Índice
- Resumo Executivo: Mudanças Regulatórias Chave em 2025
- Visão Geral do Quadro Legal do Imobiliário em Portugal
- Novas Políticas Fiscais e Seus Impactos sobre Compradores Estrangeiros e Nacionais
- Licenciamento, Zoneamento e Mudanças de Planejamento para 2025–2030
- Evolução do Programa de Visto Dourado & Residência: O Que Vem a Seguir?
- Essenciais de Conformidade para Investidores e Desenvolvedores
- Decisões Judiciais Notáveis e Precedentes Legais
- Estatísticas de Mercado e Análise do Impacto Regulatórios
- Iniciativas Governamentais e Reformas Institucionais (Fonte: portaldahabitacao.pt, sef.pt)
- Perspectivas Futuras: Previsões, Riscos e Oportunidades até 2030
- Fontes & Referências
Resumo Executivo: Mudanças Regulatórias Chave em 2025
Em 2025, o panorama regulatório do imobiliário em Portugal é definido por mudanças significativas voltadas para a acessibilidade da habitação, desenvolvimento urbano sustentável e conformidade com diretrizes atualizadas da União Europeia. O governo promulgou e propôs várias mudanças legislativas em resposta tanto a pressões internas quanto ao alinhamento com as políticas mais amplas da UE. Uma das principais é a reforma do programa “Mais Habitação”, que foi atualizado no final de 2023 e continua a moldar o mercado de habitação em 2025, restringindo novas licenças de aluguel de curto prazo em áreas urbanas principais, com o objetivo de aumentar a oferta de habitação a longo prazo e estabilizar os preços dos aluguéis (Governo de Portugal).
Há uma supervisão regulatória aumentada para transações imobiliárias, especialmente em relação à conformidade com a legislação de prevenção à lavagem de dinheiro (AML). As autoridades portuguesas, em conjunto com a 6ª Diretiva AML da União Europeia, reforçaram os requisitos de due diligence para agentes imobiliários e notários. Essas medidas incluem a verificação aprimorada de clientes e a obrigatoriedade de relatar transações suspeitas, refletindo o compromisso de Portugal em conter fluxos financeiros ilícitos no setor imobiliário (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM)).
Regulamentações urbanas e ambientais também foram atualizadas. Novos padrões mínimos de eficiência energética para edifícios, de acordo com a Diretiva de Desempenho Energético de Edifícios da UE (EPBD), estão agora em vigor para todos os novos desenvolvimentos e grandes renovações a partir de 2025. Isso deve impulsionar investimentos em tecnologias verdes e retrofit, à medida que desenvolvedores e proprietários buscam cumprir requisitos de certificação mais rigorosos (Diário da República Eletrónico).
De acordo com os dados mais recentes do observatório nacional da habitação, o número de novos alvarás de construção emitidos em 2024 diminuiu em 8% em relação ao ano anterior, após a introdução de procedimentos de licenciamento mais rigorosos e critérios de sustentabilidade. Em contrapartida, o investimento estrangeiro direto em imóveis comerciais e residenciais permanece robusto, sustentado pela contínua atratividade de Portugal como um destino para compradores e investidores internacionais (Instituto Nacional de Estatística).
A perspectiva para 2025 e além sugere um endurecimento regulatório contínuo, com novas emendas nas leis de locação, tributação imobiliária e digitalização dos processos de registro de propriedade em consideração. O objetivo geral é garantir a transparência do mercado, proteger os consumidores e alinhar os objetivos de sustentabilidade e AML em toda a UE. Os envolvidos são aconselhados a monitorar de perto as atualizações legislativas e adaptar suas estratégias de conformidade de acordo.
Visão Geral do Quadro Legal do Imobiliário em Portugal
O setor imobiliário em Portugal é regido por um quadro legal abrangente projetado para garantir transparência, segurança jurídica e proteção dos investidores. As principais fontes legais incluem o Código Civil Português, o Código de Registo Predial, o Código Notarial e estatutos específicos do setor. A supervisão regulatória é exercida principalmente pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) para veículos de investimento imobiliário e pela Autoridade Reguladora de Serviços de Águas e Resíduos (ERSAR) para infraestrutura. Os municípios desempenham um papel crucial no licenciamento, planejamento e desenvolvimento urbano através de seus respectivos planos diretores municipais.
