เคล็ดลับการลงทุน Rixheim 2025: เปิดเผยจุดฮอตสปอร์ตถัดไปสำหรับการเติบโตอย่างรวดเร็ว!

สารบัญ

Rixheim โดยรวม: แรงผลักดันทางเศรษฐกิจและประชากร
การคาดการณ์ตลาด 2025-2030: แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจ
โครงการโครงสร้างพื้นฐานสำคัญที่กำลังเปลี่ยนอนาคตของ Rixheim
กฎหมายใหม่และนโยบายท้องถิ่น: สิ่งที่นักลงทุนต้องรู้
มุมมองตลาดที่อยู่อาศัย: ความต้องการ ราคา และผลตอบแทน
โอกาสทางธุรกิจ: สำนักงาน การค้าปลีก และอุตสาหกรรม
ศูนย์เทคโนโลยีและนวัตกรรม: การเปลี่ยนแปลงดิจิทัลของ Rixheim
ทางเลือกการเงินและแรงจูงใจทางภาษีสำหรับนักลงทุน
ความเสี่ยงและความท้าทาย: การนำทางในภูมิทัศน์ตลาดท้องถิ่น
คำแนะนำเชิงกลยุทธ์และแนวโน้มในอนาคตสำหรับการลงทุนใน Rixheim
แหล่งที่มาและเอกสารอ้างอิง

Rixheim โดยรวม: แรงผลักดันทางเศรษฐกิจและประชากร

Rixheim ซึ่งตั้งอยู่ในเขต Haut-Rhin ของภูมิภาค Grand Est ได้กลายเป็นพื้นที่ที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสที่มั่นคงในฝรั่งเศสตะวันออก เทศบาลนี้มีข้อได้เปรียบจากความใกล้ชิดเชิงกลยุทธ์กับ Mulhouse การเชื่อมโยงการเดินทางที่แข็งแกร่ง และความคิดริเริ่มในการพัฒนาเมืองที่กำลังดำเนินอยู่ จนถึงปี 2025 โ profiles เศรษฐกิจและประชากรของ Rixheim เผยให้เห็นถึงหลายปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับนักลงทุนที่มีแนวโน้ม

แนวโน้มประชากรเป็นไปในทางบวก โดยข้อมูลการสำรวจสำมะโนประชากรล่าสุดแสดงให้เห็นว่ามีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ตามข้อมูลจาก Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE) ประชากรของ Rixheim เกิน 14,000 ในปี 2021 โดยคาดว่าจะมีการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องที่ปานกลางจนถึงปี 2025 เทศบาลดึงดูดทั้งครอบครัวและมืออาชีพที่ทำงาน ขอบคุณที่อยู่ใกล้กับศูนย์การจ้างงานของ Mulhouse และเขตเศรษฐกิจสามชาติ Basel-Mulhouse-Freiburg

ในด้านเศรษฐกิจ Rixheim ได้รับผลประโยชน์จากอุตสาหกรรมและบริการในท้องถิ่นที่หลากหลาย สัดส่วนที่สำคัญของประชากรถูกจ้างงานในภาคการผลิต โลจิสติกส์ และสุขภาพของ Mulhouse ขณะที่ Rixheim เองมีวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) ในการค้าปลีก อุตสาหกรรมเบา และงานฝีมือ Mulhouse Alsace Agglomération ได้รวม Rixheim ไว้ในแผนพัฒนาเศรษฐกิจระดับภูมิภาค สนับสนุนการขยายธุรกิจและโครงการฟื้นฟูเมือง ในปี 2024 การพัฒนาที่ใช้ประโยชน์จากหลายอย่างและสวนธุรกิจใหม่ถูกปล่อยออกมาโดยมุ่งเป้าไปที่การดึงดูดทั้งผู้เช่าเชิงพาณิชย์และผู้ซื้อบ้าน

การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานยังคงเป็นเสาหลักที่สำคัญ Rixheim มีบริการโดยทางหลวง A35 และ A36 ทางรถไฟ Mulhouse-Rhin และการเชื่อมต่อขนส่งสาธารณะที่มีประสิทธิภาพ ทำให้การเดินทางและโลจิสติกส์มีความสะดวกสบาย SNCF รักษาการให้บริการรถไฟที่บ่อยครั้งเชื่อมต่อ Rixheim กับ Mulhouse และอื่น ๆ เพิ่มเสน่ห์ให้กับสถานที่ตั้งอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจในพื้นที่

ในด้านกฎหมาย นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้รับประโยชน์จากกรอบงานระดับชาติ เช่น กฎหมาย Pinel ซึ่งยังคงกระตุ้นการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่และการลงทุนในพื้นที่เช่าที่มีคุณสมบัติตลอดปี 2025 ตามแนวทางจาก Service Public Rixheim ตั้งอยู่ในโซน B1 มีคุณสมบัติสำหรับสิทธิประโยชน์ทางภาษีเหล่านี้ ซึ่งน่าสนใจโดยเฉพาะสำหรับนักลงทุนที่ซื้อต่อให้เช่า

มองไปข้างหน้า หน่วยงานเศรษฐกิจระดับภูมิภาคคาดการณ์การเติบโตที่มั่นคงทางด้านความต้องการที่อยู่อาศัยและกิจกรรมเชิงพาณิชย์ ซึ่งมีรากฐานจากการอัปเกรดโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่องและความยืดหยุ่นของประชากร นักลงทุนสามารถคาดหวังค่าของอสังหาริมทรัพย์และผลตอบแทนการเช่าที่เติบโตได้อย่างปานกลางแต่ต่อเนื่อง ขณะที่ Rixheim ยังคงวางตำแหน่งให้เป็นจุดหมายปลายทางที่มีความโดดเด่นในเขตมหานคร Mulhouse

การคาดการณ์ตลาด 2025-2030: แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจ

