Índice
- Resumo Executivo: O Estado do Imobiliário Comercial nas Maldivas (2025)
- Visão Geral do Mercado: Principais Estatísticas, Motores de Crescimento e Destaques Regionais
- Influência do Turismo e Hospitalidade: Impacto no Varejo, Escritórios e Desenvolvimento de Uso Misto
- Cenário Regulatórios: Zoneamento, Direitos de Propriedade e Licenciamento (Ref: planning.gov.mv)
- Regras de Investimento Estrangeiro e Tributação: Barreiras de Entrada e Incentivos (Ref: mira.gov.mv, trade.gov.mv)
- Conformidade e Regulamentações Ambientais: Padrões Verdes e Aprovações de Desenvolvimento (Ref: environment.gov.mv)
- Tendências de Financiamento e Empréstimos: Bancos Locais, Capital Internacional e Apetite ao Risco (Ref: mma.gov.mv)
- Principais Projetos em Andamento e Futuros: Estudos de Caso de Desenvolvedores Líderes (Ref: hdc.com.mv, mtcc.com.mv)
- Desafios e Riscos: Considerações Legais, Climáticas e de Volatilidade do Mercado
- Perspectivas Futuras (2025–2030): Previsões de Crescimento, Mudanças de Política e Oportunidades Emergentes
- Fontes e Referências
Resumo Executivo: O Estado do Imobiliário Comercial nas Maldivas (2025)
O setor imobiliário comercial nas Maldivas em 2025 é caracterizado por uma recuperação e transformação constantes, após a queda liderada pelo turismo durante a pandemia de COVID-19 e a subsequente recuperação. O desempenho do setor está intimamente ligado ao turismo, hospitalidade e às iniciativas de desenvolvimento de infraestrutura em expansão empreendidas pelo governo. Os principais motores incluíram o aumento do investimento estrangeiro direto (IED), a modernização regulatória e um foco nacional no desenvolvimento sustentável e na resiliência contra riscos climáticos.
Recentes reformas políticas simplificaram a locação de terras e os direitos de propriedade, apoiando investidores maldivos e estrangeiros. A Autoridade de Receita Interna das Maldivas regulamenta as taxas de locação, impostos e conformidade para terrenos comerciais, enquanto a Autoridade de Terras e Imóveis supervisiona o registro e a segurança dos títulos. Notavelmente, as regulamentações agora permitem a propriedade plena de terras por estrangeiros para projetos que excedam US$ 1 bilhão, desde que pelo menos 70% da terra seja recuperada — uma mudança significativa destinada a atrair investimentos e desenvolvimentos de grande escala (Invest Maldives).
O imobiliário comercial compreende hotéis, pousadas, espaço para escritórios, varejo e desenvolvimentos de uso misto, com a Região de Malé Grande permanecendo o centro comercial. De acordo com dados de 2024, mais de 170 ilhas-resorts e mais de 800 pousadas estavam operacionais, com novos desenvolvimentos na lista de espera (Ministério do Turismo). A expansão em andamento do Aeroporto Internacional Velana e as atualizações de infraestrutura sob o Plano de Ação Estratégica do governo aumentaram ainda mais a demanda por instalações de logística e armazenamento (Escritório do Presidente).
A conformidade legal continua sendo uma alta prioridade, especialmente em relação aos requisitos de prevenção à lavagem de dinheiro (PLD) e financiamento ao terrorismo (CFT) impostos pela Autoridade Monetária das Maldivas. As regulamentações ambientais e os incentivos para construção verde também estão ganhando força, conforme descrito pelo Ministério do Meio Ambiente, Mudança Climática e Tecnologia, refletindo as metas nacionais de sustentabilidade.
Olhando para o restante de 2025 e além, o mercado imobiliário comercial maldivo está posicionado para um crescimento moderado. O compromisso do governo com parcerias público-privadas, transparência regulatória e infraestrutura adaptativa ao clima deve atrair mais investimentos nacionais e internacionais. No entanto, desafios permanecem, incluindo disponibilidade limitada de terras, vulnerabilidade climática e a necessidade de mão de obra qualificada. As perspectivas para o setor são cautelosamente otimistas, sustentadas pela forte recuperação do turismo e apoio contínuo às políticas.
