Schimbările în domeniul imobiliar din Bhutan în 2025: Reguli șocante și ce înseamnă acestea pentru investitori

Cuprins

• Introducere: De ce 2025 este un an crucial pentru imobiliarele din Bhutan
• Peisajul Regulamentar: Autorități Cheie și Cadru Legal
• Restricții de Proprietate: Cetățeni, Străini și Entități Corporative
• Zonare & Utilizarea Terenului: Expansiune Urbană, Protecții Rurale și Reguli de Mediu
• Licențiere & Conformitate: Procesul pentru Dezvoltatori și Investitori
• Impozitare & Taxe: Impozite pe Terenuri, Transferuri de Proprietate și Venituri din Închirieri
• Aplicarea Legii și Penalizări: Ce se întâmplă când Reglementările sunt Încălcate
• Modificări Recente: Schimbări Majore Reglementare în 2025
• Impactul Pieței: Statistici Cheie și Tendințe de la Noile Reguli
• Perspective: Dezvoltări Preconizate și Provocări Până în 2030
• Surse & Referințe

Introducere: De ce 2025 este un an crucial pentru imobiliarele din Bhutan

Sectorul imobiliar din Bhutan se află la un punct critic în 2025, impulsionat de reglementările în evoluție, creșterea supravegherii guvernamentale și dinamica pieței în schimbare. În ultimul deceniu, urbanizarea rapidă—în special în orașe precum Thimphu și Phuentsholing—a pus o presiune fără precedent asupra resurselor de teren și oferta de locuințe. Guvernul Regal al Bhutanului recunoaște nevoia de cadre legale robuste pentru a gestiona aceste provocări, ceea ce a dus la dezvoltări semnificative ale politicilor și modificări legislative în anii recenti.

Una dintre cele mai remarcabile etape reglementare este aplicarea Legii privind Terenul Urban din 2007 și a Legii Terenurilor din Bhutan 2007, care pun bazele pentru administrarea terenurilor, drepturile de proprietate și procedurile de tranzacție. Cu toate acestea, pe măsură ce modificările demografice se accelerează și cererea pentru locuințe accesibile crește, aceste legi sunt supuse scrutinului și actualizării pentru o mai mare eficiență și transparență. În 2023, Adunarea Națională a revizuit modificările cheie ale Legii Terenului, concentrându-se pe limitarea tranzacțiilor speculative, creșterea impozitelor pe terenurile neutilizate și restricționarea eligibilității pentru investitorii non-Bhutanese.

Cerințele de conformitate au devenit, de asemenea, mai stricte, Autoritatea Monetară Regală a Bhutanului implementând protocoale mai stricte de prevenire a spălării banilor pentru tranzacțiile imobiliare, iar Ministerul Lucrărilor și Așezărilor Umane aplicând reglementările privind construcțiile pentru a promova dezvoltarea urbană sustenabilă. Începând cu 2025, toate agențiile imobiliare trebuie să fie autorizate și să respecte standardele reglementate stabilite de Comisia Anti-Corupție și Departamentul de Așezări Umane, reflectând angajamentul guvernului de a limita activitățile ilicite și de a asigura conduită etică în sector.

Statisticile arată că rata de creștere anuală a populației urbane din Bhutan a variat în jur de 3,7% în ultimii ani, ceea ce a condus la o creștere notabilă a cererilor de permise de construcție și a tranzacțiilor de terenuri Biroul Național de Statistică al Bhutanului. În ciuda contribuției modeste a sectorului la PIB (aproximativ 8% până în 2024), guvernul preconizează o tendință ascendentă constantă, contingentă de aplicarea efectivă a reglementărilor și de gestionarea prudentă a terenurilor.

Privind înainte, 2025 marchează un an crucial în care Bhutan finalizează reformele cuprinzătoare în domeniul imobiliar, menite să atingă un echilibru între creșterea economică, sustenabilitatea ecologică și echitatea socială. Revizuirea continuă a legilor terenurilor și îmbunătățirea mecanismelor de conformitate semnalează o abordare proactivă, pregătind terenul pentru o piață imobiliară mai transparentă și mai rezistentă în următorii ani.

