สารบัญ
- บทสรุปผู้บริหาร: ข้อมูลสำคัญและภาพรวมตลาด
- กรอบการกำกับดูแล: กฎหมาย, การเก็บภาษี และการปฏิบัติตาม (แหล่ง: moea.gov.bt, raab.gov.bt)
- สถิติตลาดปัจจุบันและปัจจัยขับเคลื่อนไหวความต้องการ (แหล่ง: nsb.gov.bt)
- การเป็นเจ้าของโดยชAusภายนอก: ข้อจำกัดและโอกาส
- อสังหาริมทรัพย์เมือง vs. ชนบท: การวิเคราะห์เปรียบเทียบ
- แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย: 2025 และหลังจากนั้น
- การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรม
- ความยั่งยืนและโครงการอาคารสีเขียว (แหล่ง: necs.gov.bt)
- ความเสี่ยงในการลงทุนและข้อพิจารณาทางกฎหมาย
- การคาดการณ์ 2025–2029: ภาพรวมตลาดและข้อเสนอเชิงกลยุทธ์
- แหล่งที่มา & อ้างอิง
บทสรุปผู้บริหาร: ข้อมูลสำคัญและภาพรวมตลาด
ภาคอสังหาริมทรัพย์ในภูฏานอยู่ในช่วงการเปลี่ยนแปลงอย่างระมัดระวัง ซึ่งถูกหล่อหลอมด้วยการกำกับดูแลอย่างเข้มงวด รูปแบบความต้องการที่พัฒนา และความมุ่งมั่นระดับชาติในการพัฒนาที่ยั่งยืน จนถึงปี 2025 ตลาดยังคงมีขนาดเล็กเมื่อเปรียบเทียบกับคู่แข่งในภูมิภาค เนื่องจากสภาพแวดล้อมทางนโยบายที่เป็นเอกลักษณ์ของประเทศและการมีที่ดินที่จำกัด ปัจจัยขับเคลื่อนหลักรวมถึงการเจริญเติบโตของเมืองอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในเมืองทิมพู, ปาโร และฟุเอนต์โชลิง รวมทั้งความสนใจที่เพิ่มขึ้นในโครงการพาณิชย์และการพัฒนารูปแบบผสม
กรอบกฎหมายที่ควบคุมอสังหาริมทรัพย์ในภูฏานซึ่งอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติที่ดินแห่งภูฏานปี 2007 ได้มีการแก้ไขล่าสุดเพื่อเสริมสร้างการคุ้มครองสิทธิเสียมกรรมการถือครองที่ดิน ทำให้ชัดเจนในหมวดการใช้ที่ดิน และเพิ่มความโปร่งใสในกระบวนการโอนและการลงทะเบียน สำนักงานกรรมการที่ดินแห่งชาติ เป็นผู้บริหารจัดการกฎเหล่านี้ โดยรับรองการปฏิบัติตามกฎหมายการแบ่งเขตและข้อจำกัดเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของโดยชAusภายนอก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเฉพาะพลเมืองภูฏานเท่านั้นที่สามารถถือครองที่ดินได้ และการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ที่ไม่ใช่การเกษตรจะถูกควบคุมอย่างเข้มงวดเพื่อรักษาความสมบูรณ์ของสิ่งแวดล้อมและวัฒนธรรม
เหตุการณ์ล่าสุดเห็นการให้ความสำคัญกับการเปลี่ยนแปลงทางด้านการใช้ดิจิตอลในบันทึกที่ดินและการทำให้กระบวนการทำธุรกรรมเป็นไปได้ง่ายขึ้น โดยมีสำนักงานเงินตราราชอาณาจักรภูฏานสนับสนุนการปฏิบัติในเรื่องการจำนองและการให้สินเชื่ออย่างปลอดภัย รัฐบาลยังคงต่อสู้กับการก่อสร้างที่ผิดกฎหมายและการขายที่ดินที่ไม่มีใบอนุญาต โดยการจัดการตรวจสอบและรณรงค์สร้างความตระหนักอย่างเป็นระยะๆ การปฏิบัติตามรหัสการก่อสร้างและมาตรฐานสิ่งแวดล้อมได้รับการติดตามโดยทั้งกระทรวงโครงสร้างพื้นฐานและการขนส่งและคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ
ข้อมูลสำคัญจาก สำนักงานสถิติแห่งชาติของภูฏาน แสดงให้เห็นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองหรือว่ากำลังเพิ่มขึ้นประมาณ 3% ต่อปี ซึ่งขับเคลื่อนโดยการเติบโตของประชากรและการย้ายถิ่นจากชนบทไปยังเมือง ราคาทรัพย์สินในทิมพูได้มีการขยับขึ้นประมาณ 5-7% ต่อปีระหว่างปี 2023 ถึง 2025 อย่างไรก็ตาม ความสามารถในการจ่ายยังคงเป็นปัญหาสำหรับกลุ่มรายได้ต่ำและกลาง ส่งผลให้เกิดโครงการที่อยู่อาศัยในราคาที่สามารถจ่ายได้ซึ่งได้รับการสนับสนุนโดยรัฐบาล
มองไปข้างหน้าสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูฏานแนวโน้มในอนาคตดูจะสดใสอย่างระมัดระวัง น่าจะได้รับประโยชน์จากโครงการวางผังเมืองที่ดำเนินการอยู่ การปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐาน และการลดข้อจำกัดด้านกฎเกณฑ์อย่างค่อยเป็นค่อยไป อย่างไรก็ตาม โอกาสการลงทุนยังคงถูกจำกัดด้วยข้อกำหนดทางรัฐธรรมนูญที่เน้นความสุขโดยรวมของประชาชาติมากกว่าการค้าอย่างรวดเร็ว ความมุ่งมั่นของรัฐบาลในการรักษาความยั่งยืนของสิ่งแวดล้อมและการอนุรักษ์วัฒนธรรมจะยังคงหล่อหลอมจังหวะและลักษณะการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปีต่อ ๆ ไป
กรอบการกำกับดูแล: กฎหมาย, การเก็บภาษี และการปฏิบัติตาม (แหล่ง: moea.gov.bt, raab.gov.bt)
กรอบการกำกับดูแลที่ควบคุมอสังหาริมทรัพย์ในภูฏานมีลักษณะโดยชุดของกฎหมาย การเก็บภาษี และข้อกำหนดการปฏิบัติตามที่เข้มงวด ซึ่งสะท้อนถึงแนวทางการใช้ที่ดินและการครอบครองอสังหาริมทรัพย์อย่างระมัดระวังของประเทศ พระราชบัญญัติที่ดินแห่งภูฏานปี 2007 เป็นกฎหมายหลักที่ควบคุมการถือครอง การเป็นเจ้าของ การโอน และการใช้ที่ดิน ภายใต้กฎหมายนี้ เพียงพลเมืองภูฏานเท่านั้นที่ได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของที่ดินและทรัพย์สิน โดยการเป็นเจ้าของโดยชAusภายนอกได้รับการห้ามอย่างเข้มงวด เว้นแต่ในกรณีพิเศษที่มีความสนใจสาธารณะซึ่งได้รับอนุญาตจากรัฐบาลราชอาณาจักร ท่าทีทางกฎหมายนี้ตั้งใจเพื่อปกป้องอธิปไตยของชาติและป้องกันแรงกดดันอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะเก็งกำไร (กระทรวงมหาดไทย).
