Índice
- Introdução: Por que 2025 é um ano pivô para o mercado imobiliário holandês
- Principais Corpos Reguladores e Suas Funções
- Mudanças Legislativas Recentes: O que há de novo em 2025?
- Regras de Propriedade: Residentes vs. Não Residentes
- Tributação e Conformidade: Atualizações Essenciais para Compradores e Vendedores
- Regulamentações do Mercado de Aluguel: Teto, Proteções e Direitos dos Inquilinos
- Sustentabilidade e Requisitos de Conformidade Ambiental
- Visão Estatística: Tendências de Mercado e Impacto Regulatória
- Navegando Riscos Legais: Armadilhas Comuns e Estratégias de Conformidade
- Perspectivas Futuras: Mudanças Regulatórias Previstas Até 2030
- Fontes & Referências
Introdução: Por que 2025 é um ano pivô para o mercado imobiliário holandês
O ano de 2025 marca um ponto de virada significativo para as regulamentações imobiliárias na Holanda, impulsionado por uma confluência de reformas legislativas, pressões de mercado e demandas sociais. Na última década, o mercado habitacional holandês experimentou graves escassezes, especialmente nos centros urbanos, levando as autoridades nacionais e municipais a responder com estruturas regulatórias mais rígidas. Em 2025, várias mudanças regulatórias-chave entrarão em vigor ou chegarão a estágios críticos de avaliação, remodelando o cenário operacional para desenvolvedores, investidores, proprietários e inquilinos.
Um dos marcos regulatórios mais notáveis é a continuação da implementação da Wet betaalbare huur (Lei do Aluguel Acessível), que visa expandir o controle sobre os aluguéis para um segmento maior do mercado de aluguel privado. Esta mudança legislativa, defendida pelo governo holandês, tem como alvo propriedades de aluguel de médio segmento, impondo limites aos aluguéis e introduzindo padrões de qualidade mais rigorosos para melhorar a acessibilidade e as condições de vida. Espera-se que a nova lei impacte diretamente mais de 300.000 imóveis alugados, limitando aumentos excessivos de aluguel e melhorando as proteções aos inquilinos Rijksoverheid.
Em paralelo, os requisitos de sustentabilidade estão se tornando mais rígidos. A agenda climática do governo exige que todos os edifícios de escritórios atinjam pelo menos o rótulo de energia C até 2025. O não cumprimento pode resultar em multas ou fechamento funcional de edifícios não conformes, tornando as atualizações de energia e as retrofits verdes uma prioridade urgente para os proprietários de imóveis Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). Essas medidas refletem as metas mais amplas do Green Deal da União Europeia, com a Holanda como um dos primeiros adotantes entre os estados membros.
Além disso, 2025 verá a revisão da Omgevingswet (Lei de Ambiente e Planejamento), uma reforma abrangente destinada a simplificar o planejamento espacial e a concessão de licenças. Após sua implementação atrasada, as partes interessadas estão monitorando de perto seu impacto na oferta habitacional e nos processos de desenvolvimento urbano Rijksoverheid.
Esses desenvolvimentos regulatórios surgem em um contexto de demanda habitacional persistente: o Statistics Netherlands projeta uma necessidade de 900.000 novas casas até 2030 para resolver as carências Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). À medida que 2025 avança, a convergência de controles de aluguel mais rigorosos, mandatos de sustentabilidade e reformas de planejamento testará a adaptabilidade dos participantes do mercado e moldará a trajetória do setor imobiliário holandês nos próximos anos.
Principais Corpos Reguladores e Suas Funções
A estrutura regulatória que governa o mercado imobiliário na Holanda é caracterizada por um sistema robusto de supervisão, envolvendo várias autoridades em níveis nacional e municipal. Cada órgão desempenha um papel distinto em garantir conformidade, transparência e estabilidade no mercado. Compreender as funções dessas principais instituições regulatórias é crucial para navegar no cenário imobiliário holandês em 2025 e além.
- Ministério do Interior e Relações do Reino (BZK): O Ministério do Interior e Relações do Reino (BZK) é responsável pela estrutura política geral relacionada à habitação, desenvolvimento urbano e planejamento espacial. Nos últimos anos, o BZK tem sido fundamental na elaboração e implementação de reformas legislativas significativas, como a Lei de Ambiente e Planejamento (Omgevingswet), que visa simplificar as leis de planejamento espacial e promover o desenvolvimento sustentável.