Visão Geral do Mercado: Principais Estatísticas, Motores de Crescimento e Destaques Regionais
O setor imobiliário comercial nas Maldivas está passando por uma transformação significativa à medida que o país se diversifica além de sua tradicional dependência do turismo. A partir do início de 2025, o setor é caracterizado por um crescimento robusto em desenvolvimentos voltados para a hospitalidade, crescente interesse em projetos de uso misto e iniciativas governamentais para atrair investimento estrangeiro. De acordo com o Escritório Nacional de Estatísticas, o setor da construção — um indicador diretamente ligado ao mercado imobiliário — cresceu 9,6% em 2023, contribuindo substancialmente para o PIB nacional. Projetos comerciais, particularmente na Região de Malé Grande, são um dos principais motores dessa tendência.
Estatísticas chave destacam que as aprovações de investimento estrangeiro direto (IED) ultrapassaram US$ 500 milhões em 2024, com uma parte significativa alocada para desenvolvimentos de hospitalidade, varejo e escritórios (Ministério do Desenvolvimento Econômico). O “Plano de Ação Estratégica 2019-2023” do governo, que continua a guiar a expansão da infraestrutura, especificamente visa centros comerciais em Hulhumalé e aeroportos regionais, criando oportunidades para logística, armazenamento e serviços empresariais (Ministério do Planejamento Nacional, Habitação e Infraestrutura).
Vários motores de crescimento sustentam a dinâmica do mercado. Primeiro, o investimento contínuo em ilhas resort integradas e projetos de marinas comerciais está expandindo a paisagem de propriedades comerciais. Em segundo lugar, as políticas do governo sobre Zonas Econômicas Especiais (ZEEs) oferecem concessões fiscais e processos de aprovação simplificados para investidores internacionais, estimulando a demanda por terrenos comerciais e instalações (Invest Maldives). Por último, a urbanização e um crescente número de expatriados estão alimentando a demanda por espaços de varejo e escritórios, especialmente em áreas urbanas centrais.
Regionalmente, a Região de Malé Grande continua a ser o ponto focal para o desenvolvimento de escritórios e varejo de alto valor, mas cidades-satélites como Hulhumalé e Addu estão ganhando destaque devido a melhorias na infraestrutura e iniciativas de descentralização (Corporation de Desenvolvimento Habitacional). Novas zonas comerciais estão surgindo em torno de aeroportos internacionais e novos portos, com o governo promovendo ativamente parcerias público-privadas para projetos de uso misto e logística.
Olhando para 2025 e além, a perspectiva para o imobiliário comercial nas Maldivas é positiva, mas condicionada à continuidade da estabilidade política e ao desenvolvimento da infraestrutura. O compromisso do governo com a urbanização sustentável e o crescimento econômico diversificado deve apoiar uma expansão constante no setor, enquanto reformas regulatórias e a digitalização no registro de terras e permissões devem aprimorar a conformidade e a confiança dos investidores (Autoridade de Terras e Cadastro).
Influência do Turismo e Hospitalidade: Impacto no Varejo, Escritórios e Desenvolvimento de Uso Misto
O setor imobiliário comercial maldivo está intrinsecamente ligado à robusta indústria de turismo e hospitalidade do país, que continua a ser a base de seu crescimento econômico. Em 2025, a influência do turismo está se estendendo além dos desenvolvimentos de resorts, moldando cada vez mais a demanda, o design e a localização de propriedades de varejo, escritórios e de uso misto. À medida que as chegadas internacionais se recuperam e diversificam após a pandemia, há um aumento correspondente nas necessidades de infraestrutura e espaço comercial.
Os espaços de varejo em Malé e nos principais atol estão experimentando um renovado interesse, impulsionado pela necessidade de atender tanto turistas quanto a crescente força de trabalho expatriada. As estatísticas oficiais do Ministério do Turismo mostram que as chegadas de turistas ultrapassaram 1,8 milhões em 2023 e estão projetadas para crescer ainda mais em 2025, sustentando uma alta demanda por pontos de venda, alimentos e bebidas e locais de entretenimento em desenvolvimentos de uso misto (Ministério do Turismo). Arcos de compras, lojas duty-free e pontos de venda de artesanato local estão sendo cada vez mais integrados em novos projetos de resorts e urbanos de uso misto para capitalizar sobre os hábitos de gastos dos visitantes.
