กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ในคอสตาริกา 2025–2029: ความแปลกใจใหม่ที่นักลงทุนต้องรู้ตอนนี้

สารบัญ

• บทนำ: สภาพแวดล้อมการกำกับดูแลด้านอสังหาริมทรัพย์ในคอสตาริกาในปี 2025
• หน่วยงานหลักและทรัพยากรทางการสำหรับการปฏิบัติตามกฎระเบียบด้านอสังหาริมทรัพย์
• สิทธิในการครอบครอง: ชาวต่างชาติ vs. พลเมือง
• การใช้ที่ดิน การจัดการผังเมือง และการเปลี่ยนแปลงใบอนุญาตก่อสร้างสำหรับปี 2025–2029
• ภาษีที่สำคัญ: ภาษีทรัพย์สิน ภาษีกำไรจากการขาย และค่าธรรมเนียมการโอน
• การตรวจสอบทางกฎหมายและกระบวนการตรวจสอบสิทธิครอบครอง
• การปรับปรุงกฎหมายล่าสุดและคำตัดสินของศาลที่สำคัญ
• กับดักการปฏิบัติตาม: ข้อผิดพลาดทั่วไปและวิธีหลีกเลี่ยง
• สถิติสำคัญ: แนวโน้มตลาด การลงทุนจากต่างประเทศ และปริมาณธุรกรรม
• แนวโน้มในอนาคต: การเปลี่ยนแปลงด้านกฎระเบียบที่คาดการณ์และข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์
• แหล่งที่มาและการอ้างอิง

บทนำ: สภาพแวดล้อมการกำกับดูแลด้านอสังหาริมทรัพย์ในคอสตาริกาในปี 2025

สภาพแวดล้อมการกำกับดูแลด้านอสังหาริมทรัพย์ในคอสตาริกาในปี 2025 ถูกกำหนดด้วยความเสถียรในกฎหมายพื้นฐาน ความพยายามในการปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง และการเน้นย้ำที่เพิ่มขึ้นในเรื่องความโปร่งใสและการปฏิบัติตาม ภารกิจในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ governed by the Registro Nacional (ทะเบียนแห่งชาติ) ซึ่งช่วยให้มั่นใจว่าสิทธิในทรัพย์สินได้รับการบันทึกอย่างชัดเจนและเข้าถึงได้ รหัสแพ่งและกฎหมายว่าด้วยตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ (Ley 8422) โดยกำหนดข้อกำหนดพื้นฐานสำหรับการครอบครอง การโอน และการดำเนินมืออาชีพในภาคส่วนนี้

ในปีที่ผ่านมา รัฐบาลของคอสตาริกาได้เพิ่มความเข้มข้นในการต่อต้านการฟอกเงิน (AML) และการรู้จักลูกค้า (KYC) ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้สอดคล้องกับมาตรฐานสากลและคำแนะนำจากกลุ่มปฏิบัติการทางการเงิน (FATF) Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF) ได้ออกแนวทางการปรับปรุงในปี 2023 ที่กำหนดข้อกำหนดการรายงานที่เข้มงวดขึ้นสำหรับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ทนายความ และโนตารีที่มีส่วนร่วมในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ มาตรการเหล่านี้มุ่งหวังที่จะลดความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการไหลของเงินที่ผิดกฎหมายและเสริมสร้างความสมบูรณ์ของตลาด

ในมุมมองทางสถิติ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของคอสตาริกายังคงดึงดูดทั้งนักลงทุนในประเทศและต่างประเทศ ตามข้อมูลของ Registro Nacional</a จำนวนการจดทะเบียนทรัพย์สินยังคงแข็งแกร่งในปี 2023–2024 โดยมีการเพิ่มขึ้นอย่างปานกลางในจำนวนการถือครองของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะในพื้นที่ชายฝั่งและพื้นที่ที่มีการท่องเที่ยว รัฐบาลไม่ได้กำหนดข้อจำกัดพิเศษเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ยกเว้นในเขตชายทะเลซึ่งต้องได้รับการ concesion และอยู่ภายใต้ข้อกำหนดด้านการจัดผังเมืองและสิ่งแวดล้อมตามกฎหมายเกี่ยวกับเขตทะเลและบก (Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre)

