Maltské daňové šoky z nehnuteľnosti pre rok 2025: Čo musia kupujúci a investori vedieť teraz

Obsah

• 1. Úvod: Prečo sú daňové zákony v oblasti nehnuteľností na Malte dôležité v roku 2025
• 2. Kľúčové daňové autority a právne rámce (malta.gov.mt, cfr.gov.mt)
• 3. Poplatok za pečiatku: Aktuálne sadzby, výnimky a zmeny v roku 2025
• 4. Daň z kapitálových ziskov z predaja nehnuteľností: Čo je nové a kto platí
• 5. Daň z prevodu nehnuteľností: Výpočty a požiadavky na dodržiavanie
• 6. Zdanenie pre zahraničných kupcov a nerezidentov
• 7. DPH a ďalšie transakčné dane v oblasti nehnuteľností
• 8. Dodržiavanie, hlásenie a sankcie: Zostať na správnej strane maltskej legislatívy
• 9. Trendy na trhu a kľúčové štatistiky: Daňový dopad na ceny a investície (cfr.gov.mt)
• 10. Budúci pohľad: Navrhované reformy a predpovede na roky 2025–2030
• Zdroje a odkazy

1. Úvod: Prečo sú daňové zákony v oblasti nehnuteľností na Malte dôležité v roku 2025

Sektor nehnuteľností na Malte zostáva významným motorom národnej ekonomiky, podieľajúc sa podstatne na vládnych príjmoch a súkromnom majetku. V roku 2025 je dôležitosť porozumenia daňovým zákonom v oblasti nehnuteľností na Malte zvýšená prebiehajúcimi regulačnými úpravami a záväzkom krajiny k transparentnosti a dodržiavaniu medzinárodných noriem. Transakcie s nehnuteľnosťami na Malte – či už ide o rezidenčné, komerčné alebo investičné nehnuteľnosti – podliehajú súboru daní a poplatkov, ktoré ovplyvňujú rozhodnutia o investíciách miestnych aj zahraničných investorov.

Hlavnými daňami na nehnuteľnosti na Malte sú daň z prevodu, daň z kapitálových ziskov a daň z prevodu vlastníctva. Komisia pre príjmy uvádza, že daň z prevodu je zvyčajne účtovaná vo výške 5% hodnoty nehnuteľnosti, pričom znížené sadzby sú k dispozícii v špecifických prípadoch, ako sú prví kupujúci. Prenos nehnuteľného majetku je vo všeobecnosti zdaňovaný 8% z prevodnej hodnoty, hoci táto sadzba sa môže líšiť v závislosti od doby držania a typu nehnuteľnosti. Predávajúci môžu byť alternatívne zodpovední za daň z kapitálových ziskov za určitých podmienok.

V posledných rokoch došlo k aktualizáciám týchto rámcov, najmä na riešenie požiadaviek na boj proti praniu špinavých peňazí a na zosúladenie so fiškálnymi politikami Ministerstva financií. Od roku 2025 sa dodržiavanie daňových povinností v oblasti nehnuteľností vynucuje prostredníctvom prísnej dokumentácie, deklarácie skutočných transakčných hodnôt a digitálnych registračných systémov. Zavedenie elektronických podaní pri prevode nehnuteľností, ako uviedla Notárska rada Malty, zjednodušilo procesy a zvýšilo transparentnosť.

Štatisticky zostáva maltský trh s nehnuteľnosťami robustný. Podľa Národného štatistického úradu Malty objemy predaja nehnuteľností v roku 2024 sa priblížili predpandemickým maximám a daňové príspevky z transakcií s nehnuteľnosťami tvoria významnú časť vládnych príjmov. Očakáva sa, že tento trend bude pokračovať aj v roku 2025 a ďalej, poháňaný miestnym dopytom, zahraničnými investíciami a vládnymi stimulmi na regeneráciu miest.

Pohľad do budúcnosti je ovplyvnený očakávanými smernicami EÚ o boji proti vyhýbaniu sa daniam, pokračujúcou digitalizáciou systémov dodržiavania a potenciálnymi úpravami politík zameranými na udržateľný rozvoj. Investori a vlastníci nehnuteľností by mali zostať ostražití voči nadchádzajúcim právnym aktualizáciám a zabezpečiť úplné dodržiavanie vyvíjajúcich sa daňových povinností, aby sa vyhli sankciám a využili dostupné stimuly.