Peisajul Regulamentar: Autorități Cheie și Cadru Legal

Peisajul reglementar al imobiliarelor din Bhutan este modelat de o combinație de directive constituționale, legi statutare și supraveghere administrativă, toate menite să echilibreze dezvoltarea durabilă cu păstrarea patrimoniului cultural. Autoritatea principală care supraveghează chestiunile imobiliare este Adunarea Națională a Bhutanului, care adoptă legislația, în timp ce implementarea și conformitatea cad sub autoritatea unor agenții precum Corporația Națională pentru Dezvoltarea Locuințelor (NHDCL), Autoritatea de Siguranță Rutieră și Transport (pentru utilizarea terenurilor asociate transportului) și Ministerul Agriculturii și Pădurilor (pentru terenurile rurale și agricole).

Piatra de temelie a reglementării imobiliare este Legea Terenului din 2007, ultima modificată în 2012, care reglementează dreptul de proprietate, transferurile, înregistrarea și soluționarea litigiilor. Legea a stabilit Secretariatul Comisiei Naționale pentru Teren (NLCS) ca organismul central pentru administrarea terenurilor, inclusiv măsurarea cadastrală, înregistrarea terenurilor și emiterea titlurilor de proprietate. NLCS administrează, de asemenea, thram (registrul terenurilor) și aplică restricții de zonare, în special în zonele urbanizate precum Thimphu și Phuentsholing.

Instrumentele statutare cheie includ:

• Legea Terenului din Bhutan 2007 (modificată în 2012): Detaliază drepturile de proprietate, protocoalele de transfer și compensația în cazurile de expropriere pentru scopuri publice (Secretariatul Comisiei Naționale pentru Teren).
• Legea privind impozitul pe transferurile de proprietăți 2020: Reglează impozitarea asupra transferului de proprietate, sprijinind transparența și generarea de venituri (Departamentul de Venituri și Vămile).
• Regulamentele de Control al Dezvoltării Urbane: Stipulează coduri de construcție, politici de zonare și criterii de conformitate ecologică, supravegheate de Ministerul Lucrărilor și Așezărilor Umane.

Proprietatea străină rămâne foarte restricționată. Numai cetățenii bhutanezi sau entitățile guvernamentale pot deține teren, iar toate tranzacțiile ce implică proprietăți trebuie înregistrate la NLCS. În 2025, guvernul revizuiește amendamentele pentru a îmbunătăți digitalizarea înregistrărilor terenurilor și a simplifica conformitatea, reflectând aspirația Bhutanului către e-guvernare (Secretariatul Comisiei Naționale pentru Teren).

Conform NLCS, începând cu 2023, peste 70% din terenurile Bhutanului rămân acoperite de păduri, iar mai puțin de 8% sunt clasificate ca teren arabil, subliniind sensibilitatea alocării terenurilor și extinderea imobiliară. Eforturile de conformitate se concentrează pe limitarea așezărilor ilegale și asigurarea faptului că creșterea urbană se aliniază cu obiectivele de dezvoltare durabilă ale Comisiei pentru Fericirea Națională.

Privind înainte, reformele reglementare sunt așteptate să prioritizeze planificarea urbană, transparența digitală și accesibilitatea locuințelor, menținând totodată controale stricte asupra utilizării terenurilor pentru a proteja activele ecologice și culturale. Rolurile NLCS, NHDCL și ministerelor de specialitate sunt pregătite să se extindă pe măsură ce Bhutanul se confruntă cu urbanizarea rapidă și presiunile asupra locuințelor în anii următori.

Restricții de Proprietate: Cetățeni, Străini și Entități Corporative

Reglementările imobiliare din Bhutan sunt caracterizate printr-o puternică accentuare a proprietății naționale și a păstrării terenului pentru cetățeni, fundamentate pe dispozițiile constituționale și statutare. Începând cu 2025, Legea Terenului din Bhutan 2007 rămâne cadrul legal principal care guvernează proprietatea, transferul și utilizarea proprietății. Legea limitează strict proprietatea terenului și a proprietăților la cetățenii bhutanezi. Nici o persoană străină sau entitate corporativă—fie că este complet deținută de străini sau este un parteneriat—nu poate deține direct teren în Bhutan. Această politică este consolidată de Articolul 7 din Constituția Regatului Bhutan, care garantează dreptul la proprietate doar cetățenilor și interzice transferul de proprietate către non-cetățeni.