• ทะเบียนแห่งชาติ (Registro Nacional): Registro Nacional เป็นเสาหลักของการจดทะเบียนทรัพย์สินในคอสตาริกา ซึ่งการถือครองทั้งหมด ภาระผูกพัน และข้อจำกัดจะถูกบันทึกที่นี่ ผู้ซื้อที่มีศักยภาพและมืออาชีพทางกฎหมายต้องพึ่งพาทะเบียนนี้เพื่อยืนยันการถือครองและดำเนินการสอบสวน
• โนตารีสาธารณะ: การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในคอสตาริกาต้องมีการมีส่วนร่วมของโนตารีสาธารณะที่ได้รับใบอนุญาต ซึ่งเป็นทนายความ โนตารีมีหน้าที่ในการร่างและรับรองเอกสารสาธารณะ ร่วมลงทะเบียนธุรกรรมกับทะเบียนแห่งชาติ และมั่นใจว่ามีการปฏิบัติตามกฎระเบียบด้านทรัพย์สินและภาษี การตรวจสอบและการออกใบอนุญาตดำเนินการโดย สภาทนายความของคอสตาริกา (Colegio de Abogados y Abogadas de Costa Rica)
• รัฐบาลเทศบาล: เทศบาลแต่ละแห่งมีหน้าที่ดูแลการใช้ที่ดินในท้องถิ่น การจัดการผังเมือง การประเมินภาษีทรัพย์สิน และใบอนุญาตก่อสร้าง ข้อมูลและข้อกำหนดสามารถเข้าถึงได้ผ่าน Instituto de Fomento y Asesoría Municipal (IFAM) ซึ่งให้คำแนะนำแก่รัฐบาลเทศบาล
• กระทรวงการคลัง (Ministerio de Hacienda): การโอนทรัพย์สินทั้งหมดต้องเสียภาษีการโอนและต้องแจ้งต่อ Ministerio de Hacienda กระทรวงยังดูแลกฎระเบียบภาษีทรัพย์สินและการปฏิบัติตามการต่อต้านการฟอกเงินในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์
• กรมการเข้าเมืองและชาวต่างชาติ (DGME): สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ ข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องกับการพำนักและการลงทุนจะถูกจัดการโดย Dirección General de Migración y Extranjería
• สมาคมวิชาชีพ: แม้จะไม่บังคับ แต่อสังหาริมทรัพย์หลายแห่งเป็นสมาชิกของ หอการค้าอสังหาริมทรัพย์ของคอสตาริกา (CCCBR) ซึ่งส่งเสริมแนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดและให้บริการการไกล่เกลี่ย

การติดตามข้อมูลจากการเผยแพร่และทรัพยากรดิจิทัลของหน่วยงานเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญเพื่อให้มั่นใจในความถูกต้องตามกฎหมาย ลดความเสี่ยงทางกฎหมาย และเข้าใจข้อกำหนดที่เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะเมื่อคอสตาริกายังคงปรับปรุงกฎหมายทรัพย์สินและดิจิทัลกระบวนการต่อไปในปี 2025 และหลังจากนั้น

สิทธิในการครอบครอง: ชาวต่างชาติ vs. พลเมือง

กฎข้อบังคับด้านอสังหาริมทรัพย์ของคอสตาริกากำหนดกรอบที่สนับสนุนทั้งสิทธิการถือครองของชาวต่างชาติและพลเมือง โดยมีการแบ่งแยกที่มีรายละเอียดขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์สินและสถานที่ ตั้งแต่ปี 2025 หลักการทั่วไปคือชาวต่างชาติจะมีสิทธิในการครอบครองทรัพย์สินเดียวกับพลเมืองคอสตาริกาสำหรับการซื้อที่ดินส่วนใหญ่ โดยมีข้อจำกัดบางประการในเขตชายทะเลและเขต concesion

ภายใต้กฎหมายของคอสตาริกา บุคคลทุกคนไม่ว่าชาติกำเนิดสามารถซื้อ ครอบครอง และขายทรัพย์สินที่มีชื่อเรื่องได้ โดยไม่มีข้อกำหนดว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติจะต้องเป็นพลเมืองหรือผู้อยู่อาศัย ความเท่าเทียมกันนี้ได้รับการรับรองในรัฐธรรมนูญและรหัสที่ดินของประเทศ ซึ่งส่งเสริมสภาพแวดล้อมที่เปิดกว้างสำหรับการลงทุน Registro Nacional de Costa Rica ทรัพย์สินที่มีชื่อเรื่องทั้งหมดจะถูกจดทะเบียนในทะเบียนแห่งชาติ ทำให้มั่นใจได้ถึงความมั่นคงตามกฎหมายและการติดตามสำหรับเจ้าของทั้งชาวต่างชาติและในประเทศ

ข้อยกเว้นที่สำคัญหนึ่งประการคือทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ในเขตทะเล (200 เมตรแรกจากแนวชายฝั่ง) 50 เมตรแรกเป็นอาณาเขตสาธารณะ โดยไม่อนุญาตให้มีการถือกรรมสิทธิ์ส่วนตัว ส่วนที่เหลืออีก 150 เมตรจะอยู่ภายใต้ระบอบ concesion ซึ่งที่ดินจะเช่าจากเทศบาลหรือตำรวจ เทศบาลแทนการเป็นเจ้าของโดยตรง ตามกฎหมาย ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ได้มากกว่า 49% ของสิทธิใน concessiones ของอสังหาริมทรัพย์นั้น ต้องควบคุมโดยพลเมืองคอสตาริกาหรือหน่วยงานทางกฎหมายที่มีการถือครองของคอสตาริกาอย่างน้อย 51% Instituto Costarricense de Turismo

การปฏิบัติตามข้อกำหนดสำหรับทั้งพลเมืองและผู้ต่างด้าวนั้นเกี่ยวข้องกับการดำเนินการตรวจสอบอย่างละเอียด ทุกการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีการโนตารีโดยโนตารีสาธารณะของคอสตาริกา การลงทะเบียนในทะเบียนแห่งชาติ และการชำระภาษีทรัพย์สินและค่าธรรมเนียมการโอน ความพยายามในการดิจิทัลหลายครั้งในช่วงที่ผ่านมาได้ทำให้กระบวนการเหล่านี้เป็นไปอย่างรวดเร็วและมีความโปร่งใสมากขึ้นและลดระยะเวลาในการดำเนินการ Registro Nacional de Costa Rica

ทางสถิติ การลงทุนของชาวต่างชาติในอสังหาริมทรัพย์ของคอสตาริกายังคงแข็งแกร่ง โดยเฉพาะในพื้นที่ชายฝั่งและการท่องเที่ยว รัฐบาลรายงานการเติบโตอย่างต่อเนื่องในการจดทะเบียนทรัพย์สินของชาวต่างชาติ ซึ่งบ่งชี้ว่ามีความเชื่อมั่นจากตลาดระดับนานาชาติในกรอบกฎหมาย Ministerio de Comercio Exterior

