Maroko: Šokantna nepremičninska zakonodaja 2025: Kaj mora vsak vlagatelj vedeti zdaj

Kazalo vsebine

• Izvršni povzetek: Ključni regulativni trendi za obdobje 2025–2030
• Pregled regulativnega okvira nepremičnin v Maroku
• Nedavne pravne reforme: Novi zakoni in posodobitve politike
• Obdavčitev transakcij z nepremičninami: Kaj se spreminja?
• Zahteve za skladnost za razvijalce in vlagatelje
• Pravila in omejitve tuje lastnine
• Predpisi o hipotekah in financiranju
• Mehanizmi izvrševanja in reševanja sporov
• Ključne statistike: Vpliv trga in regulativno izvrševanje
• Prihodnji razgled: Napovedovanje regulativnih sprememb do leta 2030
• Viri in reference

Izvršni povzetek: Ključni regulativni trendi za obdobje 2025–2030

Nepremičninski sektor Maroka doživlja pomembno regulativno preobrazbo, saj vlada krepi prizadevanja za večjo preglednost, zaščito vlagateljev in trajnostni urban razvoj. Zakonski okvir za nepremičnine v Maroku je predvsem oblikovan z Dahirjem, ki se nanaša na Code des Obligations et Contrats (DOC), Zakonom o urbanem načrtovanju št. 12-90 in Zakonom št. 18-00 o souporabi stavb, pri čemer je v zadnjih petih letih uvedenih več ciljnih reform. V prihodnosti, med letoma 2025 in 2030, je smer usmerjena v nadaljnjo modernizacijo, digitalizacijo upravljanja nepremičnin in strožje zahteve glede skladnosti.

• Digitalna preobrazba: Maroška vlada pospešuje digitalizacijo zemljiške registracije in dokumentacije o transakcijah z nepremičninami. Agencija za nacionalno zaščito zemljišč, kataster in kartografijo (ANCFCC) je razširila svoje spletne storitve, vključno z e-hipotekami in posodobitvami kadastre v realnem času, kar povečuje varnost transakcij in zmanjšuje goljufije.
• Borba proti pranju denarja: V skladu z novembrom 2021 je bila povečana budnost nepremičninskega sektorja zaradi sprememb v Zakonu o preprečevanju pranja denarja (Zakon št. 12-18). Nepremičninski strokovnjaki so obvezani izvajati strogo skrbno pregledovanje strank, poročati o sumljivih transakcijah in ohranjati podrobne evidence, pod nadzorom Enote za obdelavo finančnih obvestil (UTRF).
• Zaščita potrošnikov in preglednost: Uvedba Zakona št. 107-12 o prodaji nepremičnin še v fazi gradnje nalaga depone v bankah za razvijalce ter jasnejše razkrivanje stanja projektov kupcem, kar si prizadeva omejiti goljufive razvojne sheme. Ministrstvo za pravosodje še naprej posodablja protokole izvrševanja za nepremičninske spore in izvrševanje pogodb.
• Zeleno in trajnostno razvijanje: Nacionalna strategija Maroka za trajnostni razvoj (SNDD) in nedavne ministrske uredbe vse bolj vplivajo na urbanistično načrtovanje, zahtevajo od razvijalcev, da vključijo energetsko učinkovitost in okoljske standarde v nove projekte (Ministrstvo za prehod na energijo in trajnostni razvoj).
• Olajšanje tujega vlaganja: Potekajo reforme za poenostavitev pridobitve nepremičnin za nerezidente, vključno s poenostavljenimi procesi odobritve in okrepljeno pravno zaščito za tuje kupce, kar usklajuje Maroška agencija za razvoj vlaganj in izvoz (AMDIE).

Podatki ANCFCC kažejo na stalno povečanje registriranih transakcij z nepremičninami, s več kot 340.000 transakcijami, zabeleženimi leta 2023—9% letna rast. Alištritve skladnosti in izvrševanja s strani regulativnih organov se pričakuje, da se bodo intenzivirale do leta 2030, usmerjene v skladnost s pravili o preprečevanju pranja denarja in standarde kakovosti gradnje. Pogled v prihodnost od leta 2025 do 2030 je označen s progresivnim regulativnim zaostrovanjem in modernizacijo, kar Maroko postavlja na vedno bolj privlačen—vendar reguliran—trg nepremičnin v severni Afriki.