O segmento de imóveis comerciais, tradicionalmente limitado em escopo devido à economia orientada para serviços das Maldivas, está sendo redefinido pela proliferação de grupos internacionais de hospitalidade, operadores de viagens e serviços auxiliares estabelecendo sedes regionais ou escritórios de apoio em Malé e Hulhumalé. A visão do governo para diversificação econômica, articulada nos planos estratégicos do Ministério do Planejamento Nacional, Habitação e Infraestrutura, está impulsionando uma mudança gradual para espaços de escritório mais formalizados, especialmente dentro de edifícios de uso misto que atendem tanto inquilinos comerciais quanto operadores de hospitalidade.
As estruturas legais e de conformidade estão se adaptando a essas mudanças. A Lei de Terras (Lei nº 1/2002) e as regulamentações associadas definem os procedimentos de uso e locação de terras para desenvolvimentos comerciais, enquanto o investimento estrangeiro é regulado pela Lei de Investimento Estrangeiro (Lei nº 25/79) e administrado pelo Ministério do Desenvolvimento Econômico. Iniciativas governamentais recentes incentivam a participação estrangeira em projetos de uso misto, desde que os limites de parceria local e conformidade sejam atendidos. As Avaliações de Impacto Ambiental (EIA), obrigatórias sob a Lei de Proteção e Preservação Ambiental (Lei nº 4/93), são cruciais para todos os grandes e à beira-mar desenvolvimentos (Ministério do Meio Ambiente, Mudança Climática e Tecnologia).
A perspectiva para 2025 e os anos seguintes indica um crescimento sustentado no imobiliário comercial, fundamentado pela contínua expansão do turismo e apoio político para desenvolvimentos integrados. Espera-se que os investidores priorizem flexibilidade e resiliência, levando em conta a adaptação climática e as preferências em evolução dos consumidores. O ambiente regulatório provavelmente verá um endurecimento gradual em torno da sustentabilidade e da propriedade estrangeira, mas o setor imobiliário comercial continua sendo um beneficiário dinâmico da transformação liderada pelo turismo nas Maldivas.
Cenário Regulatórios: Zoneamento, Direitos de Propriedade e Licenciamento (Ref: planning.gov.mv)
O cenário regulatório que governa o imobiliário comercial nas Maldivas é moldado por um quadro em evolução de leis de zoneamento, estatutos de direitos de propriedade e regimes de licenciamento. Essas regulamentações são supervisionadas principalmente pelo Ministério do Planejamento Nacional, Habitação e Infraestrutura, que é responsável pelo planejamento do uso da terra, desenvolvimento urbano e implementação dos instrumentos legais relevantes.
O zoneamento nas Maldivas é estipulado através de planos nacionais e locais de uso do solo, que designam áreas específicas para desenvolvimento comercial, residencial, de uso misto e relacionados ao turismo. O Plano de Desenvolvimento da Cidade de Malé e o Quadro de Planejamento da Região de Malé Grande, por exemplo, definem densidades de desenvolvimento, alturas de edifícios e atividades comerciais permitidas em zonas urbanas e recuperadas. O governo tem enfatizado cada vez mais projetos de uso misto e densificação urbana, refletindo tanto a disponibilidade limitada de terras quanto a crescente demanda por espaço comercial em áreas centrais. Os desenvolvedores devem obter a aprovação do zoneamento e respeitar normas de planejamento detalhadas antes de iniciar a construção ou ocupação de imóveis comerciais.
Os direitos de propriedade nas Maldivas são estruturalmente únicos, já que todas as terras são legalmente de propriedade do estado. Entidades privadas e corporativas, incluindo investidores estrangeiros, podem obter arrendamentos de longo prazo — normalmente de até 99 anos — para fins comerciais. Esses direitos de arrendamento são regulamentados pela Lei de Terras e acordos de arrendamento relevantes, estipulando o uso de terra permitido, condições de transferência e protocolos de renovação. As recentes alterações nas regulamentações de arrendamento de terras estatais simplificaram a transferência e sublocação de propriedades comerciais, facilitando uma maior liquidez e fluxos de investimento no setor. No entanto, a propriedade estrangeira de terras permanece proibida, exceto em casos em que os limites de investimento significativo são atendidos no setor de turismo, sujeito à aprovação do gabinete.
