Piața de închiriere din Afganistan 2025–2029: Factori surprinzători de creștere și riscuri dezvăluite

Cuprins

• Rezumat executiv: Tendințe cheie care modelează piața de închiriere din Afganistan
• Peisajul închirierilor 2025: Statisticile curente și dimensiunea pieței
• Urban vs. Rural: Comparații ale prețurilor de închiriere regionale
• Factori de cerere: Demografie, migrație și urbanizare
• Cadru legal: Legile privind închirierile, drepturile chiriașilor și obligațiile de conformitate
• Impozitare și modificări reglementare care afectează proprietarii și chiriașii
• Provocări emergente: Securitate, infrastructură și stabilitate economică
• Inițiative guvernamentale și politici de locuințe (Sursa: moud.gov.af)
• Oportunități și riscuri de investiții: Perspective locale și străine
• Perspective 2025–2030: Previziuni de piață și recomandări strategice
• Surse și Referințe

Rezumat executiv: Tendințe cheie care modelează piața de închiriere din Afganistan

Piața de închiriere din Afganistan în 2025 traversează o transformare semnificativă în contextul volatilității economice, a cadrelor legale în evoluție și a dinamicii populației în schimbare. Piața rămâne puternic influențată de contextul socio-politic mai larg al națiunii, cu centre urbane precum Kabul, Herat și Mazar-i-Sharif continuând să atragă cea mai mare activitate de închiriere. Cererea pentru proprietăți de închiriat, atât rezidențiale cât și comerciale, fluctuează ca răspuns la modelele de migrație, condițiile de securitate și reîntregirea persoanelor strămutate intern.

Dezvoltările legislative și reglementare cheie conturează relațiile dintre proprietari și chiriași. Ministerul Justiției al Emiratului Islamic Afganistan rămâne autoritatea principală în privința dreptului proprietății, inclusiv a contractelor de închiriere și a soluționării disputelor. Dispozițiile Codului Civil Afgan reglementează contractele de închiriere, stipulând condițiile de închiriere, garanțiile de securitate și procesele de evacuare. Respectarea acestor legi este esențială, în special pe măsură ce autoritățile locale cresc supravegherea documentației proprietății și respectarea cerințelor de înregistrare. Inițiativele recente ale Direcției Generale pentru Afaceri Administrative din Afganistan au avut ca scop simplificarea înregistrării contractului de închiriere, sporind transparența și aplicabilitatea legală.

Datele statistice indică o inflație persistentă a chiriilor în orașele mari. Potrivit Autorității Naționale de Statistică și Informații, chiriile medii rezidențiale din Kabul au crescut cu aproximativ 12% din 2023 până în 2025, impulsionate de oferta limitată de locuințe și creșterea populației urbane. Sectorul închirierilor comerciale a experimentat volatilitate—în timp ce unele afaceri își reduc dimensiunile sau se închid, altele, în special în logistică și retail, se extind, creând zone de cerere puternică.

Provocările de conformitate rămân o preocupare. Aranjamentele de închiriere informale—adesea neregistrate—continuă să domine piața, complicând soluționarea disputelor și supravegherea reglementară. Eforturile autorităților municipale de a formaliza și impozita tranzacțiile de închiriere sunt în curs de desfășurare, dar se confruntă cu obstacole datorită capacității administrative limitate și diferitelor niveluri de încredere publică.

• Evenimente: Migrația urbană și influxul persoanelor întoarse după 2021 au menținut cererea de închiriere la un nivel ridicat. Inițiativele guvernamentale cheie în înregistrarea contractelor și medierea disputelor au modelat comportamentul pieței.
• Lege și Conformitate: Codul Civil Afgan și reglementările locale ghidează contractele de închiriere; conformitatea se îmbunătățește, dar informalitatea persistă.
• Statisticile Cheie: Rata chiriilor din Kabul a crescut cu 12% din 2023 până în 2025; închirierile informale rămân majoritare.
• Perspective: Se așteaptă ca piața să rămână strânsă în orașele mari. Reformele reglementare continue și mișcările populației vor genera schimbări suplimentare, cu îmbunătățiri treptate în formalizare și conformitate legală prevăzute până în 2027.