2. Kľúčové daňové autority a právne rámce (malta.gov.mt, cfr.gov.mt)

Správa a regulácia daní z nehnuteľností na Malte sú riadené robustným právnym a inštitucionálnym rámcom, ktorý zabezpečuje dodržiavanie a vyberanie príjmov pre verejné služby a infraštruktúru. Dve hlavné autority, ktoré dozerajú na združenie daňových povinností z nehnuteľností, sú vláda Malty a komisár pre príjmy.

• Komisár pre príjmy (CFR): CFR je centrálnym orgánom zodpovedným za hodnotenie a vyberanie všetkých priamych a nepriamej daní, vrátane tých, ktoré sa týkajú transakcií s nehnuteľnosťami. Tento úrad riadi administráciu dane z kapitálových ziskov, poplatku za pečiatku a daní z prevodu vlastníctva. CFR zabezpečuje správne výpočty, včasné platby a audit daní súvisiacich s nehnuteľnosťami a poskytuje usmernenia pre rezidentov aj nerezidentných vlastníkov nehnuteľností.
• Právny rámec: Základným legislatívnym dokumentom, ktorý upravuje daň z nehnuteľností, je Zákon o dani z príjmu (Kapitola 123 zákonov Malty), Zákon o poplatkoch za dokumenty a prevody (Kapitola 364) a pridružené predpisy. Oficiálne usmernenia CFR uvádzajú konkrétne pravidlá o zdanení ziskov z prevodu nehnuteľností, výnimkách pre určité kategórie kupujúcich (napríklad prví kupujúci) a platných sadzbách dane z prevodu a kapitálových ziskov.
• Nové vývojové trendy (2024-2025): V posledných rokoch sa aktualizácie legislatívy o nehnuteľnostiach zamerali na sprísnenie dodržiavania predpisov, digitalizáciu daňovej správy a zjednodušenie procesu pre zahraničných investorov. Napríklad predĺženie zníženia dane z prevodu pre prvých kupujúcich a zavedenie digitálneho podávania dokumentácie o prevode nehnuteľností naznačuje záväzok úradov k transparentnosti a efektívnosti.
• Dodržiavanie a vynucovanie: CFR používa audity založené na riziku a automatizované kontroly dodržiavania pravidiel na monitorovanie transakcií s nehnuteľnosťami. Tieto opatrenia majú za cieľ obmedziť podhodnocovanie hodnôt a zabezpečiť presné platenie daní. Sankcie za nedodržanie predpisov boli zvýšené v rámci prebiehajúcich reforiem.
• Pohľad do budúcnosti (2025 a ďalej): Očakáva sa, že maltské úrady budú pokračovať v zlepšovaní digitálnych systémov, zvyšovaní výmeny údajov medzi krajinami a aktualizácii regulácií v súlade so smernicami EÚ. Keďže trh s nehnuteľnosťami zostáva na vzostupe, vláda pravdepodobne udrží stimuly pre cieľové skupiny, pričom zároveň posilňuje opatrenia na dodržiavanie predpisov, aby zabezpečila udržateľný výber príjmov.

Pre komplexnejšie a aktuálne informácie by sa zainteresované strany mali odvolať na oficiálne zdroje poskytnuté vládou Malty a komisárom pre príjmy.

3. Poplatok za pečiatku: Aktuálne sadzby, výnimky a zmeny v roku 2025

Poplatok za pečiatku je centrálnou súčasťou zdaňovania nehnuteľností na Malte, platí sa pri prevode nehnuteľného majetku alebo pri prevode akcií vo firmách, ktoré vlastní nehnuteľnosti. Sadzby, výnimky a požiadavky na dodržiavanie sú stanovené prostredníctvom Zákona o poplatkoch za dokumenty a prevody (Kapitola 364), ktorého administráciu vykonáva komisár pre príjmy.

Aktuálne sadzby poplatku za pečiatku (2024/2025)

• Štandardná sadzba poplatku za pečiatku pri prevode nehnuteľného majetku na Malte je 5% z vyššej z hodnoty trhu alebo úhrady. Toto sa typicky rozdelí: 1% sa platí pri písomnej dohode o predaji (konvenčná) a zvyšok pri konečnej zmluve.
• Prví kupujúci sú oslobodení od dane na prvých 200 000 € hodnoty nehnuteľnosti, pričom 5% sa platí z akéhokoľvek prebytku. Táto stimulácia, pravidelne predlžovaná v posledných rokoch, je potvrdená pre prevody nehnuteľností do roku 2025 (komisár pre príjmy).
• Prevody nehnuteľností nachádzajúcich sa na Goze podliehajú zníženej sadzbe 2% (pod podmienkami).
• Pre nehnuteľnosti nachádzajúce sa v oblastiach urbanistickej ochrany (UCA) alebo ak sú nadobudnuté na obnovu, sa poplatok za pečiatku znižuje na 2,5% (pod podmienkami a platný do roku 2025).
• Prevody medzi blízkymi rodinnými príslušníkmi (napr. rodičia na deti) pre ich hlavnú rezidenciu podliehajú zníženej sadzbe 3,5% na prvých 200 000 €.

