Промене у зонама у Пољској 2025: Шта инвеститори морају знати пре него што улажу

Sadržaj

• Izvršni rezime: Zakonski okvir za uređenje prostora u Poljskoj 2025.
• Pravni okvir: Ključni zakoni i vlasti koje uređuju zoniranje
• Nedavne izmene i regulatorne novine za 2025.
• Proces dobijanja dozvola: Koraci, vremenski okviri i odgovarajuće agencije
• Osnovni zahtevi usklađenosti: Izbegavanje kazni i pravnih rizika
• Porezi i takse za investitore i developere
• Ključne statistike: Korišćenje zemljišta, odobrenja i trendovi u sprovođenju zakona
• Studije slučaja: Uspehi i poteškoće pod novim pravilima
• Buduće prognoze: Očekivane promene do 2030.
• Zvanični resursi i smernice od poljskih vlasti
• Izvori i reference

Izvršni rezime: Zakonski okvir za uređenje prostora u Poljskoj 2025.

Zakoni o uređenju prostora u Poljskoj 2025. godine prolaze kroz značajne transformacije, odražavajući promenljive urbane prioritete, ciljeve održivosti i sve veću potrebu za digitalizacijom u administrativnim procesima. Osnovni pravni okvir koji uređuje prostorno planiranje i razvoj ostaje Zakonom od 27. marta 2003. o prostornom planiranju i razvoju, koji i dalje služi kao osnova za sve lokalne i regionalne odluke o zoniranju. Međutim, nedavne zakonodavne izmene, posebno reforma iz 2023. godine, postavljaju osnove za preoblikovanje ovog područja u trenutnim i budućim godinama.

Jedna od najznačajnijih novina je uvođenje novog generalnog plana (plan ogólny), koji će postepeno zameniti postojeće lokalne studije prostornog razvoja do 2026. godine. Opštine su sada obavezne da pripreme ove sveobuhvatne generalne planove, koji pružaju jedinstvenu viziju za korišćenje zemljišta, infrastrukturu i zaštitu životne sredine na svom teritoriju. Ova reforma ima za cilj da eliminiše nesuglasice, poveća transparentnost i pojednostavi odobravanje investicionih projekata, posebno u urbanim centrima i dinamičnim suburbanim područjima. Do početka 2025. godine, više od 40% opština je započelo izradu svojih generalnih planova, pri čemu se puni usklađenost zahteva do kraja 2025. godine (Ministerstwo Rozwoju i Technologii).

Usklađenost sa propisima o zoniranju ostaje kritična briga, pošto Poljska i dalje doživljava brze pritiske na razvoj. Kontinuirana digitalizacija prostornog planiranja—putem uvođenja Integrisanog sistema prostornog informisanja—ima za cilj poboljšanje pristupa podacima o zoniranju za investitore, lokalne vlasti i javnost. Ova digitalna tranzicija se očekuje da smanji administrativne kašnjenja i poveća regulativnu sigurnost. U 2024. godini, preko 75% odluka o planiranju u velikim gradovima obrađeno je putem digitalnih platformi, a predviđa se da će ta brojka premašiti 90% do 2026. godine (Główny Urząd Geodezji i Kartografii).

Ključne statistike ističu obim promene: od januara 2025. godine, približno 30% teritorije Poljske pokriva važeći lokalni planovi o zoniranju, uz značajne regionalne varijacije. Urbanizovane oblasti obično imaju više od 50% pokrivenosti, dok ruralne opštine zaostaju sa manje od 20% (Główny Urząd Statystyczny). Ova razlika naglašava stalne izazove u postizanju nacionalne prostorne kohezije i efikasnog upravljanja zemljištem.

Gledajući unapred, očekuje se da će stalne regulatorne reforme, povećana digitalizacija i poboljšani mehanizmi sprovođenja oblikovati poljski pejzaž zoniranja. U narednim godinama se očekuje veća predvidljivost za investitore, održiviji urbani rast i unapređena javna participacija, dok vlasti rade na postizanju pune usklađenosti sa novim obavezama planiranja i odgovaraju na stalne zahteve za stanovanjem i infrastrukturom.

