Kazalo vsebine
- Izvršno povzetek: Ključni vpogledi za 2025–2030
- Pregled trga: Trenutni trendi in glavni igralci
- Motivatorji naložb: Gospodarska rast in urbanizacija
- Regionalna središča: Nastajajoča mesta in razvojne cone
- Pravna ureditev in pravice do lastnine (Viri: moj.gov.af)
- Obdavčitev, skladnost in regulativna vprašanja (Viri: mof.gov.af)
- Politike tujih naložb in pravila o lastništvu (Viri: investinafghanistan.af)
- Tveganja in izzivi: Politični, varnostni in finančni dejavniki
- Ključna statistika: Stopnje praznih prostorov, najemnine in prostornine transakcij (Viri: nsia.gov.af)
- Pričakovanja za prihodnost: Napovedi in strateške priložnosti za 2025–2030
- Viri in reference
Izvršno povzetek: Ključni vpogledi za 2025–2030
Sektor komercialnih nepremičnin v Afganistanu se nahaja na kritični točki, saj država vstopa v politično transformacijo in gospodarsko negotovost do leta 2025 in naprej. Ključni razvojni dogodki vključujejo nadaljevanje urbanizacije, razvijajoče se regulativne okvire in spreminjajoče se vzorce naložb. Usmeritev sektorja je močno odvisna od notranjih sprememb politike in angažmaja mednarodne skupnosti.
- Regulativno okolje: Po spremembi vlade avgusta 2021 je prišlo do pomembnih sprememb v komercialnem regulativnem okviru Afganistana. Ministrstvo za urbano razvoj in stanovanjske zadeve ter Afganistanska enota za spodbujanje naložb pregledujeta politike uporabe zemljišč in načrtovanja, da bi spodbudila naložbe in razjasnila pravice do lastništva, čeprav ostaja negotovost glede pravne uveljavitve in reševanja sporov. Posebno pomembno je vztrajanje Zakona o upravljanju zemljišč, ki opisuje postopke pridobitve, registracije in prenosa zemljišč, vendar je njegova uveljavitev nekonsistentna zaradi stalnih institucionalnih sprememb (Ministrstvo za urbano razvoj in zemljišča).
- Skladnost in skrbna previdnost: Investitorji in podjetja se soočajo s povečanimi zahtevami glede skladnosti, zlasti glede registracije nepremičnin in praks proti pranju denarja. Afganistanski centralni poslovni register še naprej zahteva dokumentacijo za transakcije z nepremičninami, vendar sistem pogosto ovira upravne zamude in vrzeli v zgodovinskih podatkih (Afganistanski centralni poslovni register in intelektualna lastnina).
- Tržna aktivnost in ključna statistika: Transakcije s komercialnimi nepremičninami so po letu 2021 drastično upadle. Od zgodnjega leta 2025 je aktivnost osredotočena v Kabulu in nekaterih provincialnih prestolnicah. Stopnje zasedenosti pisarn so ostale pod ravnmi pred letom 2021, medtem ko se je povpraševanje po logističnih in skladiščnih prostorih zmerno povečalo, čemur je botrovalo humanitarno delovanje in regionalna trgovina. Zanesljivi javni podatki so omejeni, vendar ministrstvo za gospodarstvo navaja, da je prišlo do upada naložb v urbana nepremičninska sredstva, pri čemer je udeležba zasebnega sektorja padla za več kot 50 % v primerjavi z letom 2020 (Ministrstvo za gospodarstvo).
- Pričakovanja (2025–2030): Srednjeročna pričakovanja so previdna. Obeti za okrevanje so odvisni od večje regulativne gotovosti, ponovne vzpostavitve mednarodnih bančnih kanalov in makroekonomske stabilizacije. Če se izboljšajo pravni in varnostni pogoji, bi lahko sektor privabil regionalne investitorje, zlasti v logistiki, maloprodaji in lahki industriji. Vendar pa se pričakuje, da bodo stalna tveganja, vključno z nejasno uveljavitvijo pravic do lastnine in omejenimi možnostmi financiranja, omejevala rast do leta 2030, razen če ne bodo implementirane obsežne reforme.
Na kratko, komercialne nepremičnine v Afganistanu se soočajo s strukturnimi izzivi, vendar ohranjajo latentni potencial, ki je odvisen od pravne jasnosti in politične stabilnosti. Udeleženci bi morali natančno spremljati regulativne razvojne dogodke in dati prednost robustni skladnosti, da bi zmanjšali operativna tveganja.