Rixheim ตั้งอยู่ในเขต Haut-Rhin ของภูมิภาค Grand Est กำลังดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนมากขึ้นเรื่อย ๆ เนื่องจากที่ตั้งเชิงกลยุทธ์ใกล้กับ Mulhouse และชายแดนสวิสและเยอรมัน ในปี 2025 ปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคและกฎระเบียบหลายประการกำลังหล่อหลอมมุมมองตลาดสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจใน Rixheim

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน Rixheim ได้ประสบกับการเติบโตของราคาในระดับปานกลางในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ซึ่งสอดคล้องกับแนวโน้มระดับภูมิภาคใน Grand Est ตามข้อมูลจาก Conseil Supérieur du Notariat เขต Haut-Rhin มีการเห็นการเพิ่มขึ้นอย่างคงที่หรือเล็กน้อยในปริมาณการทำธุรกรรมและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในปี 2024 แนวโน้มนี้คาดว่าจะดำเนินต่อไปจนถึงปี 2025-2030 ใกล้กับ Mulhouse ซึ่งเป็นศูนย์เศรษฐกิจระดับภูมิภาค จะเพิ่มความน่าสนใจสำหรับการลงทุนที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีการวางแผนการอัปเกรดโครงสร้างพื้นฐานตามแกนการขนส่งหลัก

รัฐบาลท้องถิ่นของ Rixheim ยังคงดำเนินการปฏิรูปการแบ่งเขตที่สอดคล้องกับ Loi Climat et Résilience ซึ่งมุ่งเป้าไปที่การลดการทำให้ที่ดินเป็นศูนย์และส่งเสริมการก่อสร้างที่มีความหนาแน่นสูงและประหยัดพลังงาน สภาพแวดล้อมทางกฎระเบียบนี้คาดว่าจะกระตุ้นความต้องการในการก่อสร้างใหม่และการปรับปรุง โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่ตรงตามมาตรฐานสิ่งแวดล้อม เช่น รหัสพลังงาน RE2020 (Ministère de la Transition Écologique) นักลงทุนสามารถคาดหวังโอกาสที่เพิ่มขึ้นในด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน การปรับปรุง และพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่มีการรับรองสีเขียว

จากมุมมองทางธุรกิจ Rixheim ได้รับประโยชน์จากภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกที่แข็งแกร่งใน Haut-Rhin โดยมีการลงทุนอย่างต่อเนื่องในสวนธุรกิจและเขตอุตสาหกรรมเบา โดยได้รับการสนับสนุนจาก Chambre de Commerce et d’Industrie Alsace Eurométropole การรวมกันของภูมิภาคในความคิดริเริ่มทางเศรษฐกิจข้ามพรมแดน เช่น Trinational Eurodistrict of Basel คาดว่าจะกระตุ้นการเติบโตของ SME และการค้าข้ามพรมแดนไปจนถึงปี 2030 เพิ่มความต้องการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และบริการเสริม

แนวโน้มสำหรับปี 2025-2030 ยังคงเป็นบวก โดยการคาดการณ์ทางประชากรจาก INSEE ชี้ให้เห็นถึงระดับประชากรที่คงที่หรือค่อยๆ เพิ่มขึ้น รวมถึงการทำให้เมืองและการย้ายถิ่นทางเศรษฐกิจที่ต่อเนื่อง ค่าราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าถึงได้ ความใกล้ชิดกับศูนย์การจ้างงานหลัก และข้อบังคับด้านสิ่งแวดล้อมที่พัฒนาอยู่ทำให้ Rixheim เป็นตลาดที่น่าลงทุนสำหรับนักลงทุนที่ต้องการความคุ้มค่าระยะยาวในอสังหาริมทรัพย์ทั้งเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย

โครงการโครงสร้างพื้นฐานสำคัญที่กำลังเปลี่ยนอนาคตของ Rixheim

Rixheim ซึ่งตั้งอยู่ในเขต Haut-Rhin ของภูมิภาค Grand Est กำลังเห็นการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญซึ่งคาดว่าจะเพิ่มความน่าสนใจสำหรับนักลงทุนในปี 2025 และปีถัดไป การตั้งอยู่ใกล้กับ Mulhouse และสถานที่ตั้งบนเส้นทางขนส่งหลักส่งผลให้มีความสนใจจากภาคสาธารณะและเอกชนในการปรับปรุงสิ่งอำนวยความสะดวกและการเชื่อมต่อในท้องถิ่น

ปัจจัยหลักในการเปลี่ยนแปลงของ Rixheim คือการปรับปรุงเส้นทางรถไฟ Mulhouse-Rixheim ที่กำลังดำเนินการอยู่ เป็นส่วนหนึ่งของแผน SNCF Réseau สำหรับ Grand Est โครงการนี้มีเป้าหมายเพื่อปรับปรุงความสามารถและความตรงต่อเวลาในการเดินรถ โดยมีการลงทุนที่มุ่งเป้าไปที่การเข้าถึงสถานีและสัญญาณดิจิทัล การคาดการณ์การเสร็จสิ้นงานในปี 2026 จะช่วยรวม Rixheim เข้ากับ Mulhouse และสนามบิน EuroAirport Basel-Mulhouse-Freiburg มากขึ้น ซึ่งช่วยเสริมบทบาทของ Rixheim ในฐานะศูนย์กลางการเดินทางและโลจิสติกส์

โครงการอีกหนึ่งที่สำคัญคือการสร้างทางเบี่ยง Rixheim (contournement routier de Rixheim) ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์การเคลื่อนที่ระดับภูมิภาคที่ก่อโดย Préfecture du Haut-Rhin ตั้งใจที่จะลดความแออัดและปรับปรุงการจราจรทางถนนระหว่าง Mulhouse และ Sundgau ทางเบี่ยงคาดว่าจะลดเวลาในการเดินทางและอำนวยความสะดวกในการเคลื่อนย้ายสินค้า การศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมที่เสร็จสมบูรณ์ในปี 2023 ได้นำไปสู่การนำแนวปฏิบัติการก่อสร้างที่ยั่งยืนมาใช้ ซึ่งสอดคล้องกับกฎระเบียบด้านการพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนแปลงของฝรั่งเศส

