Садржај
- Извршни резиме: Кључни увиди и 2025. акценти
- Преглед тржишта: Потражња за изнајмљивањем и факатори снабдевања
- Тренутне цене изнајмљивања и регионалне разлике
- Кључне статистике: Стопње заузетости и демографија
- Правни оквир: Закони о изнајмљивању и права изнајмљивача (Minvivienda.gov.co)
- Опорезивање и усаглашеност за власнике некретнина (DIAN.gov.co)
- Дигитализација и Проптех: Улога технологије у изнајмљивању
- Прилике за инвестиције и ризици у 2025–2030
- Владине политике које утичу на сектор изнајмљивања (Minvivienda.gov.co)
- Будаћи изгледи: Стручне пројекције и анализа сценарија
- Извори и референце
Извршни резиме: Кључни увиди и 2025. акценти
Колумбијско тржиште изнајмљивања у 2025. години налази се на критичном раскрсници, обележеном регулаторним реформама, економским притисцима и демографским променама. Приближно 42% колумбијских домаћинстава живи у изнајмљивим становима, при чему урбани центри попут Боготе, Меделина и Калија доживљавају највишу потражњу (Departamento Administrativo Nacional de Estadística – DANE). Ова потражња се покреће унутрашњом миграцијом, урбанизацијом и растућом младом популацијом која улази на тржиште рада.
Што се тиче законодавства, Закон 820 из 2003. године остаје основа за резидентне уговоре о најму, прописујући права изнајмљивача, обавезе власника и ограничења у повећању закупа. У 2024. години, влада је обновила плафон годишњег повећања закупа, везујући га за инфлацију из претходне године, која је за 2024. била 9,28% (Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio). Усклађеност сектора изнајмљивања са овим правилима активно се прати, при чему уговори о најму морају бити у писаној форми, а сва депозита се чувају у регистрованим финансијским институцијама.
Тржиште се суочава са двоструким притисцима: инфлација је повећала цене закупа, чиме је преоптерећена приступачност, посебно за домаћинства са ниским и средњим примањима. Сходно томе, влада разматра циљане субвенције и подстицаје за приступачно становање у најму у 2025. години, уз побољшану заштиту изнајмљивача и алтернативне механизме решавања спорова (Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio).
- Кључне статистике: Више од 6,5 милиона домаћинстава изнајмљује станове широм земље, са највећом концентрацијом у урбаним подручјима (DANE).
- Медијане месечних закупа су у 2024. години порасле за процењених 8-10%, превазилазећи раст плата.
- Усклађеност с регулативом остаје висока, али неформални уговори о најму и даље постоје, посебно у периферним урбаним зонама.
Гледајући напред у 2025. и даље, изгледи су опрезно оптимистични. Обавеза владе да прошири приступачно становање и појача надзор очекује се да ће полако стабилизовати повећања закупа и побољшати животне стандарде за изнајмљиваче. Међутим, отпорност сектора зависиће од макроекономске стабилности, ефективне примене законодавства о најму и успеха нових програма субвенција. Занимљиви учесници требало би да очекују наставак еволуције регулативе и потенцијал за дигитализацију у процесима изнајмљивања, што ће подстicати већу транспарентност тржишта и безбедност изнајмљивача.
Преглед тржишта: Потражња за изнајмљивањем и факатори снабдевања
Колумбијско тржиште изнајмљивања доживљава динамичне промене и у потражњи и у понуди, обликоване демографским трендовима, економским факторима, урбанизацијом и развојем регулаторних оквира. У 2025. години, приближно 37% колумбијских домаћинстава живи у изнајмљивим становима, што је пораст који је стабилно увеличаван последње деценије због раста урбаног становништва и промене структура домаћинстава (Departamento Administrativo Nacional de Estadística). Главни метрополитански простори као што су Богота, Меделин и Кали остају фокусне тачке активности у изнајмљивању, покретане унутрашњом миграцијом, уписом на високе школе и непрестаним развојем инфраструктуре.
