Садржај
- Izvršni rezime: Komercijalni sektor nekretnina Mongolije u 2025
- Makroekonomski pokretači koji oblikuju tržište
- Ključne statistike i indikatori tržišne učinkovitosti
- Glavni gradovi i regionalni centri rasta
- Pravni, porezijski i regulatorni okvir (ažuriranje za 2025)
- Usaglašenost i ograničenja stranih ulaganja
- Trendi potražnje: kancelarijski, maloprodajni, industrijski i ugostiteljski sektor
- Najveći investitori, developeri i institucionalni akteri
- Rizici, izazovi i strategije ublažavanja
- Budući izgledi: Prognoze i strateške prilike za 2025–2030
- Izvori i reference
Izvršni rezime: Komercijalni sektor nekretnina Mongolije u 2025
Komercijalni sektor nekretnina Mongolije u 2025. godini navigira dinamičkim pejzažem oblikovanim oporavljenom ekonomijom, evoluirajućim pravnim okvirom i promenljivim obrascima potražnje. Nakon poremećaja izazvanih pandemijom i globalnim fluktuacijama cena roba, sektor je pokazao znake otpornosti, posebno u glavnom gradu, Ulanbatoru, gde je koncentrisano više od 60% poslovne aktivnosti. Nedavni zvanični podaci ukazuju na to da je BDP Mongolije porastao za 7% u 2024. godini, što je podstaklo ponovno interesovanje za kancelarijske, maloprodajne i mešovite projekte (Nacionalni statistički ured Mongolije).
Ključne zakonodavne promene u protekle dve godine uticale su na komercijalne nekretnine. Ažuriranja „Zakona o zemljištu“ i „Zakona o zakupu nepokretnosti“ razjasnila su procedure za prava korišćenja zemljišta, registraciju zakupa i ograničenja stranog vlasništva. Ministarstvo pravde i unutrašnjih poslova naglasilo je veću transparentnost u transakcijama nekretnina i strože provere usaglašenosti, posebno za strane investitore. Vlada i dalje ograničava direktno vlasništvo nad zemljištem za strane državljane i entitete, dozvoljavajući samo dugoročne zakupne ugovore do 60 godina, koji se mogu obnoviti jednom. Ove regulative oblikuju način na koji međunarodni investitori i multinacionalne kompanije strukturiraju svoja vlasništva nad nekretninama.
Usaglašenost i provere su postali ključni fokusi i za domaće i za strane investitore. Ministarstvo finansija i Generalni poreznički ured pojačali su zahteve za sprečavanje pranja novca (AML) i izveštavanje o porezima za transakcije nekretninama, u skladu sa obavezama Mongolije prema Radnoj grupi za finansijsku akciju (FATF). Pojačano je nadgledanje izvora sredstava, otkrivanje stvarnih vlasnika i tačna ocena, koja su sada standardne prakse usaglašavanja.
Statistički, tržište komercijalnih nekretnina u Ulanbatoru doživljava umereni rast, pri čemu se stope praznih kancelarija stabilizovale na približno 12%. Potražnja za maloprodajnim prostorom ostaje jaka u centralnim okruzima, iako je rast ublažen povećanjem penetracije e-trgovine. Industrijske i logističke nekretnine se šire, vođene strateškim položajem Mongolije između Kine i Rusije i investicijama u infrastrukturu u okviru “Politike novog oživljavanja” (Vlada Mongolije).
Gledajući unapred, izgledi komercijalnih nekretnina za Mongoliju u 2025. i kasnije su oprezno optimistični. Kontinuirana urbanizacija, investicije u infrastrukturu i poboljšanja u regulativama očekuju se da podrže stabilan rast. Međutim, rizici ostaju zbog spoljnih ekonomskih šokova, regulatornih uskih grla i globalne nestabilnosti tržišta. Akterima se savetuje da pažljivo prate zakonodavne novine i obaveze usaglašenosti kako bi efikasno navigirali evoluirajućim pejzažem.
