Obsah
- Výexecutívny súhrn: Stav komerčných nehnuteľností na Maldivách (2025)
- Trhový prehľad: Kľúčové štatistiky, faktory rastu a regionálne zaujímavosti
- Vplyv turizmu a pohostinstva: Dopad na maloobchod, kancelárie a zmiešané projekty
- Regulačné prostredie: Územné plánovanie, vlastnícke práva a licencovanie (Pozri: planning.gov.mv)
- Pravidlá zahraničných investícií a zdanenie: Prekážky vstupu a stimuly (Pozri: mira.gov.mv, trade.gov.mv)
- Dodržiavanie predpisov a environmentálne regulácie: Zelené normy a schválenia projektov (Pozri: environment.gov.mv)
- Financovanie a trendy poskytovania pôžičiek: Miestne banky, medzinárodný kapitál a apetít rizika (Pozri: mma.gov.mv)
- Hlavné prebiehajúce a prichádzajúce projekty: Prípady od popredných developerov (Pozri: hdc.com.mv, mtcc.com.mv)
- Výzvy a riziká: Právne, klimatické a trhové volatility
- Budúci výhľad (2025–2030): Predpovede rastu, zmeny politík a vznikajúce príležitosti
- Zdroje a odkazy
Výexecutívny súhrn: Stav komerčných nehnuteľností na Maldivách (2025)
Sektor komerčných nehnuteľností na Maldivách v roku 2025 sa vyznačuje stabilným oživením a transformáciou, čo nasledovalo po poklese v dôsledku turizmu počas pandémie COVID-19 a následného obnovenia. Výkon sektora je úzko spojený s turizmom, pohostinstvom a rozširujúcimi sa iniciatívami rozvoja infraštruktúry, ktoré podniká vláda. Kľúčovými faktormi sú zvýšené priame zahraničné investície (FDI), modernizácia regulácií a národné zameranie na udržateľný rozvoj a odolnosť voči klimatickým rizikám.
Nedávne reformy politík zjednodušili prenájom pozemkov a vlastnícke práva, čím podporili maldivských aj zahraničných investorov. Maldivská daňová správa (MIRA) reguluje poplatky za prenájom, dane a dodržiavanie predpisov pre komerčné pozemky, zatiaľ čo Úrad pre pozemky a nehnuteľnosti dohliada na registráciu a zabezpečenie vlastníctva. Významným faktorom je, že regulácie teraz umožňujú voľný vlastnícky prevod pozemkov pre projekty presahujúce 1 miliardu USD, pokiaľ je aspoň 70 % pozemkov znovu získaných, čo znamená významný posun zameraný na prilákanie veľkých investícií a rozvoja (Invest Maldives).
Komerčné nehnuteľnosti pozostávajú z hotelov, penziónov, kancelárskych priestorov, maloobchodu a zmiešaných projektov, pričom Veľký Malé ostrov zostáva komerčným centrom. Podľa údajov z roku 2024 bolo v prevádzke viac ako 170 rezortných ostrovov a viac ako 800 penziónov, pričom nové projekty sú v príprave (Ministerstvo turizmu). Prebiehajúca expanzia Medzinárodného letiska Velana a technické modernizácie v rámci strategického akčného plánu vlády okrem toho posilnili dopyt po logistických a skladových zariadeniach (Prezidentova kancelária).
Dodržiavanie právnych predpisov zostáva vysokou prioritou, najmä pokiaľ ide o požiadavky na prevenciu prania špinavých peňazí (AML) a financovanie terorizmu (CFT) presadzované Maldivskou menovou autoritou. Množstvo environmentálnych regulácií a stimuly na zelené budovy sa tiež posilnili, ako je uvedené v Ministerstve pre životné prostredie, zmenu klímy a technológiu, čo odráža národné ciele v oblasti udržateľnosti.
S pohľadom na zvyšok roku 2025 a ďalej sa maldivský trh s komerčnými nehnuteľnosťami pozicionuje na postupný rast. Záväzok vlády k verejno-súkromným partnerstvám, transparentnosti regulácií a infraštruktúre prispôsobenej klimatickým podmienkam sa očakáva, že priláka ďalšie domáce aj medzinárodné investície. Avšak existujú aj výzvy, vrátane obmedzenej dostupnosti pozemkov, klimatickej zraniteľnosti a potreby kvalifikovanej pracovnej sily. Výhľad sektora je opatrne optimistický, podporovaný silným oživením turizmu a udržaním politickej podpory.