กระทรวงเศรษฐกิจ (MoEA) มีบทบาทสำคัญในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะผ่านการออกใบอนุญาตและติดตามการก่อสร้าง สวนอุตสาหกรรม และพื้นที่เชิงพาณิชย์ ใบอนุญาตการก่อสร้าง การแบ่งเขต และการวางผังเมืองต้องอยู่ภายใต้การควบคุมตามความร่วมมือกับสำนักงานกรรมการที่ดินแห่งชาติและหน่วยงานท้องถิ่น ผู้พัฒนาและนายหน้าจะต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติบริษัท พระราชบัญญัติรัฐบาลท้องถิ่น และโปรโตคอลการประเมินสิ่งแวดล้อมหลายฉบับ เพื่อเสริมสร้างความมุ่งมั่นของรัฐบาลในการเติบโตที่ยั่งยืนและมีการควบคุม (กระทรวงเศรษฐกิจ).
การเก็บภาษีจากกิจกรรมอสังหาริมทรัพย์ถูกบริหารโดยกองการรายได้และศุลกากร โดยมีภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 3% ในขณะที่ภาษีที่ดินประจำปีจะถูกจัดเก็บตามประเภททรัพย์สินและสถานที่ ที่น่าสังเกต, พระราชบัญญัติอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าจะมีการหารือในฟอรัมทางนโยบาย ยังไม่ได้มีการประกาศใช้ และการกำกับดูแลในปัจจุบันถือว่าเป็นการกระจายตัวอยู่ในหลายหน่วยงาน สำนักงานเงินตราราชอาณาจักรภูฏาน ซึ่งเป็นธนาคารกลางของประเทศ ก็ยังตั้งกฎเกณฑ์การให้สินเชื่อเพื่อควบคุมการเปิดเผยต่ออสังหาริมทรัพย์และขัดขวางการกู้ยืมที่มีการเก็งกำไร (สำนักงานเงินตราราชอาณาจักรภูฏาน).
ข้อมูลสำคัญจากหน่วยงานตรวจสอบรัฐบาลและสำนักงานกรรมการที่ดินแห่งชาติรายงานว่า ในปี 2024 มีที่ดินกว่า 850,000 เอเคอร์ที่ลงทะเบียนอยู่ภายใต้ความเป็นเจ้าของส่วนบุคคล โดยการทำธุรกรรมที่ดินในเมืองคิดเป็นประมาณ 8% ของการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในแต่ละปี การตรวจสอบการปฏิบัติตาม ทำรวมถึงการต่อต้านการฟอกเงิน (AML) และการตรวจสอบความปลอดภัย กำลังได้รับการเน้นย้ำมากขึ้นสำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ตามคำมั่นสัญญาของภูฏานภายใต้กรอบ FATF
เมื่อมองไปข้างหน้าถึงปี 2025 และต่อ ๆ ไป อนาคตของภาคอสังหาริมทรัพย์ในภูฏานยังคงมีความมั่นคงแต่ระมัดระวัง เป้าหมายของนโยบายคาดว่าจะยังคงมุ่งเน้นที่การควบคุมการเก็งกำไรที่ดิน การปรับปรุงความโปร่งใสในบันทึกที่ดินผ่านการดิจิทัล และการดำเนินการตามมาตรฐานการปฏิบัติตามที่เข้มงวดขึ้นเพื่อให้สอดคล้องกับแนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดในระดับสากล แนวทางของรัฐบาลยังคงให้ความสำคัญกับผลประโยชน์ชาติต่อไปในระยะยาวมากกว่าการขยายตัวของตลาดอย่างรวดเร็ว เพื่อให้แน่ใจว่ามีความยั่งยืนและความเท่าเทียมทางสังคมในด้านการเป็นเจ้าของและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
สถิติตลาดปัจจุบันและปัจจัยขับเคลื่อนไหวความต้องการ (แหล่ง: nsb.gov.bt)
ภาคอสังหาริมทรัพย์ในภูฏานได้แสดงให้เห็นถึงการเติบโตอย่างสม่ำเสมอในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แม้ว่า ประเทศจะเผชิญกับความท้าทายเฉพาะตัวเกี่ยวกับภูมิศาสตร์ ที่ดินเมืองที่จำกัด และการเน้นความสำคัญต่อการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม ในต้นปี 2025 ข้อมูลที่รวบรวมโดย สำนักงานสถิติแห่งชาติของภูฏาน ชี้ให้เห็นว่าการขยายตัวของเมืองยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักที่อยู่เบื้องหลังความต้องการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในทิมพูและฟุเอนต์โชลิง ตามข้อมูลจาก สำนักงานสถิติแห่งชาติของภูฏาน ประชากรในเขตเมืองได้เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 39% ของประชากรทั้งหมดของประเทศ เพิ่มขึ้นจาก 37% ในปี 2021 โดยสะท้อนถึงแนวโน้มที่อาจจะยังคงดำเนินต่อไปในช่วงที่เหลือของทศวรรษนี้
การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยยังคงเป็นส่วนที่มีการเคลื่อนไหวมากที่สุด โดยมีความต้องการที่เพิ่มขึ้นสำหรับอพาร์ตเมนต์และที่อยู่อาศัยที่สามารถจ่ายได้ในศูนย์กลางเมือง โครงการพัฒนาที่รัฐบาลกำลังดำเนินการอยู่ รวมถึงความริเริ่มในการสร้างที่อยู่อาศัยที่สามารถจ่ายได้ขององค์การพัฒนาที่อยู่อาศัยแห่งชาติ กำลังเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนความต้องการนี้โดยมุ่งเน้นไปที่ครอบครัวที่มีรายได้ต่ำและปานกลาง อัตราผลตอบแทนจากการเช่าในทิมพูได้มีการตั้งอยู่ที่ประมาณ 4–6% ต่อปี แม้ว่าจะมีความแตกต่างที่เพิ่มขึ้นระหว่างความต้องการสำหรับที่อยู่อาศัยในเมืองที่มีคุณภาพสูงและตลาดชนบทที่เคลื่อนไหวช้ากว่า
อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ก็เริ่มเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งขับเคลื่อนโดยการขยายตัวของพื้นที่ค้าปลีก โรงแรม และสำนักงานเพื่อรองรับความต้องการของเศรษฐกิจที่กำลังหลากหลายขึ้น สำนักงานสถิติแห่งชาติของภูฏาน รายงานว่าอัตราการเข้าพักสำนักงานในทิมพูยังคงอยู่สูงกว่า 80% พร้อมกับการเติบโตของค่าเช่าในระดับปานกลางที่พบในช่วงปีที่ผ่านมา หน้าที่การบริการเป็นอีกหนึ่งส่วนที่คาดว่าจะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากภูฏานกำลังเปิดประเทศอีกครั้งเพื่อนักท่องเที่ยวต่างประเทศและแผนการของรัฐบาลเพื่อส่งเสริมการท่องเที่ยวที่มีมูลค่าเพิ่มสูงและมีผลกระทบต่ำ
ปัจจัยขับเคลื่อนหลักรวมถึงการย้ายถิ่นจากชนบทไปยังเมือง นโยบายของรัฐบาลที่มุ่งเน้นไปที่การวางผังเมืองที่เป็นระเบียบ และการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่เล็ก ๆ ที่อยู่ใกล้เมือง อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ภายใต้การควบคุมอย่างเข้มงวด โดยมีข้อจำกัดเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของของชAusภายนอก การแบ่งเขตการใช้ที่ดินอย่างเข้มงวด และการให้ความสำคัญกับการวางผังเมืองที่ยั่งยืนตามแนวทางของกระทรวงวิศวกรรมและการตั้งถิ่นฐานของมนุษย์
มองไปข้างหน้า แนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูฏานในช่วงไม่กี่ปีข้างหน้านี้ยังคงดูสดใสอย่างระมัดระวัง การเติบโตที่ปานกลางแต่มีความสอดคล้องกันคาดว่าจะเห็นในศูนย์กลางเมือง โดยต้องได้รับการสนับสนุนจากโครงการที่อยู่อาศัยที่มีราคาเข้าถึงได้และโครงการโครงสร้างพื้นฐานตามแผน หากภาคนี้ยังคงขยายตัว เนื่องจากการปฏิบัติตามกฎหมายและความมุ่งมั่นอันสูงส่งของภูฏานต่อ “ความสุขแห่งชาติ” ความยั่งยืนของสิ่งแวดล้อม และการพัฒนาเมืองที่มีการจัดการอย่างรอบคอบ
การเป็นเจ้าของโดยชAusภายนอก: ข้อจำกัดและโอกาส
ภูฏานมีสภาพแวดล้อมที่ถูกควบคุมอย่างเคร่งครัดเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยชAusภายนอก ซึ่งถูกหล่อหลอมด้วยความมุ่งมั่นที่ระบุไว้ในรัฐธรรมนูญต่ออธิปไตย การอนุรักษ์วัฒนธรรม และการป้องกันสิ่งแวดล้อม จนถึงปี 2025 กรอบกฎหมายที่เป็นศูนย์กลางคือพระราชบัญญัติที่ดินแห่งภูฏานปี 2007 ซึ่งห้ามผู้ที่ไม่ใช่พลเมือง รวมถึงบุคคลและนิติบุคคลต่างชาติจากการเป็นเจ้าของที่ดิน อาคาร หรือที่ดินประเภทอื่น ๆ ในภูฏานอย่างชัดเจน ข้อจำกัดนี้ได้รับการเสริมสร้างโดยรัฐธรรมนูญของราชอาณาจักรภูฏาน ซึ่งระบุที่ดินว่าเป็นทรัพยากรของชาติภายใต้การดูแลของชาวภูฏานและจำกัดการเป็นเจ้าของเฉพาะพลเมืองเท่านั้น
วิธีการเดียวที่ชาวต่างชาติสามารถเข้าถึงทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ได้คือผ่านข้อตกลงการให้เช่า บริษัทต่างชาติหรือนิติบุคคลร่วมอาจให้เช่าที่ดินเป็นระยะเวลาจำกัด โดยปกติจะใช้เพื่อมีวัตถุประสงค์เชิงพาณิชย์หรืออุตสาหกรรม โดยอยู่ภายใต้การอนุญาตจากคณะกรรมการความสุขของชาติ กระทรวงเศรษฐกิจ และสำนักงานกรรมการที่ดิน การให้เช่าจะถูกจำกัดสูงสุดที่ 30 ปี โดยมีความเป็นไปได้ในการต่ออายุตามการพิจารณาในแต่ละกรณี สำนักงานเงินตราราชอาณาจักรภูฏานยังควบคุมธุรกรรมทางการเงินที่เกี่ยวข้องเพื่อให้แน่ใจว่าตรงตามข้อกำหนดเกี่ยวกับการแลกเปลี่ยนเงินตราและการต่อต้านการฟอกเงิน
การปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ถูกตรวจสอบอย่างเข้มงวด: การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดจำเป็นต้องได้รับการอนุมัติจากสำนักงานกรรมการที่ดินและต้องลงทะเบียนในบันทึกที่ดินของชาติ ความพยายามใด ๆ ที่จะหลีกเลี่ยงข้อห้ามในการเป็นเจ้าของของชAusภายนอก เช่น ข้อตกลงตัวแทน หรือการถือหุ้นที่ไม่เปิดเผย สามารถส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ถูกยึดและดำเนินคดีตามพระราชบัญญัติที่ดิน รัฐบาลมีการตรวจสอบบันทึกอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะ ๆ เพื่อบังคับใช้กฎเหล่านี้และรักษาความโปร่งใส (สำนักงานกรรมการที่ดินแห่งชาติ)
ข้อมูลสำคัญจากสำนักงานสถิติแห่งชาติของภูฏานแสดงให้เห็นว่า จนถึงข้อมูลที่มีล่าสุด 100% ของที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยอยู่ในมือของพลเมืองภูฏาน โดยมีที่ดินน้อยกว่า 2% ที่ถูกให้เช่าแก่หน่วยงานต่างชาติหรือนิติบุคคลร่วม ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในภาคอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยว แนวโน้มการขยายตัวของเมืองกำลังทำให้มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทิมพูและปาโร แต่ผลกำไรเหล่านี้ส่วนใหญ่ไม่สามารถเข้าถึงได้สำหรับนักลงทุนต่างชาติ