เมื่อมองไปข้างหน้าในปี 2025 และหลังจากนั้น ไม่มีการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายที่สำคัญคาดว่าจะเกิดขึ้นในสิทธิการถือครองของชาวต่างชาติ เจ้าหน้าที่กำกับดูแลยังคงให้ความสำคัญกับการปฏิบัติตามข้อกำหนดในเรื่องการฟอกเงินและความโปร่งใสด้านภาษี ซึ่งมีผลบังคับใช้กับพลเมืองและชาวต่างชาติอย่างเท่าเทียมกัน ขณะที่คอสตาริกาเสริมสร้างทะเบียนดิจิทัลและระบบการตรวจสอบ ผู้ที่ลงทุนทั้งสองกลุ่มสามารถคาดหวังถึงประสิทธิภาพและความแน่นอนตามกฎหมายมากขึ้นในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

การใช้ที่ดิน การจัดการผังเมือง และการเปลี่ยนแปลงใบอนุญาตก่อสร้างสำหรับปี 2025–2029

ในคอสตาริกา การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับการปฏิบัติตามข้อกำหนดอย่างเคร่งครัดเกี่ยวกับการใช้ที่ดิน การจัดการผังเมือง และการอนุญาตการก่อสร้าง ซึ่งทั้งหมดนี้เป็นการดูแลโดยหน่วยงานแห่งชาติและเทศบาล ตั้งแต่ปี 2025 มีการปรับปรุงและแนวโน้มด้านกฎระเบียบหลายประการที่กำลังเปลี่ยนแปลงสภาพแวดล้อมสำหรับนักลงทุน นักพัฒนา และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

การใช้ที่ดินและการจัดการผังเมืองในคอสตาริกาส่วนใหญ่ได้รับการควบคุมโดย Planes Reguladores (แผนการควบคุม) ซึ่งเป็นกฎหมายระดับเทศบาลที่กำหนดการใช้ที่ดินที่อนุญาต ความหนาแน่น และพารามิเตอร์การพัฒนาสำหรับแต่ละแปลง กระทรวงการเคหะและการตั้งถิ่นฐานมนุษย์ (Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos) ตั้งนโยบายเมืองระดับชาติและดูแลการอนุมัติแผนการควบคุม ในปีต่อๆ ไป (2025–2029) เทศบาลอยู่ภายใต้แรงกดดันในการปรับปรุงแผนของตนให้สอดคล้องกับข้อกำหนดการพัฒนาที่ยั่งยืนที่ตั้งขึ้นโดยกระทรวงสิ่งแวดล้อมและพลังงานและนโยบายการปรับตัวต่อสภาพภูมิอากาศในระดับชาติ ศูนย์กลางเมืองหลักต่างๆ เช่น ซานโฮเซ ลิเบอเรีย และลิมอน กำลังปรับปรุงการจัดการผังเมืองเพื่อตอบสนองกับการขยายตัวของเมือง ส่งเสริมย่านการใช้ร่วมกัน และขยายเส้นทางสีเขียว

การขอใบอนุญาตการก่อสร้างจำเป็นต้องมีการดำเนินการผ่านกระบวนการหลายขั้นตอน ซึ่งประสานงานโดยรัฐบาลท้องถิ่นและ Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica (CFIA) ตั้งแต่ปี 2025 แผนการสถาปัตยกรรมและวิศวกรรมทั้งหมดจะต้องได้รับการจดทะเบียนดิจิทัลผ่านแพลตฟอร์มดิจิทัล Trámite Ya ของ CFIA ซึ่งทำให้การปฏิบัติตามและเอกสารเป็นไปอย่างสะดวกมากขึ้น ตามข้อมูลจาก CFIA มากกว่า 90% ของการขอใบอนุญาตใหม่ในปี 2024 ได้ดำเนินการแบบดิจิทัลแล้ว ซึ่งช่วยลดระยะเวลาในการอนุมัติให้น้อยกว่า 60 วันในเทศบาลที่ปฏิบัติตาม

การปฏิรูปล่าสุดได้เสริมสร้างการตรวจสอบด้านสิ่งแวดล้อม โดยโครงการที่ใกล้เคียงกับพื้นที่ชายฝั่ง พื้นที่คุ้มครอง หรือแหล่งน้ำจะต้องมีการตรวจสอบความเหมาะสมด้านสิ่งแวดล้อม (Viabilidad Ambiental) จาก Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA) ก่อนที่จะได้ใบอนุญาตจากเทศบาล SETENA ได้เพิ่มจำนวนพนักงานตรวจสอบและทำให้การส่งแบบดิจิทัล เพื่อหวังว่าจะลดปัญหาหลังการส่งและเพิ่มความโปร่งใสในการปฏิบัติตามจนถึงปี 2027

• ตั้งแต่ปี 2025 เทศบาล 65% ได้ปรับปรุงแผนการจัดการผังเมืองภายในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (ตาม Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos).
• เทศบาลที่มีแผนการปรับปรุงได้เห็นมูลค่าทรัพย์สินที่สูงขึ้นและระยะเวลาในการอนุญาตที่รวดเร็วขึ้น
• กฎเกณฑ์การจัดการผังเมืองใหม่ที่มีผลใช้ในปี 2026 จะจำกัดการพัฒนาแบบหนาแน่นภายใน 200 เมตรจากแนวชายฝั่ง ในการตอบสนองต่อคำแนะนำด้านการปรับตัวต่อสภาพอากาศจาก Instituto Meteorológico Nacional