Pregled trga: Trenutni trendi in glavni igralci
Sektor komercialnih nepremičnin v Afganistanu se leta 2025 še naprej sooča s pomembnimi ovirami, ki izhajajo iz stalne politične nestabilnosti, regulativne negotovosti in zatiranih gospodarskih razmer. Od političnih sprememb avgusta 2021 so se tuje naložbe drastično zmanjšale, številne mednarodne organizacije pa so zmanjšale ali ustavile svoje delovanje, kar je povzročilo zmanjšanje povpraševanja po pisarniških, maloprodajnih in industrijskih prostorih. Domači investitorji ostajajo previdni, pri čemer je večina aktivnosti osredotočena na osnovne storitve in sektorje, ki so manj dovzetni za zunanje šoke.
Ključni trgi komercialnih nepremičnin, kot so Kabul, Herat in Mazar-i-Šarif, so priča stagnaciji ali upadu stopenj zasedenosti v segmentih pisarn in maloprodaje. Gradnja novih komercialnih nepremičnin se je bistveno upočasnila, kar odraža tako omejen dostop do kapitala kot ponovno oceno tržnih perspektiv s strani razvijalcev. Kljub tem izzivom je bilo v logistiki in skladiščenju opaziti določeno odpornost, kar je rezultat strateške lege Afganistana kot regionalne tranzitne poti in zmerne rasti čezmejne trgovine. Povpraševanje po skladiščenju v obmejnih provincah, predvsem blizu Torkhama in Spina Boldaka, je doživelo relativno stabilnost.
Pravno se okvir, ki ureja komercialne nepremičnine, še vedno spreminja. Zakon o upravljanju zemljišč (2017) in Zakon o lastnini (2000) nudita širšo pravno podlago za transakcije s komercialnimi nepremičninami in pravice do rabe zemljišč, vendar se uveljavitev postaja nekonsistentna, dostop do zanesljivih registracijskih sistemov pa je pogosto problematičen. Afganistanska agencija za zemljišča (Arazi) ostaja osrednji organ za dodeljevanje in registracijo zemljišč, vendar so njene operacije prizadele institucionalne spremembe in spreminjajoče se prioritete upravljanja. Ministrstvo za pravosodje nadzoruje celotno zakonodajno okolje, vendar je praktična skladnost izpostavljena omejeni sodni kapaciteti in lokalnim različicam v izvajanju. Najemne pogodbe in prenosi lastnine zahtevajo notarizacijo in registracijo, vendar lahko ti postopki trpijo zaradi birokratskih zamud (Afganistanska agencija za zemljišča (Arazi); Ministrstvo za pravosodje).
Ključni igralci na afganistanskem trgu komercialnih nepremičnin vključujejo lokalne konglomerate in peščico regionalnih investitorjev, pri čemer so večina multinacionalnih podjetij zapustila trg ali se odločila za odlašanje. Podjetja, kot sta Ghazanfar Group in Safi Group, še naprej ohranjata prisotnost v komercialnem razvoju in upravljanju, predvsem v Kabulu. Tudi vscale-se regionalnih investitorjev iz zalivskih držav je omejena, vendar v manjšem obsegu kot v prejšnjih letih.
Pogledujoč naprej, pričakovanja za sektor komercialnih nepremičnin v Afganistanu ostajajo zadržana v naslednjih nekaj letih. Okrevanje je odvisno od napredka v politični stabilnosti, obnove zaupanja investitorjev in ponovne vzpostavitve finančne in pravne infrastrukture. Dokler se ti temelji ne izboljšajo, je malo verjetno, da bo prišlo do pomembne širitev ali naložb v komercialne nepremičnine, čeprav bi lahko osnovna logistična in skladiščna sredstva dosegla zmerno rast, podprto z regionalnimi trgovinskimi tokovi.
Motivatorji naložb: Gospodarska rast in urbanizacija
Sektor komercialnih nepremičnin v Afganistanu oblikujejo kompleksni in razvijajoči se motivatorji naložb, pri čemer imata gospodarska rast in urbanizacija ključno vlogo, saj se država previdno obnavlja do leta 2025. Po letih konflikta in politične prevratov so afganistanska vlada in dejanske oblasti napovedale osredotočenost na urbano razvoj, gospodarsko stabilizacijo in izboljšanje regulativnega okolja za privabljanje kapitala v ključna mesta, kot so Kabul, Herat, Mazar-i-Šarif in Kandahar.
