สารบัญ
- บทสรุปผู้บริหาร: สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในมองโกเลียปี 2025
- ปัจจัยเศรษฐมิตรที่กำหนดตลาด
- สถิติที่สำคัญและดัชนีประสิทธิภาพตลาด
- เมืองใหญ่และศูนย์การเติบโตในภูมิภาค
- กรอบกฎหมาย, การเก็บภาษี และกฎระเบียบ (อัพเดทปี 2025)
- การปฏิบัติตามและข้อจำกัดการลงทุนจากต่างประเทศ
- แนวโน้มความต้องการ: สำนักงาน, ค้าปลีก, อุตสาหกรรม และการบริการ
- นักลงทุน, นักพัฒนา และผู้มีส่วนได้เสียสถาบันชั้นนำ
- ความเสี่ยง, ความท้าทาย และกลยุทธ์การบรรเทา
- แนวโน้มในอนาคต: การคาดการณ์ปี 2025–2030 และโอกาสเชิงกลยุทธ์
- แหล่งข้อมูลและเอกสารอ้างอิง
บทสรุปผู้บริหาร: สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในมองโกเลียปี 2025
ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในมองโกเลียในปี 2025 กำลังเดินหน้าในแนวทางที่มีพลวัตซึ่งได้รับอิทธิพลจากเศรษฐกิจที่ฟื้นตัว, กรอบกฎหมายที่พัฒนาอย่างต่อเนื่อง, และรูปแบบความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป ภายหลังการหยุดชะงักที่เกี่ยวข้องกับการระบาดและการเปลี่ยนแปลงราคาสินค้าโภคภัณฑ์ทั่วโลก อุตสาหกรรมนี้แสดงให้เห็นถึงสัญญาณของการฟื้นตัว โดยเฉพาะในเมืองหลวง อูลานบาตาร์ ซึ่งมีการมีกิจกรรมทางธุรกิจมากกว่าร้อยละ 60 ของประเทศ ข้อมูลทางการล่าสุดแสดงให้เห็นว่า GDP ของมองโกเลียเติบโตขึ้นร้อยละ 7 ในปี 2024 ซึ่งกระตุ้นความสนใจใหม่ในโครงการสำนักงาน, ค้าปลีก, และการพัฒนาแบบผสม (สำนักงานสถิติแห่งชาติของมองโกเลีย).
การเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายที่สำคัญในช่วงสองปีที่ผ่านมาได้ส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ การปรับปรุง “พระราชบัญญัติที่ดิน” และ “พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์” ได้ชี้แจงกระบวนการเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดิน, การลงทะเบียนเช่า, และข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติ กระทรวงยุติธรรมและความมั่นคงภายใน ได้เน้นการสร้างความโปร่งใสในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์และการตรวจสอบการปฏิบัติตามอย่างเข้มงวด โดยเฉพาะสำหรับนิติบุคคลที่ลงทุนจากต่างประเทศ รัฐบาลยังคงจำกัดการถือครองที่ดินโดยตรงของชาวต่างชาติและนิติบุคคล โดยอนุญาตให้มีการเช่าระยะยาวสูงสุด 60 ปี ซึ่งสามารถต่ออายุได้เพียงครั้งเดียว กฎระเบียบเหล่านี้มีอิทธิพลต่อวิธีที่นักลงทุนต่างชาติและบริษัทข้ามชาติสร้างโครงสร้างถือครองอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขา
การปฏิบัติตามกฎหมายและการตรวจสอบทางธุรกิจได้กลายเป็นจุดสนใจสำหรับนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ กระทรวงการคลัง และ กรมสรรพากรทั่วไป ได้เสริมสร้างความเข้มงวดต่อข้อกำหนดการรายงานเกี่ยวกับการต่อต้านการฟอกเงิน (AML) และการรายงานภาษีสำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสอดคล้องกับความรับผิดชอบของมองโกเลียภายใต้กองกำกับการฟอกเงิน (FATF) การตรวจสอบแหล่งเงินทุน, การเปิดเผยเจ้าของที่แท้จริง, และการประเมินมูลค่าที่ถูกต้อง กลายเป็นแนวปฏิบัติในการปฏิบัติตามมาตรฐาน
ตามสถิติ ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในอูลานบาตาร์กำลังเติบโตอย่างค่อนข้างดี โดยมีอัตราอาคารสำนักงานว่างตัว stabilizing ที่ประมาณ 12% ความต้องการพื้นที่ค้าปลีกยังคงแข็งแกร่งในเขตกลาง แต่การเติบโตถูกชะลอตัวโดยการเจาะตลาดอีคอมเมิร์ซที่เพิ่มขึ้น อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์กำลังขยายตัว ขับเคลื่อนด้วยตำแหน่งยุทธศาสตร์ของมองโกเลียระหว่างจีนและรัสเซียและการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานภายใต้ “นโยบายฟื้นฟูใหม่” (รัฐบาลมองโกเลีย).