มองไปข้างหน้าในปี 2029 สภาพแวดล้อมการกำกับดูแลด้านอสังหาริมทรัพย์ของคอสตาริกามีแนวโน้มที่จะถูกรวมมาตรฐานและโปร่งใสมากขึ้น โดยมีการติดตามใบอนุญาตทางดิจิทัล รับประกันความปลอดภัยด้านสิ่งแวดล้อมที่เข้มงวดมากขึ้น และการผลักดันที่ต่อเนื่องสำหรับการพัฒนาเมืองที่ยั่งยืน นักลงทุนควรติดตามการปรับปรุงแผนการกำกับดูแลที่เกิดขึ้นตลอดทั้งปีและคาดการณ์ต้นทุนการปฏิบัติตาม โดยเฉพาะในพื้นที่ที่สำคัญหรือมีความต้องการสูง

ภาษีที่สำคัญ: ภาษีทรัพย์สิน ภาษีกำไรจากการขาย และค่าธรรมเนียมการโอน

สภาพแวดล้อมการกำกับดูแลด้านอสังหาริมทรัพย์ในคอสตาริกากำหนดภาษีที่สำคัญหลายประการจากการทำธุรกรรมทรัพย์สิน ซึ่งสำคัญสำหรับทั้งนักลงทุนในประเทศและชาวต่างชาติให้เข้าใจ ตั้งแต่ปี 2025 เจ้าของและผู้ซื้อทรัพย์สินต้องปฏิบัติตามภาษีหลักสามประการ ได้แก่ ภาษีทรัพย์สิน ภาษีกำไรจากการขาย และค่าธรรมเนียมการโอน

• ภาษีทรัพย์สิน (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): ภาษีเทศบาลนี้เรียกเก็บเป็นรายปีที่อัตราสแตนดาร์ด 0.25% ของมูลค่าทรัพย์สินที่จดทะเบียน ตามที่ระบุโดยเทศบาลท้องถิ่น เจ้าของทรัพย์สินต้องปรับปรุงมูลค่าทรัพย์สินทุกๆห้าปี เทศบาลมีอำนาจในการเก็บ จัดทำบัญชี และบังคับใช้ภาษีนี้ และการไม่ปฏิบัติตามอาจส่งผลให้มีบทลงโทษหรือภาระผูกพันทรัพย์สิน (Ministerio de Hacienda)
• ภาษีกำไรจากการขาย (Impuesto a las Ganancias de Capital): ตั้งแต่ปี 2019 คอสตาริกาได้ใช้ภาษีกำไรขาย 15% จากกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ มีข้อยกเว้นสำหรับทรัพย์สินที่ถือว่าเป็นที่พักอาศัยประจำของผู้ขาย สำหรับทรัพย์สินที่ได้รับมาก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2019 ผู้ขายสามารถเลือกรับอัตราที่ลดลงที่ 2.25% ของราคาขายรวมแทน 15% ของกำไรสุทธิ ทุกๆ รายการขายต้องยื่นแบบแสดงรายการประกาศและชำระภาษีภายใน 15 วันทำการหลังจากการปิดบัญชี (Ministerio de Hacienda)
• ภาษีการโอนและค่าธรรมเนียม (Impuesto de Traspaso): การโอนทรัพย์สินอยู่ภายใต้ภาษีการโอน 1.5% โดยคำนวณจากมูลค่าสูงสุดตามมูลค่าทางการเงิน มูลค่าที่จดทะเบียน หรือราคาขาย ค่าธรรมเนียมการโนตารีและการจดทะเบียนอื่นๆ ซึ่งมักจะรวมประมาณ 2.5% ของมูลค่าทรัพย์สินก็จะถูกเรียกเก็บ ผู้ซื้อมักจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเหล่านี้ ซึ่งต้องชำระในเวลาจดทะเบียนกับ Registro Nacional de Costa Rica.

ความพยายามล่าสุดของเจ้าหน้าที่คอสตาริกามุ่งเน้นที่การปรับปรุงการปฏิบัติตามภาษีและการดิจิทัลบันทึกเพื่

อเพิ่มความโปร่งใสและป้องกันการหลีกเลี่ยงภาษี โครงการปรับปรุงของ Ministerio de Hacienda และ Registro Nacional คาดว่าจะช่วยลดความยุ่งยากและการบังคับใช้ในปีต่อๆ ไป ขณะที่มูลค่าอสังหาริมทรัพย์และปริมาณธุรกรรมเพิ่มขึ้นจากการลงทุนต่างประเทศและการท่องเที่ยว รายได้จากภาษีจากอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้นตลอดปี 2025 และต่อไป

การตรวจสอบทางกฎหมายและกระบวนการตรวจสอบสิทธิครอบครอง

การตรวจสอบทางกฎหมายและการตรวจสอบสิทธิครอบครองเป็นส่วนสำคัญของธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในคอสตาริกา ซึ่งถูกควบคุมโดยกรอบทางกฎหมายที่มีความแข็งแกร่งเพื่อปกป้องนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ จุดศูนย์กลางของสิทธิในทรัพย์สินในคอสตาริกาคือระบบทะเบียนสาธารณะซึ่งดำเนินการโดย Registro Nacional ซึ่งเก็บรักษาบันทึกที่รวมศูนย์ของสิทธิครอบครอง ภาระผูกพัน สิทธิ และพรมแดนของทรัพย์สิน ตั้งแต่ปี 2025 ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดจะต้องเป็นทางการผ่านเอกสารสาธารณะที่มีการดำเนินการโดยโนตารีสาธารณะในคอสตาริกาและจดทะเบียนกับทะเบียนแห่งชาติเพื่อรับประกันความถูกต้องทางกฎหมายและสามารถบังคับใช้ได้