• Cetățeni: Numai cetățenii bhutanezi, fie născuți natural, fie naturalizați, au dreptul de a deține teren și proprietate imobiliară. Proprietatea este supusă limitelor—indivizii nu pot depăși limitele de deținere a terenurilor prescrise în cadrul Legii Terenului (de exemplu, 25 acri pentru terenurile uscate, 10 acri pentru terenurile umede etc.). Entitățile corporative înregistrate în Bhutan pot deține proprietăți doar dacă acționarii sunt 100% cetățeni bhutanezi. Transferul de teren necesită aprobat și înregistrarea la Secretariatul Comisiei Naționale pentru Teren.
• Străini: Străinii, inclusiv expatriații și corporații străine, sunt interziși din a deține teren sau clădiri în orice formă. Aranjamentele de leasing pot fi permise în anumite sectoare (de exemplu, turism, afaceri), dar acestea nu conferă drepturi de proprietate și sunt supuse termenelor maxime de leasing (de obicei, până la 30 de ani) și controlului reglementar. Ministerul Industriei, Comerțului și Ocupării Forței de Muncă supraveghează conformitatea pentru activitățile comerciale străine, dar nu poate acorda proprietate imobiliară străină.
• Entități Corporative: Companiile bhutaneze și entitățile înregistrate legal pot deține proprietăți, cu condiția ca toți acționarii să fie bhutanezi și scopul să se alinieze cu interesele naționale. Dezvoltarea imobiliară în scop comercial este supusă unor reglementări suplimentare de mediu și de planificare urbană aplicate de Corporația Națională pentru Dezvoltarea Locuințelor și autoritățile municipale relevante.

Discuțiile parlamentare recente au reafirmat aceste restricții în contextul apelurilor pentru investiții străine, subliniind suveranitatea națională și sustenabilitatea ecologică. Conform Adunării Naționale a Bhutanului, nu există planuri imediate de liberalizare a acestor reglementări până în 2025 și în următorii câțiva ani. Conformitatea este strict monitorizată, cu penalizări pentru transferuri ilegale sau proprietate prin interpuși. Prin urmare, investițiile străine în imobiliare rămân limitate la participarea indirectă prin leasinguri pe termen lung sau parteneriate cu entități bhutaneze, dar niciodată la proprietate efectivă. Perspectivele indică o continuare a protecționismului în sectorul imobiliar din Bhutan, aliniindu-se principiilor de Fericire Națională Brută și păstrării patrimoniului cultural.

Zonare & Utilizarea Terenului: Expansiune Urbană, Protecții Rurale și Reguli de Mediu

Abordarea Bhutanului față de reglementarea imobiliară este profund interconectată cu filosofia sa unică de Fericire Națională Brută (GNH), punând accent pe dezvoltarea echilibrată, conservarea mediului și păstrarea culturii. Politicile de zonare și utilizare a terenului sunt guvernate central printr-o serie de acte și orientări menite să gestioneze expansiunea urbană, protejarea peisajelor rurale și asigurarea practicilor de dezvoltare durabilă.

Ministerul Afacerilor Interne și Legea privind Zona Urbană și Controlul Dezvoltării din Bhutan 2013 oferă cadrele legale principale pentru zonarea urbană și utilizarea terenului. Această lege stabilește criteriile pentru expansiunea urbană, permisele de construcție și planificarea utilizării terenurilor, cerând tuturor municipalităților să dezvolte și să respecte Planuri Structurale și Planuri Locale. Aceste planuri dictează zone rezidențiale, comerciale, industriale și recreaționale, cu măsuri stricte de conformitate aplicate de către guvernele locale.

Ratele urbanizării în Bhutan rămân relativ scăzute conform standardelor regionale, cu doar aproximativ 39% din populație rezidând în zone urbane conform celui mai recent recensământ, deși proiecțiile de la Biroul Național de Statistică indică o creștere graduală continuă până în 2025. Thimphu și Phuentsholing experimentează cea mai semnificativă expansiune urbană, determinând inițiative noi de zonare pentru a gestiona congestia și presiunea asupra infrastructurii. Legea Thromde 2015 împuternicește, de asemenea, guvernele locale (thromdes) să reglementeze construcțiile, să aplice retrageri și să gestioneze spațiile publice, consolidând creșterea urbană ordonată.