O licenciamento é um componente crítico da conformidade regulatória. Todos os desenvolvimentos imobiliários comerciais requerem aprovação de projeto, liberação ambiental e uma licença de operação do Ministério do Planejamento Nacional, Habitação e Infraestrutura. Isso inclui a conformidade com códigos de planejamento, regulamentações de construção, normas de segurança contra incêndios e requisitos de acessibilidade. Para certos setores, como varejo, hospitalidade e alimentos e bebidas, pode ser necessário obter permissões adicionais de ministérios ou autoridades respectivas.
Olhando para 2025 e além, espera-se que o governo das Maldivas refine ainda mais as políticas de zoneamento e digitalize os processos de solicitação para planejamento e licenciamento. A adoção de ferramentas de planejamento urbano inteligente e a revisão contínua da Lei de Terras devem aumentar a transparência, conformidade e confiança dos investidores no mercado imobiliário comercial. A contínua pressão por um desenvolvimento urbano sustentável e resiliente, particularmente em resposta às necessidades de adaptação climática, moldará ainda mais o ambiente regulatório nos próximos anos.
Regras de Investimento Estrangeiro e Tributação: Barreiras de Entrada e Incentivos (Ref: mira.gov.mv, trade.gov.mv)
O quadro regulatório que governa o investimento estrangeiro no setor imobiliário comercial maldivo é definido por uma combinação de leis nacionais e políticas de agências destinadas a equilibrar a abertura com a soberania econômica. A Autoridade de Receita Interna das Maldivas (MIRA) e o Ministério do Desenvolvimento Econômico atuam como autoridades centrais que supervisionam a conformidade, tributação e licenciamento para investidores estrangeiros.
A propriedade estrangeira de terras é constitucionalmente restrita nas Maldivas; a propriedade plena por estrangeiros não é permitida. No entanto, sob as emendas de 2015 à Constituição Maldiva, investidores estrangeiros podem adquirir terras para projetos que excedam US$ 1 bilhão, desde que pelo menos 70% da terra seja recuperada do mar (Ministério do Desenvolvimento Econômico). Na prática, a maioria das transações imobiliárias comerciais envolvendo estrangeiros, especialmente no setor de hospitalidade, ocorre na forma de arrendamentos de longo prazo — geralmente de até 99 anos. Esses arrendamentos são registrados e regulamentados pelo Ministério do Turismo ou pelo Ministério do Planejamento Nacional, Habitação e Infraestrutura, dependendo do tipo de ativo.
A tributação para investidores estrangeiros no imobiliário comercial é regulamentada principalmente pela Lei de Imposto sobre Lucros Empresariais e o regime de Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). A alíquota padrão do Imposto sobre Lucros Empresariais é de 15%, enquanto um IBS de 6% se aplica a transações imobiliárias não relacionadas ao turismo, e um IBS de 12% se aplica àquelas dentro do setor de turismo (Autoridade de Receita Interna das Maldivas). Aluguéis de ilhas ou terras utilizadas para turismo, um componente importante do imobiliário comercial, estão sujeitos a taxas fixas e variáveis, conforme definido pelas autoridades. Os investidores estrangeiros também devem cumprir os requisitos de Imposto Retido sobre certos pagamentos transfronteiriços.
Para atrair investimentos, o governo oferece vários incentivos: 100% de propriedade estrangeira na maioria dos setores (excluindo restrições de propriedade de terras), total repatriação de lucros e isenções ou reduções em direitos de importação para materiais e equipamentos de construção relacionados a projetos aprovados (Ministério do Desenvolvimento Econômico). A Lei das Zonas Econômicas Especiais oferece ainda incentivos aprimorados para projetos de grande escala, incluindo isenções fiscais e licenciamento simplificado para desenvolvimentos que atendam a limites especificados.
