Зміст
- Виконавче резюме: Ключові висновки на 2025–2030 роки
- Огляд ринку: Поточні тренди та основні гравці
- Джерела інвестицій: Економічне зростання та урбанізація
- Регіональні центри: Нові міста та зони розвитку
- Правова база та права власності (Дивіться: moj.gov.af)
- Оподаткування, відповідність та регуляторні міркування (Дивіться: mof.gov.af)
- Політика щодо іноземних інвестицій та правила власності (Дивіться: investinafghanistan.af)
- Ризики та виклики: Політичні, безпекові та фінансові фактори
- Ключові статистичні дані: Рівні вакансій, оренда та обсяги угод (Дивіться: nsia.gov.af)
- Перспективи на майбутнє: Прогнози та стратегічні можливості на 2025–2030 роки
- Джерела та посилання
Виконавче резюме: Ключові висновки на 2025–2030 роки
Сектор комерційної нерухомості в Афганістані перебуває на критичному етапі, оскільки країна проходить через політичні перетворення та економічну невизначеність до 2025 року і далі. Ключові події включають триваючу урбанізацію, зміни в нормативно-правових рамках і зміщення інвестиційних патернів. Траєкторія сектора значною мірою залежить від внутрішніх політичних змін і залучення міжнародної спільноти.
- Регуляторна ситуація: З часу зміни уряду в серпні 2021 року регуляторна структура комерційної сфери Афганістану зазнала значних змін. Міністерство містобудування та житлового будівництва та Афганська інвестиційна учасна одиниця переглядають політики використання землі та зони, щоб заохотити інвестиції та уточнити права власності, хоча правова виконуваність і вирішення суперечок залишаються невизначеними. Особливу увагу варто звернути на Закон про управління землею, який визначає процедури придбання, реєстрації та передачі землі, але реалізація його положень є непослідовною через триваючі інституційні зміни (Міністерство містобудування та землі).
- Відповідність і належна обачність: Інвестори та бізнес стикаються зі зростаючими вимогами відповідності, насамперед у сфері реєстрації майна та практик протидії відмиванню грошей. Афганський центральний бізнес-регістр продовжує вимагати документацію для угод з майном, але система часто гальмується адміністративними затримками та історичними прогалинами в даних (Афганський центральний бізнес-регістр та інтелектуальна власність).
- Ринкова активність та ключова статистика: Угоди з комерційною нерухомістю значно зменшилися після 2021 року. Станом на початок 2025 року діяльність зосереджена в Кабулі та кількох обласних столицях. Рівні заповнювання офісів залишаються нижчими за показники до 2021 року, тоді як попит на логістичні та складські площі помірно зростав, завдяки гуманітарним операціям і регіональній торгівлі. Надійні публічні дані обмежені, але Міністерство економіки відзначає скорочення інвестицій в урбаністичну нерухомість, при цьому участь приватного сектора зменшилась більш ніж на 50% у порівнянні з 2020 роком (Міністерство економіки).
- Прогнози (2025–2030): Середньострокові прогнози обережні. Перспективи відновлення залежать від більшої регуляторної визначеності, відновлення міжнародних банківських каналів та макроекономічної стабілізації. Якщо правові та безпекові умови поліпшаться, сектор може привернути регіональних інвесторів, особливо в логістиці, роздрібній торгівлі та легкій промисловості. Проте постійні ризики, включаючи неясність у виконанні прав власності та обмежені можливості фінансування, ймовірно, стримуватимуть зростання до 2030 року, якщо не будуть здійснені суттєві реформи.
Отже, комерційна нерухомість в Афганістані стикається зі структурними викликами, але зберігає прихований потенціал, що залежить від юридичної чіткості та політичної стабільності. Зацікавлені сторони повинні ретельно відстежувати регуляторні зміни та пріоритизувати рішучі заходи для зменшення операційних ризиків.
Огляд ринку: Поточні тренди та основні гравці
Сектор комерційної нерухомості в Афганістані продовжує стикатися зі значними труднощами у 2025 році, зумовленими триваючою політичною нестабільністю, невизначеністю в регуляційній сфері та пригнобленими економічними умовами. З моменту політичних змін у серпні 2021 року прямі іноземні інвестиції різко зменшилися, а багато міжнародних організацій скоротили або призупинили свою діяльність, що призвело до зменшення попиту на офісні, роздрібні та промислові приміщення. Внутрішні інвестори залишаються обережними, причому більшість діяльності зосереджена в основних послугах та секторах, що менш уразливі до зовнішніх шоків.
Ключові ринки комерційної нерухомості, такі як Кабул, Герат і Мазарі-Шаріф, спостерігали стагнацію або зниження рівнів заповнювання в офісних та роздрібних сегментах. Будівництво нових комерційних нерухомостей значно сповільнилося, що відображає як обмежений доступ до капіталу, так і переоцінку перспектив ринку розробниками. Незважаючи на ці проблеми, спостерігається певна стійкість у логістиці та складському господарстві, зумовлена стратегічним положенням Афганістану як регіонального транзитного маршруту та помірним зростанням транскордонної торгівлі. Попит на склади в прикордонних провінціях, особливо поблизу Торкхама та Спін-Болдока, демонструє відносну стабільність.