Кључни фактора потражње укључују прилив младих професионалаца и студената у урбана средишта, као и миграцију из руралних области у потрази за радним местима. Поред тога, растућа средња класа у Колумбији и одлагање стицања сопственог стана среди младих генерација доприносе одрживој потражњи за изнајмљивањем. Према недавним подацима, ови демографски трендови ће се задржати до 2025. године и даље, ојачавајући потребу за приступачним и стандардним едицијама за изнајмљивање.
Што се тиче понуде, грађевински сектор је реаговао повећаним улагањем у пројекте вишесобних станова. Иницијативе као што је програм “Mi Casa Ya” предочене су углавном на власнике, али су индиректно утицали на доступност станова за изнајмљивање повећањем укупне понуде станова (Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio). Међутим, понуда остаје ограничена у урбаним насељима великог тражања, што доводи до притиска порасте цена закупа. У 2024. години, просечно повећање цена закупа надмашило је инфлацију, а тај тренд се предвиђа да ће се наставити у 2025. години, посебно у Боготи и Меделину (Banco de la República).
Усклађеност са регулативом постала је све релевантнија након доношења и сталне примене Закона 820 из 2003. године, који регулише резидентне најамне уговоре, укључујући права изнајмљивача, формалности у уговору и ограничења за повећање закупа. Недавне измене и појачани механизми примене очекују се да ће донети већу транспарентност и предвидивост сектору, користећи одржављу и изнајмљиваче (Ministerio de Justicia y del Derecho).
Гледајући напред, предвиђа се да ће колумбијско тржиште изнајмљивања остати чврсто, уз одржавање потражње за изнајмљивањем коју подстичу урбанизација и социо-економски трендови. Изазови и даље постоје у погледу приступачности и блокада понуде у великим градовима, али се текућа модернизација регулаторних оквира и континуирана инвестиција у стамбене пројекте очекују да ће подржати стабилност тржишта и постепен развој у наредним годинама.
Тренутне цене изнајмљивања и регионалне разлике
Колумбијско тржиште изнајмљивања у 2025. години наставља да показује значајне регионалне разлике, обликоване трендовима урбанизације, миграцијом и развојем образаца потражње. Према најновијим подацима објављеним од стране Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), годишња инфлација за закупе износила је приближно 7,5% почетком 2025. године, нешто изнад опште инфлације, одражавајући одрживу потражњу у урбаним центрима.
У Боготи, главном и највећем граду Колумбије, просечне цене станова у закупу достигле су 1.400.000 COP (приближно 350 USD) месечно за стандардни стан са једnom spavaćom sobom у централним локалитетима. У поређењу, просек у Меделину износи 1.100.000 COP, док Кали и Барранкиља извештавају о нижим просецима од око 950.000 и 900.000 COP, респективно. Ове бројке потврђује база података о огласима на Finca Raíz-Colombia, која одражава тренутне тржишне цене по регијама.
Разлика између региона доведена је у везу са локалним економским условима, инвестицијама у инфраструктуру и миграционим токовима. Богота и Меделин, као важни економски и запослени чворови, константно бележе већу потражњу за закупима и стрмје уговоре. Секундарни градови и рурална подручја, с друге стране, виде умереније цене закупа, са неким општинама у Карибу и Тихом океану који нуде закупе по ценама од 500.000–700.000 COP за упоредиве јединице.
Правни оквири који утичу на цене закупа дефинисани су Законом Ley 820 de 2003, који регулише резидентне уговоре о закупу, укључујући годишња ограничења прилагођавања везана за инфлацију из претходне године, какво објавljuje DANE. У 2025. години, максимално законско povećanje cena rezidencijalnog zakupa je ograničeno na zvaničnu inflaciju za 2024. godinu, osiguravajući neku zaštitu za iznajmljivače protiv naglih poskupljenja. Vlasnici stanova su obavezni da se pridržavaju ovih plafona i omoguće formalno obaveštenje o prilagođavanjima zakupnine, a nepoštovanje podliježe administrativnim sankcijama koje sprovode lokalne stambene vlasti.