Pravni okvir: Ključni zakoni i vlasti koje uređuju zoniranje

Propisi o zoniranju u Poljskoj su prvenstveno uređeni Zakonom od 27. marta 2003. o prostornom planiranju i razvoju (“Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”), koji uspostavlja pravni okvir za korišćenje zemljišta, prostornu politiku i procedure zoniranja širom zemlje. Zakon utvrđuje odgovornosti različitih administrativnih vlasti na nacionalnom, regionalnom (vojvodstvo) i lokalnom (opštinskom) nivou. Ministarstvo razvoja i tehnologije (Ministerstwo Rozwoju i Technologii) ima sveobuhvatnu odgovornost za politiku prostornog planiranja, dok su opštine (gminas) glavna tela koja sprovode lokalne planove zoniranja i izdaju uslove za razvoj.

U srcu sistema su dva ključna instrumenta:

• Lokalni planovi prostornog razvoja (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, MPZP): Obavezujući pravni akti koje donose opštinski saveti, koji određuju dozvoljene upotrebe zemljišta i parametre razvoja unutar njihove jurisdikcije.
• Odluke o uslovima razvoja (Decyzja o Warunkach Zabudowy, WZ): Administrativne odluke koje se izdaju kada ne postoji MPZP za dato područje, postavljajući uslove za razvoj na osnovu pojedinačnog slučaja.

U poslednjim godinama, poljski zakonodavni pejzaž je doživeo značajne promene usmerene na modernizaciju prostornog planiranja. Izmene koje su uvedene 2023. i 2024. godine, sa punom implementacijom očekivanom do 2026. godine, uključuju uvođenje novog sveobuhvatnog planerskog dokumenta na opštinskom nivou—Generalni plan (Plan Ogólny). Generalni plan će zameniti trenutnu Studiju uslova i pravaca prostornog razvoja, postajući pravno obavezujući dokument i preduvjet za usvajanje ili izmenu lokalnih planova (Sejm Republike Poljske). Tranzicija zahteva od opština da pripreme i usvoje svoje Generalne planove do kraja 2025. godine.

Usklađenost nadgledaju opštinske vlasti, a žalbe i sporovi rešavaju regionalni administrativni sudovi i, na kraju, Vrhovni administrativni sud (Naczelny Sąd Administracyjny). Od 2024. godine, približno 31% površine Poljske pokriva obavezujući lokalni planovi, dok je ostatak podložan ad hoc razvojnim odlukama (Ministerstwo Rozwoju i Technologii). Ongoing reforms are expected to improve coverage and legal certainty in spatial planning, enhancing transparency and reducing investment risk in the coming years.

Nedavne izmene i regulatorne novine za 2025.

Propisi o zoniranju u Poljskoj su doživeli značajne promene u poslednjim godinama, pri čemu su 2023. i 2024. godina označile uvođenje ključnih izmena u cilju pojednostavljenja prostornog planiranja i ubrzavanja razvoja stanovanja. Najvažnije promene potiču od izmene Zakona o prostornom planiranju i razvoju, koja je stupila na snagu u septembru 2023. godine i biće potpuno efektivna tokom 2025. godine. Ova zakonodavna reforma zamenjuje prethodnu „studiju uslova i pravaca prostornog razvoja” (studium) novim instrumentom: „generalnim planom opštine” (plan ogólny gminy). Opštine su obavezne da usvoje ove generalne planove do kraja 2025. godine, ili će izgubiti mogućnost izdavanja odluka o zoniranju za nove projekte od januara 2026. godine (Ministarstvo razvoja i tehnologije).