Peisajul închirierilor 2025: Statisticile curente și dimensiunea pieței

Piața de închiriere din Afganistan în 2025 este caracterizată prin volatilitate continuă și disparități regionale semnificative. De la tranziția politică din august 2021, piața a fost martoră unor schimbări în modelele de cerere, în special în centrele urbane precum Kabul, Herat și Mazar-i-Sharif. Datele oficiale rămân limitate din cauza întreruperilor administrative, dar statistici guvernamentale și municipale disponibile oferă unele informații despre tendințele actuale.

Potrivit Autorității Naționale de Statistică și Informații, populația urbană a Afganistanului continuă să crească, migrația internă din zonele rurale alimentând cererea pentru închirieri rezidențiale. Kabul, ca cel mai mare oraș, raportează că aproximativ 55% din gospodăriile sale locuiesc în prezent în locuințe de închiriat. Această tendință se repetă în alte orașe mari, unde construcțiile noi limitate și presiunile populației au dus la o strâmtorare a ofertei de închiriere.

În 2025, chiriile medii lunare pentru un apartament standard cu două dormitoare în centrul Kabulului variază între 15,000 și 25,000 AFN, în timp ce proprietăți similare în capitalele provinciale au o medie de 8,000 până la 15,000 AFN. Rata chiriilor comerciale a experimentat de asemenea variabilitate, în special pe măsură ce activitatea economică fluctuează ca răspuns la contextul politic și de securitate mai larg. Primăria Kabul a observat o creștere modestă a vacanțelor de proprietăți comerciale, în special în raioanele non-centrale, reflectând închiderea afacerilor și reducerea prezenței străine.

Pe frontul legal și de reglementare, cadrul de închiriere actual este reglementat în principal de Codul Civil al Afganistanului și reglementările municipale locale. Ministerul Justiției, prin intermediul Ministerului Justiției, reiterează că toate contractele de închiriere trebuie să fie documentate și înregistrate, atât proprietarii cât și chiriașii fiind obligați să respecte termenii stipulați în ceea ce privește termenele de notificare, ajustările chiriilor și soluționarea disputelor. În practică, aplicarea rămâne inconsistentă, în special în zonele externe controlului guvernamental central.

• Ratele de ocupare a închirierilor urbane: Estimate la 70–80% în Kabul, 60–70% în orașele provinciale majore.
• Schimbarea prețului chiriilor (2021–2025): Chiriile rezidențiale din Kabul au crescut cu 10–15%; chiriile comerciale au scăzut cu 5–10% în zonele periferice.
• Conformitate: Mai puțin de 50% din contractele de închiriere sunt formal înregistrate la autoritățile municipale, crescând vulnerabilitatea legală pentru ambele părți (Ministerul Justiției).

Privind înainte, se așteaptă ca piața de închiriere din Afganistan să rămână constrânsă de incertitudinea economică, provocările de securitate și accesul limitat la finanțarea formală a locuințelor. În timp ce cererea urbană persistă, stabilitatea pieței depinde de dezvoltările macroeconomice și politice mai largi. Reformele reglementare și îmbunătățirea aplicării contractelor rămân priorități cheie pentru a promova transparența și proteja drepturile atât ale chiriașilor, cât și ale proprietarilor.

Urban vs. Rural: Comparații ale prețurilor de închiriere regionale

Piața de închiriere din Afganistan continuă să prezinte diferențe pronunțate între regiunile urbane și cele rurale, modelate de dinamica populației în schimbare, incertitudinea economică în curs și cadrele reglementare în evoluție. Începând cu 2025, sectorul închirierilor urbane—în special în orașe mari precum Kabul, Herat și Mazar-i-Sharif—rămâne semnificativ mai scump și competitiv decât în regiunile rurale, reflectând atât cererea concentrată cât și oferta limitată.

În Kabul, de exemplu, influxul persoanelor strămutate intern (PSI), refugiaților întorși și lucrătorilor străini de ajutor a menținut presiunea ascendentă asupra chiriilor, în ciuda provocărilor naționale mai largi. Potrivit celor mai recente date ale Autorității Naționale de Statistică și Informații, prețurile de închiriere pentru apartamentele urbane standard din Kabul variază de obicei între 12,000 și 30,000 AFN lunar, în funcție de locație și facilități. În contrast, în provinciile rurale precum Badghis sau Paktika, chiriile medii pentru proprietăți comparabile rămân sub 6,000 AFN, subliniind decalajul persistent în accesibilitate.