Makroekonomski pokretači koji oblikuju tržište
Tržište komercijalnih nekretnina Mongolije u 2025. godini oblikuje kombinacija makroekonomskih faktora, vladinih politika i evoluirajuće potražnje od strane preduzeća i investitora. Očekuje se da će rast BDP-a zemlje, koji se prognozira da će ostati robusan na oko 5-6% u 2025. godini, biti potpomognut snažnim performansama u sektoru rudarstva, stranim direktnim ulaganjima (FDI) i rastućom uslužnom industrijom. Ovi pokretači doprinose povećanoj potražnji za kancelarijskim prostorom, maloprodajnim centrima, logističkim čvorištima i mešovitim razvojem u Ulanbatoru i novim regionalnim centrima.
Monetarne i fiskalne politike igraju ključnu ulogu u oblikovanju uslova ulaganja. Banka Mongolije je zadržala kamatne stope na kreditiranje relativno stabilne u odgovoru na umirujuću inflaciju i kako bi podstakla poslovno zaduživanje. Ova stabilnost podržava finansiranje i razvoj nepokretnina, iako su i dalje prisutni rizici od fluktuacija valuta i eksternih šokova. Prema rečima Ministarstva finansija Mongolije, vladina potrošnja na infrastrukturu—posebno u transportu, energiji i urbanom obnavljanju—nastavlja da stimuliše potražnju za komercijalnim nekretninama poboljšanjem povezanosti i pristupa.
Regulatorni okviri se takođe razvijaju. Izmene „Zakona o zemljištu“ i „Zakona o državnoj registraciji prava svojine“ razjasnile su strukture stranog vlasništva, uslove zakupa i zahteve za usaglašenost, povećavajući poverenje investitora. Transakcije komercijalnih nekretnina moraju se pridržavati standarda za sprečavanje pranja novca i registra koje sprovode Generalni ured za državnu registraciju i Finansijska regulativna komisija Mongolije.
Ključne statistike ilustruju dinamičnost tržišta: Stope praznih kancelarija u Ulanbatoru stabilizovale su se na 8-10%, a prime rentne cene nastavljaju da vrše pritisak na rast zbog ograničene ponude A razreda. Maloprodajne i logističke nekretnine doživljavaju obnovljeni interes, vođen rastućom penetracijom e-trgovine i urbanizacijom. Nacionalni statistički ured Mongolije izveštava da su dozvole za gradnju komercijalnih nekretnina porasle za 12% u odnosu na prethodnu godinu početkom 2025. godine, što signalizira optimizam developera.
Gledajući unapred, izgledi komercijalnih nekretnina Mongolije u narednim godinama su oprezno optimistični. Očekuje se da će održiv ekonomski rast, poboljšanja u regulativama i veće investicije u infrastrukturu privući domaće i strane investitore. Međutim, učesnici na tržištu moraju ostati oprezni zbog volatilnosti valuta, promenljivih cena roba i mogućih promena politika, dok se vlada bori sa rastom i makroekonomskom stabilnošću.
Ključne statistike i indikatori tržišne učinkovitosti
Sektor komercijalnih nekretnina Mongolije u 2025. godini oblikovan je makroekonomskim oporavkom, demografskim trendovima i regulatornim reformama. Stopa urbanizacije nastavlja da raste, sa približno 68% stanovništva koje živi u urbanim područjima, prvenstveno u Ulanbatoru, što podstiče potražnju za kancelarijama, maloprodajnim i logističkim prostorom. Prema podacima Nacionalnog statističkog ureda Mongolije, građevinski sektor—uključujući komercijalne nekretnine—činio je gotovo 6% BDP-a u 2024. godini, pri čemu su dozvole za komercijalne zgrade porasle za 8% u odnosu na prethodnu godinu.
Indikatori tržišta kancelarija pokazuju stabilno, ali konkurentno okruženje. Prosečne stope praznih mesta u kancelarijskim zgradama A razreda u Ulanbatoru u ranoj 2025. godini kreću se oko 14–16%, dok se prime mesečne cene zakupa kreću između 45.000 i 65.000 MNT po kvadratnom metru. Maloprodajne nekretnine su podržane rastom potrošnje i nedavnim prilivom međunarodnih brendova. Stope popunjenosti tržnih centara prevazilaze 90% u centralnim lokacijama, što odražava konstantnu potražnju zakupaca i relativno nisku ponudu novih prostora.
