กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของเนเธอร์แลนด์ 2025: การเปลี่ยนแปลงที่น่าตกใจและโอกาสที่ซ่อนอยู่ที่เปิดเผย

ทางด้านความยั่งยืน ข้อกำหนดเกี่ยวกับประสิทธิภาพพลังงานสำหรับอาคารยังคงเข้มงวดขึ้น โดยตั้งแต่ปี 2025 อาคารที่อยู่อาศัยที่สร้างใหม่จะต้องตรงตามมาตรฐาน BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw) ที่เข้มงวดขึ้น ซึ่งมีส่วนช่วยให้บรรลุเป้าหมายด้านสภาพภูมิอากาศของเนเธอร์แลนด์ อาคารที่ไม่เป็นไปตามเกิดจะเผชิญกับข้อจำกัดให้อัพเกรดพลังงานอย่างน้อยระดับ C สำหรับพื้นที่สำนักงานตั้งแต่ปี 2023 และมีการคาดการณ์ว่าจะมีความเข้มงวดเพิ่มเติม (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland).

• การปฏิบัติตามและการบังคับใช้: สำนักงานการตรวจสอบสิ่งแวดล้อมและการขนส่ง (ILT) และหน่วยงานท้องถิ่นกำลังเพิ่มการตรวจสอบและการลงโทษสำหรับการไม่ปฏิบัติตามกฎระเบียบการเช่าและมาตรฐานพลังงาน (ILT).
• สถิติสำคัญ: ในปี 2024 สต็อกการเช่าที่มีการควบคุมเพิ่มขึ้น 22% และข้อมูลการบังคับใช้เบื้องต้นแสดงให้เห็นว่ามีการละเมิดกว่า 1,000 ครั้งที่ถูกนำมาพิจารณาในช่วงหกเดือนแรกของการประกาศกฎหมายค่าเช่าที่สามารถจ่ายได้ (Rijksoverheid).

มุมมอง: สภาพแวดล้อมด้านกฎระเบียบคาดว่าจะยังคงมีความเคลื่อนไหวต่อเนื่องในปี 2025 และต่อๆ ไป โดยจะมีการอภิปรายต่อเรื่องการขยายการควบคุมค่าเช่าที่มากขึ้น การส่งเสริมการก่อสร้างที่ยั่งยืน และการตอบสนองต่อผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงต่อความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย ผู้มีส่วนได้เสียควรคาดหวังถึงความต้องการการปฏิบัติตามที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในด้านการเช่าและความยั่งยืน ในขณะที่รัฐบาลดำเนินการตามเป้าหมายด้านความสามารถในการจ่าย การเข้าถึง และการปรับตัวต่อสภาพภูมิอากาศในตลาดอสังหาริมทรัพย์

กฎสำหรับการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน: ผู้ที่住กับผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัย

กรอบการกำกับดูแลสำหรับการเป็นเจ้าของทรัพย์สินในเนเธอร์แลนด์มีลักษณะเปิดกว้างสำหรับทั้งผู้ที่อาศัยอยู่และไม่อยู่ โดยมีข้อกำหนดการปฏิบัติตามและความโปร่งใสที่พัฒนาอย่างต่อเนื่อง จนถึงปี 2025 ไม่มีข้อกำหนดทางกฎหมายเฉพาะที่ห้ามไม่ให้ผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยซื้อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์ในเนเธอร์แลนด์ ทั้งบุคคลและนิติบุคคล—ไม่ขึ้นกับสัญชาติ—สามารถเข้าซื้อ เช่า และขายทรัพย์สินได้ การลงทะเบียนการทำธุรกรรมทรัพย์สินเป็นสิ่งที่จำเป็นและจัดการโดย Kadaster (สำนักงานทะเบียนที่ดินเนเธอร์แลนด์) เพื่อให้แน่ใจว่าการเปลี่ยนแปลงการเป็นเจ้าของทั้งหมดถูกบันทึกอย่างเปิดเผย

อย่างไรก็ตาม รัฐบาลเนเธอร์แลนด์ตอบสนองต่อความกังวลเกี่ยวกับความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยและการลงทุนที่เก็งกำไร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในศูนย์กลางเมืองใหญ่ โดยการบังคับใช้กฎระเบียบเฉพาะ เทศบาลได้รับอำนาจภายใต้กฎหมายการดูแลที่ดี (Wet goed verhuurderschap) และกฎหมายการคุ้มครองการซื้อ (Opkoopbescherming) กฎหมายเหล่านี้อนุญาตให้หน่วยงานท้องถิ่นกำหนดพื้นที่ที่การลงทุนเพื่อเช่าถูกจำกัดหรืออยู่ภายใต้ระเบียบการออกใบอนุญาต โดยมุ่งเน้นที่จะปกป้องความพร้อมของบ้านที่มีเจ้าของอาศัยอยู่ ตัวอย่างเช่น ในเมืองอย่างอัมสเตอร์ดัมและรอตเตอร์ดัม ผู้ซื้อที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยอาจถูกบังคับให้ต้องอาศัยอยู่ในทรัพย์สินที่เพิ่งซื้อเป็นระยะเวลาอย่างน้อยก่อนที่จะให้เช่าออก