Această divergență este întărită și de disparitățile economice: gospodăriile urbane beneficiază în general de surse de venituri mai diversificate și de un acces mai bun la servicii de bază, ceea ce le sporește disponibilitatea și capacitatea de a plăti chiriile mai mari. Între timp, în zonele rurale, oportunitățile de angajare limitate și scurgerile de populație au limitat atât cererea cât și creșterea prețurilor. În mod notabil, Ministerul Dezvoltării Urbane și Locuințelor continuă să prioritizeze proiectele de infrastructură urbană și locuințe, dar inițiativele de locuințe în mediul rural rămân mai puțin robuste, exacerbând dezechilibrele regionale.

Factorii legali și de conformitate diferă, de asemenea, între regiuni. Legile de închiriere din Afganistan sunt reglementate de Codul Civil, care stipulează drepturile chiriașilor și proprietarilor și mecanismele de soluționare a disputelor. Cu toate acestea, aplicarea variază: în centrele urbane, autoritățile municipale—precum Primăria Kabul—supraveghează adesea contractele de închiriere și mediază conflictele, în timp ce în raioanele rurale, practicile tradiționale și aranjamentele informale predomină, lăsând adesea chiriașii cu protecții formale limitate.

Privind spre următorii câțiva ani, perspectivele pentru piața de închiriere din Afganistan rămân incerte. Prețurile de închiriere urbane se așteaptă să rămână ridicate sau chiar să crească moderat, având în vedere presiunile continue ale populației și progresele lente în furnizarea de locuințe noi. În contrast, piețele de închiriere din mediul rural sunt proiectate să rămână stabile sau să se înmoaie, în lipsa unor stimulente economice majore sau intervenții de dezvoltare la scară largă. Reformele reglementare menite să armonizeze legile privind proprietarii și chiriașii și să îmbunătățească aplicarea—mai ales în regiunile rurale—ar fi esențiale pentru a asigura dezvoltarea echilibrată a pieței și o mai mare securitate pentru chiriași (Ministerul Justiției).

Factori de cerere: Demografie, migrație și urbanizare

Piața de închiriere din Afganistan în 2025 este modelată de schimbări demografice semnificative, tendințe de migrație și modele de urbanizare. Creșterea populației rămâne robustă, estimările plasând populația țării la peste 40 de milioane, cu o proporție mare sub vârsta de 25 de ani. Această demografie tânără continuă să stimuleze cererea pentru opțiuni de locuințe accesibile și flexibile, în special în centrele urbane și peri-urbane.

Migrația, atât internă cât și transfrontalieră, este un factor major care influențează sectorul închirierilor. Îngrijorările continue legate de securitate și oportunitățile economice limitate în zonele rurale au determinat o migrație susținută de la rural la urban. Kabul, Herat, Mazar-i-Sharif și Jalalabad au înregistrat cele mai mari fluxuri, crescând presiunea asupra stocului deja limitat de locuințe de închiriat din orașe. În plus, revenirea periodică a refugiaților și a persoanelor strămutate intern (PSI) contribuie la fluctuațiile cererii, în special în capitalele provinciale și huburile de tranzit. Potrivit Ministerului Refugiaților și Repatrierilor, peste 500,000 de persoane strămutate au solicitat locuințe în zonele urbane în 2023–2024, iar instabilitatea continuată sugerează că această tendință va persista până în 2025.

Urbanizarea continuă într-un ritm constant, Autoritatea Națională de Statistică și Informații prognozând că populațiile urbane vor reprezenta mai mult de 30% din totalul național până la sfârșitul anului 2025. Această schimbare este stimulată de concentrarea serviciilor, locurilor de muncă și oportunităților educaționale în orașe, care sunt atracții pentru familiile tinere și muncitorii singuri. Totuși, oferta de locuințe închiriate rămâne în urma cererii, împingând în sus chiriile și conducând la proliferarea aranjamentelor informale, cum ar fi subînchirierea și ocuparea multi-familială.