Urbanizacija ostaja ključni trend, pri čemer Nacionalni statistični in informacijski urad ocenjuje, da več kot 25 % afganistanske prebivalstva danes živi v urbanih območjih – številka, ki se načrtuje, da bo postopoma naraščala v naslednjih letih. Ta demografski premik povečuje povpraševanje po komercialnih pisarniških prostorih, maloprodajnih centrih, logističnih središčih in mešanih projektih razvoja, zlasti v središčih poslovanja in peri-urbanih območjih.
Gospodarsko gledano, rast BDP Afganistana ostaja skromna, a pozitivna, povečana s povečanjem trgovskih aktivnosti, postopnim oživljanjem lokalnega podjetništva in mednarodnim humanitarnim angažmajem. Ministrstvo za finance je prioritiziralo naložbe v infrastrukturo in poenostavljeno poslovno licenciranje, kar, kljub stalnim izzivom v zvezi z varnostjo in sankcijami, nakazuje namen ustvariti privlačnejše okolje za domače in tuje investitorje.
Kar zadeva pravne in skladnostne okvire, vlada nadaljuje z posodabljanjem regulativnih določil, ki vplivajo na lastništvo komercialnih nepremičnin, najem in naložbe. Ministrstvo za pravosodje je izdalo nove smernice za registracijo in prenos lastnine, katerih cilj je razjasniti pravice do zemljišč in zmanjšati spore – dolgočasne ovire za razvoj nepremičnin. Čeprav se sistem registracije nepremičnin v Afganistanu še vedno razvija, so nedavne reforme postopoma povečale preglednost in zaupanje investitorjev.
Ključne statistike iz Nacionalnega statističnega in informacijskega urada kažejo, da se je število komercialnih gradbenih dovoljenj v urbanih središčih v letu 2024 povečalo za približno 15 % v primerjavi s prejšnjim letom, skupna vrednost registriranih transakcij komercialnih nepremičnin pa je presegla 20 milijard afn. Stanje praznih prostorov v glavnih komercialnih prostorih v Kabulu ostaja pod 10 %, kar odraža trdno povpraševanje, medtem ko se sekundarni trgi kažejo z večjo volatilnostjo.
Glede na prihodnost za leto 2025 in naprej, se pričakovanja za sektor komercialnih nepremičnin v Afganistanu opirajo na nadaljnji napredek v gospodarski stabilizaciji, regulativni jasnosti in urbanističnem načrtovanju. Čeprav obstajajo pomembna tveganja, zlasti na področju varnosti in mednarodne finančne integracije, je sektor pozicioniran za previdno rast, katere gonilne sile so trendi urbanizacije in postopne pravne ter gospodarske reforme, ki jih vodijo nacionalne oblasti.
Regionalna središča: Nastajajoča mesta in razvojne cone
Sektor komercialnih nepremičnin v Afganistanu leta 2025 zaznamuje previdna aktivnost, osredotočena na izbrane urbane centre in razvojne cone, kar odraža tako vztrajne izzive kot tudi rastoče priložnosti v nestanovitnem okolju države. Ker ostajata varnostno in politično kontekst fluidna, so se pojavila regionalna središča, predvsem v mestih, kot so Kabul, Herat in Mazar-i-Šarif, kjer relativna stabilnost in naložbe v infrastrukturo privabljajo večino komercialnih nepremičninskih aktivnosti.
Kabul, glavno mesto, ostaja glavno središče za komercialne nepremičnine, z nenehnim povpraševanjem po pisarniških prostorih, maloprodajnih centrih in logističnih objektih. Mesto koristi svojo lego kot administrativno in gospodarsko središče, kar vodi do stalnega interesa lokalnih podjetij in mednarodnih organizacij, ki ohranjajo prisotnost kljub širšim geopolitičnim negotovostim v državi. Herat, ki se nahaja blizu iranske meje, je izkoristil svojo strateško lego za razvoj logističnih parkov in trgovinskih objektov, saj služi kot vrata za regionalno trgovino. Mazar-i-Šarif z dostopom do Srednje Azije doživlja povečanje razvoja skladišč in lahke industrije, kar je povezano z iniciativami čezmejne trgovine.