เมื่อมองไปถึงปี 2025 และต่อไป ยังไม่มีสัญญาณแสดงถึงการเปิดเสรีในอนาคต รัฐบาลยังคงมุ่งเน้นไปที่การรักษาการควบคุมท้องถิ่นเหนือที่ดินท่ามกลางความสนใจที่เพิ่มขึ้นในภูมิภาค อย่างไรก็ตาม โอกาสอาจยังมีอยู่สำหรับนักลงทุนต่างชาติผ่านการเช่าระยะยาวในภาคส่วนที่มีความสำคัญ เช่น การท่องเที่ยวที่ยั่งยืน อุตสาหกรรมสีเขียว และสวนเทคโนโลยี โดยอยู่ภายใต้การปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านกฎระเบียบที่เข้มงวดและวัตถุประสงค์ทางนโยบายของภูฏาน (กระทรวงเศรษฐกิจ).
อสังหาริมทรัพย์เมือง vs. ชนบท: การวิเคราะห์เปรียบเทียบ
ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ในภูฏานถูกจำแนกอย่างชัดเจนระหว่างสภาพแวดล้อมในเมืองและชนบท โดยนโยบายและพลศาสตร์ของตลาดสะท้อนถึงปรัชญาการพัฒนาที่เป็นเอกลักษณ์ของประเทศ จนถึงปี 2025 การขยายตัวของเมืองยังคงเร่งตัวขึ้น โดยเฉพาะในเมืองหลวงทิมพูและศูนย์กลางเมืองที่กำลังเจริญเติบโตอย่างฟุเอนต์โชลิงและปาโร ตามข้อมูลจาก สำนักงานสถิติแห่งชาติของภูฏาน ประชากรเมืองของภูฏานเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 39% ในปี 2023 หรือเพิ่มขึ้นจาก 30% ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ซึ่งเป็นการขับเคลื่อนความต้องการที่เพิ่มขึ้นสำหรับที่อยู่อาศัยในเมืองและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
กรอบกฎหมายและการกำกับดูแล
- การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เมืองและชนบทส่วนใหญ่ถูกควบคุมโดยพระราชบัญญัติที่ดินแห่งภูฏานปี 2007 ซึ่งเน้นการใช้ที่ดินอย่างยั่งยืน กฎเกณฑ์ด้านการถือครอง และการปกป้องจากการแตกแยกที่ดิน พระราชบัญญัตินี้มีข้อจำกัดในการถือครองที่ดินของแต่ละบุคคลไม่เกิน 25 เอเคอร์ของที่ดินแห้ง หรือ 10 เอเคอร์ของที่ดินชุ่มน้ำ ซึ่งมีผลกระทบที่ชัดเจนในพื้นที่ชนบทที่การเกษตรมีความสำคัญ
- การทำธุรกรรมที่ดินในเมืองและใบอนุญาตการก่อสร้างถูกควบคุมเพิ่มเติมโดยกฎระเบียบการก่อสร้างของภูฏานปี 2018 และหน่วยงานท้องถิ่น ซึ่งกฎเกณฑ์เหล่านี้จะบังคับใช้การปฏิบัติตามเกี่ยวกับขนาดของแปลง ขนาดของอาคาร และการแบ่งเขตการใช้ที่ดิน โดยจะมีการเข้มงวดมากขึ้นในเขตเมืองเพื่อควบคุมการจราจรและรักษาพื้นที่สีเขียว
แนวโน้มตลาดและการปฏิบัติตาม
- สำนักงานเงินตราราชอาณาจักรภูฏานยังคงติดตามการเติบโตของเครดิตในภาคที่อยู่อาศัย โดยเนื่องจากสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คิดเป็นสัดส่วนที่สำคัญของสินเชื่อภาคเอกชนทั้งหมด เพื่อควบคุมฟองอสังหาริมทรัพย์ มาตรฐานการให้กู้และอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าจะได้รับการตรวจสอบเป็นระยะ
- ในพื้นที่เมือง ราคาของอสังหาริมทรัพย์ได้มีการเพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอ โดยที่มูลค่าที่ดินในทิมพูเพิ่มขึ้นประมาณ 8-12% ต่อปีในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตามบันทึกระดับเทศบาลที่เข้าถึงได้ผ่านเทศบาลทิมพู ในทางตรงกันข้าม มูลค่าที่ดินในชนบทยังคงคงที่เป็นหลัก โดยมีย aumento เลือดที่เชื่อมโยงกับการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานหรือโครงการที่นำโดยรัฐบาล
- รัฐบาลให้ความสำคัญกับการปฏิบัติตามโปรโตคอลผ่านบันทึกที่ดินแบบดิจิตอลและการสำรวจเทศบาลที่ดูแลโดย สำนักงานกรรมการที่ดินแห่งชาติ ซึ่งช่วยลดข้อพิพาทและทำให้การตรวจสอบสิทธิ์มีความง่ายดายขึ้นในทั้งสภาพแวดล้อมเมืองและชนบท
แนวโน้ม (2025 และหลังจากนั้น)
- ศูนย์กลางเมืองคาดว่าจะประสบกับความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่ต่อเนื่อง เนื่องจากการอพยพภายใน ความหลากหลายของเศรษฐกิจ และการลงทุนภาครัฐในโครงสร้างพื้นฐาน นโยบายในการกำหนดมีแนวโน้มที่จะปรับปรุงการแบ่งเขตและการควบคุมการพัฒนาเพื่อสร้างสมดุลระหว่างการเติบโตและปรัชญาการพัฒนาที่ยั่งยืนของภูฏาน
- ในพื้นที่ชนบท แม้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในขนาดใหญ่จะยังคงมีข้อจำกัด รัฐบาลมีการส่งเสริมการจัดการที่ดินให้เป็นกลุ่มและเกษตรกรรมสมัยใหม่ที่อาจกระตุ้นให้มีมูลค่าที่ดินในชนบทและกระตุ้นเศรษฐกิจท้องถิ่น
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย: 2025 และหลังจากนั้น
ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในภูฏานกำลังเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างเด่นชัดเมื่อประเทศเข้าสู่ปี 2025 โดยมีการกำหนดโดยแนวโน้มประชากร การปรับปรุงกฎหมาย และรูปแบบการขยายตัวในเมือง ภาคส่วนนี้ยังคงมีการควบคุมอย่างเข้มงวดเนื่องจากประเทศให้ความสำคัญต่อการพัฒนาที่ยั่งยืนและการปกป้องมรดกทางวัฒนธรรมและสิ่งแวดล้อมที่เป็นเอกลักษณ์ของตน
เหตุการณ์สำคัญที่มีอิทธิพลต่อภาคส่วนคือการบังคับใช้พระราชบัญญัติการโอนไอสังหาริมทรัพย์ปี 1999 และการแก้ไขในภายหลัง ซึ่งมีการจำกัดไม่ให้ผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองเป็นเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในภูฏาน ข้อกำหนดนี้ยังคงกำหนดลักษณะของความต้องการในตลาด โดยทำให้ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังคงเป็นที่ดินของชาติและมั่นใจได้ว่าการเก็งกำไรหรือการขึ้นราคาโดยนักลงทุนต่างชาติจะถูกควบคุม
การขยายตัวของเมืองยังคงเป็นปัจจัยหลักในการขับเคลื่อนแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทิมพู ฟุเอนต์โชลิง และศูนย์กลางเมืองอื่น ๆ การสำรวจประชากรและที่อยู่อาศัยปี 2022 รายงานว่าเกิน 37% ของประชากรภูฏานอาศัยอยู่ในพื้นที่เมือง เพิ่มขึ้นจาก 30.9% ในปี 2017 การอพยพที่ต่อเนื่องนี้กำลังสร้างความต้องการที่อยู่อาศัยที่สามารถจ่ายได้และการใช้ชีวิตในรูปแบบอพาร์ตเมนต์ ซึ่งกดดันให้ผู้พัฒนาต้องหารือระหว่างความต้องการในยุคสมัยใหม่ กับมาตรฐานทางสถาปัตยกรรมและการปฏิบัติตามกฎด้านสิ่งแวดล้อมของภูฏาน
ในด้านการปฏิบัติตาม กระทรวงวิศวกรรมและการตั้งถิ่นฐานของมนุษย์ยังคงปรับปรุงกระบวนการอนุมัติสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ โดยให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่นของโครงสร้างพื้นฐานและวิธีการก่อสร้างที่รักษาสิ่งแวดล้อม องค์การพัฒนาที่อยู่อาศัยแห่งชาติ (NHDCL) ยังคงมีบทบาทสำคัญในโครงการที่อยู่อาศัยในราคาที่เข้าถึงได้ โดยมุ่งเน้นไปที่ครอบครัวที่มีรายได้ต่ำและปานกลาง ในปี 2024 NHDCL ได้เริ่มโครงการใหม่หลายโครงการในทิมพูและมองการตอบสนองต่อคำสั่งของรัฐบาลในการปิดช่องว่างด้านที่อยู่อาศัยสำหรับข้าราชการและชุมชนที่เปราะบาง
ข้อมูลสถิตจาก สำนักงานสถิติแห่งชาติ เน้นว่าระดับการเติบโตเฉลี่ยประจำปีในหน่วยที่อยู่อาศัยอยู่ที่ประมาณ 2.5% ทั่วประเทศ ขณะที่ทิมพูประสบกับอัตราที่สูงกว่าจากการขยายตัวแบบมุ่งกำหนด ค่าเช่าในพื้นที่เมืองได้เพิ่มขึ้นประมาณ 8% ต่อปีตั้งแต่ปี 2022 ซึ่งสะท้อนถึงความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทาน
มองไปข้างหน้า แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในภูฏานคาดว่าจะถูกกำหนดโดยการอพยพภายในที่ดำเนินต่อไป การลงทุนของรัฐในโครงสร้างพื้นฐานด้านที่อยู่อาศัยที่คงรูป และการให้ความสำคัญกับการปฏิบัติตามกฎด้านสิ่งแวดล้อมและการวางผังเมือง ความมุ่งมั่นในรัฐธรรมนูญในการรักษาความเป็นป่าไม้ไว้ไม่น้อยกว่า 60% จะทำให้เน้นไปที่การขยายพื้นที่แนวตั้งและการวางแผนการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ ด้วยเหตุนี้ ภาพรวมสำหรับปี 2025 และปีถัดไปจึงรวมถึงการเจริญเติบโตที่ปานกลางแต่คงที่ในด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยมุ่งไปที่ความยั่งยืน ราคาที่เหมาะสม และการอนุรักษ์วัฒนธรรม
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรม
ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรมของภูฏานกำลังพัฒนาไปตามการตอบสนองต่อสภาพเศรษฐกิจและสถานการณ์ทางการกำกับดูแลที่มีเอกลักษณ์ของประเทศ การให้ความสำคัญอย่างต่อเนื่องของรัฐบาลต่อความสุขของชาติและความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อมส่งผลต่อการวางแผนเมืองและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างเด่นชัด ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เมืองหลวงทิมพูและศูนย์การค้าที่อยู่ภาคใต้ฟุเอนต์โชลิงได้เห็นกิจกรรมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่สำคัญที่สุด โดยการเติบโตได้รับแรงหนุนโดยความต้องการในด้านค้าปลีก การบริการ และการจัดเก็บ ซึ่งตามที่พระราชบัญญัติอสังหาริมทรัพย์แห่งภูฏานปี 2001 การทำธุรกรรมในที่ดินและอาคารต้องถูกลงทะเบียน และผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองมีข้อห้ามที่เข้มงวดในการเป็นเจ้าของ ซึ่งทำให้มีการลงทุนจากต่างประเทศในภาคนี้ จำกัดลง