• Ključni događaj: Izmena iz 2023. godine (Dz.U. 2023 poz. 1688) uvodi obavezu da svaka opština pripremi generalni plan, koji će služiti kao glavni planski dokument, određujući dozvoljene upotrebe zemljišta i osmišljavajući buduće lokalne planove prostornog razvoja (Sejm Republike Poljske).
• Prijelazne odredbe: Postojeće odluke o zoniranju ostaju važeće, ali nakon 1. januara 2026. godine, nove odluke o zoniranju mogu se izdavati samo u područjima obuhvaćenim usvojenim generalnim planom. Opštine koje ne uspeju da implementiraju nove planove suočiće se s obustavom novih odluka o zoniranju, što može uticati na procese investiranja, posebno u brzorastućim urbanim područjima.
• Obaveze poštovanja: Reforma uvodi strože zahteve za javnu participaciju i digitalizuje planerske procese putem centralnog sistema prostornog informisanja. Investitori, investitori i lokalne vlasti moraju se prilagoditi novim procedurama i strožim rokovima za javne konsultacije (Glavna kancelarija za građevinski nadzor).
• Statistika: Od početka 2024. godine, manje od 10% poljskih opština započelo je rad na svojim generalnim planovima, što predstavlja značajan izazov u ispunjavanju roka 2025. godine (Ministarstvo infrastrukture).

Prognoza za 2025. i dalje: Novi režim zoniranja se očekuje da poveća transparentnost, ograniči haotičan razvoj i bolje uskladi lokalno planiranje s nacionalnim i EU politikama. Ipak, postoji zabrinutost zbog uskih grla u usvajanju plana, što može dovesti do kašnjenja u novim građevinskim projektima. Naredne godine će testirati kapacitet lokalnih vlasti i građevinskog sektora da se prilagode ovim širokim regulatornim promenama.

Proces dobijanja dozvola: Koraci, vremenski okviri i odgovarajuće agencije

Proces dobijanja dozvola za razvoj pod propisima o zoniranju u Poljskoj prvenstveno se uređuje Zakonom o prostornom planiranju i razvoju (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Ovaj okvir uspostavlja sekvencijalne korake, zakonske rokove i podelu odgovornosti među nacionalnim, regionalnim i opštinskim vlastima. U 2023. i 2024. godini, Poljska je uvela izmene kako bi pojednostavila i digitalizovala procedure, s potpunom primenom i daljim poboljšanjima očekivanim 2025. godine i nadalje.

• Korak 1: Lokalne prostorne razvojne planove (MPZP) i odluku o zoniranju (WZ)
  
  Investitori prvo moraju da utvrde da li je zemljište obuhvaćeno Lokalim prostornim razvojnim planom (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, MPZP). Ako nije, moraju podneti zahtev za Odluku o zoniranju (Decyzja o warunkach zabudowy, WZ). Ministerstwo Rozwoju i Technologii nadgleda nacionalnu politiku, dok su opštine (gmina) odgovorne za usvajanje i ažuriranje lokalnih planova.
• Korak 2: Ekološki i tehnički uslovi
  
  U zavisnosti od veličine i lokacije projekta, može biti potrebna Ekološka odluka (Decyzja środowiskowa), koju izdaju opštinske ili regionalne vlasti za zaštitu životne sredine. Tehnički uslovi (infrastruktura, putevi) takođe se dobijaju od relevantnih lokalnih agencija.
• Korak 3: Zahtev za građevinsku dozvolu
  
  Kada su potvrđeni usklađenost sa zoniranjem i ekološkim pravilima, investitor podnosi zahtev za građevinsku dozvolu opštinskom odeljenju za arhitekturu i građevinu. Dokumentacija mora biti u skladu sa Zakonom o građevinarstvu (Prawo budowlane), koji je poslednji put značajno izmenjen 2023. kako bi podržao digitalne podnese i smanjio papirologiju. Od 2025. godine, zahtevi se sve više obrađuju putem platforme e-Budownictwo (Główny Urząd Nadzoru Budowlanego).
• Korak 4: Pregled i vremenski okviri odobravanja
  
  Prema zakonu, opštine bi trebale da donesu Odluku o zoniranju u roku od 90 dana i Građevinsku dozvolu u roku od 65 dana od potpune podnošenja zahteva. Ipak, Najviša kontrolna institucija je izvestila da stvarni vremenski okviri mogu biti produženi zbog nedostatka osoblja i kompleksnih projekata.
• Korak 5: Obaveštavanje o izgradnji i nadzor
  
  Nakon odobrenja dozvole, izgradnja mora biti obaveštena Uredu za građevinski nadzor okruga. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego nadgleda usklađenost i može zaustaviti projekte zbog povreda.