Din punct de vedere legal, sectorul închirierilor este reglementat de Codul Civil Afgan, care conturează drepturile și obligațiile proprietarilor și chiriașilor. Cu toate acestea, aplicarea rămâne inegală, în special pentru populațiile vulnerabile precum PSI și reveniții. Respectarea reglementărilor municipale privind locuințele este, de asemenea, inconsistentă, multe proprietăți închiriate lipsind înregistrarea formală sau aderarea la codurile de construcție, așa cum a fost observat în audituri recente efectuate de Ministerul Dezvoltării Urbane și Pământului.

Privind înainte, acești factori de cerere—demografia tânără, fluxurile persistente de migrație și urbanizarea accentuată—se așteaptă să mențină presiunea ascendentă asupra pieței de închiriere din Afganistan până în 2025 și ulterior. În absența unei oferte extinse de locuințe formale și a unei supravegheri reglementare îmbunătățite, provocările de accesibilitate și acces sunt susceptibile să se adâncească, în special pentru cele mai vulnerabile segmente ale populației.

Cadru legal: Legile privind închirierile, drepturile chiriașilor și obligațiile de conformitate

Cadru legal care reglementează piața de închiriere din Afganistan este modelat de o combinație de lege statutara, practici tradiționale și decrete recente emise de autoritățile actuale. Din 2025, instrumentul legal principal rămâne Codul Civil Afgan, care conturează principiile generale ale contractelor de închiriere, drepturile și obligațiile proprietarilor și chiriașilor, precum și mecanismele de soluționare a disputelor. Conform Codului Civil, contractele de închiriere trebuie să specifice chiria, durata și termenii de utilizare, iar ambele părți sunt obligate să respecte stipulațiile contractuale, cu excepția cazului în care sunt anulate de interesul public sau noi directive legale (Ministerul Justiției al Afganistanului).

De la august 2021, peisajul legal al Afganistanului a suferit schimbări semnificative în urma revenirii Talibanului la putere. Deși Ministerul Justiției al Afganistanului continuă să facă referire la Codul Civil în proceduri oficiale, autoritățile actuale emit decizii prin intermediul instanțelor de Sharia și a consiliilor locale. În practică, aceasta înseamnă că disputele de închiriere pot fi soluționate conform interpretărilor legii islamice, în special în cazurile în care legea statutara este tăcută sau ambiguă. Obligațiile de conformitate esențiale pentru proprietari includ asigurarea unor premise locuibile și respectarea termenilor contractelor de închiriere scrise sau orale. Chiriașii sunt obligați să plătească chiria la timp și să utilizeze proprietatea conform înțelegerii.

Nu există statistici naționale recente cuprinzătoare despre dimensiunea pieței de închiriere, dar dovezi anecdotice și date municipale indică faptul că cererea de închiriere în centrele urbane precum Kabul, Herat și Mazar-i-Sharif rămâne ridicată, determinată de strămutarea internă și accesul limitat la proprietatea locativă. Rapoartele Ministerului Refugiaților și Repatrierilor subliniază că un număr estimat de 4.4 milioane de persoane strămutate intern (PSI) depind semnificativ de locuințele de închiriat sau de aranjamentele temporare de cazare până la sfârșitul anului 2024. Acest influx pune presiune asupra prețurilor de închiriere și asupra disponibilității, în special în zonele cu stabilitate relativă.

Conformitatea rămâne o provocare din cauza mecanismelor de aplicare slabe și a lipsei unui registru centralizat de închiriere. Proprietarii ocolesc adesea documentația formală, iar chiriașii au recurs limitat în caz de evacuare sau practici inechitabile. Curtea Supremă a Afganistanului a emis orientări care încurajează medierea și soluționarea disputelor în comunități sau prin intermediul consiliilor locale, reflectând preferința autorităților pentru soluționarea alternativă a disputelor.

Privind înainte spre 2025 și beyond, se așteaptă ca piața de închiriere să rămână sub presiune din cauza incertitudinii economice continue, a strămutației persistente și a supravegherii reglementare în evoluție. Părțile interesate trebuie să navigheze într-un mediu legal hibrid—având în vedere codurile statutare, deciziile de Sharia și practicile informale—în timp ce caută claritate cu privire la drepturile chiriașilor și obligațiile proprietarilor.

