Cyprus nehnuteľnosti 2025–2030: Prekvapivé zmeny na trhu a odhalené investičné hotspoty

Obsah

• Výexecutívny súhrn: Kľúčové body pre roky 2025–2030
• Aktuálny prehľad trhu: Ceny, Dopyt a Ponuka
• Pravidlá pre zahraničné investície a programy pobytu
• Právny rámec a základné požiadavky na dodržiavanie predpisov
• Zdanenie a fiškálne stimuly pre kupujúcich nehnuteľností
• Hlavné lokality: Kam investovať na Cypre teraz
• Udržateľnosť, inteligentné domy a stavebné trendy
• Riziká, Výzvy a Regulačné body pozornosti
• Budúci výhľad: Růst populácie, Infrastruktúra a predpovede cien
• Oficiálne zdroje a kontakty pre ďalšie poradenstvo
• Zdroje a Odkazy

Výexecutívny súhrn: Kľúčové body pre roky 2025–2030

Cyperský sektor nehnuteľností je pripravený na ďalšiu transformáciu v rokoch 2025 až 2030, ovplyvnenú rozvíjajúcimi sa právnymi rámcami, makroekonomickými trendmi a medzinárodným dopytom. V roku 2024 ostali transakcie s nehnuteľnosťami a priame zahraničné investície silné, poháňané strategickou polohou Cypru, priaznivým daňovým režimom a pobídkami pre pobyt. Výrazne, vláda zachovala pravidlá týkajúce sa akvizície nehnuteľností ne-EÚ občanmi, vyžadujúc špeciálne schválenie pre určité transakcie, pričom zároveň sprísnila dodržiavanie predpisov, aby splnila štandardy proti praniu špinavých peňazí (AML) a financovaniu terorizmu (CTF) v súlade s direktívami EÚ (Ministerstvo vnútorných vecí; Cyperská komisia pre cenné papiere).

Kľúčové legislatívne aktualizácie v rokoch 2024–2025 zahŕňajú zvýšené požiadavky na dôkladnosť pre developerov, prísnejšiu verifikáciu konečného vlastníctva v transakciách s nehnuteľnosťami a zvýšené oznamovacie povinnosti pre profesionálov v oblasti nehnuteľností. Kancelária pozemkov a katastra naďalej zjednodušovala digitálne služby katastra, urýchľujúc prevody vlastníctva a zlepšujúc transparentnosť. Navyše, implementácia šiestej direktívy EÚ proti praniu špinavých peňazí (6AMLD) posilnila očakávania dodržiavania predpisov pre všetkých účastníkov trhu s nehnuteľnosťami (Cyperská centrálna banka).

Štatisticky uviedli ceny rezidenčných nehnuteľností nárast približne 7% medziročne v roku 2024, pričom objem predajných zmlúv presiahol 11 000 na celý rok, trend, ktorý sa očakáva, že sa stabilizuje, ale zostane pozitívny, keďže Cyprus naďalej priťahuje zahraničných kupujúcich, najmä z EÚ, Blízkeho východu a Ázie (Kancelária pozemkov a katastra). Návratnosť nájmov v hlavných mestských centrách ako Nicosia a Limassol sa predpokladá, že bude v rozmedzí 4% až 6% ročne do roku 2025, podporovaná silnou turistickou a obchodnou činnosťou.

Pohľadom do roku 2030 zostáva výhľad na nehnuteľnosti na Cypre opatrne optimistický. Sektor bude pravdepodobne ťažiť z prebiehajúcich investícií do infraštruktúry, digitalizácie služieb v oblasti nehnuteľností a udržateľného dopytu po rezidenčných, komerčných a pohostinských aktívach. Avšak zákazníci na trhu musia byť ostražití vo vzťahu k dodržiavaniu predpisov, vyvíjajúcim sa reguláciám EÚ a potenciálnym úpravám daňovej alebo pobytovej politiky. Očakáva sa tiež nárast požiadaviek na udržateľnosť a energetickú efektívnosť, čo bude ovplyvňovať ako nové projekty, tak aj renováciu existujúceho majetku (Ministerstvo vnútorných vecí).