Pravni in regulativni okviri za transakcije s komercialnimi nepremičninami v Afganistanu ureja Ministrstvo za pravosodje Islamske Emirate Afganistan in, glede vprašanj zemljišč, Afganistanska agencija za zemljišča (ARAZI). V zadnjih letih je prišlo do digitalizacije zemljiških evidenc v večjih urbanih središčih, kar izboljšuje preglednost transakcij in zmanjšuje spore, čeprav izzivi pri uveljavljanju in verifikaciji lastničkih naslovov vztrajajo, zlasti izven večjih mest. Investitorji se morajo spopadati z več plastmi skladnosti, vključno z registracijo nepremičnin, najemnimi pogodbami, urejenimi s civilnim zakonikom, in, kjer je primerno, s predpisi posebnih ekonomskih con.
V odgovor na potrebo po gospodarski revitalizaciji je vlada izrazila namen razširiti in formalizirati razvojne cone, zlasti okoli glavnih transportnih koridorjev in programa novih industrijskih parkov. Projekti, kot so Industrijsko mesto Herat in načrtovana širitev prostozonskega območja Mazar-i-Šarif, so zasnovani za privabljanje tako domačih kot tudi tujih naložb z nudenjem spodbud, kot so davčne olajšave in poenostavljeno dovoljevanje, kot jih je opisalo Ministrstvo za trgovino in industrijo.
Ključne statistike ostajajo omejene zaradi spreminjanja razmer, vendar anekdotični dokazi iz evidenc nepremičnin in poslovnih licenčnih organov kažejo na zmeren porast komercialnih nepremičninskih aktivnosti v zgoraj omenjenih središčih od konca leta 2023. Kljub temu trg ostaja značilen po visokih tveganjih, neprozornih praksah vrednotenja in izzivih likvidnosti. Glede na leto 2025 in naprej se zdi, da so pričakovanja optimistična v regionalnih središčih, odvisno od trajnih izboljšav v varnosti, regulativni jasnosti in nadaljnjih naložbah v infrastrukturo.
Pravna ureditev in pravice do lastnine (Viri: moj.gov.af)
Pravna ureditev, ki ureja komercialne nepremičnine v Afganistanu, je v veliki meri oblikovana s strani civilnega zakonika države, zakonov o urbanih nepremičninah in vrsto predpisov, ki jih nadzoruje Ministrstvo za pravosodje in pristojni občinski organi. Do leta 2025 ostaja temeljni zakon, ki ureja pravice do lastnine, civilni zakonik iz leta 1977, ki opisuje lastništvo, najem, prenos in dediščino lastnine, vključno s komercialnimi nepremičninami. Vendar pa so periodične spremembe poskušale razjasniti in posodobiti vidike registracije lastnine, reševanja sporov in tujega lastništva.
Pravice do lastnine v Afganistanu uznavajo posamezniki in pravne osebe, vključujejo pa pridobitev, uporabo in prenos komercialnih nepremičnin. Vse transakcije z nepremičninami morajo biti registrirane pri lokalnem registru zemljišč, dokumenti o lastništvu (Qabala) pa so zahtevani za pravno priznanje. Ministrstvo za pravosodje nadzoruje registracijski sistem in overitev dokumentov o lastnini, pri čemer igra ključno vlogo pri zmanjšanju sporov in prevar. Do leta 2025 ministrstvo še naprej spodbuja digitalizacijo in preglednost zemljiških evidenc, da bi zmanjšalo korupcijo in povečalo zaupanje investitorjev, čeprav se implementacija sooča z infrastrukturnimi in administrativnimi izzivi.
Najemni in najemni dogovori za komercialne nepremičnine so urejeni pod civilnim zakonikom in morajo biti formalizirani v pisnih pogodbah, s jasnimi določbami o najemnini, trajanju in odgovornostih strank. Nedavne regulativne pobude so poudarile potrebo po notarskih pogodbah, ki jih je treba registrirati pri občinskih organih, z namenom povečanja pravne uveljavitve in zaščite tako najemodajalcev kot tudi najemnikov.
Reševanje sporov glede komercialne lastnine se običajno obravnava preko civilnega sodnega sistema, pri čemer ministrstvo za pravosodje zagotavlja nadzor za zagotavljanje pravičnega postopka. V zadnjih letih se je povečala poudarek na alternativnih mehanizmih za reševanje sporov, kot so arbitraža in mediacija, za reševanje zaostankov v sodiščih in pospešitev reševanja konfliktov.