U budućnosti, stručnjaci predviđaju nastavak pritiska na cene zakupa u velikim gradovima zbog urbane migracije, ograničenih novih ponuda stanova i stalne neformalne ekonomije u sektoru najma. Vladine inicijative za proširenje pristupačnog stanovanja i podsticanje formalnih ugovora o najmu mogle bi postepeno umanjiti rast cena, ali se regionalne razлике очекују као продужене до 2026. и даље, посебно у градовима који доживљавају прилив становништva или robusnu ekonomsku aktivnost.
Кључне статистике: Стопње заузетости и демографија
Тржиште изнајмљивања у Колумбији наставља да показује отпорност и раст, обликовано демографским променама и развијеним узорцima урбанизације. Према најновијим подацима из Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), приближно 44% колумбијских домаћинстава живи у изнајмљивим насељима до 2024. године, што је пропорција која остаје стабилна на почетку 2025. године. Урбана средишта—посебно Богота, Меделин, Кали и Барранкиља—показују веће стопње заузетости, при чему Богота региструје више од 55% домаћинстава као изнајмљиваче.
Стопње заузетости у вишесобним становима остају високе у великим градовима, константно прелазећи 90% у формалном сектору закупа. Ово је посебно значајно у Боготи, где је Observatorio Inmobiliario de Bogotá пријавио просечну стопу заузетости од 93% крајем 2024. године за регистроване некретнине за изнајмљивање. Овај тренд се очекује да ће се наставити током 2025. године, покрећући наставак миграције у урбана подручја и растућу потражњу од страна младих и домаћинстава с једном особом. Национално, потражња за изнајмљивањем покреће демографски профил у којем је скоро 50% изнајмљивача у узрасту од 25 до 44 године, одражавајуći прeференције млађих, покретних популација.
Социоекономска стратификација остаје одређујућа карактеристика колумбијског тржишта изнајмљивања. Према ДАНЕ-овој пописној статистици, готово 60% изнајмљивачких домаћинства налази се у социоекономским слојевима 2 и 3 (на скали од 1 до 6, где је 1 најнижи). Ова дистрибуција се очекује да остане стабилна, уз постепено повећање потражње за некретнинаma у слојевима 4 и 5 у мери у којој се расту средње класне популације у граду.
Гледајући напред у 2025. и потом, колумбијско тржиште изнајмљивања предвиђа се да ће одржати високе стопње заузетости, посебно у метрополитанским областима. Текући прилив венецуеланских миграната—пријављених од стране Migración Colombia—и унутрашња миграција из руралних у урбана подручја очекује се да ће одржати притисак потражње. Непрекидна подршка владе за иницијативе становања у изнајмљивању и формализација вероватно ће побољшати видљивост података и усаглашеност регулатива у наредним годинама, ојачавајући и понуду и стабилност тржишта од најма.
Правни оквир: Закони о изнајмљивању и права изнајмљивача (Minvivienda.gov.co)
Правни оквир који регулише тржиште изнајмљивања у Колумбији углавном је успостављен Законом 820 из 2003. године, који регулише урбане стамбене закупе. Овај закон описује права и обавезе како власника тако и изнајмљивача, настојећи да створи уравнотежен и транспарentan сектор изнајмљивања. Министарство станова, града и територије (Minvivienda) је главна владина организација која надгледа усаглашеност са овим прописима и промовише иницијативе за побољшање приступа адекватном становању.
Кључне одредбе у оквиру Закona 820/2003 укључују стандардизовану дужину уговорa о закупу (минимум једна година осим ако није договорено другачије), ограничења на произвољно исељење и обавезне рокове обавештења за престанак. Повећања закупнине су регулисана годишње и не могу прећи индекс потрошачких цена (CPI) који утврђује Национални управни завод за статистику (DANE), осигуравајући предвидивост и заштиту против прекомерног повећања цена. Депозити су ограничени на једну месечну закупнину, а власници морају гарантовати становање током читавог периода уговора.