Industrijske i logističke nekretnine čine značajan segment rasta, podržane rastućim izvozom minerala Mongolije i regionalnim trgovinskim ambicijama. Razvoj skladišta i logističkih parkova na periferiji Ulanbatora se ubrzava, sa ukupnom modernom logističkom površinom koja premašuje 400.000 kvadratnih metara, prema izveštaju Mongolijske nacionalne komore trgovine i industrije.
Strana direktna ulaganja (FDI) u komercijalne nekretnine blago su porasla u 2024. godini nakon opadanja izazvanog pandemijom, a preliminarni podaci za 2025. godinu sugeriraju porast od 10% u odnosu na prethodnu godinu, prema podacima Ministarstva finansija Mongolije. Međutim, fluktuacije valuta i troškovi finansiranja ostaju ključni izazovi za investitore, sa politikom kamatne stope Banke Mongolije koja ostaje stabilna na 13% od prvog kvartala 2025. godine (Banka Mongolije).
Izgledi sektora za 2025–2027. godinu su oprezno optimistični. Nove vladine podsticaje za urbanu obnovu i standarde zelenih zgrada trebaju poboljšati kvalitet i usaglašenost u održivosti (Ministarstvo za građevinarstvo i urbani razvoj Mongolije). Ipak, developeri i investitori moraju navigirati kroz evoluirajuće regulative o korišćenju zemljišta, zahtevima za dozvole i standardima transparentnosti dok se tržište razvija.
Glavni gradovi i regionalni centri rasta
Sektor komercijalnih nekretnina Mongolije je pretežno koncentrisan u glavnom gradu, Ulanbatoru, koji čini više od 60% BDP-a i stanovništva zemlje. Ulanbator ostaje glavno središte za kancelarijske, maloprodajne, logističke i mešovite projekte. Međutim, regionalni gradovi kao što su Darkhan, Erdenet i rudarskom orijentisan Sainshand sve više se prepoznaju kao centri rasta zbog decentralizacijskih politika i investicija u infrastrukturu koje promoviše vlada.
Poslednjih godina zabeležen je porast komercijalnih projekata u Ulanbatoru, uključujući nove kancelarijske kule, maloprodajne centre i projekte u ugostiteljstvu. Do 2024. godine, ukupna kancelarijska površina Ulanbatora premašila je 400.000 kvadratnih metara, sa stopom praznih mesta koja se kretala između 12-15% dok se kompanije prilagođavaju post-pandemijskim radnim obrascima, a međunarodni investitori oprezno ponovo ulaze na tržište. Centralna poslovna zona grada i dalje privlači najveći deo stranih direktnih ulaganja u komercijalne nekretnine, potpomognuta aktivnim projektima urbanog obnavljanja i vladinim programom Pametan Ulanbator, čiji je cilj modernizacija infrastrukture i komunalnih usluga (Uprava grada Ulanbatora).
Izvan glavnog grada, gradovi Darkhan i Erdenet beleže ciljani komercijalni rast, prvenstveno u logistici i lakom inženjeringu. Ovi gradovi profitiraju od blizine Rusije i uspostavljenih transportnih koridora. Sainshand, glavni grad provincije Dornogovi, pojavljuje se kao logističko i industrijsko čvorište zbog svoje strateške lokacije na Trans-mongolskom železničkom putu i kao ulazna tačka za rudarske projekte u Gobi regionu (Ministarstvo razvoja puteva i transporta Mongolije).
Pravni okvir koji reguliše komercijalne nekretnine u Mongoliji zasniva se na Zakonu o vlasništvu nepokretnosti i Zakonu o zemljištu, koji regulišu prava svojine, zakup i strana ulaganja. Vlada je nastavila da unapređuje regulative kako bi privukla strana ulaganja, dok istovremeno obezbeđuje usaglašenost sa propisima o korišćenju zemljišta i ekološkim standardima. Strani entiteti mogu zakupiti, ali ne i posedovati, zemljište do 60 godina, uz mogućnost produženja (Mongolski nacionalni centar za pravne informacije).