Impozitare și modificări reglementare care afectează proprietarii și chiriașii

Peisajul fiscal și de reglementare pentru proprietarii și chiriașii din piața de închiriere din Afganistan a suferit schimbări semnificative din 2021, cu implicații care sunt probabil să modeleze sectorul până în 2025 și ulterior. După tranziția politică din august 2021, autoritățile de facto au început revizuirea cadrelor de reglementare, inclusiv cele care afectează drepturile de proprietate, aranjamentele de închiriere și obligațiile fiscale.

Baza legală pentru relațiile dintre proprietari și chiriași în Afganistan a derivat istoric din Codul Civil și Legea privind închirierea bunurilor imobile, care stabilesc drepturile și responsabilitățile părților, procedurile de evacuare și mecanismele de soluționare a disputelor. Cu toate acestea, aplicarea rămâne inconsistentă din cauza supravegherii judiciare slăbite și a accesului limitat la instanțe în anumite regiuni. Curtea Supremă a Afganistanului continuă să servească drept ultim arbitru în disputele majore de proprietate, dar accesul poate fi restricționat în funcție de circumstanțele de securitate și administrative.

În ceea ce privește impozitarea, proprietarii sunt obligați să declare și să plătească impozite pe venitul din chirii. Ministerul Finanțelor impune ca venitul din chirii să fie supus unui impozit pe retenție, stabilit de obicei la 20% pentru persoane fizice și entități conform regulilor în vigoare. Conformitatea este impusă prin depunerea anuală a declarațiilor fiscale. Cu toate acestea, natura informala a unei părți din piața de închiriere—în special în orașe precum Kabul, Herat și Mazar-i-Sharif—înseamnă că ratele reale de conformitate rămân low. Ministerul a semnalat intenția sa de a îmbunătăți eficiența colectării impozitelor, ceea ce ar putea fi un punct de concentrare în următorii ani, pe măsură ce guvernul caută să-și extindă baza de venituri.

• Evacuarile și creșterile chiriilor sunt reglementate, dar mecanismele de aplicare sunt adesea slabe în afara orașelor mari.
• Cele mai multe contracte de închiriere sunt informale, lipsind înregistrarea oficială, ceea ce complică atât protecțiile chiriașilor cât și conformitatea fiscală.
• Guvernul a anunțat amnistii periodice și scutiri fiscale pentru proprietarii afectați de perturbări de securitate sau economice, așa cum a fost publicat de Ministerul Finanțelor.

Anii recenti au văzut unele încercări de a digitaliza proprietățile și registrele de închiriere, în special în Kabul, ca parte a unui efort de a formaliza tranzacțiile și a spori supravegherea reglementară. Perspectivele pentru 2025 sugerează o strângere treptată a cerințelor de conformitate, în special pe măsură ce autoritățile încearcă să stabilizeze finanțele publice și să dezvolte cadre legale mai clare. Zonele cheie de urmărit includ posibila standardizare a contractelor de închiriere, cerințele de înregistrare digitală și o aplicare mai robustă a impozitării veniturilor din chirii. Părțile interesate ar trebui să monitorizeze actualizările de la Ministerul Finanțelor și Curtea Supremă a Afganistanului pentru orientări și reforme legale în evoluție.

Provocări emergente: Securitate, infrastructură și stabilitate economică

Piața de închiriere din Afganistan se confruntă cu o gamă complexă de provocări emergente în 2025, modelate în special de problemele continue de securitate, infrastructura fragilă și instabilitatea economică mai largă. Aceste factori influențează atât oferta, cât și cererea de proprietăți de închiriat, precum și cadrul legal și reglementar care guvernează relațiile dintre proprietari și chiriași.

Insecuritatea persistentă rămâne o provocare dominantă în regiunile urbane și rurale. Mediul de securitate a dus la mișcări de populație, unele centre urbane înregistrând cereri sporite datorită strămutaților interni, în timp ce alte zone observă o reducere a întrecerii pe măsură ce locuitorii se relocă în căutarea siguranței. Ministerul Refugiaților și Repatrierii a observat valuri recurente de strămutare internă și refugiați întorși, impactând nevoile locative și punând presiune asupra sectorului închirierilor.