Недавне дискусије о политици фокусиране су на побољшавање права изнајмљивача и проширивање помоћи за изнајмљивање. У 2023. години, влада је представила програм „Социјално изнајмљивање“, који пружа подстицаје власницима да понуде приступачно становање у закупу и олакшава приступ субвенцијама за изнајмљивање за угрожене популације. До 2025. године, влада наставља да појача мере усаглашености, укључујући дигитализацију уговора о закупу и механизама за решавање спорова како би убрзала управљање конфликтима и смањила неформалне праксе у изнајмљивању (Minvivienda).
Статистички, сектор изнајмљивања представља значајан део тржишта урбаног становања у Колумбији. Према подацима DANE, до 2024. године, приближно 38% градских домаћинстава живи у изнајмљивим становима. Текућа урбанизација и миграција у велике градове, као што су Богота, Меделин и Кали, очекује се да ће одржати потражњу за изнајмљивањем у наредним годинама. Министарство предвиђа умерен раст потражње за изнајмљивањем до 2027. године, покретан растом становништва и упорном разликом између понуде и потражње за становањем (Minvivienda).
Гледајући напред, изгледи за тржиште изнајмљивања у Колумбији биће обликовани регулаторним реформама усмереним на побољшање транспарентности, јачање заштите изнајмљивача и подстицање инвестиција у приступачно становање. Очекује се да ће влада наставити модернизацију правних оквира и працење усаглашености како би осигурала уравнотежен и одржив екосистем закупа.
Опорезивање и усаглашеност за власнике некретнина (DIAN.gov.co)
Колумбијско тржиште изнајмљивања је у последњим годинама стабилно расло, уз све већу урбанизацију и растућу потражњу за стамбеним и комерцијалним закупима. За власнике некретнина, разумевање и усаглашавање са прописима о опорезивању и усаглашености је пресудно за легално пословање и избегавање казни. Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) је национална власт одговорна за надзор опорезивања у вези са приходима од закупа.
Пореске обавезе власника некретнина
- Декларација прихода од закупа: Власници морају да декларишу све приходе од закупа, било да се ради о стамбеним или комерцијалним некретнинама, у својим годишњим пореским пријавама. Приход од закупа третира се као редован приход и подлеже прогресивним стопама пореза на доходак за физичка или правна лица, како је применљиво.
- Порез на задржавање (Retención en la Fuente): У многим случајевима, закупци који су правна лица морају да задрже проценат закупнине (обично 3,5%) и уплате га директно DIAN-u, пружајући власнику сертификат о задржавању (certificado de retención).
- ПДВ (IVA): Док су стамбени закупи генерално ослобођени ПДВ-а, комерцијални закупи подлежу ПДВ-у по стандардној стопи (19% од 2025. године), а власници морају бити регистровани као ПДВ обвезници ако њихов годишњи бруто приход пређе праг прописан од стране DIAN-a.
- Електронско фактурисање: Сви власници, укључујући појединце и компаније које примају приход од закупа, морају да издају електронске фактуре (facturación electrónica) за сваку трансакцију закупа, како је прописано стратегијом дигитализације DIAN-a.
Усклађеност и спровођење
- DIAN користи електронске укрштено прегледе и аналитике података за идентификацију недекларисаних прихода од закупа, користећи информације из електронског фактурисања, банкарских трансакција и извештаја трећих страна.
- Непоштовање може резултирати казнама, поновним оценама пореза и—у озбиљним случајевима—криминалним гоњењем због избегавања пореза.
- DIAN периодично ажурира прописе о усаглашености и прагове; власници су одговорни да буду информисани о актуелним захтевима и роковима.
Кључне статистике и изгледи (2025. и даље)
- Према DIAN, број власника некретнина који декларишу prihod od zakupa расте сваке године, уз већу усаглашеност покретану електронским фактурисањем и ревизијама заснованим на ризику.
- Очекује se да DIAN буде већі унапреди своје дигиталне надзорне механизме, чинећи усаглашеност ефикаснијом, али и повећавајући ризик од откривања за неусаглашене власнике.
