Zákony nehnuteľností Írska 2025: Šokujúce zmeny a skryté príležitosti pred nami

Obsah

• Úvod: Krajina regulácie nehnuteľností v Írsku (2025–2030)
• Kľúčové legislatívne zmeny tvarujúce trh
• Zdanenie a kolkovné: Čo je nové pre kupujúcich a predajcov?
• Reformy v oblasti prenájmu: Práva, povinnosti a dodržiavanie predpisov
• Povolenia na výstavbu a zonácia: Navigácia novými pravidlami
• Zahraničné investície a obmedzenia vlastníctva
• Udržateľnosť a mandáty pre zelenú výstavbu
• Úskalia dodržiavania predpisov: Bežné pasce a ako sa im vyhnúť
• Vplyv na trh: Trendy, štatistiky a regulačné účinky (Citando gov.ie, revenue.ie, housingagency.ie)
• Budúci prehľad: Predpokladané regulačné zmeny a príležitosti (2025–2030)
• Zdroje a odkazy

Úvod: Krajina regulácie nehnuteľností v Írsku (2025–2030)

Krajina regulácie nehnuteľností v Írsku sa v posledných rokoch významne vyvinula, pričom silný dôraz je kladený na transparentnosť, ochranu spotrebiteľa a udržateľnosť, keď krajina vstupuje do obdobia 2025–2030. Regulačné prostredie je formované domácou legislatívou a smernicami Európskej únie, odrážajúc úlohu Írska ako otvoreného a atraktívneho trhu pre domácich a medzinárodných investorov. Kľúčový právny rámec poskytuje Zákon o službách v oblasti nehnuteľností (regulácia) z roku 2011, ktorý zriadil Úrad pre reguláciu služieb v oblasti nehnuteľností (PSRA) na dohľad nad licenciami a profesionálnymi štandardmi pre realitných maklérov, prenájom agentov a správcov nehnuteľností.

V priebehu posledného desaťročia vláda Írska intenzívne pracuje na riešení otázok, ako sú dostupnosť bývania, špekulácie a obmedzenia ponuky. Prelomové iniciatívy, ako je stratégia Bývanie pre všetkých, zavedená v roku 2021, naďalej ovplyvňujú legislatívne priority do roku 2025, s novými stimulmi na strane ponuky a prísnejšími obmedzeniami na krátkodobé prenájmy. V roku 2024 zavedenie prísnejších kontrol nájmov a posilnenie ochrany nájomcov na základe Zákona o nájomných zmluvách (novela) ďalej odrážali intervencionistický prístup štátu, ktorého cieľom je stabilizovať súkromný nájomný sektor a chrániť zraniteľných nájomcov (Rada pre nájomné zmluvy).

Dodržiavanie predpisov zostáva centrálnym zameraním pre všetkých zúčastnených. Ročné správy PSRA ukazujú, že k roku 2024 bolo viac ako 5 300 licencovaných poskytovateľov služieb v oblasti nehnuteľností, pričom prebiehajúce kontroly a disciplinárne opatrenia zabezpečujú dodržiavanie etických a právnych štandardov (Úrad pre reguláciu služieb v oblasti nehnuteľností). Paralelne, Centrálna banka Írska uplatňuje makroprudenčné hypotekárne pravidlá na udržanie finančnej stability, vrátane limitov na pôžičky vo vzťahu k hodnote a príjmu pre rezidenčných dlžníkov (Centrálna banka Írska).

Do budúcnosti sa očakáva, že regulačné prostredie sa ešte viac integruje do smerníc EÚ o boji proti praniu špinavých peňazí, ochrane údajov a udržateľnom financovaní. Implementácia Zeleného plánu EÚ a smernice o energetickej hospodárnosti budov (EPBD) pravdepodobne prinesie nové požiadavky na energetickú efektívnosť pri transakciách s nehnuteľnosťami (Úrad pre udržateľnú energiu Írska). Keď sa Írsko vyrovnáva s demografickými zmenami a urbanizáciou, očakáva sa, že regulátori budú vyvažovať rast trhu s sociálnou spravodlivosťou, environmentálnymi cieľmi a robustnými ochranami spotrebiteľa – pričom írske nehnuteľnosti sa posunú k odolnému, udržateľnému rozvoju do roku 2030.

Kľúčové legislatívne zmeny tvarujúce trh

Írsky sektor nehnuteľností zažil v posledných rokoch významnú regulačnú evolúciu, pričom rok 2025 značí implementáciu a pokračovanie niekoľkých kľúčových legislatívnych iniciatív zameraných na zvýšenie transparentnosti trhu, posilnenie ochrany nájomcov a podporu udržateľného rozvoja. Tieto zmeny odrážajú domáce politické priority a dodržiavanie vyvíjajúcich sa smerníc Európskej únie.

