Trg najemnin v Peruju 2025: Presenetljive spremembe cen in skrite naložbene priložnosti razkrite

Kazalo vsebine

• Izvršni povzetek: Ključne ugotovitve za leto 2025 in naprej
• Pregled trga: Povpraševanje po najemu, ponudba in stopnje praznih stanovanj
• Mestno proti podeželskemu: Regionalna dinamika, ki oblikuje najemni sektor v Peruju
• Ključne statistike: Cene, donosi in trendi zasedenosti v letu 2025
• Pravni in davčni okvir: Zakoni o najemodajalcih in najemnikih ter skladnost (sklic na peru.gob.pe & sunat.gob.pe)
• Vpliv nedavnih sprememb regulativ
• Tujega vlaganja in lastništva: Pravila in omejitve
• Tehnologija in inovacije na peruanskem najemnem trgu
• Tveganja in izzivi: Gospodarski, politični in okoljski dejavniki
• Prihodnji razgled: Projekcije za 2026–2030 in strateške priložnosti
• Viri in reference

Izvršni povzetek: Ključne ugotovitve za leto 2025 in naprej

Najemni trg v Peruju doživlja pomembne spremembe, saj država prehaja skozi gospodarsko okrevanje po pandemiji in se prilagaja spreminjajočim se demografskim in urbanizacijskim trendom. Leta 2025 se sektor odlikuje po povečanju povpraševanja, regulativnih spremembah in naraščajočem poudarku na formalizaciji in zaščiti najemnikov.

• Dinamika trga: Povpraševanje po najemnih nepremičninah, zlasti v Limi in drugih večjih mestnih središčih, narašča, kar vpliva na notranjo migracijo, mlade strokovnjake, ki odlagajo nakup hiše, in nadaljnjo urbanizacijo. Po podatkih Nacionalnega inštituta za statistiko in informatiko (INEI) je bilo leta 2023 v metropolitanskih območjih Lime približno 22% gospodinjstev v najemu, kar se predvideva, da se bo postopoma povečevalo do leta 2025.
• Pravni okvir in reforme: Peruanski najemni trg deluje predvsem v okviru civilnega zakonika. V zadnjih letih so bile sprejete pomembne regulativne intervencije, katerih cilj je uravnotežiti odnose med najemodajalci in najemniki ter spodbujati formalizacijo najemnih pogodb. Zlasti Nacionalna superinštitucija javnih registrov (SUNARP) je poenostavila postopke registracije nepremičnin, medtem ko Ministrstvo za pravosodje in človekove pravice še naprej spodbuja pravno izobraževanje za najemodajalce in najemnike.
• Skladnost in izvajanje: Izzivi glede skladnosti ostajajo, zlasti pri neformalnih najemnih pogodbah in davčnih poročilih. Nacionalna superinštitucija za carine in davčno upravljanje (SUNAT) je povečala nadzor nad napovedmi dohodka iz najema, kar krepi zahtevo, da najemodajalci uradno registrirajo najeme in plačajo ustrezne davke, kot je določeno v zakonu o dohodnini.
• Ključne statistike: Najemnine v Limi so se leta 2024 povečale za približno 6% v primerjavi z letom prej, stopnje praznih stanovanj pa ostajajo nizke v osrednjih okrožjih. Vlada ocenjuje, da neformalni najemi še vedno predstavljajo več kot 40% trga, kar poudarja še vedno obstoječe izzive formalizacije (INEI).
• Razgled za leto 2025 in naprej: Ocenjuje se, da bo najemni trg ostal močan, s postopnim širjenjem v sekundarna mesta. Pričakovati je, da bodo prihodnja zakonodajna prizadevanja še dodatno spodbujala formalizacijo, izboljšala mehanizme za reševanje sporov in uvedla bolj standardizirane najemne pogodbe. Nadaljnja urbana rast, gospodarska stabilizacija in zaostrovanje regulativ se bodo verjetno odrazili v trajektoriji sektorja v naslednjih letih.