Aktuálny prehľad trhu: Ceny, Dopyt a Ponuka

Trh s nehnuteľnosťami na Cypre naďalej preukazuje odolnosť a mierny rast k roku 2025, podložený domácim dopytom i zahraničnými investíciami. Podľa Cyperskej centrálnej banky, ceny rezidenčných nehnuteľností vykázali medziročný nárast, najmä v mestských centrách ako Nicosia, Limassol a Larnaca. Index cien rezidenčných nehnuteľností zaznamenal stabilnú ročnú mieru rastu približne 4% v roku 2024, pričom projekcie naznačujú podobný trend v roku 2025, vďaka udržateľnému dopytu a obmedzenej novej ponuke.

Dopyt po nehnuteľnostiach ostáva robustný, poháňaný niekoľkými faktormi. Rozhodnutie cyperskej vlády ukončiť Cyperský investičný program v roku 2020 viedlo k dočasnému spomaleniu transakcií s nehnuteľnosťami na vysokej úrovni, avšak dopyt sa od tej doby vzchopil, podporovaný príťažlivosťou ostrova ako cieľa presídlenia pre digitálnych nomádov a dôchodcov. Zavedenie schémy pre digitálnych nomádov a pokračujúce daňové stimuly pre zahraničných obyvateľov pritiahli nový segment kupujúcich a nájomcov, najmä v pobrežných regiónoch (Ministerstvo vnútorných vecí).

Na strane ponuky, stavebná činnosť nezaostáva úplne za dopytom, najmä pokiaľ ide o nové rezidenčné projekty. Údaje z Štatistického úradu Cypru (CYSTAT) naznačujú, že povolenia na stavbu pre rezidenčné jednotky sa v roku 2024 trochu zvýšili, avšak rastúce náklady na stavebné materiály a prísnejšie plánovacie predpisy zbrzdili tempo dokončenia nových projektov. Tento nepomer medzi ponukou a dopytom je obzvlášť výrazný v stredných a vyšších segmentoch trhu.

Komerčný sektor nehnuteľností sa stabilizuje, pričom kancelárske a logistické priestory sú v vyššom dopyte v porovnaní s maloobchodným segmentom. Očakáva sa, že prebiehajúce oživenie v oblasti turizmu a profesionálnych služieb bude naďalej podporovať dopyt ako po rezidenčných, tak aj komerčných nehnuteľnostiach v blízkej budúcnosti.

Pohľadom do budúcnosti zostáva výhľad pre cyperské nehnuteľnosti v rokoch 2025 a neskôr opatrne optimistický. Cyperská centrálna banka predpovedá pokračujúce mierne zvyšovanie cien, podporované hospodárskym rastom, zahraničným záujmom a vyvíjajúcim sa regulátorom ostrova. Avšak účastníkom trhu sa odporúča sledovať potenciálne riziká, vrátane globálnych hospodárskych neistôt a ďalších regulačných úprav, ktoré by mohli ovplyvniť vlastníctvo nehnuteľností a vývoj.

Pravidlá pre zahraničné investície a programy pobytu

Cyprus naďalej zostáva atraktívnou destináciou pre zahraničných investorov v oblasti nehnuteľností, podporovanou priaznivým investičným prostredím, strategickou polohou a silným právnym rámcom. K roku 2025 môžu zahraniční občania—vrátane občanov EÚ a ne-EÚ—získať nehnuteľnosti na Cypre, pričom podliehajú určitým predpisom a požiadavkám na dodržiavanie.

Podľa súčasného zákona majú občania EÚ rovnaké práva na nehnuteľnosti ako cyperskí občania, bez obmedzení pri nákupe nehnuteľností. Občania mimo EÚ sú však obmedzení na vlastníctvo jedného obytného majetku (domu alebo bytu) alebo pozemku, ktorý nepresahuje 4 014 metrov štvorcových. Všetky akvizície cudzincov musia získať predchádzajúce schválenie od Rady ministrov, čo zvyčajne zahŕňa preukázanie, že nehnuteľnosť bude použitá na osobné alebo rodinné účely a že uchádzač nemá trestný záznam. Predajná zmluva musí byť zaregistrovaná na okresnom úrade katastra, čím sa zabezpečí legalita a transparentnosť transakcie (Kancelária pozemkov a katastra).