Jedným z najvýznamnejších legislatívnych míľnikov je úplné prevzatie Zákona o nájomných zmluvách (novela) 2021 a následné aktualizácie, ktoré pokračujú vo vplyve na prenajaký sektor až do roku 2025. Tieto opatrenia zaviedli dlhšie výpovedné lehoty pre vystúpenia z nájmu, rozšírili definíciu a reguláciu „zóny s tlakmi na náklady na nájom“ (RPZ) a posilnili právomoci Rady pre nájomné zmluvy v oblasti riešenia sporov a vykonávania predpisov. V roku 2025 RPZ aj naďalej obmedzujú ročné zvyšovanie nájmov na maximálne 2 %, čo poskytuje určitú stabilitu pre nájomcov v situácii pretrvávajúcich obáv o dostupnosť.

Obchodné nehnuteľnosti tiež zaznamenali reformu. Zákon o rozvoji pôdy z roku 2021 posilňuje Agentúru pre rozvoj pôdy na koordináciu a zabezpečenie strategických projektov bývania, vrátane projektov zmiešaného vlastníctva na verejnej pôde, čo je politika, ktorá sa očakáva, že sa v nasledujúcich rokoch urýchli. Vláda Bývanie pre všetkých stanovila ambiciózne ciele pre novú ponuku bývania, pričom regulačný dôraz je kladený na udržateľnú výstavbu a zjednodušené plánovacie procesy.

Pozoruhodným trendom v roku 2025 je zvýšená integrácia environmentálnych, sociálnych a správcovských (ESG) štandardov do regulácie nehnuteľností, podopretá smernicou EÚ o klasifikácii a smernicou o udržateľnom financovaní (SFDR). Írska legislatíva a pokyny sa prispôsobujú, aby vyžadovali väčšiu transparentnosť ohľadom environmentálnych výkonov budov, čo ovplyvňuje jednotlivých vývojárov, inštitucionálnych investorov a veriteľov.

• Od roku 2025 Úrad pre štatistiku hlási pokračujúci tlak na rast cien nehnuteľností, s 3,2% ročným nárastom hodnôt rezidenčných nehnuteľností, napriek regulačným zásahom.
• Úrad pre reguláciu služieb v oblasti nehnuteľností udržuje dohľad nad licencovanými poskytovateľmi služieb v oblasti nehnuteľností, presadzujúc dodržiavanie proti-pranjímacích a spotrebiteľských legislatív.

Do budúcnosti sa očakáva, že regulačné zameranie Írska sa pravdepodobne zosílí na odolnosť voči zmene podnebia, dostupné bývanie a digitalizáciu transakcií s nehnuteľnosťami. Ďalšie zosúladenie s nariadeniami EÚ sa očakáva, najmä pokiaľ ide o štandardy zelenej výstavby a práva spotrebiteľov, tvarujúc transparentnejšiu a zodpovednejšiu krajinu nehnuteľností do roku 2025 a neskôr.

Zdanenie a kolkovné: Čo je nové pre kupujúcich a predajcov?

Regulačná krajina nehnuteľností v Írsku sa naďalej vyvíja, pričom zdanenie a kolkovné sú kľúčové pre nedávne reformy. Pre kupujúcich a predajcov v roku 2025 tvaruje niekoľko legislatívnych aktualizácií a politických zmien náklady na transakcie, požiadavky na dodržiavanie predpisov a budúce vyhliadky.

Danové úrady spravujú hlavné dane ovplyvňujúce transakcie s nehnuteľnosťami: kolkovné, daň z príjmu právnických osôb (CGT) a miestna daň z nehnuteľností (LPT). Sadzby kolkovného za rezidenčné nehnuteľnosti zostávajú na 1% pre prvý milión eur a 2% na nadbytok. Transakcie s nehnuteľnosťami nezávislými od bývania podliehajú sadzbe 7,5%, čo je významný nárast z 6% pred rokom 2020. Významne, schéma „náhrady kolkovného“ – ktorá umožňuje čiastočné náhrady za pozemky, ktoré boli následne vyvinuté na rezidenčné účely – zostáva v platnosti do roku 2025, čím sa podporuje dodávka bývania (Daňové úrady).