O processo de aquisição de imóveis em Portugal envolve várias etapas obrigatórias: due diligence, execução de um contrato promessa, escritura pública de compra e venda, e registro na Conservatória do Registo Predial. Em 2023, reformas simplificaram os procedimentos online, melhorando o acesso digital para registros e reduzindo os prazos de processamento. Em 2025, espera-se que esses serviços digitais se expandam, integrando ainda mais com bancos de dados municipais e fiscais.
Os requisitos de conformidade se intensificaram, especialmente em relação à prevenção à lavagem de dinheiro (AML) e transparência. Agentes imobiliários e desenvolvedores devem se registrar no Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC), o regulador do setor, e cumprir rigorosos protocolos de KYC (Conheça Seu Cliente). Desde 2023, uma fiscalização aprimorada sobre propriedade benéfica e a origem dos fundos foi imposta em conformidade com as diretrizes da UE. Violações podem resultar em sanções administrativas ou penalidades criminais.
A reabilitação urbana e a construção sustentável são prioridades legislativas. Incentivos para eficiência energética, conforme exigido pela Lei nº 58/2020 (que transpõe as Diretivas da UE), exigem que novos edifícios e os reformados atendam a rígidos padrões ambientais. O foco regulatório na sustentabilidade provavelmente se intensificará até 2025 e além, especialmente à medida que Portugal se alinhe com o pacote “Fit for 55” da UE.
Estatisticamente, o mercado imobiliário português manteve um crescimento robusto, com 170.000 transações registradas em 2023, impulsionado por investimentos tanto domésticos quanto estrangeiros (Instituto Nacional de Estatística). As tendências regulatórias sugerem uma ênfase contínua na digitalização, transparência e sustentabilidade, posicionando Portugal como um mercado seguro e atraente para investimentos imobiliários até 2025 e nos anos seguintes.
Novas Políticas Fiscais e Seus Impactos sobre Compradores Estrangeiros e Nacionais
Em 2025, o panorama imobiliário de Portugal está passando por mudanças significativas impulsionadas por novas políticas fiscais que afetam diretamente tanto compradores estrangeiros quanto nacionais. O governo introduziu e alterou regulamentos para abordar a acessibilidade da habitação, investimento estrangeiro e transparência do mercado. Notavelmente, a descontinuação do programa de Visto Dourado para investimentos imobiliários em áreas de alta densidade—anunciada pela primeira vez em 2023—permanece em vigor, sinalizando uma mudança estratégica para incentivar investimentos em regiões menos povoadas e outros setores econômicos (Diário da República Eletrónica).
Uma atualização regulatória importante é a revisão em andamento do regime fiscal de Não-Habitual Residentes (NHR), que atraiu investimentos estrangeiros significativos oferecendo tratamento fiscal favorável para novos residentes. O governo anunciou planos para eliminar ou restringir significativamente o programa NHR até o final de 2024, com novos entrantes em 2025 não elegíveis para as mesmas isenções fiscais. Essa política visa equilibrar os interesses de atrair profissionais qualificados com a necessidade de esfriar a demanda especulativa no mercado imobiliário (Autoridade Tributária e Aduaneira).
Para compradores nacionais, o governo está aumentando o apoio por meio de créditos fiscais e redução de impostos sobre a transferência de propriedade (IMT) para compradores de primeira viagem e compradores mais jovens, visando abordar preocupações sobre a acessibilidade da habitação. Simultaneamente, as regras do imposto sobre ganhos de capital foram endurecidas para revendas de imóveis de curto prazo, visando especialmente a atividade especulativa e a compra para revenda (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana).
- Imposto de Transferência (IMT): Taxas progressivas de até 7,5%, com isenções ou reduções para residências principais e compradores mais jovens.
- Imposto de Selo: Permanece em 0,8% do valor do imóvel.
- Imposto Municipal Anual sobre Propriedade (IMI): Varia de 0,3% a 0,45% para propriedades urbanas, com acréscimos adicionais para propriedades de alto valor (Autoridade Tributária e Aduaneira).