เมื่อมองไปข้างหน้า แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของมองโกเลียในปี 2025 และต่อไปมีความมองในแง่ดีอย่างระมัดระวัง การเติบโตของเมืองที่ยังคงดำเนินต่อไป, การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน และการปรับปรุงด้านกฎระเบียบคาดว่าจะสนับสนุนการเติบโตอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงยังคงมีอยู่จากภาวะเศรษฐกิจภายนอกที่เข้ามากระทบ, อุปสรรคด้านกฎระเบียบ, และความไม่แน่นอนของตลาดโลก ผู้มีส่วนได้เสียควรเฝ้าติดตามการอัปเดตกฎหมายและข้อกำหนดการปฏิบัติตามอย่างใกล้ชิดเพื่อที่จะสามารถนำทางในภูมิทัศน์ที่เปลี่ยนแปลงอย่างมีประสิทธิภาพ
ปัจจัยเศรษฐมิตรที่กำหนดตลาด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในมองโกเลียในปี 2025 กำลังถูกกำหนดโดยการรวมกันของปัจจัยเศรษฐมิตร, นโยบายของรัฐบาล, และความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปจากธุรกิจและนักลงทุน การเติบโตของ GDP ของประเทศคาดว่าจะยังคงแข็งแกร่งที่ประมาณ 5-6% ในปี 2025 ถูกสนับสนุนโดยประสิทธิภาพที่แข็งแกร่งในภาคการขุด, การลงทุนจากต่างประเทศ (FDI), และอุตสาหกรรมบริการที่กำลังขยายตัว ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้ความต้องการสำหรับพื้นที่สำนักงาน, ศูนย์การค้าปลีก, ศูนย์โลจิสติกส์, และการพัฒนาแบบผสมในอูลานบาตาร์และศูนย์ภูมิภาคที่เติบโตขึ้น
นโยบายการเงินและการคลังมีบทบาทสำคัญในการกำหนดสภาพแวดล้อมการลงทุน ธนาคารแห่งมองโกเลีย ได้รักษาอัตราการให้กู้ยืมให้อยู่ในระดับที่ค่อนข้างคงที่ในตอบสนองต่อการลดลงของเงินเฟ้อและเพื่อกระตุ้นการกู้ยืมของธุรกิจ ความมั่นคงนี้สนับสนุนการเงินอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนา แม้ว่าการเปลี่ยนแปลงค่าเงินและภาวะเศรษฐกิจภายนอกยังคงเป็นความเสี่ยง ตามข้อมูลของกระทรวงการคลังของมองโกเลีย การใช้จ่ายของรัฐบาลที่เกี่ยวกับโครงสร้างพื้นฐาน—โดยเฉพาะในด้านการขนส่ง, พลังงาน, และการฟื้นฟูเมือง—ยังคงกระตุ้นความต้องการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์โดยการปรับปรุงการเชื่อมต่อและการเข้าถึง
กรอบกฎหมายยังคงมีการพัฒนา การแก้ไขพระราชบัญญัติ ที่ดิน และพระราชบัญญัติ การลงทะเบียนสิทธิในทรัพย์สินของรัฐ ได้ชี้แจงโครงสร้างการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติ, ระยะเวลาการเช่า, และข้อกำหนดการปฏิบัติตาม ซึ่งทำให้มั่นใจในความเชื่อมั่นของนักลงทุน ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ต้องปฏิบัติตามมาตรฐานการต่อต้านการฟอกเงินและโปรโตคอลการลงทะเบียนที่บังคับใช้โดยหน่วยงานทั่วไปสำหรับการลงทะเบียนรัฐและหน่วยงานกำกับดูแลทางการเงินของมองโกเลีย
สถิติสำคัญแสดงให้เห็นถึงพลศาสตร์ของตลาด: อัตราการว่างในอาคารสำนักงานในอูลานบาตาร์ stabilizing ที่ 8-10% โดยค่าเช่าหลักยังคงมีแรงกดดันเพิ่มขึ้นจากอุปทานเกรด A ที่จำกัด อสังหาริมทรัพย์ค้าปลีกและโลจิสติกส์กำลังมีความสนใจใหม่ เพิ่มขึ้นจากการเจาะตลาดอีคอมเมิร์ซและการเพิ่มขึ้นของเมือง สำนักงานสถิติแห่งชาติมองโกเลีย รายงานว่าการอนุญาตก่อสร้างสำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เพิ่มขึ้น 12% เมื่อเปรียบเทียบกับปีที่ผ่านมาในช่วงต้นปี 2025 สัญญาณบ่งชี้ถึงความมั่นใจของนักพัฒนา
เมื่อมองไปข้างหน้า แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของมองโกเลียในไม่กี่ปีข้างหน้ามีแนวโน้มในแง่ดีอย่างระมัดระวัง เติบโตทางเศรษฐกิจที่คงที่, การปรับปรุงด้านกฎระเบียบ, และการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่มากขึ้นคาดว่าจะดึงดูดทั้งนักลงทุนในประเทศและต่างประเทศ อย่างไรก็ตาม ผู้เข้าร่วมตลาดต้องระมัดระวังต่อความผันผวนของค่าเงิน, ราคาสินค้าโภคภัณฑ์ที่เปลี่ยนแปลงไป, และการปรับเปลี่ยนในนโยบายต่างๆ ในขณะที่รัฐบาลต้องการรักษาการเติบโตควบคู่ไปกับความมั่นคงทางเศรษฐกิจมหภาค
สถิติที่สำคัญและดัชนีประสิทธิภาพตลาด
ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของมองโกเลียในปี 2025 มีการกำหนดโดยการฟื้นฟูทางเศรษฐกิจ, แนวโน้มประชากร, และการปฏิรูปกฎระเบียบ อัตราการเข้าเมืองยังคงเพิ่มขึ้น โดยมีประชากรร้อยละ 68 ที่อาศัยอยู่ในพื้นที่เมือง โดยเฉพาะในอูลานบาตาร์ ทำให้เกิดความต้องการพื้นที่สำนักงาน, ร้านค้าปลีก และโลจิสติกส์ ตามข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติของมองโกเลีย ภาคการก่อสร้าง รวมถึงอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ คิดเป็นเกือบ 6% ของ GDP ในปี 2024 โดยสิทธิการก่อสร้างอาคารเชิงพาณิชย์เพิ่มขึ้น 8% เมื่อเปรียบเทียบกับปีที่ผ่านมา
ดัชนีตลาดสำนักงานแสดงสภาพแวดล้อมที่มั่นคงแต่มีการแข่งขัน อัตราการว่างเฉลี่ยในอาคารสำนักงานเกรด A ในอูลานบาตาร์อยู่ที่ประมาณ 14–16% ในช่วงต้นปี 2025 ในขณะที่อัตราค่าเช่ารายเดือนหลักอยู่ระหว่าง 45,000 MNT ถึง 65,000 MNT ต่อตารางเมตร อสังหาริมทรัพย์ค้าปลีกได้รับแรงหนุนจากการใช้จ่ายของผู้บริโภคที่เพิ่มขึ้นและการไหลเข้าของแบรนด์นานาชาติในช่วงที่ผ่านมา อัตราการเข้าพักของห้างสรรพสินค้าในที่ตั้งกลางเมืองสูงกว่า 90% สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการของผู้เช่าที่คงอยู่และมีอุปทานใหม่ค่อนข้างต่ำ
อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์เป็นกลุ่มที่มีการเติบโตอย่างโดดเด่น ได้รับการสนับสนุนจากการส่งออกแร่ของมองโกเลียที่กำลังขยายตัวและเป้าหมายการค้าในภูมิภาค การพัฒนาโกดังและสวนโลจิสติกส์ในชานเมืองของอูลานบาตาร์เร่งตัวขึ้น โดยมียอดรวมของสต๊อกโลจิสติกส์สมัยใหม่ที่มากกว่า 400,000 ตารางเมตร ตามข้อมูลจากหอการค้านานาชาติของมองโกเลีย
การลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) ในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปในปี 2024 หลังจากการชะงักงันที่เกิดจากการระบาด โดยมีตัวเลขเบื้องต้นในปี 2025 แนะนำว่าเพิ่มขึ้น 10% เมื่อเปรียบเทียบกับปีก่อน ตามข้อมูลจากกระทรวงการคลังของมองโกเลีย อย่างไรก็ตาม ความผันผวนของค่าเงินและต้นทุนการเงินยังคงเป็นความท้าทายที่สำคัญสำหรับนักลงทุน โดยอัตราดอกเบี้ยของธนาคารแห่งมองโกเลียอยู่ที่ 13% จนถึงไตรมาสที่ 1 ปี 2025 (ธนาคารแห่งมองโกเลีย).