Zákon o financiách (č. 2) 2023 zaviedol cielené zmeny, najmä „daň na pozemky so schváleným rozvojom“ (RZLT), ktorá sa bude implementovať postupne. RZLT, ktorá sa má plne účinnosť v roku 2025, uplatňuje ročnú daň 3% na trhovú hodnotu pozemkov určených na bývanie, ktoré ešte neboli postavené. Tento opatrenie sa usiluje skoncovať so špekulatívnym uchovávaním pozemkov a stimulovať rezidenčný rozvoj (Daňové úrady). Pre kupujúcich a vývojárov je teraz uvedomenie si stavu RZLT kľúčovým krokom pri náležitej starostlivosti.

Z pohľadu dodržiavania predpisov sa zaviedli prísnejšie protiúnikové opatrenia. „10% kolkovné“ pre hromadné nákupy desiatich alebo viacerých rezidenčných jednotiek za obdobie 12 mesiacov, zavedené v roku 2021, zostáva v platnosti. Táto politika, ktorá má odradiť od veľkých inštitucionálnych akvizícií, vyžaduje starostlivé sledovanie objemov transakcií zo strany investorov (Daňové úrady).

Kľúčové štatistiky posilňujú vplyv týchto regulácií: príjmy z kolkovného dosiahli v roku 2023 1,7 miliardy eur, čo odráža silné objemy transakcií a zvýšené sadzby (Daňové úrady). Počet transakcií „hromadného nákupu“ klesol medzi rokmi 2021 a 2024 o 37%, čo naznačuje účinnosť cielených prirážok.

Do budúcnosti sa očakáva ďalšie regulačné úpravy, najmä preto, že dodávka bývania a dostupnosť zostávajú prioritou vlády. Účastníci by mali monitorovať nadchádzajúce zákony o financiách a pokračovanie v implementácii RZLT, ktoré by mohli ovplyvniť časové harmonogramy rozvoja a celkovú likviditu trhu. Navigácia írskeho realitného trhu v roku 2025 si teda vyžaduje nielen vedomie o hlavých sadzbách, ale aj dôkladnú pozornosť na vyvíjajúce sa požiadavky na dodržiavanie predpisov a politické signály.

Reformy v oblasti prenájmu: Práva, povinnosti a dodržiavanie predpisov

V roku 2025 pokračuje írski sektor prenájmu zažiť významnú regulačnú transformáciu, ktorá odráža záväzok vlády vyvážiť ochranu nájomcov s právami prenajímateľov uprostred prebiehajúcej krízy bývania. Regulačné prostredie je formované sériou legislatívnych reforiem, zlepšení vynucovania a vyvíjajúcich sa požiadaviek na dodržiavanie predpisov, pričom Rada pre nájomné zmluvy (RTB) a Ministerstvo bývania, miestnych vlád a dedičstva sú v popredí.

V posledných rokoch došlo k zásadným legislatívnym zmenám, najmä k Zákonu o nájomných zmluvách (novela) a Zákonu o plánovaní a rozvoji a nájomných zmluvách z roku 2020, ktoré sprísnili kontroly v oblastiach, ako sú zvyšovanie nájmov, postupy pri vystúpení a registračné povinnosti. V roku 2024 vláda predĺžila a rozšírila zóny s tlakmi na náklady na nájom (RPZ), ktoré obmedzujú ročné zvyšovanie nájmov na 2% alebo na úroveň inflácie, podľa toho, ktorá je nižšia, aby zvládli tlak na dostupnosť v oblastiach s vysokým dopytom (Rada pre nájomné zmluvy).

Prenajímateľia sú teraz povinní registrujú všetky nájomné zmluvy ročne s RTB, opatrenie zavedené na zvýšenie transparentnosti a vynucovania. Nedodržanie môže viesť k značným pokutám, pričom štatistiky vynucovania ukazujú výrazný nárast vyšetrovaní a sankcií od roku 2023. RTB hlásila vyše 7 000 prípadov riešenia sporov v roku 2023, pričom väčšina sa týkala zadržiavania záloh, nájmových nedoplatkov a údajných nelegálnych ukončení (Rada pre nájomné zmluvy).

Práva nájomcov boli posilnené v niekoľkých kľúčových oblastiach. Výpovedné lehoty na ukončenie nájm založené na dlhodobom obsadení sa predlžovali. Nové predpisy o minimálnych normách pre prenajímané nehnuteľnosti, vrátane energetickej efektívnosti a bezpečnosti, sa vynucujú prísnejšie, pričom miestne úrady sú posilnené na kontrolu a sankcie za nedodržiavanie predpisov (Ministerstvo bývania, miestnych vlád a dedičstva).

