constitutioneel beperkt in de Malediven; volledige eigendom voor buitenlanders is niet toegestaan. Echter, onder de wijzigingen in de Maldivische grondwet in 2015 kunnen buitenlandse investeerders land verwerven voor projecten van meer dan USD 1 miljard, mits minstens 70% van het land is teruggewonnen uit de zee (Ministerie van Economische Ontwikkeling). In de praktijk nemen de meeste commerciële vastgoedtransacties met buitenlanders, vooral in de gastvrijheidssector, de vorm aan van langlopende pachten—meestal tot 99 jaar. Deze leases worden geregistreerd en gereguleerd via het Ministerie van Toerisme of het Ministerie van Nationale Planning, Huisvesting en Infrastructuur, afhankelijk van het type activa.
Belastingheffing voor buitenlandse investeerders in commercieel onroerend goed wordt primair gereguleerd via de Business Profit Tax Act en het regelgevingskader voor de Goods and Services Tax (GST). Het standaardtarief voor bedrijfswinstbelasting bedraagt 15%, terwijl een GST van 6% van toepassing is op vastgoedtransacties die niet gerelateerd zijn aan toerisme, en een GST van 12% op die binnen de toerismesector (Maldiven Inland Revenue Authority). Huurprijzen voor eilanden of land dat voor toerisme wordt gebruikt, een belangrijk onderdeel van commercieel onroerend goed, zijn onderhevig aan vaste en variabele kosten, zoals vastgesteld door de autoriteiten. Buitenlandse investeerders moeten ook voldoen aan de eisen van de Bronbelasting voor bepaalde grensoverschrijdende betalingen.
Om investeringen aan te trekken, biedt de overheid verschillende incentives: 100% buitenlandse eigendom in de meeste sectoren (exclusief restricties op landeigendom), volledige repatriëring van winsten en vrijstellingen of verlagingen van invoerrechten voor bouwmaterialen en -apparatuur die verband houden met goedgekeurde projecten (Ministerie van Economische Ontwikkeling). De Speciale Economische Zones Act biedt daarnaast verbeterde incentives voor grootschalige projecten, waaronder belastingvakanties en gestroomlijnde vergunningen voor ontwikkelingen die voldoen aan specifieke drempels.
In 2025 en die jaren daarna wordt verwacht dat de continue infrastructuurdrang van de overheid—vooral in het grotere Malé en aangewezen economische zones—de vraag naar commercieel onroerend goed zal aanzwengelen. Er blijven echter aanzienlijke toegangsbarrières voor buitenlandse investeerders, met name met betrekking tot grondbezit en naleving van veranderende milieu- en planningsregels. Investeerders wordt geadviseerd rigoureuze due diligence te waarborgen en op de hoogte te blijven van nalevingsupdates van MIRA en het Ministerie van Economische Ontwikkeling, aangezien regelgevende aanpassingen worden verwacht in lijn met nationale ontwikkelingsprioriteiten.
Compliance & milieuregels: Groene normen en goedkeuringen voor ontwikkeling (Verwijs: environment.gov.mv)
Naleving van milieuregels is een steeds centraler onderdeel geworden van de ontwikkeling van commercieel onroerend goed op de Malediven, vooral nu het land acute kwetsbaarheden voor klimaatverandering en zeespiegelstijging ondervindt. Met ingang van 2025 zijn alle commerciële vastgoedprojecten—met name die in de toerisme-, gastvrijheid- en gemengde sectoren—onderworpen aan strenge goedkeuringsprocessen die worden beheerd door het Ministerie van Milieu, Klimaatverandering en Technologie (MoECCT). Deze processen zijn ontworpen om ervoor te zorgen dat nieuwe ontwikkelingen voldoen aan de nationale milieu normen en internationale duurzaamheidsverbintenissen.