Protecțiile rurale sunt codificate în Legea Terenului din Bhutan 2007, care restricționează conversia terenurilor agricole în scopuri neagricole fără aprobarea expresă a guvernului. Aceasta are scopul de a preveni extinderea urbană necontrolată și de a proteja securitatea alimentară. Legea prevede, de asemenea, protecții pentru terenurile comunității și comune, asigurându-se că practicile tradiționale de utilizare a terenului pot continua cu o perturbare minimă. Modificările recente aflate sub revizuire parlamentară în 2024-2025 se concentrează pe simplificarea proceselor de transfer de terenuri și clarificarea mecanismelor de compensație pentru achizițiile obligatorii.

Reglementările de mediu stricte guvernează toate dezvoltările de teren. Legea Națională de Protecție a Mediului 2007 și reglementările ulterioare din partea Comisiei Naționale de Mediu impun certificate de aprobat de mediu pentru proiectele semnificative, în special cele situate în zone ecologic sensibile sau cu biodiversitate ridicată. Dezvoltatorii trebuie să prezinte Evaluări de Impact asupra Mediului (EIA), iar monitorizarea conformității este în desfășurare.

Perspectivele pentru 2025 și după: Bhutanul este de așteptat să-și refineze și mai mult politicile de utilizare a terenurilor pentru a acomoda o creștere urbană modestă menținându-și angajamentul față de conservarea mediului și traiurile rurale. Sisteme cadastrale digitale și instrumente de planificare bazate pe GIS sunt în prezent în pilotare pentru a îmbunătăți transparența și eficiența. Cu toate acestea, costurile de conformitate și procedurile birocratice rămân provocări pentru dezvoltatori și proprietarii individuali de terenuri, cu recenzii guvernamentale ongoing menite să echilibreze reglementarea cu nevoia de dezvoltare economică sustenabilă.

Licențiere & Conformitate: Procesul pentru Dezvoltatori și Investitori

Peisajul reglementar care guvernează dezvoltarea și investiția imobiliară în Bhutan este modelat de o serie de statute, regulamentări și mecanisme de supraveghere instituțională. Conformitatea cu aceste reglementări este obligatorie atât pentru dezvoltatorii interni, cât și pentru cei străini, precum și pentru investitori care doresc să participe în piața imobiliară în evoluție a Bhutanului. Cadru legal principal este stabilit de Legea Terenului Urban din Bhutan 2007 și Legea Terenului din Bhutan 2007, care stabilesc procedurile pentru înregistrarea terenurilor, transfer, și utilizări permise.

Pentru a opera în mod legal, dezvoltatorii imobiliari trebuie să obțină o licență oficială de afaceri de la Ministerul Industriei, Comerțului și Ocupării Forței de Muncă. Procesul de licențiere implică prezentarea de propuneri detaliate de proiect, evaluări ale impactului asupra mediului și dovezi ale capacității financiare. Aprobatul de mediu reprezintă un pas critic de conformitate, administrat de Comisia Națională de Mediu. Pentru dezvoltările din zonele urbane, este necesară o aprobat suplimentară din partea autorității municipale locale—cum ar fi Thromde-ul Thimphu pentru orașul Thimphu—pentru a asigura respectarea reglementărilor de zonare, codurile de construcție și orientările de planificare urbană.

Investițiile străine în imobilele bhutaneze rămân strict reglementate. Autoritatea Monetară Regală a Bhutanului și Invest Bhutan (Departamentul de Industrie) aplică restricții asupra proprietății străine asupra terenurilor, limitând în general achiziționarea directă de proprietăți de către non-cetățeni și cerând parteneriate sau aranjamente de leasing pentru proiectele aprobate. Aceste măsuri sunt menite să protejeze interesele naționale și să mențină controlul suveran asupra resurselor de teren.

Conformitatea este monitorizată prin audituri periodice și obligații de raportare. Nerespectarea, inclusiv utilizarea neautorizată a terenului sau construcția fără permise corespunzătoare, poate conduce la penalizări, revocarea licențelor sau proceduri legale. În 2024, Comisia Fericirii Naționale a reiterat importanța creșterii urbane sustenabile, semnalizând o aplicare mai strictă a măsurilor de protecție ecologică și socială pentru toate noile proiecte imobiliare.