- Autoridade Holandesa dos Mercados Financeiros (AFM): A Autoridade Holandesa dos Mercados Financeiros supervisiona a conduta dos prestadores de serviços financeiros, incluindo agentes imobiliários, fundos de investimentos imobiliários e corretores de hipotecas. A AFM estabelece padrões de conformidade para proteger os consumidores e promove a transparência nas transações imobiliárias, particularmente na gestão de veículos de investimento imobiliário e produtos financeiros vinculados ao mercado imobiliário.
- Lei de Supervisão Financeira (Wft): A supervisão dos aspectos financeiros das transações imobiliárias, como empréstimos e investimentos, é regida pela Lei de Supervisão Financeira (Wft). A Wft é aplicada tanto pela AFM quanto pelo Banco Central dos Países Baixos (DNB), garantindo que produtos e instituições financeiras cumpram requisitos rigorosos em relação à solvência, transparência e proteção ao consumidor.
- Autoridades Municipais: Os governos locais, ou municípios, exercem um controle regulatório significativo sobre zoneamento, licenças de construção e planejamento urbano. Com a introdução da Lei de Ambiente e Planejamento, os municípios agora são responsáveis por integrar regulamentos ambientais, espaciais e de construção, visando uma maior eficiência e a participação dos cidadãos nos processos de tomada de decisão.
- Registro de Imóveis (Kadaster): O Cadastre da Holanda, Agência de Registro de Terras e Mapeamento (Kadaster) mantém registros oficiais de propriedade, limites e direitos associados. O registro preciso pelo Kadaster é essencial para a segurança jurídica nas transações imobiliárias e é exigido por lei.
Olhando para 2025 e os anos subsequentes, espera-se que esses órgãos regulatórios aprimorem a digitalização, melhorem o acesso a dados e imponham padrões mais rigorosos relacionados à sustentabilidade e transparência dentro do setor imobiliário. Atualizações legislativas contínuas e um aumento do escrutínio das práticas de mercado são prováveis, pois a Holanda continua a lidar com a escassez habitacional, acessibilidade e objetivos climáticos por meio de medidas regulatórias.
Mudanças Legislativas Recentes: O que há de novo em 2025?
O setor imobiliário holandês está passando por uma significativa evolução regulatória em 2025, com o governo promulgando e propondo várias mudanças legislativas para abordar a escassez habitacional, acessibilidade e transparência no mercado. Um dos desenvolvimentos mais notáveis é a implementação da Lei do Aluguel Acessível (Wet Betaalbare Huur), que entrou em vigor em 1º de julho de 2024. Esta lei estende o controle de aluguel para uma parcela maior do setor privado de aluguel, impondo um teto baseado em pontos para imóveis de aluguel de médio porte (normalmente até €1.100 por mês) e concedendo maior poder de fiscalização aos municípios. Até 2025, aproximadamente 300.000 propriedades de aluguel adicionais estão sujeitas a aluguéis regulados, visando limitar aumentos excessivos de aluguel e melhorar a acessibilidade habitacional para inquilinos de renda média Rijksoverheid.
Outra mudança significativa é a restrição mais rigorosa de buy-to-let por meio da política de Opkoopbescherming (proteção de compra), que permite aos municípios proibir investidores de comprar casas acessíveis e alugá-las em áreas designadas. Essa medida, ampliada em 2024 e amplamente aplicada em 2025, visa priorizar os proprietários-ocupantes e estabilizar os mercados habitacionais locais Rijksoverheid. Os governos locais em Amsterdã, Rotterdam, Utrecht e Haia estão aplicando ativamente essas restrições em novas transações imobiliárias.
No que diz respeito à sustentabilidade, os requisitos de eficiência energética para edifícios continuam a ser intensificados. A partir de 2025, todos os edifícios residenciais recém-construídos devem atender a padrões mais rigorosos de BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw), contribuindo para as metas climáticas da Holanda. Edifícios não residenciais enfrentam obrigações crescentes de melhorias no rótulo de energia, com o governo impondo atualizações obrigatórias para pelo menos o Rótulo de Energia C para espaços de escritório desde 2023, e novas restrições são esperadas (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland).
