Legile imobiliare din Costa Rica 2025–2029: Noi surprize pe care investitorii trebuie să le cunoască acum

Cuprins

• Introducere: Peisajul Regulatoriu din Imobiliarele Costaricane pentru 2025
• Autorități Cheie și Resurse Oficiale pentru Conformitatea în Imobiliare
• Drepturile de Proprietate: Străini vs. Cetățeni Explicat
• Utilizarea Terenului, Zonarea și Schimbările Permiselor de Construcție pentru 2025–2029
• Impozite Esențiale: Proprietate, Impozite pe Câștiguri de Capital și Taxe de Transfer
• Diligență Legală și Proceduri de Verificare a Titlului
• Actualizări Legislative Recente și Decizii Majore ale Instanțelor
• Capcane de Conformitate: Greșeli Frecvente și Cum să le Eviți
• Statistici Cheie: Tendințe de Piață, Investiții Străine și Volumuri de Tranzacții
• Perspective Viitoare: Schimbări Regulatorii Prezise și Recomandări Strategice
• Surse și Referințe

Introducere: Peisajul Regulatoriu din Imobiliarele Costaricane pentru 2025

Peisajul reglementar pentru imobiliare în Costa Rica, la începutul anului 2025, este caracterizat prin stabilitate în legislația de bază, eforturi continue de modernizare și o accentuată concentrare pe transparență și conformitate. Tranzacțiile imobiliare sunt reglementate în principal de cadrul Registro Nacional (Registrul Național), care asigură că drepturile de proprietate sunt clar înregistrate și accesibile. Codul Civil și Legea de Reglementare a Brokerilor Imobiliari (Legea 8422) stabilesc cerințe fundamentale pentru proprietate, transfer și comportamentul profesional în sector.

În ultimii ani, guvernul costarican a intensificat conformitatea împotriva spălării banilor (AML) și cunoașterea clientului (KYC) în cadrul pieței imobiliare, în conformitate cu standardele internaționale și recomandările Grupului de Acțiune Financiară (FATF). Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF) a emis linii directoare actualizate în 2023, care necesită obligații stricte de raportare pentru agenții imobiliari, avocați și notari implicați în tranzacții imobiliare. Aceste măsuri urmăresc să reducă riscurile asociate cu fluxurile financiare ilicite și să întărească integritatea pieței.

Din perspectiva statistică, piața imobiliară din Costa Rica rămâne atractivă atât pentru investitorii interni, cât și pentru cei externi. Conform Registro Nacional, numărul înregistrărilor de proprietăți a rămas robust în 2023–2024, cu o creștere moderată a proprietății străine, în special în regiunile costiere și cele axate pe turism. Guvernul nu impune restricții speciale asupra investițiilor imobiliare străine, cu excepția zonelor maritime, unde sunt necesare concesii și sunt supuse reglementărilor de zonare și mediu conform Legii Zonelor Maritime Terestre (Legea privind Zona Maritimă Terestră).

Privind spre 2025 și dincolo de aceasta, se așteaptă ca Costa Rica să continue modernizarea sistemelor de înregistrare a proprietății prin digitalizare suplimentară și îmbunătățirea interoperabilității între registrele guvernamentale. Proiectele legislative sunt în discuție pentru a întări protecția consumatorilor și a clarifica cerințele de zonare, în special ca răspuns la cererea tot mai mare pentru dezvoltări durabile. Perspectivele de reglementare rămân favorabile pentru investiții, dar părțile interesate trebuie să-și mențină vigilența în ceea ce privește așteptările în evoluție privind conformitatea, în special în domeniile AML, mediu și permise municipale. Aceste reforme continue urmăresc să echilibreze încrederea investitorilor cu un control robust, sprijinind creșterea sustenabilă și integritatea sectorului imobiliar din Costa Rica.