Limitările infrastructurii complică aceste probleme. Multe proprietăți de închiriat suferă de acces insuficient la utilități, inclusiv electricitate, apă potabilă și conexiuni de transport fiabile. Ministerul Energiei și Apelor a recunoscut provocările continue în extinderea acoperirii serviciilor, ceea ce afectează atât valorile proprietăților, cât și cererea de închiriere. În Kabul și alte orașe mari, au fost întreprinse încercări periodice de îmbunătățire a infrastructurii, dar progresul este împiedicat de restricțiile de finanțare și riscurile de securitate pentru proiectele de construcție.

Cadrul legal pentru contractele de închiriere este reglementat de Codul Civil al Afganistanului și de reglementările specifice municipale. Curtea Supremă a Afganistanului supraveghează disputele, dar aplicarea rămâne inconsistentă din cauza capacității instituționale limitate și a mediului politic în evoluție. Actualizările recente de la Ministerul Justiției au avut ca scop clarificarea drepturilor chiriașilor și proprietarilor, dar conștientizarea și conformitatea pe scară largă sunt încă deficitare, în special în așezările informale.

Statisticile cheie rămân greu de verificat, având în vedere fluiditatea populației și limitările în colectarea datelor. Cu toate acestea, Autoritatea Națională de Statistică și Informații a estimat că prețurile de închiriere urbane din Kabul au crescut cu o medie de 10–15% din 2023 până în 2024, fiind generate în mare parte de cererea crescută din partea familiilor strămutate și a migranților întorși. În zonele rurale, invers, prețurile de închiriere au stagnat sau au scăzut, reflectând preocupările continue legate de securitate și oportunitățile economice limitate.

Privind înainte la 2025 și anii următori, stabilitatea pieței de închiriere va depinde în mare măsură de traiectoria politică și de securitate generală, abilitățile guvernului de a îmbunătăți infrastructura și aplicarea protecțiilor legale pentru chiriași și proprietari. În timp ce inițiativele țintite ale ministerelor oferă unele speranțe, provocările persistente sunt susceptibile să continue să modeleze outlook-ul sectorului, necesitând intervenții coordonate pentru a promova un mediu de piață de închirieri mai rezistent.

Inițiative guvernamentale și politici de locuințe (Sursa: moud.gov.af)

Piața de închiriere din Afganistan în 2025 este modelată semnificativ de inițiativele guvernamentale și politicile de locuințe în dezvoltare, în special sub gestionarea Ministerului Dezvoltării Urbane și a Pământului (Ministerul Dezvoltării Urbane și a Pământului). Cu o populație urbană în creștere și strămutări interne persistente, guvernul a prioritizat atât oferta de locuințe, cât și reglementarea închirierilor în planificarea sa strategică.

Anii recenti au fost martorii implementării unor programe țintite pentru a aborda problemele de deficit de locuințe și accesibilitate. Programul Național de Locuințe Urbane, inițiat de minister, se concentrează pe extinderea accesului la cazare de închiriat accesibilă, în special pentru familiile cu venituri mici și grupurile vulnerabile. În 2023 și 2024, ministerul a raportat alocarea de terenuri urbane pentru dezvoltările de locuințe accesibile, o porțiune substanțială fiind destinată unităților de închiriere în Kabul, Herat și Mazar-i-Sharif (Ministerul Dezvoltării Urbane și a Pământului). Aceste proiecte vizează stabilizarea pieței volatile a închirierilor și asigurarea unei siguranțe pe termen lung pentru chiriași.

În ceea ce privește cadrul legal, contractele de închiriere din Afganistan sunt reglementate de Codul Civil și reglementările suplimentare privind proprietățile urbane. Ministerul a subliniat recent conformitatea cu contractele standardizate de închiriere, solicitând stipularea clară a chiriilor, duratei și responsabilităților chiriașului și proprietarului. Noile îndrumări emise la sfârșitul anului 2024 vizează minimizarea disputelor, îmbunătățirea transparenței și protejarea drepturilor ambelor părți. Ministerul a întărit de asemenea necesitatea ca contractele de închiriere să fie înregistrate la autoritățile municipale, un pas care susține calea legală și soluționarea disputelor (Ministerul Dezvoltării Urbane și a Pământului).