Do budúcnosti sa vláda podniká znaky na ďalšie posilnenie ochrany nájomcov, zlepšenie zdieľania údajov medzi agentúrami a zvýšenie financovania na kontroly. Zatiaľ čo problémy s dodržiavaním predpisov pretrvávajú pre prenajímateľov, najmä menších investorov, z dôvodu komplexnosti povinností a rastúcich nákladov na dodržiavanie predpisov. Očakáva sa vysoký regulačný dohľad s dôrazom na stabilizáciu nájmov, predchádzanie bezdomovectvu a zvýšenie štandardov ubytovania, pričom sa zároveň snaží o zachovanie účasti súkromného sektora na trhu.

Povolenia na výstavbu a zonácia: Navigácia novými pravidlami

Povolenia na výstavbu a regulačné pravidlá zonácie sú kľúčové pre rozvoj írskej nehnuteľnosti, najmä keď sa vláda snaží riešiť nedostatok bývania a spravovať udržateľný rast. Plánovací systém v Írsku je riadený predovšetkým Zákonom o plánovaní a rozvoji z roku 2000 (v znení zmien), ktorý ustanovuje legislatívny rámec pre využívanie pôdy, rozvoj a environmentálne úvahy. V posledných rokoch, v súvislosti s rastúcim dopytom po bývaní a infraštruktúre, vláda Írska prioritizuje reformu a modernizáciu týchto rámcov.

V roku 2023 vláda zverejnila Zákon o plánovaní a rozvoji 2023, ktorý naznačuje jedno z najvýznamnejších prehodnotení plánovacieho systému za posledné desaťročia. Zákon má za cieľ zjednodušiť rozhodovanie, znížiť oneskorenia v súdnych preskúmaniach a zvýšiť transparentnosť v procesoch miestnych orgánov. Zavádza zákonné časové rámce pre rozhodovanie zo strany plánovacích autorít a An Bord Pleanála (teraz premenovaný na An Coimisiún Pleanála), s povinnými sankciami za premeškané termíny – krok, ktorý má poskytnúť istotu pre developerov aj komunity.

Zonácia, riadená prostredníctvom plánovacích dokumentov miestnych autorít, zostáva základným kameňom určovania prípustného využitia pôdy. Národný plánovací rámec a regionálne priestorové a hospodárske stratégie naďalej ovplyvňujú tieto miestne plány, ktoré vedú rozhodnutia o rezidenčnom, obchodnom a zmiešanom využití. V roku 2025 sú miestne úrady povinné zosúladiť svoje rozvojové plány s národnými cieľmi na dodanie bývania a odolnosť voči zmene podnebia, ako je zdôraznené v stratégii Bývanie pre všetkých. Pozoruhodne, dôraz sa kladie na mestskú konsolidáciu, zvýšenú hustotu bývania a revitalizáciu brownfieldov.

Dodržiavanie pravidiel plánovania a zonácie je prísne vynucované, pričom neoprávnené vývoje sú predmetom vynucovacích akcií, vrátane pokút a rozkázov na odstránenie. V roku 2023 plánovacie úrady spracovali viac ako 32 000 plánovacích žiadostí, pričom schvaľovacia miera sa pohybovala okolo 85% podľa údajov Úradu pre štatistiku. Zavedenie digitálnych plánovacích systémov a e-plánovacích podaní ešte viac zlepšilo efektivitu a transparentnosť.

Do budúcnosti sa očakáva ďalší legislatívny reforma, digitalizácia a väčší dôraz na environmentálne hodnotenie v plánovacích rozhodnutiach. Developeri a investori musia zostať ostražití voči vyvíjajúcim sa požiadavkám na dodržiavanie predpisov, najmä keď Írsko zintenzívňuje zameranie na udržateľnosť, dodávku bývania a odolné mestské plánovanie na dosiahnutie národných a európskych cieľov.

Zahraničné investície a obmedzenia vlastníctva

Sektor nehnuteľností v Írsku zažil v posledných rokoch významnú transformáciu, pričom regulačné prostredie sa vyvíja v reakcii na obavy o zahraničné investície, dostupnosť bývania a stabilitu trhu. Od roku 2025 neexistujú úplné právne obmedzenia na nákup rezidenčných alebo komerčných nehnuteľností zahraničnými jednotlivcami alebo spoločnosťami v Írsku. Občania z EÚ aj mimo EÚ môžu nadobúdať nehnuteľnosti a nie je požiadavka na schválenie vládou pred nákupom. Avšak niekoľko legislatívnych a politických opatrení bolo zavedených alebo navrhnutých na riešenie vplyvu zahraničných investícií na írske nehnuteľností.