Pregled trga: Povpraševanje po najemu, ponudba in stopnje praznih stanovanj

Najemni trg v Peruju še naprej doživlja dinamične spremembe, ko država vstopa v leto 2025, oblikovan s strani makroekonomskih trendov, regulativnih reform in demografskih sprememb. V metropolitanski Limi—kjer živi skoraj tretjina nacionalne populacije—ostaja povpraševanje po najemnem stanovanju močno, kar je posledica urbanizacije, mobilnosti mladih in omejenih možnosti za dostop do stanovanj. Po informacijah Nacionalnega inštituta za statistiko in informatiko (INEI) segment mestnega najema predstavlja približno 15% vseh gospodinjstev po državi, s povečanjem v Limi in Arequipi.

Povpraševanje po najemih so dodatno okrepili stalni migracijski trendi v Peruju, tako notranji (iz podeželja v mesta) kot zunanji (zlasti venezuelski migranti). Podatki INEI kažejo, da je populacija v Limi in Callau med letoma 2023 in 2024 narasla za več kot 2%, kar podpira trajno potrebo po najemnih nastanitvah. Mladi strokovnjaki in študentje, ki običajno nimajo dostopa do hipotekarnega financiranja, predstavljajo rastoči delež najemnikov.

Na strani ponudbe se skladišče najemnih stanovanj počasi širi, a ne dovolj hitro, da bi sledilo povpraševanju. Fondo MIVIVIENDA—peruanska državna agencija za stanovanja—je spodbujala pobude, kot je program “Renta Joven”, ki nudi subvencije za najem posameznikom, starim od 18 do 40 let, z namenom spodbujanja formalne ponudbe najemnih stanovanj in olajševanja dostopnosti. Kljub temu formalni trg zaostaja za neformalnimi najemi, pri katerih je skladnost z varnostnimi in najemniškimi standardi pogosto omejena.

Stopnje praznih stanovanj v formalnem sektorju so ostale nizke, zlasti v osrednjih okrožjih Lime (Miraflores, San Isidro, Surco), kjer so se stopnje gibale med 4 in 6% konec leta 2024, kot poroča Nacionalna superinštitucija javnih registrov (SUNARP). Obrobna okrožja in sekundarna mesta kažejo nekoliko višje stopnje praznih stanovanj, kar odraža počasnejše gospodarsko okrevanje in nižjo kupno moč.

V prihodnje obetajo razvojni obeti za leto 2025 in naprej še naprej povpraševanje po najemih, ki ga poganjajo demografski trendi in stalni izzivi dostopnosti stanovanj. Medtem ko lahko programi, podprti z vlado, postopoma povečajo formalno ponudbo, lahko vztrajna neformalnost in omejena gradnja novih najemnih stanovanj omejijo stopnje praznih stanovanj in povzročijo pritisk na najemnine, zlasti v mestnih središčih z visoko povpraševanjem.

Mestno proti podeželskemu: Regionalna dinamika, ki oblikuje najemni sektor v Peruju

Najemni trg v Peruju še naprej kaže izrazite razlike med mestnimi in podeželskimi območji, ki jih oblikujejo demografski trendi, razlike v infrastrukturi in spreminjajoči se pravni okviri. Leta 2025 mestna središča—zlasti Lima, Arequipa in Trujillo—poganjajo večino najemnih dejavnosti, kar odraža stalno migracijo, urbanizacijo in koncentracijo zaposlitvenih priložnosti.

Po podatkih Nacionalnega inštituta za statistiko in informatiko (INEI) mestna populacija zdaj predstavlja več kot 79% nacionalnega skupnega števila, pri čemer sama Lima gosti skoraj tretjino vseh Perujcev. Ta urbana koncentracija je povečala povpraševanje po najemnih nepremičninah, kar je dvignilo najemnine in ohranilo nizke stopnje praznih stanovanj v metropolitanskih območjih. V Limi so nedavni podatki Nacionalne superinštitucije javnih registrov (SUNARP) pokazali letno povečanje registracij stanovanjskih najemnih pogodb, kar odraža tako trajno povpraševanje kot tudi trend formalizacije znotraj sektorja.