กระบวนการตรวจสอบมาตรฐานประกอบไปด้วยหลายขั้นตอนที่สำคัญ:

• การตรวจสอบสิทธิครอบครอง: ผู้ซื้อที่มีศักยภาพหรือผู้แทนทางกฎหมายมีหน้าที่ต้องทำการตรวจสอบสิทธิครอบครองอย่างละเอียดผ่านแพลตฟอร์มดิจิทัลของทะเบียนแห่งชาติ ซึ่งยืนยันการครอบครองของผู้ขาย ระบุจำนอง ภาระผูกพัน ข้อกำหนด หรือข้อจำกัด และยืนยันรายละเอียดพรมแดนของทรัพย์สิน
• การตรวจสอบภาระผูกพัน: ต้องตรวจสอบการมีอยู่ของภาระผูกพัน คดีความ หรือตัววิจัยภาษีเทศบาลที่ค้างอยู่ เนื่องจากสิ่งเหล่านี้อาจส่งผลต่อการโอนหรือการใช้งานในอนาคต โนตารีต้องเปิดเผยข้อมูลดังกล่าวให้กับฝ่ายที่เกี่ยวข้องก่อนการเสร็จสิ้นการทำธุรกรรม (Registro Nacional).
• การตรวจสอบการถือครองของบริษัท: เมื่อทรัพย์สินถือครองโดยบริษัท การตรวจสอบจะขยายไปที่การยืนยันสถานะทางกฎหมายของบริษัท อำนาจผู้แทน และการปฏิบัติตามข้อกำหนดในการต่อต้านการฟอกเงินซึ่งดำเนินการโดย Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF).
• การตรวจสอบการใช้ที่ดินและการจัดผังเมือง: การตรวจสอบใบอนุญาตการใช้ที่ดินของเทศบาลและข้อกำหนดด้านการจัดผังเมืองเป็นสิ่งบังคับ เนื่องจากรัฐบาลท้องถิ่นควบคุมการพัฒนาและผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมผ่านเทศบาลและ National Territorial Information System (SNIT).

ในปีที่ผ่านมาได้มีการดำเนินการดิจิทัลจาก Registro Nacional</a ซึ่งช่วยปรับปรุงการเข้าถึงและความถูกต้องของข้อมูลสิทธิครอบครอง อย่างไรก็ตาม นักกฎหมายเสนอแนะว่าต้องมีความระมัดระวังอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากมีการระบุความไม่ตรงกันเป็นครั้งคราวระหว่างบันทึกพรมแดนและทะเบียน ตามข้อมูลจากรัฐบาล พบว่า 98% ของชื่อที่ดินในปัจจุบันได้รับการดิจิทัลแล้ว โดยมีการดำเนินการเพื่อแก้ไขข้อผิดพลาดที่เหลืออยู่จนถึงปี 2026

การปรับปรุงด้านกฎหมายที่สำคัญคือการปรับปรุงทะเบียนทรัพย์สินแห่งชาติ (Registro Nacional) ซึ่งมีเป้าหมายในการดิจิทัลบันทึกและลดความยุ่งยากในการโอนทรัพย์สิน โครงการนี้ดำเนินการโดย Registro Nacional มีเป้าหมายเพื่อลดการฉ้อโกงและข้อผิดพลาดในการลงทะเบียน สิ่งนี้ทำให้การตรวจสอบและการปฏิบัติตามข้อกำหนดของนักลงทุนและมืออาชีพทางกฎหมายโปร่งใสมากขึ้น

การพัฒนาอีกอย่างที่มีความสำคัญคือการบังคับใช้บทบัญญัติการต่อต้านการฟอกเงิน (AML) สำหรับมืออาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ ตามกฎหมายฉบับที่ 9449 Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF) ได้เพิ่มการตรวจสอบต่อนักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยกำหนดให้มีขั้นตอนการระบุตัวตนของลูกค้าที่เข้มงวดขึ้นและการรายงานธุรกรรมที่น่าสงสัย ตั้งแต่ปลายปี 2024 ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ต้องมีการตรวจสอบการปฏิบัติตามกฎอย่างสม่ำเสมอเพื่อให้เป็นไปตามมาตรฐาน AML

ในด้านการตัดสินคดี ศาลสูงสุดในห้องพิจารณาคดีแพ่ง (Sala Primera) ได้ออกคำสั่งที่สำคัญในปี 2024 ที่ชี้แจงสิทธิและข้อผูกพันเกี่ยวกับที่ดินเช่าภายในพื้นที่ชายทะเล (Zona Marítimo Terrestre) คำตัดสินยืนยันว่าคนต่างชาติต้องได้รับ concesion เทศบาลและปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านการพำนักและการใช้งานที่เฉพาะเจาะจง เสริมสร้างกรอบกฎหมายพิเศษที่ควบคุมทรัพย์สินชายฝั่ง คำตัดสินนี้โดย Poder Judicial de Costa Rica จะมีแนวทางที่ชัดเจนสำหรับทั้งเจ้าหน้าที่เทศบาลและผู้ซื้อชาวต่างชาติ

ทางสถิติ Registro Nacional รายงานว่าในปี 2024 มีการเพิ่มขึ้น 12% ในการโอนทรัพย์สินที่จดทะเบียนเมื่อเปรียบเทียบกับปีที่ผ่านมา โดยมีการดำเนินการมากกว่า 68,000 รายการ พื้นที่ชายฝั่งและหุบเขากลางยังคงดึงดูดปริมาณสูงสุด แสดงให้เห็นถึงความต้องการในระดับสูงจากทั้งสองกลุ่มผู้ซื้อในประเทศและต่างประเทศ (Registro Nacional).