Trhový prehľad: Kľúčové štatistiky, faktory rastu a regionálne zaujímavosti
Sektor komerčných nehnuteľností na Maldivách prechádza významnou transformáciou, keďže krajina diverzifikuje svoju ekonomiku a neobmedzuje sa už len na turizmus. Počiatkom roku 2025 sa sektor vyznačuje silným rastom v pohostinskom sektore, rastúcim záujmom o zmiešané projekty a vládnymi iniciatívami na prilákanie zahraničných investícií. Podľa Národného štatistického úradu narástla výstavba—indikátor priamo spojený s nehnuteľnosťami—o 9,6 % v roku 2023, čo významne prispelo k národnému HDP. Komerčné projekty, najmä v Greater Malé, sú hlavným faktorom tohto trendu.
Kľúčové štatistiky ukazujú, že schválené priame zahraničné investície (FDI) presiahli 500 miliónov USD v roku 2024, pričom významná časť bola pridelená pre projekty v oblasti pohostinstva, maloobchodu a kancelárskych priestorov (Ministerstvo hospodárskeho rozvoja). Vládny „Strategický akčný plán 2019-2023“, ktorý naďalej usmerňuje rozširovanie infraštruktúry, sa osobitne zameriava na komerčné uzly v Hulhumale a regionálne letiská, čím vytvára príležitosti pre logistiku, skladovanie a biznis služby (Ministerstvo národného plánovania, bývania a infraštruktúry).
Niekoľko faktorov rastu udržuje dynamiku trhu. Po prvé, pokračujúce investície do integrovaných rezortných ostrovov a komerčných prístavných projektov rozširujú krajinnú komerčnej nehnuteľnosti. Po druhé, vládne politiky súvisiacich so špeciálnymi hospodárskymi zónami (SEZ) ponúkajú daňové úľavy a zjednodušené schvaľovacie procesy medzinárodným investorom, čím sa zvyšuje dopyt po komerčnej pôde a zariadeniach (Invest Maldives). Po tretie, urbanizácia a rastúca cudzinecká pracovná sila zvyšuje dopyt po maloobchode a kancelárskych priestoroch, najmä v centrách miest.
Regionálne sa Greater Malé ostrov zostáva centrom pre vysokohodnotový kancelársky a maloobchodný rozvoj, ale satelitné mestá ako Hulhumale a Addu City získavajú pozornosť kvôli modernizácii infraštruktúry a decentralizačným iniciatívam (Koronátna rozvojová spoločnosť). Nové komerčné zóny vznikajú okolo medzinárodných letísk a nových prístavov, pričom vláda aktívne podporuje verejno-súkromné partnerstvá pre zmiešané a logistické projekty.
S výhľadom na rok 2025 a ďalej, prognóza pre komerčné nehnuteľnosti na Maldivách je pozitívna, no závisí od pokračovania politickej stability a rozvoja infraštruktúry. Záväzok vlády k udržateľnej urbanizácii a diverzifikovanému hospodárskemu rastu má očakávať, že podporí stabilný rozvoj v sektore komerčných nehnuteľností, pričom sa predpokladá, že regulačné reformy a digitalizácia v oblasti registrácie pozemkov a povolení posilnia dodržiavanie predpisov a dôveru investorov (Úrad pre pozemky a mapovanie).
Vplyv turizmu a pohostinstva: Dopad na maloobchod, kancelárie a zmiešané projekty
Sektor komerčných nehnuteľností na Maldivách je neodmysliteľne spätý s robustným sektorom turizmu a pohostinstva, ktorý aj naďalej tvorí základ hospodárskeho rastu krajiny. V roku 2025 vplyv turizmu sa rozširuje nielen na rezorty, ale stále viac ovplyvňuje aj dopyt, dizajn a umiestnenie maloobchodných, kancelárskych a zmiešaných nehnuteľností. Ako návraty medzinárodných príchodov sa obnovujú a diverzifikujú po pandémii, zodpovedajúce sa zvyšuje aj dopyt po podpornej infraštruktúre a komerčných priestoroch.
Maloobchodné priestory v Malé a kľúčových atolách zažívajú obnovujúci sa záujem, poháňaný potrebou obslúžiť nielen turistov, ale aj rastúcu zahraničnú pracovnú silu. Oficiálne štatistiky Ministerstva turizmu ukazujú, že v roku 2023 prekročil počet turistických príchodov 1,8 milióna a v roku 2025 sa očakáva ďalší rast, čo udržuje vysoký dopyt po maloobchodných obchodoch, F&B a zábavných zariadeniach v rámci zmiešaných projektov (Ministerstvo turizmu). Nakupovacie arkády, bezcolných obchodov a lokálnych remeselných predajní sa čoraz viac integrujú do nových rezortných a mestských zmiešaných projektov, aby využili zvyky výdavkov návštevníkov.