Een hoeksteen van juridische naleving is de Milieu-effectbeoordeling (EIA), die verplicht is op basis van de Wet op de Bescherming en Behoud van het Milieu (Wet Nr. 4/93). Ontwikkelaars moeten gedetailleerde EIA’s indienen voordat ze beginnen met de bouw, waarin de mogelijke milieueffecten en voorgestelde mitigerende maatregelen worden uiteengezet. Het EIA-proces omvat publieke raadpleging, technische beoordeling en, waar nodig, inspecties ter plaatse. Pas na het verkrijgen van formele Milieu Goedkeuring van het MoECCT kunnen projecten doorgaan naar de volgende goedkeuringsfasen.
In de afgelopen jaren heeft de Maldivische overheid haar focus op groene bouwnormen versterkt, met nieuwe richtlijnen die energiebesparing, integratie van hernieuwbare energie en duurzaam afvalbeheer in commerciële onroerend goed bevorderen. Opmerkelijk is dat de Maldiven bouwcodes implementeren waardoor resorts, hotels en grootschalige commerciële instellingen, waar mogelijk, zonne-energie systemen, regenwater fossen en energie omzetten in afvaltechnologieën moeten opnemen. De overheid moedigt ook de adoptie van Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) of gelijkwaardige certificeringen voor belangrijke ontwikkelingen aan.
Naleving van de voorschriften is verscherpt, met reguliere site-audits en monitoringprogramma’s nu standaardpraktijk. Het niet-naleven van de EIA-voorwaarden of milieuregels kan leiden tot schorsingen van projecten, boetes of zelfs intrekking van vergunningen door het Ministerie van Milieu, Klimaatverandering en Technologie. In 2024 meldde het Ministerie een significante stijging in het aantal milieu-audits en nalevingscontroles in toerisme zones en stedelijke commerciële centra.
Met het oog op de toekomst is de vooruitzichten voor commercieel onroerend goed op de Malediven nauw verbonden met de ambitieuze duurzaamheidsagenda van het land. Beleidsmakers werken aan het verder aanscherpen van de ontwikkelingscontroles, het uitbreiden van beschermde gebieden en het introduceren van incentives voor groen-gecertificeerde projecten. Nu de verwachtingen van investeerders en belanghebbenden voor milieuresponsabiliteit blijven groeien, zal naleving van de evoluerende groene normen een belangrijke bepalende factor blijven voor de levensvatbaarheid van projecten en het lange termijn commerciële succes in de Maldivische vastgoedsector.
Financiering & leningsontwikkelingen: Lokale banken, internationaal kapitaal en risicobereidheid (Verwijs: mma.gov.mv)
Het financieringslandschap voor commercieel onroerend goed op de Malediven is aan het evolueren, gedreven door binnenlands monetair beleid, veranderende risicobereidheid en opkomend internationaal belang. Lokale banken blijven de primaire bron van schuldfinanciering voor vastgoedontwikkelaars en investeerders, met belangrijke instellingen zoals de Bank van de Malediven en de Maldiven Islamitische Bank die een reeks commerciële vastgoedleningen aanbieden. De Maldiven Monetair Autoriteit (MMA) heeft een voorzichtige regulerende aanpak aangehouden, waarbij kredietgroei in evenwicht wordt gebracht met de stabiliteit van de financiële sector. Vanaf begin 2025 heeft de totale leningenportefeuille van Maldivische banken aan de vastgoedsector een gestage groei vertoond, wat wijst op een aanhoudende vraag naar hotels, resorts en gemengde ontwikkelingen. Volgens de Maldiven Monetair Autoriteit was vastgoed en bouwgoed voor ongeveer 20% van de totale uitstaande bankkredieten aan het einde van 2024, wat de betekenis van de sector binnen de bredere economie onderstreept.
Recente beleidsontwikkelingen hebben zich gericht op het versterken van risicobeheer en due diligence-eisen voor vastgoedleningen. De prudentiële reguleringen van de MMA vereisen dat banken grondige kredietrisico beoordelingen uitvoeren, voldoende onderpand aanhouden en voldoen aan de eisen van anti-witwas (AML) en financiering van terrorisme (CFT). In 2023 en 2024 heeft de MMA bijgewerkte circulaires uitgegeven ter versterking van deze nalevingsnormen, vooral voor transacties van hoge waarde en buitenlandse projecten. Het regelgevende klimaat wordt verwacht waakzaam te blijven in 2025, met periodieke toezichtbeoordelingen en stresstests van de blootstelling van banken aan risico’s in de vastgoedsector (Maldiven Monetair Autoriteit).
