บอสเนียและเฮอร์เซโกวีนา CRE 2025-2030: เทรนด์ที่น่าประหลาดใจและโอกาสในการทำกำไรที่เปิดเผย!

สารบัญ

สรุปผู้บริหาร: ข้อค้นพบสำคัญสำหรับปี 2025–2030
สถานะปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในบอสเนียและเฮอร์เซโกวินา
ปัจจัยขับเคลื่อนการลงทุนและความต้องการในตลาดในปี 2025
สถิติสำคัญ: ราคา, ผลตอบแทน, และอัตราการว่างเปล่า
ภาคส่วนหลัก: สำนักงาน, การค้าปลีก, อุตสาหกรรม, และการบริการ
กรอบทางกฎหมาย: การเป็นเจ้าของ, การแบ่งเขต, และการปฏิบัติตามกฎระเบียบ (แหล่งที่มา: fgu.com.ba, advokatibih.ba)
การเก็บภาษีและแรงจูงใจสำหรับนักลงทุน (แหล่งที่มา: uino.gov.ba)
กฎการลงทุนจากต่างประเทศและหน่วยงานกำกับดูแล (แหล่งที่มา: fipa.gov.ba, notarskakomorabih.ba)
ความเสี่ยง, ความท้าทาย, และอุปสรรคในตลาด
แนวโน้มในอนาคต: จุดเติบโตและการคาดการณ์ตลาดจนถึงปี 2030
แหล่งที่มาและการอ้างอิง

สรุปผู้บริหาร: ข้อค้นพบสำคัญสำหรับปี 2025–2030

ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในบอสเนียและเฮอร์เซโกวินา (BiH) อยู่ในตำแหน่งที่จะได้รับการเปลี่ยนแปลงอย่างค่อยเป็นค่อยไปในช่วงปี 2025 ถึง 2030 ซึ่งได้รับผลกระทบจากการปฏิรูปกฎหมาย มาตรฐานการปฏิบัติตามที่เปลี่ยนแปลง และผลกระทบต่อเนื่องจากการรวมตัวทางเศรษฐกิจในภูมิภาค แม้ว่าภาคดังกล่าวยังคงมีการพัฒนาที่เปรียบเทียบได้น้อยกว่าคู่แข่งในยุโรปตะวันตก แต่มีปัจจัยสำคัญหลายประการที่คาดว่าจะมีอิทธิพลต่อแนวโน้มในอนาคตในปีต่อ ๆ ไป

การพัฒนากฎหมายและสภาพแวดล้อมในการกำกับดูแล: กรอบทางกฎหมายที่กำกับดูแลทรัพย์สินเชิงพาณิชย์นั้นมีพื้นฐานจากกฎหมายว่าด้วยสิทธิในทรัพย์สินและกฎหมายว่าด้วยการวางผังและการก่อสร้างทั้งในระดับหน่วยงานและระดับเขตคำพ้กรุง ตั้งแต่ความพยายามในการปรับระบบการลงทะเบียนทรัพย์สินและระบบรังวัด ที่มุ่งเน้นการเพิ่มความโปร่งใสและสร้างความมั่นใจให้แก่นักลงทุน การแก้ไขล่าสุด เช่น การดิจิทัลระบบการลงทะเบียนที่ดินในสหพันธ์ BiH และสาธารณรัฐเซิร์บก็คาดว่าจะช่วยให้ธุรกรรมเร็วขึ้นและลดปัญหาทางระบบ (Advokatska Kancelarija Prnjavorac).
การปฏิบัติตามกฎระเบียบและมาตรฐาน: มีความต้องการในการปฏิบัติตามที่ดีขึ้น โดยเฉพาะในเรื่องของมาตรการต่อต้านการฟอกเงิน (AML) และการนำเข้ามาตรฐานการแบ่งเขตและสิ่งแวดล้อมที่เข้มงวดขึ้น มหาวิทยาลัยกำกับดูแลกำลังปรับกฎหมายท้องถิ่นให้สอดคล้องกับคำสั่งของสหภาพยุโรป ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการเข้าร่วมของ BiH ในสหภาพยุโรป คาดว่าจะแข็งแกร่งไปจนถึงปี 2030 (Directorate for European Integration).
สถิติและผลการดำเนินงานของตลาด: ณ ต้นปี 2025 การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คิดเป็นประมาณ 15% ของมูลค่าตลาดรวมใน BiH โดยส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในซาราเยโว, บันจาลูคา, และโมสตาร์ อัตราการว่างในพื้นที่สำนักงานเกรด A ยังคงอยู่สูงกว่า 10% ซึ่งสะท้อนถึงความไม่ตรงกันระหว่างอุปสงค์และอุปทาน ในขณะที่ภาคโลจิสติกส์และค้าปลีกกลับมีความสนใจจากนักลงทุนเพิ่มขึ้นเพราะการเติบโตของอีคอมเมิร์ซในภูมิภาค (Federal Administration for Geodetic and Real Property Affairs).
เหตุการณ์สำคัญและแนวโน้มภาคส่วน: โครงการใหญ่ที่ยังอยู่ในขั้นตอนดำเนินการได้แก่การปรับปรุงสวนธุรกิจและการขยายศูนย์โลจิสติกส์ตามทางหลวง Corridor Vc คาดว่าการลงทุนจากต่างประเทศจะเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปซึ่งขึ้นอยู่กับการปรับปรุงกฎระเบียบอย่างต่อเนื่องและเสถียรภาพทางการเมือง (Foreign Investment Promotion Agency of Bosnia and Herzegovina). แนวโน้มในปี 2025–2030 คาดว่าจะมีการเติบโตปานกลาง โดยมีโอกาสในด้านการพัฒนาไซต์ Brownfield, โครงการอาคารเขียว, และความร่วมมือทางการค้าที่ข้ามพรมแดน
ความเสี่ยงและความท้าทาย: ความท้าทายที่มีอยู่อย่างต่อเนื่องได้แก่ระบบการบริหารที่ดินที่แตกแยก ความซับซ้อนทางกฎหมาย across entities และกระบวนการทางกฎหมายที่ช้าในการแก้ไขข้อพิพาท การแก้ไขปัญหาเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญสำหรับการปลดล็อกศักยภาพของภาคและดึงดูดการลงทุนสถาบันอย่างยั่งยืน (High Judicial and Prosecutorial Council of Bosnia and Herzegovina).

โดยสรุปแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในบอสเนียและเฮอร์เซโกวินาคาดว่าจะทำความก้าวหน้าที่สำคัญในเรื่องความโปร่งใส การปฏิบัติตามกฎระเบียบ และการรวมเข้ากับมาตรฐานของยุโรปภายในปี 2030 หากการปฏิรูปกฎหมายและการปรับปรุงการกำกับดูแลยังคงดำเนินต่อไปตามแผน

สถานะปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในบอสเนียและเฮอร์เซโกวินา

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในบอสเนียและเฮอร์เซโกวินา (BiH) แสดงให้เห็นการพัฒนาค่อยเป็นค่อยไปในปี 2024 และเข้าสู่ปี 2025 โดยสะท้อนให้เห็นถึงโครงสร้างการบริหารที่เป็นเอกลักษณ์ของประเทศและการปฏิรูปทางเศรษฐกิจที่กำลังดำเนินอยู่ ภาคนี้ประกอบด้วยพื้นที่สำนักงาน การค้าปลีก โลจิสติกส์ และสินทรัพย์การบริการ โดยส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในซาราเยโว บันจาลูคา และโมสตาร์ การลงทุนอย่างเป็นสถาบันยังคงจำกัด แต่ความสนใจจากต่างประเทศได้เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในด้านโลจิสติกส์และการค้าปลีกซึ่งได้รับแรงผลักดันจากกิจกรรมทางการค้าในภูมิภาคและการฟื้นตัวของการท่องเที่ยว

ตามข้อมูลของสถาบันวางแผนเศรษฐกิจแห่งบอสเนียและเฮอร์เซโกวินา คาดว่าการเติบโตของ GDP ในปี 2024 จะอยู่ที่ 2.6% โดยจะมีอัตราเหมือนเดิมในปี 2025 การขยายตัวทางเศรษฐกิจที่ปานกลางนี้สนับสนุนความต้องการที่มั่นคงสำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์โดยเฉพาะในสาขาการค้าปลีกและโลจิสติกส์ ซึ่งอัตราการว่างยังคงอยู่ในระดับต่ำ ประเทศที่มีระบบกฎหมายและการบริหารที่แตกแยกซึ่งแบ่งระหว่างสหพันธ์บอสเนียและเฮอร์เซโกวินา สาธารณรัฐเซิร์บ และเขตบรีชโกสร้างสภาพแวดล้อมการกำกับดูแลที่แตกต่างกันซึ่งมีผลต่อการเข้าตลาดและกระบวนการทำธุรกรรม

การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และการเช่าจะอยู่ภายใต้กฎหมายระดับหน่วยงาน ในกรณีของฟอเดอเรชั่น (Law on Ownership Rights over Real Estate) และ (Law on Mediation in Real Estate Transactions and Leasing) กำหนดข้อกำหนดในการลงทะเบียนทรัพย์สิน การเช่า และการเป็นนายหน้าขาย ในสาธารณรัฐเซิร์บ (RS) มีข้อกำหนดคล้ายกันในกฎหมายว่าด้วยการเป็นนายหน้าฯ ความปฏิบัติตามกฎหมายการวางผังเมือง มาตรฐานสิ่งแวดล้อม และกฎระเบียบต่อต้านการฟอกเงินเป็นข้อกำหนดบังคับสำหรับโครงการเชิงพาณิชย์ที่สำคัญทั้งหมด ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของหน่วยงานด้านเทศบาลและระดับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น (Federal Administration for Geodetic and Property Affairs).

แนวโน้มที่สำคัญในปี 2025 รวมถึงการเพิ่มขึ้นของโครงการพัฒนาแบบผสมผสานและโครงการสำนักงานที่ได้รับการรับรองในด้านกรีน ในขณะที่ธุรกิจมองหาสถานที่ทำงานที่มีประสิทธิภาพพลังงานและปรับตัวได้ ส่วนภาคโลจิสติกส์ได้รับการสนับสนุนจากการเติบโตของอีคอมเมิร์ซและโครงการโครงสร้างพื้นฐานในภูมิภาค ยังคงได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่องอย่างไรก็ตามยังคงมีความท้าทาย เช่น ความโปร่งใสในบันทึกทะเบียนที่ดิน กระบวนการออกใบอนุญาตที่ยาวนาน และข้อพิพาทเกี่ยวกับการคืนทรัพย์สิน ซึ่งเป็นประเด็นที่หน่วยงานบาร์ของฟอเดอเรชั่นบอสเนียและเฮอร์เซโกวินาและศาลได้เริ่มตรวจสอบมากขึ้น

มองไปข้างหน้า แนวโน้มสำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในบอสเนียและเฮอร์เซโกวินายังคงเป็นไปในเชิงบวกอย่างระมัดระวัง การปรับสอดคล้องระหว่างกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรฐานของสหภาพยุโรป การดิจิทัลระบบการลงทะเบียนที่ดินอย่างค่อยเป็นค่อยไป และโครงการการเป็นหุ้นส่วนระหว่างภาครัฐและเอกชนมีแนวโน้มที่จะสนับสนุนการเติบโตของภาคอุตสาหกรรมและดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศมากขึ้นในปี 2025 และปีถัดไป

ปัจจัยขับเคลื่อนการลงทุนและความต้องการในตลาดในปี 2025

ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในบอสเนียและเฮอร์เซโกวินา (BiH) พร้อมที่จะเปลี่ยนแปลงอย่างค่อยเป็นค่อยไปในปี 2025 ซึ่งได้รับผลกระทบจากการปฏิรูปโครงสร้าง การปรับปรุงกฎหมาย และความรู้สึกของนักลงทุนที่เปลี่ยนไป ปัจจัยขับเคลื่อนการลงทุนที่สำคัญได้แก่โครงการโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังดำเนินการอยู่ การปรับสอดคล้องกฎหมายเกี่ยวกับทรัพย์สินกับมาตรฐานสหภาพยุโรป และความต้องการที่เพิ่มขึ้นในด้านโลจิสติกส์ การค้าปลีก และอุตสาหกรรมเบา

