Закони нерухомості Коста Ріки 2025–2029: нові сюрпризи, які інвестори повинні знати зараз

Зміст

• Вступ: Регуляторне середовище 2025 року в костариканській нерухомості
• Основні органи та офіційні ресурси для дотримання вимог у сфері нерухомості
• Права власності: Пояснення для іноземців і громадян
• Зміни у використанні землі, зонуванні та отриманні будівельних дозволів на період 2025–2029 років
• Основні податки: Податок на нерухомість, податок на приріст капіталу та збори за передачу
• Юридична перевірка та процедури підтвердження титулу
• Останні законодавчі оновлення та основні судові рішення
• Підводні камені дотримання вимог: Загальні помилки та як їх уникнути
• Ключові статистичні дані: Тенденції ринку, іноземні інвестиції та обсяги транзакцій
• Майбутні перспективи: Очікувані регуляторні зміни та стратегічні рекомендації
• Джерела та література

Вступ: Регуляторне середовище 2025 року в костариканській нерухомості

Регуляторне середовище для нерухомості в Коста-Риці на початку 2025 року характеризується стабільністю основного законодавства, постійними зусиллями з модернізації та зростаючою увагою до прозорості й дотримання вимог. Нерухомість регулюється переважно рамками Національного реєстру, який забезпечує чітке оформлення прав власності. Цивільний кодекс і Закон про регулювання роботи брокерів нерухомості (Закон 8422) встановлюють фундаментальні вимоги для прав власності, передачі і професійної поведінки в секторі.

Останні роки держава Коста-Рики посилила боротьбу з відмиванням грошей (AML) та вимогами щодо ідентифікації клієнтів (KYC) в ринку нерухомості відповідно до міжнародних стандартів і рекомендацій Групи різних дій (FATF). Генеральна наглядова служба фінансових установ (SUGEF) видала оновлені вказівки у 2023 році, які вимагають більш суворих звітних зобов’язань для агентів з нерухомості, юристів і нотаріусів, які беруть участь у угодах з нерухомістю. Ці заходи спрямовані на зменшення ризиків, пов’язаних з незаконними фінансовими потоками, та посилення цілісності ринку.

З статистичної точки зору, ринок нерухомості Коста-Рики залишається привабливим як для внутрішніх, так і для іноземних інвесторів. Згідно з даними Національного реєстру, кількість реєстрацій нерухомості залишалася високою в 2023–2024 роках, з помірним зростанням іноземної власності, особливо в прибережних та туристичних регіонах. Уряд не накладає спеціальних обмежень на іноземні інвестиції в нерухомість, за винятком морських зон, де потрібно отримати концесію, що підлягає зонуванню та екологічним нормам відповідно до Закону про приморську територіальну зону (Закон про приморську територіальному зоні).

З оглядом на 2025 рік і далі, Коста-Рика, як очікується, продовжуватиме модернізувати свої системи реєстрації нерухомості з подальшою цифровізацією та підвищенням взаємодії між державними реєстрами. Обговорюються законодавчі пропозиції, які зміцнять захист споживачів та уточнять вимоги до зонування, зокрема у відповідь на зростаючий попит на стійкий розвиток. Регуляторна ситуація залишається сприятливою для інвестицій, але зацікавлені сторони повинні бути уважними щодо еволюції вимог дотримання, особливо в сферах AML, екологічного контролю та муніципального дозволу. Ці триваючі реформи спрямовані на балансування довіри інвесторів з надійним контролем, підтримуючи стійке зростання та цілісність сектора нерухомості Коста-Рики.

Основні органи та офіційні ресурси для дотримання вимог у сфері нерухомості

Регуляторне середовище нерухомості Коста-Рики формується та контролюється мережею державних органів, реєстрів та професійних організацій, які забезпечують дотримання вимог і прозорість угод. Розуміння органів та офіційних ресурсів є фундаментальним для інвесторів, розробників, агентів та покупців, які діють на ринку нерухомості Коста-Рики у 2025 році та в подальшому.