Pregled regulativnega okvira nepremičnin v Maroku

Regulativni okvir nepremičnin v Maroku je značilen po kombinaciji civilnopravnih tradicij, sodobnih reform in stalnih prizadevanj za zagotavljanje preglednosti in zaščite vlagateljev. Sektor predvsem urejajo zakoni, kot so Dahir oblikuje Code des Obligations et Contrats (DOC), Zakon o urbanem načrtovanju št. 12-90 in Zakon št. 18-00 o souporabi zgrajenih lastnosti. Ministrstvo za pravosodje in Nacionalni svet notarjev igrata pomembno vlogo pri nadzoru pravne skladnosti, notarizaciji in registraciji nepremičnin.

Ključna točka regulativnega sistema je Agencija za nacionalno zaščito zemljišč, kataster in kartografijo (ANCFCC), ki upravlja z maroškim zemljiškim registrikom in katastrom. Od leta 2018 Maroko pospešuje digitalizacijo registracije nepremičnin, s ciljem zmanjšati goljufije in poenostaviti transakcije; do leta 2025 naj bi bilo več kot 80% zemljiških lastnikov digitaliziranih, kar izboljšuje varnost in sledljivost. Nedavne iniciative ANCFCC vključujejo digitalno platformo “TASRIH” za spletno registracijo nepremičnin in sledenje transakcijam.

Na področju skladnosti so bile predpisi o preprečevanju pranja denarja (AML) in proti korupciji okrepili po vključitvi Maroka na sivo listo FATF leta 2021. Maroška avtoriteta za kapitalske trge (AMMC) in Bank Al-Maghrib sta izdala smernice za povečanje skrbne preglednosti v financiranju in transakcijah z nepremičninami. Nepremičninski strokovnjaki, vključno z notarji in agenti, so zdaj podvrženi okrepljenim zahtevam KYC (Poznaj svojega kupca) in morajo poročati o sumljivih dejavnostih ustreznim oblastem.

Statistični podatki kažejo, da je nepremičninski sektor prispeval približno 7% k maroškemu BDP-ju v letu 2023, sistematična rast pa se pričakuje do leta 2025, kar je posledica naraščajoče urbanizacije in infrastrukturnih projektov. Vendar pa urbanistično načrtovanje in zoniranje ostajata strogo regulirana, pri čemer lokalne oblasti uveljavljajo skladnost z master načrti in gradbenimi predpisi pod nadzorom Ministrstva notranjih zadev.

V prihodnje je pričakovati, da bo regulativni okvir Maroka označen z nadaljnjo digitalizacijo, strožjim uveljavljanjem standardov AML in dodatno usklajevanje registracije nepremičnin in zemljišč z mednarodnimi najboljšimi praksami. Te reforme naj bi povečale zaupanje vlagateljev, povečale preglednost in izboljšale konkurenčnost nepremičninskega trga Maroka v prihodnjih letih.

Nedavne pravne reforme: Novi zakoni in posodobitve politike

Nepremičninski sektor Maroka je v zadnjih letih doživel pomembne regulativne preobrazbe, ki jih je sprožilo vladno prizadevanje za ustvarjanje preglednega, varnega in vlagateljem prijaznega okolja. Zlasti uvedba novih zakonov in posodobitev politik po letu 2023 je preoblikovala pravno okolje, pri čemer se pričakuje, da bodo številne ukrepe dolgoročno vplivale do leta 2025 in naprej.

Ključna zakonodajna prelomnica je sprejetje Zakona št. 69-21 o organizaciji nepremičninskih poklicev, objavljenega v Uradnem listu leta 2023. Ta zakon ureja nepremičninske agente, upravnike nepremičnin in druge posrednike ter postavlja poklicne standarde in obvezne zahteve za registracijo. Njegov glavni cilj je boj proti goljufijam, povečanje profesionalnosti in zagotavljanje zaščite potrošnikov pri transakcijah z nepremičninami. Da bi lahko zakonito delovali, morajo nepremičninski strokovnjaki pridobiti uradno akreditacijo in izpolnjevati etične kodekse ter obveznosti stalnega usposabljanja, kot je navedeno v Ministrstvu za pravosodje.