Statisticile arată că, la sfârșitul anului 2024, Ministerul Industriei, Comerțului și Ocupării Forței de Muncă a raportat că existau mai puțin de 150 de dezvoltatori imobiliari autorizați în țară, majoritatea concentrați în centrele urbane precum Thimphu și Phuentsholing. Se preconizează o creștere moderată a sectorului, impulsionată de urbanizare și expansiunea infrastructurii, dar mediul reglementar este așteptat să rămână stringent până în 2025 și mai departe, subliniind conformitatea cu normele ecologice, sociale și de planificare urbană (Ministerul Industriei, Comerțului și Ocupării Forței de Muncă).

Impozitare & Taxe: Impozite pe Terenuri, Transferuri de Proprietate și Venituri din Închirieri

Impozitarea și taxele formează un aspect crucial al mediului reglementar imobiliar din Bhutan, afectând proprietatea terenurilor, transferurile de proprietate și veniturile din închirieri. Începând cu 2025, cadrul legal este guvernat în principal de Legea Terenului din Bhutan 2007, Legea Impozitului pe Venit din Bhutan 2001 (cu modificări ulterioare) și diverse notificări și circulare de la Administrația Națională de Venituri și Vămile și Departamentul de Guvernare Locală și Managementul Dezastrelor.

• Impozite pe Terenuri: Proprietarii de terenuri sunt obligați să plătească impozite anuale pe teren, în funcție de categoria de teren (rezidențial, comercial, agricol) și locație. Ratele impozitelor sunt actualizate periodic de către guvernele locale sub îndrumarea Departamentului de Guvernare Locală și Managementul Dezastrelor. De exemplu, ratele impozitelor pe terenurile urbane sunt de obicei mai mari decât cele rurale sau agricole, reflectând un primar pe urbanizare și dezvoltarea infrastructurii.
• Taxe pe Transferuri de Proprietate: Transferul proprietății implică un impozit pe transfer și taxe administrative. Așa cum este prevăzut de Autoritatea Monetară Regală a Bhutanului și autoritățile municipale locale, impozitul pe transfer este stabilit de obicei la 3% din valoarea evaluată a proprietății, plătibil de către cumpărător la momentul înregistrării. Taxele pentru timbre și documentele legale sunt suplimentare și variază în funcție de valoarea tranzacției și tipul de proprietate.
• Impozitarea Veniturilor din Închirieri: Venitul din închirieri este impozabil conform Legii Impozitului pe Venit. Persoanele care obțin venituri din închirieri trebuie să le declare ca parte a declarațiilor lor de impozit pe venit personal. Rata impozitului pe venitul din închirieri este progresivă, subiect la pragurile anuale și deduceri permisibile pentru întreținere și reparații. Persoanele nerezidente sunt, de asemenea, supuse impozitului pe veniturile din închirieri obținute în Bhutan.

Statistici recente indică faptul că tranzacțiile de terenuri în centrele urbane, în special Thimphu și Phuentsholing, au crescut cu aproximativ 8% anual din 2022, generând venituri fiscale mai mari pentru guvernele locale (Departamentul de Guvernare Locală și Managementul Dezastrelor). Ratele de conformitate s-au îmbunătățit datorită digitalizării îmbunătățite a înregistrărilor terenurilor și sistemelor de plată a impozitelor, reducând evaziunea și simplificând procesele (Administrația Națională de Venituri și Vămile).

Privind înainte, autoritățile se așteaptă să actualizeze și mai mult metodele de evaluare a proprietăților și să automatizeze mecanismele de colectare a impozitelor până în 2026, vizând o transparență și eficiență mai mare. Discuțiile politice sunt în curs de desfășurare privind reformele progresive ale impozitului pe proprietate pentru a aborda lipsurile de locuințe urbane și a promova utilizarea echitabilă a terenurilor (Consiliul Național al Bhutanului).