การเติบโตทางเศรษฐกิจและโครงสร้างพื้นฐาน
แนวโน้มเศรษฐกิจมหภาคของบอสเนียและเฮอร์เซโกวินาในปี 2025 คาดการณ์ว่าจะมีการเติบโตของ GDP ที่ปานกลางซึ่งได้รับการสนับสนุนจากการลงทุนภาครัฐและเอกชนในโครงสร้างพื้นฐานและพลังงาน โครงการใหญ่ เช่น ทางหลวง Corridor Vc และการปรับปรุงเครือข่ายการขนส่งในภูมิภาค คาดว่าจะช่วยปรับปรุงการเชื่อมต่อและเพิ่มความน่าสนใจของเขตเชิงพาณิชย์สำหรับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ ตามข้อมูลของรัฐบาลสาธารณรัฐเซิร์บและรัฐบาลสหพันธ์บอสเนียและเฮอร์เซโกวินา การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานยังคงเป็นลำดับความสำคัญของทั้งสองหน่วยงาน โดยมีการกำหนดสวนธุรกิจและเขตอุตสาหกรรมหลายแห่งสำหรับการขยายในปี 2025

กรอบทางกฎหมายและการปฏิบัติตามกฎระเบียบ
การแก้ไขล่าสุดในกฎหมายว่าด้วยการลงทุนจากต่างประเทศและกฎหมายว่าด้วยสิทธิในทรัพย์สินได้ทำให้ขั้นตอนต่าง ๆ เกี่ยวกับการเข้าซื้อทรัพย์สินและการรักษาความปลอดภัยทางกฎหมายดีขึ้น (Notary Chamber of the Federation of Bosnia and Herzegovina และการบริหารราชการสำหรับการรังวัดและทรัพย์สินได้รายงานความก้าวหน้าในด้านการลงทะเบียนที่ดินและความโปร่งใสของการเป็นเจ้าของซึ่งเป็นสิ่งสำคัญต่อการตรวจสอบวิเคราะห์ความเสี่ยงและความเสี่ยงทางการเงิน แม้ว่านักลงทุนจะต้องยังคงเผชิญหน้ากับสภาพแวดล้อมการกำกับดูแลที่ซับซ้อนก็ตาม เนื่องจากกฎหมายทรัพย์สินและกระบวนการออกใบอนุญาตที่แตกต่างระหว่างหน่วยงานฟอเดอเรชั่นและสาธารณรัฐเซิร์บ

สถิติสำคัญและกลุ่มตลาด
คาดว่าความต้องการพื้นที่สำนักงานในซาราเยโวและบันจาลูคาจะคงที่ โดยมีผลตอบแทนค่าเช่าปานกลางเมื่อเปรียบเทียบกับเมืองหลวงอื่น ๆ ในยุโรปตะวันออกเฉียงใต้ ภาคโลจิสติกส์และการเก็บสินค้าได้รับประโยชน์จากการเพิ่มขึ้นของอีคอมเมิร์ซและการไหลของการค้าข้ามชาติ ทำให้มีการพัฒนากลางศูนย์จัดจำหน่ายที่ทันสมัยอยู่เรื่อย ๆ ตามข้อมูลจากกระทรวงการคลังของสหพันธ์ภาคเกิดประเทศที่กล่าวถึงการลงทุนจากต่างประเทศในอสังหาริมทรัพย์คิดเป็นสัดส่วนที่สำคัญของการลงทุนโดยตรงต่างประเทศในปีที่ผ่านมา โดยคาดว่าปี 2025 จะรักษาหรือปรับปรุงแนวโน้มนี้ได้

การค้าปลีก: การขยายตัวของศูนย์การค้าและสวนการค้าต่อไป โดยเฉพาะในพื้นที่ในเมืองและชานเมือง
โลจิสติกส์: ความต้องการพื้นที่คลังสินค้าเกรด A กำลังเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งใกล้กับคอขวดการขนส่งหลัก
การบริการ: การมีโครงการพัฒนาที่หลากหลายขึ้น รวมถึงโรงแรมและอพาร์ตเมนต์ที่ให้บริการซึ่งขับเคลื่อนโดยการฟื้นตัวของการท่องเที่ยว

แนวโน้ม
แม้ว่าจะมีความท้าทายอยู่ แต่โดยรวมแล้วแนวโน้มสำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ใน BiH ในปี 2025 เป็นไปในทางบวก นักลงทุนน่าจะควรติดตามการปฏิรูปและข้อกำหนดการปฏิบัติตามท้องถิ่นอย่างใกล้ชิด เนื่องจากแนวโน้มเหล่านี้จะยังคงมีอิทธิพลต่อความต้องการตลาดและความเป็นไปได้ในการลงทุนในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า

สถิติสำคัญ: ราคา, ผลตอบแทน, และอัตราการว่างเปล่า

ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในบอสเนียและเฮอร์เซโกวินามีลักษณะโดยมีกิจกรรมที่ปานกลางแต่เสถียรในศูนย์กลางเมืองที่สำคัญอย่างเช่นซาราเยโว บันจาลูคา และโมสตาร์ ตามข้อมูลล่าสุดจาก Federalni zavod za statistiku (สำนักงานสถิติรัฐบาลกลาง) การก่อสร้างอาคารที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยรวมถึงพื้นที่สำนักงาน การค้าปลีก และอุตสาหกรรมได้แสดงให้เห็นถึงการเติบโตอย่างช้า ๆ ตั้งแต่ปี 2023 จนถึงปี 2024 ขณะที่ข้อมูลสถิติเกี่ยวกับปี 2025 ยังคงไม่ได้รับการเผยแพร่ ยังมีสัญญาณเบื้องต้นแสดงว่าการแนวโน้มการเติบโตนี้จะยังคงเป็นต่อไป ซึ่งได้รับการเสริมแรงจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจหลังการระบาดใหญ่และการลงทุนจากต่างประเทศที่เพิ่มขึ้น

ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับพรีเมียมในซาราเยโวยังคงอยู่ในช่วง €12–€16 ต่อเมตร مربعในแต่ละเดือน ในขณะที่ค่าเช่าค่าสินค้าปลีกในศูนย์การค้าแห่งแรกอาจสูงถึง €20–€30 ต่อเมตร مربعในแต่ละเดือน สิ่งอำนวยความสะดวกในอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งรอบคอขวดการขนส่งหลัก มักมีค่าเช่าต่ำกว่า โดยเฉลี่ยอยู่ที่ €3–€6 ต่อเมตร مربعในแต่ละเดือน ผลตอบแทนสำนักงานหลักเสถียรอยู่ที่ประมาณ 8–8.5% ในปลายปี 2023 ซึ่งแสดงถึงการเพิ่มความเสี่ยงเมื่อเปรียบเทียบกับตลาดยุโรปกลางที่มีความมีเสถียรภาพ ผลตอบแทนค้าปลีกสูงกว่าเล็กน้อย ซึ่งอยู่ในช่วง 8.5–9% ในขณะที่สินทรัพย์อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ดึงดูดผลตอบแทนสูงกว่า 9% ขึ้นไปเนื่องจากความเสี่ยงที่รับรู้ในภาคส่วนนี้และอุปทานที่ จำกัด

อัตราการว่างในด้านอสังหาริมทรัพย์ได้แสดงความแข็งแกร่งแม้ว่าจะมีความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาค ในซาราเยโว อัตราการว่างของอาคารสำนักงานระดับพรีเมียมอยู่ที่ประมาณ 12% ในต้นปี 2024 โดยคาดว่าอุปทานใหม่และโครงการปรับปรุงอย่างต่อเนื่องจะทำให้อัตราอยู่ในช่วง 10–13% ไปจนถึงปี 2025 พื้นที่ค้าปลีกมีอัตราการว่างในสถานที่สำคัญต่ำ โดยทั่วไปต่ำกว่า 8% ซึ่งขับเคลื่อนโดยความต้องการจากผู้บริโภคที่มีเสถียรภาพและความสนใจจากแบรนด์ในภูมิภาคและนานาชาติ ด้านอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์แม้ว่าจะยังคงเป็นกลุ่มที่กำลังเติบโต จะมีอัตราการว่างอยู่ที่ประมาณ 15% แต่คาดว่าจะลดลงเมื่อโครงการโครงสร้างพื้นฐานเสร็จสิ้นและการให้บริการอีคอมเมิร์ซยังคงเติบโต

โดยรวมแล้ว แนวโน้มสำหรับปี 2025 คาดว่าจะมีผลตอบแทนและอัตราการเข้าพักที่เสถียรหรือปรับปรุงขึ้นเล็กน้อย แม้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงในหลายภาคส่วน นักลงทุนถูกแนะนำให้ติดตามความก้าวหน้าในด้านกฎหมายและกฎระเบียบอย่างใกล้ชิด เนื่องจากภาคนี้ยังคงอยู่ภายใต้การเปลี่ยนแปลงนโยบายการใช้งานที่ดินและภาษีทรัพย์สิน สำหรับข้อมูลสถิติที่ทันสมัยและละเอียดที่สุด ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียควรอ้างอิงข้อมูลจาก Federalni zavod za statistiku และ Republički zavod za statistiku Republike Srpske (สำนักงานสถิติของสาธารณรัฐเซิร์บ) ซึ่งให้ข้อมูลทางการตลาดและข้อมูลการก่อสร้างที่เกี่ยวข้องกับผลการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

ภาคส่วนหลัก: สำนักงาน, การค้าปลีก, อุตสาหกรรม, และการบริการ

ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในบอสเนียและเฮอร์เซโกวินายังคงพัฒนาต่อไป โดยมีแนวโน้มที่แตกต่างกันในภาคสำนักงาน การค้าปลีก อุตสาหกรรม และการบริการ การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของประเทศและความพยายามในการเข้าร่วมสหภาพยุโรปกำลังมีอิทธิพลต่อความต้องการ การลงทุน และการปฏิบัติตามกฎระเบียบในภาคส่วนเหล่านี้

ภาคสำนักงาน: ในปี 2025 ความต้องการพื้นที่สำนักงานสมัยใหม่ยังคงมุ่งเน้นไปที่ซาราเยโว ซึ่งได้รับการขับเคลื่อนด้วยอุตสาหกรรม IT การเงิน และบริการมืออาชีพ อัตราการว่างอยู่รอบ ๆ 10–15% สำหรับสต็อคเก่า ขณะที่พื้นที่สำนักงานระดับพรีเมียมมีอัตราการเข้าพักที่สูงกว่าเนื่องจากความชอบที่ยาวนานสำหรับสถานที่ตั้งที่มีประสิทธิภาพพลังงานและเข้าถึงได้ งบประมาณล่าสุดจากรัฐบาลสหพันธ์บอสเนียและเฮอร์เซโกวินาได้ปรับปรุงกระบวนการออกใบอนุญาต แต่การปฏิบัติตามมาตรฐานประสิทธิภาพพลังงานและการเข้าถึงกำลังได้รับการบังคับใช้อย่างเข้มงวดตามคำสั่งของสหภาพยุโรป
ภาคการค้าปลีก: ตลาดอสังหาริมทรัพย์การค้าปลีกกำลังขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในศูนย์กลางเมือง โครงการพัฒนาและปรับปรุงห้างสรรพสินค้าอยู่ในระหว่างดำเนินการในซาราเยโว บันจาลูคา และโมสตาร์ ผู้ค้าปลีกกำลังปรับรูปแบบร้านให้สอดคล้องกับความชอบของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงและการเติบโตของอีคอมเมิร์ซ การกำกับดูแลโดยหน่วยงานกำกับดูแลด้านการสื่อสารของบอสเนียและเฮอร์เซโกวินาและหน่วยงานท้องถิ่นรับรองความปลอดภัยของผู้บริโภคและการปฏิบัติการเช่าที่เป็นธรรม อัตราการว่างในตลาดค้าปลีกยังคงต่ำ โดยทั่วไปต่ำกว่า 8% ในสถานที่สำคัญ ขณะที่สถานที่รองมีการแข่งขันที่สูงกว่าและมีระยะเวลาที่สั้นกว่า
ภาคอุตสาหกรรม: อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ได้รับการสนับสนุนจากการค้าในภูมิภาคและการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งใกล้กับทางหลวงและจุดผ่านแดน สำนักงานส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศของบอสเนียและเฮอร์เซโกวินารายงานว่ามีความสนใจที่เพิ่มขึ้นจากผู้ผลิตระหว่างประเทศ โดยมีความต้องการในการเก็บสินค้าและพื้นที่อุตสาหกรรมเบาที่สูงกว่าข้อเสนอ พื้นที่การปฏิบัติตามสำคัญได้แก่ กฎระเบียบการใช้ที่ดิน การประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม และความสอดคล้องกับมาตรฐานการขนส่งข้ามพรมแดน
ภาคการบริการ: ภาคการบริการแสดงถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง โดยมีอัตราการเข้าพักในโรงแรมชั้นนำกลับสู่ระดับก่อนการระบาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในซาราเยโวและภูมิภาคท่องเที่ยว เช่น โมสตาร์และยาฮอรีนา การปฏิบัติตามกฎข้อบังคับเกี่ยวกับสุขภาพและความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย และการปฏิบัติตามมาตรฐานการท่องเที่ยวของกระทรวงการต่างประเทศและความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจของบอสเนียและเฮอร์เซโกวินาเป็นสิ่งสำคัญ แบรนด์โรงแรมต่างประเทศใหม่ ๆ กำลังเข้าสู่ตลาด โดยได้รับการสนับสนุนจากแรงจูงใจและการคาดการณ์การเติบโตของการท่องเที่ยวที่เสถียร