Podeželska območja pa še naprej beležijo omejen razvoj najemnega trga. INEI poroča, da le majhen delež podeželskih gospodinjstev najema, večina jih zaseda družinske ali dedne nepremičnine. Ta dinamika je posledica nižje gostote prebivalstva, manjše gospodarske raznolikosti in kulturne preference po lastništvu. Medtem ko so nekatera podeželska mesta blizu rudarskih ali agropodjetij zaznala zmerno povečanje najemnih dejavnosti, obseg ostaja majhen v primerjavi z mestnimi središči.

Pravni in skladni okviri, ki vplivajo na najemni trg, se uporabljajo nacionalno, a so najbolj pomembni v urbanih okoljih. Ministrstvo za pravosodje in človekove pravice izpostavlja izvajanje Zakona iz leta 2015 za spodbujanje dostopa do najemov (Zakon 30201), ki je predstavil “Pogodbo o najemu s jamstvom za izpolnjevanje obveznosti”. Ta pravni instrument, zasnovan za krepitev zaupanja najemodajalcev in spodbujanje formalizacije, se predvsem uporablja v mestih, kjer so tržni tveganji in mobilnost najemnikov višje.

• Urbanizacija se pričakuje, da bo še naprej trajala, pri čemer INEI napoveduje nadaljnjo migracijo v mesta do leta 2030, kar krepi povpraševanje po mestnih najemih.
• Nedavni regulativni poudarek s strani Nacionalne superinštitucije za upravljanje davkov (SUNAT) na napovedovanju dohodkov iz najema naj bi povečal skladnost, zlasti v formalnih urbanih trgih.
• Podeželski najemni trgi bodo verjetno ostali drugi, razen v regijah, kjer se dogajajo gospodarski vzponi, ki jih povzročajo naravni viri ali naložbe v infrastrukturo.

Povzetek, regionalne dinamike najemnega sektorja v Peruju leta 2025 so definirane s trajno divergenco med robustnimi, reguliranimi urbanimi trgi in bolj statičnim, neformalnim podeželskim kontekstom. Prihodnja rast sektorja in prizadevanja za formalizacijo se bodo osredotočila na urbana območja, kjer se srečujejo migracija, pravna skladnost in gospodarske priložnosti.

Ključne statistike: Cene, donosi in trendi zasedenosti v letu 2025

Peruanski najemni trg v letu 2025 se odlikuje po dinamičnem soodnosu urbanih migracij, inflacijskih pritiskov in stalnih regulativnih prilagoditev. Glavno mesto Lima še naprej prevladuje v najemnih aktivnostih, saj predstavlja več kot 60% formalnih najemnih pogodb po državi. Po podatkih Banco Central de Reserva del Perú so urbana najemnina v Limi v prvem četrtletju leta 2025 pokazale povprečno letno rast 5,2%, kar prekaša splošno inflacijo, ki je znašala približno 3,5%. Ta trend je delno pripisati vztrajnim omejitvam pri ponudbi stanovanj in trajnemu povpraševanju tako s strani mladih strokovnjakov kot migrantov, ki se selijo iz provinc.

Bruto donosi od najema v primarnih okrožjih Lime, kot so Miraflores, San Isidro in Barranco, so se stabilizirali med 4,5% in 5,2% v letu 2025, kar je v skladu s številkami, poročenimi v preteklih dveh letih. Sekundarna mesta, vključno z Arequipo in Trujillom, ponujajo nekoliko višje donose, v povprečju od 5,5% do 6%, kar odraža nižje vstopne cene in naraščajoče lokalne ekonomije. Podatki Nacionalne superinštitucije za upravljanje davkov (SUNAT) kažejo na skromen a stabilen porast formalne registracije najemnih pogodb, kar kaže na postopno formalizacijo najemnega sektorja, ki je zgodovinsko deloval pretežno neformalno.

Stopnje zasedenosti ostajajo robustne v segmentu več družin, pri čemer Lima povprečno dosega 94% zasedenosti v profesionalno upravljanih stavbah, po podatkih Fondo MIVIVIENDA S.A.. Skupna stopnja praznih stanovanj v metropolitanski Limi se ocenjuje na samo 4–5%, kar odraža močno povpraševanje in omejeno novo ponudbo—zlasti v segmentih dostopnih in srednje dragih stanovanj. Po drugi strani pa so v luksuznih enotah stopnje praznih stanovanj nekoliko narasle na 8%, predvsem zaradi prekoračene ponudbe v izbranih okrožjih.