Tuje lastništvo komercialnih nepremičnin ostaja omejeno po trenutnih zakonih, pri čemer so izjemne možnosti preko vladno odobrenih naložbenih projektov ali posebnih ekonomskih con. Te izjeme so predmet odobritve pristojnih ministrstev, kar pogosto zahteva skupna podjetja z afganistanskimi nacionalnimi osebami ali entitetami.
Glede na leto 2025 in naprej se pričakuje, da se bodo pravne reforme osredotočile na nadaljnjo digitalizacijo evidenc lastnine, poenostavitev registracijskih procesov in razjasnitev pravil o tujih naložbah. Te reforme naj bi izboljšale pravno gotovost, skladnost in celotno privlačnost trga komercialnih nepremičnin v Afganistanu, čeprav bo njihov uspeh odvisen od širše politične stabilnosti in institucionalne zmogljivosti.
Za dodatne podrobnosti o veljavnih zakonih in potekajočih reformah se neposredno sklicujte na Ministrstvo za pravosodje Islamske Emirate Afganistan.
Obdavčitev, skladnost in regulativna vprašanja (Viri: mof.gov.af)
Pogled na obdavčitev in skladnost za komercialne nepremičnine v Afganistanu je predvsem oblikovan z zakonodajnimi okviri, ki jih upravlja Ministrstvo za finance, ob nadzoru Afganistanskega davčnega urada (ARD). Do leta 2025 se sektor deluje pod razvijajočimi se davčnimi zakoni in predpisi o lastnini, kar odraža širše prizadevanje Afganistana po modernizaciji svoje fiskalne politike in privabljanju domačih in mednarodnih naložb.
Lastniki in investitorji komercialnih nepremičnin so predmet različnih davkov, predvsem davka na nepremičnine, dohodninskega davka na najemnine in davka na kapitalske dobičke pri prodaji nepremičninskih sredstev. Standardna stopnja davka na dobiček podjetij ostaja pri 20 % za subjekte, ki delujejo v Afganistanu, vključno s tistimi, ki ustvarjajo dohodke iz komercialnih nepremičnin. Prav tako se naložijo davki na prenos lastnine, ki se običajno izračunajo kot odstotek vrednosti transakcije, pri čemer so ustrezne stopnje in postopki določeni s strani Ministrstva za finance (Ministrstvo za finance).
Skladnost z davčnimi obveznostmi in regulativnimi zahtevami nadzira ARD. Podjetja in posamezniki, vključeni v komercialne nepremičnine, morajo biti registrirani pri davčnih organih, vzdrževati podrobne evidence i in vlagati letna davčna poročila. Ministrstvo za finance je uvedlo več digitalizacijskih pobud, katerih cilj je povečati preglednost in poenostaviti plačila davkov, vključno z uvedbo elektronskih sistemov za vlaganje za davčne zavezance podjetij (Ministrstvo za finance). Kljub temu ostajajo praktični izzivi, zlasti v regijah, kjer je upravna infrastruktura omejena.
Nedavne regulativne novosti vključujejo posodobitve postopkov registracije lastnosti, katerih cilj je razjasniti pravice do lastnine in zmanjšati spore. Vlada je prioritizirala katastrsko kartiranje in digitalizacijo zemljišč, kar naj bi povečalo zaupanje investitorjev in olajšalo skladnost. Tuje naložbe se soočajo z dodatnim nadzorom in morda se bodo soočale z omejitvami glede lastništva zemljišč; običajno transakcije s komercialnimi nepremičninami, ki vključujejo tuje entitete, zahtevajo posebna dovoljenja in morajo biti v skladu s postopki proti pranju denarja (AML), ki jih postavljajo nacionalni regulatori.
Glede na prihodnost se pričakuje, da se bodo regulativni organi osredotočili na nadaljnje poenostavljanje procesov skladnosti, povečanje preglednosti in izboljšanje uveljavljanja. Potekajoče reforme imajo namen uskladiti afganistanske davčne in skladnostne okvire z mednarodnimi standardi, kar bi lahko pomagalo stabilizirati sektor in privabiti več naložb. Kljub temu pa vztrajajo izzivi, kot so politična negotovost, vrzeli v uveljavljanju in regionalne razlike v upravljanju, kar poudarja potrebo po nadaljnjemu krepitvi zmogljivosti in institucionalni podpori (Ministrstvo za finance).