แนวโน้มของภาคในปี 2025–2027 มีแนวโน้มในแง่ดีอย่างระมัดระวัง โดยมีการส่งเสริมใหม่จากรัฐบาลสำหรับการพัฒนาในเมืองและมาตรฐานการก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมที่กำลังจะช่วยปรับปรุงคุณภาพและการปฏิบัติตามอย่างยั่งยืน (กระทรวงการก่อสร้างและการพัฒนาเมืองของมองโกเลีย) อย่างไรก็ตาม นักพัฒนาและนักลงทุนต้องนำทางผ่านการปรับใช้กฎระเบียบที่เปลี่ยนแปลงไป โดยรวมถึงข้อกำหนดการอนุญาตและมาตรฐานความโปร่งใสในขณะที่ตลาดพัฒนา
เมืองใหญ่และศูนย์การเติบโตในภูมิภาค
ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของมองโกเลียส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในเมืองหลวง อูลานบาตาร์ ซึ่งคิดเป็นมากกว่า 60% ของ GDP และประชากรของประเทศ อูลานบาตาร์ยังคงเป็นศูนย์กลางหลักสำหรับการพัฒนาอาคารสำนักงาน, ค้าปลีก, โลจิสติกส์, และโครงการแบบผสม อย่างไรก็ตาม เมืองภูมิภาคเช่น ดาร์ข่าน, เออเดเนท, และไซน์ชั้นด็อตซึ่งเน้นการทำเหมืองกำลังได้รับการยอมรับมากขึ้นในฐานะศูนย์การเติบโตจากนโยบายการกระจายอำนาจของรัฐบาลและการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน
ในช่วงปีที่ผ่านมาได้เห็นการพัฒนาเชิงพาณิชย์ในอูลานบาตาร์ที่เพิ่มขึ้น รวมถึงตึกสำนักงานใหม่, ศูนย์การค้า, และโครงการการบริการ จนถึงปี 2024 สต๊อกอาคารสำนักงานรวมของอูลานบาตร์สูงกว่า 400,000 ตารางเมตร โดยอัตราว่างมีการเปลี่ยนแปลงระหว่าง 12-15% ในขณะที่บริษัทต่างๆ ปรับตัวตามรูปแบบการทำงานหลังการระบาดและนักลงทุนต่างประเทศเข้ามาในตลาดอย่างระมัดระวัง เขตธุรกิจส่วนกลางของเมืองยังคงดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์โดยสนับสนุนโดยโครงการฟื้นฟูเมืองที่ดำเนินต่อไปและโครงการ Smart Ulaanbaatar ของรัฐบาลซึ่งมีเป้าหมายในการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะ (การบริหารเมืองอูลานบาตาร์).
นอกเมืองหลวง เมืองดาร์ข่านและเออเดเนทกำลังประสบกับการเติบโตเชิงพาณิชย์ที่มีการกำหนดเป้าหมาย โดยเฉพาะในด้านโลจิสติกส์และการผลิตที่เบา เมืองเหล่านี้ได้เปรียบจากความใกล้ชิดกับรัสเซียและเส้นทางการขนส่งที่จัดตั้งขึ้น ไซน์ชั้นด็อตซึ่งเป็นเมืองหลวงของจังหวัดดอร์นกอวี กำลังเกิดขึ้นเป็นศูนย์กลางด้านโลจิสติกส์และอุตสาหกรรมเนื่องจากทำเลที่ตั้งด้านยุทธศาสตร์บนเส้นทางรถไฟทรานส์มองโกเลียและเป็นประตูสู่งานเหมืองในภูมิภาคโกบี (กระทรวงการพัฒนาอย่างยั่งยืนของมองโกเลีย).
กรอบกฎหมายที่ควบคุมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในมองโกเลียเป็นพื้นฐานจากพระราชบัญญัติการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เคลื่อนย้ายและพระราชบัญญัติที่ดินซึ่งควบคุมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์, การเช่า, และการลงทุนจากต่างประเทศ รัฐบาลยังคงปรับปรุงกฎระเบียบเพื่อดึงดูดทุนจากต่างประเทศในขณะที่มั่นใจในความสอดคล้องตามมาตรฐานการใช้ที่ดินและด้านสิ่งแวดล้อม นิติบุคคลต่างชาติสามารถเช่า แต่ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้นานถึง 60 ปีซึ่งสามารถต่ออายุได้ (ศูนย์ข้อมูลกฎหมายแห่งชาติของมองโกเลีย).