Druga velika reforma je digitalizacija postopkov registracije zemljišč, ki jo vodi Agencija za nacionalno zaščito zemljišč, kataster in kartografijo. Projekt digitalizacije, pospešen v letih 2023–2024, poenostavi prenos lastništva nepremičnin, zmanjšuje čas obdelave in povečuje preglednost. Sredi leta 2025 bo večina storitev registracije zemljišč dostopna na spletu, agencija pa poroča o znatnem zmanjšanju zamud in izboljšanem javnem dostopu do podatkov kadastre.

Statistični podatki z Haut-Commissariat au Plan kažejo, da se je število registriranih transakcij z nepremičninami med letoma 2022 in 2024 povečalo za približno 12%, kar odraža tako regulativne izboljšave kot obnovljeno zaupanje trga. Poleg tega so prizadevanja za skladnost okrepila Ministrstvo za ekonomijo in finance, ki je uvedlo strožje pravila o preprečevanju pranja denarja (AML) za transakcije z nepremičninami v skladu s priporočili mednarodnih organov.

V prihajajočih letih se pričakuje, da bo leto 2025 prineslo nadaljnje izboljšave regulativnega okvira nepremičnin v Maroku. Vlada si prizadeva za uskladitev urbanističnih predpisov in stalne reforme za olajšanje tujega vlaganja in programov dostopnega stanovanja. Nadaljnje spremljanje in prilagajanje se pričakuje s poudarkom na digitalni preobrazbi, preglednosti in trajnostnem razvoju.

• Zakon št. 69-21 uveljavlja akreditacijo nepremičninskih strokovnjakov (Ministrstvo za pravosodje).
• Digitalizacija zemljiške registracije povečuje učinkovitost in preglednost (Agencija za nacionalno zaščito zemljišč, kataster in kartografijo).
• Obseg transakcij se je v dveh letih povečal za 12% (Haut-Commissariat au Plan).
• Okrepljena skladnost z AML in olajšanje tujega vlaganja (Ministrstvo za ekonomijo in finance).

Obdavčitev transakcij z nepremičninami: Kaj se spreminja?

Obdavčitev nepremičnin v Maroku doživlja pomembne regulativne prilagoditve kot del širših reform nepremičnin v letu 2025. Maroška vlada je prednostno obravnavala povečanje preglednosti, izboljšanje pobiranja davkov in usklajevanje z mednarodnimi standardi. Ti razvojni dogodki ciljajo na zgodovinske izzive neformalnih transakcij, davčne utaje in podporo pri prijavi vrednosti nepremičnin.

Ključni regulativni dogodek je bil uvedba Zakona o financah za leto 2024, ki še naprej oblikuje obdavčitev nepremičnin do leta 2025. Zakon pregleduje več vidikov obdavčitve nepremičninskih transakcij, zlasti zaostruje pravila v zvezi s Davkom na nepremičninske dobičke (TPI)—davkom na kapitalske dobičke pri prodaji nepremičnin. Minimalno obdobje imetništva za oprostitev in osnovo za obdavčitev je bilo jasno opredeljeno. Oblasti so tudi okrepile izmenjavo informacij med notarji in davčno upravo, da bi zagotovi, da so točne vrednosti transakcij prijavljene in ustrezno obdavčene (Ministrstvo za ekonomijo in finance).

Za fizične osebe ostaja stopnja TPI progresivna, vendar so mehanizmi skladnosti strožji. Prodajalci zdaj morajo predložiti obsežno dokumentacijo, ki dokazuje stroške pridobitve in izboljšave, ali pa tvegajo ocene na predpostavljene dobičke. Davki na prenos lastništva (droits d’enregistrement) so prav tako doživeli manjše prilagoditve v stopnjah in zmanjšanje oprostitev za sekundarne ali investicijske nepremičnine, kar odraža namero vlade, da omeji spekulativne transakcije in podpira kupce stanovanj prvič.

Institucionalni vlagatelji in razvijalci se soočajo z okrepljenimi preverjanji skladnosti, vključno z obveznim elektronskim vlaganjem in medsebojnim preverjanjem zemljiških registracijskih podatkov z davčnimi izjave. Direction Générale des Impôts (DGI) je uvedla digitalno platformo za poenostavitev teh procesov, zmanjšanje priložnosti za posle na črno in olajšanje revizijskih sledi (Direction Générale des Impôts).