Gledajući unapred prema 2025. godini i kasnije, izgledi za komercijalne nekretnine u Mongoliji oslanjaju se na makroekonomsku stabilnost, performanse sektora rudarstva i kontinuiranu modernizaciju infrastrukture. Dugoročna politika vlade „Vizija 2050“ nastavlja da stavlja prioritet na decentralizaciju i razvoj regionalnih centara rasta, što bi trebalo postepeno da diverzifikuje potražnju za komercijalnim nekretninama van Ulanbatora (Vlada Mongolije). Usaglašenost sa evoluirajućim zakonima o zemljištu, gradnji i investicijama će ostati ključna za domaće i međunarodne investitore dok se tržišna transparentnost i upravljanje poboljšavaju.
Pravni, porezijski i regulatorni okvir (ažuriranje za 2025)
Pravni, porezijski i regulatorni okvir koji reguliše komercijalne nekretnine u Mongoliji nastavlja da se razvija tokom 2025. godine, odražavajući i dalje ekonomske reforme i vladin napor da privuče strana ulaganja, dok osigurava usaglašenost i transparentnost. Glavni propis koji reguliše aktivnosti nekretnina ostaje građanski zakonik Mongolije, dopunjen Zakonom o zemljištu i Zakonom o vlasništvu nepokretnosti, koji zajedno definišu prava svojine, uslove zakupa i ograničenja vlasništva za domaće i strane entitete. Važno je napomenuti da stranim državljanima i entitetima nije omogućeno vlasništvo nad zemljištem, ali mogu zakupiti zemljište do 60 godina (jednom obnovljiv), a prava vlasništva su ograničena na nepokretnosti kao što su zgrade (Vrhovni sud Mongolije).
Poslednjih godina, Državna Velika Hural (Parlament) je usvojila izmene kako bi pojednostavila registraciju nekretnina i smanjila birokratske prepreke. Generalni ured za državnu registraciju upravlja nacionalnim registrom nepokretnosti, koji je sada uglavnom digitalizovan, poboljšavajući transparentnost i smanjujući vreme transakcija. U 2024. godini, izmene Zakona o državnoj registraciji prava svojine uvode strože zahteve za usaglašenost, uključujući pojačanu proveru due diligence za kupce i prodavce kako bi se sprečile slučajevi pranja novca i nelegalne transakcije (Generalni ured za državnu registraciju).
Iz porezničkog ugla, transakcije komercijalnih nekretnina podložne su porezu na dodatu vrednost (PDV, obično 10%), porezu na imovinu (od 0.6% do 1% vrednosti imovine) i porezu na dobit od zakupa ili kapitalnih dobitaka. Nedavne reforme koje stupaju na snagu u januaru 2025. godine razjasnile su postupanje sa prekograničnim transakcijama i uvele porezne olakšice za projekte zelenih zgrada i razvoj u prioritetnim sektorima (Ministarstvo finansija Mongolije). Komercijalni zakupni ugovori su obično podložni obaveznoj notarskoj overi i registraciji kako bi se osigurala izvršnost i usaglašenost sa regulatornim zahtevima.
Ključne oblasti usaglašenosti za 2025. godinu uključuju strože obaveze za sprečavanje pranja novca (AML). Agentima za komercijalne nekretnine i developerima sada je dodeljen status izveštača prema Zakonu o borbi protiv pranja novca i finansiranja terorizma, što zahteva due diligence kupaca i izveštavanje o sumnjivim transakcijama (Finansijska regulativna komisija Mongolije). Ekološka usaglašenost takođe postaje prioritet, sa novim propisima koji zahtevaju procene uticaja na životnu sredinu za velike projekte.
Gledajući unapred, očekuje se da će regulatorni okvir ostati stabilan, sa postepenim stegnutim standardima usaglašenosti i daljom digitalizacijom zemljišnih registara. Kontinuirani napori vlade za transparentnost i zaštitu investitora verovatno će stvoriti veće poverenje u sektor komercijalnih nekretnina Mongolije u narednih nekoliko godina.