Em 2025 e nos anos seguintes, espera-se que a contínua busca do governo por infraestrutura — especialmente na Grande Malé e nas zonas econômicas designadas — estimule a demanda por imóveis comerciais. No entanto, as barreiras de entrada permanecem notáveis para investidores estrangeiros, especialmente em relação à posse de terras e à conformidade com as regulamentações ambientais e de planejamento em evolução. Os investidores são aconselhados a manter uma diligência rigorosa e acompanhar atualizações de conformidade da MIRA e do Ministério do Desenvolvimento Econômico, uma vez que ajustes regulatórios são esperados em linha com as prioridades de desenvolvimento nacional.
Conformidade e Regulamentações Ambientais: Padrões Verdes e Aprovações de Desenvolvimento (Ref: environment.gov.mv)
A conformidade com as regulamentações ambientais tornou-se um componente cada vez mais central no desenvolvimento imobiliário comercial nas Maldivas, especialmente à medida que o país enfrenta uma vulnerabilidade aguda às mudanças climáticas e à elevação do nível do mar. A partir de 2025, todos os projetos imobiliários comerciais — particularmente aqueles nos setores de turismo, hospitalidade e uso misto — estão sujeitos a rigorosos processos de aprovação supervisionados pelo Ministério do Meio Ambiente, Mudança Climática e Tecnologia (MoECCT). Esses processos são projetados para garantir que novos desenvolvimentos atendam aos padrões ambientais nacionais e compromissos internacionais de sustentabilidade.
Um dos pilares da conformidade regulatória é a Avaliação de Impacto Ambiental (EIA), obrigatória sob a Lei de Proteção e Preservação Ambiental (Lei nº 4/93). Os desenvolvedores devem apresentar EIAs detalhadas antes de iniciar a construção, delineando os impactos ambientais potenciais e as medidas de mitigação propostas. O processo de EIA inclui consulta pública, revisão técnica e, quando necessário, inspeções de locais. Somente após receber a Liberação Ambiental formal do MoECCT, os projetos podem prosseguir para estágios de aprovação subsequentes.
Nos últimos anos, o governo das Maldivas tem intensificado seu foco em padrões de construção verde, com novas diretrizes promovendo eficiência energética, integração de energia renovável e gerenciamento sustentável de resíduos em propriedades comerciais. Notavelmente, as Maldivas estão implementando códigos de construção que exigem que resorts, hotéis e grandes estabelecimentos comerciais incorporem sistemas fotovoltaicos solares, captação de água da chuva e tecnologias de conversão de resíduos em energia sempre que viável. O governo também incentiva a adoção de certificações em Liderança em Energia e Design Ambiental (LEED) ou equivalentes para grandes desenvolvimentos.
A aplicação da conformidade se intensificou, com auditorias regulares de locais e programas de monitoramento agora sendo prática padrão. O não cumprimento das condições da EIA ou das regulamentações ambientais pode resultar em suspensões de projetos, multas ou até mesmo revogação de licenças pelo Ministério do Meio Ambiente, Mudança Climática e Tecnologia. Em 2024, o Ministério relatou um aumento significativo no número de auditorias ambientais e verificações de conformidade em zonas turísticas e polos comerciais urbanos.
Olhando para o futuro, a perspectiva para o imobiliário comercial nas Maldivas está intimamente ligada à ambiciosa agenda de sustentabilidade do país. Policymakers estão trabalhando para estreitar ainda mais as regulamentações de controle de desenvolvimento, expandir áreas protegidas e introduzir incentivos para projetos certificados verdes. À medida que as expectativas de responsabilidade ambiental de investidores e partes interessadas continuam a crescer, a conformidade com os padrões verdes em evolução permanecerá um determinante-chave da viabilidade do projeto e do sucesso comercial a longo prazo no setor imobiliário maldivo.
Tendências de Financiamento e Empréstimos: Bancos Locais, Capital Internacional e Apetite ao Risco (Ref: mma.gov.mv)
O cenário de financiamento para o imobiliário comercial nas Maldivas está evoluindo, impulsionado pela política monetária interna, mudanças nos apetites de risco e o interesse internacional emergente. Os bancos locais permanecem a principal fonte de financiamento de dívida para desenvolvedores e investidores imobiliários, com grandes instituições como o Banco das Maldivas e o Banco Islâmico das Maldivas oferecendo uma variedade de empréstimos para propriedades comerciais. A Autoridade Monetária das Maldivas (MMA) manteve uma abordagem regulatória cautelosa, equilibrando o crescimento do crédito com a estabilidade do setor financeiro. A partir do início de 2025, o portfólio agregado de empréstimos dos bancos maldivos para o setor imobiliário mostrou um crescimento constante, refletindo uma demanda sustentada por hotéis, resorts e desenvolvimentos de uso misto. De acordo com a Autoridade Monetária das Maldivas, o imobiliário e a construção representaram aproximadamente 20% do total de crédito bancário em circulação no final de 2024, sublinhando a importância do setor dentro da economia mais ampla.