Юридично рамка, що регулює комерційну нерухомість, залишається в стані змін. Закон про управління землею (2017) і Закон про власність (2000) забезпечують загальну юридичну основу для угод з комерційної нерухомості та прав на використання землі, але виконання стало непослідовним, а доступ до надійних реєстрів прав власності часто проблематичний. Афганська земельна адміністрація (Arazi) залишається центральним органом для виділення та реєстрації землі, однак її діяльність постраждала від інституційних змін і змін пріоритетності управління. Міністерство юстиції контролює загальне законодавче середовище, але практична відповідність стикається з обмеженими судовими можливостями та локальними варіаціями в реалізації. Орендні угоди та передачі нерухомості вимагають нотаріального завірення та реєстрації, але ці процеси можуть страждати від бюрократичних затримок (Афганська земельна адміністрація (Arazi); Міністерство юстиції).
Ключовими гравцями на ринку комерційної нерухомості Афганістану є місцеві конгломерати та кілька регіональних інвесторів, тоді як більшість багатонаціональних компаній покинули ринок або взяли вичікувальну позицію. Компанії, такі як група Газанфар та група Сафі, продовжують підтримувати присутність у комерційному розвитку та управлінні, в основному в Кабулі. Обмежене залучення інвесторів з країн Персидської затоки спостерігається на менших масштабах порівняно з попередніми роками.
Дивлячись у майбутнє, перспектива сектора комерційної нерухомості в Афганістані залишається пригніченою протягом наступних кількох років. Відновлення залежить від поліпшення політичної стабільності, відновлення впевненості інвесторів та відновлення фінансової та правової інфраструктури. Поки ці основні умови не покращаться, значне розширення або нові інвестиції в комерційну нерухомість малоймовірні, хоча основні активи в сфері логістики та складу можуть показати поступове зростання, підтримуване регіональними торговими потоками.
Джерела інвестицій: Економічне зростання та урбанізація
Сектор комерційної нерухомості в Афганістані формують складні та змінювані джерела інвестицій, де економічне зростання та урбанізація відіграють вирішальну роль, оскільки країна обережно відновлює свою економіку в 2025 році. Після років конфлікту та політичних заворушень афганський уряд та фактичні органи влади заявили про новий акцент на урбаністичному розвитку, економічній стабілізації та вдосконаленні регуляторного середовища для залучення капіталу в ключові міста, такі як Кабул, Герат, Мазарі-Шаріф та Кандагар.
Урбанізація залишається визначальним трендом, причому Національне статистичне та інформаційне управління оцінює, що понад 25% населення Афганістану наразі проживає в міських районах — цифра, яка, як прогнозується, зростатиме протягом наступних кількох років. Цей демографічний зсув збільшує попит на комерційні офісні приміщення, торгові центри, логістичні вузли та об’єкти змішаного призначення, особливо в центральних бізнес-округах та периферійних зонах.
Економічно зростання ВВП Афганістану залишається помірним, проте позитивним, що підтримується зростанням торговельної активності, поступовою відновою місцевого підприємництва та міжнародними гуманітарними заходами. Міністерство фінансів пріоритезувало інвестиції в інфраструктуру та спростило бізнес-ліцензування, що, незважаючи на постійні виклики безпеки та санкцій, свідчить про намір створити більш привабливе середовище для внутрішніх та іноземних інвесторів.
З точки зору правових та регуляторних рамок уряд продовжує оновлювати нормативні положення, які стосуються прав власності на комерційну нерухомість, оренди та інвестицій. Міністерство юстиції видало нові вказівки щодо реєстрації та передачі нерухомості, спрямовані на уточнення прав на земельну власність та зменшення суперечок, що історично були перепоною для розвитку нерухомості. Хоча система реєстрації нерухомості в Афганістані все ще розвивається, нещодавні реформи поступово покращують прозорість і впевненість інвесторів.
Ключові статистичні дані з Національного статистичного та інформаційного управління вказують на те, що дозволи на комерційне будівництво в міських центрах зросли приблизно на 15% у річному обчисленні в 2024 році, а загальна вартість зареєстрованих комерційних угод перевищила 20 мільярдів афгані (AFN). Рівні вакансій для основних комерційних площ у Кабулі залишаються нижчими за 10%, що свідчить про стійкий попит, хоча вторинні ринки проявляють вищу волатильність.
Дивлячись у майбутнє, до 2025 року і далі перспективи сектора комерційної нерухомості в Афганістані залежать від подальшого прогресу в економічній стабілізації, регуляторній чіткості та урбаністичному плануванні. Хоча значні ризики залишаються, зокрема в сферах безпеки та міжнародної фінансової інтеграції, сектор готовий до обережного зростання, підживленого трендами урбанізації та поступовими юридичними та економічними реформами, які ініціюються національними органами влади.