- Изгледи за следеће године укључују даље аутоматизације, захтевајући од власника да усвоје дигиталне алатке и одржавају тачне, реальному време записе о трансакцијама закупа.
Власници који раде на колумбијском тржишту закупа морају ставити приоритет на пореску усаглашеност и прилагодити се текућим регулаторним променама, јер DIAN наставља да модернизује своје механизме надзора и спровођења у 2025. и даље.
Дигитализација и Проптех: Улога технологије у изнајмљивању
Дигитална трансформација колумбијског тржишта изнајмљивања се убрзава како решења проптех прерађују начин на који се некретнине објављују, управљају и изнајмљују. У 2025. години, платформе за изнајмљивање и дигитални алати све више усвајају и власници и изнајмљивачи, нудећи већу транспарентност и ефикасност у целом сектору. Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio је признао значај дигиталне иновације, подржавајући иницијативе које промовишу онлајн приступ информацијама о имовини и дигиталним трансакцијама.
Кључни развој је широко усвајање електронских уговора и дигиталних потписа, који су сада признати као правно валидни у складу са Ley 527 de 1999. Овај закон подупире електронску трговину и омогућава уговорима о закупу да се преливају онлајн, поједностављујући усаглашеност и чување записа. Superintendencia Financiera de Colombia је такође поставила смернице за безбедна дигитална плаћања, олакшавајући раст онлајн прикупљања закупа и управљања депозитима.
У међувремену, платформе за управљање имовином и тржишта за изнајмљивање подстичу транспарентност и доступност. Према Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), дигитални огласи сада представљају већину понуда за изнајмљивање у великим градовима, са више од 60% урбаних трансакција изнајмљивања у 2024. години олакшаних путем онлајн платформи. Овај тренд се очекује да ће се задржати до 2025. године, како се рурална и мала градска тржишта приближавају.
- Онлајн прегледи изнајмљивача и проверу кредита постају све чешћи, смањујући преваре и јачајући усаглашеност са прописима о спречавању прања новца како то прописује Unidad de Información y Análisis Financiero (UIAF).
- Аутоматизовани алати за управљање имовином помажу власницима да испуне пореске обавезе и пружају дигиталне архиве за регулаторне прегледе од стране Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN).
- Виртуелне обиласке, АИ вођенце цене и уговоре засноване на блокчејну брзо тестирају, а секторске асоцијације као што је FEDELONJAS подстичу најбоље праксе у дигиталној адаптацији.
Гледајући напред, очекује се да ће колумбијска влада да даље подстиче иновације у проптеху и осигурава да дигитални алати буду у складу са законима о заштити потрошача. Иницијативе за проширење дигиталне писмености и интернетског приступа, посебно у недовољно сервисираним регионима, биће кључне за демократизацију предности дигитализације тржишта изнајмљивања. Као резултат, технологија ће играти још већу улогу у обликовању динамике тржишта изнајмљивања, усаглашености и транспарентности током 2025. године и даље.
Прилике за инвестиције и ризици у 2025–2030
Колумбијско тржиште изнајмљивања је на путањи преломне тачке док улази у период 2025–2030, нудећи значајне прилике, али и забележене ризике за инвеститоре. Траекторија сектора је обликовања демографским трендовима, развојем правних оквира, политиком владе и ширим макроекономским динамикама.
Кључне статистике и динамика тржишта
Према Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), приближно 45% колумбијских домаћинстава живи у изнајмљивим становима, што је цифра која се стабилно повећавала током последње деценије. Главни градови као што су Богота, Меделин и Кали показују још веће стопње изнајмљавања, што је резултат урбанизације, миграције и великог процента младе популације у потрази за флексибилним стамбеним опцијама. Стопе празнина у главним урбаним центрима остају ниске, подржавајући стабилност приноса од закупа.