การปฏิบัติตามกฎหมายเกี่ยวกับการป้องกันการฟอกเงิน (AML) และข้อกำหนดในการเปิดเผยข้อมูลเป็นเรื่องที่เข้มงวด บันทึก นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และสถาบันการเงินมีหน้าที่ต้องตรวจสอบตัวตนและแหล่งเงินทุนของทั้งผู้ซื้อที่อาศัยอยู่และไม่อาศัยอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติป้องกันการฟอกเงินและการสนับสนุนการก่อการร้าย (Wwft) นอกจากนี้ ตั้งแต่ปี 2022 ทะเบียน UBO ที่ดำเนินการโดยหอการค้าเนเธอร์แลนด์ ยังต้องการการเปิดเผยของผู้ถือหุ้นที่แท้จริงซึ่งเป็นเจ้าของนิติบุคคลที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเพิ่มความโปร่งใสในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

ข้อมูลล่าสุดจาก สำนักงานสถิติแห่งเนเธอร์แลนด์ แสดงให้เห็นว่าการขายอสังหาริมทรัพย์มีการเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในปี 2024 โดยการเข้าร่วมของผู้ที่ไม่ใช่ผู้อาศัยยังคงมีเสถียรภาพ แต่มีการกระจุกตัวในเมืองหลักและพื้นที่ที่นิยมสำหรับนักท่องเที่ยว มองไปในอนาคตในช่วงไม่กี่ปีที่จะถึงนี้ รัฐบาลเนเธอร์แลนด์คาดว่าจะยังคงเปิดกว้างต่อการเป็นเจ้าของทรัพย์สินจากผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยในขณะที่มอบเครื่องมือในการกำกับดูแลเพิ่มเติมให้กับเทศบาลในการลดการลงทุนที่เก็งกำไรและแก้ไขปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย ความต้องการในการปฏิบัติตามและการรายงานข้อมูลที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้าน AML และการเป็นเจ้าของที่แท้จริงนั้นคาดว่าจะยังคงมีอยู่ โดยสะท้อนถึงทิศทางนโยบายทั้งในระดับชาติและระดับสหภาพยุโรป

การเก็บภาษีและการปฏิบัติตาม: อัปเดตที่จำเป็นสำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย

ภาคอสังหาริมทรัพย์ของเนเธอร์แลนด์มีกรอบกฎหมายและภาษีที่แข็งแกร่ง โดยมีการพัฒนาที่สำคัญในการเก็บภาษีและการปฏิบัติตามที่จะส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อและผู้ขายในปี 2025 และต่อๆ ไป เนเธอร์แลนด์ยังคงมุ่งเน้นไปที่ความโปร่งใส มาตรการป้องกันการฟอกเงิน (AML) และนโยบายการจัดการบ้านอย่างยั่งยืนซึ่งมีการส่งผลกระทบต่อทั้งการทำธุรกรรมในประเทศและต่างประเทศ

ภาษีการโอนและ VAT
การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในปีที่ผ่านมาเป็นอัตราภาษีการโอนทรัพย์สิน (overdrachtsbelasting) ที่แตกต่างกัน ตั้งแต่ปี 2024 ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกอายุต่ำกว่า 35 ปีที่ซื้อบ้านที่มีราคาไม่เกิน 510,000 ยูโรจะได้รับประโยชน์จากอัตราภาษีการโอน 0% ในขณะที่ผู้ซื้อเอกชนทั่วไปจะต้องจ่ายภาษี 2% อัตราสำหรับนักลงทุนและนิติบุคคลอยู่ที่ 10.4% ซึ่งเป็นมาตรการที่ออกแบบมาเพื่อเย็นลงการลงทุนที่เก็งกำไรและส่งเสริมการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย อัตราเหล่านี้คาดว่าจะยังคงมีเสถียรภาพในปี 2025 จนกว่าจะมีการตรวจสอบนโยบายเพิ่มเติม (Belastingdienst).

ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) โดยทั่วไปจะไม่ใช้กับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ แต่การสร้างใหม่และการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อาจมีการเก็บ VAT ร้อยละ 21 ขึ้นอยู่กับกรณีการใช้งานเฉพาะ (Belastingdienst).

การป้องกันการฟอกเงินและการปฏิบัติตาม
รัฐบาลเนเธอร์แลนด์บังคับใช้โปรโตคอล AML ที่เข้มงวดตามพระราชบัญญัติการป้องกันการฟอกเงินและการสนับสนุนการก่อการร้าย (Wwft) โดยกำหนดให้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ทนายความ และสถาบันการเงินต้องดำเนินการตรวจสอบลูกค้าและรายงานธุรกรรมที่ผิดปกติ ธนาคารกลางดัตช์และ FIU-Netherlands ดูแลการปฏิบัติตาม โดยมีการตรวจสอบที่เข้มงวดเพิ่มขึ้นต่อผู้ซื้อและหน่วยงานต่างประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งทะเบียน UBO (Ultimate Beneficial Owner) ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2020 จะมีการบังคับใช้ที่เข้มงวดมากขึ้นในปี 2025 ทำให้เกิดความโปร่งใสในโครงสร้างการถือครองอสังหาริมทรัพย์ (KVK (หอการค้าเนเธอร์แลนด์)).

ข้อกำหนดด้านประสิทธิภาพพลังงาน
ความยั่งยืนเป็นลำดับความสำคัญในกฎระเบียบ ตั้งแต่ปี 2023 สำนักงานต้องมีอย่างน้อยระดับพลังงาน C อาคารที่ไม่ปฏิบัติตามจะมีความเสี่ยงถูกปิดหรือปรับ มาตรฐานเหล่านี้คาดว่าจะเข้มงวดขึ้น โดยมีข้อกำหนดที่เข้มงวดมากขึ้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่พักอาศัยอยู่ในระเบียบวาระทางกฎหมายในปี 2025 (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland).

มุมมอง
ด้วยการมุ่งเน้นที่ราคาที่สามารถจ่ายได้ ความโปร่งใส และความยั่งยืนในปี 2025 ผู้ซื้อและผู้ขายต้องตระหนักถึงนโยบายภาษีที่พัฒนาอย่างต่อเนื่อง ความต้องการการปฏิบัติตามที่เพิ่มสูงขึ้น และกฎระเบียบด้านสีเขียว การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นดิจิทัลอย่างต่อเนื่องและการบังคับใช้ที่เข้มงวดเป็นสิ่งที่คาดว่าจะเกิดขึ้นซึ่งจะเสริมสร้างชื่อเสียงของเนเธอร์แลนด์ในฐานะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีการควบคุมอย่างดีและโปร่งใส

กฎระเบียบในตลาดเช่า: ขีดจำกัด, การป้องกันและสิทธิของผู้เช่า

ตลาดเช่าในเนเธอร์แลนด์มีลักษณะด้วยกฎระเบียบที่เข้มแข็งเพื่อตอบสนองต่อการป้องกันผู้เช่ากับสิทธิของเจ้าของที่ดิน ตั้งแต่ปี 2025 กรอบกฎหมายได้รับการกำหนดโดยการปฏิรูปล่าสุดที่มุ่งเน้นไปที่ความสามารถในการเข้าถึง ความโปร่งใส และความสามารถในการเข้าถึง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเพื่อตอบสนองต่อการขาดแคลนที่อยู่อาศัยที่ต่อเนื่องในเมืองใหญ่

การพัฒนาครั้งใหญ่คือการนำระบบขีดจำกัดค่าเช่าระดับประเทศ ที่ขยายการควบคุมราคาไปยังส่วนต่างๆ ของภาคการเช่าที่เอกชน ที่ก่อนหน้านี้ได้รับการปลดล็อก ภายใต้กฎใหม่ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2024 ค่าเช่าสำหรับบ้านที่ได้รับคะแนนถึง 187 คะแนนจาก woningwaarderingsstelsel (ระบบการประเมินบ้าน) จะต้องอยู่ภายใต้ราคาค่าเช่าที่อนุญาตสูงสุด ซึ่งขยายการควบคุมของรัฐบาลให้ครอบคลุมการเช่าระดับกลางในวงกว้างมากขึ้น โดยมีเป้าหมายเพื่อลดการขึ้นค่าบ้านที่เกินควรและปรับปรุงความสามารถในการเข้าถึงของครัวเรือนที่มีรายได้ปานกลาง เจ้าของบ้านจะต้องเผชิญกับการลงโทษหากเรียกเก็บค่าบ้านสูงกว่าขีดจำกัดที่อนุญาตซึ่งบังคับใช้โดยหน่วยงานเทศบาลและหน่วยงานกำกับดูแล