- Conformidade e Execução: A Inspeção de Meio Ambiente e Transporte (ILT) e as autoridades locais estão aumentando as inspeções e penalidades para não conformidade com regulamentações de aluguel e padrões energéticos (ILT).
- Estatísticas-Chave: Em 2024, o estoque de aluguel regulado expandiu em 22%, e dados iniciais de execução mostram mais de 1.000 violações identificadas nos primeiros seis meses da Lei do Aluguel Acessível Rijksoverheid.
Perspectivas: Espera-se que o ambiente regulatório permaneça dinâmico até 2025 e além, com debates contínuos sobre a expansão adicional do controle de aluguel, incentivos para construção sustentável e o efeito do aumento das taxas de juros sobre a acessibilidade habitacional. As partes interessadas devem antecipar requisitos de conformidade aumentados, especialmente nas áreas de aluguel e sustentabilidade, à medida que o governo busca seus objetivos de acessibilidade, acessibilidade e adaptação climática no mercado imobiliário.
Regras de Propriedade: Residentes vs. Não Residentes
A estrutura regulatória para propriedade na Holanda é caracterizada por sua abertura tanto para residentes quanto para não residentes, com requisitos de conformidade e transparência em evolução. A partir de 2025, não existem restrições legais específicas que impeçam não residentes de comprar imóveis, sejam residenciais ou comerciais, na Holanda. Tanto indivíduos quanto entidades legais—independente da nacionalidade—podem adquirir, possuir e vender propriedades. O registro de transações imobiliárias é obrigatório e é administrado pelo Kadaster (Escritório de Registro de Terras Holandês), garantindo que todas as mudanças de propriedade sejam documentadas publicamente.
No entanto, o governo holandês respondeu a preocupações sobre acessibilidade habitacional e investimento especulativo, particularmente em grandes centros urbanos, promulgando regulamentos direcionados. Os municípios ganharam poderes sob a Lei de Boa Locação (Wet goed verhuurderschap) e a Lei Municipal de Proteção de Compra (Opkoopbescherming). Essas leis permitem que as autoridades locais designem áreas onde os investimentos de buy-to-let são restringidos ou sujeitos a um regime de licenciamento, principalmente para proteger a disponibilidade de casas ocupadas por proprietários. Por exemplo, em cidades como Amsterdã e Rotterdam, compradores não residentes podem ser obrigados a ocupar as propriedades recém-adquiridas por um período mínimo antes de alugá-las.
A conformidade com os requisitos de prevenção à lavagem de dinheiro (AML) e transparência é rigorosa. Notários, agentes imobiliários e instituições financeiras são obrigados a verificar a identidade e as fontes de financiamento de compradores residentes e não residentes sob a Lei de Prevenção à Lavagem de Dinheiro e Financiamento do Terrorismo (Wwft). Além disso, desde 2022, o Registro UBO—mantido pela Câmara de Comércio Holandesa—exige a divulgação dos proprietários finais benéficos de entidades legais que detêm imóveis, aumentando a transparência nas transações imobiliárias.
Estatísticas recentes do Statistics Netherlands mostram um ligeiro aumento nas vendas de imóveis durante 2024, com a participação de não residentes estável, mas regionalmente concentrada em grandes cidades e áreas turísticas populares. Olhando para os próximos anos, espera-se que o governo holandês mantenha sua abordagem aberta à propriedade de imóveis por não residentes, enquanto concede aos municípios mais ferramentas regulatórias para limitar o investimento especulativo e abordar a escassez habitacional. Obrigações de conformidade e relatórios aumentadas, especialmente em relação à AML e à propriedade benéfica, devem persistir, refletindo tanto as direções de políticas nacionais quanto da UE.
Tributação e Conformidade: Atualizações Essenciais para Compradores e Vendedores
O setor imobiliário holandês é moldado por uma robusta estrutura legal e fiscal, com desenvolvimentos-chave em tributação e conformidade prontos para impactar compradores e vendedores em 2025 e além. A Holanda continua a enfatizar a transparência, as medidas de prevenção à lavagem de dinheiro (AML) e a política habitacional sustentável, afetando transações tanto domésticas quanto internacionais.