Internationaal kapitaal, voornamelijk uit Azië en het Midden-Oosten, speelt een cruciale rol, vooral voor grootschalige gastvrijheid en gemengde projecten op verpachte eilanden. Buitenlandse directe investeringen zijn echter onderhevig aan goedkeuring door het Ministerie van Economische Ontwikkeling en moeten voldoen aan de Wet op Buitenlandse Investeringen, die minimaal investeringsdrempels en lokale participatie-eisen specificeert. In de afgelopen jaren is er een geleidelijke stijging geweest in joint ventures tussen Maldivische bedrijven en buitenlandse investeerders, vaak ondersteund door internationale banken of ontwikkelingsfinancieringsinstellingen. Buitenlandse kredietverstrekkers ondervinden echter extra nalevingshindernissen, waaronder lokale registratie en naleving van valutaregelgeving die door de MMA wordt beheerd (Maldiven Monetair Autoriteit).
Met het oog op 2025 en daarna zijn de vooruitzichten voor commercieel onroerend goed financiering op de Malediven voorzichtig optimistisch. Hoewel lokale banken naar verwachting selectieve leningsnormen zullen handhaven, kunnen overheidsinitiatieven om duurzame investeringen aan te trekken en de toerismesector te diversifiëren, de financieringsbronnen verbreden. Desondanks zullen aanhoudende wereldwijde economische onzekerheden en verhoogde regelgevingsmonitoring de risicobereidheid en leningspraktijken in de sector blijven vormgeven.
Belangrijke lopende en aanstaande projecten: Casestudy’s van toonaangevende ontwikkelaars (Verwijs: hdc.com.mv, mtcc.com.mv)
Het commerciële vastgoedlandschap op de Malediven wordt aanzienlijk vormgegeven door een reeks belangrijke lopende en aanstaande projecten, geleid door toonaangevende staats- en particuliere ontwikkelaars. Deze projecten zijn integraal aan de bredere economische diversificatie en verstedelijkingsstrategieën van de overheid, met name rond het Greater Malé-gebied en strategische atollen.
Een van de vlaggenschipontwikkelingen is het Hulhumalé-urbanisatieproject, beheerd door de Housing Development Corporation (HDC). Hulhumalé, ontworpen als een “Jongerenstad,” is een teruggewonnen eiland dat wordt ontwikkeld om congestie in Malé te verlichten en te dienen als een commercieel en residentieel centrum. De lopende Fase II van het project omvat de bouw van gemengde commerciële torens, bedrijfsparken, winkelcentra en gastvrijheidsfaciliteiten. In 2024–2025 heeft HDC prioriteit gegeven aan percelen voor hoofdkantoren, technologieparken en logistieke centra, waarbij verschillende internationale hotel- en retailketens langlopende leases hebben verworven. Het geplande “Central Park Commercieel District” is bijvoorbeeld ingesteld om tegen 2026 meer dan 150.000 vierkante meter aan verhuurbare commerciële ruimte aan te bieden.
Een andere invloedrijke speler is de Maldives Transport and Contracting Company (MTCC), die infrastructuurprojecten uitvoert die de groei van commercieel onroerend goed onderbouwen. MTCC is momenteel bezig met de terugwinning en infrastructuurontwikkeling van de Thilafushi Industriële Zone, een belangrijk knooppunt voor opslag, logistiek en lichte productie. De aanstaande commerciële ontwikkelingen in Thilafushi zijn ontworpen om de opkomende maritieme, handels- en productiesectoren te ondersteunen, met specifieke percelen voor fabrieken, gebonden opslagplaatsen en kantoorgebouwen. Sinds begin 2025 rapporteert MTCC dat meer dan 60% van de geplande 150 hectare commercieel land in aanbouw is of al is voorverhuurd aan lokale en buitenlandse investeerders.