สำนักงานเงินตราราชอาณาจักรภูฏานได้รายงานการเพิ่มขึ้นของการไหลของเครดิตสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์แม้ว่าจะเป็นไปอย่างระมัดระวัง โดยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คิดเป็นสัดส่วนที่พอสมควรของการให้กู้ทั้งหมดของธนาคาร รัฐบาลราชอาณาจักรภูฏานยังคงควบคุมการใช้ที่ดินโดยใช้พระราชบัญญัติที่ดินแห่งภูฏานปี 2007 และแผนโครงสร้างพื้นฐานทิมพูช่วงปี 2002-2027 ซึ่งกำหนดแนวทางด้านการแบ่งเขต ความสูงของอาคาร และความต้องการด้านโครงสร้างพื้นฐาน การปฏิบัติตามแผนเหล่านี้ถูกมีการบังคับใช้เป็นอย่างดี โดยคณะกรรมการพัฒนาการก่อสร้างดูแลการออกใบอนุญาตและมาตรฐานสำหรับผู้พัฒนาและผู้รับเหมา นอกจากนี้ กระทรวงวิศวกรรมและการตั้งถิ่นฐานของมนุษย์ยังมีการปรับปรุงรหัสการก่อสร้างและแนวทางการพัฒนาเมืองให้อัปเดตเพื่อตอบสนองความต้องการด้านความปลอดภัยจากแผ่นดินไหว และการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม
ข้อมูลสำคัญจาก สำนักงานสถิติแห่งชาติของภูฏาน ชี้ให้เห็นว่าในปี 2024 การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คิดเป็นประมาณ 15% ของการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทะเบียนทั่วทั้งประเทศ อสังหาริมทรัพย์ด้านอุตสาหกรรมมีขอบเขตที่จำกัด สะท้อนถึงแนวทางที่ระมัดระวังในการพัฒนาอุตสาหกรรมของภูฏานและความสำคัญต่ออุตสาหกรรมขนาดเล็กและสะอาด อย่างไรก็ตาม การลงทุนของรัฐบาลที่ดำเนินการในเขตเศรษฐกิจพิเศษ เช่น สวนอุตสาหกรรมดัมดูมและจิกเมลิง แสดงให้เห็นถึงการเพิ่มขึ้นที่ค่อยเป็นค่อยไปของการจัดสรรที่ดินด้านอุตสาหกรรมและโครงสร้างพื้นฐานในช่วง 3-5 ปีข้างหน้า
เมื่อมองไปข้างหน้าในปี 2025 และหลังจากนั้น อนาคตของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรมของภูฏานมีลักษณะเป็นความมั่นคงพร้อมกับศักยภาพในการเติบโตที่ปานกลาง การปฏิบัติตามกฎเกณฑ์จะยังคงเข้มงวด และการขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญคาดว่าจะเกิดขึ้นเพียงในสอดคล้องกับแผนเมืองแห่งชาติและนโยบายด้านสิ่งแวดล้อม การลงทุนเชิงกลยุทธ์ในด้านการท่องเที่ยว โลจิสติกส์ และการผลิตเพิ่มเติมมีแนวโน้มที่จะส่งเสียงในความต้องการพื้นที่เชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรม อย่างไรก็ตาม อัตราการพัฒนายังจะถูกวัดโดยความมุ่งมั่นของภูฏานในการเติบโตที่สมดุลและยั่งยืน
ความยั่งยืนและโครงการอาคารสีเขียว (แหล่ง: necs.gov.bt)
ภาคอสังหาริมทรัพย์ของภูฏานกำลังถูกกระทบจากการให้ความสำคัญต่อความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อมที่เกิดขึ้นอย่างแข็งแกร่งซึ่งสะท้อนอยู่ในนโยบายของรัฐบาลและกรอบการกำกับดูแล สำนักงานคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติล (NECS) ได้กำหนดแนวทางผ่านพระราชบัญญัติการประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและกระบวนการอนุมัติการมีสิ่งแวดล้อม (EC) โดยกำหนดให้โครงการอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างที่สำคัญทั้งหมดต้องผ่านการประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมอย่างเข้มงวดก่อนที่จะได้รับอนุญาต โครงสร้างกฎหมายนี้ตั้งใจที่จะคงการควบคุมป่าไม้อย่างน้อย 60% และให้แน่ใจว่าการพัฒนาจะไม่ทำลายความสมบูรณ์ในด้านนิเวศ (สำนักงานคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ).
ในปี 2025 การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเมือง โดยเฉพาะในทิมพูและฟุเอนต์โชลิง จะอยู่ภายใต้การควบคุมที่เข้มงวดมากขึ้นในเรื่องการใช้ที่ดิน ประสิทธิภาพด้านพลังงาน และการจัดการของเสีย กฎระเบียบการก่อสร้างของภูฏาน (2018) ที่ได้รับการปรับปรุงอยู่สม่ำเสมอโดยกระทรวงวิศวกรรมและการตั้งถิ่นฐานของมนุษย์ บังคับใช้หลักการสร้างอาคารสีเขียว โดยกำหนดให้มีการใช้วัสดุที่มาจากท้องถิ่น ระบบการจัดการน้ำที่มีประสิทธิภาพ และการออกแบบที่ประหยัดพลังงานในโครงการก่อสร้างใหม่ มีการเน้นย้ำถึงการเก็บน้ำฝน การใช้พลังงานแสงอาทิตย์ และความต้องการการจัดสวนอย่างยั่งยืนสำหรับทั้งพัฒนาที่อยู่อาศัยและการค้า (กระทรวงโครงสร้างพื้นฐานและการขนส่ง).
ข้อมูลล่าสุดจาก NECS ระบุว่า จนถึงปี 2025 มากกว่า 70% ของใบสมัครใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ในทิมพูรวมถึงอย่างน้อยหนึ่งฟีเจอร์อาคารสีเขียว ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากน้อยกว่า 40% ในปี 2019 หลักเกณฑ์อาคารสีเขียวของรัฐบาล (GBG) กำลังถูกนำมาใช้ในรูปแบบที่ก้าวหน้า โดยมีโครงการนำร่องที่แสดงให้เห็นถึงการลดการใช้พลังงานสูงสุดถึง 35% เมื่อเปรียบเทียบกับการก่อสร้างแบบดั้งเดิม (สำนักงานคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ).
การปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ยังเป็นจุดให้ความสำคัญที่สำคัญ สำนักงาน NECS จะมีการตรวจสอบสม่ำเสมอและในปี 2025 ได้มีการเปิดตัวการลงโทษที่เข้มงวดสำหรับการไม่ปฏิบัติตาม เช่น การเพิกถอนใบอนุญาตและการเรียกเก็บค่าปรับ การดำเนินการเหล่านี้ได้ปรับปรุงการปฏิบัติตามข้อกำหนดของผู้พัฒนา นอกจากนี้ รัฐบาลกำลังสำรวจกระสานหรือสัมบาลเพื่อเลือกแห่งจุดสำหรับจะมีอัตราที่ต่ำกว่าและการประมวลผลอนุญาตที่มีความเร็วมากขึ้นสำหรับโครงการที่เกินมาตรฐานคุณภาพด้านสิ่งแวดล้อมที่กำหนดไว้ (สำนักงานคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ).
มองไปข้างหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของภูฏานคาดว่าจะมีการเข้ากันได้มากขึ้นกับเป้าหมายความยั่งยืนที่ที่กำหนดไว้ในทำให้ชาติเป็นไปตามคำมั่นสัญญาที่ได้เสนอไว้ในกรอบการประชุมของกรุงปารีส อุตสาหกรรมคาดว่าจะเห็นการลงทุนที่เพิ่มขึ้นในเทคโนโลยีที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม และการรับรองเกี่ยวกับความเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมที่จะถูกผนวกรวมอยู่ในการปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ นอกจากนี้ คาดว่าการผสมผสานความยั่งยืนเข้ากับการปฏิบัติตามกฎเกณฑ์จะช่วยกำหนดค่าอสังหาริมทรัพย์และความสามารถในการแข่งขันของตลาดในอนาคต
ความเสี่ยงในการลงทุนและข้อพิจารณาทางกฎหมาย
ภาคอสังหาริมทรัพย์ของภูฏานในปี 2025 ถูกหล่อหลอมด้วยการผสมผสานที่ไม่เหมือนใครของกรอบการกำกับดูแล ข้อกำหนดทางรัฐธรรมนูญ และข้อจำกัดทางเศรษฐกิจสังคม พระราชบัญญัติที่ดินแห่งภูฏานปี 2007 และการแก้ไขประการต่างๆ จะเป็นรากฐานของกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีการควบคุมอย่างเข้มงวดในด้านการถือครอง การโอน ก่อสร้าง และการใช้ที่ดิน ชาวต่างชาติโดยทั่วไปมีข้อห้ามในการถือครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีอาหาร และการทำธุรกรรมที่ดิน ประกอบด้วยหลายขั้นตอนการตรวจสอบที่ต้องรับไม้จาก สำนักงานกรรมการที่ดินแห่งชาติ และหน่วยงานท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง กฎหมายเหล่านี้ออกแบบมาเพื่อลดระบบที่ซับซ้อนในท้องถิ่นและป้องกันการเก็งกำไรหรือการรวมตัวของการถือครองที่ดินที่จะเกินไป
ความเสี่ยงในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ภูฏานยึดถือแนวทางการทำตามข้อกำหนด กฎเกณฑ์เหล่านี้จะต้องมีการลงทะเบียนทั้งหมด และข้อพิพาทมักเกิดขึ้นเกี่ยวกับพรมแดนที่ดิน การสืบสาน และการย้ายถิ่น—ประเด็นที่ต้องการการตรวจสอบทางกฎหมายอย่างละเอียดถี่ถ้วน ศาลสูงสุด เป็นผู้แนะนำและพิจารณาข้อพิพาทที่ดินเป็นกิจวัตร และผู้ปฏิบัติงานด้านกฎหมายให้ความสำคัญกับการยืนยันความเรียบเรียงสิทธิและการปฏิบัติตามกฎหมายเกี่ยวกับการแบ่งเขต เป็นการกระตุ้นให้ภาครัฐได้มีการดำเนินการต่อต้านการใช้อสังหาริมทรัพย์ที่ปราศจากใบอนุญาตและการบุกรุกที่ดินของรัฐอย่างไม่ถูกต้อง โดยมีการบังคับใช้ที่จะยังคงเกิดขึ้นในปี 2025 เป็นต้นไป
ตามสถิติ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของภูฏานยังคงมีขนาดเล็กเมื่อเปรียบเทียบกับมาตรฐานทั่วโลก ตามข้อมูลของสำนักงานเงินตราราชอาณาจักรภูฏาน สินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์คิดเป็น portion ที่สำคัญแต่ควบคุมได้ของการให้กู้เงินภายในประเทศ พร้อมกับความระมัดระวังและการดำเนินการของผู้ให้ยืมและนโยบายการกำหนดราคา Urban migration โดยเฉพาะอย่างยิ่งเข้าสู่เมืองทิมพูและฟุเอนต์โชลิง ได้ทำให้เกิดความต้องการที่สูงขึ้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ แต่ขีดจำกัดในการจัดหาสินค้า—ซึ่งเกิดจากที่ดินที่จำกัดและกฎการแบ่งเขตอย่างเคร่งครัด—ได้ควบคุมทัศนคติในการเติบโตของราคาที่ทรัพย์สินมีนัยยะ
สำหรับนักลงทุน ความเสี่ยงด้านการปฏิบัติตามในปี 2025 คาดว่าจะยังคงสูง ด้วยนโยบายของรัฐที่ยังมีการตรวจสอบเกี่ยวกับการใช้ที่ดินอย่างต่อเนื่อง พร้อมด้วยข้อกำหนดอันหนาแน่นในเรื่องการวางผังพื้นที่สีเขียว และรหัสการก่อสร้างที่มีความต้านทานต่อกรณีภัยพิบัติที่จะมาในอนาคตที่อาจมีการปรับเปลี่ยนภายใต้ความรับผิดชอบจากกระทรวงวิศวกรรมและการตั้งถิ่นฐาน คำอนุญาตด้านสิ่งแวดล้อม การป้องกันสิ่งวัฒนธรรม และกระบวนการปรึกษาหารือภายในชุมชนก็กำลังมีความต้องการอย่างต่อเนื่องที่จะมีการพิจารณา ซึ่งจะทำให้ภาพรวมของการลงทุนมีความซับซ้อนมากยิ่งขึ้น