มองไปข้างหน้า กระทรวงการเคหะและการตั้งถิ่นฐานมนุษย์ (MIVAH) ได้ประกาศการประชุมสาธารณะเพื่อเสนอการปฏิรูปกฎหมายการวางผังเมือง (Ley de Planificación Urbana) การปฏิรูปนี้มีเป้าหมายเพื่อปรับปรุงการจัดการผังเมือง การใช้ที่ดิน และกระบวนการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมให้สอดคล้องกับการพัฒนาที่ยั่งยืนและมาตรฐานการลงทุนระหว่างประเทศ การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้คาดว่าจะถูกถกเถียงในสภานิติบัญญัติในปี 2025 ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อกระบวนการอนุญาตและข้อกำหนดการปฏิบัติตามกฎระเบียบสำหรับนักพัฒนาและเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

กับดักการปฏิบัติตาม: ข้อผิดพลาดทั่วไปและวิธีหลีกเลี่ยง

การนำนโยบายการกำกับดูแลอสังหาริมทรัพย์ในคอสตาริกามามีความท้าทายด้านการปฏิบัติตามข้อกำหนดที่เป็นเอกลักษณ์สำหรับทั้งนักลงทุนในประเทศและชาวต่างชาติ โดยตั้งแต่ปี 2025 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศยังคงดึงดูดนักลงทุน แต่อุปสรรคด้านการกำกับดูแล—โดยเฉพาะในด้านการลงทะเบียนทรัพย์สิน การตรวจสอบ และการปฏิบัติตามด้านสิ่งแวดล้อม—ยังคงก่อให้เกิดปัญหาสำหรับผู้ลงทุนที่ไม่ระวัง

• การตรวจสอบสิทธิครอบครองไม่สมบูรณ์: หนึ่งในข้อผิดพลาดที่พบได้บ่อยคือการตรวจสอบสิทธิครอบครองของทรัพย์สินไม่เพียงพอ ตามกฎหมายของคอสตาริกา การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดต้องจดทะเบียนที่ Registro Nacional ซึ่งรักษาบันทึกทางการ อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อบางคนมักละเลยการตรวจสอบห่วงโซ่สิทธิครอบครองอย่างเต็มที่ ซึ่งอาจส่งผลให้มีข้อขัดแย้งหรือแม้กระทั่งการสูญเสียทรัพย์สินหากมีภาระผูกพันก่อนหน้านั้น การตรวจสอบสิทธิในทรัพย์สินผ่านทะเบียนอย่างเป็นทางการเป็นสิ่งจำเป็นก่อนการทำธุรกรรมใดๆ
• ความล้มเหลวในการยืนยันการจัดผังเมืองและการใช้ที่ดิน: ความเข้าใจผิดเกี่ยวกับข้อจำกัดการจัดผังเมืองและกฎระเบียบการใช้ที่ดินเป็นอุปสรรคทั่วไปอีกประการหนึ่ง เทศบาลซึ่งอยู่ภายใต้การควบคุมของ Instituto de Fomento y Asesoría Municipal มีการวางแผนการจัดผังเมืองที่กำหนดการใช้ที่ดินสำหรับแต่ละแปลง ผู้ซื้อจะต้องมั่นใจว่าการใช้ที่ดินที่ตั้งใจตรงตามแผนท้องถิ่นหรือเสี่ยงต่อการทำคำร้องทางกฎหมายที่มีค่าใช้จ่ายสูงและการหยุดยั้งการทำกิจกรรม
• การละเลยในเรื่องสิ่งแวดล้อม: การคุ้มครองสิ่งแวดล้อมที่เข้มแข็งในคอสตาริกา โดยมีการบังคับใช้โดย Sistema Nacional de Áreas de Conservación และ Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA) หมายความว่าการพัฒนาบางประเภทต้องมีการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่เข้มงวด การไม่รับใบอนุญาตที่เหมาะสมหรือการไม่สนใจสถานะการป้องกันของที่ดินอาจส่งผลให้มีค่าปรับ คำสั่งให้รื้อถอน หรือความรับผิดทางอาญา
• โครงสร้างบริษัทที่ไม่เหมาะสม: นักลงทุนหลายคนซื้อทรัพย์สินผ่านบริษัท แต่ข้อผิดพลาดในการลงทะเบียนบริษัท บันทึกของผู้ถือหุ้น หรือการไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดการรายงานประจำปีต่อ Registro Nacional de Personas Jurídicas จะทำให้เจ้าของต้องรับผิดชอบต่อบทลงโทษและความยุ่งยากในการพิสูจน์การถือกรรมสิทธิ์
• ความล้มเหลวในการปฏิบัติตามภาษี: เจ้าของทรัพย์สินต้องลงทะเบียนกับ Ministerio de Hacienda เพื่อจัดเก็บภาษีทรัพย์สินและภาษีหรูหรา (ถ้ามี) การไม่ปฏิบัติตามอาจส่งผลให้เกิดดอกเบี้ย ยอดเงินพิเศษ และภาระผูกพันต่อทรัพย์สิน