U 2025. godini i narednim godinama, Poljska ima za cilj dalјe smanjenje vremena dobijanja dozvola i poboljšanje transparentnosti putem digitalizacije i jačanja kapaciteta opština. Stalne reforme pokušavaju da usklade potrebe investitora sa prostornim redom i zaštitom životne sredine, što odražava vladinu strategiju prostornog planiranja (Ministerstwo Rozwoju i Technologii).

Osnovni zahtevi usklađenosti: Izbegavanje kazni i pravnih rizika

Usklađenost sa propisima o zoniranju u Poljskoj ostaje kritični zahtev za investitore, razvijatelje i opštinske vlasti 2025. godine. Pravni okvir koji reguliše korišćenje zemljišta i prostorni razvoj prvenstveno je utvrđen Zakonom o prostornom planiranju i razvoju (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), koji je doživeo značajne izmene u poslednjim godinama radi pojednostavljenja procedura, povećanja transparentnosti i promocije održive urbanizacije. Ministarstvo fondova za razvoj i regionalnu politiku (Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej) nadzire nacionalnu politiku zoniranja, dok su lokalne vlasti odgovorne za izradu lokalnih planova prostornog razvoja (MPZP) i izdavanje odluka o zoniranju (WZ).

Da bi se izbegli pravni rizici, investitori moraju obezbediti da su njihovi planirani projekti u potpunosti usklađeni sa važećim MPZP ili, u njegovoj odsutnosti, dobiti individualnu odluku o zoniranju. Ključni zahtevi za usklađenost uključuju:

• Proveru da li planirana upotreba zemljišta odgovara MPZP ili izdatim WZ odlukama.
• Obezbeđivanje svih potrebnih građevinskih dozvola, koje zahteva prethodnu usklađenost sa pravilima o zoniranju.
• Konzultacije s relevantnim vlastima kako bi se potvrdila usklađenost sa ekološkim, kulturnim i javnim infrastrukturnim propisima.
• Praćenje tekućih zakonodavnih ažuriranja, jer je vlada najavila dalјe reforme usmerene na digitalizaciju planerskih dokumenata i poboljšanje javne participacije u procesu zoniranja (Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej).

Neposlušnost dolazi sa nizom administrativnih i pravnih kazni. Vlasti mogu izdati naređenja o zaustavljanju izgradnje, izreći kazne ili zahtevati rušenje nekonformnih zgrada, kako je navedeno od strane Glavne kancelarije za građevinski nadzor (Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, GUNB). U 2023. godini, GUNB je zabeležio više od 2.500 postupaka vezanih za neovlašćene građevinske aktivnosti, a nekoliko stotina je rezultiralo prinudnim rušenjem ili značajnim finansijskim kaznama. Ova praksa sprovođenja se očekuje da će se nastaviti kako se povećava regulatorna kontrola i digitalni alati omogućuju efikasnije praćenje.

Gledajući prema 2025. i dalje, očekuje se da će pejzaž zoniranja u Poljskoj postati sve transparentniji i dostupniji. Kontinuirana digitalizacija dokumenata o prostornom planiranju, obavezna prema nedavnim zakonodavnim promenama, olakšaće provere usklađenosti za investitore i vlasti. Ipak, složenost navigacije kroz preklapajuće propise—posebno u urbanim ili zaštićenim područjima—znači da će pravna dužnost i rano angažovanje s lokalnim vlastima ostati ključni za izbegavanje kazni i pravnih rizika (Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej).