แนวโน้มสำหรับไม่กี่ปีข้างหน้าจะชี้ไปที่การเจริญเติบโตอย่างระมัดระวัง โดยมีความเสถียรภาพในนโยบาย และกฎเกณฑ์ที่แข็งแกร่งซึ่งช่วยรักษาความเป็นหนึ่งเดียวในตลาด อย่างไรก็ตาม นักลงทุนสามารถตอบสนองความต้องการของกฎหมายที่แปรผัน การรักษาความต้องการทางรัฐธรรมนูญที่พิจารณาถึงการเป็นเจ้าของที่ดินโดยชAusภายนอก และความจำเป็นในการปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด การทำความเข้าใจในอสังหาริมทรัพย์ของภูฏานในปี 2025 จึงต้องอาศัยความเอาใจใส่อย่างใกล้ชิดต่อการอัปเดตกฎระเบียบและการมีส่วนร่วมอย่างกระตือรือร้นกับหน่วยงานราชการอย่างเป็นทางการ
การคาดการณ์ 2025–2029: ภาพรวมตลาดและข้อเสนอเชิงกลยุทธ์
ภาคอสังหาริมทรัพย์ของภูฏานกำลังเข้าสู่ช่วงสำคัญในปี 2025 ซึ่งกำหนดได้จากการปรับปรุงกรอบทางกฎหมาย นโยบายของรัฐบาล และลำดับความสำคัญทางสังคมและเศรษฐกิจ ในฐานะประเทศที่ให้ความสำคัญกับ “ความสุขแห่งชาติ” (GNH) มากกว่าตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจ อสังหาริมทรัพย์ในภูฏานจึงได้รับผลกระทบอย่างชัดเจนจากความยั่งยืน การอนุรักษ์วัฒนธรรม และการจัดการทรัพยากรอย่างมีประสิทธิภาพ โดยมีพัฒนาการและการคาดการณ์ที่สำคัญหลายอย่างกำหนดอนาคตของตลาดสำหรับปี 2025–2029:
- ภาพรวมกฎหมายและการกำกับดูแล: การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ถูกควบคุมโดยพระราชบัญญัติที่ดินแห่งภูฏานปี 2007 ซึ่งมีการจำกัดการถือครองที่ดินและการโอน ที่สำคัญคือสำหรับผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองและเน้นการใช้ที่ดินที่ยั่งยืน มีการพิจารณาเพื่อแก้ไขและออกกฎเกณฑ์เพิ่มเติมเพื่อรองรับความกดดันจากการขยายตัวในเมืองและให้แน่ใจว่าการบริหารจัดการที่ดินมีความโปร่งใส
- การปฏิบัติตามและความโปร่งใส: สภาผู้แทนราษฎรของภูฏานและสภาสูงของภูฏานมีการตรวจสอบนโยบายที่ดินเป็นระยะ ๆ เพื่อเสริมสร้างการปฏิบัติตาม ลดข้อพิพาทด้านที่ดิน และหยุดยั้งการกระทำที่เก็งกำไร การทำธุรกรรมที่ดินจำเป็นต้องได้รับการลงทะเบียนในสำนักงานกรรมการที่ดินแห่งชาติ ซึ่งกำลังดำเนินการดิจิทัลเพื่อพัฒนาความสะดวกและโปร่งใส
- ข้อมูลสำคัญและแนวโน้มตลาด: ศูนย์กลางเมืองเช่นทิมพูและฟุเอนต์โชลิงได้เห็นความต้องการที่เพิ่มขึ้นสำหรับที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ซึ่งเกิดจากการอพยพในเมืองและการเติบโตในภาคบริการ การสำรวจประชากรและที่อยู่อาศัยปี 2022 คาดว่าอัตราการขยายตัวของเมืองจะเกิน 40% ภายในปี 2025 (สำนักงานสถิติแห่งชาติของภูฏาน) อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินได้แสดงความผันผวนโดยมีความกังวลเกี่ยวกับความสามารถในการจ่ายได้ และการเข้าถึงที่เหมาะสมสำหรับกลุ่มรายได้ต่ำ
- แนวโน้มเชิงกลยุทธ์ (2025–2029): แผนห้าปีที่ 13 ของรัฐบาล (2024–2029) จะให้ความสำคัญกับที่อยู่อาศัยในราคาที่เข้าถึงได้ โครงสร้างพื้นฐานที่ยั่งยืน และการพัฒนาที่ยั่งยืนในระดับภูมิภาค โครงการที่กำลังดำเนินการมีวัตถุประสงค์สำหรับการขยายพื้นที่บริการและการกระตุ้นการลงทุนภาคเอกชนในที่อยู่อาศัย ขณะยังคงรักษาพื้นที่สีเขียวและมรดกทางวัฒนธรรม (คณะกรรมการความสุขแห่งชาติ).
- ข้อเสนอแนะ: ผู้มีส่วนได้เสียควรติดตามการอัปเดตกฎระเบียบ มีส่วนร่วมในการปรึกษาหารือสาธารณะ และประสานงานโครงการให้สอดคล้องกับความยั่งยืนและเป้าหมาย GNH ของชาติ นักลงทุนควรทำการตรวจสอบอย่างละเอียด เนื่องจากมีข้อกำหนดด้านการปฏิบัติตามและการเปลี่ยนแปลงนโยบายเป็นระยะ
โดยรวมแล้ว คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูฏานจะมีการเติบโตที่ช้า ๆ แต่มั่นคง โดยมีการปฏิบัติตามกฎที่แข็งแกร่งและมุ่งเน้นไปที่ผลประโยชน์ของชาติ โอกาสจะมีมากที่สุดในที่อยู่อาศัยในเมืองที่สามารถจ่ายได้ โครงสร้างพื้นฐานสำหรับเมืองใหม่ และการพัฒนาที่มีการระมัดระวังต่อสิ่งแวดล้อม
แหล่งที่มา & อ้างอิง