Aplicarea Legii și Penalizări: Ce se întâmplă când Reglementările sunt Încălcate

Aplicarea reglementărilor imobiliare în Bhutan se bazează pe un cadru legal robust supravegheat de mai multe agenții guvernamentale, în special Ministerul Lucrărilor și Așezărilor Umane (MoWHS) și Consiliul Național al Bhutanului. Legislația de bază include Legea Terenului din 2007 (actualizată în 2019), Legea de Închiriere din 2015 și diverse reglementări municipale de control al dezvoltării. Aceste legi stabilesc proceduri stricte pentru tranzacțiile de proprietate, utilizarea terenului, drepturile de închiriere și dezvoltarea urbană.

Când reglementările imobiliare sunt încălcate, acțiunile de aplicare sunt inițiate de autoritățile relevante. De exemplu, Secretariatul Comisiei Naționale pentru Teren (NLCS) este împuternicit să investigateze transferurile ilegale de terenuri, invaziile și înregistrările frauduloase. Încălcările pot duce la penalități administrative, răspunderi civile sau chiar urmăriri penale, în funcție de gravitatea infracțiunii. Infracțiunile comune includ conversia neautorizată a terenului, depășirea înălțimilor permise ale construcțiilor sau neînregistrarea modificărilor de proprietate.

• Penalități Administrative: NLCS poate impune amenzi și ordona revocarea tranzacțiilor ilegale. Conform Legii Terenului, amenzile pentru tranzacții ilegale de terenuri pot fi substanțiale, iar recidiviștii se confruntă cu penalități crescute. În 2023, NLCS a raportat peste 80 de cazuri de încălcări ale utilizării terenului la nivel național, rezultând sechestrări de proprietăți și penalități totalizând 3,2 milioane Nu (Secretariatul Comisiei Naționale pentru Teren).
• Acțiuni Civile și Penale: Încălcările grave—precum falsificarea deliberată a înregistrărilor de teren sau invaziile pe scară largă—pot fi trimise poliției și instanțelor pentru urmărire penală. Condamnările pot duce la închisoare, în special în cazul în care este implicat teren public sau proprietate guvernamentală (Puterea Judiciară a Bhutanului).
• Monitorizarea Conformității: MoWHS și guvernele locale efectuează inspecții regulate ale șantierelor de construcție și dezvoltărilor urbane. Nerespectarea codurilor de construcție sau a reglementărilor de zonare determină adesea ordine de oprire a lucrărilor, demolarea structurilor neautorizate și rectificarea obligatorie pe cheltuiala proprietarului (Ministerul Lucrărilor și Așezărilor Umane).

Perspectivele pentru 2025 și mai departe sugerează că aplicarea va continua să se intensifice pe măsură ce sistemele de administrare digitală a terenurilor se extind și urbanizarea se accelerează. NLCS îmbunătățește platforma sa de e-register pentru o mai mare transparență și monitorizare în timp real, reducând oportunitățile de fraudă. Autoritățile lansează, de asemenea, campanii mai ample de informare publică pentru a se asigura că cumpărătorii, vânzătorii și agenții înțeleg obligațiile lor conform legii bhutaneze (Secretariatul Comisiei Naționale pentru Teren). Această tendință este așteptată să sprijine conformitatea și să minimizeze încălcările reglementărilor în anii ce vor urma.

Modificări Recente: Schimbări Majore Reglementare în 2025

În 2025, sectorul imobiliar din Bhutan a cunoscut o transformare reglementară semnificativă menită să îmbunătățească guvernanța, să promoveze dezvoltarea durabilă și să reducă practicile speculative. Cea mai notabilă dezvoltare este adoptarea Legii Terenului (Modificare) 2025, care întărește cadrul reglementar în jurul tranzacțiilor de terenuri și dezvoltarea proprietăților urbane. Această modificare, trecută de Adunarea Națională, consolidează transparența în înregistrarea terenurilor, introduce o diligență mai strictă pentru transferuri și oficializează înregistrările digitale de teren pentru a minimiza disputele și cererile frauduloase (Adunarea Națională a Bhutanului).

Autoritatea de Reglementare a Construcțiilor și Imobiliară a Bhutanului (BCERRA), înființată la sfârșitul anului 2024, a devenit operațională în 2025 ca agenția principală care supraveghează conformitatea și licențierea în sector. Mandatul BCERRA include audite regulate ale dezvoltatorilor imobiliari, aplicarea noilor orientări de zonare și monitorizarea respectării cerințelor de impact ecologic și social. O schimbare majoră de reglementare este plafonul privind proprietatea străină la 49% pentru parteneriatele, destinat să echilibreze investițiile străine cu interesele locale (Ministerul Industriei, Comerțului și Ocupării Forței de Muncă).