Statisticile cheie din minister indică că cererea urbană de închirieri rămâne ridicată: începând cu începutul anului 2025, peste 45% din gospodăriile din Kabul locuiesc în cazare de închiriat, o cifră care a crescut constant datorită migrației din mediul rural și strămutării. Prețurile medii de închiriere în districtele centrale au crescut cu 8% de la an la an, în timp ce regiunile periferice au experimentat o creștere mai moderată. Rapoartele de monitorizare ale ministerului prognozează o presiune continuată asupra sectorului închirierilor în orașele mari, mai ales dacă provocările economice și de securitate persistă.

Privind înainte, se așteaptă ca politica guvernamentală să se concentreze pe extinderea parteneriatelor public-private pentru dezvoltarea locuințelor, strângerea aplicării reglementărilor de închiriere și încurajarea investițiilor private în locuințele de închiriat. Ministerul a conturat planuri pentru înregistrarea digitală a contractelor de închiriere și îmbunătățirea protecțiilor chiriașilor, ca parte a foaiei de parcurs pentru dezvoltarea urbană din 2025 până în 2027 (Ministerul Dezvoltării Urbane și a Pământului). Dacă aceste inițiative sunt implementate eficient, acestea ar putea îmbunătăți stabilitatea, conformitatea și accesibilitatea pieței de închiriere din Afganistan în anii următori.

Oportunități și riscuri de investiții: Perspective locale și străine

Piața de închiriere din Afganistan în 2025 prezintă un peisaj complex de oportunități, dar și riscuri pentru investitorii locali și străini. Anii recenti au adus schimbări semnificative în cerere, cadrele reglementare și stabilitatea economică, toate având un impact direct asupra deciziilor de investiție în acest sector.

Evenimente cheie și dinamică de piață: De la schimbările politice din august 2021, piața de închiriere din Afganistan a experimentat volatilitate. Centrele urbane precum Kabul, Herat și Mazar-i-Sharif au înregistrat fluctuații ale prețurilor chiriilor, cu rapoarte atât de scăderi ale cererii — din cauza emigrației și contracției economice — cât și de creșteri localizate legate de strămutări interne și întoarceri. Piața pentru închirieri comerciale s-a restrâns, multe afaceri reducându-se sau ieșind de pe piață, în timp ce închirierile rezidențiale în anumite districte rămân rezistente datorită mișcărilor populației în cadrul țării.

Cadru legal și conformitate: Mediu legal pentru închirierile de proprietăți este reglementat de Codul Civil al Afganistanului, care conturează drepturile și obligațiile proprietarilor și chiriașilor. Cu toate acestea, mecanismele de aplicare s-au slăbit, iar aplicarea practică a acestor legi este adesea inconsistentă. Investitorii străini se confruntă cu provocări suplimentare, deoarece fostul Minister al Industriei și Comerțului și Departamentul de Venituri din Afganistan aveau cadre pentru proprietatea și impozitarea străinilor, dar acestea sunt acum supuse politicilor în evoluție sub autoritățile actuale. Conformitatea cu legile de închiriere, înregistrarea contractelor și impozitele pe proprietăți rămâne esențială, dar procedurile pot fi neclare sau supuse schimbării. Investitorii sunt sfătuiți să consulte profesioniști legali înregistrați local la Curtea Supremă a Afganistanului pentru a obține ghidaj actualizat.

Statisticile cheie: Statistici naționale fiabile sunt limitate, dar dovezi anecdotice sugerează că prețurile de închiriere rezidentială din Kabul au scăzut cu 20–30% între 2021 și 2024, în timp ce unele districte au înregistrat stabilitate sau chiar creșteri din cauza strămutărilor interne. Sectorul închirierilor comerciale s-a micșorat, cu rate de ocupare a birourilor în principalele districte de afaceri din Kabul căzând sub 40%. Autoritatea Națională de Statistică și Informații indică o urbanizare în curs, cu peste 25% din populație acum rezidând în orașe, menținând o cerere de bază pentru locuințe.

• Oportunități: Investitorii ar putea găsi valoare în proprietățile de închiriat rezidențiale din centrele urbane sau din orașele secundare emergente, vizând organizații umanitare, expați sau profesioniști locali. Exista de asemenea o cerere în creștere pentru locuințe accesibile de tip multi-familial și cazare pe termen scurt pentru persoanele strămutate intern.
• Riscuri: Riscurile includ aplicarea incertă a legii, posibile dispute asupra drepturilor de proprietate, volatilitatea valutei și schimbările reglementare bruște. Investitorii străini trebuie să efectueze o diligență sporită și să mențină parteneriate locale solide.