• Національний реєстр (Registro Nacional): Національний реєстр є основою реєстрації нерухомості в Коста-Риці. Тут реєструються всі права на власність, обтяження та обтяження. Потенційні покупці та юридичні професіонали покладаються на реєстр для перевірки власності та проведення дью-дилігенсу.
• Публічні нотаріуси: Угоди з нерухомістю в Коста-Риці вимагають участі ліцензованого публічного нотаріуса, який також є адвокатом. Нотаріуси відповідають за складання та засвідчення публічних актів, реєстрацію угод у Національному реєстрі та забезпечення дотримання законодавства про нерухомість і податки. Контроль та ліцензування здійснюються Костариканською асоціацією адвокатів (Colegio de Abogados y Abogadas de Costa Rica).
• Муніципальні уряди: Кожна муніципалітет контролює місцеве використання землі, зонування (Uso de Suelo), оцінку податку на власність та будівельні дозволи. Інформацію та нормативно-правові акти можна отримати через Інститут розвитку та консалтингу для муніципалітетів (IFAM), який надає рекомендації муніципальним урядам.
• Міністерство фінансів (Ministerio de Hacienda): Всі передачі нерухомості підлягають податку на передачу і повинні бути звітують Міністерству фінансів. Міністерство також контролює законодавство про податки на власність та дотримання вимог до боротьби з відмиванням грошей у угодах з нерухомістю.
• Генеральна дирекція міграції та іноземців (DGME): Для іноземних покупців вимоги щодо резидентства та інвестицій регулюються Генеральною дирекцією міграції та іноземців.
• Професійні асоціації: Хоча це не є обов’язковим, багато брокерів з нерухомості є членами Костариканської палати брокерів з нерухомості (CCCBR), яка сприяє кращим практикам і пропонує медіаційні послуги.

Залишатися в курсі офіційних публікацій та цифрових ресурсів цих органів є критично важливим для забезпечення дотримання, мінімізації юридичних ризиків та розуміння еволюції вимог, особливо, оскільки Коста-Рика продовжує модернізувати свої закони про нерухомість та цифровізувати процеси протягом 2025 року і далі.

Права власності: Пояснення для іноземців і громадян

Регуляції нерухомості Коста-Рики встановлюють рамки, які підтримують як національні, так і іноземні права власності, з нюансами в залежності від типу нерухомості та місця розташування. Станом на 2025 рік загальним принципом є те, що іноземці мають такі ж права власності на нерухомість, як і громадяни Коста-Рики, для більшості земельних угод, з деякими обмеженнями в морських та концесійних зонах.

Відповідно до законодавства Коста-Рики, всі особи, незалежно від національності, можуть придбавати, володіти і продавати титульну власність. Необов’язково, щоб іноземні покупці були резидентами або громадянами. Це паритет закріплений у Конституції та Земельному кодексі країни, що сприяє відкритому інвестиційному клімату Національний реєстр Коста-Рики. Усі титульні власності реєструються в Національному реєстрі, що забезпечує юридичну безпеку та можливість відстеження для іноземних та національних власників.

Критичне виключення застосовується до властивостей, які розташовані в морській зоні (перші 200 метрів вглиб від лінії високої хвилі уздовж узбережжя). Перші 50 метрів є публічною власністю, приватна власність не дозволяється. Решта 150 метрів підлягають режиму концесії, де земля орендується в муніципалітету або уряду, а не може бути безпосередньо власністю. За законом іноземці не мають права безпосередньо володіти більше ніж 49% прав у концесії; принаймні 51% має контролюватися громадянами Коста-Рики або юридичними особами з більшістю власності Коста-Рики Інститут туристичного розвитку Коста-Рики.

Дотримання вимог як для громадян, так і для іноземців передбачає ретельний процес дью-дилігенсу. Усі угоди з нерухомістю вимагають нотаріального засвідчення публічним нотаріусом Коста-Рики, реєстрації в Національному реєстрі і сплати податків на передачу власності та зборів. Останні зусилля з цифровізації спростили ці процеси, підвищуючи прозорість і зменшуючи час обробки Національний реєстр Коста-Рики.

Статистично, іноземні інвестиції в нерухомість Коста-Рики залишаються міцними, особливо в прибережних і туристичних районах. Уряд повідомляє про постійне зростання реєстрації майна не громадянами, що вказує на стійку міжнародну довіру до правової системи Міністерство зовнішньої торгівлі.