Autorități Cheie și Resurse Oficiale pentru Conformitatea în Imobiliare

Peisajul reglementar imobiliar din Costa Rica este modelat și aplicat de o rețea de agenții guvernamentale, registre și corpuri profesionale care asigură conformarea legală și transparența tranzacțiilor. Înțelegerea autorităților și resurselor oficiale este fundamentală pentru investitori, dezvoltatori, agenți și cumpărători care operează în piața imobiliară din Costa Rica în 2025 și dincolo de aceasta.

• Registro Nacional: Registro Nacional este piatra de temelie a înregistrării proprietății în Costa Rica. Toate titlurile de proprietate, ipotecile și sarcinile sunt înregistrate aici. Cumpărătorii potențiali și profesioniștii juridici se bazează pe registru pentru a verifica proprietatea și a efectua diligența necesară.
• Notari Publici: Tranzacțiile imobiliare în Costa Rica necesită implicarea unui notar public autorizat, care este și avocat. Notarii sunt responsabili pentru redactarea și autentificarea actelor publice, înregistrarea tranzacțiilor cu Registrul Național și asigurarea conformității cu legile de proprietate și impozitare. Supravegherea și licența sunt furnizate de Colegiul Avocaților din Costa Rica (Colegio de Abogados y Abogadas de Costa Rica).
• Guvernele Municipale: Fiecare municipalitate supraveghează utilizarea terenului local, zonarea (Uso de Suelo), evaluările impozitelor pe proprietate și permisele de construcție. Informațiile și reglementările pot fi accesate prin Instituto de Fomento y Asesoría Municipal (IFAM), care oferă îndrumare guvernelor municipale.
• Ministerul Finanțelor (Ministerio de Hacienda): Toate transferurile de proprietate sunt supuse impozitelor pe transfer și trebuie raportate Ministerului de Finanțe. Ministerul de Finanțe de asemenea supraveghează reglementările privind impozitul pe proprietate și conformitatea împotriva spălării banilor în tranzacțiile imobiliare.
• Direcția Generală de Migrație și Străini (DGME): Pentru cumpărătorii străini, cerințele de reședință și investiție sunt administrate de Direcția Generală de Migrație și Străini.
• Asociații Profesionale: Deși nu este obligatorie, mulți intermediari imobiliari sunt membri ai Camerelor Imobilierilor din Costa Rica (CCCBR), care promovează cele mai bune practici și oferă servicii de mediere.

Urmărirea publicațiilor oficiale și a resurselor digitale ale acestor autorități este esențială pentru asigurarea conformității, minimizarea riscurilor legale și înțelegerea cerințelor în evoluție – în special, pe măsură ce Costa Rica continuă să-și modernizeze legile proprietății și să digitalizeze procesele până în 2025 și dincolo de aceasta.

Drepturile de Proprietate: Străini vs. Cetățeni Explicat

Reglementările imobiliare din Costa Rica stabilesc un cadru care susține atât drepturile de proprietate interne, cât și cele străine, cu distincții nuanțate în funcție de tipul și locația proprietății. Din 2025, principiul general este că străinii beneficiază de aceleași drepturi de proprietate ca și cetățenii costaricani pentru majoritatea achizițiilor de teren, cu unele restricții aplicabile zonelor maritime și de concesionare.

Conform legii costaricane, toți indivizii – indiferent de naționalitate – pot achiziționa, deține și vinde proprietăți titrate. Nu există o cerință ca cumpărătorii străini să fie rezidenți sau cetățeni. Această egalitate este consacrată în Constituția și Codul de Teren al țării, promovând un climat de investiții deschis Registro Nacional de Costa Rica. Toate proprietățile titrate sunt înregistrate în Registrul Național, asigurând securitate legală și trasabilitate atât pentru proprietarii străini, cât și pentru cei interni.