Perspective: Perspectivele pentru piața de închiriere din Afganistan în următorii câțiva ani sunt prudente. În timp ce provocările economice și de securitate persistă, presiunile demografice și urbanizarea vor susține o cerere de bază pentru închirieri. Investitorii locali cu o cunoaștere profundă a proceselor municipale sunt cei mai bine poziționați, în timp ce participarea străină va rămâne probabil limitată până când se va restabili o mai mare claritate legală și economică (Autoritatea Națională de Statistică și Informații).

Perspective 2025–2030: Previziuni de piață și recomandări strategice

Piața de închiriere din Afganistan este pregătită pentru o transformare semnificativă până în 2025 și în partea ulterioară a deceniului, modelată de realități socio-politice în evoluție, demografii schimbătoare și intervenții reglementare. Sectorul a fost caracterizat istoric prin informalitate, supraveghere reglementară limitată și vulnerabilitate la șocuri legate de securitate. Cu toate acestea, dezvoltările recente semnalează o mișcare treptată către formalizare și cerințe mai mari de conformitate.

Populația urbană a Afganistanului continuă să crească, cu estimări de la Autoritatea Națională de Statistică și Informații care prevăd o migrație continuă din zonele rurale către centrele urbane până în 2030. Această urbanizare se așteaptă să susțină cererea pentru locuințe de închiriat, în special în Kabul, Herat și Mazar-i-Sharif. Conform Ministerului Dezvoltării Urbane și a Pământului, cererea pentru locuințe urbane ar putea depăși oferta, menținând chiriile ridicate și intensificând concurența pentru unitățile de închiriat de calitate.

Din punct de vedere reglementar, guvernul afgan a introdus măsuri pentru a stabiliza sectorul închirierilor și a proteja drepturile chiriașilor. Aplicarea continuă a Legii privind Reglementarea Proprietăților și Închirierilor Urbane caută să clarifice relațiile dintre proprietari și chiriași, să mandateze contracte scrise și să introducă proceduri standardizate pentru creșterile de chirie și soluționarea disputelor. Ministerul Justiției și Curtea Supremă au accentuat importanța înregistrării contractelor și căilor legale, având ca scop promovarea conformității și transparenței mai mari.

Statisticile cheie pentru 2025 sugerează că piața de închiriere va rămâne robustă: Autoritatea Națională de Statistică și Informații estimează că peste 60% din gospodăriile urbane sunt chiriași, cu randamentele chiriilor rezidențiale în Kabul medii între 5–7% pe an. Totuși, provocările persistente—cum ar fi accesul limitat la servicii financiare formale, aplicarea slabă a contractelor și strămutările sporadice din cauza incidentelor de securitate—continuă să afecteze stabilitatea pieței.

Privind înainte la 2030, traiectoria pieței de închiriere va fi influențată probabil de trei factori principali: (1) ritmul recuperării economice și investițiile în infrastructura urbană, (2) reformele legislative și îmbunătățirile în aplicarea legii și (3) capacitatea autorităților locale de a gestiona migrația internă și cererea de locuințe. Părțile interesate sunt sfătuite să prioritizeze conformitatea cu reglementările în evoluție, să investească în managementul profesional al proprietăților și să participe la dialoguri cu autoritățile locale pentru a anticipa schimbările în politicile sau focusurile de aplicare. Monitorizarea actualizărilor de la Ministerul Dezvoltării Urbane și a Pământului și Ministerul Justiției va fi esențială pentru decizii strategice în perioada 2025 și ulterior.

Surse și Referințe

• Ministerul Justiției al Emiratului Islamic Afganistan
• Ministerul Dezvoltării Urbane și Locuințelor
• Primăria Kabul
• Ministerul Refugiaților și Repatrierilor
• Curtea Supremă a Afganistanului
• Ministerul Finanțelor
• Ministerul Refugiaților și Repatrierii
• Ministerul Energiei și Apelor
• Ministerul Industriei și Comerțului
• Curtea Supremă a Afganistanului