Noua Regulamentație de Utilizare a Terenului Urban 2025 introduce legi de zonare mai stricte și restricții de înălțime în Thimphu și alte centre urbane majore, abordând preocupările privind congestia, stresul infrastructurii și păstrarea esteticii culturale. Aceste dispoziții de zonare sunt așteptate să încetinească viteza dezvoltării de clădiri înalte și să redirecționeze investițiile către inițiative de locuințe durabile și accesibile (Thimphu Thromde).

Pe frontul conformității, Autoritatea Monetară Regală a Bhutanului a strâns cerințele de creditire pentru achizițiile imobiliare, crescând avansul minim pentru împrumuturile pentru locuințe la 30% și impunând o examinare mai strictă a raporturilor creditului la valoarea proprietății. Aceste măsuri sunt menite să prevină supraîncălzirea pieței imobiliare și să reducă riscurile financiare sistemice (Autoritatea Monetară Regală a Bhutanului).

Statisticile cheie din 2025 arată o reducere de 12% a tranzacțiilor speculative de teren comparativ cu 2023 și înregistrarea a peste 80% din parcelele de teren urban în noul registru digital. Perspectivele pentru următorii câțiva ani sugerează o stabilizare a prețurilor proprietăților, o încredere crescută a investitorilor și o trecere treptată către dezvoltarea durabilă pe măsură ce sectorul se adaptează noului mediu reglementar (Comisia pentru Fericirea Națională Brută).

Impactul Pieței: Statistici Cheie și Tendințe de la Noile Reguli

Introducerea reglementărilor actualizate în domeniul imobiliar în Bhutan în ultimii ani, în special cele aplicate de Autoritatea Monetară Regală a Bhutanului și Corporația Națională pentru Dezvoltarea Locuințelor, a dus la schimbări semnificative în piața proprietăților. Implementarea Legii de Închiriere (2023) și noile orientări de conformitate ale Autorității de Reglementare a Construcțiilor și Imobiliarelor au urmărit să abordeze accesibilitatea locuințelor, utilizarea terenurilor și transparența în tranzacții.

• Controlul Creditului și Împrumuturilor: Circulara Autorității Monetare Regale din 2023 a limitat raportul maxim credit-valoare (LTV) pentru proprietățile rezidențiale la 70%, având ca scop reducerea cumpărărilor speculative și stabilizarea creșterii prețurilor. Ca urmare, creșterea anuală a împrumuturilor imobiliare a fost moderată la aproximativ 6% în 2024, comparativ cu creșteri cu două cifre între 2021 și 2022 (Autoritatea Monetară Regală a Bhutanului).
• Utilizarea Terenului și Zonarea: Secretariatul Comisiei Naționale pentru Teren a aplicat reguli de zonare mai stricte, în special în Thimphu și Phuentsholing, pentru a combate expansiunea urbană neplanificată. Peste 400 de cazuri de neconformitate în utilizarea terenului au fost procesate în 2023, marcând o creștere de 35% a acțiunilor de aplicare comparativ cu 2021.
• Reglementarea Pieței de Închiriere: Legea de Închiriere (2023) a introdus înregistrarea obligatorie a acordurilor de închiriere și noi standarde de protecție pentru chiriași. Puterea Judiciară a Bhutanului a raportat o reducere de 20% a cazurilor de dispute de închiriere în centrele urbane după aceste măsuri.
• Proprietate și Investiții Străine: Restricțiile privind proprietatea străină asupra terenurilor rămân stricte, cu doar un număr limitat de excepții acordate prin parteneriate ce sunt revizuite de Ministerul Afacerilor Economice. Investițiile străine directe (FDI) în imobiliare au contat pentru mai puțin de 5% din totalul fluxurilor de FDI în 2024.
• Transparența și Digitalizarea: Lansarea portalului online de tranzacții de teren al Comisiei Naționale de Teren în 2023 a crescut eficiența înregistrării, cu 75% din transferurile de terenuri finalizate digital până la mijlocul anului 2024 (Secretariatul Comisiei Naționale pentru Teren).