Politike tujih naložb in pravila o lastništvu (Viri: investinafghanistan.af)
Politike Afganistana glede tujih naložb v komercialne nepremičnine so v zadnjih letih doživele pomembne spremembe, ki so jih vplivali politični dogodki in prizadevanja privabiti mednarodni kapital. Afganistanska enota za spodbujanje naložb (AIFU) še naprej deluje kot glavna vladna institucija, ki nadzira tuje naložbe, vključno s sektorjem nepremičnin. Do leta 2025 so tujim investitorjem dovoljeni nakup in najem komercialnih nepremičnin v Afganistanu, ob pogojih stroge skladnosti z nacionalnimi zakoni in predpisi, specifičnimi za sektor.
V skladu z afganskim zakonom o naložbah lahko tuji državljani in podjetja pridobijo pravice do lastnine za komercialne namene, pod pogojem, da se njihova naložba usklajuje z nacionalnimi varnostnimi interesi in pridobi predhodno odobritev pristojnih organov. Zakon določa, da je lastništvo komercialnih nepremičnin s strani tujih entitet običajno omejeno na določena območja, kot so industrijski parki in posebne ekonomske cone. Postopek odobritve vključuje preverjanje ozadja, ocene izvedljivosti projektov in skladnost s predpisi o urbanističnem načrtovanju.
Zahteve za skladnost so strogo uveljavljene. Investitorji morajo registrirati svoja podjetja pri Afganistanskem centralnem poslovnem registru in pridobiti investicijsko dovoljenje od AIFU. Vse transakcije morajo biti dokumentirane in poročane, prenosi lastnine pa morajo biti notarizirani preko lokalnih uradov za upravljanje zemljišč. Vlada je uvedla tudi postopke proti pranju denarja in skrbne preglede v skladu z nacionalnimi in mednarodnimi standardi.
Kljub reformni pravni ureditvi pa vztrajajo praktični izzivi. Po podatkih AIFU ostaja neposredne tuje naložbe (FDI) v nepremičnine omejene, kar predstavlja manj kot 10 % skupnih neto tujih naložb do najnovejših razpoložljivih podatkov. Razvoj sektorja ovira stalna varnostna negotovost, nihajoča regulativna uveljavitev in vprašanja, povezana z uveljavljanjem pravic do lastnine in naslavljanjem zemljiških naslovov.
Pogledujoč naprej na leto 2025 in nadaljnja leta, uradna pričakovanja izpostavljajo previdni optimizem. Vlada je napovedala načrte za poenostavitev procesov odobritve in izboljšanje pravne zaščite za tuje investitorje v komercialne nepremičnine. Posebna pozornost je namenjena spodbujanju naložb v logistična središča, maloprodajne komplekse in infrastrukturo za gostinstvo, zlasti v urbanih središčih, kot so Kabul, Herat in Mazar-e-Šarif.
Kljub temu se potencialnim investitorjem priporoča, da opravijo celovito skrbno preverjanje in ostanejo obveščeni o zakonodajnih spremembah preko uradnih virov, kot je Afganistanska enota za spodbujanje naložb. Priporoča se tudi sodelovanje z lokalnim pravnim svetovalcem, da se uskladijo s spreminjajočimi se zahtevami v zvezi s skladnostjo in zagotovi usklajenost s režimom naložb v državi.
Tveganja in izzivi: Politični, varnostni in finančni dejavniki
Sektor komercialnih nepremičnin v Afganistanu se sooča s izrazitimi tveganji in izzivi, ki izhajajo iz nestabilne politične pokrajine države, stalnih varnostnih pomislekov in omejenih finančnih sistemov. Do leta 2025 ti dejavniki še naprej oblikujejo naložbena okolja in operativne realnosti za domače in tuje deležnike.
- Politična negotovost: Po vrnitvi Talibana na oblast avgusta 2021 so se institutionalni in pravni okviri Afganistana močno spremenili. Odsotnost formalno priznane vlade s strani večine mednarodne skupnosti je povzročila negotovost glede pravic do lastnosti, izvršitve pogodb in administrativnih postopkov. Pomanjkanje posodobljenih, dostopnih regulativ komercialnih nepremičnin pod trenutno vlado dodatno zapleta skrbno preverjanje in transakcijske procese (Ministrstvo za pravosodje Afganistana).
- Varnostni pomisleki: Varnost ostaja glavna ovira v urbanih središčih in ključnih komercialnih koridorjih. Kljub nekaterim trditvam o izboljšani stabilnosti v določenih regijah, občasno nasilje, ciljno usmerjeni napadi in stalna aktivnosti upornikov vztrajajo, zlasti v provincialnih prestolnicah in vzdolž transportnih poti. To okolje povečuje tveganja za razvoj lastnin, zaščito premoženja in varnost najemnikov. Sposobnost zagotavljanja, zavarovanja in vzdrževanja komercialnih nepremičnin je pogosto ogrožena zaradi širšega varnostnega stanja (Ministrstvo notranjih zadev).