Kľúčové výnimky a špeciálne pravidlá

• Darovanie nehnuteľnosti priamym potomkom na bývanie je oslobodené, ak sú splnené predpoklady.
• Prevody v priebehu rozvodu alebo oddelenia môžu tiež kvalifikovať na oslobodenie od poplatku za pečiatku.
• Reštrukturalizácie podnikania, fúzie alebo prevody v rámci skupinových spoločností môžu mať prospech z čiastočného alebo úplného oslobodenia, ak sú schválené komisárom pre príjmy.

Zmeny v roku 2025 a výhľad

• V roku 2025 sa nepredpokladá žiadne významné zvýšenie štandardných sadzieb poplatku za pečiatku, nasledované vládnym vyhlásením o rozpočte na rok 2024 a fiškálnej politike (vláda Malty).
• Očakáva sa, že stimuly pre prvých kupujúcich, nehnuteľnosti na Goze a investície do UCA budú udržiavané na podporu dostupnosti bývania a regenerácie miest.
• Úradníci naznačili, že pokračuje digitalizácia procesov dodržiavania predpisov, vrátane e-podávania a e-platby poplatku za pečiatku, na zvýšenie efektívnosti a transparentnosti (komisár pre príjmy).

Dodržiavanie predpisov zostáva prísne, pričom notári sú zodpovední za vyberanie a odovzdávanie poplatku za pečiatku. Nedodržanie týchto povinností môže viesť k sankciám a úrokom podľa rozhodnutia komisára pre príjmy. Výhľad na rok 2025 a blízku budúcnosť naznačuje kontinuitu, pričom sa zameriava na cielené úlevy a zjednodušenie dodržiavania predpisov.

4. Daň z kapitálových ziskov z predaja nehnuteľností: Čo je nové a kto platí

Trh s nehnuteľnosťami na Malte zostáva centrálnym pilierom jej ekonomiky, čo robí daň z kapitálových ziskov (CGT) z predaja nehnuteľností kľúčovou oblasťou záujmu pre politikov a investorov. V roku 2025 krajina naďalej aplikuje systém konečnej zrážkovej dane na prevod nehnuteľného majetku, systém zavedený v roku 2015 na zjednodušenie dodržiavania predpisov a obmedzenie daňového vyhýbania. Podľa tohto systému sú väčšina predajov nehnuteľností predmetom plochej daňovej sadzby z prevodnej hodnoty, nie zo zisku samotného. Štandardná sadzba je 8%, ale môže sa líšiť v závislosti od okolností nadobudnutia a doby vlastníctva.

• Kľúčové zmeny a nedávne udalosti: V posledných rokoch došlo k postupným úpravám systému CGT, väčšinou zameraným na výnimky a špeciálne sadzby. Napríklad prví kupujúci a niektoré zdedené nehnuteľnosti môžu mať prospech z nižších sadzieb alebo úplných oslobodení. Komisár pre príjmy naďalej aktualizuje pokyny na zohľadnenie nových politických cieľov a objasnenie povinností daňovníkov.
• Kto platí: Zodpovednosť za CGT sa vzťahuje na predávajúceho nehnuteľnosti. Maltskí rezidenti a nerezidenti sú predmetom zrážkovej dane pri prevode nehnuteľností na Malte. Notár, ktorý uskutočňuje transakciu, je zákonne povinný zadržať daň a previesť ju na úrady, čím zabezpečuje dodržiavanie predpisov pri prenose.
• Dodržiavanie a vynucovanie: Systém je navrhnutý pre jednoduchosť a vysoké dodržiavanie predpisov. Predávajúci deklarujú prevod notárovi, ktorý vypočíta a odpočíta daň a následne podáva nevyhnutné formuláre a platby komisárovi pre príjmy. Prenos nehnuteľnosti nemôže byť registrovaný bez dokladu o zaplatení, čo zabezpečuje účinný mechanizmus vynucovania.
• Nedávne štatistiky: Podľa komisára pre príjmy zostali príjmy z daní z prevodu nehnuteľností robustné, čo odráža stabilné objemy transakcií aj v súvislosti s globálnymi ekonomickými problémami. V roku 2023 boli dane z prevodu nehnuteľností významným príspevkom do vládnych príjmov a skoré údaje naznačujú, že tento trend pretrvá aj v roku 2025.
• Výhľad na rok 2025 a ďalšie roky: Aj keď sa neočakávajú žiadne významné štrukturálne zmeny v systéme CGT na rok 2025, tvorcovia politík pozorne sledujú dostupnosť a objemy transakcií. Prebieha diskusia o cieľových úľavách pre prvých kupujúcich alebo tých, ktorí investujú do energeticky efektívnych renovácií. Akékoľvek regulačné zmeny by pravdepodobne boli rýchlo zverejnené komisárom pre príjmy a vládou Malty.