มองไปข้างหน้าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในบอสเนียและเฮอร์เซโกวินาคาดว่าจะยังคงดึงดูดใจทั้งนักลงทุนในประเทศและต่างประเทศ แนวโน้มของภาคนี้ได้รับการสนับสนุนจากการปรับสอดคล้องกับมาตรฐานของสหภาพยุโรป การสนับสนุนรัฐบาลในด้านประสิทธิภาพพลังงาน และเสถียรภาพทางเศรษฐกิจมหภาค อย่างไรก็ตามยังมีความท้าทายอยู่ เช่น กระบวนการลงทะเบียนทรัพย์สินที่แตกแยกและความจำเป็นในการเพิ่มความโปร่งใสและการดิจิทัลในด้านการบริหารที่ดิน ตามที่ได้กล่าวถึงโดย Prnjavorac Law Firm.

กรอบทางกฎหมาย: การเป็นเจ้าของ, การแบ่งเขต, และการปฏิบัติตามกฎระเบียบ (แหล่งที่มา: fgu.com.ba, advokatibih.ba)

กรอบทางกฎหมายที่กำกับดูแลอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในบอสเนียและเฮอร์เซโกวินานั้นมีลักษณะผสมผสานระหว่างกฎหมายระดับหน่วยงานและระดับรัฐซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงโครงสร้างการบริหารที่ซับซ้อนของประเทศ การเป็นเจ้าของทรัพย์สินได้รับการคุ้มครองโดยรัฐธรรมนูญและถูกควบคุมผ่านระบบการรังวัดที่บริหารจัดการโดยหน่วยงานที่ดินในสหพันธ์ BiH และสาธารณรัฐเซิร์บ โดยทั่วไปอนุญาตให้หน่วยงานกฎหมายและบุคคลต่างชาติสามารถเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้ โดยขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของพื้นที่ด้านความมั่นคงของชาติหรือที่ดินเกษตรกรรมที่สอดคล้องกับข้อผูกพันภายใต้ข้อตกลงการเสริมสร้างและการสมาคมระหว่างบอสเนียและเฮอร์เซโกวินากับสหภาพยุโรป

ระเบียบการแบ่งเขตส่วนใหญ่บริหารจัดการในระดับเทศบาล โดยมีการให้อำนาจแก่หน่วยงานท้องถิ่นทั้งในสหพันธ์บอสเนียและเฮอร์เซโกวินาและสาธารณรัฐเซิร์บ ที่ควบคุมโดยเอกสารวางผังเมือง เช่น แผนที่ชุมชนและแผนระเบียบที่กำหนดการใช้ที่ดินที่อนุญาต ความหนาแน่น และการสร้างอาคาร มาตรฐาน นักลงทุนต้องได้รับข้อมูลสถานที่ อนุญาตให้มีการวางแผนเมือง และใบอนุญาตการก่อสร้างก่อนที่จะเริ่มการพัฒนา โดยสอดคล้องกับ (Zakon o građenju (Construction Law)) ในแต่ละหน่วยงาน กระบวนการนี้ได้รับการออกแบบมาเพื่อรับประกันการปฏิบัติตามกฎระเบียบ ความปลอดภัยของสาธารณะ และการสอดคล้องกับกลยุทธ์การพัฒนาที่กว้างขึ้น

การปฏิรูปล่าสุดได้มุ่งหวังที่จะทำให้ขั้นตอนการอนุญาตง่ายขึ้นและเพิ่มความโปร่งใส โดยเฉพาะอย่างยิ่งสหพันธ์บอสเนียและเฮอร์เซโกวินาได้ดำเนินการในการจัดทำแผนผังเมืองทางอิเล็กทรอนิกส์และระบบการทำใบอนุญาตดิจิทัลเพื่อลดความล่าช้าในด้านการบริหารและช่วยเพิ่มความมั่นใจทางกฎหมายสำหรับนักลงทุน อย่างไรก็ตาม ความท้าทายในการปฏิบัติตามยังคงอยู่ เนื่องจากกฎหมายแตกต่างกันไปและการตีความที่แตกต่างกันในที่ประชุมทั้งในระดับเทศบาล ซึ่งทำให้เกิดกระบวนการที่ยาวนานหรือข้อพิพาททางกฎหมายบางครั้ง

การเช่าทางการค้าจะอยู่ภายใต้กฎหมายว่าด้วยข้อผูกพันซึ่งให้เสรีภาพในการลงนามสัญญา แต่ต้องจดทะเบียนสัญญาเช่าระยะยาว (มากกว่า 5 ปี) ในทะเบียนที่ดินเพื่อให้มีผลบังคับใช้ต่อบุคคลที่สาม ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์รวมทั้งการขาย เช่า และจำนองต้องถูกดำเนินการในรูปแบบของเอกสารทางนิติกรรมและจดทะเบียนกับสำนักงานการรังวัดเพื่อบรรลุผลทางกฎหมายและป้องกันสิทธิในการครอบครอง ผู้ให้บริการทางกฎหมายเน้นความสำคัญของการตรวจสอบวิเคราะห์ คณะกรรมการหลักที่เกี่ยวข้องเพื่อให้มั่นใจว่าได้รับข้อมูลที่ชัดเจนเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของ การจำนอง และการปฏิบัติตามกฎแบ่งเขต โดยลดความเสี่ยงในการทำธุรกรรม (Advokati BiH).