Usaglašenost i ograničenja stranih ulaganja
Sektor komercijalnih nekretnina Mongolije ostaje strogo regulisan, sa usaglašenošću i ograničenjima stranih ulaganja koji se oblikuju evoluirajućim pravnim okvirom i nacionalnim interesima. Pravni temelj za vlasništvo i korišćenje zemljišta u Mongoliji postavljen je Zakonom o zemljištu Mongolije i Zakonom o ulaganjima. Prema ovim zakonima, zemljište je isključivo u vlasništvu države, a samo građani Mongolije i pravna lica mogu imati pravo korišćenja zemljišta. Kompanije sa stranim ulaganjima, definisane kao entiteti sa najmanje 25% stranog vlasništva, ograničene su na zakupe zemljišta sa maksimalnim trajanjem od 60 godina, koji se mogu produžiti jednom za dodatnih 40 godina, ali ne mogu direktno posedovati zemlju.
Nedavne obaveze usaglašenosti usmerene su na transparentnost i mere za sprečavanje pranja novca (AML). Finansijska regulativna komisija Mongolije sprovodi stroga pravila identifikacije klijenata (KYC) za transakcije nekretninama, posebno kada su uključeni strani entiteti. Izmene Zakona o borbi protiv pranja novca i finansiranja terorizma zahtevaju pojačanu proveru transakcija koje uključuju politički izložene osobe ili prekogranične tokove kapitala. Nepoštovanje može dovesti do kazni, suspenzije licencâ ili krivične odgovornosti.
Istorijski, Mongolija je nametnula dodatna ograničenja na strane državne preduzeća (SOE) koja ulažu u strateške sektore, uključujući nekretnine, kako je navedeno u sada revidiranom Zakonu o regulaciji stranih ulaganja u poslovnim entitetima koji posluju u sektorima od strateškog značaja. Iako su najrestriktivnije odredbe olakšane 2013. godine kako bi se podstakla ulaganja, svako sticanje značajnog udelа od strane stranog SOE u komercijalnim nekretninama i dalje zahteva odobrenje vlade.
Ključne statistike ilustruju otvorenost sektora: do 2024. godine, dotoci stranih direktnih ulaganja dostigli su preko 2.5 milijardi USD, pri čemu komercijalne nekretnine čine približno 12% ukupnog iznosa, prema podacima Ministarstva finansija Mongolije. Tržište i dalje privlači investitore, posebno u segmentima kancelarija i maloprodaje u Ulanbatoru, iako tereti usaglašenosti ostaju prepreka za neke.
Gledajući unapred u 2025. i dalje, očekuje se da će vlada Mongolije zadržati oprezan pristup. Regulatorna tela, uključujući Mongolsku nacionalnu komoru trgovine i industrije, ukazali su na kontinuirane preglede stranih ulaganja i AML okvira kako bi se uskladili sa međunarodnim standardima i suzbijale nelegalne pokrete kapitala. Stoga je projekcija da će regulativa postati stroža, uz nastavljeno nadgledanje izvora i korisnika prekograničnih ulaganja. Uprkos ovim preprekama, dugoročni izgledi za usklađeno strano učešće u komercijalnim nekretninama Mongolije ostaju pozitivni, pod uvjetom da se investitori prilagode evoluirajućem regulatornom okruženju.
Trendi potražnje: kancelarijski, maloprodajni, industrijski i ugostiteljski sektor
Pejzaž komercijalnih nekretnina Mongolije u 2025. godini oblikovan je promenljivim ekonomskim prioritetima, reformama regulativa i evoluirajućim obrascima potražnje u kancelarijskom, maloprodajnom, industrijskom i ugostiteljskom sektoru. Glavni grad, Ulanbator, ostaje primarna tačka razvoja, pokretan urbanizacijom i svojom ulogom kao ekonomski centar zemlje.
- Kancelarijski sektor: Potražnja za modernim kancelarijskim prostorom i dalje je pod uticajem rudarstva u Mongoliji i širenja profesionalnih usluga. Nakon zastoja izazvanog pandemijom, stope popunjenosti su se stabilizovale, a kancelarijski prostori A razreda u Ulanbatoru održavaju stabilne nivoe upijanja. Vladine inicijative za privlačenje stranih ulaganja i poboljšanje poslovnog okruženja doprinose otpornosti ovog segmenta (Ministarstvo finansija Mongolije). Međutim, nova ponuda premašuje oporavak u nekim segmentima, što dovodi do povećane pregovaračke moći zakupaca i usmjerenosti na fleksibilne strukture zakupa.