Glede na prihodnost se obetajo razvoji na najemnem trgu za leto 2025 in naslednja leta oblikovani s sodobnim, a nadaljnjim povečevanjem najemnin, ki ga podpira urbanizacija in rastoča srednja klasa. Poudarek vlade na formalizaciji—s pomočjo digitalne registracije pogodb in davčnih spodbud—cilja na povečanje preglednosti in skladnosti v sektorju. Pobude Fondo MIVIVIENDA S.A. za spodbujanje projektov najemnih stanovanj in zagotavljanje jamstev za mlade najemnike naj bi odblokirale novo ponudbo in ohranjale zdrave ravni zasedenosti in donosov tudi v letu 2026 in naprej.

Pravni in davčni okvir: Zakoni o najemodajalcih in najemnikih ter skladnost (sklic na peru.gob.pe & sunat.gob.pe)

Pravni in davčni okvir, ki ureja najemni trg v Peruju, oblikujeta civilni zakonik, municipalne predpise in specifične davčne obveznosti, ki jih nadzorujejo nacionalne oblasti. Leta 2025 so številne zakonske določbe in zahteve glede skladnosti še posebej pomembne za najemodajalce in najemnike, kar odraža stalne regulativne posodobitve in napore za izvrševanje.

Pravne osnove in nedavne razvije
Primarna pravna podlaga za najemne pogodbe je določena v peruanskem civilnem zakoniku (člani 1666–1706), ki opredeljuje pogodbeno obveznost, pogoje najema, zahteve po depozitu in razloge za izselitev. V zadnjih letih so se pojavila prizadevanja za poenostavitev reševanja sporov med najemodajalci in najemniki, vključno s širjenjem Desalojo Notarial (notarska pospešena izselitev), ki je zasnovana za zmanjšanje sodnih zaostankov in izboljšanje pravne gotovosti v najemnem sektorju. Najemodajalci lahko zdaj sprožijo poenostavljeno izselitev preko notarja v primerih neplačila ali poteka pogodbe, kar ponuja večjo zaščito in predvidljivost za lastnike nepremičnin (Gobierno del Perú).

Zahteve za skladnost
Najemodajalci so dolžni formalizirati najemne pogodbe v pisni obliki, jih registrirati pri davčni upravi, kadar je to potrebno, in se držati nacionalnih in municipalnih predpisov glede uporabe nepremičnin in pravic najemnikov. Zakon zahteva, da varščine ne presežejo enomesečne najemnine, in morata se obe strani držati medsebojno dogovorjenih pogojev znotraj okvira civilnega zakonika in kakršnih koli dopolnilnih municipalnih uredb (Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento).

Obdavčitev in poročanje
Prihodki iz najema so obdavčeni pod kategorijo “Prvi kategorijski dohodek” v peruanskem zakonu o dohodnini. Najemodajalci morajo napovedati dohodek iz najema Nacionalni superinštituciji za davke (SUNAT) in plačati pavšalno stopnjo 5% na bruto podatke o najemu, brez možnosti odbitka stroškov. Najemniki in najemodajalci sta spodbujena k zagotavljanju registracije pogodb in izdaji davčnih prejemkov (boletas de arrendamiento), saj lahko neupoštevanje vodi do kazni in izgube pravne zaščite.

Ključne statistike in razgled
Na začetku leta 2025 najemni sektor še naprej predstavlja pomemben delež mestnih prebivališč, zlasti v Limi in večjih mestih, kjer se je povpraševanje povečalo zaradi urbanizacije in migracijskih trendov. Vlada je napovedala namene za nadaljnje modernizacijo zakonodaje o najemodajalcih in najemnikih ter predlagala digitalno registracijo pogodb in večjo davčno izvajanje za spodbujanje formalizacije. Pričakuje se, da bodo te spremembe prispevale k izboljšanju preglednosti, zmanjšanju neformalnosti in spodbujanju večjega zaupanja vlagateljev v peruanski najemni trg v prihodnjih letih (Gobierno del Perú).