การป้องกันผู้เช่ายังคงเป็นหัวใจสำคัญของนโยบายที่อยู่อาศัยในเนเธอร์แลนด์ รหัสแพ่งดัตช์ (Burgerlijk Wetboek, Book 7) มีกฎหมายที่ห้ามการไล่ออกแบบอำเภอ และกำหนดระยะเวลาแจ้งที่เข้มงวด อีกทั้งสัญญาเช่าชั่วคราวซึ่งอนุญาตตั้งแต่ปี 2016 ขณะนี้ต้องมีการควบคุมที่เข้มงวดมากขึ้น: การแก้ไขล่าสุดจำกัดความสามารถของเจ้าของบ้านในการออกสัญญาเช่าระยะสั้น ส่งเสริมความมั่นคงระยะยาวให้กับผู้เช่า นอกจากนี้ ตั้งแต่ปี 2024 ผู้เช่ามีสิทธิ์ได้รับข้อมูลที่ชัดเจนมากขึ้นเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการบริการ การแบ่งค่าบ้าน และข้อผูกพันในการบำรุงรักษาทรัพย์สิน

จากสถิติภาคการเช่าที่มีการควบคุม (ที่อยู่อาศัยทางสังคม) ประกอบด้วยที่อยู่อาศัยประมาณ 2.3 ล้านหลังคิดเป็นประมาณ 60% ของสต็อกการเช่าทั้งหมด ขณะที่ภาคเอกชน—ซึ่งขณะนี้ได้รับการควบคุมมากขึ้น—ทำขึ้นประมาณ 40% (Centraal Bureau voor de Statistiek). การเพิ่มค่าบ้านในภาคที่มีการควบคุมถูกจำกัดอยู่ในช่วงเวลา โดยเพดานของปี 2025 ได้ตั้งไว้ที่อัตราเงินเฟ้อบวกกับขอบที่เล็กน้อยตามคำสั่งของรัฐ

การปฏิบัติตามถูกบังคับใช้โดยเทศบาลท้องถิ่น สำนักงานการตรวจสอบสิ่งแวดล้อมและการขนส่ง (ILT) และองค์กรที่สนับสนุนผู้เช่า หน่วยงานเหล่านี้ตรวจสอบการร้องเรียน ลงโทษ และสามารถบังคับให้ลดค่าเช่าหรือคืนเงินให้กับผู้เช่าที่ถูกเรียกเก็บค่าบ้านเกิน

มองไปข้างหน้า รัฐบาลเนเธอร์แลนด์คาดว่าจะรักษาและปรับปรุงมาตรการกำกับดูแลเหล่านี้ โดยมีการอภิปรายต่อเนื่องเกี่ยวกับความสมดุลระหว่างแรงจูงใจของตลาดสำหรับเจ้าของบ้านกับการปกป้องสิทธิของผู้เช่า เครื่องมือการบังคับใช้ที่เพิ่มขึ้นและการขยายตัวของการควบคุมค่าเช่าจะถูกพิจารณาในกฎหมายแสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นในการจัดการกับความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยและความมั่นคงในปีต่อๆไป

ความยั่งยืนและข้อกำหนดในการปฏิบัติตามด้านสิ่งแวดล้อม

ความยั่งยืนและการปฏิบัติตามด้านสิ่งแวดล้อมกลายเป็นเสาหลักที่สำคัญในกฎระเบียบอสังหาริมทรัพย์ของเนเธอร์แลนด์ สะท้อนถึงเป้าหมายด้านสภาพภูมิอากาศที่ทะเยอทะยานของเนเธอร์แลนด์และคำสั่งของสหภาพยุโรป ซึ่งตั้งแต่ปี 2025 เจ้าของทรัพย์สิน นักพัฒนา และนักลงทุนต้องทำงานภายใต้กรอบกฎหมายที่กำลังเข้มงวดขึ้น ซึ่งถูกออกแบบมาเพื่อลดการปล่อยก๊าซคาร์บอน ปรับปรุงประสิทธิภาพพลังงาน และส่งเสริมการก่อสร้างแบบหมุนเวียน