Olhando para o futuro, espera-se que os formuladores de políticas introduzam novas medidas para desestimular o investimento estrangeiro especulativo, enquanto promovem o desenvolvimento sustentável e moradias sociais. Os participantes do mercado devem antecipar requisitos de conformidade aumentados, due diligence mais rigorosa para compradores estrangeiros e potenciais novas mudanças na tributação de propriedades. Estas tendências regulatórias refletem o esforço mais amplo de Portugal para estabilizar o mercado imobiliário, garantir acesso justo à habitação e alinhar-se com as direções políticas europeias sobre transparência e prevenção à lavagem de dinheiro (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários).
Licenciamento, Zoneamento e Mudanças de Planejamento para 2025–2030
O panorama regulatório do imobiliário em Portugal está preparado para várias mudanças substanciais à medida que o país responde às demandas habitacionais, crescimento urbano e alinhamento com as políticas da UE. O período de 2025 a 2030 verá desenvolvimentos chave em licenciamento, zoneamento e planejamento, impulsionados por estratégias nacionais e implementação local.
Reformas de Licenciamento
O processo de licenciamento para o desenvolvimento imobiliário em Portugal tem sido tradicionalmente regido pelo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação. Emendas recentes, notavelmente sob Decreto-Lei n.º 10/2024, visam simplificar procedimentos, reduzir atrasos burocráticos e implementar plataformas digitais para pedidos de licenciamento. Em 2025, todos os municípios devem oferecer a submissão e o rastreamento online dos processos de licenciamento, melhorando a transparência e a eficiência para desenvolvedores e investidores.
Zoneamento e Uso do Solo
O zoneamento português é gerido através de Planos Diretores Municipais. Em resposta às prioridades climáticas e habitacionais da UE, a Lei Básica sobre Planejamento Territorial e Urbanismo de Portugal está em revisão, com atualizações antecipadas nas classificações de zoneamento e restrições de uso do solo até 2026. Essas atualizações priorizarão habitação acessível, expansão urbana sustentável e resiliência climática. Espera-se que os municípios designem mais áreas para moradia social e desenvolvimento de uso misto, especialmente em Lisboa, Porto e Algarve.
Ajustes de Planejamento e Estratégia Habitacional
A iniciativa “Mais Habitação” do governo, de 2023 a 2026, está moldando a legislação de planejamento. A iniciativa inclui incentivos para reabilitação urbana e uma simplificação dos alvarás de mudança de uso para acelerar a conversão de espaços comerciais em habitação. Em 2025, novos requisitos se aplicarão para eficiência energética e segurança sísmica em todos os novos edifícios e reabilitados, alinhando-se às diretrizes da UE.
- Entre 2022 e 2024, mais de 12.000 novas unidades habitacionais receberam alvarás sob regras de licenciamento simplificadas (Instituto Nacional de Estatística).
- Até 2030, Portugal visa aumentar sua oferta anual de habitação em 20% em comparação com os níveis de 2020 (Governo de Portugal).
Perspectivas
Reformas contínuas em licenciamento, zoneamento e planejamento devem aumentar a segurança jurídica e estimular o desenvolvimento sustentável. Com digitalização, alinhamento de políticas e novos padrões de conformidade, o mercado imobiliário de Portugal se tornará mais acessível e resiliente, enquanto as autoridades mantêm uma supervisão rigorosa para garantir qualidade e sustentabilidade (Diário da República).
Evolução do Programa de Visto Dourado & Residência: O Que Vem a Seguir?
O programa de Visto Dourado de Portugal, oficialmente conhecido como Autorização de Residência para Atividade de Investimento (ARI), passou por mudanças regulatórias significativas nos últimos anos, com grandes implicações para o investimento imobiliário e os caminhos de residência. A partir de 2024, as emendas legislativas eliminaram a elegibilidade da maioria dos investimentos imobiliários residenciais em grandes centros urbanos como Lisboa, Porto e grande parte do Algarve para fins de Visto Dourado. O objetivo declarado do governo é redirecionar o investimento estrangeiro dos mercados de habitação superaquecidos para setores considerados mais benéficos para o desenvolvimento econômico nacional, como a criação de empregos e regeneração urbana em territórios de baixa densidade.