Оскільки ми дивимося в 2025 рік і далі, не очікується значних законодавчих змін щодо основних прав власності для іноземців. Регуляторні органи продовжують акцентувати увагу на дотриманні вимог антивідмивання грошей та податкової прозорості, і це застосовується як до громадян, так і до іноземців. Оскільки Коста-Рика посилює свою цифрову систему реєстрації та моніторингу, обидві групи можуть очікувати більшої ефективності та юридичної визначеності в угодах з нерухомістю.

Зміни у використанні землі, зонуванні та отриманні будівельних дозволів на період 2025–2029 років

В Коста-Риці розвиток нерухомості заснований на суворому дотриманні правил використання землі, зонування та нормативів отримання будівельних дозволів, усі з яких контролюються національними та муніципальними органами. Станом на 2025 рік декілька регуляторних оновлень і тенденцій формують середовище для інвесторів, розробників і власників нерухомості.

Використання землі та зонування в Коста-Риці переважно регулюються Planes Reguladores (Регуляторні плани), які є статутами муніципального рівня, що визначають дозволені використання, щільність та параметри розвитку для кожної ділянки. Міністерство житлового будівництва та людських поселень (Міністерство житлового будівництва та людських поселень) встановлює національну урбаністичну політику та контролює затвердження регуляторних планів. У найближчі роки (2025–2029) муніципалітети підлягають зростаючому тиску щодо оновлення своїх планів відповідно до вимог сталого розвитку, встановлених Міністерством навколишнього середовища та енергії та національними політиками адаптації до клімату. Ключові урбаністичні центри—включаючи Сан-Хосе, Ліберію та Лімон—переглядають зонування для вирішення проблем розширення міст, сприяння змішаним районам і розширення зелених коридорів.

Отримання будівельних дозволів вимагає проходження багатоступеневої процедури, координованої місцевими урядами та Костариканською асоціацією інженерів і архітекторів (CFIA). Станом на 2025 рік усі архітектурні та інженерні плани повинні бути цифрово зареєстровані через цифрову платформу CFIA Trámite Ya, яка спростила дотримання вимог та документацію. Згідно з CFIA, понад 90% нових заявок на дозволи у 2024 році були опрацьовані в цифровому форматі, що скоротило середній час затвердження до 60 днів у муніципалітетах, що дотримуються норм.

Останні реформи зміцнили екологічну перевірку. Проекти, що знаходяться поблизу прибережних зон, охоронних територій або водних ресурсів, тепер вимагають отримання дозволу на екологічну життєздатність (Viabilidad Ambiental) від Технічного секретаріату національної екології (SETENA) перед муніципальним дозвілом. SETENA збільшила кількість своїх співробітників з перевірки та цифровізувала подачу документів, з метою зменшення заборгованості і підвищення прозорості дотримання вимог до 2027 року.

• Станом на 2025 рік 65% муніципалітетів оновили свої плани зонування протягом останніх п’яти років (за даними Міністерство житлового будівництва та людських поселень).
• Муніципалітети з оновленими планами спостерігають за підвищенням вартості нерухомості та швидшими циклами видачі дозволів.
• Нові правила прибережного зонування, що набирають чинності в 2026 році, ще більше обмежать високоплотну забудову в межах 200 метрів від лінії високої хвилі відповідно до рекомендацій Інституту метеорології національної кліматичної стійкості.

З оглядом на 2029 рік, очікується, що регуляторне середовище нерухомості Коста-Рики стане дедалі стандартизованішим і прозорішим, з цифровим відстеженням дозволів, більш строгими екологічними нормами та продовженням зусиль щодо сталого міського зростання. Інвесторам слід моніторити триваючі оновлення регуляторних планів і очікувати витрат на дотримання вимог, особливо в чутливих або високодемандних регіонах.

Основні податки: Податок на нерухомість, податок на приріст капіталу та збори за передачу

Регуляторне середовище нерухомості Коста-Рики накладає кілька основних податків на угоди з нерухомістю, що є критично важливими для розуміння як внутрішніх, так і іноземних інвесторів. Станом на 2025 рік власники та покупці нерухомості повинні дотримуватись трьох основних податкових зобов’язань: податку на нерухомість, податку на приріст капіталу та зборів за передачу.