การปรับปรุงการขนส่งเพิ่มเติม Mulhouse Alsace Agglomération (m2A) กำลังผลักดันการฟื้นฟูเมืองในใจกลาง Rixheim แผนรวมถึงการพัฒนาหลายการใช้ใหม่ สิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะสีเขียว และทางจักรยาน ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากเงินอุดหนุนในโครงการ “Action Cœur de Ville” ของชาติ การปรับปรุงเหล่านี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อกระตุ้นการค้าในท้องถิ่นและเพิ่มเสน่ห์ให้กับที่อยู่อาศัยเพื่อตอบสนองต่อแนวโน้มประชากรและความต้องการที่เพิ่มขึ้นสำหรับสิ่งแวดล้อมที่ทันสมัย

ในด้านกฎหมาย นักลงทุนควรใส่ใจถึงผลกระทบของกฎหมาย ELAN ของฝรั่งเศส (2018-2025) ซึ่งส่งเสริมการเพิ่มความหนาแน่นในเมือง สนับสนุนการก่อสร้างที่มีประสิทธิภาพด้านพลังงาน และเร่งกระบวนการอนุญาต ดังนั้น ท่อโครงสร้างพื้นฐานของ Rixheim จึงสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ระดับชาติในการพัฒนาเมืองอย่างยั่งยืนและการเคลื่อนที่

มองไปข้างหน้า โครงการโครงสร้างพื้นฐานเหล่านี้คาดว่าจะสนับสนุนการเติบโตของ Rixheim เพิ่มค่าอสังหาริมทรัพย์ และกระจายเศรษฐกิจ ทำให้เป็นจุดหมายที่น่าสนใจมากขึ้นสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจตลอดปี 2025 และต่อไป

กฎหมายใหม่และนโยบายท้องถิ่น: สิ่งที่นักลงทุนต้องรู้

Rixheim ซึ่งตั้งอยู่ในเขต Haut-Rhin ของภูมิภาค Grand Est กำลังดึงดูดนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นเรื่อย ๆ เนื่องจากกฎหมายที่พัฒนาและนโยบายในท้องถิ่นที่มีเป้าหมาย การทำความเข้าใจกรอบกฎหมายและสภาพแวดล้อมนโยบายในปัจจุบันเป็นสิ่งสำคัญสำหรับการตัดสินใจลงทุนอย่างมีข้อมูลในปี 2025 และปีถัดไป

หนึ่งในพัฒนาการทางกฎหมายที่สำคัญที่มีผลต่อ Rixheim คือการดำเนินการตามกฎหมายภาค Climate and Resilience ของฝรั่งเศส (Loi Climat et Résilience) ซึ่งมุ่งเน้นไปที่การปรับปรุงประสิทธิภาพพลังงานในอาคารที่อยู่อาศัย ตั้งแต่ปี 2025 สัญญาเช่าใหม่สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีคะแนนประสิทธิภาพพลังงาน “G” (ต่ำที่สุด) จะถูกห้าม โดยจะมีการจำกัดเพิ่มเติมในอสังหาริมทรัพย์ที่มีคะแนน “F” ที่มีกำหนดในปี 2028 สิ่งนี้มีผลกระทบโดยตรงต่อสต็อกที่อยู่อาศัยของ Rixheim ทำให้นักลงทุนต้องให้ความสำคัญกับการปรับปรุงประสิทธิภาพพลังงานเพื่อปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านกฎระเบียบและรักษาผลตอบแทนการเช่า (Legifrance)

ในระดับท้องถิ่น Mulhouse Alsace Agglomération ซึ่งรวมถึง Rixheim ได้ยกระดับความมุ่งมั่นในการพัฒนาเมืองที่ยั่งยืนและการเคหะที่สามารถเข้าถึงได้ โครงการที่อยู่อาศัยท้องถิ่น 2024-2028 (Programme Local de l’Habitat) เน้นทั้งการปรับปรุงและการก่อสร้างใหม่ โดยเฉพาะในโซนที่ได้รับการกำหนดสำหรับการฟื้นฟูเมืองและการเพิ่มความหนาแน่น แรงจูงใจ เช่น การลดภาษีทรัพย์สินสำหรับการพัฒนาใหม่ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและเงินอุดหนุนสำหรับการปรับปรุงพลังงานมีให้สำหรับนักลงทุน สอดคล้องกับเป้าหมายระดับชาติที่กว้างขึ้นเพื่อการเป็นกลางทางคาร์บอน (Mulhouse Alsace Agglomération)

ในแง่ของการวางแผนเมือง Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) ในระดับท้องถิ่นได้มีการอัปเดตเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับโครงการที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นสูงในบางพื้นที่ของ Rixheim โดยเฉพาะบริเวณใกล้กับเส้นทางขนส่งสาธารณะและ Gare de Rixheim การแบ่งเขตเชิงกลยุทธ์นี้มีเป้าหมายเพื่อรองรับการเติบโตของประชากรที่คาดการณ์และสอดคล้องกับโครงการเคลื่อนที่ของภูมิภาค ซึ่งอาจเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในสถานที่ที่ตั้งดี (Agglomération Saint-Louis)