Desenvolvimentos recentes de políticas focaram no fortalecimento dos requisitos de gestão de risco e diligência dos investidores para empréstimos imobiliários. As regulamentações prudenciais da MMA exigem que os bancos conduzam avaliações de risco de crédito rigorosas, mantenham garantias adequadas e cumpram as obrigações de combate à lavagem de dinheiro (PLD) e financiamento do terrorismo (CFT). Em 2023 e 2024, a MMA emitiu circulars atualizados reforçando esses padrões de conformidade, particularmente para transações de alto valor e projetos de propriedade estrangeira. O clima regulatório deve permanecer vigilante em 2025, com revisões periódicas de supervisão e testes de estresse da exposição dos bancos aos riscos do setor imobiliário (Autoridade Monetária das Maldivas).
O capital internacional, principalmente da Ásia e do Oriente Médio, continua a desempenhar um papel fundamental, especialmente para grandes projetos de hospitalidade e de uso misto em ilhas arrendadas. No entanto, o investimento estrangeiro direto está sujeito à aprovação do Ministério do Desenvolvimento Econômico e deve cumprir a Lei de Investimento Estrangeiro, que estipula limites mínimos de investimento e requisitos de participação local. Nos últimos anos, houve um aumento gradual em joint ventures entre empresas maldivas e investidores do exterior, muitas vezes apoiadas por bancos internacionais ou instituições de financiamento de desenvolvimento. No entanto, os credores estrangeiros enfrentam obstáculos adicionais de conformidade, incluindo registro local e adesão às regulamentações cambiais administradas pela MMA (Autoridade Monetária das Maldivas).
Olhando para 2025 e além, a perspectiva para o financiamento imobiliário comercial nas Maldivas é cautelosamente otimista. Embora os bancos locais devam manter padrões de concessão seletivos, as iniciativas do governo para atrair investimentos sustentáveis e diversificar o setor de turismo podem ampliar as fontes de financiamento. No entanto, as incertezas econômicas globais em andamento e o escrutínio regulatório elevado continuarão a moldar o apetite ao risco e as práticas de concessão no setor.
Principais Projetos em Andamento e Futuros: Estudos de Caso de Desenvolvedores Líderes (Ref: hdc.com.mv, mtcc.com.mv)
O cenário imobiliário comercial nas Maldivas está sendo significativamente moldado por uma série de grandes projetos em andamento e futuros, liderados por desenvolvedores estatais e privados de destaque. Esses projetos são integrais às estratégias mais amplas de diversificação econômica e urbanização do governo, especialmente em torno da Região de Malé Grande e atóis estratégicos.
Um dos desenvolvimentos de destaque é o projeto de expansão urbana de Hulhumalé, gerenciado pela Corporação de Desenvolvimento Habitacional (HDC). Hulhumalé, concebida como uma “Cidade da Juventude”, é uma ilha recuperada que está sendo desenvolvida para aliviar a congestão em Malé e servir como um centro comercial e residencial. A fase II em andamento do projeto inclui a construção de torres comerciais de uso misto, parques empresariais, centros comerciais e instalações de hospitalidade. Em 2024–2025, a HDC priorizou parcelas para sedes corporativas, parques tecnológicos e centros logísticos, com várias cadeias internacionais de hotéis e varejo garantindo arrendamentos de longo prazo. O planejado “Distrito Comercial do Central Park”, por exemplo, está programado para oferecer mais de 150.000 metros quadrados de espaço comercial locável até 2026.