Na záver, daň z kapitálových ziskov z predaja nehnuteľností na Malte v roku 2025 zostáva zjednodušená, pričom sa zameriava na jednoduché dodržiavanie a dôsledné vynucovanie. Obe skupiny, rezidenti aj nerezidenti predávajúci maltské nehnuteľnosti, by mali zostať obozretné voči vyvíjajúcim sa sadzbám a výnimkám konzultáciou s najnovšími oznámeniami od komisára pre príjmy.

5. Daň z prevodu nehnuteľností: Výpočty a požiadavky na dodržiavanie

Na Malte je daň z prevodu nehnuteľností centrálnou súčasťou daňového režimu pre nehnuteľnosti, ovplyvňujúc rezidentov aj nerezidentov zapájajúcich sa do transakcií s nehnuteľnosťami. Daňový režim je primárne regulovaný Zákonom o dani z príjmu (Kapitola 123) a príbuznými legislatívnymi normami, pričom administráciu vykonáva komisár pre príjmy.

Od roku 2025 je štandardná daň z prevodu nehnuteľností nastavená na 8% z prevodnej hodnoty alebo úhrady, podľa toho, čo je vyššie. Avšak, táto sadzba sa môže líšiť v špecifických okolnostiach:

• 5% Sadzba: Používa sa, ak bola nehnuteľnosť vlastnená viac ako tri roky a prevod nie je súčasťou podnikania s nehnuteľnosťami.
• 7% Sadzba: Používa sa na nehnuteľnosti nadobudnuté po 1. januári 2015 a prevedené do piatich rokov.
• Špeciálne sadzby: Niektoré prevody, ako napríklad tie, ktoré sa týkajú zdedených nehnuteľností alebo prevody medzi manželmi, sa môžu podrobovať alternatívnym sadzbám alebo oslobodeniams, ako uviedol komisár pre príjmy.

Daň sa zvyčajne zadržiava a platí notárom pri registrácii zmluvy, čím sa zabezpečuje okamžité dodržiavanie. Predávajúci sú povinní poskytnúť relevantnú dokumentáciu, vrátane dokladu o nákupnej cene a podrobností o povahe prevodu, aby sa uľahčil presný výpočet a podávanie správ. Notár je povinný predložiť oznámenie o prevode a previesť daň na úrady v zákonnej lehote.

Nedávne iniciatívy dodržiavania sa zameriavajú na digitalizáciu a boj proti obchádzaniu predpisov. Zavedenie online systému notifikácie prevodu nehnuteľností zjednodušilo podávanie, znížilo chyby a zlepšilo vynucovanie. Sankcie za oneskorené alebo nepresné podania môžu dosiahnuť až 2 500 € alebo viac, v závislosti od povahy porušenia, v súlade s príslušnými legislatívnymi predpismi.

Podľa nedávnych čísel zverejnených Národným štatistickým úradom bolo v roku 2023 zaregistrovaných viac ako 14 000 prevodov nehnuteľností, pričom sa generovali značne daňové príjmy pre štát. Trh s nehnuteľnosťami zostáva silný a predpovede na rok 2025 a ďalej naznačujú pokračujúcu činnosť, pričom sa očakáva, že daňové výnosy zostanú stabilné alebo sa mierne zvýšia, keď sa dodržiavanie regulácií sprísňuje a digitálne monitorovanie sa rozširuje.

V nasledujúcich niekoľkých rokoch by zainteresované strany mali očakávať ďalšie zlepšenia v overovaní dodržiavania predpisov a automatizácii procesov. Môžu sa prijať legislatívne zmeny na zjemnenie sadzieb, riešenie nových rizík obchádzania a zabezpečenie väčšej transparentnosti v transakciách s nehnuteľnosťami.