O excepție critică se aplică proprietăților situate în Zona Maritimă (primele 200 de metri în interior de la linia de maree de-a lungul coastei). Primii 50 de metri sunt domeniu public, fără drept de proprietate privată. Ceilalți 150 de metri sunt supuși unui regim de concesie, unde terenul este închiriat de la municipalitate sau guvern în loc să fie deținut complet. Prin lege, străinii nu pot deține direct mai mult de 49% din drepturile într-o concesie; cel puțin 51% trebuie să fie controlate de cetățeni costaricani sau entități legale cu majoritate deținere costaricană Instituto Costarricense de Turismo.

Conformitatea atât pentru cetățeni, cât și pentru străini implică un proces riguros de diligență. Toate tranzacțiile imobiliare necesită notarizare de către un notar public costarican, înregistrare în Registrul Național și plată de impozite și taxe pe transfer de proprietate. Eforturile recente de digitalizare au eficientizat aceste procese, îmbunătățind transparența și reducând timpii de procesare Registro Nacional de Costa Rica.

Statistic, investițiile străine în imobiliarele costaricane rămân robuste, în special în zonele costiere și cele axate pe turism. Guvernul raportează o continuare a creșterii înregistrărilor de proprietate de către non-cetățeni, indicând o încredere internațională susținută în cadrul legal Ministerio de Comercio Exterior.

Privind spre 2025 și dincolo de aceasta, nu se așteaptă modificări legislative semnificative referitoare la drepturile fundamentale de proprietate pentru străini. Autoritățile de reglementare continuă să pună accent pe conformitatea față de cerințele de spălare a banilor și de transparență fiscală, aplicabile în mod egal atât cetățenilor, cât și străinilor. Pe măsură ce Costa Rica își întărește registrul digital și sistemele de monitorizare, ambele grupuri pot aștepta o mai mare eficiență și certitudine legală în tranzacțiile de proprietate.

Utilizarea Terenului, Zonarea și Schimbările Permiselor de Construcție pentru 2025–2029

În Costa Rica, dezvoltarea imobiliară depinde de respectarea strictă a reglementărilor de utilizare a terenului, zonare și permise de construcție, toate fiind supravegheate de autoritățile naționale și municipale. Începând din 2025, mai multe actualizări și tendințe reglementare determină peisajul pentru investitori, dezvoltatori și proprietari de proprietăți.

Utilizarea terenului și zonarea în Costa Rica sunt reglementate în principal de Planuri Regulatori, care sunt statute la nivel municipal ce dictează utilizările permise, densitățile și parametrii de dezvoltare pentru fiecare parcelă. Ministerul Locuințelor și Așezărilor Umane (Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos) stabilește politica națională urbană și supraveghează aprobarea planurilor de reglementare. În următorii ani (2025–2029), municipalitățile sunt supuse unei presiuni tot mai mari de a-și actualiza planurile pentru a se conforma cumandatele de dezvoltare durabilă stabilite de Ministerul Mediului și Energiei și politicile naționale de adaptare la schimbările climatice. Centrele urbane cheie – inclusiv San José, Liberia și Limón – revizuiesc zonarea pentru a aborda expansiunea urbană, a promova districte cu utilizare mixtă și a extinde coridoarele verzi.

Obținerea permiselor de construcție necesită navigarea unui proces în mai multe etape coordonat de guvernele locale și de Colegiul Federat al Inginerilor și Arhitecților din Costa Rica (CFIA). Începând din 2025, toate planurile arhitecturale și inginerești trebuie să fie înregistrate digital prin intermediul platformei digitale Trámite Ya a CFIA, care a eficientizat conformitatea și documentația. Conform CFIA, peste 90% din noile cereri de permise din 2024 au fost procesate digital, reducând timpii medii de aprobat la sub 60 de zile în municipalitățile conforme.

Reformele recente au întărit evaluarea de mediu. Proiectele din apropierea zonelor costiere, a zonelor protejate sau a resurselor de apă necesită acum aprobarea viabilității de mediu (Viabilidad Ambiental) de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA) înainte de a primi permise municipale. SETENA și-a crescut personalul de evaluare și a digitizat trimiterile, având drept obiectiv reducerea restanțelor și creșterea transparenței conformității până în 2027.