• Податок на нерухомість (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Цей муніципальний податок стягується щорічно за стандартною ставкою 0,25% від зареєстрованої вартості нерухомості, відповідно до рішень місцевої муніципалітету. Власники нерухомості зобов’язані оновлювати значення нерухомості кожні п’ять років. Муніципалітети мають повноваження стягувати, проводити аудит та контролювати цей податок, а невиконання вимог може призвести до штрафів або обтяжень власності (Міністерство фінансів).
• Податок на приріст капіталу (Impuesto a las Ganancias de Capital): З 2019 року в Коста-Риці застосовується податок на приріст капіталу у розмірі 15% на прибуток від продажу нерухомості. Винятки існують для власностей, які класифікуються як звичайне місце проживання продавця. Для власностей, придбаних до 1 липня 2019 року, продавці можуть вибрати зменшену ставку 2,25% на загальну продажну ціну замість 15% на чистий прибуток. Усі продавці повинні подати відповідну декларацію та сплатити податок протягом 15 робочих днів після закриття угоди (Міністерство фінансів).
• Податок на передачу та збори (Impuesto de Traspaso): Передача нерухомості підлягає податку на передачу в розмірі 1,5%, що розраховується на основі найвищої вартості серед фіскальної вартості, зареєстрованої вартості або ціни продажу. Також накладаються додаткові нотаріальні та реєстраційні збори, які, як правило, складають близько 2,5% від вартості власності. Зазвичай покупець несе відповідальність за ці витрати, які мають бути сплачені під час реєстрації в Національному реєстрі Коста-Рики.

Останні зусилля влади Коста-Рики зосередилися на підвищенні дотримання податкових норм та цифровізації записів з метою підвищення прозорості та запобігання ухиленню від сплати податків. Триваючи цифрові реформи Міністерства фінансів та Національного реєстру, як очікується, спростять дотримання вимог та контроль у найближчі роки. Оскільки вартість нерухомості та обсяги угод зростають—завдяки іноземним інвестиціям та туризму—податкові надходження від нерухомості, як очікується, зростуть до 2025 року і далі.

Юридична перевірка та процедури підтвердження титулу

Юридична перевірка та підтвердження титулу є критичними складовими угод з нерухомістю в Коста-Риці, які регулюються надійною правовою системою, що захищає як внутрішніх, так і іноземних інвесторів. Основою прав власності в Коста-Риці є система публічного реєстру, що експлуатується Національним реєстром, який підтримує централізовані записи щодо титулів, обтяжень, застав та меж нерухомості. Станом на 2025 рік усі угоди з нерухомістю мають бути формалізовані шляхом укладення публічного акту перед публічним нотаріусом Коста-Рики, а потім зареєстровані в Національному реєстрі для забезпечення юридичної дійсності та примусового виконання.

Стандартний процес дью-дилігенсу передбачає кілька ключових етапів:

• Пошук титулу: Потенційні покупці або їхні юридичні представники зобов’язані провести ретельний пошук титулу через цифрову платформу Національного реєстру. Це перевіряє власність продавця, виявляє будь-які іпотеки, обтяження, сервітути, анотації або обмеження і підтверджує кадастрові деталі власності.
• Перевірка обтяжень: Перевіряється наявність будь-яких обтяжень, судових позовів або заборгованих муніципальних податків, оскільки це може вплинути на можливість передачі прав або майбутнє використання. Нотаріуси зобов’язані за законом повідомляти про такі обтяження сторонам перед завершенням угоди (Національний реєстр).
• Перегляд корпоративної власності: Коли нерухомість перебуває в корпоративній власності, дью-дилігенс розширюється до підтвердження юридичного статусу корпорації, повноважень представника та дотримання вимог щодо боротьби з відмиванням грошей, що адмініструються Генеральною наглядовою службою фінансових установ (SUGEF).
• Відповідність вимогам щодо використання землі та зонування: Обов’язковою є перевірка муніципальних дозволів на використання землі та обмежень зонування, оскільки місцеві органи регулюють розвиток і екологічний вплив через муніципалітети та Національну інформаційну систему території (SNIT).

Останніми роками в Коста-Риці відбулися ініціативи цифровізації Національного реєстру, що покращили доступність та точність інформації про титули. Проте юристи підкреслюють необхідність постійної обережності через час від часу розбіжності між кадастровими та реєстраційними записами. Згідно з даними уряду, понад 98% титулів на власність вже оцифровані, тривають зусилля щодо вирішення залишкових аномалій до 2026 року.