มองไปข้างหน้าในปี 2025 และหลังจากนั้น แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในมองโกเลียจะขึ้นอยู่กับความมั่นคงทางเศรษฐกิจมหภาค, ประสิทธิภาพของภาคการทำเหมือง, และการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง นโยบายระยะยาว Vision 2050 ของรัฐบาลยังคงเน้นการกระจายอำนาจและการพัฒนาโควตาการเติบโตในภูมิภาค ซึ่งคาดว่าจะช่วยกระจายความต้องการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ออกไปนอกอูลานบาตาร์ คำสั่งการปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เปลี่ยนแปลงไปในด้านการใช้ที่ดิน, การก่อสร้าง และการลงทุนจะยังคงเป็นสิ่งที่สำคัญสำหรับทั้งนักลงทุนในประเทศและต่างประเทศ ในขณะที่ความโปร่งใสของตลาดและการบริหารจัดการดีขึ้น
กรอบกฎหมาย, การเก็บภาษี และกฎระเบียบ (อัพเดทปี 2025)
กรอบกฎหมาย, การเก็บภาษี และกฎระเบียบที่ควบคุมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในมองโกเลียยังคงพัฒนาไปจนถึงปี 2025 โดยสะท้อนถึงการปฏิรูปทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่องและความต้องการของรัฐบาลในการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศในขณะที่มั่นใจเรื่องการปฏิบัติตามและความโปร่งใส กฎหมายหลักที่ควบคุมกิจกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็น ประมวลกฎหมายแพ่งแห่งมองโกเลีย ร่วมกับ พระราชบัญญัติที่ดิน และ พระราชบัญญัติการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เคลื่อนย้าย ซึ่งระบุสิทธิในอสังหาริมทรัพย์, ระยะเวลาการเช่า, และข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของของนิติบุคคลทั่งในประเทศและต่างประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ชาวต่างชาติและนิติบุคคลจะถูกห้ามไม่ให้เป็นเจ้าของที่ดิน แต่สามารถเช่าได้สูงสุด 60 ปี (ต่ออายุได้เพียงครั้งเดียว) โดยสิทธิการเป็นเจ้าของจะถูกจำกัดให้อยู่ในทรัพย์สินที่ไม่เคลื่อนย้าย เช่น อาคาร (ศาลฎีกาของมองโกเลีย).
ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา สภาผู้แทนราษฎรมองโกเลีย (รัฐสภา) ได้บังคับใช้การแก้ไขเพื่อทำให้การลงทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ง่ายขึ้นและลดอุปสรรคทางราชการ หน่วยงานทั่วไปสำหรับการลงทะเบียนรัฐ ดูแลทะเบียนทรัพย์สินแห่งชาติซึ่งตอนนี้มีการดิจิทัลเป็นส่วนใหญ่ ทำให้เกิดความโปร่งใสและลดระยะเวลาในการทำธุรกรรม ในปี 2024 การแก้ไขพระราชบัญญัติ การลงทะเบียนสิทธิในทรัพย์สินของรัฐ ได้มีการแนะนำข้อกำหนดด้านการปฏิบัติตามที่เข้มงวดกว่าเดิม รวมถึงการตรวจสอบที่มีความเข้มข้นมากขึ้นสำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ขายเพื่อป้องกันการฟอกเงินและธุรกรรมที่ผิดกฎหมาย (หน่วยงานทั่วไปสำหรับการลงทะเบียนรัฐ).
ในแง่ภาษี ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จะต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT, โดยทั่วไปอยู่ที่ 10%), ภาษีทรัพย์สิน (อยู่ระหว่าง 0.6% ถึง 1% ของมูลค่าทรัพย์สิน) และภาษีเงินได้จากค่าเช่าหรือรายได้จากการขายทุน การปฏิรูปใหม่ที่มีผลตั้งแต่เดือนมกราคม 2025 ได้ชี้แจงวิธีการจัดการธุรกรรมข้ามพรมแดนและมีการแนะนำสิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับโครงการที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมและการพัฒนาในภาคที่สำคัญ (กระทรวงการคลังของมองโกเลีย). สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์มักจะมีการบังคับให้ต้องมีการรับรองโดยเจ้าหน้าที่และการลงทะเบียนเพื่อให้แน่ใจในความสามารถในการบังคับใช้งานและการปฏิบัติตามกฎระเบียบ
ข้อพิจารณาการปฏิบัติตามหลักสำหรับปี 2025 รวมถึงข้อกำหนดการต่อต้านการฟอกเงิน (AML) ที่เข้มงวดขึ้น ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และนักพัฒนาตอนนี้ถูกกำหนดให้เป็นผู้ที่ต้องรายงานตาม พระราชบัญญัติว่าด้วยการต่อต้านการฟอกเงินและการเงินสนับสนุนการก่อการร้าย ซึ่งต้องการการตรวจสอบลูกค้าและการรายงานธุรกรรมที่น่าสงสัย (หน่วยงานกำกับดูแลทางการเงินของมองโกเลีย). การปฏิบัติตามเรื่องสิ่งแวดล้อมยังเป็นสิ่งที่สำคัญที่เพิ่มมากขึ้น โดยมีกฎระเบียบใหม่ที่กำหนดให้มีการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมสำหรับการพัฒนาขนาดใหญ่
เมื่อมองไปข้างหน้า แนวโน้มด้านระเบียบคาดว่าจะคงที่ โดยมีการคาดการณ์ว่าจะมีการเข้มงวดมาตรฐานการปฏิบัติตามและการดิจิทัลชื่อที่ดินในทะเบียน คาดว่าความพยายามของรัฐบาลในการสร้างความโปร่งใสและการคุ้มครองนักลงทุนจะช่วยสร้างความมั่นใจในภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของมองโกเลียในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า