Imposto de Transferência e IVA
Uma mudança fundamental nos últimos anos é a diferenciação nas taxas do imposto de transferência imobiliária (overdrachtsbelasting). A partir de 2024, compradores de imóveis pela primeira vez com menos de 35 anos que compram casas abaixo de €510.000 se beneficiam de uma taxa de transferência de 0%, enquanto outros compradores privados enfrentam o padrão de 2%. Investidores e entidades jurídicas estão sujeitos a uma taxa mais alta de 10,4%—uma medida projetada para esfriar o investimento especulativo e promover a ocupação por proprietários. Essas taxas devem permanecer estáveis em 2025, pending further policy review (Belastingdienst).
O Imposto sobre Valor Agregado (IVA) geralmente não se aplica à compra de propriedades existentes, mas construções novas e transações imobiliárias comerciais podem incorrer em 21% de IVA, dependendo de casos de uso específicos (Belastingdienst).
Prevenção à Lavagem de Dinheiro e Conformidade
O governo holandês aplica rigorosos protocolos de AML sob a Lei de Prevenção à Lavagem de Dinheiro e Financiamento do Terrorismo (Wwft), exigindo que agentes imobiliários, notários e instituições financeiras realizem a devida diligência do cliente e relatem transações incomuns. O De Nederlandsche Bank e FIU-Netherlands supervisionam a conformidade, com um aumento da fiscalização sobre compradores e entidades estrangeiras. Notavelmente, o registro UBO (Ultimate Beneficial Owner), implementado em 2020, verá uma aplicação reforçada em 2025, exigindo transparência nas estruturas de propriedade imobiliária (KVK (Câmara de Comércio da Holanda)).
Obrigações de Eficiência Energética
A sustentabilidade é uma prioridade regulatória. A partir de 2023, os escritórios devem ter pelo menos um rótulo de energia C; edifícios não conformes enfrentam risco de encerramento ou multas. Espera-se que esses padrões se tornem mais rígidos, com requisitos mais rigorosos para propriedades residenciais na pauta legislativa para 2025 (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland).
Perspectivas
Com o foco em 2025 na acessibilidade, transparência e sustentabilidade, compradores e vendedores devem permanecer alerta às políticas fiscais em evolução, obrigações de conformidade aprimoradas e regulamentos verdes. A digitalização contínua das transações imobiliárias e a aplicação mais rigorosa são esperadas, reforçando a reputação da Holanda como um mercado imobiliário bem regulamentado e transparente.
Regulamentações do Mercado de Aluguel: Teto, Proteções e Direitos dos Inquilinos
O mercado de aluguel holandês é caracterizado por regulamentações robustas que visam equilibrar proteções para os inquilinos com direitos dos proprietários. A partir de 2025, a estrutura legal é moldada por reformas recentes que visam acessibilidade, transparência e acessibilidade, particularmente em resposta a contínuas carências habitacionais nas principais cidades.
Um grande desenvolvimento é a introdução de um sistema nacional de teto de aluguel que estende a regulação de preços a segmentos do setor privado de aluguel que anteriormente estavam liberalizados. Sob as novas regras, vigentes desde 2024, os aluguéis de casas que pontuam até 187 pontos no woningwaarderingsstelsel (sistema de avaliação de habitação) estão sujeitos a aluguéis máximos permitidos. Isso estende o controle governamental a uma gama mais ampla de aluguéis de médio porte, visando limitar aumentos excessivos de aluguel e melhorar a acessibilidade para famílias de renda média. Proprietários enfrentam penalidades por cobrar acima dos tetos permitidos, aplicadas por autoridades municipais e agências de supervisão.
As proteções para inquilinos permanecem um pilar da política habitacional holandesa. O Código Civil Holandês (Burgerlijk Wetboek, Livro 7) consagra a segurança no contrato, proibindo despejos arbitrários e estipulando prazos de aviso rigorosos. Contratos de aluguel temporários, permitidos desde 2016, agora são mais rigorosamente regulamentados: emendas recentes limitam a capacidade dos proprietários de emitir contratos de curto prazo, promovendo maior estabilidade de longo prazo para os inquilinos. Além disso, a partir de 2024, os inquilinos têm direito a uma divulgação mais transparente sobre encargos de serviço, composição do aluguel e obrigações de manutenção da propriedade.
Estatisticamente, o setor de aluguel regulado (habitação social) compreende cerca de 2,3 milhões de habitações, representando aproximadamente 60% do total de estoque de aluguel, enquanto o setor privado—agora cada vez mais regulamentado—compõe os 40% restantes (Centraal Bureau voor a Statistiek). Os aumentos de aluguel em setores regulados são limitados anualmente, com o teto de 2025 definido como inflação mais uma margem modesta, em conformidade com as diretrizes governamentais.