Оскільки Коста-Рика продовжує спрощувати дью-дилігенс через розширення цифрових послуг та підвищення інтеграції між муніципальними, реєстраційними та судовими платформами, повноцінний юридичний огляд та контроль нотаріуса залишаться обов’язковими, що відображає зобов’язання країни щодо прозорості та захисту в угодах з нерухомістю.

Останні законодавчі оновлення та основні судові рішення

Сектор нерухомості Коста-Рики зазнає значних регуляторних змін та юридичних роз’яснень, оскільки органи влади реагують на як внутрішнє зростання, так і збільшення іноземних інвестицій. У 2024 році та на початку 2025 року кілька законодавчих заходів та судових рішень сформували середовище для угод з нерухомістю, прав власності та дотримання вимог у країні.

Значне законодавче оновлення полягає у триваючій модернізації Національного реєстру власності (Registro Nacional), яка має на меті цифровізацію записів та спрощення передачі власності. Ця ініціатива, яку очолює Національний реєстр, покликана зменшити шахрайство і помилки в реєстрації титулів, роблячи дью-дилігенс і дотримання вимог більш прозорими для інвесторів і юридичних професіоналів.

Ще одним важливим розвитком є приведення у відповідність норм боротьби з відмиванням грошей (AML) для фахівців у сфері нерухомості відповідно до Закону № 9449. Генеральна наглядова служба фінансових установ (SUGEF) посилила контроль за агентами з нерухомості, вимагаючи суворішої процедури ідентифікації клієнтів та звітування про підозрілі транзакції. Починаючи з кінця 2024 року, брокери з нерухомості тепер підлягають регулярним аудитам дотримання вимог, щоб забезпечити відповідність цим стандартам AML.

Юридично, Цивільна палата Верховного суду (Sala Primera) видала помітне рішення у 2024 році, що уточнює права та обов’язки щодо землі концесій у морській зоні (Zona Marítimo Terrestre). Рішення підтвердило, що іноземні особи повинні отримувати муніципальні концесії та дотримуватися специфічних вимог до резидентства та використання, зміцнюючи спеціальну правову основу, що регулює прибережну нерухомість. Це рішення, опубліковане Судом Коста-Рики, надає чіткіші вказівки як для муніципальних органів, так і для міжнародних покупців.

Статистично, Національний реєстр повідомив про зростання зареєстрованих передач власності на 12% у 2024 році в порівнянні з попереднім роком, з понад 68,000 угод, які були оброблені. Прибережні регіони та Центральна долина продовжують залучати найбільші обсяги, віддзеркалюючи стійкий попит як з боку внутрішніх, так і іноземних покупців (Національний реєстр).

У перспективі Міністерство житлового будівництва та людських поселень (MIVAH) оголосило про публічні консультації щодо запропонованої реформи Закону про містобудування (Ley de Planificación Urbana). Реформа має на меті оновлення зонування, використання землі та процедури оцінки екологічного впливу, щоб краще відповідати вимогам сталого розвитку та міжнародних стандартів інвестування. Ці зміни, які очікують дебатів у Законодавчій асамблеї в 2025 році, можуть ще більше вплинути на процеси видачі дозволів і вимоги до дотримання для розробників і власників нерухомості.

Підводні камені дотримання вимог: Загальні помилки та як їх уникнути

Навігація в регуляціях нерухомості в Коста-Риці представляє унікальні виклики для дотримання вимог як для місцевих, так і для іноземних інвесторів. Станом на 2025 рік ринок нерухомості країни залишається привабливим, але регуляторні підводні камені—особливо в таких областях, як реєстрація власності, дью-дилігенс і екологічне дотримання—продовжують вводити в оману тих, хто не обачний.