6. Zdanenie pre zahraničných kupcov a nerezidentov

Daňový rámec pre nehnuteľnosti na Malte pre zahraničných kupcov a nerezidentov ostáva do roku 2025 relatívne stabilný, pričom kľúčové ustanovenia sú riadené Zákonom o dani z príjmov a Zákonom o poplatkoch za dokumenty a prevody. Tieto regulácie platia pre občanov EÚ aj mimo EÚ, hoci niektoré obmedzenia a daňové sadzby sa môžu líšiť v závislosti od statusu bydliska a typu nehnuteľnosti.

• Poplatok za pečiatku: Nerezidenti, ktorí kupujú nehnuteľnosti na Malte, podliehajú zvyčajne 5% poplatku za pečiatku z vyššej z nákupnej ceny alebo hodnoty trhu. Počiatočné 1% sa dlhujú pri podpise dohody o predaji, zostatok sa platí pri ukončení zmluvy. Niektoré obmedzené výnimky alebo znížené sadzby sa uplatňujú, ako napríklad pre prvých kupujúcich a nehnuteľnosti v oblastiach urbanistickej ochrany, ale tieto zriedka platia pre nerezidentov (komisár pre príjmy – Oddelenie vnútorných príjmov).
• Daň z kapitálových ziskov: Nerezidenci, ktorí predávajú maltské nehnuteľnosti, sa zvyčajne zdaňujú z kapitálových ziskov prostredníctvom konečnej zrážkovej dane vo výške 8% z prevodnej hodnoty, zvýšenej na 10% pre nehnuteľnosti nadobudnuté pred 1. januárom 2004 a predané do piatich rokov. Existujú niektoré výnimky, najmä ak nehnuteľnosť slúžila ako jediná bežná rezidencia predávajúceho po minimálne obdobie. Na dodatočné dane z kapitálových ziskov sa nepoužívajú, ak sa konečná zrážková daň zaplatila (komisár pre príjmy – Prevody nehnuteľností).
• Ročná daň z nehnuteľností: Malta nevyberá opakovanú ročnú daň z nehnuteľností, čo robí vlastníctvo atraktívnym pre nerezidentov. Avšak, prenájom príjmu zo stavu nehnuteľností je zdaniteľný na Malte, zvyčajne pri plochej sadzbe 15% z hrubého prenájmu, pre nerezidentov, pričom je možné byť zdanený pri štandardných progresívnych sadzbách, ak sú priaznivejšie (komisár pre príjmy – Daň z príjmu z prenájmu).
• Dodržiavanie a hlásenie: Zahraniční kupci musia získať daňové identifikačné číslo a zabezpečiť dodržiavanie všetkých hlásiacich povinností. Prevody, ktoré sa týkajú občanov mimo EÚ, môžu byť tiež predmetom režimu Povolenia na nadobudnutie nehnuteľnosti (AIP), s obmedzeniami na typ a počet nehnuteľností, ktoré môžu byť nadobudnuté.

V roku 2025 aj naďalej priláka Malta zahraničných investorov do nehnuteľností vďaka stabilnému daňovému režimu, absencii ročnej dane z nehnuteľností a priaznivému podnebiu pre príjem z prenájmu. Avšak s tlakom v celej EÚ na väčšiu daňovú transparentnosť a kontroly proti praniu špinavých peňazí sa očakáva, že požiadavky na dodržiavanie a prieskum budú v nasledujúcich rokoch prísnejšie. Úradníci naznačili, že sa konajú pokračujúce preskúmania na zabezpečenie robustnosti trhu s nehnuteľnosťami, pričom sa zároveň zachovajú medzinárodné normy (Ministerstvo financií a zamestnanosti).

7. DPH a ďalšie transakčné dane v oblasti nehnuteľností

Sektor nehnuteľností na Malte podlieha rôznym transakčným daniam a úvahám o DPH, ktoré sú riadené národnou legislatívou a spravované daňovými orgánmi krajiny. Od roku 2025 zahŕňajú hlavné dane uplatniteľné na transakcie s nehnuteľnosťami na Malte daň z prevodu, daň z kapitálových ziskov a za určitých podmienok daň z pridanej hodnoty (DPH). Tieto dane sú primárne regulované Zákonom o dani z príjmu a Zákonom o DPH.