• Începând din 2025, 65% din municipalități și-au actualizat planurile de zonare în ultimii cinci ani (conform Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos).
• Municipalitățile cu planuri actualizate observă valori imobiliare mai mari și cicluri de permise mai rapide.
• Noile reguli de zonare costieră, care vor intra în vigoare în 2026, vor limita și mai mult dezvoltarea de mare densitate în termen de 200 de metri de linia mareei, conform recomandărilor de reziliență climatică ale Instituto Meteorológico Nacional.

Privind spre 2029, se așteaptă ca mediul de reglementare imobiliar din Costa Rica să devină din ce în ce mai standardizat și transparent, cu urmărire digitală a permiselor, măsuri de siguranță de mediu mai stricte și un avans continuu către o creștere urbană durabilă. Investitorii ar trebui să monitorizeze actualizările continue ale planului de reglementare și să anticipeze costurile de conformitate, în special în regiunile sensibile sau cu cerere mare.

Impozite Esențiale: Proprietate, Capital și Taxe de Transfer

Mediul reglementar imobiliar din Costa Rica impune mai multe impozite esențiale asupra tranzacțiilor de proprietate, care sunt critice pentru investitorii interni și externi de a le înțelege. Începând din 2025, proprietarii de proprietăți și cumpărătorii trebuie să respecte trei obligații fiscale principale: impozitul pe proprietate, impozitul pe câștigurile de capital și taxele de transfer.

• Impozitul pe Proprietate (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Acest impozit municipal este aplicat anual la o rată standard de 0,25% din valoarea înregistrată a proprietății, astfel cum este determinată de municipalitatea locală. Proprietarii de proprietăți sunt obligați să actualizeze valorile proprietății la fiecare cinci ani. Municipalitățile sunt împuternicite să colecteze, să auditeze și să aplice acest impozit, iar neconformitatea poate duce la penalități sau ipoteci pe proprietate (Ministerio de Hacienda).
• Impozitul pe Câștiguri de Capital (Impuesto a las Ganancias de Capital): Din 2019, Costa Rica a aplicat un impozit pe câștiguri de capital de 15% asupra profiturilor din vânzarea de imobiliare. Există excepții pentru proprietățile clasificate ca reședință obișnuită a vânzătorului. Pentru proprietățile achiziționate înainte de 1 iulie 2019, vânzătorii pot opta pentru o rată redusă de 2,25% pe prețul brut de vânzare în loc de 15% pe câștigurile nete. Toți vânzătorii trebuie să depună declarația corespunzătoare și să plătească impozitul în termen de 15 zile lucrătoare după finalizarea tranzacției (Ministerio de Hacienda).
• Impozitul de Transfer și Taxe (Impuesto de Traspaso): Transferurile de proprietate sunt supuse unui impozit de transfer de 1,5%, calculat pe cea mai mare valoare dintre valoarea fiscală, valoarea înregistrată sau prețul de vânzare. De asemenea, se impun taxe notariale și de registru suplimentare, care, în general, totalizează aproximativ 2,5% din valoarea proprietății. Cumpărătorul își asumă, de obicei, responsabilitatea pentru aceste costuri, care trebuie plătite la momentul înregistrării cu Registro Nacional de Costa Rica.

Eforturile recente ale autorităților costaricane s-au concentrat pe îmbunătățirea conformității fiscale și digitalizarea dosarelor pentru a crește transparența și a preveni evaziunea fiscală. Reformele digitale continue din partea Ministerului Finanțelor și Registro Nacional se așteaptă să eficientizeze conformitatea și aplicarea în următorii ani. Pe măsură ce valorile proprietății și volumele de tranzacție cresc – impinse de investițiile străine și turism – veniturile fiscale din imobiliare sunt prognozate să crească până în 2025 și dincolo de aceasta.