A conformidade é aplicada por municípios locais, a Inspeção de Meio Ambiente e Transporte (ILT) e organizações de defesa dos inquilinos. Esses órgãos investigam reclamações, impõem multas e podem obrigar reduções de aluguel ou restituições para inquilinos que foram cobrados a mais.
Olhando para o futuro, espera-se que o governo holandês mantenha e refine essas medidas regulatórias, com um debate contínuo sobre o equilíbrio entre incentivos de mercado para proprietários e a proteção dos direitos dos inquilinos. Ferramentas de aplicação aprimoradas e uma expansão adicional dos controles de aluguel estão sob consideração legislativa, refletindo um compromisso em enfrentar a acessibilidade habitacional e a segurança nos próximos anos.
Sustentabilidade e Requisitos de Conformidade Ambiental
A sustentabilidade e a conformidade ambiental tornaram-se pilares centrais na regulamentação imobiliária holandesa, refletindo as ambiciosas metas climáticas da Holanda e as diretrizes da UE. A partir de 2025, proprietários de imóveis, desenvolvedores e investidores devem navegar em um quadro econômico cada vez mais apertado de leis projetadas para reduzir as emissões de carbono, melhorar a eficiência energética e promover a construção circular.
Um dos pilares da regulamentação atual é a Diretiva de Desempenho Energético dos Edifícios (EPBD), implementada na lei holandesa através do Bouwbesluit 2012 (Decreto de Construção de 2012) e emendas subsequentes. Desde janeiro de 2023, todos os edifícios de escritórios maiores que 100 m² devem ter pelo menos um rótulo de energia C (Rijksoverheid). O não cumprimento pode resultar em fechamento ou multas. A partir de 2030, o requisito mínimo será elevado para rótulo de energia A, indicando uma trajetória mais rigorosa nos próximos anos.
A Lei de Ambiente e Planejamento (Omgevingswet), entrando em vigor total em 2024, simplifica e fortalece mais ainda a concessão de licenças ambientais. A nova lei integra o planejamento espacial, a proteção ambiental e as regulamentações de construção, enfatizando o desenvolvimento urbano sustentável e a redução do impacto ambiental ao longo do ciclo de vida de um edifício (Governo dos Países Baixos).
Os requisitos de circularidade também estão sendo implementados. O Passaporte de Materiais—um registro digital de materiais de construção—se tornará obrigatório para novos edifícios governamentais e é esperado que se estenda a segmentos imobiliários mais amplos. Essa medida apoia a ambição nacional de alcançar uma economia de construção totalmente circular até 2050 (Rijksoverheid).
- A partir de 2023, estima-se que 55% do estoque de escritórios holandeses esteja em conformidade com o rótulo de energia C ou melhor (Agência de Empreendimento da Holanda), com um aumento acentuado na atividade de retrofit projetado até 2025.
- Novas permissões de construção rotineiramente exigem medidas de adaptação climática, como telhados verdes e sistemas de retenção de água, em resposta ao aumento do risco de inundações (Helpdesk Water).
- Os municípios estão cada vez mais aplicando metas de sustentabilidade locais, muitas vezes excedendo os mínimos nacionais, especialmente em cidades como Amsterdã e Rotterdam.
Olhando para o futuro, a perspectiva regulatória é de uma escalada contínua. O Acordo Climático do governo e os compromissos do Green Deal da UE devem impulsionar padrões mais rigorosos, monitoramento mais rigoroso e aplicação mais ampla de critérios ESG para todos os ativos imobiliários. Os riscos de não conformidade aumentarão, tornando a adaptação proativa essencial para os participantes do mercado (Governo da Holanda).
Visão Estatística: Tendências de Mercado e Impacto Regulatória
O mercado imobiliário holandês passou por mudanças regulatórias significativas nos últimos anos, impactando diretamente as tendências do mercado e moldando as perspectivas do setor para 2025 e além. Em resposta a carências habitacionais persistentes, inflação de preços e preocupações com acessibilidade, o governo promulgou uma série de leis destinadas a promover o acesso justo à habitação e conter o investimento especulativo.