เพื่อหลีกเลี่ยงกับดักเหล่านี้ ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้จ้างทนายความท้องถิ่น ดำเนินการตรวจสอบอย่างละเอียดผ่านหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และรักษาความปฏิบัติตามอย่างมากกับข้อกำหนดของเทศบาลและระดับชาติ เมื่อคอสตาริกายังคงปรับปรุงกรอบการกำกับดูแลให้สอดคล้องกับการเติบโตทางเศรษฐกิจและปัญหาด้านสิ่งแวดล้อม การปฏิบัติตามอย่างแข็งขันจะยังคงเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการลงทุนอย่างยั่งยืนในปี 2025 และหลังจากนั้น

สถิติสำคัญ: แนวโน้มตลาด การลงทุนจากต่างประเทศ และปริมาณธุรกรรม

ภาคอสังหาริมทรัพย์ในคอสตาริกายังคงดึงดูดความสนใจอย่างมากจากทั้งนักลงทุนในประเทศและต่างประเทศ โดยมีแนวโน้มด้านกฎระเบียบที่กำหนดจังหวะและลักษณะของกิจกรรมในตลาด ตั้งแต่ปี 2025 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของคอสตาริกายังคงเปิดกว้างต่อการถือครองของชาวต่างชาติ ขProvidedว่า ธุรกรรมทั้งหมดปฏิบัติตามกฎระเบียบท้องถิ่นที่เกี่ยวข้องกับการลงทะเบียนทรัพย์สิน การเก็บภาษี และการปกป้องสิ่งแวดล้อม ทะเบียนแห่งชาติ (Registro Nacional de Costa Rica) เป็นหน่วยงานหลักในการบันทึกธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์และการถือครอง เพื่อให้มั่นใจถึงความโปร่งใสและความแน่นอนตามกฎหมายในการดำเนินการอสังหาริมทรัพย์

ข้อมูลล่าสุดจาก Banco Central de Costa Rica ระบุว่าปริมาณการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เติบโตขึ้นประมาณ 6% ในปี 2024 เมื่อเปรียบเทียบกับปีที่ผ่านมา ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ชายฝั่งและพื้นที่เมืองที่ชื่นชอบโดยผู้ซื้อชาวต่างชาติ นอกจากนี้ การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศในอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนประมาณ 18% ของการไหลเข้าตรงจากต่างประเทศในปี 2023–2024 ซึ่งทำให้เห็นถึงความน่าสนใจของภาคนี้ในระดับนานาชาติ

การพัฒนาระเบียบที่สำคัญ ได้แก่การดำเนินการอย่างต่อเนื่องของกฎหมายเพื่อเสริมสร้างการบริหารจัดการภาษีและการเสนอบัญชีภาษี (Ministerio de Hacienda) ซึ่งกำหนดให้ต้องเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์อย่างครบถ้วน และการบังคับใช้ที่เข้มงวดขึ้นในการต่อต้านการฟอกเงินและการหลีกเลี่ยงภาษี ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และโนตารีจะต้องปฏิบัติตามขั้นตอนการทำธุรกรรมที่เข้มงวดภายใต้กฎหมายต่อต้านการฟอกเงิน โดยมีการตรวจสอบจาก Superintendencia General de Valores และ Superintendencia General de Seguros เพื่อให้แน่ใจว่าการปฏิบัติตามมาตรฐานสากล

สำหรับปี 2025 และต่อ ๆ ไป แนวโน้มจะถูกกำหนดโดยความมุ่งมั่นของรัฐบาลในการดิจิทัลข้อมูลทรัพย์สินผ่านการปรับปรุงเรื่อยๆ ของทะเบียนแห่งชาติ ทำให้การเข้าถึงสะดวกและลดระยะเวลาในการทำธุรกรรม นอกจากนี้ แนวทางการปฏิรูปเพื่อลดความยุ่งยากในการอนุญาตการใช้ที่ดินและการอนุมัติทางสิ่งแวดล้อมคาดว่าจะดึงดูดนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศได้มากขึ้น กระทรวงสิ่งแวดล้อมและพลังงาน (MINAE) มีบทบาทสำคัญในการบังคับใช้การปฏิบัติตามด้านสิ่งแวดล้อมในการพัฒนาภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ได้รับการคุ้มครองและเขตชายทะเล

ด้วยการปกป้องตามกฎระเบียบเหล่านี้และโครงการปรับปรุง การคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในคอสตาริกาจะยังคงเติบโตอย่างมีเสถียรภาพ ผู้ตรวจสอบตลาดคาดว่าปริมาณการทำธุรกรรมจะเพิ่มขึ้นในระดับปานกลางในช่วงปีต่อ ๆ ไป โดยได้รับการสนับสนุนจากความโปร่งใสของกฎระเบียบและความน่าสนใจของคอสตาริกาในฐานะจุดหมายปลายทางสำหรับการลงทุนและการย้ายถิ่นฐานเพื่อชีวิต

แนวโน้มในอนาคต: การเปลี่ยนแปลงด้านกฎระเบียบที่คาดการณ์และข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์