Jedným z najrelevantnejších rámcov je Zákon o screeningovom investovaní z roku 2022, ktorý nadobudol účinnosť v roku 2024. Tento zákon stanovuje mechanizmus na screening zahraničných priamych investícií (FDI) z dôvodov bezpečnosti a verejného poriadku, čím zladil Írsko s nariadením EÚ 2019/452. Hoci sa zákon zameriava na citlivé sektory, ako je energia a kritická infraštruktúra, má dôsledky na rozsiahle transakcie s nehnuteľnosťami, najmä tam, kde je majetok v blízkosti strategických lokalít alebo infraštruktúry. Screeningový režim spravuje Ministerstvo podnikania, obchodu a zamestnanosti a vzťahuje sa na investície, ktoré môžu potenciálne ovplyvniť bezpečnosť alebo verejný poriadok Ministerstvo podnikania, obchodu a zamestnanosti.

V reakcii na zvýšené obavy týkajúce sa úlohy inštitucionálnych a zahraničných investorov v rezidenčnom trhu, írska vláda implementovala daňové a plánovacie opatrenia. Daň za prázdne nehnuteľnosti a daň na pozemky so schváleným rozvojom boli zavedené na odrádzanie od uchovávania nehnuteľností a pôdy, ovplyvňujúce ako domácich, tak aj zahraničných vlastníkov. Okrem toho, kolkovné prirážky boli aplikované na hromadné nákupy rezidenčných jednotiek subjektmi, vrátane zahraničných investorov, aby sa obmedzila koncentrácia vlastníctva bývania a podporil vlastnícky pobyt (Daňové úrady).

Údaje z Úradu pre štatistiku naznačujú, že inštitucionálne a zahraničné zapojenie v rezidenčnom sektore predstavovalo približne 15-20% všetkých transakcií s nehnuteľnosťami v roku 2024. Tento úroveň aktivity vyvolala pokračujúci dohľad a požiadavky na ďalšie legislatívne opatrenia, najmä keď dostupnosť bývania zostáva kľúčovým politickým problémom.

Do budúcnosti sa vyhliadka pre zahraničné investície do írskej nehnuteľnosti formuje prostredníctvom vyváženia medzi prilákaním medzinárodného kapitálu a ochranou miestnych záujmov v oblasti bývania. Vláda signalizovala svoj úmysel preskúmať prahové hodnoty pre screening FDI a môže zaviesť ďalšie opatrenia zamerané na hromadné nákupy a krátkodobé prenájmy zo strany zahraničných subjektov. Očakáva sa, že požiadavky na dodržiavanie predpisov pre zahraničných investorov sa zvýšia, najmä pokiaľ ide o transparentnosť, daňové povinnosti a hlásenie v súlade s predpismi o boji proti praniu špinavých peňazí Centrálna banka Írska. Zatiaľ čo Írsko ostáva otvorené zahraničným investíciám, regulačné trendy naznačujú vyšší dohľad a štruktúrovaný prístup k riadeniu vplyvu na trh s nehnuteľnosťami.

Udržateľnosť a mandáty pre zelenú výstavbu

Sektor nehnuteľností v Írsku prechádza zásadnou regulačnou transformáciou, pričom udržateľnosť a mandáty pre zelenú výstavbu sú v popredí národnej politiky od roku 2025. Záväzky vlády v oblasti klimatických opatrení, zosúladené s smernicami EÚ, vedú k prísnejším štandardom pre nové vývoj a rekonstrukcie existujúcich budov.

Dôležitým predpisom je implementácia prepracovanej smernice o energetickej hospodárnosti budov (EPBD), ktorá stanovuje minimálne požiadavky na energetickú efektívnosť a vyžaduje pravidelné aktualizácie budov. Všetky nové rezidenčné budovy musia dosiahnuť štandardy takmer nulovej energetickej budovy (NZEB) a nerezidenčné budovy čelí podobným prahom. Od roku 2025 sú tieto štandardy vynucované prostredníctvom zmien v Stavebných predpisoch, konkrétne Technického sprievodcu dokumentu L, ktorý vyžaduje vysoké hodnoty izolácie, integráciu obnoviteľných zdrojov energie a pokročilé kontroly budov (Vláda Írska – Stavebné normy).