Segment kancelárskej nehnuteľnosti, tradične obmedzený v rozsahu kvôli službami orientovanej ekonomike Maldiv, je redefinovaný proliferáciou medzinárodných pohostinských skupín, cestovných operátorov a pomocných služieb, ktoré zakladajú regionálne centrály alebo podporné kancelárie v Malé a Hulhumalé. Vízia vlády pre diverzifikáciu hospodárstva, vyjadrená v strategických plánoch Ministerstva národného plánovania, bývania a infraštruktúry, podnecujúc je postupné prechádzanie na formalizované kancelárske priestory, najmä v rámci zmiešaných budov, ktoré slúžia komerčným nájomcom a prevádzkovateľom pohostinstva.
Právne a compliance rámce sa prispôsobujú týmto zmenám. Zákon o pozemkoch (Zákon č. 1/2002) a súvisiace regulácie ustanovujú postupy využívania a prenájmu pozemkov pre komerčné projekty, pričom zahraničné investície sú regulované Zákonom o zahraničných investíciách (Zákon č. 25/79) a spravované Ministerstvom hospodárskeho rozvoja (Ministerstvo hospodárskeho rozvoja). Nedávne vládne iniciatívy povzbudzujú zahraničnú účasť na zmiešaných projektoch, ak sú splnené miestne požiadavky partnerstva a compliance. Environmentálne hodnotenia vplyvu (EIA), ktoré sú zakotvené v Zákone o ochrane a uchovávaní životného prostredia (Zákon č. 4/93), sú nevyhnutné pre všetky veľké a prímorské projekty (Ministerstvo pre životné prostredie, zmenu klímy a technológiu).
Predpoveď na rok 2025 a nasledujúce roky naznačuje trvalý rast v komerčnej nehnuteľnosti, podporovaný pokračujúcim rozšírením turizmu a politickou podporou pre integrované projekty. Investori sa očakáva, že budú prioritne hľadieť na flexibilitu a odolnosť, zohľadňujúca adaptáciu na zmenu klímy a vyvíjajúce sa spotrebiteľské preferencie. Regulačné prostredie sa pravdepodobne vyvinie tak, že sa bude stále prísnejšie v oblasti udržateľnosti a zahraničného vlastníctva, ale sektor komerčných nehnuteľností zostáva dynamickým prijímateľom transformácie poháňanej turizmom na Maldivách.
Regulačné prostredie: Územné plánovanie, vlastnícke práva a licencovanie (Pozri: planning.gov.mv)
Regulačné prostredie, ktoré spravuje komerčné nehnuteľnosti na Maldivách, je formované vyvíjajúcim sa rámcom územného plánovania, zákonov o vlastníckych právach a rezimov licencovania. Tieto regulácie sú najmä dozorované Ministerstvom národného plánovania, bývania a infraštruktúry, ktoré je zodpovedné za plánovanie využívania pôdy, mestský rozvoj a implementáciu relevantných právnych nástrojov.
Územné plánovanie na Maldivách je stanovené prostredníctvom národných a miestnych plánov využívania pôdy, ktoré určujú konkrétne oblasti pre komerčný, rezidenčný, zmiešaný a turisticky orientovaný rozvoj. Plán rozvoja mesta Malé a rámec plánovania Greater Malé regionu, napríklad, stanovujú hustoty rozvoja, výšky budov a povolené komerčné činnosti v mestských a získaných zónach. Vláda sa čoraz viac zameriava na zmiešané projekty a urbanizáciu, odrážajúc tak obmedzenú dostupnosť pôdy ako aj rastúci dopyt po komerčných priestoroch v centrách mest.
Vlastnícke práva na Maldivách sú špecificky štruktúrované, keďže celá pôda patrí podľa zákona štátu. Súkromné a korporátne subjekty, vrátane zahraničných investorov, si môžu získať dlhodobé nájmy—najčastejšie až na 99 rokov—na komerčné účely. Tieto nájomné práva sú regulované Zákonom o pozemkoch a relevantnými nájomnými dohodami, ktoré stanovujú povolené využívanie pôdy, podmienky prevodu a protokoly obnovy. Nedávne zmeny v predpisoch o prenájme štátneho pozemku zjednodušili prevod a podnájmy komerčných nehnuteľností, čím sa uľahčili investície a likvidita v sektore. Avšak, vlastnictvo pôdy cudzincami zostáva zakázané, okrem prípadov, keď sú splnené významné investičné prahy v oblasti turizmu a podlieha schváleniu kabinetu.