Ključne statistike izpostavljajo vpliv: Leta 2024 so se prihodki od davka na nepremičnine povečali za približno 12% v primerjavi s prejšnjim letom, kar je večinoma posledica strožjega izvajanja in digitalizacije. DGI poroča o potekajočih revizijah, ki se osredotočajo na transakcije z nepremičninami visoke vrednosti in luksuznimi nepremičninami, pri čemer kazni za neupoštevanje vključujejo znatne globe in potencialne pravne ukrepe.

V prihodnosti so pričakovane nadaljnje reforme, vključno z postopnim usklajevanjem obdavčitve nepremičnin z priporočili OECD in morebitnimi uvajanjem periodičnih revizij nepremičnin. Te ukrepe naj bi izboljšale proračunsko preglednost, zagotovile poštene obdavčitve in privabile več formalnih investicij v maroški nepremičninski sektor. Udeleženci naj spremljajo regulativne posodobitve in ohranjajo strogo skladnost, da bi se izognili sankcijam, ko se regulativno okolje še naprej razvija.

Zahteve za skladnost za razvijalce in vlagatelje

Od leta 2025 deluje maroški nepremičninski sektor pod celovitim pravnim in regulativnim okvirom, katerega cilj je spodbujanje preglednosti, zaščita vlagateljev in zagotavljanje trajnostnega urbanega razvoja. Razvijalci in vlagatelji v Maroku morajo spoštovati vrsto pravnih zahtev, ki zajemajo pridobitev zemljišč, odobritve projektov, gradnjo in prodajo.

Ključna pravna osnova za transakcije z nepremičninami je Dahir oblikuje Code des Obligations et des Contrats in Dahir, ki se nanaša na Zakon o registraciji zemljišč iz leta 1913, ki določa pravila za lastništvo in registracijo nepremičnin. Vse transakcije z nepremičninami, vključno z nakupi s strani tujih vlagateljev, morajo biti registrirane pri maroški Agenciji za nacionalno zaščito zemljišč, kataster in kartografijo, kar zagotavlja varnost lastništva in preglednost prenosa. ANCFCC upravlja tudi digitalni zemljiški register, ki postaja vedno bolj pomemben za poenostavitev procesov skladnosti.

Pri razvoju projektov je pridobitev dovoljenj obvezna. Razvijalci morajo pridobiti različna dovoljenja, pri čemer morajo najprej zagotoviti odobritve za uporabo zemljišč in zoniranje s strani lokalnih oblasti, sledijo pa ji gradbena dovoljenja, ki jih ureja Zakon o urbanem načrtovanju (Zakon 12-90 in njegove spremembe). Ministrstvo za notranje zadeve nadzoruje regionalne in občinske svete, ki izdajajo ta dovoljenja in nadzorujejo skladnost z urbanističnimi in okoljskimi standardi.

Skladnost z okoljem je še en pomemben vidik. Projekti, ki presegajo določene praga, zahtevajo oceno vpliva na okolje (EIA), kot je določeno v Zakonu 12-03, pod nadzorom Ministrstva za prehod na energijo in trajnostni razvoj. Neupoštevanje lahko povzroči znatne zamude ali zavrnitev odobritve projekta.

Da bi zaščitili kupce, Zakon 44-00 o prodaji nepremičnin v fazi gradnje (Vente en l’État Futur d’Achèvement, VEFA) nalaga stroge zahteve razvijalcem za trženje nedokončanih nepremičnin. Te vključujejo zagotavljanje plačil kupcev preko bančnih jamstev in registracijo predhodnih prodajnih pogodb. Ministrstvo za pravosodje in notarji igrajo ključno vlogo pri nadzoru in overitvi teh transakcij.

Tujci nimajo formalnih omejitev lastništva nepremičnin (razen za kmetijska zemljišča), vendar so dolžni predložiti izjave Urad za menjalnice, če želijo repatriirati dobičke ali prihodke od prihodnje prodaje. Upoštevanje predpisov o preprečevanju pranja denarja (AML), ki jih uveljavlja Enota za obdelavo finančnih obvestil (UTRF), je prav tako obvezno za pomembne transakcije z nepremičninami.