สภาพแวดล้อมการกำกับดูแลด้านอสังหาริมทรัพย์ของคอสตาริกาคาดว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญในปีต่อ ๆ ไป ขณะที่รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องตอบสนองต่อนโยบายการตลาดที่เปลี่ยนไป การลงทุนจากต่างประเทศเพิ่มขึ้น และแรงกดดันจากการปฏิบัติตามข้อกำหนดระหว่างประเทศ ตั้งแต่ปี 2025 เป็นต้นไป มีปัจจัยหลายอย่างที่มีอิทธิพลต่อทิศทางของการปฏิรูปด้านกฎระเบียบ โดยมุ่งเน้นไปที่ความโปร่งใส การปฏิบัติตามข้อกำหนดการต่อต้านการฟอกเงิน (AML) การพัฒนาที่ยั่งยืน และการเปลี่ยนแปลงทางดิจิทัล

หนึ่งในการพัฒนาที่สำคัญคือการดำเนินการต่อเนื่องของกฎหมายหมายเลข 9449 ซึ่งเสริมสร้างกรอบ AML ของคอสตาริกาโดยกำหนดให้บริษัททุกแห่งต้องเปิดเผยการครอบครองของผู้มีผลประโยชน์และส่งข้อมูลนี้ให้กับ Banco Central de Costa Rica มาตรการนี้ตอบสนองต่อคำแนะนำจากกลุ่มปฏิบัติการทางการเงิน (FATF) และมีการคาดการณ์ว่าจะมีการออกกฎที่เข้มงวดขึ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อตรวจสอบการทำธุรกรรมมูลค่าสูงและผู้ซื้อชาวต่างชาติ

นอกจากนี้ Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF) ยังคาดว่าจะขยายการตรวจสอบในตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ โดยกำหนดให้มีการดำเนินการตรวจสอบที่เข้มงวดเกี่ยวกับลูกค้าและรายงานกิจกรรมที่น่าสงสัยที่ดีขึ้น รัฐบาลยังอยู่ระหว่างการตรวจสอบข้อเสนอกฎหมายเพื่อลงทะเบียนระดับประเทศอย่างเต็มที่สำหรับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อปรับปรุงมาตรฐานวิชาชีพและการปกป้องผู้บริโภค โดยทะเบียนนี้จะได้รับการจัดการโดย Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH) และมีแนวโน้มที่จะดำเนินการในอีกสองปีข้างหน้า

ในด้านสิ่งแวดล้อม ความมุ่งมั่นของคอสตาริกาต่อการพัฒนาอย่างยั่งยืนคาดว่าจะส่งผลให้มีการใช้รหัสการก่อสร้างและกฎการวางผังเมืองที่เข้มงวดขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับแผนลดการปล่อยพลังงานของประเทศ Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA) มีแผนที่จะปรับปรุงข้อกำหนดการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมสำหรับโครงการใหม่ โดยเฉพาะในพื้นที่ชายฝั่งและป่าไม้ ที่อาจส่งผลกระทบต่อทั้งนักพัฒนาท้องถิ่นและต่างประเทศ

การเปลี่ยนแปลงทางดิจิทัลก็อยู่ในวาระด้วย Registro Nacional de Costa Rica กำลังขับเคลื่อนความพยายามในการดิจิทัลบันทึกทรัพย์สินและลดขั้นตอนการทำธุรกรรม ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงของการฉ้อโกงและเพิ่มประสิทธิภาพในตลาด

• ข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์:
  • นักพัฒนาและนักลงทุนควรให้ความสำคัญกับการปฏิบัติตามกฎ AML และให้แน่ใจว่ามีการเปิดเผยผู้มีประโยชน์อย่างครบถ้วน
  • ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรย engage เทคนิคการกฎหมายที่ได้รับใบอนุญาตเพื่อดูแลความก้าวหน้าทางการตรวจสอบที่เปลี่ยนแปลงไป
  • วิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ควรเตรียมพร้อมสำหรับความต้องการเกี่ยวกับการออกใบอนุญาตและการศึกษาวิชาชีพที่ต่อเนื่อง
  • แนวทางการก่อสร้างที่ยั่งยืนควรนำมาใช้ในการวางแผนโครงการตั้งแต่เริ่มขั้นตอนเพื่อตอบสนองต่อมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อมที่จะเกิดขึ้น
  • ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียควรใช้แพลตฟอร์มดิจิทัลในการทำธุรกรรมอย่างปลอดภัยและโปร่งใสขณะที่ทะเบียนแห่งชาติเริ่มขยายบริการดิจิทัล

สรุปแล้ว ภาคอสังหาริมทรัพย์ของคอสตาริกากำลังเผชิญกับความซับซ้อนด้านกฎระเบียบที่เพิ่มขึ้นในปี 2025 และหลังจากนั้น ซึ่งได้รับอิทธิพลจากมาตรฐานการปฏิบัติตามข้อกำหนดระดับโลก ข้อกำหนดด้านสิ่งแวดล้อม และความก้าวหน้าทางเทคโนโลยี ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียที่ปรับตัวได้อย่างมองการณ์ไกลมักจะได้เปรียบในการประสบความสำเร็จในระยะยาว

แหล่งที่มาและการอ้างอิง

• Registro Nacional
• Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF)
• Costa Rican Bar Association (Colegio de Abogados y Abogadas de Costa Rica)
• Costa Rican Chamber of Real Estate Brokers (CCCBR)
• Instituto Costarricense de Turismo
• Ministerio de Comercio Exterior
• Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos
• Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica
• Secretaría Técnica Nacional Ambiental
• National Territorial Information System (SNIT)
• Poder Judicial de Costa Rica
• Banco Central de Costa Rica