Licencovanie je kritickou súčasťou dodržiavania predpisov. Všetky komerčné nehnuteľnostné projekty vyžadujú schválenie projektu, environmentálnu jasnosť a prevádzkovú licenciu od Ministerstva národného plánovania, bývania a infraštruktúry. To zahŕňa dodržiavanie plánovacích kódov, stavebných predpisov, protipožiarnych noriem a požiadaviek na prístupnosť. Pre niektoré sektory, ako je maloobchod, pohostinstvo a potravinársky a nápojový priemysel, môžu byť potrebné ďalšie sektorspecifické povolenia od príslušných ministerstiev alebo úradov.
S pohľadom do roku 2025 a ďalej sa očakáva, že maldivská vláda ďalej zjemní politiky územného plánovania a digitalizuje procesy žiadostí o plánovanie a licencovanie. Prijatie inteligentných nástrojov mestského plánovania a stále prebiehajúca revízia Zákona o pozemkoch sa pravdepodobne posilní transparentnosť, dodržiavanie predpisov a dôveru investorov na trhu s komerčnými nehnuteľnosťami. Dôraz sa bude naďalej klásť na udržateľný a odolný mestský rozvoj, najmä v reakcii na potreby adaptácie na zmenu klímy, čo v nasledujúcich rokoch ďalej formuje regulačné prostredie.
Pravidlá zahraničných investícií & Zdanenie: Prekážky vstupu a stimuly (Pozri: mira.gov.mv, trade.gov.mv)
Regulačný rámec, ktorý spravuje zahraničné investície v sektore komerčných nehnuteľností na Maldivách, je definovaný kombináciou národných zákonov a predpisov agentúr, ktoré sa snažia o rovnováhu medzi otvorenosťou a hospodárskou suverenitou. Maldivská daňová správa (MIRA) a Ministerstvo hospodárskeho rozvoja fungujú ako centrálne orgány dohliadajúce na dodržiavanie predpisov, zdanenie a licencovanie pre zahraničných investorov.
Zahraničné vlastníctvo pôdy je na Maldivách ústavne obmedzené; úplný voľný prevod pre cudzincov nie je povolený. Avšak, na základe novelizácií maldivskej ústavy z roku 2015 môžu zahraniční investori získať pôdu na projekty presahujúce 1 miliardu USD, ak je aspoň 70% pozemkov získaných zo mora (Ministerstvo hospodárskeho rozvoja). V praxi väčšina transakcií s komerčnými nehnuteľnosťami zahŕňajúcimi cudzincov, najmä v sektore pohostinstva, má formu dlhodobých nájmov—typicky až na 99 rokov. Tieto nájmy sú registrované a regulované prostredníctvom Ministerstva turizmu alebo Ministerstva národného plánovania, bývania a infraštruktúry, v závislosti od typu aktíva.
Zdanenie pre zahraničných investorov v komerčných nehnuteľnostiach sa primárne reguluje prostredníctvom Zákona o dani z podnikateľského zisku a režimu dane z tovaru a služieb (GST). Štandardná sadzba dane z podnikateľského zisku je 15 %, zatiaľ čo 6 % GST sa uplatňuje na transakcie s nehnuteľnosťami, ktoré nie sú spojené s turizmom, a 12 % GST sa uplatňuje na tie v rámci turistického sektora (Maldivská daňová správa). Nájmy za ostrovy alebo pôdu používané na turistické účely, čo je hlavná súčasť komerčných nehnuteľností, podliehajú fixným a variabilným poplatkom, ktoré stanovujú úrady. Zahraniční investori musia tiež dodržiavať požiadavky na zrážkovú daň na určité cezhraničné platby.
Aby privádzala investície, vláda ponúka niekoľko stimulov: 100% zahraničné vlastníctvo v mnohých sektoroch (s výnimkou obmedzení vlastníctva pôdy), plné repatriácie zisku a oslobodenia alebo zníženia colných poplatkov na stavebné materiály a zariadenia pripojené k schváleným projektom (Ministerstvo hospodárskeho rozvoja). Zákon o špeciálnych hospodárskych zónach ďalej poskytuje rôzne stimuly pre veľké projekty, vrátane daňových prázdnin a zjednodušeného licencovania pre rozvoj, ktorý splňuje stanovené prahy.