Cyprusov program “Trvalý pobyt investíciou”, riadený nariadením 6(2), zostáva významným faktorom dopytu po nehnuteľnostiach. K roku 2024–2025 môžu občania tretích krajín získať trvalý pobyt investovaním minimálne 300 000 € (plus DPH) do novej rezidenčnej nehnuteľnosti. Program ukladá prísne kontroly na dôkladnosť a vyžaduje dôkaz o zabezpečenom ročnom príjme z cudziny a zakazuje opätovný predaj nehnuteľnosti, ktorá tvorí základ pre pobyt. Nedávne regulačné aktualizácie tiež požadujú, aby investičné prostriedky pochádzali z vlastného bankového účtu uchádzača a že nehnuteľnosť musí byť uchovávaná na udržanie statusu pobytu (Ministerstvo vnútorných vecí).

Kľúčovým aspektom dodržiavania predpisov je implementácia protokolov proti praniu špinavých peňazí (AML) vo všetkých transakciách s nehnuteľnosťami. Realitní agenti, developeri a právni profesionáli sú povinní vykonávať dôkladnosť voči zákazníkom, hlásiť podozrivé transakcie a uchovávať záznamy o transakciách na základe zákona o prevencii a potláčaní prania špinavých peňazí (Cyperská centrálna banka). Tieto opatrenia zosúlaďujú Cyprus s normami EÚ a posilňujú integritu jeho trhu s nehnuteľnosťami.

Štatisticky zahraniční kupujúci predstavovali takmer 45% všetkých transakcií s nehnuteľnosťami v roku 2023, trend, ktorý sa očakáva, že bude pokračovať alebo mierne narastať do roku 2025, najmä v pobrežných mestách ako Limassol a Paphos. Regulačná stabilita, rastúce hodnoty nehnuteľností a pretrvávajúca príťažlivosť programov pobytu sú pravdepodobne naďalej udržovať silné zahraničné investície v nadchádzajúcich rokoch (Kancelária pozemkov a katastra).

Pohľadom do budúcnosti sa očakáva, že Cyprus si udrží svoj otvorený prístup k zahraničným investíciám do nehnuteľností, pričom ďalej vylepšuje dodržiavanie predpisov a dohľad na vyváženie záujmov investorov s integritou a udržateľnosťou sektora.

Právny rámec a základné požiadavky na dodržiavanie predpisov

Právny rámec upravujúci nehnuteľnosti na Cypre je tvorený kombináciou národných predpisov, direktív EÚ a regulačného dohľadu, poskytujúc robustné prostredie pre transakcie s nehnuteľnosťami. Kľúčové legislatívne predpisy zahŕňajú Zákon o nehnuteľnostiach (Tenure, Registration and Valuation), spolu s ustanoveniami zo Zákona o nadobudnutí nehnuteľností (cudzincami). Kancelária pozemkov a katastra pôsobí ako centrálna autorita pre registráciu titulov, prevody a ocenění, zabezpečujúc transparentnosť a právnu istotu pre vlastnícke práva.

Nedávne roky zaznamenali významné aktualizácie požiadaviek na dodržiavanie, najmä po zaradení Cypru do rámca protiverejného prania špinavých peňazí EÚ. K roku 2025 musia transakcie v oblasti nehnuteľností dodržiavať Zákon o prevencii a potláčaní prania špinavých peňazí, pričom sa vyžadujú povinné kontroly dôkladnosti voči kupujúcim a predávajúcim, najmä pri vysokohodnotných transakciách. Profesionáli v oblasti nehnuteľností sú povinní hlásiť podozrivé aktivity a uchovávať podrobné záznamy o transakciách v súlade s pokynmi od Cyperskej komisie pre cenné papiere a Daňového úradu.

Zahraničné vlastníctvo je povolené, avšak podlieha určitým obmedzeniam. Občania mimo EÚ môžu získať maximálne dve nehnuteľnosti, pričom podliehajú schváleniu od Rady ministrov. Občania EÚ čelí menším obmedzeniam, čo odráža záväzky Cypru podľa Zmluvy o fungovaní Európskej únie. S narastajúcou kontrolou zahraničných investícií, najmä z krajín mimo EÚ, úrady sprísnili kontroly dodržiavania predpisov, aby zabránili zneužívaniu schém pobytu prostredníctvom investícií, ktoré boli obmedzené na konci roku 2020 (Ministerstvo vnútorných vecí).

Daň z prevodu nehnuteľností, DPH a daň z kapitálových ziskov sa vzťahujú na transakcie, pričom Daňový úrad pravidelne poskytuje aktualizácie ohľadom sadzieb a oslobodení. E-prevody a digitálne služby katastra, testované v roku 2023, pokračujú v rozširovaní v roku 2025, zjednodušujúc dodržiavanie predpisov a znižujúc byrokratické oneskorenia (Kancelária pozemkov a katastra).