V prihodnje se pričakuje, da bodo maroški organi dodatno digitalizirali postopke in zaostrili izvrševanje standardov AML in okoljskih predpisov. Vladna strategija stanovanj za leto 2023–2026 poudarja dostopno stanovanje in trajnostno urbanizacijo, kar pomeni dodatne zahteve za skladnost za razvijalce, ki ciljajo na te segmente (Ministrstvo za načrtovanje nacionalne teritorije, urbanizem, stanovanja in politiko mest).

Pravila in omejitve tuje lastnine

Maroko je vzpostavil relativno liberalen okvir za tujo lastništvo nepremičnin, s ciljem privabiti tuje neposredne naložbe in hkrati zaščititi nacionalne interese. V skladu z aktuallno regulativo imajo tujci na splošno dovoljenje za pridobitev, lastništvo in prenos nepremičnin v Maroku, z več pomembnimi izjemami in zahtevami za skladnost.

Tujci lahko prosto kupujejo večino vrst urbanih nepremičnin, vključno z rezidenčnimi, komercialnimi in industrijskimi sredstvi. Vendar pa je pridobitev kmetijskega zemljišča strogo regulirana: ne-maroški posamezniki in podjetja na splošno ne smejo neposredno imeti kmetijskih ali podeželskih zemljišč. Namesto tega lahko take zemljišča najamejo na dolgi rok (do 99 let) ali vzpostavijo skupna podjetja s maroškimi partnerji, podložna odobritvi pristojnih organov (Ministrstvo za ekonomijo in finance). Dahir iz leta 2011 (kraljeva uredba) in kasnejše spremembe so okrepili te omejitve, kar odraža Maroko politiko zaščite svojih kmetijskih virov.

Vse transakcije z nepremičninami—bodisi s strani Maročanov bodisi tujcev—morajo biti izvedene pred notarjem ali adoul (tradicionalni javni notar) in registrirane tako pri davčnih organih kot pri Agenciji za nacionalno zaščito zemljišč, kataster in kartografijo (ANCFCC). To zagotavlja pravno varnost lastništva in je predpogoj za izvrševanje pravic do nepremičnin. Tujci morajo prav tako spoštovati predpise o deviznem nadzoru, ki jih nadzira Bank Al-Maghrib, vključno z obveznostjo, da prijavijo nakup nepremičnin in repatriirajo sredstva preko odobrenih kanalov, da bi zagotovili pravico do ponovnega izvoza kapitalskih dobičkov.

V zadnjih letih smo bili priča zmernemu, vendar stabilnemu povečanju tujega vlaganja v nepremičnine, zlasti iz Evrope in Bližnjega vzhoda. Po podatkih Maroške agencije za razvoj vlaganj in izvoz je tuje neposredno vlaganje v nepremičnine predstavljalo približno 10% skupnih FDI tokov v letu 2023, delež pa se pričakuje, da bo trajal tudi do leta 2025, saj Maroko še naprej spodbuja svoj nepremičninski sektor.

Glede na prihodnost pričakujemo stabilnost politike, s stalnimi vladnimi prizadevanji za poenostavitev administrativnih postopkov in pojasnitev zemljiškega titula, zlasti za podeželska zemljišča. Vendar pa se ne pričakuje, da bi se znatno liberaliziralo lastništvo kmetijskih zemljišč v bližnji prihodnosti, glede na njihovo strateško pomembnost. Upoštevanje predpisov o preprečevanju pranja denarja in regulativ o tuji izmenjavi se pričakuje, da se bodo še bolj zaostrili, v skladu s maroškimi zavezami do mednarodnih finančnih standardov (Ministrstvo za pravosodje).

Predpisi o hipotekah in financiranju

Regulativni okvir za hipoteke in financiranje nepremičnin v Maroku se še naprej razvija, s ciljem spodbujanja preglednosti, zaščite potrošnikov in stabilnosti sektorja, saj država napreduje proti letu 2025. Zakonodaja, ki se nanaša na hipotekarne kredite, je predvsem zajeta v Dahirju št. 1-11-192 z dne 22. novembra 2011, ki je spremenil Zakon o stvarnih pravicah, s čimer se okrepijo mehanizmi registracije in izvrševanja za kredite, ki so zavarovani z hipoteko. Banka Al-Maghrib (maroška centralna banka) igra ključno vlogo pri nadzoru, določa previdnostne standarde za banke in finančne institucije, ki se ukvarjajo s hipotekarnim posojanjem.