การปฏิบัติตามและข้อจำกัดการลงทุนจากต่างประเทศ
ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของมองโกเลียยังคงได้รับการควบคุมอย่างใกล้ชิด โดยการปฏิบัติตามและข้อจำกัดการลงทุนจากต่างประเทศถูกกำหนดโดยกรอบกฎหมายที่เปลี่ยนแปลงและผลประโยชน์ของชาติ พื้นฐานทางกฎหมายสำหรับการเป็นเจ้าของและการใช้ที่ดินในมองโกเลียมีพื้นฐานจาก พระราชบัญญัติที่ดินของมองโกเลีย และ พระราชบัญญัติการลงทุน ตามกฎหมายเหล่านี้ ที่ดินเป็นของรัฐโดยเฉพาะ และเฉพาะพลเมืองและนิติบุคคลของมองโกเลียเท่านั้นที่สามารถถือครองสิทธิในการใช้ที่ดินได้อย่างเต็มที่ บริษัทที่ลงทุนจากต่างประเทศ ซึ่งกำหนดว่าเป็นนิติบุคคลที่มีสัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติอย่างน้อย 25% จะต้องเช่าที่ดินโดยมีระยะเวลาสูงสุด 60 ปี โดยสามารถขยายได้อีกครั้งเป็นเวลา 40 ปี แต่ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรงได้
ข้อกำหนดการปฏิบัติตามล่าสุดเน้นที่ความโปร่งใสและมาตรการต่อต้านการฟอกเงิน (AML) หน่วยงานกำกับดูแลทางการเงินของมองโกเลียบังคับใช้กฎการรู้จักลูกค้า (KYC) ที่เข้มงวดสำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะเมื่อต้องมีส่วนร่วมของนิติบุคคลจากต่างประเทศ การแก้ไขพระราชบัญญัติ การต่อต้านการฟอกเงินและการเงินสนับสนุนการก่อการร้าย กำหนดให้มีการตรวจสอบอย่างเข้มข้นสำหรับธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับบุคคลที่มีอิทธิพลทางการเมืองหรือกระแสเงินทุนข้ามพรมแดน การไม่ปฏิบัติตามอาจส่งผลให้มีการปรับ, การระงับใบอนุญาต, หรือความรับผิดทางอาญา
ในอดีต มองโกเลียยังได้กำหนดข้อจำกัดเพิ่มเติมสำหรับบริษัทของรัฐต่างประเทศ (SOEs) ที่ลงทุนในภาคที่สำคัญ รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ ตามที่ระบุโดย พระราชบัญญัติว่าด้วยการควบคุมการลงทุนจากต่างประเทศในธุรกิจที่ดำเนินงานในภาคส่วนที่สำคัญ แม้ว่าข้อกำหนดที่เข้มงวดที่สุดจะถูกผ่อนคลายในปี 2013 เพื่อสนับสนุนการลงทุน แต่การเข้าซื้อหุ้นสำคัญโดย SOE ของต่างประเทศในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ยังคงต้องได้รับอนุมัติจากรัฐบาล
สถิติหลักแสดงถึงความเปิดให้กับภาคธุรกิจ: ณ ปี 2024 การลงทุนจากต่างประเทศเข้ามามีมูลค่ามากกว่า 2.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ โดยอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คิดเป็นประมาณ 12% ของทั้งหมด ตามข้อมูลจากกระทรวงการคลังของมองโกเลีย ตลาดยังคงดึงดูดนักลงทุน โดยเฉพาะในภาคสำนักงานและค้าปลีกของอูลานบาตาร์ แม้ว่าอุปสรรคในการปฏิบัติตามจะยังคงเป็นการยับยั้งสำหรับบางคน
เมื่อมองไปข้างหน้าในปี 2025 และหลังจากนั้น รัฐบาลมองโกเลียคาดว่าจะยังคงรักษาด้านการปฏิบัติตามอย่างระมัดระวัง หน่วยงานกำกับดูแลรวมถึงหอการค้านานาชาติของมองโกเลียได้แสดงให้เห็นถึงการตรวจสอบการลงทุนจากต่างประเทศและกรอบการปฏิบัติตาม AML อย่างต่อเนื่องเพื่อให้สอดคล้องกับมาตรฐานสากลและลดการเคลื่อนไหวของเงินทุนที่ผิดกฎหมาย ดังนั้นภูมิทัศน์ด้านการปฏิบัติตามจึงคาดว่าจะมีความเข้มงวดมากขึ้น โดยมีการตรวจสอบต่อเนื่องเกี่ยวกับแหล่งที่มาของเงินทุนและผู้มีส่วนได้เสียจากการลงทุนข้ามพรมแดน แม้ว่าจะมีความท้าทายเหล่านี้ แต่แนวโน้มในระยะยาวของมองโกเลียเพื่อการมีส่วนร่วมที่ปฏิบัติตามกฎเกณฑ์จากต่างประเทศในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ยังคงเป็นไปในเชิงบวกหากนักลงทุนปรับตัวให้เข้ากับสภาพแวดล้อมการกำกับดูแลที่เปลี่ยนแปลงไป
แนวโน้มความต้องการ: สำนักงาน, ค้าปลีก, อุตสาหกรรม และการบริการ
ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของมองโกเลียในปี 2025 กำลังถูกกำหนดโดยลำดับความสำคัญทางเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลง, การปฏิรูปกฎระเบียบ, และรูปแบบที่เปลี่ยนแปลงไปของความต้องการในธุรกิจที่แตกต่างซึ่งรวมถึงสำนักงาน, ค้าปลีก, อุตสาหกรรม, และการบริการ เมืองหลวง อูลานบาตาร์ ยังคงเป็นจุดสนใจหลักสำหรับการพัฒนา โดยขับเคลื่อนด้วยการเติบโตในเมืองและบทบาทของมันในฐานะศูนย์กลางเศรษฐกิจของประเทศ