Diligență Legală și Proceduri de Verificare a Titlului

Diligența legală și verificarea titlului sunt componente critice ale tranzacțiilor imobiliare din Costa Rica, guvernate de un cadru legal robust destinat să protejeze atât investitorii interni, cât și pe cei străini. Piatra de temelie a dreptului de proprietate în Costa Rica este sistemul de Registru Public, operat de Registro Nacional, care menține registre centralizate ale titlului, sarcinilor, ipotecilor și limitelor proprietății. Începând din 2025, toate tranzacțiile imobiliare trebuie să fie formalizate printr-un act public executat în fața unui notar public costarican și ulterior înregistrat în Registrul Național pentru a asigura validitatea și aplicabilitatea legală.

Procesul standard de diligență implică mai mulți pași cheie:

• Cercetarea Titlului: Cumpărătorii potențiali sau reprezentanții lor legali sunt obligați să efectueze o căutare temeinică a titlului prin platforma digitală a Registrului Național. Aceasta verifică proprietatea vânzătorului, identifică ipotecile, sarcinile, servitutile, notele sau restricțiile, și confirmă detaliile cadastrale (limitele) ale proprietății.
• Verificarea Sarcinilor: Este verificată existența oricăror ipoteci, procese judiciare sau taxe municipale restante, deoarece acestea pot afecta transferabilitatea sau utilizarea viitoare. Notarii au obligația legală de a dezvălui astfel de sarcini părților înainte de finalizarea tranzacției (Registro Nacional).
• Revizuirea Proprietății Corporative: Când proprietatea este deținută de o corporație, diligența se extinde la confirmarea statutului legal al corporației, puterilor de reprezentare și conformității cu reglementările de spălare a banilor administrate de Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF).
• Conformitatea cu Utilizarea Terenului și Zonarea: Verificarea permiselor de utilizare a terenului municipal și a restricțiilor de zonare este obligatorie, deoarece guvernele locale reglementează dezvoltarea și impactul asupra mediului prin municipalități și Sistemul Național de Informații Teritoriale (SNIT).

Anii recenți au adus inițiative de digitalizare din partea Registro Nacional, îmbunătățind accesibilitatea și acuratețea informațiilor despre titlu. Cu toate acestea, practicienii legali subliniază necesitatea unei vigilențe continue datorită discrepanțelor ocazionale între registrele cadastrale și cele de registre. Conform datelor guvernamentale, peste 98% din titlurile de proprietate sunt acum digitalizate, cu eforturi continue pentru a rezolva anomaliile rămase până în 2026.

Privind spre viitor, se așteaptă ca Costa Rica să eficientizeze și mai mult diligența prin servicii digitale extinse și integrarea îmbunătățită între platformele municipale, de registre și judiciare. Cu toate acestea, revizuirea legală cuprinzătoare și supravegherea notarială vor rămâne obligatorii, reflectând angajamentul țării față de transparență și protecție în tranzacțiile imobiliare.

Actualizări Legislative Recente și Decizii Majore ale Instanțelor

Sectorul imobiliar din Costa Rica experimentează schimbări reglementare notabile și clarificări legale pe măsură ce autoritățile abordează atât creșterea internă, cât și creșterea investițiilor străine. În 2024 și până în 2025, mai multe măsuri legislative și decizii judiciare au modelat peisajul tranzacțiilor de proprietate, drepturile de proprietate și conformitatea în țară.

O actualizare legislativă semnificativă este modernizarea în curs a Registrului Național de Proprietate (Registro Nacional), care urmărește digitalizarea registrelor și eficientizarea transferurilor de proprietate. Această inițiativă, condusă de Registro Nacional, este menită să reducă fraudele și erorile în înregistrarea titlurilor, făcând diligența și conformitatea mai transparente pentru investitori și profesioniștii legali.

O altă dezvoltare relevantă este aplicarea dispozițiilor anti-spălare a banilor (AML) pentru profesioniștii imobiliari, conform Legii nr. 9449. Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF) a intensificat supravegherea agenților imobiliari, necesitând proceduri mai stricte de identificare a clienților și raportarea tranzacțiilor suspecte. Începând de la sfârșitul lui 2024, intermediarilor imobiliari li se aplică acum auditee de conformitate regulate pentru a asigura respectarea acestor standarde AML.