สุดท้าย นักลงทุนควรตระหนักถึงโครงการ Pinel+ ที่มีการสนับสนุนจากรัฐบาลซึ่งขยายระยะเวลาการสนับสนุนทางภาษีสำหรับการลงทุนในการเช่าใหม่ในพื้นที่ที่มีคุณสมบัติ รวมถึงบางส่วนของ Rixheim อย่างไรก็ตาม สิทธิประโยชน์เหล่านี้ขึ้นอยู่กับความเข้มงวดในการปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านพลังงานและความสามารถในการจ่าย ซึ่งได้รับการปรับให้เข้มงวดมากขึ้นสำหรับผู้ที่เข้าร่วมในปี 2025 (Service Public)

โดยสรุป ภูมิทัศน์การลงทุนของ Rixheim ในปี 2025 ถูกกำหนดโดยข้อกำหนดด้านสิ่งแวดล้อมที่เข้มงวด แรงจูงใจในท้องถิ่นสำหรับการพัฒนาที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และนโยบายการเพิ่มความหนาแน่นในเมือง นักลงทุนที่ปรับโครงการของตนให้สอดคล้องกับกรอบการพัฒนาเหล่านี้จะอยู่ในตำแหน่งที่ดีที่สุดในการได้รับประโยชน์จากทั้งการปฏิบัติตามและโอกาสในการเติบโตในมูลค่าในปีต่อ ๆ ไป

มุมมองตลาดที่อยู่อาศัย: ความต้องการ ราคา และผลตอบแทน

Rixheim ตั้งอยู่ในเขต Haut-Rhin ของภูมิภาค Grand Est กำลังปรากฏเป็นจุดสนใจสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในฝรั่งเศสตะวันออก พื้นที่นี้มีข้อได้เปรียบจากความใกล้ชิดกับ Mulhouse และชายแดนสวิสและเยอรมัน ซึ่งยังคงสนับสนุนความต้องการที่อยู่อาศัยในหมู่ผู้ทำงานข้ามพรมแดน ครอบครัวในท้องถิ่น และผู้ที่เข้ามาใหม่ที่ดึงดูดโดยโอกาสในการทำงานและคุณภาพชีวิต

ในปี 2025 มีปัจจัยหลายอย่างที่กำลังหล่อหลอมมุมมองตลาดที่อยู่อาศัยใน Rixheim ตามการสำรวจตลาดล่าสุดจาก Conseil Supérieur du Notariat ภูมิภาค Grand Est รวมถึง Rixheim มีการเห็นราคาอสังหาริมทรัพย์ที่คงที่ถึงเพิ่มขึ้นปานกลางในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา จนถึงต้นปี 2025 ราคาที่เฉลี่ยสำหรับอพาร์ตเมนต์ที่มีอยู่ในพื้นที่มหานคร Mulhouse (ซึ่งรวมถึง Rixheim) อยู่ที่ประมาณ €1,750 ต่อตารางเมตร ในขณะที่บ้านที่เฉลี่ยอยู่ที่ €2,200 ต่อตารางเมตร โครงการก่อสร้างใหม่ที่ถูกขับเคลื่อนด้วยมาตรฐานประสิทธิภาพพลังงานภายใต้กฎ RE2020 จะมีราคาสูงกว่า โดยมักจะเกิน €2,500 ต่อตารางเมตร

ความต้องการยังคงมีความแข็งแกร่ง โดยได้รับการสนับสนุนจากอัตราว่างงานที่ต่ำในฝรั่งเศสซึ่งยังคงอยู่ที่ประมาณ 7% ตามข้อมูลจาก INSEE และอัตราดอกเบี้ยจำนองที่ต่ำเป็นประวัติการณ์ แม้ว่าเงื่อนไขการเงินจะตึงเครียดขึ้นเล็กน้อยตามการเปลี่ยนแปลงนโยบายของธนาคารกลางยุโรป ความดึงดูดของ Rixheim ยังได้รับการเสริมสร้างโดยการบูรณาการเข้ากับแผนพัฒนาเมืองของ Mulhouse Alsace Agglomération ซึ่งกำลังลงทุนในการเชื่อมต่อขนส่งสาธารณะ พื้นที่สีเขียว และสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อเพิ่มความน่าสนใจในที่อยู่อาศัย (Mulhouse Alsace Agglomération)

ผลตอบแทนการเช่าใน Rixheim โดยทั่วไปอยู่ในช่วง 4% ถึง 5% ก่อนหักภาษีสำหรับอพาร์ตเมนต์ตามข้อมูลจาก FNAIM (สหพันธ์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติของฝรั่งเศส) โดยที่มีผลตอบแทนที่สูงขึ้นเล็กน้อยสำหรับหน่วยขนาดเล็กและอสังหาริมทรัพย์เก่าที่ต้องการการปรับปรุง ความต้องการเช่าที่แข็งแกร่งในภูมิภาคนี้ได้รับการสนับสนุนจากฐานผู้เช่าที่หลากหลาย รวมถึงผู้ที่ทำงานข้ามพรมแดนและนักเรียนที่เข้าเรียนในสถาบันต่าง ๆ ใน Mulhouse

มองไปข้างหน้า แนวโน้มสำหรับปี 2025 และปีถัดไปดูเหมือนว่าจะมีเสถียรภาพ การดำเนินการตามข้อกำหนดด้านประสิทธิภาพพลังงานตามกฎหมาย RE2020 คาดว่าจะกดดันราคาที่เพิ่มขึ้นในโครงการที่สร้างขึ้นใหม่ (Ministère de la Transition écologique) อย่างไรก็ตาม แนวโน้มประชากรและการลงทุนในเมืองที่ต่อเนื่องจะช่วยให้เกิดความต้องการอย่างยั่งยืน สร้างสภาวะที่เอื้ออำนวยสำหรับทั้งการเติบโตของทุนและรายได้จากการเช่าสำหรับนักลงทุนในภาคที่อยู่อาศัยของ Rixheim