Porezi i takse za investitore i developere

Propisi o zoniranju u Poljskoj značajno utiču na poresko okruženje i strukturu taksi za investitore i developere, oblikujući kako troškove tako i administrativne procese povezane sa razvojem nekretnina. Osnovni pravni okvir je dato Zakonom o prostornom planiranju i razvoju (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), koji definiše zahteve za lokalne planove zoniranja (MPZP – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) i uslove pod kojima se zemljište može razvijati ili preuređivati. Izmene ovog zakona, uključujući one koje stupaju na snagu u 2023. i sa daljim prilagođavanjima očekivanim kroz 2025. godinu, pojačale su fokus na transparentne procedure i fiskalne odgovornosti za investitore.

• Takse vezane za zoniranje: Kada se usvoji ili izmeni lokalni plan zoniranja, vlasnici zemljišta mogu se suočiti sa “takso planiranja” (opłata planistyczna), koja može iznositi do 30% povećanja vrednosti zemljišta kao rezultat novog plana. Ova taksa se plaća ako vlasnik proda imanje u roku od pet godina od promene zoniranja. Obaveza i obračun takse za planiranje su kodifikovani u članu 36. zakona o prostornom planiranju (Sejm Republike Poljske).
• Takse za infrastrukturu: Investitori su podložni taksama za infrastrukturne doprinose (opłata adiacencka) kada javna unapređenja infrastrukture, poput puteva ili komunalnih usluga, povećavaju vrednost njihove imovine. Lokalne vlasti određuju stopu, koja može iznositi do 50% povećanja vrednosti koje se pripisuje tim unapređenjima (Ministarstvo fondova za razvoj i regionalnu politiku).
• Porezi: Usvajanje plana zoniranja može promeniti klasifikaciju zemljišta, što utiče na poreze na imovinu. Zemljište namenjeno komercijalnom ili stambenom razvoju oporezuje se višim stopama nego poljoprivredno zemljište. Opštine postavljaju godišnje stope poreza na imovinu unutar granica koje uspostavlja nacionalna vlada (Ministarstvo finansija).
• Usaglašenost i izveštavanje: Investitori moraju osigurati usklađenost sa odlukama o zoniranju kao preduvjet za dobijanje građevinskih dozvola. Lokalne vlasti proveravaju da li projekti odgovaraju planu zoniranja i da su sve relevantne takse izmirene. Neposlušnost može rezultirati administrativnim kaznama i kašnjenjima.

Gledajući prema 2025. i dalje, stalne reforme imaju za cilj da pojednostave prostorno planiranje i učvrste nadzor lokalnih vlasti. Očekuje se da će ovo poboljšati predvidljivost za investitore, ali može takođe dovesti do strožih provere obaveza u vezi taksi i poreza. Investitori bi trebali očekivati sveobuhvatne provere stanja zoniranja i povezanih fiskalnih obaveza kao integralni deo planiranja projekata, posebno dok Poljska usklađuje svoju urbanu politiku sa širim EU direktivama o održivom razvoju (Ministarstvo razvoja i tehnologije).

Ključne statistike: Korišćenje zemljišta, odobrenja i trendovi u sprovođenju zakona

Zakoni o zoniranju u Poljskoj se prvenstveno uređuju Zakonom o prostornom planiranju i razvoju (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), koji pruža pravni okvir za korišćenje zemljišta, lokalne planove zoniranja i odobrenja za razvoj. Od 2025. godine, Poljska i dalje doživljava izazove u harmonizaciji brze urbanizacije sa održivim upravljanjem zemljištem, što se vidi u ključnim statistikama o korišćenju zemljišta, procesima odobravanja i aktivnostima sprovođenja.