Dodržiavanie predpisov kontrolujú miestne orgány stavebnej kontroly a Úrad pre udržateľnú energiu Írska (SEAI), ktorý spravuje grantové programy a monitoruje hodnotenia energetickej efektívnosti budov (BER). Certifikáty BER, ktoré sú povinné pre všetky predaje a prenájmy nehnuteľností, by sa mali ďalej prísne dodržiavať, pričom budú zavedené nové minimálne prahy pre obnovenie nájmu a verejné budovy. V roku 2024 bolo vydaných viac ako 150 000 certifikátov BER, čo odráža zvýšené trhové dohľady a dodržiavanie predpisov (Úrad pre udržateľnú energiu Írska).

Veľkí vlastníci nehnuteľností a inštitucionálni investori sú stále častejšie predmetom reportovania o udržateľnosti v rámci smernice EÚ o reportovaní o podnikovej udržateľnosti (CSRD), ktorá nadobúda účinnosť pre hospodárske roky začínajúce 2024. To si vyžaduje zverejnenie spotreby energie, emisií uhlíka a plánov pre prechod v ročných správach, čo priamo ovplyvňuje správa aktív a investičné rozhodnutia (Írska autorita pre audit a dozor účtovníctva).

• Nové budovy musia spĺňať štandardy NZEB; veľké rekonštrukcie musia prejsť na hodnoty energetickej efektívnosti do roku 2025.
• Dodržiavanie certifikácie BER je prísne vynucované, pričom sankcie za nedodržiavanie pokynov zahŕňajú pokuty a obmedzenia predaja/prenájmu.
• Zelené nájomné zmluvy, zmluvy o udržateľnosti a hodnotenia životného cyklu uhlíka sa čoraz viac integrujú do obchodných zmlúv.

Do budúcnosti cieľ írskeho Národného plánu na renovácie počíta s modernizáciou 500 000 domov na BER B2 alebo lepšie do roku 2030, pričom ustanovuje ročné cieľe a finančné stimuly. Sektor nehnuteľností očakáva ďalšie sprísnenie regulácií, zamerané najmä na prevádzkový uhlík, zabudované emisie a prax obehovej ekonomiky. Očakáva sa, že regulačné vývoj prinesú inovácie, ale tiež náročné výzvy pre účastníkov trhu investovať do dodržiavania predpisov a zelených technológií.

Úskalia dodržiavania predpisov: Bežné pasce a ako sa im vyhnúť

Sektor nehnuteľností v Írsku je riadený komplexným rámcom navrhnutým tak, aby zabezpečil transparentnosť, ochranu spotrebiteľa a stabilitu trhu. Avšak orientovanie sa v tomto regulačnom prostredí môže byť náročné a účastníci trhu čelí často úskaliam dodržiavania predpisov. Pre rok 2025 a nasledujúce roky sa očakáva, že niekoľko opakujúcich sa pascí zostane prominentných, najmä vzhľadom na prebiehajúce legislatívne aktualizácie a trendy vynucovania.

• Neúplné registrovanie s PSRA: Všetci poskytovatelia služieb v oblasti nehnuteľností – vrátane realitných maklérov, prenájom agentov a správcov nehnuteľností – musia mať licenciu od Úradu pre reguláciu služieb v oblasti nehnuteľností (PSRA). Prevádzkovanie bez platnej licencie zostáva bežným porušením, pričom PSRA zintenzívňuje audity a zverejňuje vynucovacie opatrenia. Lehota na obnovu, požiadavky na vhodnosť a povinnosti týkajúce sa poistenia sú kritickými bodmi dohľadu.
• Neplnenie predpisov o proti-praní peňazí (AML): Centrálna banka Írska a Zákon o trestnom práve (pranie peňazí a financovanie terorizmu) z roku 2010 vyžadujú robustnú starostlivosť o zákazníka (CDD), hlásenie podozrivých transakcií a priebežné monitorovanie. Bežné pasce zahŕňajú nedostatočné overenie skutočných vlastníkov, nezachovanie záznamov na zákonom stanovené obdobie piatich rokov a nedostatok školenia zamestnancov. Nedávne tematické revízie Centrálnej banky upozorňujú na pretrvávajúce nedostatky v dodržiavaní.
• Nezrozumiteľnosť legislatívy o nájmoch: Rada pre nájomné zmluvy (RTB) presadzuje povinnosti prenajímateľov a prenájom agentov, vrátane registrácie nájmov, dodržiavania stropov nájmov v RPZ a riadnych postupov ukončenia nájmu. Nedodržiavanie častých legislatívnych zmien – ako aktualizácie z rokov 2022 a 2023 týkajúce sa revízií nájmu a výpovedných lehôt – zostáva významným rizikom. RTB pravidelne vyšetrovaní a stíha porušenia.
• Nedostatočné dodržiavanie stavebných predpisov: Developerci a vlastníci sú zodpovední za dodržiavanie štandardov v súlade s Ministerstvom bývania, miestnych vlád a dedičstva Stavebnými predpismi. Nedodržiavanie predpisov, najmä pokiaľ ide o požiarne bezpečnostné normy, energetickú efektívnosť a prístupnosť, môže viesť k nákladným nápravným opatreniam a právnym akciám. Zákon o stavebnej kontrole (novela) vyžaduje prísne certifikačné a oznamovacie postupy.
• Slabé praktiky ochrany údajov: Realitné firmy spracúvajú významné osobné údaje; nedodržiavanie Všeobecného nariadenia o ochrane údajov (GDPR) a pokynov od Komisie pre ochranu údajov – najmä pokiaľ ide o marketing, uchovávanie a bezpečnosť – môže vyvolať pokuty a poškodenie povesti.