V zadnjih letih je maroška vlada poskušala razširiti dostop do stanovanjskih financiranj, zlasti za prve kupce in gospodinjstva z nizkimi in srednjimi prihodki. Jamstveni skladi “Fogarim” in “Fogaloge”, ki jih upravlja Caisse Centrale de Garantie, podpirajo hipotekarno posojanje, tako da pokrivajo del tveganja neplačila, kar olajša širšo udeležbo na trgu stanovanj. Do leta 2023 so ti programi omogočili več kot 200.000 gospodinjstvom dostop do hipotekarnih kreditov, z neporavnanimi stanovanjskimi posojili, ki presegajo 300 milijard MAD, kar odraža letno stopnjo rasti približno 3,6%, po podatkih Banke Al-Maghrib.

Zaščita potrošnikov je bila ključno osredotočenje, z uvedbo Zakona 31-08 o zaščiti potrošnikov, ki nalaga jasno razkrivanje pogojev hipotek in omejitve na kazni za predčasno poplačilo ter standardizirane prakse posojanja. Banke so dolžne zagotoviti obsežne informacije o obrestnih merah, provizijah in skupnih stroških kredita. Poleg tega so se predpisi o preprečevanju pranja denarja (AML) in poznavanje svojih strank (KYC), ki jih izvršujeta Banka Al-Maghrib in Ministrstvo za pravosodje, okrepili in tako razširili zahteve za skladnost za tako posojilodajalce kot posojilojemalce.

Glede na prihodnost do leta 2025 in naprej se pričakuje, da bo maroška vlada dodatno digitalizirala postopke hipotek, izboljšala preglednost registracije nepremičnin preko digitalne platforme “TASRIF”, ki jo upravlja Agencija za nacionalno zaščito zemljišč, kataster in kartografijo, in pregledala standarde posojanja, da bi jih uskladila z mednarodnimi najboljšimi praksami. Oblasti tudi razmišljajo o novih spodbudah za zelene hipotekarne kredite in trajnostne stanovanjskih projektih, v skladu z maroškimi podnebni obveznostmi.

Na kratko, predpisi o hipotekah in financiranju v Maroku leta 2025 so označeni s trdnimi zaščitami za potrošnike, aktivno politiko javne podpore lastništva hiš ter nenehno modernizacijo infrastrukture za skladnost in digitalno zakladništvo, ki sektor pozicionira za stabilno rast in izboljšano dostopnost.

Mehanizmi izvrševanja in reševanja sporov

Mehanizmi izvrševanja in reševanja sporov igrajo ključno vlogo pri ohranjanju integritete regulative nepremičnin v Maroku. Leta 2025 Maroko še naprej modernizira svoj pravni okvir, da bi se soočil z izzivi, kot so izvrševanje pravic do lastnine, zaščita vlagateljev in preglednost v transakcijah z nepremičninami.

Primarni pravni instrumenti, ki urejajo nepremičnine v Maroku, vključujejo Dahir, ki formulira Zakon o obveznostih in pogodbah (Dahir 12. avgusta 1913), Zakon št. 18-00 o souporabi zgrajenih nepremičnin (v spremenjeni obliki) in Zakon št. 39-08 o stvarnih pravicah. Ti zakoni so izvršeni s strani upravnih in sodnih organov, zlasti Ministrstvo za pravosodje in Nacionalna agencija za zaščito zemljišč, kataster in kartografijo (ANCFCC). ANCFCC nadzira registracijo zemljišč in zagotavlja resničnost nepremičninskih naslovov po vsej državi, s potekom digitalizacije za zmanjšanje goljufij in pospešitev postopkov registracije.

Spori, ki izhajajo iz transakcij z nepremičninami, ponavadi spadajo pod pristojnost maroških civilnih sodišč, vključno s poslovnimi sodišči za zadeve, povezane z nepremičninami. Ministrstvo za pravosodje je okrepilo zmogljivosti posebnih oddelkov znotraj teh sodišč za obravnavo zapletenih nepremičninskih sporov, kar odraža stalno povečanje sporov z nepremičninami—ocenjeno na 15% skupne civilne sodne tožbe med letoma 2022 in 2024, po uradnih statistikah.