Judicial, Camera Civilă a Curții Supreme (Sala Primera) a emis o decizie notabilă în 2024, clarificând drepturile și obligațiile referitoare la terenurile de concesie în Zona Maritimă Terestră (Zona Marítimo Terrestre). Decizia a reafirmat că persoanele străine trebuie să obțină concesii municipale și să respecte restricțiile specifice de reședință și utilizare, întărind cadrul legal special care guvernează proprietățile de coastă. Această decizie, publicată de Poder Judicial de Costa Rica, oferă o îndrumare mai clară atât pentru autoritățile municipale, cât și pentru cumpărătorii internaționali.

Statistic, Registro Nacional a raportat o creștere de 12% a transferurilor de proprietate înregistrate în 2024 în comparație cu anul precedent, cu peste 68.000 de tranzacții procesate. Regiunile costiere și Valea Centrală continuă să atragă cele mai mari volume, reflectând o cerere susținută din partea atât a cumpărătorilor interni, cât și străini (Registro Nacional).

Privind înainte, Ministerul Locuințelor și Așezărilor Umane (MIVAH) a anunțat consultări publice pentru o propunere de reformă a Legii de Planificare Urbană (Ley de Planificación Urbana). Reforma are ca scop actualizarea zonării, utilizării terenului și procedurilor de evaluare a impactului asupra mediului pentru a se alinia mai bine cu dezvoltarea durabilă și standardele internaționale de investiții. Aceste schimbări, așteptate să fie dezbătute în Adunarea Legislativă în 2025, ar putea influența și mai mult procesele de autorizare și cerințele de conformitate pentru dezvoltatori și proprietari.

Capcane de Conformitate: Greșeli Frecvente și Cum să le Eviți

Navigarea reglementărilor imobiliare din Costa Rica prezintă provocări unice de conformitate atât pentru investitorii locali, cât și pentru cei străini. Începând din 2025, piața imobiliară a țării rămâne atractivă, dar capcanele reglementare – în special în zone precum înregistrarea proprietății, diligența și conformitatea de mediu – continuă să prindă neatenții.

• Verificarea Incomplete a Titlului: Una dintre cele mai frecvente greșeli este verificarea insuficientă a titlurilor de proprietate. Conform legii costaricane, toate tranzacțiile imobiliare trebuie să fie înregistrate la Registro Nacional, care păstrează registrele oficiale. Cu toate acestea, cumpărătorii uneori neglijează să confirme întreaga lanț de titluri, ceea ce poate duce la dispute sau chiar pierderea proprietății în cazul în care există sarcini anterioare. O căutare a titlului prin registrul oficial este esențială înainte de orice tranzacție.
• Neconfirmarea Zonării și Utilizării Terenului: Înțelegerea greșită a restricțiilor de zonare și reglementărilor de utilizare a terenului este o altă capcană comună. Municipalitățile, supravegheaoare de Instituto de Fomento y Asesoría Municipal, stabilesc planuri de zonare care dictează utilizările permise pentru fiecare parcelă. Cumpărătorii trebuie să se asigure că utilizarea intenționată se aliniază cu planurile locale, altfel riscă provocări legale costisitoare și oprirea forțată a activităților.
• Neglijențe de Mediu: Protecțiile de mediu puternice ale Costaricăi, aplicate de Sistema Nacional de Áreas de Conservación și Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA), înseamnă că anumite dezvoltări necesită studii riguroase de impact asupra mediului. Neglijența în obținerea permiselor adecvate sau ignorarea statutului protejat al terenului poate duce la amenzi, ordine de demolare sau răspundere penală.
• Structuri Corporate Incorecte: Mulți investitori achiziționează proprietăți prin corporații, dar erorile în înregistrarea companiei, dosarele acționarilor sau nerespectarea cerințelor de raportare anuale la Registro Nacional de Personas Jurídicas îi expun pe proprietari la penalități și dificultăți în dovedirea proprietății.
• Lapse de Conformitate Fiscală: Proprietarii de proprietate trebuie să se înregistreze la Ministerul de Finanțe pentru impozitul pe proprietate și, unde este cazul, impozitul pe lux. Nerespectarea duce la dobânzi, amenzi și ipoteci asupra proprietății.