- ภาคสำนักงาน: ความต้องการพื้นที่สำนักงานสมัยใหม่ยังคงได้รับอิทธิพลจากเศรษฐกิจที่ขับเคลื่อนด้วยการทำเหมืองของมองโกเลียและการขยายตัวของบริการวิชาชีพ หลังจากที่มีการหยุดชะงักจากการระบาด อัตราการเข้าพักได้ stabilizing โดยที่สำนักงานเกรด A ในอูลานบาตาร์ยังคงรักษาระดับการดูดซับที่มั่นคง โครงการของรัฐบาลเพื่อดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศและพัฒนาสภาพแวดล้อมที่ดีต่อการทำธุรกิจได้รายงานความเข้มแข็งในกลุ่มนี้ (กระทรวงการคลังของมองโกเลีย) อย่างไรก็ตาม อุปทานใหม่ได้เกินความต้องการในบางตลาดรอง ส่งผลให้ผู้เช่ามีอำนาจในการต่อรองมากขึ้นและมีการเน้นเรื่องโครงสร้างของสัญญาเช่าที่มีความยืดหยุ่น
- ภาคค้าปลีก: ความต้องการค้าปลีกกำลังฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว อันเนื่องมาจากกลุ่มคนกลางที่กำลังเติบโตและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่เพิ่มขึ้น ศูนย์การค้าและการพัฒนาแบบผสมกำลังผนวกส่วนประกอบด้านความบันเทิงและอาหารเพื่อกระตุ้นความสนใจ ราวกับว่า การเพิ่มขึ้นของอีคอมเมิร์ซ—ที่ได้รับการสนับสนุนโดยนโยบายการดิจิทัลของรัฐบาล—ได้กระตุ้นให้ผู้ค้าปลีกปรับใช้กลยุทธ์ omnichannel (กระทรวงพัฒนาเทคโนโลยีดิจิทัลของมองโกเลีย) อย่างไรก็ตาม ค้าปลีกแบบดั้งเดิมยังคงแข็งแกร่งในเขตกลาง ที่ซึ่งแบรนด์ในประเทศและต่างประเทศกำลังขยายการมีอยู่
- ภาคอุตสาหกรรม: ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมกำลังมีการเติบโตอย่างโดดเด่น โดยได้รับการสนับสนุนจากสถานที่ตั้งที่กลยุทธ์ในการค้าเดินทางระหว่างจีนและรัสเซียและความพยายามของรัฐบาลในการพัฒนาอุทยานโลจิสติกส์และเขตการค้าเสรี (กรมศุลกากรทั่วไปของมองโกเลีย) ความต้องการคลังสินค้ากำลังเพิ่มขึ้น อันเป็นผลมาจากการส่งออกแร่ การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน, และการเติบโตของอีคอมเมิร์ซข้ามพรมแดน การปฏิรูปด้านกฎระเบียบที่สนับสนุนการลงทุนในเขตเศรษฐกิจพิเศษนั้นได้กระตุ้นความสนใจจากผู้ประกอบการโลจิสติกส์ทั้งในประเทศและต่างประเทศ
- ภาคการบริการ: อุตสาหกรรมการบริการกำลังฟื้นตัวหลังจากการหยุดชะงักจากการระบาด แคมเปญ “ยินดีต้อนรับสู่มองโกเลีย” ของรัฐบาลและการเปิดวีซ่าสำหรับบางประเทศคาดว่าจะเพิ่มจำนวนผู้มาเยือนจากต่างประเทศในปี 2025 และต่อไป (กระทรวงต่างประเทศของมองโกเลีย). อัตราการเข้าพักของโรงแรมและอัตราค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อคืนกำลังฟื้นคืนอย่างช้าๆ โดยเฉพาะในช่วงราคาเฉลี่ย-สูงและระดับหรูหรา โดยมีการพัฒนาโรงแรมใหม่ที่ประกาศในอูลานบาตร์และจุดหมายปลายทางสำคัญๆ
เมื่อมองไปข้างหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในมองโกเลียอยู่ในเส้นทางที่จะเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป อันขึ้นอยู่กับความมั่นคงทางเศรษฐกิจมหภาค, ความชัดเจนด้านกฎระเบียบ, และการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง นักการเมืองคาดว่าจะยังคงมุ่งเน้นไปที่การปฏิบัติตามกฎระเบียบและความโปร่งใส เพื่อสนับสนุนสภาพแวดล้อมที่ดีต่อการลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ
นักลงทุน, นักพัฒนา และผู้มีส่วนได้เสียสถาบันชั้นนำ
ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของมองโกเลียในปี 2025 มีลักษณะเด่นจากการมีส่วนร่วมที่ใช้งานของกลุ่มนักลงทุน, นักพัฒนา และผู้มีส่วนได้เสียสถาบันชั้นนำ ตลาดได้เห็นการไหลเข้าของการลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) ที่มีความสำคัญ โดยเฉพาะจากประเทศเพื่อนบ้านและองค์กรชั้นนำระดับนานาชาติ ร่วมกับบทบาทที่กำลังเติบโตขององค์กรในประเทศ กลุ่มผู้มีส่วนได้เสียเหล่านี้มีบทบาทสำคัญในการกำหนดการพัฒนา, การปฏิบัติตามกฎเกณฑ์, และการปรับปรุงในภาคนี้
- นักลงทุนหลัก: กระทรวงการคลังของมองโกเลียรายงานว่า FDI ยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนที่สำคัญ โดยมีการสนับสนุนที่สำคัญจากญี่ปุ่น, เกาหลีใต้, และจีน การลงทุนจากญี่ปุ่นมักผ่านการบริหารงานของ อ’agence cooperation international du Japon (JICA) ซึ่งสนับสนุนโครงการที่เป็นแบบผสมและการบริการด้านการเป็นเจ้าบ้าน นักลงทุนจากเกาหลีใต้และจีนเป็นที่สำคัญในด้านค้าปลีก, โลจิสติกส์, และการพัฒนาอาคารสำนักงาน โดยใช้ประโยชน์จากตำแหน่งเชิงกลยุทธ์ของมองโกเลียระหว่างรัสเซียและจีน
- นักพัฒนาชั้นนำ: บริษัทในประเทศเช่นกลุ่มทาวานบอกด์, กลุ่มเอ็มซีเอส, และกลุ่มการเงินอาร์ด เป็นหนึ่งในผู้เล่นที่ใหญ่ที่สุด กลุ่มธุรกิจเหล่านี้ขับเคลื่อนการก่อสร้างและการบริหารอาคารสำนักงาน, ศูนย์การค้า, และโครงการแบบผสมในอูลานบาตร์และศูนย์เมืองที่กำลังเกิดขึ้น โครงการของพวกเขามักจะตรงตามมาตรฐานการวางแผนเมืองและความสอดคล้องด้านสิ่งแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไปซึ่งกำหนดโดย กระทรวงการก่อสร้างและการพัฒนาเมือง.