• Daň z prevodu: Daň z prevodu sa ukladá na prevod nehnuteľného majetku pri štandardnej sadzbe 5% z prevodnej hodnoty, pričom sú k dispozícii znížené sadzby pre prvých kupujúcich a určité medzirodinné prevody. V roku 2025 pokračuje vláda vo svojej politike podpory vlastníctva nehnuteľností prostredníctvom zníženej dane z prevodu pre prvých kupujúcich (0% na prvých 200 000 €) a pre nehnuteľnosti v určených oblastiach urbanistickej ochrany (UCA) (komisár pre príjmy).
• Daň z kapitálových ziskov / Daň z prevodu nehnuteľností: Namiesto tradičnej dane z kapitálových ziskov Malta ukladá konečnú daň z prevodu nehnuteľností, zvyčajne vo výške 8% z prevodnej hodnoty. Na konkrétne prípady môžu platiť výnimky alebo znížené sadzby (napr. 5%) v prípade prevodov nehnuteľností nadobudnutých pred januárom 2004 alebo zdedených nehnuteľností (komisár pre príjmy). Nerezidenti predávajúci sú predmetom rovnakých sadzieb ako rezidenti.
• DPH na nehnuteľnosti: Väčšina prevodov nehnuteľností je oslobodená od DPH. Avšak, DPH vo výške 18% sa ukladá na predaj nových komerčných nehnuteľností a určité rozvojové aktivity. Prenájom nehnuteľností na komerčné účely môže byť tiež predmetom DPH, v závislosti od povahy prenájmu a statusu prenajímateľa (komisár pre príjmy).

Dodržiavanie týchto predpisov sa vynucuje prostredníctvom povinných registračných a hlásiacich požiadaviek. Všetky transakcie s nehnuteľnosťami musia byť registrované u maltských daňových úradov a dane sa zvyčajne zadržiavajú pri zdroji notárom, ktorý spracováva listinu. Orgány zvýšili kontrolu nad dodržiavaním predpisov o praní špinavých peňazí (AML) a hlásením hodnotení nehnuteľností, čo odráža širšie smernice EÚ (Jednotka pre analýzu finančných inteligência).

Kľúčové štatistiky z rokov 2023-2024 naznačujú, že transakcie s nehnuteľnosťami zostávajú robustné, pričom sa ročne registruje viac ako 13 000 dohôd o predaji a celková hodnota trhu s nehnuteľnosťami presahuje 3 miliardy € (komisár pre príjmy). Očakáva sa, že výhľad na rok 2025 a ďalej bude pokračovať v prísnosti v dodržiavaní predpisov a možných postupných úpravách daňových stimulov pre dostupné bývanie a opatrenia udržateľnosti, nasledovaním trendov v iných jurisdikciách EÚ.

8. Dodržiavanie, hlásenie a sankcie: Zostať na správnej strane maltskej legislatívy

Dodržiavanie daňových predpisov v oblasti nehnuteľností na Malte je základným kameňom zákonného vlastníctva a investovania do nehnuteľností. Maltský daňový systém vyžaduje presné dodržiavanie hlásiacich a platobných povinností, najmä v súvislosti s nedávnymi a nadchádzajúcimi zmenami, ktoré posilňujú dohľad a vynucovanie v období 2025 a ďalej.

Pre prevody nehnuteľností je primárnou daňou konečná zrážková daň na kapitálové zisky, zvyčajne stanovená na 8% z prevodnej hodnoty, ale táto môže vzrásť na 10% alebo 12% v špecifických okolnostiach (napr. nedávno nadobudnuté nehnuteľnosti alebo tie, ktoré neboli držané počas minimálnej kvalifikačnej doby), ako uvádza Úrad komisára pre príjmy. Kupujúci musia tiež zaplatiť daň z prevodu, zvyčajne 5% z trhovej hodnoty nehnuteľnosti, pričom sú dostupné znížené sadzby pre prvých kupujúcich a niektoré rezidenčné účely.

Všetky strany zúčastnené na transakcii s nehnuteľnosťami – predávajúci, kupujúci, notári – sú predmetom prísnych hlásiacich požiadaviek. Notár má za úlohu podať podrobné oznámenie o prevode nehnuteľnosti a previesť dane na úrady do 21 dní od vykonania zmluvy, v súlade so Zákonom o dani z príjmu (Kapitola 123) a Zákonom o poplatkoch za dokumenty a prevody (Kapitola 364). Nedodržanie týchto lehôt môže vyvolať administratívne sankcie a úroky.