- Finančne in bančne omejitve: Mednarodne sankcije in izključitev Afganistana iz večine globalnih finančnih sistemov so močno omejile tokove kapitala. Bančni sektor ostaja krhek, s stalnimi krizami likvidnosti in omejenim dostopom do tujih valut. Ti pogoji ovira tako naložbe kot tudi rutinske transakcije v komercialnih nepremičninah, saj se kupci in prodajalci soočajo s težavami pri zagotavljanju financiranja, prenosu sredstev in pridobivanju zanesljivih ocen vrednosti (Da Afganistan Bank).
- Regulativne in skladnostne vrzeli: Spreminjajoče se regulativno okolje zapleta skrbnost pri skladnosti za deležnike na področju komercialnih nepremičnin. Aktualna negotovost glede lastništva zemljišč, registracije nepremičnin in mehanizmov reševanja sporov ostaja, zlasti ob pregledu ali zamenjavi dednih sistemov. Tuje naložbe, posebej so izpostavljene povečanim zahtevam za skrbno preverjanje in pravni negotovosti, kar povečuje celoten profil tveganja sektorja (Afganistanska agencija za zemljišča (ARAZI)).
Glede na naprej so pričakovanja za trg komercialnih nepremičnin v Afganistanu v letu 2025 in naprej visoko condicionirana na izboljšanja v političnem priznanju, notranji stabilnosti in obnovi funkcionalnosti finančnega sektorja. Dokler se ta osnovna tveganja ne odpravijo, se pričakuje, da bo sektor deloval precej pod svojim potencialom, z omejenimi novimi razvoji in nadaljnjimi operativnimi izzivi obstoječih sredstev.
Ključna statistika: Stopnje praznih prostorov, najemnine in prostornine transakcij (Viri: nsia.gov.af)
Sektor komercialnih nepremičnin v Afganistanu se leta 2025 sooča z znatnimi izzivi in volatilnostjo, oblikovanimi z ongoing gospodarsko nestabilnostjo, spreminjajočimi se regulativami in kompleksnim varnostnim okoljem. Po podatkih Nacionalnega statističnega in informacijskega urada (NSIA) je afganistanski urbana nepremičninski trg doživel opazne fluktuacije v ključnih kazalnikih uspešnosti, kot so stopnje praznih prostorov, najemnine in prostornine transakcij v preteklem letu.
Stopnje praznih prostorov: Do zgodnjega leta 2025 so stopnje praznih prostorov v glavnih urbanih središčih, kot so Kabul, Herat in Mazar-i-Šarif, ostale povišane. Najnovejši podatki NSIA nakazujejo, da povprečne stopnje praznih prostorov nihajo med 22 % in 28 % v središčih poslovanja, kar odraža tako zmanjšano povpraševanje domačih podjetij kot omejeno tuje naložbe. Največje stopnje praznih prostorov poročajo v pisarniških in maloprodajnih prostorih, zlasti v novogradnjah, ki so se trudile privabiti stabilne najemnike.
Najemnine: Cene komercialnih najemnin so se v primerjavi z ravnmi pred letom 2021 zmehčale. Anketiranja NSIA kažejo, da so se povprečne mesečne najemnine za vrhunske pisarniške prostore v Kabulu, na primer, znižale za približno 18 % v primerjavi z letom prej, kar je daleč pod regionalnim povprečjem. Najemnine v maloprodaji so se prav tako znižale, čeprav trgi osnovnih dobrin in logistična središča blizu mejnih prehodov še naprej obdržujejo relativno stabilne stopnje zaradi trajnega povpraševanja po osnovnih potrebščinah.
Prostornina transakcij: Prostornina transakcij v komercialnem sektorju ostaja zadržana. Registri transakcij NSIA za leto 2024 in zgodnje leto 2025 kažejo na letni upad skoraj 25 % v registriranih prenoseh komercialnih nepremičnin. Zmanjšanje je posledica kombinacije omejitev kreditiranja, negotovosti investitorjev in tanek pipeline novih komercialnih projektov. Večina transakcij vključuje malo večje nepremičnine oziroma jih vodi nuja namesto spekulativnih naložb.