Pentru a evita aceste capcane, experții recomandă angajarea unui avocat local, efectuarea unei diligențe temeinice prin autoritățile competente și menținerea conformității meticuloase cu toate cerințele municipale și naționale. Pe măsură ce Costa Rica continuă să-și rafineze cadrele de reglementare ca răspuns la creșterea economică și preocupările de mediu, conformitatea proactivă va rămâne crucială pentru investiții durabile până în 2025 și dincolo de acesta.

Statistici Cheie: Tendințe de Piață, Investiții Străine și Volumuri de Tranzacții

Sectorul imobiliar din Costa Rica continuă să atragă atenția semnificativă atât din partea investitorilor interni, cât și externi, cu tendințe reglementare care modelează ritmul și natura activității pe piață. Începând din 2025, piața de proprietăți din Costa Rica rămâne deschisă pentru deținerea de către străini, cu o condiție ca toate tranzacțiile să se conformeze reglementărilor locale privind înregistrarea proprietății, impozitarea și protecția mediului. Registrul Național (Registro Nacional de Costa Rica) este autoritatea principală pentru înregistrarea tranzacțiilor imobiliare și a drepturilor de proprietate, asigurând transparență și certitudine legală în tranzacțiile de proprietate.

Datele recente de la Banco Central de Costa Rica indică că volumele tranzacțiilor imobiliare au crescut cu aproximativ 6% în 2024 comparativ cu anul precedent, reflectând o cerere susținută, în special în regiunile costiere și urbane preferate de cumpărătorii străini. În mod notabil, investiția directă străină în imobiliare a reprezentat aproximativ 18% din totalul fluxurilor FDI în 2023–2024, subliniind atractivitatea continuă a sectorului la nivel internațional.

Dezvoltările cheie reglementare includ implementarea continuă a Legii pentru Consolidarea Administrării Fiscale și Taxării (Ministerio de Hacienda), care necesită divulgarea cuprinzătoare a tranzacțiilor de proprietate și aplicarea mai strictă împotriva spălării banilor și evaziunii fiscale. Agenții imobiliari și notarii sunt supuși procedurilor de diligență obligatorii conform Legii Anti-Spălare a Banilor, cu supraveghere din partea Superintendencia General de Valores și a Superintendencia General de Seguros, asigurând conformitatea cu standardele internaționale.

Pentru 2025 și dincolo, perspectivele sunt modelate de angajamentul guvernului de a digitaliza registrele de proprietate prin continua modernizare a Registrului Național, îmbunătățind accesibilitatea și reducând timpii de tranzacție. În plus, reformele propuse pentru a eficientiza permisele de utilizare a terenului și aprobările de mediu sunt așteptate să atragă și mai mulți investitori locali și internaționali. Ministerul Mediului și Energiei (MINAE) joacă un rol esențial în aplicarea conformității de mediu pentru proiectele de dezvoltare, în special în zonele protejate și costiere.

Cu aceste măsuri de reglementare și inițiative de modernizare, piața imobiliară din Costa Rica este proiectată să mențină o creștere stabilă. Observatorii de piață anticipează că volumele de tranzacții vor crește moderat în următorii câțiva ani, susținute de transparența reglementărilor și atractivitatea continuă a Costa Rica ca destinație pentru investiții și relocare.