เมื่อมองไปที่ปี 2025 และปีต่อ ๆ ไป คาดว่าการสอดคล้องกับมาตรฐานของสหภาพยุโรปจะยังคงเป็นไปได้มากขึ้น โดยเฉพาะในด้านการต่อต้านการฟอกเงิน ความโปร่งใสของการเป็นเจ้าของ และการปฏิบัติตามมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อม นักลงทุนได้รับคำแนะนำว่าควรติดตามการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายที่เกิดขึ้นและขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญทางกฎหมายเพื่อช่วยในการนำทางสภาพแวดล้อมด้านกฎระเบียบที่เปลี่ยนไปและใช้ประโยชน์จากโอกาสที่เกิดขึ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของบอสเนียและเฮอร์เซโกวินา

การเก็บภาษีและแรงจูงใจสำหรับนักลงทุน (แหล่งที่มา: uino.gov.ba)

การเก็บภาษีและแรงจูงใจมีบทบาทสำคัญในการกำหนดสภาพแวดล้อมการลงทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในบอสเนียและเฮอร์เซโกวินา (BiH) โครงสร้างภาษีของประเทศนี้ถูกควบคุมที่ทั้งระดับรัฐและระดับหน่วยงาน ซึ่งมีความแตกต่างที่สำคัญระหว่างสหพันธ์บอสเนียและเฮอร์เซโกวินา (FBiH) สาธารณรัฐเซิร์บ (RS) และเขตบรัชโก ณ ปี 2025 นักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ควรทราบข้อกำหนดภาษีหลายประการและแรงจูงใจที่มีอยู่

ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT): BiH ใช้อัตราภาษี VAT แบบเดียวกันที่ 17% สำหรับสินค้าส่วนใหญ่และบริการ รวมทั้งการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์กับอาคารที่สร้างใหม่และการให้บริการก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม การขายหรือการเช่าทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ที่ใช้แล้วอาจได้รับการยกเว้นในบางกรณีขึ้นอยู่กับเงื่อนไขเฉพาะที่กำหนดโดย Indirektno Porezno Uprava Bosne i Hercegovine.
ภาษีเงินได้นิติบุคคล (CIT): ทั้ง FBiH และ RS เรียกเก็บภาษีเงินได้นิติบุคคลในอัตรา 10% จากผลกำไร รวมถึงเงินที่เกิดจากกิจกรรมอสังหาริมทรัพย์ มีการหักบัญชีและค่าเสื่อมราคาเพื่อให้นำไปใช้ในการลงทุนที่ผ่านการรับรองในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ซึ่งการขาดทุนสามารถนำไปใช้ต่อได้ถึงห้าปี (Indirektno Porezno Uprava Bosne i Hercegovine).
ภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์: การโอนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์โดยทั่วไปจะมีการเรียกเก็บภาษีการโอน โดยมีอัตราที่แตกต่างกันไปตามหน่วยงาน—ตั้งแต่ 3% ถึง 5% ใน FBiH และตั้งไว้ที่ 0.20% ใน RS ภาษีจะจ่ายโดยผู้ซื้อและคำนวณตามราคาในสัญญาหรือมูลค่าตลาด ตามที่สูงกว่า
แรงจูงใจสำหรับนักลงทุน: หน่วยงานแต่ละแห่งจะมีการนำเสนอมาตรการเพื่อดึงดูดการลงทุนจากทั้งในประเทศและต่างประเทศในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ มาตรการที่พบมากได้แก่ การพักภาษี การหักค่าชดเชย และการยกเว้นภาษีในการนำเข้าสำหรับวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์สำหรับการพัฒนาเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ หน่วยงานท้องถิ่นอาจอนุญาตให้ลดหย่อนหรือยกเว้นค่าธรรมเนียมเทศบาลสำหรับการลงทุนเชิงยุทธศาสตร์ รายละเอียดของแรงจูงใจเหล่านี้จะได้รับการอัปเดตเป็นประจำโดย Indirektno Porezno Uprava Bosne i Hercegovine และกระทรวงของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

เมื่อมองไปข้างหน้า BiH ยังคงปรับนโยบายภาษีให้สอดคล้องกับมาตรฐานของสหภาพยุโรปซึ่งอาจส่งผลให้เกิดการยืนยันและความโปร่งใสในเรื่องการเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ นักลงทุนถูกแนะนำให้ติดตามการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายอย่างใกล้ชิดและขอคำแนะนำจากหน่วยงานอย่างเป็นทางการเพื่อให้มั่นใจในการปฏิบัติตามอย่างเต็มที่และการใช้ประโยชน์จากแรงจูงใจที่มีอยู่

กฎการลงทุนจากต่างประเทศและหน่วยงานกำกับดูแล (แหล่งที่มา: fipa.gov.ba, notarskakomorabih.ba)

การลงทุนจากต่างประเทศในภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของบอสเนียและเฮอร์เซโกวินา (BiH) อยู่ภายใต้กรอบที่ออกแบบมาเพื่อกระตุ้นการไหลเข้าของเงินทุนในขณะเดียวกันก็รักษาการกำกับดูแล กองทุนส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศของบอสเนียและเฮอร์เซโกวินา (FIPA) ทำหน้าที่เป็นหน่วยงานรัฐบาลกลางในการส่งเสริมและสนับสนุนการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) รวมถึงอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ณ ปี 2025 ระบอบทางกฎหมายกำหนดให้ผู้ลงทุนต่างชาติมีสิทธิเทียบเท่ากับหน่วยงานที่อยู่ในประเทศในเรื่องการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม มีข้อยกเว้นบางประการในพื้นที่ที่เกี่ยวข้องกับความมั่นคงของชาติหรือที่ดินเกษตรกรรม

กฎหมายที่สำคัญได้แก่ กฎหมายว่าด้วยนโยบายการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศของบอสเนียและเฮอร์เซโกวินา ซึ่งกำหนดว่าบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลจากต่างประเทศสามารถเข้าซื้อสิทธิในทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และคลังสินค้าได้อย่างเสรี ขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของพื้นที่ หน่วยงานระดับรัฐและสาธารณรัฐอาจมีการควบคุมเพิ่มเติมในบางกิจกรรมหรือเขตภูมิศาสตร์ซึ่งกำหนดโดยกฎหมายระดับหน่วยงานในสหภาพบอสเนียและเฮอร์เซโกวินา (FBiH) และสาธารณรัฐเซิร์บ (RS) นอกจากนี้ การเข้าซื้อกิจการที่เกี่ยวข้องกับที่ดินหรือทรัพย์สินของรัฐหรือที่มีความสำคัญต้องได้รับการอนุมัติจากรัฐบาลเพิ่มเติม

ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดรวมถึงธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับผู้ลงทุนต่างประเทศต้องปฏิบัติตามกระบวนการการจดทะเบียนและการทำให้นิติกรรมที่ถูกต้อง ฟอรั่ม Notary Chamber of the Federation of Bosnia and Herzegovina และคู่ต่อสู้ของมันในสาธารณรัฐเซิร์บมีบทบาทสำคัญในการรับรองสัญญาและการส่งโอนของอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องตามกฎหมาย เอกสารอื่น ๆ จะต้องได้รับการทำให้นิติกรรมก่อนที่จะลงทะเบียนในทะเบียนที่ดิน เพื่อให้เกิดความแน่นอนทางกฎหมายและให้การคุ้มครองสำหรับทั้งสองฝ่าย

ในปี 2025 ความปฏิบัติตามยังคงเป็นลำดับความสำคัญ เนื่องจากหน่วยงานกำกับดูแลยังคงทำการปรับปรุงความโปร่งใสและมาตรการต่อต้านการฟอกเงินตามข้อกำหนดการรวมตัวกับสหภาพยุโรป นักลงทุนจะต้องผ่านการตรวจสอบการตรวจสอบวิเคราะห์และแหล่งของทุนการลงทุนจะต้องถูกบันทึกให้ชัดเจน FIPA ทำหน้าที่เป็นผู้ประสานงานในการให้คำแนะนำเกี่ยวกับขั้นตอนและกลไกการแก้ไขข้อพิพาทซึ่งกำลังมีการปรับปรุงร่วมกันตามมาตรฐานยุโรป

เมื่อมองไปข้างหน้า องค์กรระหว่างประเทศและหน่วยงานในประเทศคาดหวังว่าสภาพเศรษฐกิจของภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จะเข้มแข็งขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยเฉพาะจากการปฏิรูปทางกฎหมายที่กำลังดำเนินอยู่และโครงการโครงสร้างพื้นฐาน การทำให้กระบวนการอำลาต่างประเทศที่ดินมีขั้นตอนที่ง่ายขึ้นและการดิจิทัลระบบการลงทะเบียนที่ดินถือเป็นหนึ่งในลำดับความสำคัญที่อาจช่วยปรับปรุงการดำเนินธุรกิจสำหรับหน่วยงานภายนอกในอนาคต

ความเสี่ยง, ความท้าทาย, และอุปสรรคในตลาด

ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในบอสเนียและเฮอร์เซโกวินากำลังเผชิญกับความเสี่ยง ความท้าทาย และอุปสรรคในตลาดที่คาดว่าจะเกิดขึ้นต่อไปในปี 2025 และปีต่อ ๆ ไป ความท้าทายหลักคือสภาพแวดล้อมการกำกับดูแลที่ซับซ้อนของประเทศซึ่งเกิดจากโครงสร้างการเมืองที่เป็นเอกลักษณ์ที่มีสองหน่วยเป็นหลัก—สหพันธ์บอสเนียและเฮอร์เซโกวินาและสาธารณรัฐเซิร์บ—แต่ละแห่งมีกฎหมายที่แตกต่างกันในด้านอสังหาริมทรัพย์และการลงทุน ความแตกต่างนี้ทำให้การตรวจสอบความเสี่ยงยากขึ้นและเพิ่มความไม่แน่นอนทางกฎหมายสำหรับนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ กระบวนการลงทะเบียนทรัพย์สินแม้ว่าจะได้รับการปรับปรุงในช่วงทศวรรษที่ผ่านมายังคงใช้เวลาและเสี่ยงต่อความล่าช้าในด้านการบริหาร ตามที่กล่าวถึงโดย High Judicial and Prosecutorial Council of Bosnia and Herzegovina.

ความเสี่ยงที่สำคัญอีกประการหนึ่งก็คือการบังคับใช้สัญญาและสิทธิในทรัพย์สิน แม้ว่าจะมีการปฏิรูป กระบวนการบังคับใช้ผ่านศาลยังคงใช้เวลานานและไม่แน่นอน ข้อมูลจาก กระทรวงยุติธรรมแห่งบอสเนียและเฮอร์เซโกวินา ชี้ให้เห็นว่าการแก้ไขข้อพิพาททางการค้ามักใช้เวลานานกว่าค่าเฉลี่ยของสหภาพยุโรป ทำให้ผู้เข้าร่วมใหม่ไม่กล้าลงทุนและทำให้การจัดการการเงินมีความซับซ้อน

ความต้องการปฏิบัติตามกฎระเบียบต่อต้านการฟอกเงิน (AML) และการต่อต้านการเงินของผู้ก่อการร้าย (CTF) ยังเป็นความท้าทายเพิ่มเติม ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จะต้องได้รับการตรวจสอบโดยแผนกข่าวกรองทางการเงินของการบริหารตำรวจแห่งเทศบาล และคาดว่าจะมีการตรวจสอบที่เข้มงวดขึ้นในขณะที่บอสเนียและเฮอร์เซโกวินามุ่งมั่นที่จะให้สอดคล้องกับกฎหมายของสหภาพยุโรป การไม่ปฏิบัติตามกฎอาจทำให้เกิดความล่าช้าในการทำธุรกรรม การลงโทษ หรือแม้กระทั่งการริบทรัพย์สิน ซึ่งเพิ่มความเสี่ยงในปฏิบัติการสำหรับผู้เข้าร่วมตลาด