- ผู้มีส่วนได้เสียสถาบัน: ธนาคารแห่งมองโกเลีย มีบทบาทสำคัญในการกำหนดการเงินอสังหาริมทรัพย์ โดยมีการกำหนดนโยบายด้านการเงินมหามิตรเพื่อรักษาความเสถียรภาพของระบบการเงิน นอกจากนี้ หน่วยงานกำกับดูแลทางการเงินของมองโกเลียดูแลกองทุนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (REITs) และกองทุนมีการลงทุนอื่นๆ สนับสนุนความโปร่งใสของตลาดและการคุ้มครองนักลงทุน
- กรอบกฎหมายและการปฏิบัติตาม: สภาพแวดล้อมทางกฎหมายถูกกำหนดโดย พระราชบัญญัติที่ดิน และ พระราชบัญญัติการลงทุน ที่เสนอการคุ้มครองสำหรับนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ ผู้มีส่วนได้เสียจำเป็นต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบการใช้ที่ดิน, มาตรฐานสิ่งแวดล้อม, และข้อกำหนดต่อต้านการฟอกเงินที่บังคับใช้โดย หน่วยงานอิสระต่อต้านการทุจริตของมองโกเลีย.
มองไปข้างหน้า แนวโน้มของภาคนี้ถูกกำหนดโดยการอัพเกรดโครงสร้างพื้นฐานที่คาดหวังและกลยุทธ์การเติบโตของเมืองที่กำหนดไว้ในแผน Vision 2050 ของรัฐบาล ด้วยการมีส่วนร่วมอย่างต่อเนื่องจากนักลงทุนชั้นนำและนักพัฒนา และได้รับการเสริมด้วยการปรับปรุงด้านระเบียบ กำหนดให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของมองโกเลียมีโอกาสเติบโตอย่างมั่นคงและความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า
ความเสี่ยง, ความท้าทาย และกลยุทธ์การบรรเทา
ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในมองโกเลียเผชิญกับภูมิทัศน์ความเสี่ยงที่ซับซ้อนเมื่อเข้าสู่ปี 2025 ความเสี่ยงหลักรวมถึงความไม่แน่นอนด้านกฎระเบียบ, ความผันผวนทางเศรษฐกิจ, และข้อจำกัดด้านสภาพคล่องของตลาด กลยุทธ์การบรรเทาความเสี่ยงจะต้องมีการปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเข้มงวด, ความตระหนักด้านกฎหมาย, และการจัดการที่ปรับตัวได้
- ความเสี่ยงด้านกฎหมายและระเบียบ: สภาพแวดล้อมด้านกฎระเบียบของมองโกเลียยังคงเปลี่ยนแปลงไป พระราชบัญญัติ ที่ดิน และ ประมวลกฎหมายแพ่ง ตั้งฐานสำหรับสิทธิในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์, การเช่า, และการทำธุรกรรม อย่างไรก็ตาม การแก้ไข—เช่นที่มีผลกระทบต่อการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติและหมวดหมู่การใช้ที่ดิน—ได้ก่อให้เกิดความไม่แน่นอน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนระหว่างประเทศ การตรวจสอบอย่างต่อเนื่องโดยกระทรวงการคลังของมองโกเลียและหน่วยงานท้องถิ่นหมายความว่าข้อกำหนดการปฏิบัติตามอาจมีการเปลี่ยนแปลง นำไปสู่ความต้องการในการรีวิวกฎหมายอย่างต่อเนื่อง
- ความผันผวนทางเศรษฐกิจและค่าเงิน: การเติบโตของ GDP ของมองโกเลียยังคงขึ้นอยู่กับการทำเหมืองและการส่งออกสินค้าโภคภัณฑ์ การเปลี่ยนแปลงราคาทองแดงและถ่านหินมีผลกระทบโดยตรงต่อกิจกรรมทางธุรกิจและอัตราการเข้าพักในเชิงพาณิชย์ ธนาคารแห่งมองโกเลีย ได้ใช้มาตรการเข้มงวดทางการเงินเพื่อต่อต้านเงินเฟ้อ แต่การแข่งขันระหว่างแรงกดดันเงินเฟ้อและการกระตุ้นเศรษฐกิจก็มีอยู่ ส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องด้านการเงินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ความเสี่ยงด้านค่าเงินโดยเฉพาะการขาดแคลน MNT จะเพิ่มขึ้นเป็นความท้าทายอื่นๆ สำหรับนักลงทุนที่มีภาระผูกพันในสกุลเงินต่างประเทศ
- สภาพคล่องของตลาดและความโปร่งใส: ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มักมีการทำธุรกรรมที่มีปริมาณค่อนข้างต่ำและมีข้อมูลที่เชื่อถือได้น้อย สภาพแวดล้อมที่มีข้อจำกัดนี้สามารถขัดขวางกลยุทธ์การออกจากตลาดและทำให้การประเมินมูลค่าทรัพย์สินซับซ้อนมากขึ้น หน่วยงานทั่วไปสำหรับการลงทะเบียนรัฐ ดูแลระบบทะเบียนทรัพย์สิน และในขณะที่ความพยายามในการดิจิทัลกำลังดำเนินการอยู่ การล่าช้าและความไม่สอดคล้องกันยังคงเป็นความท้าทาย
- การปฏิบัติตามสิ่งแวดล้อมและการก่อสร้าง: การแก้ไขพระราชบัญญัติ การก่อสร้าง และพระราชบัญญัติ การประเมินผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม ได้เพิ่มความกำหนดในข้อกำหนดสำหรับการพัฒนาเชิงพาณิชย์ รวมถึงการอนุญาตที่เข้มงวดขึ้นและการปฏิบัติตามทางสิ่งแวดล้อม การไม่ปฏิบัติตามอาจส่งผลให้เกิดความล่าช้าในโครงการหรือโทษจาก หน่วยงานตรวจสอบเฉพาะด้าน.