โอกาสทางธุรกิจ: สำนักงาน การค้าปลีก และอุตสาหกรรม

Rixheim ตั้งอยู่ภายใน Mulhouse Alsace Agglomération และอยู่ติดกับเส้นทางขนส่งหลัก เช่น ทางหลวง A35/A36 และคลอง Rhine-Rhône กำลังได้รับการยอมรับมากขึ้นว่าเป็นที่ตั้งเชิงกลยุทธ์สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ใน Grand Est พื้นที่ใกล้กับชายแดนเยอรมันและสวิสยังเพิ่มเสน่ห์สำหรับการค้าข้ามพรมแดนและโลจิสติกส์

ภาคสำนักงาน: ในปีที่ผ่านมา ความคิดริเริ่มด้านสาธารณะและเอกชนได้มุ่งมั่นที่จะปรับปรุงและขยายภูมิทัศน์สำนักงานใน Rixheim zone d’activités des Entailles ได้รับการเน้นโดย Mulhouse Alsace Agglomération ว่าเป็นเขตที่มีความสำคัญสำหรับสวนธุรกิจและการพัฒนาสำนักงาน โดยมีเป้าหมายเพื่อดึงดูด SMEs และบริษัทที่มีนวัตกรรม สิ่งแวดล้อมภาษีที่เอื้ออำนวยต่อธุรกิจในภูมิภาค ได้รับการสนับสนุนจากการลดภาษีธุรกิจในระดับท้องถิ่นที่ดำเนินการโดยรัฐบาลฝรั่งเศส (Cotisation Foncière des Entreprises) ยังคงสนับสนุนบริษัทที่ตั้งอยู่ในสำนักงานจนถึงปี 2025 และต่อไป (Ministère de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique)

ภาคการค้าปลีก: โอกาสทางการค้าใน Rixheim ถูกกำหนดโดยการผสมผสานระหว่างโซนการค้าที่มีอยู่และโครงการฟื้นฟูเมือง เทศบาลได้สนับสนุนการฟื้นฟูใจกลางเมืองและการปรับปรุงการเข้าถึงโครงสร้างพื้นฐานค้าปลีกใกล้กับเส้นทางการจราจรหลัก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง Mulhouse Alsace Agglomération ยังคงลงทุนในความเคลื่อนไหวของเมืองและการจอดรถ เพื่ออำนวยความสะดวกในการเข้าถึงพื้นที่ค้าปลีกของผู้บริโภค นโยบายระดับภูมิภาคสนับสนุนการพัฒนาร้านค้าท้องถิ่นและการค้าปลีกแบบหลายการใช้งานเพื่อตอบสนองต่อรูปแบบการบริโภคที่เปลี่ยนไปและความต้องการที่เพิ่มขึ้นสำหรับสภาพแวดล้อมการช็อปปิ้งที่มีประสบการณ์

ภาคอุตสาหกรรม: ภาคอุตสาหกรรมของ Rixheim ได้รับผลประโยชน์จากโครงสร้างพื้นฐานด้านโลจิสติกส์ที่แข็งแกร่ง รวมถึงการเชื่อมโยงที่ใกล้ชิดกับ Port Rhénan de Mulhouse-Rhin และเครือข่ายทางรถไฟในภูมิภาค Mulhouse Alsace Agglomération ได้ให้ความสำคัญกับการขยายและการปรับปรุงสวนอุตสาหกรรม สนับสนุนภาคการผลิตที่ทันสมัย โลจิสติกส์ และอุตสาหกรรมที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม การเปิดพื้นที่ใหม่และการทำให้ขั้นตอนการอนุมัติง่ายขึ้นตามกฎหมาย Loi ASAP (2021) คาดว่าจะช่วยเร่งโครงการพัฒนาใหม่ในปี 2025

มุมมอง: มองไปข้างหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของ Rixheim ตั้งอยู่ในสถานะที่มีกำไรต่อเนื่อง ปัจจัยโครงสร้าง เช่น ตำแหน่งที่อยู่ข้ามชาติ การลงทุนของรัฐในโครงสร้างพื้นฐาน และการปฏิรูปกฎข้อบังคับเพื่ออำนวยความสะดวกในการก่อสร้างเชิงพาณิชย์ ชี้ให้เห็นถึงสภาวะที่เอื้ออำนวยสำหรับนักลงทุนที่มองหาสินทรัพย์ด้านสำนักงาน การค้าปลีก หรืออุตสาหกรรม โปรแกรมการพัฒนาเศรษฐกิจระดับภูมิภาคที่ดำเนินอยู่และความมุ่งมั่นของฝรั่งเศสในการสนับสนุนนโยบายที่เอื้ออำนวยต่อธุรกิจจะรักษาและเพิ่มความน่าสนใจเชิงพาณิชย์ของ Rixheim ในปีถัดไป

ศูนย์เทคโนโลยีและนวัตกรรม: การเปลี่ยนแปลงดิจิทัลของ Rixheim

Rixheim ซึ่งตั้งอยู่เชิงกลยุทธ์ในเขต Haut-Rhin กำลังกลายเป็นจุดสำคัญในการเปลี่ยนแปลงดิจิทัลของภูมิภาค Grand Est เมืองนี้กำลังใช้ประโยชน์จากความใกล้ชิดกับ Mulhouse และทางเดินการคมนาคมที่สำคัญในยุโรปเพื่อดึงดูดการลงทุนในเทคโนโลยีและนวัตกรรม โครงการล่าสุดสอดคล้องกับกลยุทธ์ระดับชาติและระดับภูมิภาคในการทำให้เศรษฐกิจในท้องถิ่นมีความทันสมัย เพิ่มบริการดิจิทัล และส่งเสริมระบบนิเวศการนวัตกรรม