Vpliv nedavnih sprememb regulativ

Najemni trg v Peruju je v zadnjih letih doživel vse večjo pozornost regulativ, s tem da je vlada uvedla in posodabljala pravne okvire za obravnavo povpraševanja po stanovanjih, odnosov med najemodajalci in najemniki ter preglednosti trga. Osrednji del teh prizadevanj je Zakon št. 30933, znan kot “Ley de Promoción del Arrendamiento para Vivienda”, ki si prizadeva spodbuditi formalne najemne dejavnosti z nudenjem davčnih spodbud in pravnih jamstev tako najemodajalcem kot najemnikom. Ta zakon in njegovi spremljajoči programi, kot je “Arrendamiento de Vivienda Formal“, naj bi ostali ključni v letu 2025, podpirali formalne pogodbe in olajšali reševanje sporov preko pospešenih postopkov na določenih sodiščih (Congreso de la República del Perú).

Opazna regulativna sprememba v letu 2023 je bil posodobljen vrhovni odlok št. 002-2023-VIVIENDA, ki je uvedel nove zahteve za registracijo najemnih pogodb in razširil upravičenost za vladno podprte subvencije za najemnine. Ti ukrepi so zasnovani za povečanje preglednosti in zmanjšanje neformalnosti, kar je peruanskem mestnem najemnem sektorju stalna težava, kjer naj bi neformalne pogodbe predstavljale kar 60% dejavnosti (Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento).

Skladnost je postala osrednja točka za najemodajalce in nepremičninske agencije. Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria (SUNAT) je povečala nadzor nad napovedmi dohodkov iz najema, in še naprej potekajo kampanje za zagotavljanje, da najemodajalci registrirajo pogodbe in plačajo ustrezne davke v višini 5%. Neposredna neupoštevanja lahko imajo za posledico strožje kazni, kot je določeno v posodobljenih smernicah davčnega zakonika, ki začnejo veljati januarja 2024 (SUNAT).

V prihodnosti, do leta 2025 in naprej, je vlada napovedala nadaljnje regulativne izboljšave, zlasti za obravnavo pomanjkanja stanovanj in povpraševanja po najemih, ki ga poganja migracija v Limi in drugih večjih mestih. Predlagane spremembe, ki so v obravnavi, vključujejo povečano zaščito najemnikov, poenostavljene procese izselitve zaradi neplačila, ter razširjene digitalne platforme za registracijo najemnih pogodb. Stratégični načrt Ministrstva za stanovanje za obdobje 2025–2027 daje prednost digitalizaciji in si prizadeva zmanjšati neformalnost v najemnem sektorju za 20% v treh letih (Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento).

• Ključne statistike: Najemni trg Lime je med leti 2023 in 2024 zrasel za približno 18%, povprečni donosi od najema pa so znašali okoli 5,2% (uradne vladne ocene).
• Skladnost: Povečanje formalizacije pogodb in davčnega poročanja, z revizijami SUNAT, ki se osredotočajo na visoke vrednosti urbanih najemov.
• Razgled: Nadaljnje zaostrovanje regulativ, digitalizacija in ciljno usmerjene subvencije se pričakuje, da bodo oblikovali najemno pokrajino, s poudarkom na zmanjšanju neformalnosti in zaščiti tako najemodajalcev kot najemnikov.

Tujega vlaganja in lastništva: Pravila in omejitve

Peruanski najemni trg v letu 2025 ostaja pomemben sektor za domače in tuje vlagatelje, predvsem zaradi odprtega stališča Peruja do lastništva nepremičnin in najemnih dejavnosti. Ni nobenih izrazitih ustavnih ali zakonskih omejitev, ki bi preprečevale tujcem ali podjetjem, da pridobijo nepremičnine za namene najema, razen posebnih prepovedi na nepremičnine, ki se nahajajo v razdalji 50 kilometrov od meja Peruja iz razlogov nacionalne varnosti (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP)). To pomeni, da v mestnih in večini podeželskih območij tujci uživajo enake pravne pravice kot Perujci za lastništvo in najem nepremičnin.