ศูนย์กลางของกฎระเบียบในปัจจุบันคือ กฎระเบียบด้านประสิทธิภาพพลังงานของอาคาร (EPBD) ซึ่งถูกนำไปใช้ในกฎหมายเนเธอร์แลนด์ผ่าน Bouwbesluit 2012 (กฎการก่อสร้าง 2012) และการแก้ไขเพิ่มเติมที่ตามมา ตั้งแต่เดือนมกราคม 2023 อาคารสำนักงานทุกแห่งที่มีขนาดใหญ่กว่า 100 ตารางเมตรจะต้องมีอย่างน้อยระดับพลังงาน C (Rijksoverheid). การไม่ปฏิบัติตามอาจส่งผลให้ถูกปิดหรือปรับ ตั้งแต่ปี 2030 ข้อกำหนดขั้นต่ำจะเพิ่มขึ้นเป็นระดับพลังงาน A ซึ่งบ่งชี้ว่ามีเส้นทางที่เข้มงวดในปีต่อไป

กฎหมายสิ่งแวดล้อมและการวางแผน (Omgevingswet) ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในปี 2024 จะช่วยปรับกระบวนการอนุญาตด้านสิ่งแวดล้อมและเสริมสร้างระบบการอนุญาต มาตรการใหม่รวมกฎระเบียบด้านการวางแผนภูมิศาสตร์ การป้องกันสิ่งแวดล้อม และการก่อสร้าง โดยมุ่งเน้นการพัฒนาเมืองอย่างยั่งยืนและการลดผลกระทบจากสิ่งแวดล้อมตลอดอายุการใช้งานของอาคาร (รัฐบาลเนเธอร์แลนด์)

ข้อกำหนดด้านการวงจรชีวิตกำลังถูกจัดตั้งขึ้น การ Material Passport ซึ่งเป็นทะเบียนดิจิตอลของวัสดุก่อสร้าง จะกลายเป็นสิ่งที่บังคับใช้กับอาคารของรัฐใหม่และคาดว่าจะขยายไปยังกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม มาตรการนี้สนับสนุนความมุ่งหมายของประเทศในการบรรลุเศรษฐกิจการก่อสร้างแบบหมุนเวียนที่สมบูรณ์ภายในปี 2050 (Rijksoverheid).

• ในปี 2023 ประมาณ 55% ของสต็อกสำนักงานของเนเธอร์แลนด์ปฏิบัติตามระดับพลังงาน C ขึ้นไป (หน่วยงานการประกอบการของเนเธอร์แลนด์) และคาดว่าจะมีการเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนในการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ในปี 2025.
• ใบอนุญาตการก่อสร้างใหม่จำเป็นต้องมีมาตรการการปรับตัวต่อสภาพอากาศ เช่น การติดตั้งหลังคาสีเขียวและระบบการเก็บน้ำ ในการตอบสนองต่อความเสี่ยงน้ำท่วมที่เพิ่มสูงขึ้น (Helpdesk Water).
• เทศบาลกำลังบังคับใช้เป้าหมายด้านความยั่งยืนในท้องถิ่น โดยมักผูกพันกับขั้นต่ำของรัฐบาลกลาง โดยเฉพาะในเมืองอย่างอัมสเตอร์ดัมและรอตเตอร์ดัม.

มองไปข้างหน้า แนวทางทางกฎระเบียบอยู่ในการขยายต่อไป รัฐบาลมีข้อตกลง สภาพภูมิอากาศ และข้อกำหนด Green Deal ของ EU คาดว่าจะผลักดันมาตรฐานที่เข้มงวดขึ้น การตรวจสอบที่เข้มงวด และการใช้มาตรฐาน ESG ในสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด โดยความเสี่ยงการไม่ปฏิบัติตามจะเพิ่มขึ้น ทำให้ต้องมีการปรับตัวอย่างมีสติสำหรับผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย (รัฐบาลของเนเธอร์แลนด์).

ภาพรวมเชิงสถิติ: แนวโน้มตลาดและผลกระทบจากกฎระเบียบ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเนเธอร์แลนด์ได้เผชิญกับการเปลี่ยนแปลงทางกฎระเบียบที่สำคัญในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยส่งผลกระทบโดยตรงต่อแนวโน้มตลาดและกำหนดแนวโน้มของภาคนี้ในปี 2025 และต่อๆ ไป เพื่อตอบสนองต่อการขาดแคลนที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง ราคาเงินเฟ้อ และความกังวลเกี่ยวกับความสามารถในการเข้าถึง รัฐบาลได้ผ่านกฎหมายหลายฉบับที่มุ่งส่งเสริมการเข้าถึงที่อยู่อาศัยอย่างยุติธรรมและลดการลงทุนที่เก็งกำไร