ในปี 2024 และต้นปี 2025 การปรับใช้โครงการ “France Très Haut Débit” ของรัฐบาลฝรั่งเศสได้เร่งการจัดหาอินเทอร์เน็ตความเร็วสูงแบบไฟเบอร์ออฟติกในเขตเล็ก ๆ เช่น Rixheim ตามผลลัพธ์คาดว่าจะมีครัวเรือนและธุรกิจเกือบ 100% ใน Rixheim เข้าถึงบรอดแบนด์ความเร็วระดับกิกะบิต ซึ่งเป็นข้อกำหนดพื้นฐานสำหรับสตาร์ทอัพด้านเทคโนโลยี ผู้ทำงานทางไกล และธุรกิจที่ขับเคลื่อนด้วยข้อมูล (Autorité de régulation des communications électroniques, des postes et de la distribution de la presse)

ในด้านนวัตกรรม Rixheim ได้รับประโยชน์จากความร่วมมือกับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในภูมิภาค เช่น Mulhouse Alsace Agglomération ซึ่งนำร่องโครงการ “Technopole Mulhouse” โครงการนี้ส่งเสริมความร่วมมือระหว่างสตาร์ทอัพ SMEs และศูนย์การศึกษา โดยมีพื้นที่ให้บริการบ่มเพาะและบริการสนับสนุนธุรกิจ ซึ่งอยู่ภายในระยะที่เข้าถึงได้จาก Rixheim ด้วยการเปิดศูนย์การทำงานร่วมกันและการฝึกอบรมดิจิทัลใหม่ในปี 2024 ระบบนิเวศกำลังดึงดูดทั้งผู้ประกอบการในท้องถิ่นและผู้ทำงานทางไกลที่มองหาวิถีชีวิตที่มีความสมดุลและต้นทุนในการดำเนินงานที่ต่ำกว่าศูนย์เมืองขนาดใหญ่

ในด้านกฎหมาย กฎหมาย “Pacte” ของรัฐบาลฝรั่งเศสและการปฏิรูปที่ตามมาภายใต้กฎหมายนี้ยังคงทำให้การก่อตั้งและขยายองค์กรที่มีนวัตกรรมเป็นเรื่องง่าย ลดอุปสรรคในการปกครองและเสนอแรงจูงใจทางภาษีสำหรับกิจกรรมการวิจัยและพัฒนา (Ministère de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique) สภาพแวดล้อมทางกฎระเบียบนี้มีข้อได้เปรียบโดยเฉพาะสำหรับนักลงทุนด้านเทคโนโลยีและบริษัทที่ต้องการก่อตั้งสาขาในเมืองเล็ก ๆ

มองไปข้างหน้าในปีถัดไป มุมมองการลงทุนที่ขับเคลื่อนด้วยเทคโนโลยีใน Rixheim ยังคงน่าพอใจ โครงการ Digital Europe ของสหภาพยุโรปและความพยายามในท้องถิ่นเพื่อส่งเสริมโซลูชันเมืองอัจฉริยะคาดว่าจะมีการลงทุนเพิ่มเติมในโครงสร้างพื้นฐานด้านดิจิทัลและบริการอิเล็กทรอนิกส์ใน Rixheim แนวโน้มเหล่านี้บวกกับโครงสร้างการสนับสนุนในภูมิภาคที่แข็งแกร่งและสิ่งจูงใจทางกฎหมายที่แข็งแกร่ง ทำให้ Rixheim กลายเป็นศูนย์เทคโนโลยีและนวัตกรรมที่กำลังเติบโตใน Grand Est ซึ่งมีโอกาสที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองการณ์ไกล

ทางเลือกการเงินและแรงจูงใจทางภาษีสำหรับนักลงทุน

การลงทุนใน Rixheim ซึ่งเป็นเทศบาลที่มีพลศาสตร์ในเขต Haut-Rhin ของภูมิภาค Grand Est นำเสนอตัวเลือกการเงินและแรงจูงใจทางภาษีที่หลากหลายสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2025 รัฐบาลฝรั่งเศสยังคงสนับสนุนการลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศในอสังหาริมทรัพย์ผ่านผลิตภัณฑ์จำนองที่เข้าถึงได้และนโยบายทางการเงินที่มีเป้าหมาย

จนถึงปี 2025 นักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ใน Rixheim สามารถเข้าถึงผลิตภัณฑ์จำนองที่หลากหลายซึ่งเสนอโดยธนาคารระดับชาติและระดับภูมิภาค โดยทั่วไปแล้วจำนองอัตราคงที่และอัตราเปลี่ยนแปลงยังคงเป็นมาตรฐาน โดยมีระยะเวลาที่ทั่วไปอยู่ที่ 15 ถึง 25 ปี ธนาคารฝรั่งเศส เช่น Crédit Agricole และ Société Générale เสนอโครงการเฉพาะสำหรับผู้ซื้อที่ไม่อยู่อาศัยซึ่งมักจะต้องการเงินดาวน์ขั้นต่ำที่ 20-30% นอกจากนี้ Banque Populaire และสถาบันอื่น ๆ ยังคงเสนอสินเชื่อระยะสั้น (prêts relais) เพื่ออำนวยความสะดวกในการเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์และการกระจายการลงทุน

นักลงทุนใน Rixheim ยังสามารถได้รับประโยชน์จากแรงจูงใจทางภาษีหลายอย่างที่ออกแบบมาเพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ กฎหมาย Pinel ที่ได้รับความนิยมอย่างกว้างขวาง ซึ่งขยายเวลาไปจนถึงปี 2025 อนุญาตให้บุคคลที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าใหม่หรือ renovate ในพื้นที่ที่กำหนดได้รับการลดหย่อนภาษีเงินได้สูงสุดถึง 21% ขึ้นอยู่กับความมุ่งมั่นระยะเวลาดูแล การแบ่งเขตของ Rixheim มีคุณสมบัติในการพัฒนาที่มีคุณสมบัติสำหรับโครงการนี้ ส่งเสริมทั้งการก่อสร้างในท้องถิ่นและการฟื้นฟูเมือง

สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เก่าที่ต้องการการปรับปรุงที่สำคัญ แรงจูงใจ Denormandie ยังคงเปิดให้ใช้ตั้งแต่ปี 2025 โปรแกรมนี้มอบการลดหย่อนภาษีในลักษณะที่คล้ายคลึงกับกฎหมาย Pinel โดยมีเงื่อนไขว่านักลงทุนต้องดำเนินการปรับปรุงประสิทธิภาพพลังงานและการปรับปรุงสมัยใหม่ (Direction Générale des Finances Publiques) นอกจากนี้ นักลงทุนที่ไม่อยู่ฝ่ายยังสามารถใช้ประโยชน์จากสนธิสัญญาหลีกเลี่ยงการเก็บภาษีซ้ำที่ฝรั่งเศสรักษากับหลายประเทศ ซึ่งอาจลดภาระภาษีโดยรวมในรายได้จากการเช่า

มองไปข้างหน้าในปีถัดไป รัฐบาลฝรั่งเศสได้แสดงการสนับสนุนต่อนการพัฒนาสิ่งก่อสร้างที่มีประสิทธิภาพด้านพลังงานและการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่าต่อไป การปรับเปลี่ยนที่คาดการณ์ไว้สำหรับข้อบังคับด้านสิ่งแวดล้อมและการขยายผลิตภัณฑ์จำนองที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมอาจทำให้ตัวเลือกการเงินสำหรับนักลงทุนใน Rixheim กว้างขึ้น การติดตามข้อมูลอัปเดตจากหน่วยงานต่าง ๆ เช่น Agence Nationale de l’Habitat และพอร์ทัล Service Public จะเป็นกุญแจสำคัญสำหรับนักลงทุนที่ต้องการเพิ่มผลตอบแทนและใช้ประโยชน์จากแรงจูงใจที่กำลังจะเกิดขึ้น

ความเสี่ยงและความท้าทาย: การนำทางในภูมิทัศน์ตลาดท้องถิ่น

การลงทุนใน Rixheim ซึ่งเป็นเทศบาลในภูมิภาค Grand Est ของฝรั่งเศส เป็นการนำเสนอโอกาสทั้งนี้ซึ่งมีความเสี่ยงที่ควรพิจารณาอย่างถี่ถ้วนในปี 2025 และปีถัดไป เช่นเดียวกับตลาดในเมืองหลายแห่ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ Rixheim ได้รับผลกระทบจากพลศาสตร์ทางเศรษฐกิจในท้องถิ่น กฎระเบียบที่เปลี่ยนแปลง และแนวโน้มทางเศรษฐกิจมหภาคที่กว้างขึ้น

ความท้าทายหนึ่งที่สำคัญคือความไม่แน่นอนในตลาดที่อยู่อาศัยที่เกิดจากความต้องการและอัตราดอกเบี้ยที่เปลี่ยนแปลงไป รัฐบาลฝรั่งเศสได้ทำการเข้มงวดนโยบายการเงินส่งผลให้เกิดค่าใช้จ่ายในการขอกู้ยืมเงินที่สูงขึ้น ซึ่งมีผลกระทบต่อทั้งนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อเฉพาะบุคคล ตามข้อมูลจาก Banque de France อัตราดอกเบี้ยจำนองเฉลี่ยในฝรั่งเศสเกิน 4% ในต้นปี 2024 และคาดว่าจะยังคงสูงขึ้นในปี 2025 ค่าใช้จ่ายในการเงินที่เพิ่มขึ้นนี้อาจทำให้ปริมาณการทำธุรกรรมลดลงและลดการเพิ่มขึ้นของราคาทั้งระยะสั้นในตลาดที่อยู่อาศัยของ Rixheim

ความเสี่ยงอีกประการหนึ่งคือความไม่แน่นอนทางกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเกี่ยวกับการวางแผนเมืองและใบอนุญาตก่อสร้าง Ville de Rixheim ได้ใช้มาตรฐานการแบ่งเขตและมาตรฐานสิ่งแวดล้อมที่เข้มงวดขึ้นตามเป้าหมายด้านความยั่งยืนในระดับชาติ ตัวอย่างเช่น การอัปเดตในปี 2023 ของ Loi Climat et Résilience ได้กำหนดข้อกำหนดใหม่เกี่ยวกับประสิทธิภาพด้านพลังงาน ซึ่งทำให้ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงสูงขึ้นสำหรับนักลงทุนและทำให้กำหนดเวลาโครงการล่าช้า การปรับตัวให้เข้ากับบรรทัดฐานที่กำลังเปลี่ยนแปลงเหล่านี้มีความสำคัญต่อการปฏิบัติตามและผลกำไร

การพัฒนาเศรษฐกิจท้องถิ่นยังส่งผลต่อความเสี่ยงในการลงทุน แม้ว่า Rixheim จะได้รับประโยชน์จากความใกล้ชิดกับ Mulhouse และโอกาสการจ้างงานข้ามพรมแดนในสวิตเซอร์แลนด์และเยอรมัน แต่ยังคงมีความอ่อนไหวต่อรอบเศรษฐกิจ โดยเฉพาะตามข้อมูลจาก Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) อัตราว่างงานของภูมิภาคอยู่ที่ประมาณ 7% ในปี 2024 และความซบเซาใด ๆ ในภาคการผลิตหรือบริการอาจบดบังความต้องการเช่าและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ ความล่าช้าในสายการผลิตและเงินเฟ้อค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง ซึ่งเป็นปัญหาที่ถูกเน้นโดย Fédération Française du Bâtiment ยังคงท้าทายการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใน Rixheim ข้อบกพร่องในวัสดุและแรงงานอาจทำให้โครงการล่าช้าและลดอัตรากำไร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการสร้างใหม่หรือการปรับปรุงที่ต้องการ