Glavni pravni okvir, ki ureja nepremičnine in najeme, je določen v peruanskem civilnem zakoniku. Najemne pogodbe (contratos de arrendamiento) se lahko prosto dogovorijo med strankami in registrirajo v lokalnih javnih registroh (Ministerio de Justicia y Derechos Humanos). Ni zakonske zahteve po odobritvi vlade za tuje vlagatelje za oddajanje stanovanjskih ali poslovnih nepremičnin, pod pogojem, da so spoštovana splošna pravila in lokalne zakonodajne predpise.

V letu 2025 je skladnost z davčnimi obveznostmi postala strožja, pri čemer je Superintendencia Nacional de Administración Tributaria (SUNAT) okrepila svoj nadzor nad poročanjem o dohodku iz najema. Najemodajalci, ne glede na narodnost, morajo registrirati najemne pogodbe in napovedati najemne dohodke, ki so predmet 5% davka na dohodek za fizične osebe. Tujim najemodajalcem je prav tako dodeljen ta davčni režim, mehanizmi za zadrževanje pri viru s strani najemnikov ali upravljavcev nepremičnin pa so bili okrepljeni. Neposredna neupoštevanja lahko privedejo do kazni in morebitnih najemniških sporov.

Ključne statistike iz SUNAT in SUNARP kažejo, da kot zgodaj leta 2025 tujci natančno rastejo v lastništvu najemnih nepremičnin v Limi in drugih večjih mestih, pri čemer tujci predstavljajo ocenjenih 8–10% novih registracij v stanovanjskem najemnem sektorju. Skupni najemni trg ostaja robusten, kar je posledica stalne urbanizacije in povpraševanja po kratkoročnih in dolgoročnih najemih.

Glede na prihodnost napoved za tuje vlaganje v peruanski najemni trg ostaja stabilna. Čeprav je vlada napovedala nadaljnje digitalizacije registracije nepremičnin in krepitev zaščite najemnikov, ni pričakovati večjih sprememb v pravilih o lastništvu tujcev ali najemu v prihodnjih letih (Ministerio de Economía y Finanzas). Ta pravna gotovost, skupaj z naraščajočo povpraševanjem po stanovanjih v Peruju, kaže na nadaljnje priložnosti za tuje vlagatelje, ki iščejo izpostavljenost peruanskemu najemnemu trgu.

Tehnologija in inovacije na peruanskem najemnem trgu

Najemni trg v Peruju doživlja pomembno preobrazbo leta 2025, ki jo poganja tehnološka inovacija in digitalizacija. Pojav spletnih platform je poenostavil objave nepremičnin, preverjanje najemnikov in upravljanje pogodb, kar povečuje preglednost in učinkovitost tako za najemodajalce kot za najemnike. Vladne pobude za spodbujanje digitalne preobrazbe v nepremičninskem sektorju prav tako oblikujejo razvoj sektorja.

Ena najbolj opaznih trendov je široka sprejetost digitalnih platform za upravljanje nepremičnin in najemne transakcije. V večjih peruanskih mestih, zlasti v Limi, smo priča porastu spletnih trgovin z najemnimi stanovanjih, ki olajšajo postopek usklajevanja med najemodajalci in prihodnjimi najemniki. Te platforme pogosto vključujejo sisteme za elektronsko plačevanje in ponujajo digitalno podpisovanje pogodb, kar zmanjšuje papirno delo in izboljšuje varnost transakcij. Ministrstvo za zunanjo trgovino in turizem ter predsedstvo Sveta ministrov sta podprla pobude za digitalizacijo, ki spodbujajo uporabo spletnih vladnih storitev in elektronskih podpisov, ki so vse bolj sprejeti v najemnih pogodbah.

Pravni okviri so se prilagodili za podporo teh tehnoloških napredkov. Peruanski civilni zakonik, ki ureja najemne pogodbe, zdaj priznava elektronske pogodbe kot pravno zavezujoče, pod pogojem, da izpolnjujejo zahteve, določene s strani Nadzorne agencije za zasebne naložbe v telekomunikacijah (OSIPTEL) in predsedstva Sveta ministrov glede digitalnih podpisov in varstva podatkov. Najemodajalci in upravljavci nepremičnin morajo spoštovati standarde varovanja podatkov, določene v Zakonu št. 29733, Zakonu o varstvu osebnih podatkov, ki zagotavlja varno ravnanje z informacijami o najemnikih.