- Maloprodajni sektor: Potražnja u maloprodaji se oporavlja, podržana rastućom srednjom klasom i povećanjem poverenja potrošača. Tržni centri i mešoviti objekti sve više uključuju zabavne i F&B komponente kako bi podstakli prolaz. Značajno, porast e-trgovine—podržan vladinim programom digitalizacije—primorao je maloprodavce da prihvate omnichannel strategije (Ministarstvo digitalnog razvoja i komunikacija Mongolije). Ipak, tradicionalna maloprodaja ostaje jaka u centralnim okruzima, gde domaći i međunarodni brendovi šire svoje prisustvo.
- Industrijski sektor: Tržište industrijskih nekretnina beleži robustan rast, potpomognut strateškom lokacijom Mongolije za tranzitnu trgovinu između Kine i Rusije i vladinim naporima na razvoju logističkih čvorišta i slobodnih zona (Generalna uprava carina Mongolije). Potražnja za skladištem raste, podstaknuta izvozom minerala, investicijama u infrastrukturu i povećanom prekograničnom e-trgovinom. Regulatorne reforme koje podstiču ulaganja u specijalne ekonomske zone dodatno su podstakle interes domaćih i stranih operatera u logistici.
- Ugostiteljski sektor: Industrija ugostiteljstva se oporavlja nakon prekida izazvanih pandemijom. Vladina kampanja „Dobrodošli u Mongoliju“ i liberalizacija viza za određene zemlje očekuju se da će povećati međunarodne dolaske do 2025. i dalje (Ministarstvo spoljnih poslova Mongolije). Popunjenost hotela i prosečne dnevne cene polako se poboljšavaju, posebno u segmentima višeg srednjeg i luksuznog sektora, uz nova ulaganja u hotele najavljena u Ulanbatoru i ključnim turističkim odredištima.
Gledajući unapred, tržište komercijalnih nekretnina u Mongoliji je spremno za postepen rast, zavisno od makroekonomske stabilnosti, jasnoće regulativa i kontinuiranih poboljšanja infrastrukture. Očekuje se da će donosioci politika održavati fokus na usaglašenosti i transparentnosti, stvarajući povoljan okvir za domaće i međunarodne investitore.
Najveći investitori, developeri i institucionalni akteri
Sektor komercijalnih nekretnina Mongolije u 2025. godini karakterizuje aktivno učešće odabranih vrhunskih investitora, developera i institucionalnih aktera. Tržište je zabeležilo značajan priliv stranih direktnih ulaganja (FDI), posebno iz susednih zemalja i vodećih međunarodnih organizacija, uz rastuću ulogu domaćih entiteta. Ovi akteri su ključni u oblikovanju razvoja, usaglašenosti i modernizacije sektora.
- Glavni investitori: Ministarstvo finansija Mongolije izveštava da FDI ostaje ključni pokretač, sa značajnim doprinosima iz Japana, Južne Koreje i Kine. Japanska ulaganja, često kanalizovana preko Japanske agencije za međunarodnu saradnju (JICA), podržavaju projekte mešovite namene i ugostiteljstva. Investitori iz Južne Koreje i Kine su istaknuti u sektoru maloprodaje, logistike i kancelarijskih projekata, koristeći strateški položaj Mongolije između Rusije i Kine.
- Vodeći developeri: Domaće kompanije kao što su Tavan Bogd Group, MCS Group i Ard Financial Group su među najvećim igračima. Ovi konglomerati upravljaju konstrukcijom i upravljanjem kancelarija, tržnih centara i mešovitih kompleksa u Ulanbatoru i novim urbanim centrima. Njihovi projekti obično su u skladu sa evoluirajućim standardima urbanog planiranja i zahtevima za ekološku usaglašenost koje uspostavlja Ministarstvo za građevinarstvo i urbani razvoj.