V rokoch 2025 a nasledujúcich rokoch sa očakáva, že pokračujúci infraštrukturálny rozvoj vlády—najmä v Greater Malé a určených hospodárskych zónach—podporí dopyt po komerčných nehnuteľnostiach. Avšak, prekážky vstupu zostávajú významné pre zahraničných investorov, najmä pokiaľ ide o vlastníctvo pôdy a dodržiavanie vyvíjajúcich sa environmentálnych a plánovacích predpisov. Investorom sa odporúča vykonávať dôkladnú preverovanie a sledovať aktualizácie compliance od MIRA a Ministerstva hospodárskeho rozvoja, keďže sú očakávané regulačné úpravy v súlade s národnými prioritami rozvoja.
Dodržiavanie predpisov a environmentálne regulácie: Zelené normy a schválenia projektov (Pozri: environment.gov.mv)
Dodržiavanie environmentálnych predpisov sa stalo čoraz dôležitejšou súčasťou rozvoja komerčných nehnuteľností na Maldivách, najmä keď krajina čelí akútnej zraniteľnosti voči zmene klímy a vzostupu hladiny mora. Od roku 2025 sú všetky projekty komerčných nehnuteľností—najmä v oblastiach turizmu, pohostinstva a zmiešaných sektorov—podrobené prísnym schvaľovacím procesom, ktoré sú spravované Ministerstvom životného prostredia, zmeny klímy a technológie (MoECCT). Tieto procesy sú navrhnuté tak, aby zabezpečili, že nové projekty spĺňajú národné environmentálne normy a medzinárodné záväzky udržateľnosti.
Kameňom regulačného dodržiavania je environmentálne hodnotenie (EIA), ktoré je povinné podľa Zákona o ochrane a uchovávaní životného prostredia (Zákon č. 4/93). Vývojári musia pred začatím výstavby predložiť podrobné EIA, v ktorých sa podrobne uvádzajú potenciálne environmentálne dopady a navrhnuté opatrenia na zmiernenie. Proces EIA zahŕňa verejné konzultácie, technický prehľad a, ak je to potrebné, inšpekcie na mieste. Až po získaní oficiálneho environmentálneho schválenia od MoECCT môžu projekty prejsť do nasledujúcich schvaľovacích štádií.
V posledných rokoch vláda Maldiv posilnila svoj dôraz na normy zelených budov, s novými smernicami, ktoré podporujú energetickú účinnosť, integráciu obnoviteľných energií a udržateľné nakladanie s odpadmi v komerčných nehnuteľnostiach. Významné je, že Maldivy zavádzajú normy budov, ktoré vyžadujú, aby rezorty, hotely a veľké komerčné prevádzky obsahovali solárne fotovoltaické systémy, zber dažďovej vody a technológie na premenenie odpadu na energiu, kedykoľvek je to možné. Vláda tiež podporuje prijatie certifikácií Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) alebo ekvivalentných pre veľké projekty.
Vynucovanie dodržiavania predpisov sa posilnilo, pričom pravidelné audity a monitorovacie programy sú teraz štandardnou praxou. Nedodržanie podmienok EIA alebo environmentálnych predpisov môže viesť k pozastaveniu projektu, pokutám alebo dokonca zrušeniu licencie zo strany Ministerstva životného prostredia, zmeny klímy a technológie. V roku 2024 ministerstvo hlásilo významný nárast počtu environmentálnych auditov a kontrol dodržiavania predpisov v turistických zónach a mestských komerčných uzloch.
S výhľadom do budúcnosti je perspektíva pre komerčné nehnuteľnosti na Maldivách úzko spojená s ambicióznou agendou udržateľnosti krajiny. Policajti pracujú na ďalšom sprísnení predpisov o rozvoji, rozšírení chránených oblastí a zavedení stimulov pre projekty certifikované v oblasti environmentalistiky. Keď sa očakávania investorov a zainteresovaných strán pre environmentálnu zodpovednosť naďalej zvyšujú, dodržiavanie vyvíjajúcich sa zelených noriem zostane kľúčovým determinantom životaschopnosti projektov a dlhodobého komerčného úspechu v sektore nehnuteľností na Maldivách.
Financovanie a trendy poskytovania pôžičiek: Miestne banky, medzinárodný kapitál a apetít rizika (Pozri: mma.gov.mv)
Krajina financovania pre komerčné nehnuteľnosti na Maldivách sa vyvíja, poháňaná domácou menovou politikou, meniacim sa apetítom rizika a objavujúcim sa medzinárodným záujmom. Miestne banky zostávajú primárnym zdrojom dlhového financovania pre developerov a investorov, pričom významné inštitúcie ako Bank of Maldives a Maldives Islamic Bank ponúkajú širokú škálu pôžičiek na komerčné nehnuteľnosti. Maldivská menová autorita (MMA) si zachovala opatrný regulačný prístup, pričom vyvažuje rast úverov so stabilitou finančného sektora. Na začiatku roku 2025 vykázal agregovaný úverový portfólio maldivských bánk v sektore nehnuteľností stabilný rast, čo odráža trvalý dopyt po hoteloch, rezortoch a zmiešaných projektoch. Podľa Maldivskej menovej autority predstavovali nehnuteľnosti a výstavba približne 20% celkovej zostatkovej bankovej úverovej letiaca ku koncu roku 2024, čo potvrdzuje význam sektora v širšej ekonomike.