• Pokrivenost korišćenjem zemljišta: Prema Ministarstvu razvoja i tehnologije, od početka 2024. godine, samo oko 32% teritorije Poljske pokriva lokalni planovi prostornog razvoja (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), dok se ostatak nalazi pod manje detaljnim okvirima zoniranja ili opštim razvojnim uslovima. Urbane opštine imaju veću pokrivenost planova (preko 50%), dok ruralne oblasti znatno zaostaju.
• Vremenski okviri odobravanja: Prosečno vreme potrebno za usvajanje novog lokalnog prostornog plana ostaje dugo—često premašuje 24 meseca—zbog složenih konsultacija i žalbi. Ministarstvo fondova i regionalne politike izveštava o kontinuiranim naporima da se pojednostave ovi procesi, ali procedura inertnost i administrativna opterećenja i dalje postoje.
• Odluke o razvoju: Gde lokalni planovi nedostaju, izdaju se “odluke o uslovima izgradnje” (decyzja o warunkach zabudowy). U 2023. godini, više od 140.000 takvih odluka je izdano širom zemlje, što ukazuje na oslanjanje na ad hoc odobrenja. Glavna kancelarija za građevinski nadzor napominje da ova praksa često dovodi do nesinkronizovanog urbanog rasta i opterećenja infrastrukture.
• Sprovođenje i usklađenost: Povrede propisa o zoniranju i neovlašćeni razvoj su stalni problemi. U 2023. godini, vlasti za građevinsku inspekciju su započele više od 9.000 postupaka sprovođenja. Glavna kancelarija za građevinski nadzor naglašava rastući fokus na digitalno praćenje i strože kazne za stalne prekršitelje.
• Regulatorne prognoze: Glavne izmene u zakonu o planiranju, koje stupaju na snagu od januara 2025. godine, imaju za cilj povećanje pokrivenosti planom, prioritizaciju održivog razvoja i uvođenje jedinstvenog digitalnog registra korišćenja zemljišta. Sejm Republike Poljske očekuje da će ove reforme ubrzati usvajanje planova i osnažiti sprovođenje kroz veću transparentnost i javnu participaciju.

Ukratko, sistem zoniranja u Poljskoj 2025. godine obeležavaju delimične pokrivenosti planom, sporo odobravanje i veliki broj individualizovanih odluka o razvoju. Očekuje se da će naredne godine doneti poboljšanu usklađenost i koordinisaniji urbani rast kako se nova zakonodavna mera i digitalni alati budu koristili.

Studije slučaja: Uspehi i poteškoće pod novim pravilima

U poslednjim godinama, zakoni o zoniranju u Poljskoj su doživeli značajne transformacije, kulminirajući u sprovođenju takozvanih „Lex Developer“ izmena i modernizaciji okvira prostornog planiranja. Ove reforme, i njihovi praktični efekti, sada se vide u nizu studija slučaja koje ističu kako uspešne adaptacije, tako i značajne izazove koji su iskusili opštine, developeri i stanovnici 2025. godine.

Jedna od značajnih uspešnih priča dolazi iz grada Vroclava, koji je iskoristio ažurirane zakonske propise o zoniranju kako bi pojednostavio razvoj stanovanja. Usvajanjem novog generalnog plana u skladu sa Zakonom o prostornom planiranju iz 2023. godine, grad je ubrzao vremenske okvire odobravanja za stambene projekte, povećavajući godišnje početke gradnje za više od 15% na početku 2025. godine u poređenju sa godinama pre reforme. To je omogućeno uvođenjem „generalnog plana“ (plan ogólny), koji je zamenio ranije neusklađene lokalne razvojne planove i razjasnio određivanja korišćenja zemljišta, omogućavajući developerima da bolje usklade projekte sa strategijama opštine (Ministerstwo Rozwoju i Technologii).