Pohľadom do budúcnosti sa očakáva, že cyperský sektor nehnuteľností bude naďalej čeliť významnej digitalizácii a harmonizácii s regulačnými štandardmi EÚ. Zlepšené kontroly dôkladnosti, iniciatívy transparentnosti a prebiehajúce reformy pravdepodobne zvýšia dôveru investorov a udržia dodržiavanie predpisov, čo podporuje stabilitu trhu do roku 2025 a neskôr.

Zdanenie a fiškálne stimuly pre kupujúcich nehnuteľností

Cyprus naďalej využíva svoj daňový režim a fiškálne stimuly na prilákanie domácich aj medzinárodných kupujúcich nehnuteľností, s niekoľkými nedávnymi aktualizáciami a prebiehajúcimi iniciatívami, ktoré formujú krajinu v roku 2025.

Poplatky za prevod a DPH: K roku 2025 sú kupujúci nových nehnuteľností na Cypre povinní platiť DPH vo výške 19%. Avšak, znížená sadzba DPH vo výške 5% je k dispozícii pre prvých 200 štvorcových metrov hlavného bydliska, pokiaľ sú splnené určité podmienky, napríklad že nehnuteľnosť sa používa ako hlavné bydlisko kupujúceho najmenej 10 rokov. Poplatky za prevod, historicky významný náklad na akvizícii, boli natrvalo znížené o 50% pre všetky transakcie s nehnuteľnosťami, ktoré nie sú predmetom DPH, čo robí nákup na sekundárnom trhu atraktívnejším. Kde je DPH zaplatená na nákup, nie sú vôbec povinné žiadne poplatky za prevod.Ministerstvo financií

Daň z nehnuteľností: Od roku 2017 bola zrušená ročná daň z nehnuteľností (IPT), čím sa zrušila pretrvávajúca nákladová záťaž, ktorú vlastníci nehnuteľností museli znášať, a ďalej to podnecuje investície.Daňový úrad Ministerstva financií

Daň z kapitálových ziskov a dedenie: Daň z kapitálových ziskov (CGT) sa ukladá vo výške 20% na zisky vznikajúce z predaja nehnuteľností na Cypre. Avšak existuje niekoľko oslobodení, vrátane predaja hlavného obytného majetku (za určitých podmienok a do limitovanej sumy), prevodov medzi blízkymi príbuznými a pre nehnuteľnosti nadobudnuté v rokoch 2016 až 2017 v rámci špecifických vládnych schém.Ministerstvo financií Na Pritomne, daň z dedičstva bola zrušená, čím sa zjednodušuje plánovanie následníctva pre aktíva v oblasti nehnuteľností.

Rezidencia EÚ a stimuly: Cyprus ponúkala predtým populárny program “Zlatá víza” pre investorov do nehnuteľností, ktorý udeľoval pobyt prostredníctvom investícií. Aj keď bol v posledných rokoch sprísnený na zaradenie do noriem proti praniu špinavých peňazí EÚ, program stále poskytuje pobyt občanom mimo EÚ, ktorí kupujú nehnuteľnosti nad stanovené prahy a spĺňajú kritériá dôkladnosti.Ministerstvo vnútorných vecí

Dodržiavanie a hlásenie: Zlepšené opatrenia na dôkladnosť, zosúladené s direktívami EÚ, vyžadujú prísnejšie overovanie zdroja prostriedkov a hlásenie pre transakcie s nehnuteľnosťami, ovplyvňujúcich ako kupujúcich, tak aj profesionálov zapojených do týchto transakcií. Realitní agenti a právnici musia teraz dodržiavať pravidlá Cyperskej centrálnej banky a jednotky pre boj proti praniu špinavých peňazí (MOKAS).

Výhľad: Pohľadom do budúcnosti sa očakáva, že Cyprus bude naďalej udržiavať svoje konkurencieschopné daňové stimuly pre kupujúcich nehnuteľností, pričom bude naďalej posilňovať dodržiavanie predpisov EÚ, čo zabezpečí atraktívnosť pre investorov a integritu trhu.