Um evento crucial foi a introdução da Lei do Aluguel Acessível (Wet betaalbare huur), que está programada para entrar em vigor em 1º de julho de 2024. Esta lei estende a regulação de aluguel para propriedades de aluguel de médio segmento, que anteriormente estavam isentas de controle rigoroso de aluguel, cobrindo aproximadamente 300.000 casas adicionais. Sob esse regime, os proprietários devem respeitar preços máximos de aluguel com base em um sistema de pontos que avalia a qualidade, tamanho e localização da propriedade. As autoridades antecipam que isso ajudará a estabilizar os aluguéis e a melhorar a acessibilidade para inquilinos de renda média Rijksoverheid.
As obrigações de conformidade para proprietários aumentaram substancialmente. Os municípios agora têm maior poder para aplicar as regulamentações de aluguel e impor multas por violações. Além disso, a Lei de Boa Locação (Wet goed verhuurderschap) de 2022 continua a ser fundamental, obrigando os proprietários a seguirem práticas de não discriminação, padrões de manutenção e acordos de aluguel transparentes Rijksoverheid.
Dados estatísticos sublinham o impacto regulatório em curso. Em 2023, a Holanda tinha aproximadamente 8 milhões de habitações, com cerca de 42% alugadas e 58% ocupadas por proprietários. Dos aluguéis, mais de 70% estavam no setor social, e cerca de 30% no setor privado (Centraal Bureau voor de Statistiek). Apesar das intervenções do governo, os preços médios das casas aumentaram em 5,8% ano a ano no quarto trimestre de 2023, enquanto o crescimento do aluguel no setor privado desacelerou para 2,5%, refletindo o efeito de desaceleração do endurecimento regulatório (Centraal Bureau voor a Statistiek).
Olhando para o futuro, o governo holandês visa construir 900.000 novas casas até 2030, com um terço designado como habitação acessível ou social. O foco regulatório deve permanecer em melhorar a transparência, a proteção dos inquilinos e a sustentabilidade do estoque habitacional. Os participantes do mercado devem acompanhar de perto os requisitos em evolução para permanecer em conformidade à medida que o cenário regulatório continua a se apertar, especialmente com novas reformas previstas nos próximos anos (Governo da Holanda).
Navegando Riscos Legais: Armadilhas Comuns e Estratégias de Conformidade
Navegar pelo cenário regulatório para imóveis na Holanda requer uma compreensão abrangente dos quadros legais em evolução, requisitos de conformidade e tendências de aplicação. Em 2025, vários desenvolvimentos-chave e desafios persistentes moldam o ambiente para investidores, desenvolvedores e gerentes de imóveis.
Armadilhas Legais Comuns
- Não conformidade com leis de zoneamento e planejamento espacial: Os municípios locais aplicam rigorosamente os planos de zoneamento do Ministério do Interior e Relações do Reino (“bestemmingsplannen”), e o uso ou conversão não autorizados de propriedades pode resultar em multas ou remediação forçada.
- Aderência inadequada às regulamentações ambientais: A Lei de Ambiente e Planejamento da Holanda (Omgevingswet), que entra em vigor em 2024, consolida dezenas de leis em um único sistema, elevando os requisitos de diligência para padrões de solo, água e ruído em projetos imobiliários (Ministério de Infraestrutura e Gestão da Água).
- Falha na conformidade de proteção ao inquilino: A lei de locação holandesa é altamente protetora dos inquilinos. Erros na redação de contratos ou nos cálculos de controle de aluguel, especialmente sob o novo teto de aluguel do “segmento médio regulado” que entra em vigor em 2024, podem levar a reclamações de restituição ou reduções forçadas de aluguel (Governo da Holanda).
- Falhas na prevenção à lavagem de dinheiro (AML): Profissionais de imóveis devem cumprir as normas holandesas de prevenção à lavagem de dinheiro e financiamento do terrorismo (Wwft). A falta de verificação de clientes ou monitoramento de transações é uma das principais causas de penalidades regulatórias (De Nederlandsche Bank).
Estratégias de Conformidade para 2025 e Além
- Integrar ferramentas digitais de conformidade: Aproveite plataformas digitais para monitorar mudanças legislativas e automatizar relatórios de conformidade em zoneamento, meio ambiente e AML.