Ipak, reforme su takođe otkrile i zamke. U manjim opštinama, poput onih u Mazovijskom regionu, obavezna tranzicija na nove planerske alate otkrila je nedostatak administrativnih kapaciteta i tehničke ekspertize. Nekoliko lokalnih vlasti nije uspelo da usvoji zahtevani „generalni plan“ do zakonskog roka 1. januara 2026. godine, rizikujući suspenziju novih zahtev za razvojem dok se ne postigne usklađenost. To je već dovelo do kašnjenja u kako komercijalnim, tako i stambenim projektima, kao i povećanih žalbi od strane pogođenih investitora (Ministerstwo Rozwoju i Technologii).

Još jedan ključni slučaj se odnosi na korišćenje „Lex Developer“ puta. U Krakovu, glavni projekat mešovite namene je ubrzan na zemljištu koje prethodno nije bilo zonirano za takve svrhe, nakon afirmativne odluke gradskog veća i javne konsultacije. Iako je ova fleksibilnost omogućila brzu investiciju i urbanističku revitalizaciju, takođe je izazvala lokalnu opoziciju zbog percepirane zaobilaženja tradicionalnih zaštitnih mera i zabrinutosti za životnu sredinu, što je na kraju rezultiralo parničnim izazovima koji su odložili završetak projekta (Naczelny Sąd Administracyjny).

Gledajući unapred, uspeh poljskih reformi zoniranja zavisi od sposobnosti lokalnih vlasti da izgrade planerske kapacitete, osiguraju transparentnost i usklade brzi razvoj sa interesima zajednice. Kontinuirana podrška, digitalizacija planerskih procesa i periodična evaluacija od strane nacionalnih vlasti očekuju se kao ključni pokretači za efikasnu usklađenost i pravedan urbani rast u narednim godinama.

Buduće prognoze: Očekivane promene do 2030.

Propisi o zoniranju u Poljskoj (“planowanie przestrzenne”) prolaze kroz značajnu transformaciju, a velika zakonodavna i proceduralna promena se očekuje do 2030. godine. Osnovni pravni okvir, Zakon o prostornom planiranju i razvoju (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), značajno je izmenjen 2023. godine, postajući efektivan u fazama do 2026. godine. Reforma ima za cilj rešavanje dugogodišnjih problema urbanog širenja, neefikasnosti i nedovoljne participacije građana, a očekuje se da će preoblikovati zahteve za usklađenost za opštine, investitore i vlasnike zemljišta u narednim godinama.

Ključne promene uključuju obavezno usvajanje novih lokalnih planova zoniranja (“miejscowy plan ogólny”) od strane svih opština do kraja 2025. godine, zamenjujući trenutni sistem neusklađenih i parcijalnih planova. Ovi novi planovi biće obavezujući za sve investicione odluke (uključujući građevinske dozvole), značajno smanjujući broj “odluka o uslovima razvoja zemljišta” (WZ odluke), koje su često omogućavale izgradnju van strukturiranih planerskih okvira. Ova promena ima za cilj povećanje pravne sigurnosti, transparentnosti i prostornog reda, ali može usporiti procese razvoja tokom prelaznog perioda dok se opštine suočavaju s kapacitetnim ograničenjima pri pripremi novih planova (Ministerstwo Rozwoju i Technologii).

Sa tačke gledišta usklađenosti, 2025. godini će biti ključna godina, jer opštine moraju finalizovati i javno konsultovati nove planove, dok će investitori morati da usklade projekte sa strožim parametrima zoniranja. Poboljšani zahtevi digitalizacije—kao što je nacionalni Registar planova zoniranja (Rejestr Urbanistyczny)—uvode se da bi se poboljšao pristup javnosti, nadzor i integracija prostornim podacima (Ministerstvo Rozwoju i Technologii). Prema vladinim statistikama, samo oko 30% poljske teritorije pokriva lokalni planovi do 2023. godine; očekuje se da će to porasti na gotovo 100% do 2026. godine kao posledica reformi (Statistics Poland).