เหตุการณ์สำคัญคือการนำ กฎหมายค่าเช่าที่สามารถจ่ายได้ (Wet betaalbare huur) ซึ่งมีกำหนดจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 กรกฎาคม 2024 กฎหมายนี้ขยายการควบคุมค่าเช่าให้กับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าระดับกลางซึ่งก่อนหน้านี้ไม่อยู่ภายใต้การควบคุมค่าเช่าอย่างเข้มงวด โดยครอบคลุมประมาณ 300,000 บ้านเพิ่มเติม ภายใต้ระบอบนี้ เจ้าของบ้านต้องปฏิบัติตามราคาค่าเช่าที่สูงสุดตามระบบคะแนนที่ประเมินคุณภาพ ขนาด และที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ เจ้าหน้าที่คาดว่าจะช่วยสร้างความเสถียรในราคาค่าเช่าและเพิ่มความสามารถในการเข้าถึงสำหรับผู้เช่าที่มีรายได้ปานกลาง (Rijksoverheid).

ความต้องการการปฏิบัติตามของเจ้าของบ้านเพิ่มขึ้นอย่างมาก เทศบาลได้รับอำนาจที่เพิ่มขึ้นในการบังคับใช้กฎระเบียบการเช่าและปรับปรุงโทษสำหรับการละเมิด นอกจากนี้ พระราชบัญญัติการดูแลที่ดีในปี 2022 (Wet goed verhuurderschap) ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญ โดยบังคับให้เจ้าของบ้านต้องปฏิบัติตามแนวทางการต่อต้านการเลือกปฏิบัติ มาตรฐานการบำรุงรักษา และการเปิดเผยการเช่าอย่างโปร่งใส (Rijksoverheid).

ข้อมูลทางสถิติมีความสำคัญในการเน้นถึงผลกระทบที่ต่อเนื่องของกฎระเบียบ ในปี 2023 เนเธอร์แลนด์มีบ้านประมาณ 8 ล้านหลัง โดยประมาณ 42% เช่าและ 58% เป็นเจ้าของ ในจำนวนการเช่า โดยมากกว่า 70% อยู่ในภาคสังคม และประมาณ 30% ในภาคเอกชน (Centraal Bureau voor de Statistiek). แม้ว่าจะมีการแทรกแซงจากรัฐบาล ราคาบ้านเฉลี่ยยังคงเพิ่มขึ้น 5.8% เมื่อเปรียบเทียบปีก่อนในไตรมาสที่ 4 ปี 2023 ในขณะที่การเติบโตของค่าเช่าในภาคเอกชนลดลงเหลือ 2.5% ซึ่งสะท้อนถึงผลกระทบการทำให้เข้มงวดของกฎระเบียบ (Centraal Bureau voor de Statistiek).

มองไปข้างหน้า รัฐบาลเนเธอร์แลนด์มุ่งมั่นที่จะสร้างบ้านใหม่ 900,000 หลังภายในปี 2030 โดยหนึ่งในสามจะถูกกำหนดให้เป็นบ้านที่สามารถเข้าถึงได้หรือที่อยู่อาศัยทางสังคม โดยคาดว่าการมุ่งเน้นกฎระเบียบจะยังคงอยู่ที่การเพิ่มความโปร่งใส การป้องกันผู้เช่า และความยั่งยืนของสต็อกที่อยู่อาศัย ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียจะต้องติดตามความต้องการที่เกิดขึ้นเพื่อให้สอดคล้องกับแนวทางการกำกับดูแลที่ยังคงเข้มงวด โดยเฉพาะเมื่อมีการคาดหวังการปฏิรูปเพิ่มเติมในปีต่อไป (รัฐบาลของเนเธอร์แลนด์).

การนำทางความเสี่ยงทางกฎหมาย: ข้อผิดพลาดทั่วไปและกลยุทธ์การปฏิบัติตาม

การนำทางในกรอบกฎหมายสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในเนเธอร์แลนด์ต้องการความเข้าใจที่ครอบคลุมเกี่ยวกับกรอบกฎหมายที่พัฒนาตลอดเวลา ความต้องการการปฏิบัติตาม และแนวโน้มการบังคับใช้ ในปี 2025 จะมีการพัฒนาหลักหลายประการและความท้าทายที่ต่อเนื่องซึ่งจะกำหนดสภาพแวดล้อมสำหรับนักลงทุน นักพัฒนา และผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์