Outro jogador influente é a Companhia de Transporte e Contratos das Maldivas (MTCC), que está impulsionando projetos de infraestrutura que sustentam o crescimento do imobiliário comercial. A MTCC está atualmente executando a recuperação e o desenvolvimento de infraestrutura para a Zona Industrial de Thilafushi, um nodo chave para armazenamento, logística e manufatura leve. Os desenvolvimentos comerciais futuros de Thilafushi são projetados para apoiar os setores marítimo, comercial e de manufatura em crescente, com lotes dedicados a fábricas, armazéns ligados e complexos de escritórios. A partir do início de 2025, a MTCC relatou que mais de 60% das 150 hectares de terra comercial planejadas estão em construção ou foram pré-locadas para investidores locais e estrangeiros.
Na lista de futuros desenvolvimentos, a HDC também está avançando com o Projeto de Empreendimentos Comerciais de Hulhumalé, visando estabelecer sedes de fintech e laboratórios de inovação, em linha com a agenda de transformação digital do governo. Este projeto deve atrair tanto multinacionais quanto startups locais, fornecendo espaço de escritório de categoria A e instalações de incubação de negócios.
A conformidade e a supervisão regulatória para esses projetos estão sob a responsabilidade do Ministério do Planejamento Nacional, Habitação e Infraestrutura e do Ministério do Planejamento Nacional, Habitação e Infraestrutura – Divisão de Terras, que exigem conformidade com as diretrizes de planejamento urbano, ambientais e metas de desenvolvimento sustentável. Essas autoridades garantem que os projetos de imobiliário comercial estejam alinhados com os planos nacionais de uso do solo e os requisitos de avaliação de impacto ambiental.
Olhando para 2025 e além, a execução bem-sucedida desses grandes projetos deve aumentar substancialmente o espaço comercial de categoria A, diversificar a base de investimentos e catalisar a emergência das Maldivas como um centro comercial regional. O compromisso da HDC e da MTCC com o desenvolvimento sustentável e de grande escala sinaliza uma perspectiva robusta para o imobiliário comercial nos próximos anos.
Desafios e Riscos: Considerações Legais, Climáticas e de Volatilidade do Mercado
O setor imobiliário comercial nas Maldivas enfrenta um conjunto único de desafios e riscos, moldados por seu quadro legal, vulnerabilidades ambientais e dinâmicas de mercado. A partir de 2025, investidores e operadores devem navegar por um ambiente complexo para garantir conformidade e viabilidade a longo prazo.
Riscos Legais e Regulatórios: O sistema legal maldivo é enraizado na lei islâmica, com direitos de propriedade e uso da terra regulados por uma combinação de regulamentações estatutárias e decretos administrativos. A propriedade estrangeira de terras permanece proibida, exceto em circunstâncias especiais, como arrendamentos de longo prazo para investimentos relacionados ao turismo, conforme especificado pela Lei de Terras das Maldivas e pelo Ministério do Desenvolvimento Econômico. Projetos imobiliários comerciais frequentemente requerem múltiplas camadas de aprovação, incluindo avaliações de impacto ambiental, acordos de arrendamento e conformidade com leis de zoneamento locais.
O governo continua a refinar as regulamentações para atrair investimento estrangeiro direto, mantendo ao mesmo tempo interesses nacionais, como evidenciado pelas recentes emendas ao quadro de Zonas Econômicas Especiais (ZEEs) e incentivos de investimento. No entanto, a falta de clareza na posse da terra, processos de aprovação prolongados e regulamentações em evolução podem representar incertezas legais para os investidores Ministério do Desenvolvimento Econômico.
Riscos Climáticos: As Maldivas são uma das nações mais vulneráveis ao clima do mundo, com mais de 80% de sua área terrestre a menos de um metro acima do nível do mar. O imobiliário comercial está em risco elevado de erosão costeira, inundação e eventos climáticos extremos. O Ministério do Meio Ambiente, Mudança Climática e Tecnologia enfatiza a necessidade de infraestrutura resiliente ao clima e aderência a rígidos padrões ambientais na construção e operação. Novos desenvolvimentos exigem cada vez mais estratégias sólidas de adaptação, como estruturas elevadas e sistemas de drenagem avançados, para mitigar o impacto da elevação do nível do mar.