Раст становништва и урбана миграција очекују се да ће подржати потражњу за изнајмљивањем. Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio предвиђа константан недостатак приступачног становања, посебно у урбаним местима, што вероватно подржава робустан потражња у резидентном и вишесобном сегментu најма до 2030. године.
Правна и регулаторна усаглашеност
Главни правни okvir који регулише стамбене закупе je Закон 820 из 2003. године, који прописује права и обавезе изнајмљивача и власника, минимуме у уговорима и прописе о депозитима. Недавна ажурирања—као што je изложено од стране Ministerio de Justicia y del Derecho—побољшала су заштиту изнајмљивача, поједноставила процесе исељења и разјаснила решавање спорова. Инвеститори морају осигурати усаглашеност са развијајућим захтевима, укључујући регистрацију уговора о закупу и поштовање максималних одобрених повећања закупа, која су типично везана за инфлацију.
Влада је такође појачала спровођење против неформалних уговора о закупу и неусаглашености са безбедносним стандардима, посебно у вези са вишенационалним и краткорочним својствима. Текућа регулаторна реформе могле би увести додатне лиценце или извештајне захтеве, посебно за институционалне власнике и стране инвеститоре.
Прилике за инвестиције
Кључне прилике постоје у вишесобним развојима, приступачном становању и смештају за студенте, у светлу растуће потражње за професионално управљаним становима у закупу. Влада наставља Vivienda de Interés Social иницијативе које подстичу инвестиције у сегменте са ниским примањима, нудећи пореске погодности и поједностављено издавање дозвола.
Ризици и изгледи
Ризици укључују могућност проширења контроле закупа, промене пореске политике и макроекономску нестабилност. Флуктуације валута и инфлација остају основне бриге, као и изазов навигације локалне бирократије и осигурања усаглашености са стандардима за спречавање прања новца које прописује Superintendencia Financiera de Colombia.
Укупно, изгледи за тржиште изнајмљивања у периоду 2025–2030 су опрезно оптимистични. Инвеститори треба да прате регулаторне промене и трендове урбане потражње, искоришћавајући владине подстицаје док одржавају строгу усаглашеност како би ублажили оперативне и правне ризике.
Владине политике које утичу на сектор изнајмљивања (Minvivienda.gov.co)
Колумбијска влада, преко Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, игра кључну улогу у обликовању сектора становања у изнајмљивању, нарочито у светлу континуиране урбанизације, миграције и економских трендова до 2025. године. Кључни политички инструменти и реформе настоје да уравнотеже заштиту изнајмљивача, понуду станова и транспарентност на тржишту.
Један од главних законодавних оквира који регулише изнајмљивање је Закон 820 из 2003. године, који регулише урбане закупе, прописујући права и обавезе за оба власника и изнајмљиваче. Овај закон захтева формализацију уговора, дефинише максималне депозите и успоставља разлоге за прекид уговора. Прилагођавања повећања закупа везана су за индекс потрошачких цена из претходне године, који је сваке године објављен од стране Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), спречавајући произвољна поскупљења и побољшавајући предвидивост за изнајмљиваче.
У одговору на COVID-19 и његове последице, Министарство је увело привремене мере замрзавања закупа i забране исељења, које су истекле, али су обавестиле континуиране расправе о стабилности изнајмљивања и социјалној рањивости. У 2024–2025. години, пажња политику се преместила на проширење формалне понуде за изнајмљивање и олакшање приступа угроженим популацијама, укључујући мигранте и домаћинства с ниским примањима. Програми као Vivienda en Arriendo подстичу приватне инвестиције у приступачно становање и подржавају јавне-приватне партнерства за нове развоје.
Са аспекта усаглашености, власници су обавезни да региструју уговоре и поштују стандардизоване формате уговора, док су општине овлашћене да надгледају и посредују у споровима. Министарство пружа смернице и стандардизоване документе како би повећало правну сигурност и смањило неформалне аранжмане, који су историјски представљали значајан део тржишта—процењен на више од 40% у неким урбаним подручјима током 2023–2024. године.