- Institucionalni akteri: Banka Mongolije igra centralnu ulogu u regulaciji finansiranja nekretnina, postavljajući makroprudentialne politike za održavanje stabilnosti finansijskog sistema. Pored toga, Finansijska regulativna komisija Mongolije nadgleda investicione fondove za nekretnine (REIT) i druge kolektivne investicione oblike, podržavajući tržišnu transparentnost i zaštitu investitora.
- Pravni i usaglašeni okvir: Pravno okruženje oblikuje revidirani Zakon o zemljištu i Zakon o ulaganjima, koji nude zaštitu kako za domaće tako i za strane investitore. Akteri moraju poštovati propise o zoniranju, ekološkim standardima i odredbama za sprečavanje pranja novca koje sprovodi Nezavisna vlast protiv korupcije Mongolije.
Gledajući unapred, izgledi sektora oblikovani su očekivanim unapređenjem infrastrukture i strategijama urbanizacije koje su navedene u vladinom planu „Vizija 2050“. Sa kontinuiranim angažovanjem vrhunskih investitora i developera, a podržani zrelim regulatornim okruženjem, tržište komercijalnih nekretnina Mongolije je postavljeno za postepeni rast i povećanu sofisticiranost u narednih nekoliko godina.
Rizici, izazovi i strategije ublažavanja
Sektor komercijalnih nekretnina u Mongoliji suočava se sa složenim okruženjem rizika kako tržište ulazi u 2025. godinu. Glavni rizici uključuju regulatornu neizvesnost, ekonomsku volatilnost i ograničenja tržišne likvidnosti. Strategije ublažavanja će zahtevati temeljnu usaglašenost, pravnu svest i prilagodljivo upravljanje.
- Regulatorni i pravni rizici: Regulatorno okruženje Mongolije nastavlja da se razvija. Zakon o zemljištu i Građanski zakonik postavljaju osnovu za prava komercijalne imovine, zakupa i transakcija. Ipak, izmene—poput onih koje utiču na strano vlasništvo i kategorije korišćenja zemljišta—uvele su neizvesnost, posebno za međunarodne investitore. Kontinuirana prozorska provera od strane Ministarstva finansija Mongolije i lokalnih vlasti znači da su zahtevi za usaglašenost podložni promenama, povećavajući potrebu za kontinuiranim pravnim pregovorima.
- Ekonomija i valutna volatilnost: Rast BDP-a Mongolije ostaje blisko povezan sa rudarstvom i izvozom roba. Fluktuacije cena bakra i uglja direktno utiču na poslovanje i stope zauzetosti komercijalnih nepokretnina. Banka Mongolije je sprovela monetarno otežavanje kako bi kontrolisala inflaciju, ali „vučenje“ između inflacijskog pritiska i ekonomskih podsticaja nastavlja da utiče na uslove finansiranja za projekte vezane uz nekretnine. Valutni rizik, posebno deprecijacija MNT, predstavlja dodatne izazove za investitore sa obavezama denominovanim u stranim valutama.
- Tržišna likvidnost i transparentnost: Tržište komercijalnih nekretnina karakteriše relativno nizak obim transakcija i ograničena dostupnost pouzdanih podataka. Ova restrikcija likvidnosti može otežati strategije izlaska i zakomplicirati procenu imovine. Generalna uprava za državnu registraciju održava sistem registra imovine, a iako su u toku napori digitalizacije, kašnjenja i nesvesti ostaju izazov.
- Ekološka i građevinska usaglašenost: Nedavne izmene Zakona o gradnji i Zakona o proceni uticaja na životnu sredinu pooštrile su zahteve za komercijalne projekte, uključujući strožije dozvole i ekološke provere. Nepoštovanje može rezultirati kašnjenjima projekata ili kaznama od Generalne agencije za specijalizovanu inspekciju.
Strategije ublažavanja: Investitori i developeri se savetuju da vrše sveobuhvatnu pravnu proveru i održavaju aktivni dijalog sa vlastima. Angažovanje kvalifikovanih lokalnih pravnika, poštovanje ažuriranih građevinskih i ekoloških standarda, kao i usvajanje konzervativnih finansijskih modela može pomoći u upravljanju izloženosti rizicima. Kontinuirano praćenje regulatornih promena i proaktivno angažuje zainteresovane strane su ključni za navigaciju dinamičnim pejzažem komercijalnih nekretnina Mongolije 2025. i dalje.