Aby sa predišlo týmto pascám, účastníci trhu by mali investovať do pravidelného školenia v oblasti dodržiavania predpisov, udržiavať aktuálne príručky k postupom a vykonávať pravidelné interné audity. Regulačné prostredie sa očakáva, že sa sprísni do roku 2025, s ďalšou digitalizáciou licencií, posilneným dozorom nad AML a väčšími iniciatívami transparentnosti údajov na obzore.

Vplyv na trh: Trendy, štatistiky a regulačné účinky (Citando gov.ie, revenue.ie, housingagency.ie)

Sektor nehnuteľností v Írsku naďalej formuje dynamická regulačná krajina, pričom nedávne a nadchádzajúce politické zmeny priamo ovplyvňujú trendy na trhu, správanie investorov a dodržiavanie sektora. V roku 2025 regulačné zameranie zostáva na zvýšení transparentnosti, ochrane nájomcov a zvyšovaní dodávok bývania, s niekoľkými reformami, ktoré boli prijaté alebo sú naplánované na ďalší rozvoj.

Centrálnym vývojom je pokračujúca implementácia Zákona o nájomných zmluvách (novela), ktorý posilnil práva nájomcov, obmedzil zvyšovanie nájmov a predĺžil ochranu pred ukončením nájmov. Zóny s tlakom na nájmy (RPZ) aj naďalej obmedzujú ročné zvyšovanie nájmov pod všeobecnú miery inflácie, pričom Vláda Írska pravidelne aktualizuje určené oblasti RPZ. Na začiatku roku 2025 viac ako 70% súkromných prenajatých nehnuteľností patrí do týchto zón, počet, ktorý sa s rastúcimi obavami o dostupnosť postupne zvyšuje.

Inštitucionálni investori a prenajímateľia čelí zvýšeným požiadavkám na dodržiavanie, najmä pokiaľ ide o registráciu, daňové hlásenia a dodržiavanie štandardov energetickej efektívnosti. Daňové úrady upresnili daňové kódy pre príjmy z prenájmu, s novými požiadavkami na hlásenie pre krátkodobé prenájmy a posilnený dohľad na „prázdne domy“ zavedené v roku 2024. Daň za prázdne nehnuteľnosti, ktorá sa ukladá vo výške 3% z tržnej hodnoty nehnuteľnosti ročne, by mala podľa vládnych predpokladov priniesť späť do trhu 15 000 – 20 000 jednotiek do roku 2026.

Opatrenia na zvýšenie dodávky bývania sa taktiež posilňujú prostredníctvom Zákona o dostupnom bývaní a Zákona o rozvoji pôdy. Agentúra pre bývanie hlási, že dokončenie dosiahlo 32 695 nových domov v roku 2024 – stále pod odhadovanou ročnou potrebou 35 000 – 40 000. Očakáva sa, že regulačné uvoľnenie plánovacích pravidiel, najmä pre projekty „Postav na prenájom“ a sociálneho bývania, urýchli dokončenia a širší prístup v nasledujúcich rokoch.

Z hľadiska dodržiavania predpisov sú odborníci v oblasti nehnuteľností čoraz viac vystavení predpisom o praní špinavých peňazí (AML) a vyhlásením o skutočných vlastníkoch, pričom dohľad vykonáva Úrad pre reguláciu služieb v oblasti nehnuteľností a Centrálna banka. Tieto požiadavky majú pravdepodobne ďalej sprísniť, najmä keď Írsko zosúlaďuje s evolučnými smernicami EÚ o transparentnosti nehnuteľností.