โดยสรุป แม้ว่า Rixheim จะเสนอความน่าสนใจในด้านการลงทุนเนื่องจากที่ตั้งเชิงกลยุทธ์และโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังพัฒนา นักลงทุนต้องนำทางผ่านค่าใช้จ่ายในการเงินที่สูงขึ้น ความซับซ้อนทางกฎหมาย ความไวต่อเศรษฐกิจ และความท้าทายในภาคการก่อสร้างที่ยังคงมีอยู่ การทำการวิจัยอย่างละเอียดและการติดตามการเปลี่ยนแปลงในนโยบายท้องถิ่นอย่างใกล้ชิดเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการลดความเสี่ยงและการเข้ามาในผลตอบแทนที่ยั่งยืนในปีต่อ ๆ ไป

คำแนะนำเชิงกลยุทธ์และแนวโน้มในอนาคตสำหรับการลงทุนใน Rixheim

Rixheim นำเสนอสิ่งแวดล้อมที่ดึงดูดสำหรับนักลงทุนในปี 2025 โดยมีตำแหน่งที่ตั้งเชิงกลยุทธ์ในภูมิภาค Grand Est การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังดำเนินอยู่ และภูมิทัศน์กฎระเบียบที่เปลี่ยนแปลง เพื่อเพิ่มผลตอบแทนและลดความเสี่ยง นักลงทุนควรพิจารณาคำแนะนำเชิงกลยุทธ์หลายประการในขณะที่สังเกตแนวโน้มหลักที่มีผลต่ออนาคตของเมือง

1. ใช้ประโยชน์จากการขยายโครงสร้างพื้นฐาน: การลงทุนอย่างมีนัยสำคัญในด้านการขนส่ง รวมถึงการปรับปรุงเส้นทางรถไฟ Mulhouse-Rixheim และการปรับปรุงการเชื่อมต่อถนน กำลังเพิ่มความน่าสนใจของ Rixheim สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ การปรับปรุงเหล่านี้ โปรดดูแลโดย SNCF และหน่วยงานท้องถิ่น คาดว่าจะลดระยะเวลาเดินทางและสนับสนุนการเติบโตของประชากร

2. ใช้ประโยชน์จากแรงจูงใจของรัฐบาลและกฎหมายใหม่: รัฐบาลฝรั่งเศสยังคงส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยผ่านการปฏิรูปการแบ่งเขตและแรงจูงใจสำหรับการก่อสร้างที่มีประสิทธิภาพด้านพลังงาน กฎหมายเพื่อเร่งการผลิตที่อยู่อาศัย (Loi pour l’Accélération de la Production de Logements) ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2023 จะทำให้กระบวนการอนุญาตในพื้นที่ที่กำหนด เช่น Rixheim เร่งความเร็วและลดภาระงานบริหาร Legifrance นอกจากนี้ เงินอุดหนุนสำหรับการปรับปรุงพลังงานภายใต้โครงการ MaPrimeRénov’ ยังมีให้สำหรับนักลงทุนที่ปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์เก่า (Agence Nationale de l’Habitat)

3. มุ่งเน้นไปที่การพัฒนาที่ยั่งยืนและพัฒนาหลายการใช้งาน: แนวโน้มการวางแผนเมืองล่าสุดใน Rixheim เน้นในเรื่องการปฏิบัติการก่อสร้างที่ยั่งยืนและการสร้างย่านที่ใช้หลายวิธี แผนเมือง 2024-2027 ของเทศบาลท้องถิ่นให้ความสำคัญกับพื้นที่สีเขียว เขตคนเดิน และการพัฒนาทางหน้าที่หลายอย่าง นักลงทุนที่ปรับโครงการให้สอดคล้องกับแนวทางเหล่านี้จะได้รับความช่วยเหลือจากกฎระเบียบและตอบสนองต่อความต้องการที่เพิ่มขึ้นจากผู้อยู่อาศัยและธุรกิจที่สนใจด้านสิ่งแวดล้อม (Ville de Rixheim)

4. ติดตามแนวโน้มประชากรและเศรษฐกิจ: ข้อมูลทางประชากรจาก INSEE ชี้ให้เห็นถึงการเข้ามาของคนงานหนุ่มและครอบครัวที่เพิ่มขึ้น ซึ่งดึงดูดด้วยราคาบ้านที่ไม่แพงและความใกล้ชิดกับศูนย์การจ้างงานใน Mulhouse และ Basel เทรนด์นี้มีแนวโน้มที่จะสนับสนุนความต้องการสินทรัพย์ทั้งที่อยู่อาศัยและค้าปลีกจนถึงปี 2027

อนาคตที่คาดการณ์ไว้: แนวโน้มสำหรับ Rixheim ยังคงดูเป็นบวก โดยคาดว่าค่าอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในระดับปานกลางเมื่อโครงการโครงสร้างพื้นฐานใหม่เสร็จสิ้นและการเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบได้รับประสิทธิภาพเต็มที่ ผลตอบแทนจากการเช่าคาดว่าจะยังคงเสถียร โดยได้รับแรงสนับสนุนจากอัตราการเข้าพักที่แข็งแกร่งและฐานผู้เช่าที่หลากหลาย อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรติดตามการเปลี่ยนแปลงใด ๆ ในการเมืองที่อยู่อาศัยแห่งชาติหรือนโยบายอัตราดอกเบี้ยของ Banque de France ซึ่งอาจกระทบต่อเงื่อนไขการเงิน

โดยรวมแล้ว วิธีการที่เป็นกลยุทธ์ซึ่งมีความสมดุลระหว่างการรับรู้ทางกฎระเบียบ ความยั่งยืน และการตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงประชากร จะทำให้ผู้ลงทุนสามารถใช้ประโยชน์จากการเติบโตของ Rixheim ในอนาคตในปีถัดไป