- Stopnje praznih prostorov: 22 %–28 % v glavnih urbanih središčih (Nacionalni statistični in informacijski urad)
- Povprečne komercialne najemnine (Kabul, vrhunski pisarniški prostori): dol z 18 % v primerjavi s prejšnjim letom (Nacionalni statistični in informacijski urad)
- Prostornine transakcij: dol 25 % v primerjavi s prejšnjim letom (Nacionalni statistični in informacijski urad)
Pogledujoč naprej v leto 2025 in naprej, se pričakovanja za afganistanski trg komercialnih nepremičnin močno opirajo na makroekonomsko stabilnost in izboljšanje poslovnega okolja. Medtem ko nekatere sektorje – kot so skladiščenje in osnovna maloprodaja – morda kažejo odporno, bo splošno okrevanje verjetno odvisno od povečanja zaupanja investitorjev, jasnosti politik in postopne stabilizacije finančnega sistema.
Pričakovanja za prihodnost: Napovedi in strateške priložnosti za 2025–2030
Sektor komercialnih nepremičnin v Afganistanu se nahaja na razpotju, saj se država prilagaja novim političnim realnostim in stalnim gospodarskim izzivom v letu 2025 in naprej. Pričakovana usmeritev bo oblikovana z razvojem pravnih okvirov, zahtevami o skladnosti z regulativo, naložbami v infrastrukturo in mednarodnim angažmajem.
Pravno okolje, ki ureja komercialne nepremičnine, ostaja anchored s strani nacionalnih zakonov o lastnini in sistemih registracije zemljišč Ministrstva za pravosodje. Kljub nadaljnjim reformam se sektor sooča s stalnimi težavami, kot so negotovost glede zemljiške tenencije, prekrivanja zahtevkov in vrzeli v uveljavljanju, zlasti v urbanih centrih, kot sta Kabul, Herat in Mazar-i-Šarif. Afganistanska generalna direktorata za zadeve zemljišč nadaljuje z digitalizacijo zemljiških evidenc in pravic do lastnine z namenom zmanjšanja sporov – ključna osnova za zaupanje investitorjev. Vendar pa se pričakuje, da bo izvajanje enotne registracije komercialnih nepremičnin trajalo do druge polovice tega desetletja.
Skladnost ostaja ključna skrb. Afganistanska enota za spodbujanje naložb in Ministrstvo za gospodarstvo sta uvedla strožja pravila o poznavanju strank (KYC) in proti pranju denarja (AML) za transakcije z nepremičninami kot odgovor na mednarodna vprašanja. Ti ukrepi naj bi se povečali, saj Afganistan stremi k privabljanju neposrednih tujih naložb (FDI) in ponovnemu povezovanju z globalnimi financami. Komercialni najemniki in razvijalci bodo morali sprejeti robustne postopke skrbne previdnosti in poročanja ob širitvi regulativnega nadzora.
Ključne statistike kažejo na previdno okrevanje v komercialnih nepremičninah. Obdobje 2023-2024 je prineslo skromen porast v registriranih transakcijah komercialnih nepremičnin v večjih mestih, s poudarkom na maloprodaji, logistiki in skladiščenju, ki podpirajo nastajajoče trgovske koridorje v Afganistanu. Ministrstvo za trgovino in industrijo poroča, da je novo poslovanje, vključno s tistimi, ki iščejo pisarniške in maloprodajne prostore, začelo okrevanje po ostrih upadih leta 2021-2022. Kljub temu stopnje praznih prostorov za vrhunske komercialne nepremičnine ostajajo povišane, kar odraža tako gospodarsko negotovost kot tudi omejen dostop do dolgoročnega financiranja.
Pogledujoč v prihodnost za obdobje 2025–2030, se bodo priložnosti za rast osredotočile na logistična središča, industrijske parke in mešane projekte, zlasti v primeru napredovanja regionalnih infrastrukturnih projektov – kot so CASA-1000 in načrtovane širitev železniških prog. Strateška internacionalna partnerstva in nadaljnja uskladitev pravnih ureditev z sosednjimi trgi bi lahko odprla nove tokove naložb. Vendar pa bo hitrost okrevanja odvisna od trajnih izboljšav v varnosti, regulativni preglednosti in dostopu do kapitala. Na kratko, pričakovanja za komercialne nepремičnine v Afganistanu so previdno optimistična, odvisna od pravnih reform in regionalne gospodarske integracije.
Viri in reference