O quadro legal que rege essas mudanças é estabelecido pela Lei nº 102/2017 e esclarecido pela Portaria nº 305-A/2022, com supervisão contínua do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF). A partir de janeiro de 2024, os investimentos imobiliários qualificados para a elegibilidade do Visto Dourado são, em grande parte, restritos a propriedades localizadas em áreas de baixa densidade designadas ou aquelas destinadas ao uso comercial, como turismo ou serviços. Os limites mínimos de investimento permanecem em €500.000 para aquisições imobiliárias e €350.000 para propriedades que requerem renovação, mas restrições geográficas e de uso são agora rigorosamente aplicadas.
De acordo com dados oficiais, mais de 12.000 Vistos Dourados foram emitidos entre 2012 e 2023, com cerca de 90% vinculados a compras de imóveis. No entanto, desde o endurecimento regulatório, os volumes de aplicação mensal diminuíram drasticamente, sinalizando uma mudança substancial no comportamento dos investidores (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF)).
Os requisitos de conformidade tanto para solicitantes quanto para agentes imobiliários se intensificaram. Todas as transações devem aderir aos protocolos de prevenção à lavagem de dinheiro (AML) supervisionados pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) e auditorias periódicas pelo Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC). Profissionais imobiliários agora são obrigados a relatar transações suspeitas e verificar a legitimidade dos fundos de investimento.
Olhando para 2025 e além, a perspectiva para a residência vinculada ao imobiliário em Portugal é marcada por um endurecimento adicional. Propostas do governo em discussão incluem a eliminação de todas as rotas de investimento imobiliário para Vistos Dourados e um aumento da fiscalização sobre os atuais titulares de permissões (Governo de Portugal). Isso reflete tanto pressões políticas internas—especialmente em torno da acessibilidade da habitação—quanto preocupações mais amplas da União Europeia sobre esquemas de “passaporte dourado”. Investidores e profissionais do setor imobiliário devem esperar uma evolução regulatória contínua, demandas de conformidade mais rigorosas e uma maior mudança em direção a investimentos qualificáveis alternativos, como transferências de capital e criação de empregos.
Essenciais de Conformidade para Investidores e Desenvolvedores
Portugal continua a refinar seu quadro regulatório imobiliário para equilibrar incentivos de investimento com transparência, obrigações de prevenção à lavagem de dinheiro (AML) e desenvolvimento urbano sustentável. Para 2025 e além, investidores e desenvolvedores devem navegar em um dinâmico cenário de conformidade moldado por mudanças legislativas recentes e prioridades de fiscalização em evolução.
Uma lei central que rege o imobiliário em Portugal é a Lei do Arrendamento Urbano (NRAU), que regula contratos de arrendamento, atualizações de aluguel e direitos do inquilino. Emendas nos últimos anos buscaram proporcionar maior proteção aos inquilinos, ao mesmo tempo que permitem flexibilidade contratual para os proprietários, particularmente em centros urbanos como Lisboa e Porto. Os investidores devem estar cientes de discussões parlamentares em andamento que podem introduzir novas medidas de proteção para inquilinos em 2025 (Diário da República Eletrónico).
O Programa de Visto Dourado—longamente um impulsionador do investimento estrangeiro—foi substancialmente reformado em 2023. A partir de 2024-2025, aquisições imobiliárias para fins residenciais em áreas urbanas de alta densidade estão excluídas da elegibilidade, redirecionando o interesse dos investidores para ativos comerciais ou regiões de baixa densidade. A conformidade com novos requisitos de aplicação, due diligence e prova de origens legais dos fundos é rigorosamente monitorada pelo Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) e Instituto dos Registos e do Notariado.
A prevenção à lavagem de dinheiro continua a ser uma prioridade máxima. Profissionais imobiliários—including agents, notários, e advogados—são classificados como “entidades obrigadas” sob a Lei nº 83/2017. Eles devem conduzir due diligence aprimorada do cliente, relatar transações suspeitas e manter registros em conformidade com as regulamentações da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) e do Banco de Portugal. Espera-se que o governo intensifique a fiscalização e auditorias em 2025, com penalidades severas por não conformidade.