Hlavné lokality: Kam investovať na Cypre teraz

Sektor nehnuteľností na Cypre naďalej priťahuje domácich i medzinárodných investorov, pričom hlavné lokality sa vyvíjajú v reakcii na regulačné úpravy, projekty infraštruktúry a zmeny trhových dynamík. K roku 2025 kľúčové investičné horúce miesta ostrova formujú zmes ekonomickej odolnosti, právnych reforiem a vládou podporovaných iniciatív.

Kľúčové prime lokality v roku 2025

• Limassol: Zachováva svoju pozíciu obchodného a finančného centra Cypru, Limassol je charakterizovaný luxusnými rezidenčnými projektami, kancelárskymi vežami a prebiehajúcimi projektmi mariny. Dopyt zostáva silný vďaka prítomnosti nadnárodných firiem a pokračujúcim zlepšeniam infraštruktúry, vrátane rozšírenia prístavu Limassol a cestnej infraštruktúry (Mestský úrad Limassol).
• Nicosia: Trh s nehnuteľnosťami hlavného mesta je posilňovaný expanziou štátneho, vzdelávacieho a zdravotníckeho sektora. Nové zmiešané projekty a projekty regenerácie mestskej časti, najmä v centre mesta, priťahujú inštitucionálnych a súkromných investorov (Mestský úrad Nicosia).
• Paphos: Známy svojou turistickou príťažlivosťou, Paphos ponúka príležitosti v oblasti luxusných rezidenčných a pohostinských projektov. Oblasť ťažká z prebiehajúcich zlepšení letiskových zariadení a verejnej infraštruktúry (Mestský úrad Pafos).
• Larnaca: S obnovou prístavu a mariny v Larnace, mesto sa stáva atraktívnym cieľom pre komerčné a rezidenčné investície, najmä v oblasti prímorských nehnuteľností (Mestský úrad Larnaca).

Právny a Compliance rámec

Nedávne zmeny v Zákone o nadobudnutí nehnuteľností (cudzincami) a zrušenie Cyperského investičného programu presunuli pozornosť na udržateľné, dodržiavanie požiadaviek na investície. Občania mimo EÚ teraz čelia prísnejším kontrolám dôkladnosti a schvaľovacím postupom, ktoré sú pod dohľadom miestneho úradníka a Rady ministrov. Vláda tiež posilnila dodržiavanie protokolov proti praniu špinavých peňazí (AML) a dohľad nad registráciou nehnuteľností, v súlade s direktívami EÚ (Ministerstvo vnútorných vecí).

Kľúčové štatistiky a výhľad

Podľa Kancelárie pozemkov a katastra v roku 2024 počet transakcií s nehnuteľnosťami ukázal medziročný nárast o 7%, poháňaný najmä rezidenčnými predajmi v Limassol a Larnaca. Cyperská centrálna banka predpovedá mierny rast cien vo výške 3–4% ročne do roku 2026, s pokračujúcim dopytom v segmentoch s vysokou hodnotou a obnovy mestských oblastí (Cyperská centrálna banka). Strategické investície do infraštruktúry a právne podmienky by mali udržať príťažlivosť Cypru, najmä v hlavných, dobre regulovaných lokalitách.

Udržateľnosť, inteligentné domy a stavebné trendy

Sektor nehnuteľností na Cypre prechádza výrazným posunom smerom k udržateľnosti, integrácii inteligentných domov a prijímaniu moderných stavebných trendov, čo je v súlade s direktívami Európskej únie a vyvíjajúcimi sa požiadavkami trhu. K roku 2025 je snaha o ekologickejšie budovy podložená implementáciou revidovanej smernice o energetickej efektívnosti budov (EPBD), ktorá nariaďuje, že všetky nové budovy musia byť budovami s takmer nulovou spotrebou energie (NZEB). Cyprus implementoval tieto požiadavky prostredníctvom svojho Ministerstva energetiky, obchodu a priemyslu, ktoré vyžaduje, aby developeri spĺňali prísne štandardy energetickej efektívnosti, využívali obnoviteľné zdroje energie a integrovali vysoko výkonné izolačné a sklenené materiály.

Stavebný sektor, ktorý predstavuje približne 7% cypru HDP, aktívne prijíma inovatívne stavebné materiály a technológie, vrátane prefabrikovaných komponentov a zelených striech, aby zlepšil energetickú výkonnosť a znížil uhlíkovú stopu. Štatistický úrad Cypru hlási stabilný nárast povolení na stavbu pre rezidenčné projekty, ktoré obsahujú také udržateľné prvky, s viac ako 40% nových povolení v roku 2024, ktoré odrážajú prvky energetickej efektívnosti alebo inteligentných domov.