Alternativni mehanizmi za reševanje sporov (ADR), kot so mediacija in arbitraža, so vse bolj spodbujani, zlasti za poslovne nepremičnine. Zakon št. 95-17, sprejet leta 2022, je posodobil okvir za mediacijo in arbitražo, ki strankam zagotavlja hitrejšo in manj nasprotujočo pot do reševanja sporov o nepremičninah. Maroško vrhovno sodišče je potrdilo izvršljivost arbitražnih odločb v zvezi z nepremičninami, ob upoštevanju usklajenosti s splošno politiko in pravilno registracijo.

Skladnost ostaja pomembna točka. Vlada je uvedla posodobljene zahteve za skladnost za notarje in nepremičninske strokovnjake, da bi se spopadli z pranjem denarja in nezakonitimi prenosi, v skladu z Zakonom št. 43-05. Nacionalni svet notarjev uveljavlja poklicne standarde in nadzira skladnost z obveznostmi o preprečevanju pranja denarja, pri čemer poroča o opaznem povečanju preverjanj skladnosti od leta 2023.

V prihodnje Maroko namerava do leta 2026 še dodatno digitalizirati zemljiške registre in sodne postopke, kar naj bi povečalo preglednost in zmanjšalo zamude pri izvrševanju. Potekajoče reforme odražajo Maroko zavezanost usklajevanju mehanizmov reševanja sporov v zvezi z nepremičninami z mednarodnimi najboljšimi praksami in pričakovanji vlagateljev.

Ključne statistike: Vpliv trga in regulativno izvrševanje

Nepremičninski sektor Maroka je doživel pomembno regulativno evolucijo, pri čemer leto 2025 zaznamuje uvedbo in izvrševanje ključnih zakonov, ki so usmerjeni v povečanje preglednosti, skladnosti z anti-pranjem denarja (AML) in zaščito vlagateljev. Nepremičninski trg, ki je vreden več kot 10% nacionalnega BDP Maroka, je neposredno prizadet zaradi teh regulativnih ukrepov in oblikuje tako obseg transakcij kot zaupanje trga. Po podatkih Ministrstva za ekonomijo in finance je število transakcij z nepremičninami v letu 2024 preseglo 120.000 po vsej državi, pri čemer Casablanca, Rabat in Marakeš predstavljajo več kot 45% te aktivnosti.

Regulativno izvrševanje se je intenziviralo, zlasti po spremembah leta 2023 Zakona št. 18-00 o souporabi in Zakona št. 12-90 o urbanem načrtovanju, ki sta začela polno veljati v začetku leta 2024. Ti zakoni postavljajo strožje zahteve za nepremičninske razvijalce, vključno z obveznim razkrivanjem napredka pri projektih in finančnimi jamstvi za zaščito kupcev pred nepopolnimi razvoji. Ministrstvo za pravosodje je poročalo o 17% povečanju pravnih dejanj, povezanih z nezakonitimi nepremičninskimi transakcijami med letoma 2023 in 2024, kar odraža povečano budnost in izvrševanje.

• Skladnost z anti-pranjem denarja (AML): Maroška agencija za kapitalski trg in Banka Al-Maghrib sta okrepili nadzor, pri čemer zahtevata od nepremičninskih strokovnjakov, da poročajo o sumljivih transakcijah nad MAD 400.000 (približno USD 40.000). Leta 2024 se je število poročil o sumljivih transakcijah, povezanih z nepremičninami, povečalo za 25% v primerjavi z letom 2022, kar dokazuje proaktivo izvrševanje Zakona št. 43-05 o AML.
• Licenciranje in poklicna skladnost: Nacionalna agencija za zaščito zemljišč, kataster in kartografijo je leta 2024 uvedla centralizirani digitalni register, s čimer je poenostavila registracijo nepremičnin in zmanjšala goljufije z lastništvom. Stopnja skladnosti v registraciji nepremičnin zdaj presega 90% v urbanih središčih.
• Tuje naložbe: Posodobljene regulative iz leta 2024 pojasnjujejo postopke za tuje kupce in omejujejo pridobitev kmetijskih zemljišč, medtem ko olajšujejo naložbe v stanovanjskih in komercialnih nepremičninah, v skladu z usmeritvami Maroške agencije za razvoj vlaganj in izvoz.