Dodržiavanie predpisov sa rozšíruje na pretrvávajúce povinnosti pre vlastníkov nehnuteľností, najmä ak je nehnuteľnosť prenajímaná. Príjem z prenájmu musí byť deklarovaný, pričom je možnosť uplatniť 15% konečnú zrážkovú daň alebo štandardné progresívne sadzby. Úrad komisára pre príjmy aktívne monitoruje dodržiavanie predpisov prostredníctvom krížových kontrol s registráciami nájmov a finančnými inštitúciami.

Maltská vláda pokračuje v posilňovaní dodržiavania daní prostredníctvom digitalizácie. Zavedenie vylepšených online platforiem a zdieľania údajov medzi Komisárom pre príjmy a Úradom pre pozemky zvyšuje deteckiu podhodnocovania a oneskoreného podávania. Pokuty za oneskorené alebo nepresné podania začínajú na 50 € a môžu narásť na desiatky tisíc eur pre závažné porušenia, spolu s možným trestným stíhaním v prípadoch podvodu.

S pohľadom do roku 2025 a ďalej sa očakáva, že dodržiavacia krajina sa stane ešte prísnejšou. Plánované legislatívne zmeny zahŕňajú prísnejšie kontroly proti praniu špinavých peňazí, zvýšené sledovanie zahraničných kupcov a systémy na hlásenie v reálnom čase. Vlastníci nehnuteľností a investori sú dôrazne vyzvaní, aby sa oboznamovali s vyvíjajúcimi sa reguláciami a využívali usmernenia poskytnuté Úradom komisára pre príjmy, aby sa vyhli sankciám a zabezpečili úplné dodržiavanie predpisov.

9. Trendy na trhu a kľúčové štatistiky: Daňový dopad na ceny a investície (cfr.gov.mt)

Trh s nehnuteľnosťami na Malte je významne formovaný daňovým rámcom krajiny, ktorý zahŕňa poplatky z prevodu, dane z kapitálových ziskov a rôzne fiškálne stimuly. Od roku 2025 zostáva štandardná sadzba poplatku za pečiatku pri prevodoch nehnuteľností na úrovni 5% z hodnoty nehnuteľnosti, pričom znížená sadzba 3,5% platí na prvých 200 000 € pre prvých kupujúcich a ďalšie kvalifikované transakcie. Tento stimul, predĺžený nedávnymi legislatívnymi aktualizáciami, pokračuje v podpore kupujúcich na vstupnej úrovni a stimuluje objemy transakcií v nižších cenových hladinách (komisár pre príjmy).

Daň z kapitálových ziskov, ktorá sa zvyčajne účtuje vo výške 8% z prevodnej hodnoty (alebo 10% za určitých okolností, ako sú zdedené nehnuteľnosti), je ďalším kľúčovým prvkom ovplyvňujúcim rozhodovanie o investíciách. Predávajúci, ktorí nadobudli nehnuteľnosti pred januárom 2004, alebo tí, ktorí prenášajú svoju jedinú bežnú rezidenciu, môžu ťažiť z alternatívnych spôsobov výpočtu alebo oslobodení, čo podnecuje dlhodobé vlastníctvo a znižuje špekulatívne predaje (komisár pre príjmy).

V posledných rokoch došlo k zameraným opatreniam zameraným na zahraničné investície a regeneráciu konkrétnych lokalít. Napríklad daňové kredity a zníženie poplatku za pečiatku sú k dispozícii na obnovu v oblastiach urbanistickej ochrany, čo je politika navrhnutá na povzbudenie revitalizácie historických centier Malty (komisár pre príjmy).

Štatistické údaje od komisára pre príjmy naznačujú, že transakcie s obytnými nehnuteľnosťami zostali robustné v roku 2024, pričom bolo zaregistrovaných viac ako 16 000 zmlúv a pokračoval prílev zahraničných kupcov, najmä v špeciálne určených oblastiach (SDAs), kde sú obmedzenia vlastníctva uvoľnené. Daňové stimuly a relatívna stabilita daňového režimu v oblasti nehnuteľností na Malte posilnili dôveru investorov, čím sa objemy transakcií udržali aj napriek širším európskym ekonomickým výkyvom.

S pohľadom do budúcna dala maltská vláda najavo svoj úmysel udržať konkurenčné daňové prostredie pre nehnuteľnosti, aby si zachovala dynamiku trhu. Očakáva sa, že pokračujúce iniciatívy dodržiavania, ako sú digitalizované podávanie a posilnené ustanovenia proti obchádzaniu, zlepšia transparentnosť a zabezpečia konzistentný výber príjmov. Avšak akékoľvek možné úpravy vo fiškálnej politike – možno v reakcii na smernice EÚ o zdanení nehnuteľností alebo o proti praní špinavých peňazí – by mohli ovplyvniť investičné vzory a ocenenia nehnuteľností v strednodobom horizonte.