Privind înainte la 2025 și dincolo, factorii implicați se așteaptă la continuarea stabilizării prețurilor proprietăților, creșterea conformității și o acceptare progresivă a ofertei formale de locuințe, în special în zonele urbane. Refinarea continuă a politicilor este de așteptat să se concentreze pe dezvoltarea urbană durabilă și o transparență mai mare a pieței, pe măsură ce Bhutanul își aliniază cadrul reglementar cu cele mai bune practici internaționale.

Perspective: Dezvoltări Preconizate și Provocări Până în 2030

Privind înainte la 2030, se așteaptă ca peisajul reglementar imobiliar din Bhutan să sufere transformări semnificative, condus de prioritățile guvernului în curs de desfășurare în jurul dezvoltării durabile, urbanizării și diversificării economice. Legislația centrală care guvernează în prezent tranzacțiile imobiliare și proprietatea terenului rămâne Legea Terenului din 2007, care investește toate terenurile în stat și impune restricții asupra transferului, utilizării și proprietății străine. Guvernul Regal al Bhutanului a semnalat intenția sa de a actualiza și întări acest cadru pentru a aborda provocările emergente în gestionarea terenurilor, creșterea urbană și accesibilitatea locuințelor.

În 2025, Ministerul Lucrărilor și Așezărilor Umane continuă să supravegheze politica și conformitatea în jurul zonării urbane, codurilor de construcție și planificării utilizării terenurilor. Guvernul a fost activ în revizuirea acestor reglementări pentru a se alinia cu Viziunea 2030 a Bhutanului și cu Planul de Cinci Ani nr. 13, subliniind nevoia unei piețe imobiliare mai transparente, eficiente și echitabile. Notabil, Consiliul Național și Adunarea Națională au dezbătut amendamente destinate să simplifice înregistrarea terenurilor, să clarifice procedurile pentru aranjamentele de concesionare și să limiteze practicile speculative care contribuie la creșterea prețurilor proprietăților.

O provocare cheie rămâne disponibilitatea limitată a terenurilor urbane, în special în Thimphu și alte municipalități în creștere rapidă. Conform Biroului Național de Statistică, populațiile urbane au crescut cu peste 3% anual în ultimii ani, crescând cererea de locuințe și infrastructură. Acest lucru a determinat autoritățile să considere mecanisme de conformitate mai stricte și noi stimulente pentru dezvoltarea locuințelor accesibile. Între timp, preocupările privind subdiviziunile ilegale, invaziile asupra terenurilor publice și disputele legate de dreptul de proprietate continuă să impună vigilență reglementară.

• Digitalizarea sporită a înregistrărilor terenurilor este în curs de desfășurare, fiind condusă de Secretariatul Comisiei Naționale pentru Teren. Până în 2027, un sistem național de informații de teren digital este de așteptat să îmbunătățească transparența și să reducă timpii de tranzacție.
• Guvernul examinează reformele potențiale pentru a permite participarea non-cetățenilor în segmente imobiliare specifice, în special pentru infrastructurile comerciale și turistice, cu măsuri stricte împotriva distorsiunii pieței.
• Conservarea mediului va rămâne integrată în reglementările de utilizare a terenurilor, cu cerințe mai puternice pentru Aprobatul de Mediu din partea Comisiei Naționale de Mediu pentru dezvoltări majore.

În ansamblu, până în 2030, reglementările imobiliare din Bhutan sunt probabil să devină mai robuste și adaptive, echilibrând creșterea economică cu echitatea socială și gestionarea ecologică. Totuși, ritmul reformei va depinde de capacitatea instituțională, voința politică și acceptarea publicului, în special pe măsură ce urbanizarea accelerează și raritatea terenului se intensifică.

Surse & Referințe

• Comisia Anti-Corupție
• Biroul Național de Statistică al Bhutanului
• Corporația Națională pentru Dezvoltarea Locuințelor (NHDCL)
• Departamentul de Venituri și Vămile
• Secretariatul Comisiei Naționale pentru Teren
• Ministerul Afacerilor Interne
• Legea Terenului din Bhutan 2007
• Departamentul de Guvernare Locală și Managementul Dezastrelor
• Puterea Judiciară a Bhutanului