Nedávne politické iniciatívy sa zamerali na posilnenie riadenia rizík a požiadaviek na dôkladnú kontrolu pre poskytovanie úverov pre nehnuteľnosti. Prudenciálne regulácie MMA vyžadujú, aby banky vykonávali dôkladné hodnotenia kreditného rizika, udržiavali primeranú záruku a dodržiavali požiadavky na prevenciu prania špinavých peňazí (AML) a financovanie terorizmu (CFT). V rokoch 2023 a 2024 MMA vydala aktualizované obehy, ktoré posilnili tieto normy compliance, najmä pre vysokohodnotné transakcie a projekty so zahraničným vlastníctvom. Regulačné prostredie by malo zostať pozorné aj v roku 2025, s periodickými kontrolami a stresovými testami vystavenia bánk riziku sektora nehnuteľností (Maldivská menová autorita).
Medzinárodný kapitál, primárne z Ázie a Stredného východu, naďalej zohráva kľúčovú úlohu, najmä pre veľké pohostinské a zmiešané projekty na prenajatých ostrovoch. Avšak, priame zahraničné investície podliehajú schváleniu Ministerstvom hospodárskeho rozvoja a musia dodržiavať Zákon o zahraničných investíciách, ktorý stanovuje minimálne investičné prahy a požiadavky na miestnu účasť. V posledných rokoch došlo k postupnému nárastu spoločných podnikov medzi maldivskými firmami a zahraničnými investormi, často podporovanými medzinárodnými bankami alebo rozvojovými finančnými inštitúciami. Avšak, zahraniční veritelia čelí ďalším prekážkam compliance, vrátane miestnej registrácie a dodržiavania predpisov o meni, ktoré spravuje MMA (Maldivská menová autorita).
S pohľadom na rok 2025 a ďalej sa perspektíva financovania komerčných nehnuteľností na Maldivách ukazuje opatrne optimisticky. Aj keď sa očakáva, že miestne banky udržia selektívne kritériá poskytovania úverov, vládne iniciatívy na prilákanie udržateľných investícií a diverzifikáciu sektora turizmu môžu rozšíriť zdroje financovania. Napriek tomu, pretrvávajúce globálne ekonomické neistoty a zvýšená regulácia budú naďalej formovať apetít rizika a praktiky poskytovania úverov v sektore.
Hlavné prebiehajúce a prichádzajúce projekty: Prípady od popredných developerov (Pozri: hdc.com.mv, mtcc.com.mv)
Krajina komerčných nehnuteľností na Maldivách je významne formovaná sériou hlavných prebiehajúcich a planovaných projektov, ktoré vedú poprední štátni aj súkromní developeri. Tieto projekty sú integrálnou súčasťou širších stratégií vlády na diverzifikáciu a urbanizáciu hospodárstva, najmä okolo Greater Malé regionu a strategických atolov.
Jedným z vlajkových rozvojov je projekt rozšírenia mesta Hulhumalé, ktorý riadi Koronátna rozvojová spoločnosť (HDC). Hulhumalé, navrhnuté ako „Mesto mládeže“, je obnovovaným ostrovom, ktorý sa vyvíja na zmiernenie preplnenosti v Malé a na to, aby slúžil ako komerčné a rezidenčné centrum. Prebiehajúca fáza II projektu zahŕňa výstavbu zmiešaných komerčných veží, obchodných parkov, maloobchodných centier a pohostinských zariadení. V rokoch 2024–2025 HDC uprednostnila parcely pre korporátnu centrálu, technologické parky a logistické centrá, pričom niekoľko medzinárodných hotových a maloobchodných sietí zabezpečilo dlhodobé nájmy. Plánovaná „Central Park Commercial District“, napríklad, má ponúknuť viac ako 150 000 štvorcových metrov prenajímateľných komerčných priestorov do roku 2026.