O licenciamento e a autorização urbanística também foram simplificados através da iniciativa Simplex Urbanístico, visando reduzir obstáculos burocráticos. Os desenvolvedores se beneficiam de aprovações digitais mais rápidas e processos de documentação simplificados, desde que todos os requisitos ambientais, de planejamento e de zoneamento sejam atendidos (Diário da República Eletrónica).
- Em 2023, compradores estrangeiros representaram 16,9% do total de compras de imóveis em Portugal (Instituto Nacional de Estatística).
- Portugal se classificou entre os mercados imobiliários mais transparentes da UE, mas as autoridades alertam para a manutenção da vigilância sobre a conformidade com AML e obrigações fiscais (Autoridade Tributária e Aduaneira).
Olhando para o futuro, a perspectiva para 2025-2026 sugere um endurecimento regulatório contínuo, especialmente em AML e tributação imobiliária. Investidores e desenvolvedores potenciais devem permanecer atualizados com as atualizações legislativas e garantir estruturas robustas de conformidade para evitar riscos legais e capitalizar sobre as dinâmicas oportunidades imobiliárias de Portugal.
Decisões Judiciais Notáveis e Precedentes Legais
Nos últimos anos, o quadro regulatório imobiliário de Portugal tem sido moldado por várias decisões judiciais notáveis e precedentes legais em evolução, refletindo os esforços contínuos do país para equilibrar o crescimento do mercado com a conformidade e a proteção do consumidor. À medida que o setor continua a atrair investimentos internos e estrangeiros, as interpretações judiciais de leis de propriedade e planejamento urbano tornaram-se cada vez mais significativas para os participantes do mercado.
Uma das decisões mais influentes dos últimos anos foi o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 4/2022, que esclareceu os limites dos direitos de propriedade em casos envolvendo reabilitação urbana e requalificação. Essa decisão reforçou a autoridade dos municípios para impor obrigações específicas de reabilitação sobre os proprietários, especialmente em áreas históricas, e sublinhou a necessidade de estrita adesão aos planos diretores municipais e requisitos de licenciamento. A decisão teve um impacto direto no processo de aprovação para novos desenvolvimentos e renovações, levando os desenvolvedores a fortalecer sua conformidade com as regulamentações de planejamento urbano (Supremo Tribunal de Justiça).
Outro caso significativo foi abordado pelo Tribunal Constitucional em 2023, que examinou a constitucionalidade de emendas recentes às regulamentações de Alojamento Local (aluguel de curto prazo). O tribunal sustentou o direito dos municípios de restringir ou suspender novas licenças de alojamento local em áreas enfrentando escassez habitacional, apoiando assim os esforços do governo para tratar da acessibilidade habitacional e do equilíbrio urbano (Tribunal Constitucional). Esse precedente deve influenciar as políticas municipais até 2025 e além, já que cidades como Lisboa e Porto continuam a ajustar as regras locais em resposta às pressões habitacionais.
A conformidade com as obrigações de prevenção à lavagem de dinheiro (AML) também foi reforçada por decisões administrativas e casos judiciais. A Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) e o Instituto dos Registos e do Notariado (IRN) emitiram diretrizes e impuseram sanções por falhas nos requisitos de due diligence e de relatórios em transações imobiliárias, enfatizando uma fiscalização maior tanto sobre compradores quanto sobre vendedores (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, Instituto dos Registos e do Notariado).
Olhando para o futuro, profissionais do direito esperam um maior esclarecimento judicial sobre a interação entre estratégias habitacionais nacionais e direitos de propriedade privada. A tendência legislativa em direção a um licenciamento urbano mais rigoroso, requisitos de sustentabilidade e due diligence de investidores deve ser testada nos tribunais, moldando o cenário regulatório até 2025 e nos anos seguintes.
Estatísticas de Mercado e Análise do Impacto Regulatórios
O panorama imobiliário de Portugal continua a evoluir, moldado por regulações dinâmicas e robusta atividade de mercado. A partir de 2025, o setor é regulamentado principalmente sob o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) e a Lei do Arrendamento Urbano (LAU), que governam construção, licenciamento e contratos de locação. A supervisão é fornecida por várias autoridades, notadamente o Ministério das Infraestruturas e da Habitação e a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), responsável por monitorar fundos imobiliários e a transparência do mercado.