Perspective Viitoare: Schimbări Regulatorii Prezise și Recomandări Strategice

Peisajul reglementar imobiliar din Costa Rica este așteptat să experimenteze schimbări semnificative în următorii ani, pe măsură ce guvernul și autoritățile relevante răspund dinamicilor de piață în evoluție, creșterii investitorilor străini și presiunilor internaționale de conformitate. Din 2025, mai mulți factori influențează direcția reformelor reglementare, cu un accent pe transparență, conformitatea cu legile împotriva spălării banilor (AML), dezvoltarea durabilă și transformarea digitală.

Una dintre cele mai notabile dezvoltări recente este continuarea implementării Legii nr. 9449, care a întărit cadrul AML al Costaricii prin cerința ca toate companiile și entitățile legale să dezvăluie proprietatea efectivă și să trimită aceste informații către Banco Central de Costa Rica. Această măsură îndeplinește recomandările Grupului de Acțiune Financiară (FATF), iar categoria strict acestei reglementări se așteaptă să fie aplicată în sectorul imobiliar pentru a monitoriza tranzacțiile de înaltă valoare și cumpărătorii străini.

În plus, Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF) se așteaptă să își extindă supravegherea asupra agenților imobiliari și managerilor de proprietate, necesitănd diligență mai strictă pentru clienți și raportarea sporită a activităților suspecte. Guvernul revizuiește, de asemenea, propunerile legislative pentru a crea un registru național obligatoriu pentru intermediarii imobiliari, pentru a îmbunătăți standardele profesionale și protecția consumatorilor. Acest registru ar urma să fie gestionat de Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH) și este probabil să devină operațional în următorii doi ani.

Pe frontul de mediu, angajamentul Costaricii pentru dezvoltarea durabilă se așteaptă să conducă la coduri de construcție și reglementări de zonare mai stricte, aliniindu-se cu Planul Național de Decarbonizare al țării. Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA) este pregătită să actualizeze cerințele de evaluare a impactului asupra mediului pentru proiectele noi, în special în zonele costiere și forestiere sensibile, afectând atât dezvoltatorii imobiliari locali, cât și pe cei străini.

Transformarea digitală este, de asemenea, pe agenda prioritară. Registro Nacional de Costa Rica avansează eforturile de digitalizare a registrelor de proprietate și eficientizarea proceselor de tranzacție, reducând riscurile de fraudă și crescând eficiența pe piață.

• Recomandări Strategice:
  • Dezvoltatorii și investitorii ar trebui să prioriteze conformitatea cu reglementările AML și să asigure divulgarea completă a proprietarilor efectivi.
  • Cumpărătorii străini trebuie să angajeze profesioniști legali autorizați pentru a naviga cerințele de diligență în evoluție.
  • Profesioniștii imobiliari ar trebui să se pregătească pentru cerințele de licențiere și educație profesională continuă.
  • Practicile de construcție durabilă ar trebui integrate devreme în planificarea proiectelor pentru a respecta standardele de mediu viitoare.
  • Părțile interesate ar trebui să valorifice platformele digitale pentru tranzacții sigure și transparente pe măsură ce registrele naționale extind serviciile digitale.

În concluzie, sectorul imobiliar din Costa Rica se confruntă cu o complexitate reglementară în creștere în 2025 și dincolo de aceasta, modelat de standardele de conformitate globale, imperativurile de mediu și progresele tehnologice. Părțile interesate care se adaptează proactiv vor fi cel mai bine poziționate pentru succesul pe termen lung.

Surse și Referințe

• Registro Nacional
• Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF)
• Colegiul Avocaților din Costa Rica (Colegio de Abogados y Abogadas de Costa Rica)
• Camerelor Imobilierilor din Costa Rica (CCCBR)
• Instituto Costarricense de Turismo
• Ministerio de Comercio Exterior
• Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos
• Colegiul Federat al Inginerilor și Arhitecților din Costa Rica
• Secretaría Técnica Nacional Ambiental
• Sistemul Național de Informații Teritoriale (SNIT)
• Poder Judicial de Costa Rica
• Banco Central de Costa Rica