Na záver, daňová politika v oblasti nehnuteľností na Malte v roku 2025 naďalej má hmatateľný dopad na cenové a investičné toky. Interakcia medzi stabilnými daňovými sadzbami, cielenými stimulmi a proaktívnymi opatreniami dodržiavania umiestňuje trh na trvalú činnosť, hoci sa ukazuje, že je nevyhnutné byť ostražití voči medzinárodným predpisom.

10. Budúci pohľad: Navrhované reformy a predpovede na roky 2025–2030

Krajina zdaňovania nehnuteľností na Malte je pripravovaná na dynamický vývoj, keď krajina reaguje na ekonomické, sociálne a regulačné zmeny v období od roku 2025 do 2030. V posledných rokoch maltská vláda prijala množstvo opatrení, aby si udržala konkurencieschopnosť a stabilitu svojho trhu s nehnuteľnosťami, ktorý je základným pilierom národnej ekonomiky. Od roku 2025 sa daňové zákony zameriavajú predovšetkým na poplatok za prevod nehnuteľností, daň z kapitálových ziskov (alebo konečnú zrážkovú daň) a miestne dane, pričom každá z nich podlieha Zákonu o dani z príjmu a Zákonu o poplatkoch za dokumenty a prevody.

V rokoch 2023 a 2024 boli zavedené drobné zmeny na zjednodušenie zdanenia prevodu nehnuteľností a na povzbudenie prvých kupujúcich, vrátane zníženia sadzieb poplatku za prevod pre konkrétne kvalifikované transakcie. Vláda Malty preukázala záujem na ďalšej úprave daňového režimu s konzultáciami o progresívnejšom rámci zdanenia nehnuteľností, ktorý sa zaoberá dostupnosťou a udržateľnosťou. Jeden z navrhovaných návrhov spočíva v zavedení diferencovaných sadzieb na základe hodnoty nehnuteľnosti a environmentálnych kritérií, v súlade s širšími záväzkami Malty v rámci EÚ Green Deal.

Dodržiavanie zostáva kľúčovým zameraním, pričom komisár pre príjmy zvyšuje úsilia o digitalizáciu na zjednodušenie podávania daňových priznaní a hlásenia transakcií s nehnuteľnosťami. Zlepšené krížové kontroly medzi registra nehnuteľností a daňovými úradmi už zlepšili vynucovanie a znížili prípady vyhýbania sa platbám, ako je zdôraznené v nedávnych výročných správach (Komisár pre príjmy: Výročná správa 2022).

• V roku 2024 dosiahli príjmy z poplatkov za prevod z transakcií s nehnuteľnosťami približne 320 miliónov €, čo predstavuje viac ako 8% vládnych daňových príjmov (Národný auditný úrad).
• V roku 2024 bolo zaregistrovaných približne 16 000 transakcií s nehnuteľnosťami, pričom sa očakáva, že rast bude pokračovať, ak nebudú do značnej miery makroekonomické otrasenia.

S pohľadom do rokov 2025–2030 môže maltský daňový systém nehnuteľností prejsť reformami, aby sa zaoberal dostupnosťou bývania, povzbudil udržateľný rozvoj a posilnil dodržiavanie predpisov. Potenciálne reformy zahŕňajú cielené úľavy pre prvých kupujúcich, stimuly na investície do zelených budov a aktualizované metódy hodnotenia, ktoré odrážajú zmeny na trhu. Vláda sa tiež zaviazala pravidelne konzultovať so zainteresovanými stranami, aby zabezpečila, že akékoľvek zmeny v daniach budú zohľadňovať fiškálne potreby, stabilitu trhu a sociálne priority (vláda Malty).

Na záver, zatiaľ čo základy zdanenia nehnuteľností na Malte sa očakávajú, že v krátkodobom horizonte zostanú stabilné, pohľad do roku 2030 naznačuje posun smerom k nuansovanejšiemu, spravodlivejšiemu a orientovanému na udržateľnosť rámcu, ktorý bude podporovaný zlepšenými nástrojmi digitalizácie dodržiavania a pokračujúcou legislatívnou úpravou.

Zdroje a odkazy

• Notárska rada Malty
• Zákon o poplatkoch za dokumenty a prevody (Kapitola 364)
• Povolenie na nadobudnutie nehnuteľnosti (AIP)
• Úrad pre pozemky
• Národný auditný úrad