- Transações & Investimento Estrangeiro: Em 2024, Portugal registrou aproximadamente €34 bilhões em transações imobiliárias, com compradores estrangeiros representando mais de 20% das aquisições—uma proporção que deve permanecer estável ou aumentar ligeiramente em 2025, após esclarecimentos nas políticas sobre o regime de Visto Dourado e tributação de não-habitual residentes (Instituto Nacional de Estatística).
- Reformas Regulatórias: Reformas recentes focaram no combate à lavagem de dinheiro, fortalecendo os requisitos de due diligence para agentes imobiliários e notários. A CMVM continua a impor a conformidade com AML, com obrigatoriedade de relato de transações de alto valor e divulgação de propriedade benéfica final (UBO).
- Controles do Mercado de Aluguel: Em resposta a preocupações sobre acessibilidade habitacional, o governo promulgou medidas de controle de aluguel em áreas urbanas com alta pressão e expandiu as proteções para inquilinos. O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) agora gerencia várias iniciativas de habitação acessível, visando entregar mais de 26.000 unidades acessíveis até 2026.
- Licenciamento & Desenvolvimento Urbano: O desenvolvimento urbano está cada vez mais sujeito a plataformas digitais de licenciamento e processos de aprovação simplificados. Os municípios devem aderir a diretrizes ambientais e de planejamento urbano mais rígidas, refletindo o compromisso de Portugal com as metas de sustentabilidade da UE (Governo de Portugal).
Olhando para 2025 e além, espera-se que a conformidade regulatória se intensifique, particularmente em matéria de AML, transparência fiscal e direitos dos inquilinos. Os participantes do mercado devem antecipar uma maior digitalização dos procedimentos regulatórios e ajustes contínuos nas incentivos de residência e investimento. A expectativa sugere um ambiente estável, porém estreitamente controlado, com as autoridades priorizando a sustentabilidade, transparência e acesso à habitação acessível dentro do setor imobiliário.
Iniciativas Governamentais e Reformas Institucionais (Fonte: portaldahabitacao.pt, sef.pt)
Em 2025, o governo português continua a implementar reformas significativas no setor imobiliário, focando na transparência, acesso à habitação e conformidade com as diretrizes da UE. O Ministério da Habitação, através do Portal da Habitação, introduziu uma série de medidas legislativas projetadas para responder à escassez de habitação, investimento especulativo e à necessidade de desenvolvimento urbano sustentável.
Entre essas reformas, destaca-se a aplicação contínua do programa “Mais Habitação”, que impõe restrições nas inscrições de aluguel de curto prazo em áreas sob pressão e oferece incentivos fiscais a proprietários que transformem propriedades do turismo para uso residencial a longo prazo. O programa também expande o apoio à construção de habitação acessível, com o governo alocando quase €900 milhões para projetos de habitação pública em 2024–2026. Essas iniciativas visam aumentar a disponibilidade de habitação acessível para aluguel e conter a inflação excessiva dos aluguéis (Portal da Habitação).
Paralelamente, as reformas institucionais se concentraram em mecanismos de conformidade e prevenção à lavagem de dinheiro (AML). O Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF), agora integrado à nova Agência para Integração, Migração e Asilo (AIMA), endureceu os controles sobre o investimento estrangeiro em imóveis. Após a revisão de 2023 do regime de Visto Dourado, as opções de investimento imobiliário foram em grande parte excluídas, mudando o foco para investimentos produtivos e criação de empregos. Esta mudança regulatória visa reduzir os fluxos internacionais especulativos de capital nos mercados imobiliários e alinhar-se com as normas de AML da UE (SEF).
- Os requisitos de registro e licenciamento para profissionais do setor imobiliário foram reforçados, com obrigatoriedade de registros digitais e aumento da supervisão pelo Instituto de Mercados Públicos, Imobiliário e Construção (Portal da Habitação).
- Os municípios estão capacitados para implementar estratégias locais de habitação, incluindo controles sobre aluguéis de curto prazo (Alojamento Local), para garantir que as necessidades da comunidade sejam priorizadas em relação aos interesses do turismo.