ข้อผิดพลาดทางกฎหมายทั่วไป

• การไม่ปฏิบัติตามกฎหมายการใช้ที่และการวางแผนพื้นที่: เทศบาลท้องถิ่นบังคับใช้แผนการใช้ที่ของกระทรวงการมหาดไทยและความสัมพันธ์ของราชอาณาจักร (“bestemmingsplannen”) อย่างเข้มงวด และการใช้หรือการเปลี่ยนแปลงอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ได้รับอนุญาตอาจส่งผลให้ถูกปรับหรือบังคับให้แก้ไข
• การไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านสิ่งแวดล้อม: พระราชบัญญัติสิ่งแวดล้อมและการวางแผน (Omgevingswet) ของเนเธอร์แลนด์ ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2024 ได้รวมกฎหมายหลายสิบฉบับไว้ในระบบเดียว ทำให้มีความต้องการการตรวจสอบที่เข้มงวดมากขึ้นสำหรับมาตรฐานดิน น้ำ และเสียงในโครงการอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงโครงสร้างพื้นฐานและการจัดการน้ำ).
• การไม่ปฏิบัติตามการป้องกันผู้เช่า: กฎหมายการเช่าในเนเธอร์แลนด์มีการป้องกันผู้อยู่อาศัยอย่างสูง ข้อผิดพลาดในการร่างสัญญาหรือการคำนวณการควบคุมค่าเช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายใต้การควบคุมระดับกลางใหม่ที่จะมีผลบังคับใช้ในปี 2024 อาจทำให้เกิดการเรียกร้องการคืนเงินหรือบังคับการลดค่าบ้าน (รัฐบาลเนเธอร์แลนด์).
• ความล้มเหลวในมาตรการป้องกันการฟอกเงิน (AML): ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการป้องกันการฟอกเงินและการสนับสนุนการก่อการร้าย (Wwft) ความล้มเหลวในการตรวจสอบความถูกต้องของลูกค้าหรือการติดตามธุรกรรมอาจส่งผลให้มีโทษทางการเงิน (De Nederlandsche Bank).

กลยุทธ์การปฏิบัติตามสำหรับปี 2025 และต่อไป

• บูรณาการเครื่องมือการปฏิบัติตามดิจิทัล: ใช้แพลตฟอร์มดิจิทัลในการติดตามการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายและอัตโนมัติการรายงานสำหรับการปฏิบัติตามกฎการใช้ที่ กฎหมายสิ่งแวดล้อม และ AML
• ดำเนินการตรวจสอบย้อนหลังอย่างละเอียด: อัปเดตรายการความเสี่ยงสำหรับโครงการใหม่อย่างสม่ำเสมอ โดยมุ่งเน้นไปที่ผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมและข้อกำหนดใหม่ของพระราชบัญญัติสิ่งแวดล้อมและการวางแผน
• ติดตามการปฏิรูปกฎหมายการเช่าอย่างใกล้ชิด: ตรวจสอบการอัปเดตจาก Rijksoverheid เพื่อให้แน่ใจว่าสัญญาเช่าและกระบวนการตั้งค่าอัตราค่าเช่าถูกต้อง
• ปรึกษาทนายความล่วงหน้า: ปรึกษากับสำนักงานกฎหมายที่เชี่ยวชาญสำหรับการร่างสัญญา การระงับข้อพิพาท และการยื่นกฎหมาย โดยเฉพาะในเรื่องที่ได้รับผลกระทบจากการปฏิรูปล่าสุดหรือการบังคับใช้

แม้ว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ของเนเธอร์แลนด์จะยังคงเป็นที่น่าสนใจ แต่การบังคับใช้อย่างเข้มงวดและมาตรฐานทางกฎหมายที่พัฒนาอย่างต่อเนื่องหมายความว่ากรอบการปฏิบัติตามที่แน่นหนาเป็นสิ่งจำเป็นในการลดความเสี่ยงทางกฎหมายและรักษาการเข้าถึงตลาดในปี 2025 และปีถัดไป

มุมมองในอนาคต: การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบที่คาดการณ์ได้ถึงปี 2030

สถานการณ์ของกฎระเบียบอสังหาริมทรัพย์ในเนเธอร์แลนด์คาดว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในช่วงถึงปี 2030 เนื่องจากนโยบายตอบสนองต่อแรงกดดันทางตลาดที่พัฒนาไป ความสำคัญของความยั่งยืน และความต้องการในที่อยู่อาศัยทางสังคม จนถึงปี 2025 มีความคิดริเริ่มด้านกฎระเบียบหลายประการและการปฏิรูปที่คาดการณ์ไว้ซึ่งมีรูปแบบอนาคตของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ สำหรับนักลงทุน นักพัฒนา และผู้เช่า