- Realizar diligência aprimorada: Atualize regularmente as avaliações de risco para novos projetos, focando no impacto ambiental e nos novos requisitos da Omgevingswet.
- Manter-se atualizado sobre reformas da lei de locação: Acompanhe de perto as atualizações do Rijksoverheid para garantir acordos de locação e procedimentos de fixação de aluguel precisos.
- Consultar advogados proativamente: Consulte escritórios de advocacia especializados para redação de contratos, resolução de disputas e arquivos regulatórios, especialmente em áreas impactadas por reformas recentes ou futuras.
Embora o setor imobiliário holandês continue atraente, a aplicação mais rigorosa e os padrões legais em evolução significam que estruturas de conformidade robustas são essenciais para mitigar riscos legais e manter o acesso ao mercado em 2025 e nos anos seguintes.
Perspectivas Futuras: Mudanças Regulatórias Previstas Até 2030
O cenário das regulamentações imobiliárias na Holanda deve passar por uma transformação significativa até 2030, à medida que os formuladores de políticas respondem a pressões de mercado em evolução, imperativos de sustentabilidade e necessidades de habitação social. A partir de 2025, várias iniciativas regulatórias e reformas antecipadas estão moldando as perspectivas futuras para investidores, desenvolvedores e inquilinos.
Uma área de foco principal é a acessibilidade habitacional. O governo holandês, por meio do Governo dos Países Baixos, estabeleceu metas ambiciosas para expandir o estoque de habitação e conter aumentos excessivos de aluguel, particularmente no segmento de médio mercado. A proposta da “Lei do Aluguel Acessível” (Betaalbare Huurwet), que deve entrar em vigor em 2025, limitará os aluguéis para uma gama mais ampla de propriedades, estendendo a cobertura do sistema de pontos de aluguel para casas com aluguéis de até €1.100 por mês. Esta intervenção visa evitar aumentos de aluguel e garantir maior acessibilidade para trabalhadores de renda média.
A sustentabilidade também é um grande motor de mudança regulatória. O Acordo Climático da Holanda exige que todas as casas sejam livres de gás natural até 2050, levando a requisitos incrementais para o desempenho energético em desenvolvimentos novos e existentes. A partir de 2025, espera-se que requisitos mais rigorosos de rótulo de energia para propriedades de aluguel sejam aplicados, alinhando-se às obrigações sob a Diretiva de Desempenho Energético dos Edifícios (EPBD). Proprietários precisarão atualizar propriedades para pelo menos o rótulo de energia D para novos contratos de locação, com mais restrições previstas até 2030, apoiando os objetivos de net-zero do país (Agência de Empreendimento da Holanda).
As políticas de planejamento urbano e uso da terra também estão evoluindo. A Lei de Ambiente e Planejamento (Omgevingswet), que entra em vigor em janeiro de 2024, consolida dezenas de regulamentações espaciais, ambientais e de construção existentes em um único quadro. Até 2030, espera-se que esta lei simplifique os processos de concessão de licenças e permita que os municípios abordem de forma mais flexível as necessidades habitacionais locais, desenvolvimentos de uso misto e medidas de adaptação ao clima (Governo dos Países Baixos).
Os encargos de conformidade para os participantes do mercado provavelmente aumentarão, especialmente no que diz respeito à prevenção à lavagem de dinheiro (AML) e à transparência na propriedade imobiliária. A implementação do registro UBO (Ultimate Beneficial Owner) e as diretrizes da UE em andamento estão endurecendo os requisitos de diligência para transações imobiliárias (Câmara de Comércio da Holanda). Espera-se que essa tendência persista, com mais salvaguardas contra crimes financeiros previstas antes de 2030.
Coletivamente, essas mudanças regulatórias sinalizam um futuro para o mercado imobiliário holandês caracterizado por uma supervisão maior, forte ênfase na acessibilidade e sustentabilidade, e expectativas de conformidade aprimorada. As partes interessadas devem antecipar atualizações regulatórias contínuas e aplicação proativa enquanto a Holanda busca equilibrar crescimento econômico com objetivos sociais e ambientais.
Fontes & Referências
- Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO)
- Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)
- Autoridade Holandesa dos Mercados Financeiros
- Cadastre da Holanda, Agência de Registro de Terras e Mapeamento
- Registro UBO
- Belastingdienst
- FIU-Netherlands
- Helpdesk Water