กลยุทธ์การบรรเทา: นักลงทุนและนักพัฒนาควรทำการตรวจสอบกฎหมายอย่างครอบคลุมและรักษาการสื่อสารอย่างต่อเนื่องกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง การมีทนายความท้องถิ่นที่มีคุณสมบัติอยู่ในการให้คำปรึกษา, ปฏิบัติตามกฎหมายการก่อสร้างและสิ่งแวดล้อมที่ปรับปรุงล่าสุด, และการใช้โมเดลทางการเงินที่รัดกุมสามารถช่วยในการบริหารความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ การติดตามการเปลี่ยนแปลงด้านกฎระเบียบอย่างต่อเนื่องและการมีส่วนร่วมที่กระตือรือร้นกับผู้มีส่วนได้เสียจะเป็นกุญแจสำคัญในการนำทางภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของมองโกเลียที่มีพลวัตในปี 2025 และต่อไป
แนวโน้มในอนาคต: การคาดการณ์ปี 2025–2030 และโอกาสเชิงกลยุทธ์
ระยะเวลา 2025 ถึง 2030 ถูกกำหนดให้เป็นจุดสำคัญสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของมองโกเลีย ซึ่งได้รับผลกระทบจากการพัฒนากฎระเบียบ, รูปแบบการเติบโต, และแนวโน้มทางเศรษฐกิจมหภาค ด้วยการเติบโตของ GDP ของมองโกเลียที่คาดว่าจะยังคงแข็งแกร่งจากการส่งออกแร่และการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน ความต้องการพื้นที่สำนักงาน, ค้าปลีก, โลจิสติกส์, และการพัฒนาแบบผสมในศูนย์กลางเมือง—โดยเฉพาะในอูลานบาตาร์—คาดว่าจะเข้มข้นขึ้น
ปัจจัยขับเคลื่อนหลักคือการมุ่งเน้นของรัฐบาลในการพัฒนาเมืองใหม่และการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานตามที่ได้ระบุไว้ใน “นโยบายฟื้นฟูใหม่” ระหว่างปี 2022–2030 ซึ่งมุ่งเน้นการก่อสร้างขนาดใหญ่, โครงการเมืองสีเขียว, และการเปลี่ยนแปลงด้านดิจิตัลในการวางแผน นโยบายนี้มุ่งหวังที่จะทำให้ขั้นตอนการขออนุญาตง่ายขึ้น, ดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ (FDI), และเพิ่มความโปร่งใสในการลงทะเบียนที่ดินและทรัพย์สินของกระทรวงการคลังมองโกเลีย
ในด้านกฎหมาย ภาคนี้อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติที่ดิน, พระราชบัญญัติก่อสร้าง, และพระราชบัญญัติการลงทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทั้งหมดนี้ได้รับการแก้ไขในปีหลังๆ เพื่อชี้แจงสิทธิการใช้ที่ดิน, ข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติ, และการปฏิบัติตามด้านสิ่งแวดล้อม การแก้ไขล่าสุดได้เน้นการปฏิบัติตามมาตรการต่อต้านการฟอกเงิน (AML) โดยเฉพาะในธุรกรรมเชิงพาณิชย์ที่มีมูลค่าสูงตามคำแนะนำจากกลุ่มปฏิบัติการทางการเงิน (FATF) และแผนการดำเนินการต่อเนื่องของประเทศที่หน่วยงานกำกับดูแลทางการเงินของมองโกเลียดำเนินการ
- อุปทานและความต้องการ: พื้นที่เชิงพาณิชย์ในอูลานบาตาร์ถึงประมาณ 1.1 ล้านตารางเมตรในปี 2024 โดยมีแผนว่าจะมีพื้นที่เพิ่มเติมอีก 200,000 ตารางเมตรในช่วงปี 2027 โดยเฉพาะในพื้นที่แบบผสมและศูนย์โลจิสติกส์ สำนักงานสถิติของเมืองอูลานบาตาร์.
- แนวโน้มการลงทุน: การลงทุนจากต่างประเทศในอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างได้ฟื้นคืนหลังการระบาด โดยรัฐบาลรายงานว่ามีการลงทุนใหม่กว่า 250 ล้านดอลลาร์สหรัฐสำหรับปี 2024-2025—คาดว่าจะเติบโตมากขึ้นเมื่อกระบวนการปรับปรุงกฎระเบียบเกิดขึ้น ธนาคารแห่งมองโกเลีย.
- การปฏิบัติตามด้านความยั่งยืน: โครงการเชิงพาณิชย์ใหม่ๆ ถูกกำหนดให้ต้องปฏิบัติตามมาตรฐานบ้านที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมและการประเมินผลกระทบทางสิ่งแวดล้อม โดยมีการบังคับใช้มาตรฐานที่เข้มงวดด้านประสิทธิภาพพลังงานและการจัดการขยะตามที่มองโกเลียมีพันธะสัญญาด้านสิ่งแวดล้อมระหว่างประเทศ กระทรวงสิ่งแวดล้อมและการท่องเที่ยวของมองโกเลีย.
เมื่อมองไปข้างหน้า โอกาสเชิงกลยุทธ์จะเกิดขึ้นในอสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์เพื่อตอบสนองต่อเส้นทางการค้าของมองโกเลีย, สำนักงานประเภทยืดหยุ่นเพื่อสนับสนุนภาคบริการที่หลากหลายขึ้น, และศูนย์ค้าปลีกที่มุ่งเป้าไปยังประชากรที่เคลื่อนที่ขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม นักลงทุนต้องระมัดระวังเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการต่อต้านการฟอกเงิน, การบังคับใช้การปฏิบัติตามกฎระเบียบด้านสิ่งแวดล้อม, และการปรับเปลี่ยนที่เป็นไปได้ในข้อจำกัดการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติ แนวโน้มของภาคนี้ยังคงมีแนวโน้มในเชิงบวก โดยมีการปรับปรุงกฎระเบียบและแนวทางที่เอื้ออำนวยจากรัฐบาล แต่ต้องการการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างกระตือรือร้นในขณะที่มาตรฐานสากลดึงดูดเข้าสู่กฎเกณฑ์และการปฏิบัติในมองโกเลีย
แหล่งข้อมูลและเอกสารอ้างอิง
- กระทรวงยุติธรรมและความมั่นคงภายใน
- กรมสรรพากรทั่วไป
- รัฐบาลมองโกเลีย
- ธนาคารแห่งมองโกเลีย
- สำนักงานสถิติแห่งชาติมองโกเลีย
- การบริหารเมืองอูลานบาตาร์
- ศูนย์ข้อมูลกฎหมายแห่งชาติของมองโกเลีย
- หน่วยงานทั่วไปสำหรับการลงทะเบียนรัฐ
- กระทรวงการคลังของมองโกเลีย
- กลุ่มเอ็มซีเอส
- กระทรวงการก่อสร้างและการพัฒนาเมือง
- หน่วยงานอิสระต่อต้านการทุจริตของมองโกเลีย
- หน่วยงานทั่วไปสำหรับการลงทะเบียนรัฐ
- หน่วยงานตรวจสอบเฉพาะด้าน