• Ključne statistike iz leta 2024 kažejo, da je preko 60% mestnih oglasov za najem bilo iniciiranih na spletu, številka, ki naj bi se postopoma povečevala do leta 2026, saj se povečuje digitalna pismenost in penetracija interneta, po podatkih Nacionalnega inštituta za statistiko in informatiko (INEI).
• Skladnost s standardi digitalnih pogodb in predpisi o zasebnosti spremlja Nacionalna avtoriteta za varstvo osebnih podatkov, ki je okrepila nadzor digitalnih najemnih platform, da bi zaščitila pravice potrošnikov.

Glede na prihodnjost se pričakuje, da bo najemni trg v Peruju še naprej sprejemal proptech inovacije, kot so avtomatizirano zbiranje najemnin, virtualni ogledi nepremičnin in umetno inteligenco pri preverjanju najemnikov. Ti napredki obetajo zmanjšanje administrativnih stroškov in izboljšanje dostopnosti trga. Vendar pa bodo oblasti še naprej dajale prednost regulativni skladnosti in varstvu osebnih podatkov pri pospeševanju digitalizacije. Razgled za leto 2025 in naprej nakazuje bolj učinkovit, pregleden in varen najemni sektor, oblikovan z nenehnimi investicijami v tehnologijo in spreminjajočimi se pravnimi standardi.

Tveganja in izzivi: Gospodarski, politični in okoljski dejavniki

Najemni trg v Peruju se v letu 2025 srečuje z več tveganji in izzivi, ki jih oblikuje kombinacija gospodarskih, političnih in okoljskih dejavnikov. Ti dejavniki vplivajo na stabilnost, obveznosti skladnosti in dolgoročni razgled za najemodajalce, najemnike in vlagatelje.

• Gospodarska volatilnost: Peruanska ekonomija je pokazala zmerno rast za leto 2024 in 2025, vendar ostaja izpostavljena zunanjim šokom, zlasti zaradi nihanj cen surovin in globalnih obrestnih mer. Inflacija, čeprav se umirja od najvišjih vrednosti v času pandemije, še vedno vpliva na realne dohodke in dostopnost najemnin. Banco Central de Reserva del Perú je poročal o inflaciji, ki se stabilizira pri cilju 2%, vendar visoke obrestne mere še naprej vplivajo na stroške kreditov, upočasnjujejo nove najemne nepremičnine in omejujejo kupno moč najemnikov, kar lahko zmanjša povpraševanje na najemnem trgu.
• Politična nestabilnost: Peru je v zadnjih letih doživel pogoste spremembe v vladi in politične nemire, kar vodi do negotovosti politik. Takšna nestabilnost lahko odloži ali oteži regulativne reforme, katerih namen je modernizacija stanovanjskega in najemnega trga. Na primer, izvajanje Zakona iz leta 2022 za spodbujanje najemnih stanovanj (Ley de Promoción del Arrendamiento para Vivienda) ostaja neenakomerno, saj lahko spremembe političnih prioritet vplivajo na izvrševanje in spodbude za formalizacijo najemnih pogodb (Congreso de la República del Perú). Vlagatelji in najemodajalci morajo zato natančno spremljati zakonodajne spremembe, da bi zagotovili skladnost in predvideli morebitne motnje.
• Regulativna skladnost in pravna tveganja: Nove regulative zahtevajo formalno registracijo najemnih pogodb in skladnost z davčnimi obveznostmi. Superintendencia Nacional de Administración Tributaria (SUNAT) nenehno intenzivira prizadevanja za zmanjšanje neformalnosti v nepremičninskem sektorju, povečanju revizij in kazni za neprijavljene dohodke iz najema. To ustvarja izzive za najemodajalce, ki so navajeni na neformalne sporazume, in povečuje administrativne obremenitve za upravljavce nepremičnin.
• Okoljska tveganja: Peru je zelo dovzeten za naravne katastrofe, kot so potresi in poplave, ki lahko poškodujejo najemne nepremičnine in motijo trge stanovanj. Nacionalni inštitut za civilno zaščito (INDECI) redno posodablja zemljevide tveganja in smernice za pripravo na katastrofe, vendar ostaja odpornost obstoječih najemnih sredstev neenotna, zlasti v neformalnih naselijih in starejših stavbah. To izpostavlja tako najemodajalce kot najemnike nenadnim izgubam in poudarja potrebo po robustnih strategijah zavarovanja in upravljanja tveganj.