พื้นที่หลักที่ต้องมุ่งเน้นคือความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย รัฐบาลเนเธอร์แลนด์ผ่านรัฐบาลของเนเธอร์แลนด์ได้ตั้งเป้าหมายที่ทะเยอทะยานในการขยายสต็อกที่อยู่อาศัยและควบคุมการขึ้นค่าเช่าที่เกินควร โดยเฉพาะในภาคกลางที่มีการตั้งข้อเสนอเกี่ยวกับ “กฎหมายค่าเช่าที่สามารถจ่ายได้” (Betaalbare Huurwet) ที่คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในปี 2025 จะจำกัดค่าเช่าสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีความหลากหลายกว้างขึ้น โดยขยายการครอบคลุมระบบคะแนน สำหรับบ้านที่มีค่าเช่าสูงสุดถึง 1,100 ยูโรต่อเดือน การแทรกแซงนี้มีเป้าหมายที่จะป้องกันการขึ้นค่าเช่าและให้ความมั่นใจในความเข้าถึงที่สูงขึ้นสำหรับผู้มีรายได้ปานกลาง

ความยั่งยืนเป็นอีกหนึ่งแรงขับเคลื่อนที่สำคัญของการเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบ ข้อตกลงเกี่ยวกับสภาพภูมิอากาศของเนเธอร์แลนด์กำหนดให้บ้านทุกหลังต้องไม่มีการใช้ก๊าซธรรมชาติภายในปี 2050 ส่งผลให้มีความต้องการที่เพิ่มขึ้นสำหรับการประสิทธิภาพพลังงานในทั้งการพัฒนาใหม่และที่มีอยู่ ตั้งแต่ปี 2025 จะมีการบังคับใช้ข้อกำหนดระดับพลังงานที่เข้มงวดขึ้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ซึ่งสอดคล้องกับข้อกำหนดภายใต้กฎระเบียบด้านประสิทธิภาพพลังงานของอาคาร (EPBD) เจ้าของบ้านจะต้องอัพเกรดอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้อยู่ในมาตรฐานระดับพลังงาน D สำหรับการเช่าใหม่ โดยคาดว่าจะมีการพบการใช้ที่เข้มงวดมากขึ้นในปี 2030 เพื่อสนับสนุนวัตถุประสงค์ในการลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนของประเทศ (หน่วยงานการประกอบการของเนเธอร์แลนด์).

นโยบายการวางแผนและการใช้งานที่ดินก็กำลังพัฒนาด้วย กฎหมายสิ่งแวดล้อมและการวางแผน (Omgevingswet) ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในเดือนมกราคมปี 2024 ได้รวมกฎระเบียบเชิงพื้นที่ สิ่งแวดล้อม และการก่อสร้างหลายสิบฉบับเป็นกรอบการทำงานเดียว โดยในปี 2030 พระราชบัญญัตินี้คาดว่าจะช่วยปรับปรุงกระบวนการอนุญาตและทำให้เทศบาลสามารถตอบสนองต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นได้อย่างยืดหยุ่นมากขึ้น การพัฒนาเชิงผสม และการปรับตัวให้เหมาะต่อสภาพภูมิอากาศ (รัฐบาลของเนเธอร์แลนด์).

ภาระการปฏิบัติต่อผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในตลาดคาดว่าจะเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเกี่ยวกับการป้องกันการฟอกเงิน (AML) และความโปร่งใสในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ การบังคับใช้ทะเบียน UBO (Ultimate Beneficial Owner) และข้อกำหนดจากสหภาพยุโรปกำลังเข้มงวดมากขึ้นซึ่งจะสร้างความต้องการการตรวจสอบในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ (หอการค้าเนเธอร์แลนด์). แนวโน้มนี้จะคงอยู่โดยคาดว่าจะมีการเข้มงวดมากขึ้นในการป้องกันการฟอกเงินก่อนปี 2030

การเปลี่ยนแปลงด้านกฎระเบียบเหล่านี้บ่งชี้ถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเนเธอร์แลนด์ในอนาคตที่มุ่งเน้นการควบคุมที่เข้มงวด การส่งเสริมความสามารถในการเข้าถึงและความยั่งยืน และการต้องการการปฏิบัติตามที่มากขึ้น ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียควรคาดหวังการอัปเดตกฎระเบียบที่ต่อเนื่องและการบังคับใช้อย่างเข้มงวดในขณะที่เนเธอร์แลนด์พยายามสร้างความสมดุลระหว่างการเติบโตทางเศรษฐกิจกับวัตถุประสงค์ทางสังคมและสิ่งแวดล้อมในปีต่อไป

แหล่งข้อมูล & เอกสารอ้างอิง

• Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO)
• Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)
• Netherlands Authority for the Financial Markets
• Netherlands Cadastre, Land Registry and Mapping Agency
• UBO Register
• Belastingdienst
• FIU-Netherlands
• Helpdesk Water