Inteligentné domy sa stávajú významným trendom, najmä v segmente luxusných nehnuteľností. Funkcie ako automatizované osvetlenie, kontrola klímy, diaľkové zabezpečenie a systémy správy energie sa čoraz častejšie stávajú štandardom v nových projektoch. Cyperská telekomunikačná autorita podporila tento trend zavedením infraštruktúry vysokorýchlostného optického vláknového pripojenia, umožňujúcej bezproblémovú integráciu zariadení internetu vecí (IoT) v mestských aj prímestských oblastiach.

Právne a compliance rámce sa vyvinuli na podporu týchto pokrokov. Kancelária inšpekcie práce vynucuje prísne stavebné predpisy, vrátane zdravotných, bezpečnostných a environmentálnych štandardov, zatiaľ čo Kancelária mestského plánovania a bývania dohliada na zónovanie a schvaľovanie plánov, aby zabezpečila, že nové projekty sú v súlade s národnými cieľmi udržateľnosti.

Pohľadom do budúcnosti je výhľad pre cyperský sektor nehnuteľností definovaný konvergenciou udržateľnosti, inteligentnej technológie a regulačnej dodržiavania. Podpora financovania EÚ a vládne stimuly by mali urýchliť renovácie starších budov a ďalej podnecovať výstavbu certifikovaných ekologických budov. Keďže spotrebiteľské povedomie a dopyt po ekologických, technológiami podporovaných domoch naďalej rastú, sú developeri nehnuteľností pripravení uprednostniť inovácie a zodpovednosť voči životnému prostrediu do roku 2025 a neskôr.

Riziká, Výzvy a Regulačné body pozornosti

Sektor nehnuteľností na Cypre čelí zložitému prostrediu rizík, výziev a vyvíjajúcich sa regulačných požiadaviek, keď sa posúva na rok 2025 a neskôr. Kľúčovým rizikom zostáva citlivosť sektora na makroekonomickú volatilitu, najmä vzhľadom na závislosť Cypru na zahraničných investíciách a s tým spojenú expozíciu globálnym hospodárskym cyklom. V posledných rokoch bol medzinárodný dopyt—najmä zo strany kupujúcich mimo EÚ—ovplyvnený zmenami menovej politiky, geopolitickými napätiami a regulačnými zmenami ovplyvňujúcimi migračné schémy investorov.

Kolaps Cyperského investičného programu (CIP) v roku 2020, po prezretí EÚ a obavách z dôkladnosti, naďalej rezonuje. Vláda od tej doby sprísnila protokol proti praniu špinavých peňazí (AML) a pravidlá „poznaj svojho zákazníka“ (KYC) pri transakciách s nehnuteľnosťami a financovaní rozvoja nehnuteľností. Zintenzívnený dohľad sa uplatňuje ako na domácich, tak aj na zahraničných kupujúcich, pričom jednotka boja proti praniu špinavých peňazí (MOKAS) a Cyperská centrálna banka vedú dohľad nad systémami dodržiavania predpisov. Profesionáli v oblasti nehnuteľností musia dodržiavať prísne povinnosti ohľadom zverejnenia a hlásenia; nedodržanie môže viesť k značným sankciám alebo trestnoprávnej zodpovednosti.

Právne riziká vznikajú aj z sporov o vlastníctvo nehnuteľností a dedičstvom vo vzťahu k tureckým okupovaným oblastiam severného Cypru, ktoré naďalej predstavujú výzvy pre kupujúcich a developerov. Kancelária pozemkov a katastra modernizovala svoje elektronické systémy registrácie vlastníctva, no dôkladnosť zostáva nevyhnutná, najmä pre nehnuteľnosti s komplexnou históriou vlastníctva.

Z pohľadu dodržiavania predpisov prebiehajúce reformy v oblasti plánovania a stavebných predpisov sa implementujú s cieľom zosúladiť s environmentálnymi a energetickými štandardmi EÚ. Ministerstvo vnútorných vecí zaviedlo digitálne procesy povoľovania, čím sa skrátili časy schvaľovania, avšak tiež si vyžaduje väčšiu transparentnosť a dokumentáciu od developerov.