Статистички, изнајмљена домаћинства чине скоро 45% свих урбаних домаћинстава у целој земљи, са већим концентрацијама у Боготи, Меделину и Кали. Министарство предвиђа да ће демографски притисци и наставна урбанизација повећати потражњу за становањем у изнајмљивању до 8% у наредне три године. Препознајући то, приоритете политике за 2025. годину укључује дигитализацију регистрације уговора о изнајмљивању, додатне подстицаје за институционалне власнике и наставак правних реформи за подстицање транспарентности на тржишту и заштите изнајмљивача (Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio).
Изгледи за сектор изнајмљивања у Колумбији су у правцу веће формализације, регулаторне јасноће и циљаних субвенција, с тим да влада задржава централну улогу у усмеравању развоја сектора како би осигурала и социјалну инклузију и учешће приватног сектора.
Будаћи изгледи: Стручне пројекције и анализа сценарија
Колумбијско тржиште изнајмљивања у 2025. години налази се на критичном раскрсници, обликованом недавним регулаторним реформама, демографским трендова и макроекономских фактора. Траекторија сектора биће под великим утицајем примене Закона 820 из 2003. године и његових каснијих измена, које регулишу уговоре о стамбеном изнајмљивању. Ово законодавство, које спроводи предузећа као што je Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, успоставља права изнајмљивача и власника, процедуре исељења и допуштена повећања закупа. У 2024. години, влада је поново потврдила плафон годишњег прилагођавања закупа, повезујући повећања са инфлацијом из претходне године, која је износила 9,28% за уговоре обновљене 2024. године. Учесници на тржишту предвидају умерење инфлације за 2025. годину, што би могло ублажити будућа повећања закупа и донети одређена олакшања изнајмљивачима (Departamento Administrativo Nacional de Estadística – DANE).
Према DANE, готово 40% колумбијских домаћинстава живело је у изнајмљивим становима до 2023. године, при чему је потражња за изнајмљивањем највиша у урбаним центрима као што су Богота, Меделин и Кали. Миграциони токови, посебно из Венецуеле, урбанизација и растућа populacija младих очекује се да ће одржати робусну потражњу до 2025. године и даље. Стручњаци из Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (FEDELONJAS) предвиђају наставак ограничења у тржишту, при чему понуда заостаје за потражњом, посебно у сегментима приступачног становања.
Усклађеност и правна сигурност остају континуирани приоритети. Колумбијска влада је појачала спровођење регистрације уговора о закупу и захтеве за транспарентност, с циљем да ограничи неформалност и заштити и изнајмљиваче и власнике. Дигитализација процеса закупа и решавања спорова напредује, предвођена платформама које подржавају Superintendencia Financiera de Colombia и Ministerio de Vivienda, смањујући административне тргове и побољшавајући приступ правди.
Анализа сценарија за 2025. годину и средњи рок предлаже два главна изгледа. У базном сценарију, умерени економски раст, стабилна инфлација и константна миграција одржаће потражњу за изнајмљивање и постепена повећања закупа, с усаглашеношћу и транспарентношћу које се постепено побољшавају. У оптимистичнијем сценарију, даље реформе за подстицање формалне понуде за изнајмљивање и ширење програма јавног становања могу ублажити притисак на закупе и побољшати приступ. С друге стране, ако инфлација остане нестабилна или макроекономски ветрови се појачају, изазови у приступачности могу се погоршати, што би могло навести на позиве за неке ригорозније регулаторне интервенције.
Укупно, колумбијско тржиште изнајмљивања стоји на раскрсници политичких, економских и демографских сила, с 2025. годином као годином опрезног оптимизма и постепеног напредовања ка уравнотеженијем и транспарентнијем сектору.
Извори и референце
- Departamento Administrativo Nacional de Estadística – DANE
- Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio
- Banco de la República
- Ministerio de Justicia y del Derecho
- Finca Raíz-Colombia
- Observatorio Inmobiliario de Bogotá
- Migración Colombia
- Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN)
- Ley 527 de 1999
- Superintendencia Financiera de Colombia
- FEDELONJAS