• 2025: Sve opštine moraju imati nacrtane i usvojene “generalne planove”, zamenjujući ad hoc razvojne odluke.
• 2026: Prelazni period se završava; WZ odluke postaju veoma ograničene, a nove obaveze usklađenosti se potpuno primenjuju.
• 2027–2030: Fokus će se prebaciti na sprovođenje, praćenje kvaliteta planiranja i revidiranje planova na osnovu trendova urbanizacije i ciljeva politike zaštite životne sredine (npr. adaptacija na klimatske promene, zelene površine).

Do 2030. godine, očekuje se da će poljski režim zoniranja biti predvidljiviji, transparentniji i pogodan za održivi razvoj, iako su izazovi očekivani ubalansiranju brzog urbanog rasta i potrebe za prilagodljivim, inkluzivnim planiranjem.

Zvanični resursi i smernice od poljskih vlasti

Zakoni o zoniranju u Poljskoj se prvenstveno uređuju Zakonom od 27. marta 2003. o prostornom planiranju i razvoju (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), koji postavlja okvir za korišćenje zemljišta i prostornu politiku širom zemlje. Da bi osigurale efikasnu usklađenost i javnu svesnost, poljske vlasti pružaju niz zvaničnih resursa i smernica za investitore, developere i građane.

Ministarstvo fondova za razvoj i regionalnu politiku (Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej) je centralno državno telo odgovorno za politiku prostornog planiranja, nudeći ažurirane informacije o izmenama i reformama usmerenim na poboljšanje procedura zoniranja. Na primer, značajan paket reforma—planiran za implementaciju do 2025. godine—fokusira se na pojednostavljenje lokalnih planova zoniranja, digitalizaciju prostornih podataka i uvođenje Integrisanog investicionog plana (Zintegrowany Plan Inwestycyjny) kao novog planerskog alata, kako je navedeno na zvaničnom portalu Ministarstva.

Opštine (gminy) igraju ključnu ulogu u procesu zoniranja, jer su odgovorne za pripremu lokalnih planova prostornog razvoja (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, MPZP) i izdavanje odluka o zoniranju (decyzja o warunkach zabudowy). Zvanične smernice, uključujući preuzimljive obrasce, mape i objašnjavajuće materijale, mogu se pronaći na sajtovima lokalnih vlasti. Na primer, Grad Varšava pruža digitalni pristup lokalnim planovima i detaljnim uputstvima o postupku apliciranja putem svog Biroa javnih informacija.

Kako bi podržali usklađenost, Glavna kancelarija za građevinski nadzor (Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, GUNB) izdaje zvanične tehničke smernice i održava pretraživu bazu podataka o građevinskim dozvolama i odlukama o zoniranju. Pored toga, Nacionalni geoportal (Geoportal Krajowy) nudi besplatan javni pristup ažuriranim prostornim podacima, uključujući mape zoniranja i katastarske informacije, koje su od suštinske važnosti za razumevanje trenutne i planirane upotrebe zemljišta.

• Ključni zvanični zakoni o zoniranju i izmene objavljeni su u Internet sistemu pravnih akata (ISAP), kojim upravlja Sejm Republike Poljske.
• Ministarstvo infrastrukture pruža dodatne smernice specifične za sektore i ažuriranja o zakonodavnim promenama koje utiču na zoniranje i prostorno planiranje.

Gledajući unapred, inicijative digitalizacije i kontinuirane pravne reforme očekuju se da dodatno poboljšaju transparentnost i efikasnost u procesima regulacije zoniranja, kako je navedeno u nedavnim vladinim strategijama i zakonodavnim planovima (Ministarstvo fondova za razvoj i regionalnu politiku). Svi akteri se ohrabruju da redovno konsultuju ove zvanične resurse kako bi ostali informisani o novim zahtevima i procedurama do 2025. godine i dalje.

Izvori i reference

• Ministerstwo Rozwoju i Technologii
• Główny Urząd Geodezji i Kartografii
• Główny Urząd Statystyczny
• Naczelny Sąd Administracyjny
• General Office of Building Control
• Główny Urząd Nadzoru Budowlanego
• Ministry of Finance
• Naczelny Sąd Administracyjny
• Public Information Bulletin