In de pijplijn vordert HDC ook het Hulhumalé Business Ventures Project, gericht op het vestigen van fintech-hoofdkantoren en innovatie-laboratoria, in lijn met de digitale transformatie agenda van de overheid. Dit project is bedoeld om zowel multinationals als lokale start-ups aan te trekken, met Grade-A kantooruimte en business incubatiefaciliteiten.
Compliance en regulatoire toezicht voor deze projecten vallen onder de verantwoordelijkheid van het Ministerie van Nationale Planning, Huisvesting en Infrastructuur, dat naleving van stedelijke planning, milieu richtlijnen en duurzame ontwikkelingsdoelen mandateert. Deze autoriteiten zorgen ervoor dat commerciële vastgoedprojecten in lijn zijn met nationale landgebruiksplannen en vereisten voor milieu-effectbeoordeling.
Met het oog op de toekomst is de succesvolle uitvoering van deze belangrijke projecten naar verwachting van groot belang om de Grade-A commerciële ruimte aanzienlijk te vergroten, de investeringsbasis te diversifiëren en de opkomst van de Maldiven als regionaal commercieel knooppunt te bevorderen. De inzet van HDC en MTCC voor duurzame, grootschalige ontwikkeling wijst op een robuuste vooruitzicht voor commercieel onroerend goed in de komende jaren.
Uitdagingen & risico’s: Juridische, klimaat- en marktschommelingen
De commerciële vastgoedsector op de Malediven staat voor een unieke set uitdagingen en risico’s, gevormd door zijn juridische kader, milie kwetsbaarheid en marktdynamiek. Vanaf 2025 moeten investeerders en operators een complexe omgeving navigeren om naleving en langetermijngeschiktheid te waarborgen.
Juridische en Regelgevende Risico’s: Het Maldivische juridische systeem is geworteld in de islamitische wetgeving, met eigendomsrechten en landgebruik die worden beheerd door een combinatie van wettelijke regulaties en administratieve besluiten. Buitenlandse eigendom van land blijft verboden, behalve onder bijzondere omstandigheden zoals langlopende pachten voor toerisme gerelateerde investeringen, zoals gespecificeerd in de Maldivische Landwet en het Ministerie van Economische Ontwikkeling. Commerciële vastgoedprojecten vereisen vaak meerdere lagen van goedkeuring, waaronder milieu-effectbeoordelingen, pachtovereenkomsten en naleving van lokale bestemmingswetten.
De overheid blijft de regelgeving verfijnen om buitenlandse directe investeringen aan te trekken en tegelijkertijd nationale belangen te behouden, zoals blijkt uit recente wijzigingen in het kader voor Speciale Economische Zones (SEZ) en investeringsincentives. De onduidelijkheid in grondbezit, lange goedkeuringsprocessen en evoluerende regelgeving kunnen echter juridische onzekerheden voor investeerders met zich meebrengen Ministerie van Economische Ontwikkeling.
Klimaat Risico’s: De Malediven behoren tot de meest klimaat kwetsbare landen ter wereld, met meer dan 80% van het landgebied minder dan een meter boven zeeniveau. Commercieel onroerend goed loopt een verhoogd risico van kusterosie, overstromingen en extremen weersomstandigheden. Het Ministerie van Milieu, Klimaatverandering en Technologie benadrukt de noodzaak voor klimaatbestendige infrastructuur en naleving van strikte milieu normen bij de constructie en exploitatie. Nieuwe ontwikkelingen vereisen steeds vaker robuuste adaptatiestrategieën, zoals verhoogde structuren en geavanceerde afwateringssystemen, om de impact van stijgende zeespiegels te mitigeren.
Marktschommelingen: De Maldivische commerciële vastgoedmarkt is sterk afhankelijk van toerisme en gastvrijheid, waardoor deze gevoelig is voor wereldwijde economische verschuivingen, pandemieën en geopolitieke gebeurtenissen. Het herstel van COVID-19 heeft geleid tot een herstel van de vraag naar resort- en hotelpanden, maar de sector blijft kwetsbaar voor schommelingen in internationale aankomsten en investeringsstromen. Volgens het Nationale Bureau van Statistiek toonden goedkeuringen voor buitenlandse investeringen in toerisme en onroerend goed een gematigde groei in 2023–2024, maar blijft het investeerderssentiment voorzichtig door wereldwijde onzekerheid.