Ďalším významným hráčom je Maldivská dopravná a zmluvná spoločnosť (MTCC), ktorá realizuje infraštruktúrne projekty, ktoré podporujú rast komerčných nehnuteľností. MTCC momentálne vykonáva obnovu a budovanie infraštruktúry pre priemyselnú zónu Thilafushi, kľúčovú lokalitu pre skladovanie, logistiku a ľahké výrobné odvetvie. Nadchádzajúce komerčné projekty v Thilafushi sú navrhnuté tak, aby podporovali rastúce morské, obchodné a výrobné sektory, pričom sú určené parcely pre továrne, colné sklady a kancelárske komplexy. Na začiatku roku 2025 MTCC hlási, že viac ako 60 % plánovaných 150 hektárov komerčných pozemkov je buď vo výstavbe, alebo bolo už predprenajatých miestnym a zahraničným investorom.
V pláne má HDC aj projekt podnikateľských iniciatív Hulhumalé, zameriavajúci sa na zriadenie centrály fintech a inovačných laboratórií v súlade s vládnou agendou digitálnej transformácie. Tento projekt má prilákať ako medzinárodné korporácie, tak aj miestne start-upy, poskytujúc priestory triedy A a zariadenia na inkubáciu podnikov.
Dodržiavanie predpisov a regulačná kontrola týchto projektov patrí pod pôsobnosť Ministerstva národného plánovania, bývania a infraštruktúry a Ministerstva národného plánovania, bývania a infraštruktúry – Pozemkového oddelenia, ktoré nariaďujú dodržanie územného plánovania, environmentálnych smerníc a cieľov udržateľného rozvoja. Tieto úrady zabezpečujú, že projekty komerčných nehnuteľností sú v súlade s národnými plánmi využívania pôdy a požiadavkami na hodnotenie environmentálnych vplyvov.
S pohľadom do roku 2025 a ďalej sa očakáva, že úspešná realizácia týchto hlavných projektov výrazne zvýši komerčné priestory triedy A, diverzifikuje investičnú základňu a podporí vystúpenie Maldiv ako regionálneho komerčného uzla. Záväzok HDC a MTCC k udržateľnému, veľkoplošnému rozvoju naznačuje silný výhľad pre komerčné nehnuteľnosti v nasledujúcich rokoch.
Výzvy a riziká: Právne, klimatické a trhové volatility
Sektor komerčných nehnuteľností na Maldivách čelí jedinečnému súboru výziev a rizík, formovaných jeho právnym rámcom, environmentálnou zraniteľnosťou a dynamikou trhu. Od roku 2025 musia investori a prevádzkovatelia prechádzať komplexným prostredím, aby zabezpečili dodržiavanie a dlhodobú životaschopnosť.
Právne a regulačné riziká: Maldivský právny systém je zakorenený v islamskom práve, pričom vlastnícke práva a využívanie pôdy sa riadi kombináciou právnych predpisov a administratívnych dekrétov. Vlastníctvo pôdy cudzincami zostáva zakázané, okrem špeciálnych okolností, ako sú dlhodobé nájmy pre investície súvisiace s turizmom, ako sú uvedené v Zákone o pozemkoch na Maldivách a Ministerstve hospodárskeho rozvoja. Projekty komerčných nehnuteľností často vyžadujú viacúrovňové schválenia, vrátane environmentálnych hodnotení, nájomných dohôd a dodržiavania miestnych územných predpisov.
Vláda pokračuje vo zdokonaľovaní regulácií s cieľom prilákať priame zahraničné investície, pričom zachováva národné záujmy, čo potvrdzujú nedávne zmeny v rámci rámca špeciálnych hospodárskych zón (SEZ) a investičné stimuly. Avšak nedostatok jasnosti v majetkových právach, dlhé schvaľovacie procesy a vyvíjajúce sa regulácie môžu predstavovať právne neistoty pre investorov Ministerstvo hospodárskeho rozvoja.
Klimatické riziká: Maldivy patrí medzi krajiny najviac zraniteľné voči zmene klímy, pričom viac ako 80 % jej územia je pod jedným metrom nad hladinou mora. Komerčné nehnuteľnosti sú vystavené zvýšenému riziku z plážovej erózie, povodní a extrémnych poveternostných javov. Ministerstvo životného prostredia, zmeny klímy a technológie zdôrazňuje potrebu infraštruktúry odolnej voči zmene klímy a dodržiavania prísnych environmentálnych noriem pri stavbe a prevádzke. Nové projekty si stále viac vyžadujú robustné adaptačné stratégie, ako sú vyvýšené štruktúry a pokročilé drenážne systémy, aby zmiernili dopady vzostupu hladiny mora.