- Estatísticas nacionais indicam que, até o final de 2024, mais de 15.000 unidades de habitação acessível estão em desenvolvimento, com metas para entregar mais 10.000 até 2026 (Portal da Habitação).
Olhando para o futuro, a perspectiva para a regulamentação imobiliária em Portugal é caracterizada por maior supervisão, mais proteções para inquilinos e uma mudança em direção ao desenvolvimento sustentável. O contínuo alinhamento com os padrões da UE e a digitalização dos processos regulatórios devem aprimorar a conformidade e a transparência no setor até 2027.
Perspectivas Futuras: Previsões, Riscos e Oportunidades até 2030
Olhando para 2030, o panorama regulatório do imobiliário em Portugal está preparado para uma evolução contínua, impulsionada pelas respostas políticas nacionais à acessibilidade habitacional, tendências de investimento estrangeiro e imperativos de sustentabilidade. O governo português já implementou reformas significativas nos últimos anos, como o fechamento do esquema do Visto Dourado para investimento em propriedades em grandes cidades e controles mais rigorosos sobre aluguéis de curto prazo. Essas medidas refletem uma mudança política mais ampla em direção à estabilização do mercado de habitação e à garantia de maior acesso para os residentes.
Em 2025, o foco principal permanece na implementação e monitoramento da Lei nº 56/2023, que introduziu medidas para limitar novas licenças para alojamento local em zonas de pressão urbana e aumentou os requisitos de relato para os proprietários de imóveis. Isso deve ter um efeito inibidor sobre o investimento especulativo e a oferta de aluguéis de curto prazo, apoiando a disponibilidade de aluguéis a longo prazo para os locais. As autoridades também aumentaram a fiscalização sobre a conformidade com AML em transações imobiliárias, seguindo diretrizes de enforcement nacional e atualizadas da UE. Agentes imobiliários, desenvolvedores e notários enfrentam obrigações de due diligence mais rigorosas, com a não conformidade sujeita a penalidades e possível revogação de licenças (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários).
De acordo com os dados mais recentes do governo, os preços das propriedades residenciais cresceram 7,6% ano a ano no terceiro trimestre de 2024, abaixo do crescimento de dois dígitos observado nos anos anteriores, sugerindo impactos iniciais das novas regulamentações e condições de crédito mais rígidas (Instituto Nacional de Estatística). O Banco de Portugal continua a monitorar as práticas de concessão de empréstimos hipotecários, mantendo medidas macroprudenciais, como limites de valor máximo de empréstimos e verificação da renda dos mutuários para prevenir superaquecimento e riscos sistêmicos (Banco de Portugal).
- Previsões: O endurecimento regulatório provavelmente persistirá, particularmente em relação à propriedade estrangeira, aluguéis de curto prazo e padrões ambientais para novas construções. O Acordo Verde Europeu e as metas de descarbonização nacionais provavelmente levarão a códigos de construção atualizados e maior enforcement dos padrões de eficiência energética.
- Riscos: Há o risco de que a superregulação possa inibir o investimento, reduzir a oferta de habitação ou mover a demanda para segmentos menos regulamentados. Desafios de enforcement, especialmente no mercado de aluguel informal, podem minar a eficácia das políticas.
- Oportunidades: Há um potencial significativo de crescimento em retrofit com eficiência energética, projetos de habitação acessível e soluções de conformidade digital. Investidores e desenvolvedores que se adaptarem a estruturas legais em evolução e requisitos de ESG provavelmente se beneficiarão a médio prazo.
No geral, espera-se que o ambiente regulatório do imobiliário em Portugal até 2030 equilibre incentivos de investimento com proteções para os residentes e metas de sustentabilidade, apresentando tanto desafios quanto oportunidades para os participantes do mercado.
Fontes & Referências
- Diário da República Eletrónico
- Conservatória do Registo Predial
- Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC)
- Autoridade Tributária e Aduaneira
- Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana
- Autoridade Tributária e Aduaneira
- Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF)
- Instituto dos Registos e do Notariado
- Supremo Tribunal de Justiça
- Tribunal Constitucional