Glede na prihodnost bo odpornost najemnega trga odvisna od makroekonomske stabilnosti, jasnosti regulativ in sposobnosti sektorja, da se prilagodi okoljskim nevarnostim. Udeleženci se morajo obveščati o spremembah politik in vlagati v zmanjšanje tveganj, da bi zaščitili svoje premoženje in zagotovili skladnost.

Prihodnji razgled: Projekcije za 2026–2030 in strateške priložnosti

Najemni trg v Peruju je pripravljen na pomembno preobrazbo v letih 2026–2030, ki jo poganjajo demografske spremembe, regulativne reforme in spreminjajoči se urbanizacijski vzorci. Leta 2025 približno 30% peruanskih gospodinjstev živi v najemnih nastanitvah, pri čemer Lima izstopa po najvišji koncentraciji povpraševanja po najemih. Nadaljnji prihod mladih strokovnjakov in notranjih migrantov v mestna središča naj bi okrepil najemni sektor, zlasti v metropolitanskih območjih, kot so Lima, Arequipa in Trujillo.

Zakonodajno je peruanska vlada v zadnjem času modernizirala svoj najemni okvir. Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento je uvedel Zakon o najemu stanovanj (Zakon št. 30933), ki spodbuja formalne najemne pogodbe in zagotavlja mehanizme za reševanje sporov ter izselitev v primerih neplačila. Ta zakon naj bi okrepil pravno gotovost za najemodajalce in najemnike ter spodbudil povečane naložbe v najemne nepremičnine. Prizadevanja za skladnost so dodatno podprta s strani Superintendencia Nacional de Administración Tributaria (SUNAT), ki je okrepila izvrševanje napovedovanja dohodkov iz najemov, s ciljem zmanjšati neformalnost v sektorju.

Glede na prihodnost ostaja dostopnost stanovanj osrednja skrb. V vladnih programih subvencioniranega najema, kot sta Renta Joven in Bono de Arrendamiento, se načrtuje širitev, ki ciljajo na nizke in srednje dohodkovne skupine, da bi izboljšali dostop do formalnih najemnih stanovanj (Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento). Pričakuje se, da bodo te pobude spodbudile povpraševanje in spodbujale sodelovanje zasebnega sektorja pri razvoju stanovanjskih najemnih projektov.

Ključne strateške priložnosti za vlagatelje in razvijalce vključujejo:

• Razvoj več družinskih najemnih kompleksov v urbanih koridorjih, ki odgovarjajo na predvideno letno rast urbane populacije za 1,4% (Instituto Nacional de Estadística e Informática).
• Izkoristiti digitalne platforme za upravljanje nepremičnin, najem in dokumentacijo skladnosti, skladno z agendo digitalne preobrazbe, ki jo spodbuja predsedstvo Sveta ministrov.
• Prilagoditev trajnostnim standardom, saj se pričakuje, da se bodo okoljske regulative za nove stavbe zaostrile, zlasti v metropolitanskem območju Lime.

Povzetek, peruanski najemni trg med letoma 2026 in 2030 bo verjetno doživel rast v formalizaciji, naložbah in profesionalizaciji. Deležniki, ki se usklajujejo z regulativnimi trendi in izkoriščajo tehnološke in demografske spremembe, so v položaju, da lahko izkoristijo izredne priložnosti v tem spreminjajočem se okolju.

Viri in reference

• Nacionalna superinštitucija za carine in davčno upravljanje (SUNAT)
• Fondo MIVIVIENDA
• Banco Central de Reserva del Perú
• Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
• Ministerio de Economía y Finanzas