• Podľa Kancelárie pozemkov a katastra transakcie s nehnuteľnosťami vykázali silný rast v rokoch 2023–2024, ale predpoklady na rok 2025 naznačujú zmiernenie v dôsledku stabilizácie trhu a medzinárodných neistôt.
• Regulačné zmeny v rokoch 2024–2025 sa zameriavajú na udržateľný rozvoj, s novými stimulmi na zelené budovy a prísnejšími požiadavkami na energetickú efektívnosť nových budov.
• Dodržiavanie daní a DPH zostáva výzvou, pričom Daňový úrad periodicky reviduje pokyny týkajúce sa daní týkajúcich sa nehnuteľností, poplatkov za prevod a uplatnenia DPH na transakcie s nehnuteľnosťami.

Pohľadom do budúcnosti, hlavné výzvy pre účastníkov trhu s nehnuteľnosťami budú naďalej spočívať v dodržiavaní AML, prispôsobovaní sa environmentálnym reguláciám a orientácii v prebiehajúcich právnych neistotách týkajúcich sa vlastníckých práv. Regulačný výhľad naznačuje pokračujúce reformy a zvyšujúcu sa digitalizáciu, ale aj zvýšený dohľad—najmä pre transakcie zahŕňajúce zahraničné subjekty alebo aktíva s vysokou hodnotou.

Budúci výhľad: Růst populácie, Infrastruktúra a predpovede cien

Sektor nehnuteľností na Cypre je pripravený na výrazné vývojové zmeny v nadchádzajúcich rokoch, ovplyvnený demografickými trendmi, strategickými investíciami do infraštruktúry a vyvíjajúcimi sa regulačnými rámcami. Ako sa uvádza na začiatku roku 2025, sa očakáva mierny rast populácie ostrova, poháňaný prirodzeným nárastom a nepretržitou migráciou, osobitne z krajín EÚ a tretích krajín, ktoré hľadajú pobyt prostredníctvom investícií. Podľa Štatistického úradu Cypru dosiahla populácia približne 922 000 v roku 2024, pričom ročné rastové sadzby sa pohybovali okolo 0,7%. Predpoklady naznačujú, že populácia by mohla prekročiť 940 000 do roku 2027, čím by sa posilnil dopyt po rezidenčných aj komerčných nehnuteľnostiach.

Rozvoj infraštruktúry zostáva základným kameňom rastovej stratégie Cypru. Vláda uprednostnila modernizáciu dopravy, digitálne pripojenie a energetické projekty ako veľké iniciatívy, ako sú rozšírenia letísk v Larnake a Paphose, a postupná implementácia konceptov smart city v Limassole a Nicosii. Ministerstvo dopravy, komunikácie a prác zdôrazňuje prebiehajúce investície do cestných sietí a logistických centier, ktoré by mali ešte viac zvýšiť príťažlivosť periférnych regiónov pre rozvoj nehnuteľností.

Z hľadiska legislatívy a dodržiavania predpisov je cyperský trh s nehnuteľnosťami regulovaný rámcom, ktorý má za cieľ zaistiť transparentnosť a ochranu investorov. Kľúčové predpisy zahŕňajú zákon o nehnuteľnostiach (Tenure, Registration and Valuation) a zákon o predaji nehnuteľností (Specific Performance), ktoré chránia práva kupujúcich a zjednodušujú transakčné procesy. Kancelária pozemkov a katastra naďalej modernizuje procesy registrácie nehnuteľností, zavádzajúc digitálne služby na zníženie byrokracie a urýchlenie vydávania listov vlastníctva.

Štatisticky zostali transakcie s nehnuteľnosťami silné. V roku 2024 prevýšil počet predajných zmlúv, zapísaných v Kancelárii pozemkov a katastra, 16 000, pričom zahraniční kupujúci predstavovali takmer 45% objemu. Priemerné ceny rezidenčných nehnuteľností vzrástli približne o 6% medziročne, pričom v prímorských oblastiach sa zaznamenali najvyššie tempo rastu.