• Неповна верифікація титулу: Однією з найчастіших помилок є недостатня перевірка титулів на нерухомість. Відповідно до законодавства Коста-Рики всі угоди з нерухомістю повинні реєструватися у Національному реєстрі, який веде офіційні записи. Проте покупці іноді не підтверджують повний ланцюг титулу, що може призвести до суперечок або навіть втрати майна, якщо існують попередні обтяження. Пошук титулу через офіційний реєстр є обов’язковим перед будь-якою угодою.
• Невиконання вимог щодо зонування та використання землі: Неправильне розуміння обмежень зонування та норм використання землі є ще одним поширеним підводним каменем. Муніципалітети, під контролем Інституту розвитку та консалтингу для муніципалітетів, встановлюють плани зонування, які визначають можливі використання для кожної ділянки. Покупці повинні забезпечити, щоб заплановане використання відповідало місцевим планам, інакше ризикують дорогими юридичними оскарженнями і зупинкою діяльності.
• Екологічні упущення: Сильний екологічний захист Коста-Рики, що забезпечується Системою національної охорони територій і Технічною секретаріатою національної екології (SETENA), означає, що певні проекти потребують ретельних екологічних оцінок. Невиконання отримання належних дозволів або ігнорування захищеного статусу землі може призвести до штрафів, наказів на знесення або кримінальної відповідальності.
• Неправильні корпоративні структури: Багато інвесторів набувають нерухомість через корпорації, але помилки в реєстрації компанії, записах про акціонерів або невиконання вимог щодо щорічної звітності перед Національним реєстром юридичних осіб піддають власників ризику штрафів і ускладнень доведення власності.
• Недотримання податкових вимог: Власники нерухомості повинні зареєструватися в Міністерстві фінансів для сплати податку на нерухомість і, у разі потреби, податку на розкіш. Невиконання вимог веде до нарахування відсотків, штрафів і обтяжень на майно.

Щоб уникнути цих підводних каменів, експерти рекомендують залучати місцевого адвоката, проводити ретельний дью-дилігенс через відповідні органи та дотримуватись всіх муніципальних і національних вимог. Оскільки Коста-Рика продовжує вдосконалювати свої регуляторні рамки у відповідь на економічне зростання та екологічні проблеми, проактивне дотримання вимог залишатиметься критично важливим для сталих інвестицій протягом 2025 року та в подальшому.

Ключові статистичні дані: Тенденції ринку, іноземні інвестиції та обсяги транзакцій

Сектор нерухомості Коста-Рики продовжує привертати значну увагу як з боку внутрішніх, так і іноземних інвесторів, причому регуляторні тенденції формують швидкість і характер ринкової активності. Станом на 2025 рік ринок нерухомості Коста-Рики залишається відкритим для іноземного володіння, за умови, що всі угоди відповідають місцевим регуляціям щодо реєстрації нерухомості, оподаткування та екологічного захисту. Національний реєстр (Національний реєстр Коста-Рики) є головним органом для реєстрації угод з нерухомістю та власності, забезпечуючи прозорість і юридичну визначеність у угодах з нерухомістю.

Останні дані з Центрального банку Коста-Рики свідчать про те, що обсяги угод з нерухомістю зросли приблизно на 6% у 2024 році порівняно з попереднім роком, що відображає стійкий попит, особливо в прибережних та міських районах, які користуються популярністю у іноземних покупців. Зокрема, пряма іноземна інвестиція в нерухомість становила приблизно 18% загальних обсягів прямих іноземних інвестицій у 2023–2024 роках, підкреслюючи міжнародну привабливість сектора.

Основні регуляторні розробки включають триваючу реалізацію Закону про зміцнення податкової адміністрації та оподаткування (Міністерство фінансів), який вимагає всебічного розкриття угод з нерухомістю та більш суворого контролю за відмиванням грошей та ухилянням від сплати податків. Агенти з нерухомості та нотаріуси підлягають обов’язковим процедурами дью-дилігенсу відповідно до Закону про боротьбу з відмиванням грошей, з наглядом з боку Генеральної наглядової служби цінних паперів та Генеральної наглядової служби страхування, що забезпечує дотримання міжнародних стандартів.

Для 2025 року та в подальшому перспектива формується зобов’язанням уряду цифровізувати запис нерухомості шляхом подальшої модернізації Національного реєстру, що підвищує доступність та зменшує час на угоди. Додатково, пропоновані реформи для спрощення дозволів на використання землі та екологічних затверджень, як очікується, ще більше залучать як локальних, так і міжнародних інвесторів. Міністерство навколишнього середовища та енергії (MINAE) відіграє важливу роль в забезпеченні екологічного дотримання для проектів розвитку, особливо в охоронних та прибережних зонах.