Trhová volatilita: Maldivský trh komerčných nehnuteľností je silne závislý na turizme a pohostinstve, čo ho robí citlivým na globálne hospodárske zmeny, pandémie a geopolitické udalosti. Obnova po COVID-19 vykázala oživenie dopytu po rezortných a hotelových nehnuteľnostiach, avšak sektor zostáva zraniteľný voči výkyvom v medzinárodných príchodoch a investičných tokoch. Podľa Národného štatistického úradu ukázali schválenia zahraničných investícií v turistike a nehnuteľnostiach mierny rast v rokoch 2023–2024, avšak sentiment investorov zostáva opatrný kvôli globálnej neistote.
Perspektíva: Vstupom do roku 2025 a ďalej bude sektor komerčných nehnuteľností na Maldivách musieť riešiť tieto vzájomne prepojené riziká prostredníctvom právneho preskúmania, adaptácie na zmenu klímy a stratégií diverzifikácie. Zainteresované strany by mali čoraz viac preukazovať dodržiavanie vyvíjajúcich sa regulácií a environmentálnych štandardov, aby zabezpečili schválenia projektov a udržali dlhodobú hodnotu aktív.
Budúci výhľad (2025–2030): Predpovede rastu, zmeny politík a vznikajúce príležitosti
Sektor komerčných nehnuteľností na Maldivách sa očakáva, že v rokoch 2025 až 2030 prejde významnou evolúciou, poháňanou reformami politík, investíciami do infraštruktúry a pokračujúcim úsilím krajiny diverzifikovať svoju ekonomiku. Vízia vlády 2030 zdôrazňuje udržateľný mestský rozvoj, zlepšenie investičného prostredia a rozširovanie mimo aktív založených na turizme, čo otvára nové cesty pre domácich aj zahraničných investorov.
Primárnym faktorom je záväzok vlády zlepšiť podnikateľskú infraštruktúru, ako je uvedené v Národnej stratégie obchodnej integrácie Maldiv. Stratégia uprednostňuje zakladanie špeciálnych hospodárskych zón (SEZ), logistických parkov a zmiešaných projektov, aby prilákala regionálne centrály, logistické firmy a fintech spoločnosti. Tieto iniciatívy sú posilnené Zákonom o špeciálnych hospodárskych zónach, ktorý poskytuje zjednodušené licencovanie, daňové prázdniny a stimuly na využívanie pôdy pre projekty komerčných nehnuteľností, ktoré spĺňajú požiadavky.
Nedávne zmeny Zákona o pozemkoch a Zákona o neobývaných ostrovoch ujasnili práva na nájem a predĺžili povolené nájomné doby pre necitlivé osoby, čím sa zlepšila právna istota pre medzinárodných investorov. Tieto zmeny sú doplnené o pokračujúcu modernizáciu dodržiavania daní zo strany Maldivskej daňovej správy, pričom digitálne registračné a transakčné systémy by mali byť plne funkčné do roku 2026, čím sa znížia transakčné riziká a zvýši transparentnosť.
Kľúčové štatistiky naznačujú robustnú hybnosť: podľa Národného štatistického úradu vzrástla celková hodnota transakcií komerčných nehnuteľností o 14 % v roku 2023, pričom segmenty kancelárskych a maloobchodných priestorov vedú v dôsledku zotavenia po pandémii a zvýšených priamych zahraničných investíciách. Veľký Malé zostáva hlavnou oblasťou aktivity; avšak regionálne uzly, ako Addu a Hulhumalé, sa vyvíjajú ako nové hranice, a to vďaka modernizácii infraštruktúry a zlepšeniu konektivity.
S pohľadom do budúcnosti sa očakáva rast zmiešaných projektov, logistických uzlov podporujúcich transshipment a rybárske sektory, ako aj obchodných parkov zameraných na fintech a profesionálne služby. Politické signály naznačujú ďalšiu liberalizáciu, pričom potenciálne aktualizácie obmedzení zahraničných investícií a štandardov dodržiavania environmentálnych predpisov sú predmetom diskusií Ministerstva hospodárskeho rozvoja a obchodu (Ministerstvo hospodárskeho rozvoja a obchodu). Výhľad pre komerčné nehnuteľnosti na obdobie 2025–2030 je preto pozitívny, pričom príležitosti sa rozširujú súčasne so zmodernizovaním regulácií a diverzifikáciou hospodárstva.
Zdroje a odkazy
- Invest Maldives
- Prezidentova kancelária
- Ministerstvo pre životné prostredie, zmenu klímy a technológiu
- Národný štatistický úrad
- Ministerstvo hospodárskeho rozvoja
- Invest Maldives
- Úrad pre pozemky a mapovanie
- Ministerstvo hospodárskeho rozvoja
- Národný štatistický úrad
- Zákon o špeciálnych hospodárskych zónach