Pohľadom do roku 2025 a ďalej väčšina predpovedí očakáva pokračujúcu rastovú trajektóriu cien nehnuteľností, hoci pomalším tempom, ako sa úrokové sadzby a inflácia stabilizujú. Záväzok vlády k udržateľnému mestskému plánovaniu a iniciatívam dostupného bývanie, spolu s pokračujúcim dodržiavaním direktív EÚ proti praniu špinavých peňazí, by mal podporiť odolnosť trhu a dôveru investorov. Celkovo je Cyprus pripravený udržať si svoju príťažlivosť ako investičná destinácia v oblasti nehnuteľností, vyvážujúc rast s reguláciou a modernizáciou infraštruktúry.

Oficiálne zdroje a kontakty pre ďalšie poradenstvo

Pre jednotlivcov a firmy, ktoré sa zaujímajú o nehnuteľnosti na Cypre, je prístup k presným a aktuálnym informáciám a poradenstvu z oficiálnych zdrojov kľúčový, najmä vzhľadom na vyvíjajúci sa legislatívny a regulačný rámec. Nižšie sú uvedené kľúčové oficiálne zdroje a kontakty, ktoré poskytujú autoritatívne informácie a podporu v otázkach týkajúcich sa transakcií s nehnuteľnosťami, registrácie pozemkov, dodržiavania predpisov a regulácií investícií na rok 2025 a neskôr.

• Kancelária pozemkov a katastra: Hlavná autorita pre registráciu nehnuteľností, tituly, oceňovanie, katastrálne plány a súvisiace služby. Online portál kancelárie ponúka e-služby pre vyhľadávanie, aplikácie a informácie o stave nehnuteľnosti, vlastníctve a transakčných postupoch. Pre priamy kontakt sú regionálne kancelárie umiestnené po celom Cypre.
  (Kancelária pozemkov a katastra)
• Ministerstvo vnútorných vecí: Zodpovedné za celkovú politiku týkajúcu sa využívania pôdy, urbanistického plánovania a vlastníctva nehnuteľnosti cudzincami. Ministerstvo vydáva pokyny o akvizícii nehnuteľností, povoleniach na stavbu a dodržiavaní zónových a plánovacích predpisov.
  (Ministerstvo vnútorných vecí)
• Cyperská advokátska komora: Ponúka adresár licencovaných právnikov, ktorí sa špecializujú na oblasť nehnuteľností, práva na nehnuteľnosti a prevody. Právne poradenstvo je nevyhnutné pre dôkladnosť, zmluvy a orientáciu v komplexných transakciách alebo nákupoch spojených s pobytom.
  (Cyperská advokátska komora)
• Daňový úrad: Poskytuje oficiálne informácie a formuláre týkajúce sa daní z nehnuteľností, kapitálových ziskov, DPH z nehnuteľností a najnovších fiškálnych povinností pre vlastníkov a investorov.
  (Daňový úrad)
• Ministerstvo energetiky, obchodu a priemyslu: Zdroje poradenstva pre priame zahraničné investície, akvizíciu obchodných nehnuteľností a sektorové stimuly, vrátane podpory projektov rozvoja nehnuteľností.
  (Ministerstvo energetiky, obchodu a priemyslu)
• Cyperská centrálna banka: Publikuje oficiálne štatistiky a analýzy o indexoch cien nehnuteľností, trendoch v poskytovaní úverov a makroekonomických podmienkach ovplyvňujúcich trh s nehnuteľnosťami.
  (Cyperská centrálna banka)
• Cyperská komisia pre cenné papiere: Pre tých, ktorí sa podieľajú na fondoch nehnuteľností, investičných vozidlách či cenných papieroch, komisia reguluje príslušné aktivity a ponúka pokyny o dodržiavaní predpisov.
  (Cyperská komisia pre cenné papiere)

Zúčastneným stranám sa dôrazne odporúča konzultovať tieto oficiálne kanály pre najaktuálnejšie regulačné aktualizácie, procedurálne požiadavky a pokyny na dodržiavanie predpisov v oblasti nehnuteľností na Cypre pre rok 2025 a najbližšiu budúcnosť.

Zdroje a Odkazy

• Ministerstvo vnútorných vecí
• Cyperská komisia pre cenné papiere
• Kancelária pozemkov a katastra
• Cyperská centrálna banka
• Ministerstvo vnútorných vecí
• Kancelária pozemkov a katastra
• Zákon o nadobudnutí nehnuteľností (cudzincami)
• Ministerstvo financií
• Mestský úrad Nicosia
• Mestský úrad Pafos
• Štatistický úrad Cypru
• Cyperská advokátska komora
• Ministerstvo energetiky, obchodu a priemyslu