З цими регуляторними запобіжниками та ініціативами модернізації ринок нерухомості Коста-Рики, як прогнозується, зможе підтримувати стабільне зростання. Спостерігачі ринку очікують, що обсяги угод помірно зростуть у найближчі кілька років, підтримувані регуляторною прозорістю та незмінною привабливістю Коста-Рики як для інвестиційних цілей, так і для переїзду за стилем життя.

Майбутні перспективи: Очікувані регуляторні зміни та стратегічні рекомендації

Регуляторне середовище нерухомості Коста-Рики, як очікується, зазнає суттєвих змін у найближчі роки, оскільки уряд і відповідні органи відповідають на еволюцію ринкових динамік, збільшення іноземних інвестицій та міжнародні вимоги дотримання. Станом на 2025 рік кілька факторів впливають на напрямок регуляторних реформ, з акцентом на прозорість, дотримання вимог щодо боротьби з відмиванням грошей (AML), сталий розвиток та цифрову трансформацію.

Одним з найзначніших останніх розвитку є продовження реалізації Закону № 9449, який зміцнив рамки AML Коста-Рики, вимагаючи від усіх компаній та юридичних осіб розкриття бенефіціарних власників та подачі цієї інформації до Центрального банку Коста-Рики. Ця міра відповідає рекомендаціям Групи різних дій (FATF), і подальше посилення регуляцій у секторі нерухомості очікується для моніторингу високих транзакцій та іноземних покупців.

Крім того, Генеральна наглядова служба фінансових установ (SUGEF) має намір розширити свій контроль за агентами з нерухомості та управителями майна, вимагаючи більш суворого дью-дилігенсу для клієнтів та покращення звітування про підозрілі дії. Уряд також розглядає законодавчі пропозиції для створення обов’язкового національного реєстру брокерів з нерухомості, щоб підвищити професійні стандарти та захист споживачів. Цей реєстр, імовірно, буде адмініструватись Міністерством житлового будівництва та людських поселень (MIVAH) і, швидше за все, буде введено в експлуатацію протягом наступних двох років.

У сфері охорони довкілля очікується, що зобов’язання Коста-Рики щодо сталого розвитку призведе до більш суворих будівельних норм і регуляцій зонування, що сприяє реалізації Національного плану декарбонізації країни. Технічний секретаріат національної екології (SETENA) має намір оновити вимоги до оцінки екологічного впливу для нових проектів, особливо в чутливих прибережних і лісових зонах, що вплине як на місцевих, так і на іноземних розробників.

Цифрова трансформація також перебуває на порядку денному. Національний реєстр Коста-Рики продовжує зусилля з цифровізації записів нерухомості та спрощення процесів угод, з метою зменшення ризиків шахрайства та підвищення ефективності ринку.

• Стратегічні рекомендації:
  • Розробники та інвестори повинні пріоритетизувати дотримання вимог AML і забезпечити повне розкриття бенефіціарних власників.
  • Іноземні покупці повинні залучати ліцензованих юристів для навігації в еволюціонуючих вимогах дью-дилігенсу.
  • Фахівці з нерухомості повинні готуватися до вимог ліцензування та продовження професійної освіти.
  • Сталеві будівельні практики повинні бути інтегровані на ранніх етапах планування проекту, щоб відповідати майбутнім екологічним стандартам.
  • Учасники повинні використовувати цифрові платформи для безпечних та прозорих угод у міру розширення цифрових послуг національних реєстрів.

У підсумку, сектор нерухомості Коста-Рики стикається із зростаючою регуляторною складністю в 2025 році та в подальшому, формується глобальними стандартами дотримання вимог, екологічними імперативами та технологічними досягненнями. Учасники, які проактивно адаптуються, будуть найбільш підготовленими до довгострокового успіху.

Джерела та література

• Національний реєстр
• Генеральна наглядова служба фінансових установ (SUGEF)
• Костариканська асоціація адвокатів (Colegio de Abogados y Abogadas de Costa Rica)
• Костариканська палата брокерів з нерухомості (CCCBR)
• Інститут туристичного розвитку Коста-Рики
• Міністерство зовнішньої торгівлі
• Міністерство житлового будівництва та людських поселень
• Костариканська асоціація інженерів і архітекторів
• Технічний секретаріат національної екології
• Національна інформаційна система території (SNIT)
• Суд Коста-Рики
• Центральний банк Коста-Рики