Pogled v prihodnost do leta 2025 in naprej je oblikovan z Maroko nenehno zavezanostjo regulativni modernizaciji in izboljšanemu izvrševanju. Oblasti pričakujejo, da bo nadaljnja digitalizacija, strožja preverjanja skladnosti in širitev protikorupcijskih ukrepov spodbudila bolj transparentno okolje nepremičnin. To naj bi vzdrževalo zaupanje vlagateljev in podpiralo stabilno rast trga, obenem pa zmanjšalo tveganja, povezana s finančnimi kriminalnimi dejanji in nekonsistentnimi praksami razvoja.

Prihodnji razgled: Napovedovanje regulativnih sprememb do leta 2030

Regulativno okolje nepremičnin v Maroku je pripravljeno na pomembno evolucijo do leta 2030, katerih gonilna sila so vladne prednostne naloge glede preglednosti, olajšanja vlaganja in urbanega razvoja. Ker se maroški nepremičninski sektor še naprej privlači domače in tuje vlagatelje, se regulativni organi vse bolj osredotočajo na krepitev pravnih okvirov, izboljšanje skladnosti in usklajevanje z mednarodnimi standardi.

V zadnjih letih je vlada modernizirala številne temeljne predpise, zlasti Zakon 39-08 iz leta 2011 o stvarnih pravicah in spremembe urbanističnih kod, da bi razjasnila lastništvo nepremičnin in poenostavila postopke registracije zemljišč. Ministrstvo za pravosodje je dalo prednost digitalizaciji zemljiških naslovov in notarskih postopkov, kar znatno zmanjšuje čas obdelave in povečuje sledljivost. Po podatkih Agencije za nacionalno zaščito zemljišč, kataster in kartografijo je več kot 90% transakcij v urbanih območjih zdaj registriranih digitalno, kar se pričakuje, da bo doseglo skoraj univerzalno pokritost do leta 2027.

Vladna strategija stanovanjske politike od 2023 do 2027, ki jo nadzoruje Ministrstvo za načrtovanje nacionalne teritorije, urbanizem, stanovanja in politiko mest, vključuje ciljno usmerjene reforme za povečanje ponudbe dostopnega stanovanja in formalizacijo neurejenih naselij. Strategija vključuje spodbude za razvijalce, strožje izvrševanje urbanističnih načrtov in tesnejši nadzor nad gradbenimi dovoljenji. Do leta 2025 se bo okrepila skladnost z energijskimi in potresnimi varnostnimi standardi, kar odraža maroške zaveze v skladu s Pariškim sporazumom in pobudami za zmanjšanje tveganja potresov.

Rastoča pozornost je namenjena predpisom o preprečevanju pranja denarja (AML) in ukrepom za preprečevanje financiranja terorizma v nepremičninskem sektorju. Ministrstvo za pravosodje in Banka Al-Maghrib sta izdala nove smernice, ki predpisujejo okrepljeno skrbno pregledovanje za nepremičninske strokovnjake in notarje, pri čemer se pričakuje povečano revizijske in poročajne zahteve za leto 2026 in naprej.

Glede na leto 2030 Maroko pričakuje dodatno liberalizacijo določenih vidikov nepremičninskih naložb—na primer z olajšanjem omejitev za tuje kupce in poenostavitvijo procesov odobritve projektov—hkrati pa še naprej krepi zaščito potrošnikov in okoljske standarde. Digitalizacija regulativne skladnosti, integracija podatkov katastra in sprejetje tehnologije pametnih pogodb so na dnevnem redu, kar obeta večjo učinkovitost in pravno gotovost. Ti premiki naj bi podprli Maroko kot regionalno nepremičninsko središče, z močnim nadzorom in preglednim, vlagateljem prijaznim okoljem.

Viri in reference

• Ministrstvo za pravosodje
• Ministrstvo za prehod na energijo in trajnostni razvoj
• Haut-Commissariat au Plan
• Urad za menjalnice