Budući izgledi: Prognoze i strateške prilike za 2025–2030
Period od 2025. do 2030. godine će verovatno biti presudan za sektor komercijalnih nekretnina Mongolije, oblikovan evolucijom regulativa, obrascima urbanizacije i makroekonomskim trendovima. Očekuje se da će rast BDP-a Mongolije ostati robustan zbog izvoza minerala i investicija u infrastrukturu, potražnja za kancelarijama, maloprodajnim, logističkim i mešovitim projektima u urbanim centrima—posebno Ulanbatoru—očekuje se da će se povećati.
Osnovni pokretač je stalni fokus vlade na urbanu obnovu i modernizaciju infrastrukture, kako je navedeno u „Novom Oporavku Politici“ za 2022–2030. godinu, koja stavlja prioritet na velike građevinske projekte, inicijative zelene gradnje i digitalnu transformaciju procesa planiranja. Ova politika ima za cilj da pojednostavi postupke dobijanja dozvola, privuče strana direktna ulaganja (FDI) i poveća transparentnost u zemljišnim i nekretninskim registracijama Ministarstva finansija Mongolije.
Pravno, sektor je uređen Zakonom o zemljištu, Zakonom o gradnji i Zakonom o registraciji nekretnina, od kojih su svi u poslednje vreme doživeli izmene kako bi razjasnili prava korišćenja zemljišta, ograničenja stranog vlasništva i ekološku usaglašenost. Najnovije izmene naglašavaju usaglašenost sa AML, posebno u visokovrednim komercijalnim transakcijama, nakon preporuka Radne grupe za finansijsku akciju (FATF) i kasnijih nacionalnih akcionih planova Finansijske regulativne komisije Mongolije.
- Ponuda i potražnja: Komercijalna površina u Ulanbatoru dostigla je približno 1.1 milion kvadratnih metara do 2024. godine, sa dodatnih 200.000 kvadratnih metara planiranih do 2027. godine, posebno u mešovitim i logističkim centrirama Ulaanbaatar City Statistics Office.
- Trendovi ulaganja: FDI u nekretnine i gradnju se oporavio nakon pandemije, a vlada izveštava o više od 250 miliona USD novih obaveza za 2024–2025—očekuje se da će rasti kako reforme regulative postanu efektivne Banka Mongolije.
- Usaglašenost sa održivosti: Novi komercijalni projekti su sve više predmet zelenih građevinskih kodeksa i procena uticaja na životnu sredinu. Vlasti su počele strogo sprovoditi standarde energetske efikasnosti i upravljanja otpadom u skladu sa međunarodnim ekološkim obavezama Mongolije Ministarstva zaštite životne sredine i turizma Mongolije.
Gledajući unapred, strateške prilike će se pojaviti u logističkim nekretninama kako bi se zadovoljili trgovački koridori Mongolije, fleksiblim kancelarijskim prostorima za diverzifikovane uslužne sektor i maloprodajnim centrima koji ciljaju na urbane populacije. Ipak, investitori moraju ostati obazrivi prema evoluiranjem AML regulativama, sprovođenju ekološke usaglašenosti i mogućim prilagođavanjima granicama stranog vlasništva. Izgledi sektora ostaju pozitivni, oslonjen na modernizaciju regulativa i pro-investicionu politiku vlade, ali zahtevaju proaktivno upravljanje rizicima dok se međunarodni standardi sve više integrišu u mongolski zakon i praksu.
Izvori i reference
- Ministarstvo pravde i unutrašnjih poslova
- Generalni poreznički ured
- Vlada Mongolije
- Banka Mongolije
- Nacionalni statistički ured Mongolije
- Uprava grada Ulanbatora
- Mongolski nacionalni centar za pravne informacije
- Generalni ured za državnu registraciju
- Ministarstvo finansija Mongolije
- MCS Group
- Ministarstvo za građevinarstvo i urbani razvoj
- Nezavisna vlast protiv korupcije Mongolije
- Generalna uprava za državnu registraciju
- Generalna agencija za specijalizovanu inspekciju