สภาพคล่องในตลาด: ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ยังคงมีสภาพคล่องต่ำตามข้อมูลจากกระทรวงวางผังเมืองของสหพันธ์ การใช้ธุรกรรมในศูนย์กลางเมืองหลักยังไม่ได้ฟื้นตัวสูระดับก่อนการเกิดโรคระบาด และกิจกรรมในตลาดรองยังมีข้อจำกัด
การเข้าถึงแหล่งเงินทุน: ธนาคารในประเทศยังคงมีความระมัดระวังในการขยายการให้สินเชื่อขนาดใหญ่สำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เนื่องจากความเสี่ยงในภาคส่วนและประวัติการกู้คืนที่ไม่ดี ซึ่งทำให้การพัฒนาใหม่มีข้อจำกัดและลดความน่าสนใจของภาคนี้สำหรับนักลงทุนสถาบัน ที่ระบุโดยธนาคารกลางของบอสเนียและเฮอร์เซโกวินา
อุปสรรคการลงทุนจากต่างประเทศ: ในขณะที่อนุญาตให้มีการเป็นเจ้าของจากต่างประเทศ แต่อาจมีขั้นตอนทางราชการเพิ่มเติมและความต้องการอนุมัติที่ทำให้เกิดความยุ่งยากในการทำธุรกรรมข้ามแดน ตามที่ได้มีการระบุไว้โดยกระทรวงการต่างประเทศของบอสเนียและเฮอร์เซโกวินา

เมื่อมองไปยังปี 2025 และปีต่อไป ความเสี่ยงเหล่านี้คาดว่าจะยังคงมีอยู่ เว้นแต่จะมีการดำเนินการเกี่ยวกับการปรับกฎหมาย การปรับปรุงความมีประสิทธิภาพของการบริหารและการปรับปรุงด้านกฎระเบียบอย่างรอบด้าน แม้ว่าเราจะมีความพยายามในการรวมตัวในระดับภูมิภาคและการยอมรับจากสหภาพยุโรปจะแก้ไขอุปสรรคบางประการได้ แต่ผู้ลงทุนควรมีโครงสร้างการปฏิบัติตามอย่างเข้มงวดและขอคำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะเพื่อช่วยในการลงทุนในสภาพแวดล้อมที่มีความเสี่ยงที่เปลี่ยนไป

แนวโน้มในอนาคต: จุดเติบโตและการคาดการณ์ตลาดจนถึงปี 2030

ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในบอสเนียและเฮอร์เซโกวินา (BiH) อยู่ในช่วงเริ่มต้นของการเปลี่ยนแปลงอย่างระมัดระวังแต่มีแนวโน้มที่ดีในขณะที่ประเทศก้าวไปสู่ปี 2030 จุดเติบโตที่สำคัญกำลังเกิดขึ้นในศูนย์เมือง โดยเฉพาะที่ซาราเยโว บันจาลูคา และโมสตาร์ ซึ่งได้รับการขับเคลื่อนจากโครงการโครงสร้างพื้นฐาน การลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) และการปรับกฎหมายให้สอดคล้องกับมาตรฐานของสหภาพยุโรป

การปฏิรูปกฎหมายล่าสุดมีจุดมุ่งหมายที่จะชี้แจงสิทธิในทรัพย์สิน ทำให้ขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างง่ายขึ้น และเพิ่มความโปร่งใสในการลงทะเบียนที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสหพันธ์บอสเนียและเฮอร์เซโกวินาและสาธารณรัฐเซิร์บได้ดำเนินการใช้ (Laws on Real Property Registration) ที่ได้รับการปรับปรุง ซึ่งมีเป้าหมายเพื่อให้ได้มาตรฐานของสหภาพยุโรปและเพิ่มความมั่นใจของนักลงทุน การปฏิบัติตามมีการบังคับใช้ที่เข้มงวดเพิ่มขึ้นตามระบบการลงทะเบียนที่ดินที่ดิจิทัลอย่างช้า ๆ รวมถึงความต้องการมาตรการต่อต้านการฟอกเงินซึ่งมีการดำเนินการตามคำสั่งของ State Agency for Investigation and Protection.

ทางสถิติ ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มีความแข็งแกร่งหลังเกิดโรคระบาด โดยพื้นที่สำนักงาน โลจิสติกส์ และพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมดมีการเติบโตในระดับปานกลาง ตามข้อมูลจาก Republic of Srpska Institute of Statistics การก่อสร้างพื้นที่ธุรกิจใหม่เพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบเป็นรายปีในปี 2024 อัตราการว่างของสำนักงานในซาราเยโวมียอด stabilized ที่ประมาณ 10–12% ขณะที่ผลตอบแทนค่าเช่าสำหรับสินทรัพย์ระดับพรีเมียมยังคงมีความน่าสนใจ โดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ 7–8% ต่อปี

มีปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตหลายประการที่มีอิทธิพลต่อแนวโน้มในปี 2030:

การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน: โครงการถนนและทางรถไฟที่สำคัญภายใต้ JP Autoceste FBiH และ JP Ceste FBiH กำลังเพิ่มการเชื่อมต่อในภูมิภาค ทำให้การพัฒนาที่เป็นโลจิสติกส์และสิ่งอำนวยความสะดวกการเก็บสินค้าเติบโต
การเข้าร่วมสหภาพยุโรป: การปฏิรูปอย่างต่อเนื่องและกระบวนการของ EU candidacy คาดว่าจะช่วยเพิ่มการปรับระเบียบ ลดอุปสรรคทางการบริหาร และดึงดูดนักลงทุนสถาบัน (Delegation of the European Union to Bosnia and Herzegovina).
การพัฒนาเมืองใหม่: ทางการในซาราเยวและบันจาลูคากำลังให้แรงจูงใจต่อโครงการผสมผสานและอาคารสีเขียว โดยการทำตามแนวโน้มความยั่งยืนและข้อกำหนดด้านประสิทธิภาพพลังงาน (City of Sarajevo).

เมื่อมองไปข้างหน้า นักวิเคราะห์คาดว่าจะมีการขยายตัวปานกลางแต่มั่นคงในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะในด้านโลจิสติกส์ สวนการค้า และพื้นที่สำนักงานที่ทันสมัย แนวโน้มของตลาดขึ้นอยู่กับเสถียรภาพทางการเมือง การปฏิรูปด้านกฎหมายสม่ำเสมอ และอัตราการเชื่อมโยงทางเศรษฐกิจกับสหภาพยุโรป ด้วยสถานที่ที่มีความสำคัญทางยุทธศาสตร์และสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ดีขึ้น บอสเนียและเฮอร์เซโกวินาพร้อมที่จะดึงดูดการลงทุนข้ามพรมแดนและปลดล็อกจุดเติบโตใหม่ภายในปี 2030