Volatilidade do Mercado: O mercado imobiliário comercial das Maldivas depende fortemente do turismo e da hospitalidade, tornando-o sensível a mudanças econômicas globais, pandemias e eventos geopolíticos. A recuperação da COVID-19 viu um ressurgimento na demanda por propriedades de resorts e hotéis, mas o setor continua vulnerável a flutuações nas chegadas internacionais e em fluxos de investimento. De acordo com o Escritório Nacional de Estatísticas, as aprovações de investimento estrangeiro em turismo e imobiliário mostraram crescimento moderado em 2023–2024, mas o sentimento do investidor continua cauteloso devido à incerteza global.
Perspectiva: À medida que avançamos para 2025 e além, o setor imobiliário comercial nas Maldivas precisará abordar esses riscos entrelaçados por meio de diligência legal, adaptação climática e estratégias de diversificação. As partes interessadas são cada vez mais solicitadas a demonstrar conformidade com regulamentações e padrões ambientais em evolução para garantir aprovações de projetos e manter o valor dos ativos a longo prazo.
Perspectivas Futuras (2025–2030): Previsões de Crescimento, Mudanças de Política e Oportunidades Emergentes
Espera-se que o setor imobiliário comercial nas Maldivas passe por uma evolução significativa entre 2025 e 2030, impulsionada por reformas políticas, investimentos em infraestrutura e o esforço contínuo do país para diversificar sua economia. O quadro Visão 2030 do governo enfatiza o desenvolvimento urbano sustentável, a melhoria do clima de investimento e a expansão além de ativos centrados no turismo, abrindo novas avenidas para investidores nacionais e estrangeiros.
Um dos principais motores é o compromisso do governo em aprimorar a infraestrutura empresarial, conforme delineado na Estratégia de Integração Comercial Nacional das Maldivas. A estratégia prioriza o estabelecimento de Zonas Econômicas Especiais (ZEEs), parques logísticos e desenvolvimentos de uso misto para atrair sedes regionais, empresas logísticas e fintechs. Essas iniciativas são reforçadas pela Lei das Zonas Econômicas Especiais, que proporciona licenciamento simplificado, isenções fiscais e incentivos de uso de terras para projetos imobiliários comerciais que atendam aos critérios especificados.
Recentes emendas à Lei de Terras e à Lei das Ilhas Desabitadas esclareceram os direitos de arrendamento e estenderam as durações de arrendamento permitidas para não-cidadãos, melhorando a certeza jurídica para investidores internacionais. Essas mudanças são complementadas pela modernização contínua da conformidade tributária da Autoridade de Receita Interna das Maldivas, com sistemas digitais de registro de terras e transações esperados para estar plenamente operacionais até 2026, reduzindo assim os riscos de transação e aumentando a transparência.
Estatísticas chave indicam um impulso robusto: de acordo com o Escritório Nacional de Estatísticas, o valor total das transações imobiliárias comerciais cresceu 14% em 2023, com os segmentos de escritório e varejo liderando devido à recuperação pós-pandemia e ao aumento do investimento estrangeiro direto. A Região de Malé Grande continua a atrair a maior parte da atividade; no entanto, polos regionais como Addu e Hulhumalé estão emergindo como novas fronteiras devido a melhorias na infraestrutura e conectividade.
Olhando para o futuro, espera-se crescimento em desenvolvimentos de uso misto, polos logísticos que apoiam os setores de transbordo e pesca, e parques empresariais voltados para fintech e serviços profissionais. Sinais políticos sugerem uma maior liberalização, com potenciais atualizações nas restrições de investimento estrangeiro e nos padrões de conformidade ambiental em discussão pelo Ministério do Desenvolvimento Econômico e Comércio. Portanto, as perspectivas de imobiliário comercial para 2025–2030 são positivas, com oportunidades se expandindo em paralelo à modernização regulatória e diversificação econômica.
Fontes e Referências
- Invest Maldives
- Escritório do Presidente
- Ministério do Meio Ambiente, Mudança Climática e Tecnologia
- Escritório Nacional de Estatísticas
- Ministério do Desenvolvimento Econômico
- Invest Maldives
- Autoridade de Terras e Cadastro
- Ministério do Desenvolvimento Econômico
- Escritório Nacional de Estatísticas
- Lei das Zonas Econômicas Especiais