Do budúcnosti sa očakáva, že regulačné prostredie v Írsku zostane proaktívne, s prebiehajúcimi reformami zameranými na vyváženie dôvery investorov a sociálnych cieľov. Účastníci trhu by mali očakávať ďalšiu digitalizáciu procesov dodržiavania predpisov, dodatočné daňové zásahy a pokračujúci dôraz na udržateľnosť a prístupnosť v roku 2025 a neskôr.

Budúci prehľad: Predpokladané regulačné zmeny a príležitosti (2025–2030)

Regulačná krajina nehnuteľností v Írsku má prechádzať významnou transformáciou od roku 2025 do roku 2030, pričom dôvodom sú domáce politické ciele a vyvíjajúce sa smernice EÚ. Írska vláda preukázala záväzok zlepšiť transparentnosť, ochranu spotrebiteľa a udržateľnosť v sektore, čo všetko pravdepodobne ovplyvní budúce regulačné zmeny a prinesie nové príležitosti pre účastníkov trhu.

Jedným z najvýznamnejších očakávaných vývojov je pokračujúca implementácia stratégie Bývanie pre všetkých, ktorá má za cieľ čeliť chronickému nedostatku bývania v Írsku prostredníctvom zvýšenej ponuky, zlepšenej dostupnosti a modernizácie regulačných systémov. Plán obsahuje prebiehajúce reformy, vrátane zjednodušenia plánovacích procesov a posilnenia mechanizmov dohľadu pre súkromné aj verejné projekty bývania. Do roku 2025 sa očakáva, že ďalšie legislatívne zmeny urýchlia dodávanie rezidenčných jednotiek a zvýšia zodpovednosť medzi developerami.

Udržateľnosť bude kľúčovým faktorom regulačnej zmeny, pričom smernica EÚ o energetickej hospodárnosti budov (EPBD) a národný klimatický plán ovplyvnia írske stavebné normy. Od roku 2025 budú nové aj existujúce nehnuteľnosti čeliť prísnejším požiadavkám týkajúcim sa energetickej efektívnosti, modernizácie a zverejňovania informácií o udržateľnosti. Tento posun vytvorí príležitosti pre stavebné firmy špecializujúce sa na zelené technológie a modernizáciu, ako aj pre investorov zameraných na udržateľné aktíva.

Povinnosti dodržiavania predpisov sa tiež očakávajú na expanziu. Úrad pre reguláciu služieb v oblasti nehnuteľností (PSRA) by mal zaviesť vylepšené licencie a požiadavky správania pre realitných maklérov a správcov nehnuteľností, v súlade so smernicami EÚ o proti-praní peňazí a zvyšujúcimi sa požiadavkami na ochranu spotrebiteľa. Posilnenie digitalizácie transakcií s nehnuteľnosťami, vrátane prijatia e-predaja a digitálnych katastrálnych úradov, sa predpokladá, že zjednoduší dodržiavanie, ale tiež si bude žiadať prispôsobenie sa celého sektora.

Kľúčové štatistiky podčiarkujú naliehavosť týchto reforiem: k roku 2024 potrebuje Írsko na každý rok postaviť minimálne 33 000 nových domov, aby uspokojilo dopyt, pričom súčasná ponuka zaostáva (Ministerstvo bývania, miestnych vlád a dedičstva). Regulačné zmeny, ktoré majú na cieľ túto medzeru zatvoriť, tak pravdepodobne zostanú stredom pozornosti až do roku 2030.

Do budúcnosti je výhľad na regulácie írskeho trhu s nehnuteľnosťami charakterizovaný väčšou koordináciou so smernicami EÚ o udržateľnosti, zvýšenou digitalizáciou a silnejšími ochranami spotrebiteľov. Tieto zmeny prinesú ako výzvy na dodržiavanie předpisov, tak príležitosti na rast pre účastníkov sektora ochotných inovovať a investovať do udržateľných a transparentných praktík.

Zdroje a odkazy

• Zákon o službách v oblasti nehnuteľností (regulácia) z roku 2011
• Bývanie pre všetkých
• Rada pre nájomné zmluvy
• Centrálna banka Írska
• Úrad pre udržateľnú energiu Írska
• Agentúra pre rozvoj pôdy
• Nariadenie o klasifikácii
• Úrad pre štatistiku
• Zákon o financiách (č. 2) 2023
• Ministerstvo podnikania, obchodu a zamestnanosti
• Írska autorita pre audit a dozor účtovníctva
• Ministerstvo bývania, miestnych vlád a dedičstva
• Komisia pre ochranu údajov
• Agentúra pre bývanie
• Smernica o energetickej hospodárnosti budov