Vooruitzichten: Bij het vooruitzicht voor 2025 en daarna zal de commerciële vastgoedsector op de Malediven deze onderling verbonden risico’s moeten aanpakken door juridische due diligence, klimaatadaptatie en diversificatiestrategieën. Belanghebbenden worden steeds meer verplicht om naleving van de evoluerende regelgeving en milieu normen aan te tonen om projectgoedkeuringen te waarborgen en de langetermijnwaarde van activa te behouden.
Toekomstige vooruitzichten (2025–2030): Groeivoorspellingen, beleidswijzigingen en opkomende kansen
De commerciële vastgoedsector op de Malediven zal naar verwachting een significante evolutie ondergaan tussen 2025 en 2030, gedreven door beleidsreformen, infrastructuurinvesteringen en de voortdurende inspanning van het land om zijn economie te diversifiëren. Het Vision 2030-kader van de overheid benadrukt duurzame stedelijke ontwikkeling, verbeterde investeringsklimaat en uitbreiding buiten toerisme-centrische activa, wat nieuwe mogelijkheden opent voor zowel binnenlandse als buitenlandse investeerders.
Een belangrijke drijfveer is de toewijding van de overheid om de bedrijfsinfrastructuur te verbeteren, zoals uiteengezet in de Maldiven Nationale Handelsintegratiestrategie. De strategie prioriteert de oprichting van Speciale Economische Zones (SEZ’s), logistieke parken en gemengde ontwikkelingen om regionale hoofdkantoren, logistieke bedrijven en fintech-bedrijven aan te trekken. Deze initiatieven worden versterkt door de Speciale Economische Zones Act, die gestroomlijnde vergunningen, belastingvakanties en landgebruik incentives biedt voor kwalificerende commerciële vastgoedprojecten.
Recente wijzigingen in de Landwet en de Wet op Onbewoonde Eilanden hebben de pacht rechten verduidelijkt en de toegestane pachtovereenkomsten voor niet-burgers verlengd, waardoor de juridische Zekerheid voor internationale investeerders verbetert. Deze wijzigingen worden aangevuld door de voortdurende modernisering van de belastingnaleving door de Maldiven Inland Revenue Authority, met digitale landregistratie- en transactie systemen die naar verwachting tegen 2026 volledig operationeel zullen zijn, waardoor transactierisico’s worden verminderd en de transparantie toeneemt.
Belangrijke statistieken wijzen op een robuuste momentum: volgens het Nationale Bureau van Statistiek steeg de totale waarde van commerciële vastgoedtransacties in 2023 met 14%, met de kantoor- en detailsegmenten die leidend zijn vanwege post-pandemisch herstel en toegenomen buitenlandse directe investeringen. De Greater Malé-regio blijft de grootste ontvanger van activiteit; echter, regionale hubs zoals Addu en Hulhumalé ontstaan als nieuwe grenzen door infrastructuur-upgrades en verbeterde connectiviteit.
Met het oog op de toekomst wordt groei verwacht in gemengde ontwikkelingen, logistieke hubs ter ondersteuning van de transshipment en visserijsectoren, en bedrijfsparken die zich richten op fintech en professionele diensten. Beleidsmaatregelen geven signalen af voor verdere liberalisering, waarbij mogelijke updates aan de beperkingen voor buitenlandse investeringen en milieu-nalevingsnormen in bespreking zijn door het Ministerie van Economische Ontwikkeling en Handel. Het vooruitzicht voor commercieel onroerend goed voor 2025–2030 is daarom positief, met kansen die zich uitbreiden in tandem met de modernisering van regelgeving en economische diversificatie.
Bronnen & Verwijzingen
- Invest Maldives
- Het Bureau van de President
- Ministerie van Milieu, Klimaatverandering en Technologie
- Nationale Bureau van Statistiek
- Ministerie van Economische Ontwikkeling
- Invest Maldives
- Land en Survey Authority
- Ministerie van Economische Ontwikkeling
- Nationale Bureau van Statistiek
- Speciale Economische Zones Act