Регіональні центри: Нові міста та зони розвитку
Сектор комерційної нерухомості в Афганістані у 2025 році характеризується обережною активністю, зосередженою в окремих міських центрах та зонах розвитку, що відображає як постійні труднощі, так і нові можливості в нестабільному середовищі країни. Оскільки ситуація з безпекою та політичною ситуацією залишається непостійною, регіональні гарячі точки виникають переважно в таких містах, як Кабул, Герат і Мазарі-Шаріф, де відносна стабільність і інвестиції в інфраструктуру приваблюють більшість активностей на ринку комерційної нерухомості.
У Кабулі, столиці, залишається головним центром комерційної нерухомості, з постійним попитом на офісні приміщення, торгові центри та логістичні об’єкти. Місто користується вигодами від свого статусу адміністративного та економічного центру, що веде до триваючого інтересу з боку місцевих бізнесменів та міжнародних організацій, які продовжують свою присутність попри більш широку геополітичну невизначеність. Герат, розташований поблизу кордону з Іраном, використав своє стратегічне положення для розвитку логістичних парків та торговельних об’єктів, ставши воротами для регіональної торгівлі. Мазарі-Шаріф, з доступом до Центральної Азії, спостерігає зростання складів та легкого промислового розвитку, пов’язаного з ініціативами з транскордонної торгівлі.
Юридичні та регуляторні рамки для угод з комерційної нерухомості в Афганістані регулюються Міністерством юстиції Ісламського Емірату Афганістану та, що стосується земельних питань, Афганською земельною адміністрацією (ARAZI). Останні роки стали свідками цифровізації записів про власність в основних міських центрах, що покращує прозорість угод і зменшує спори, хоча виклики у виконанні та перевірці прав на землю все ще залишаються, особливо поза великими містами. Інвестори повинні керувати кількома рівнями відповідності, включаючи реєстрацію прав власності, орендні угоди, що регулюються Цивільним кодексом, та, де це можливо, правила спеціальних економічних зон.
У відповідь на потребу в економічному відновленні уряд заявив про намір розширити та формалізувати зони розвитку, особливо навколо основних транспортних коридорів та нової програми промислових парків. Проекти, такі як Промислове місто Герата та заплановане розширення зони вільної торгівлі в Мазарі-Шаріф, спрямовані на привернення як внутрішніх, так і іноземних інвестицій шляхом надання пільг, таких як податкові канікули та спрощені процедури дозволів, про які згадує Міністерство торгівлі та промисловості.
Ключові статистичні дані залишаються обмеженими через змінювану ситуацію, але анекдотичні дані з реєстрів нерухомості та органів ліцензування бізнесу показують помірне зростання активності на ринку комерційної нерухомості в наведених гарячих точках з кінця 2023 року. Однак ринок залишається характерним високими ризиками, непрозорими практиками оцінки та проблемами з ліквідністю. Дивлячись у 2025 рік і далі, перспективи сектора залишаються обережно оптимістичними в регіональних центрах, залежно від стійких поліпшень у безпеці, регуляторній чіткості та продовженні інвестицій в інфраструктуру.
Правова база та права власності (Дивіться: moj.gov.af)
Правова база, що регулює комерційну нерухомість в Афганістані, в основному формується Цивільним кодексом країни, законами про містобудування та рядом правил, що контролюються Міністерством юстиції та відповідними муніципальними органами. Станом на 2025 рік основним законом, що регулює права власності, залишається Цивільний кодекс 1977 року, що визначає власність, оренду, передачу та спадкування нерухомості, включаючи комерційну нерухомість. Однак періодичні зміни намагаються уточнити та сучасизувати аспекти реєстрації нерухомості, вирішення суперечок і іноземної власності.
Права власності в Афганістані визнаються для фізичних осіб та юридичних осіб, включаючи придбання, використання та передачу комерційної нерухомості. Всі угоди з нерухомістю повинні бути зареєстровані в місцевому земельному реєстрі, а документи на власність (Qabala) є необхідними для правового визнання. Міністерство юстиції контролює систему реєстрації та автентифікацію документів на власність, граючи важливу роль у зменшенні суперечок та шахрайства. Станом на 2025 рік Мінюст продовжує просувати цифровізацію та прозорість земельних записів, щоб зменшити корупцію та збільшити впевненість інвесторів, хоча реалізація стикається з інфраструктурними та адміністративними викликами.
Орендні та рендингові угоди щодо комерційних об’єктів регулюються Цивільним кодексом і повинні бути оформлені у письмових контрактах, з чіткими умовами щодо орендної плати, тривалості та відповідальності сторін. Нещодавні регуляторні зусилля підкреслюють необхідність нотаріальних контрактів, які підлягають реєстрації в муніципальних органах, що має на меті покращення юридичної виконуваності та захист обох сторін — орендодавців та орендарів.
Вирішення суперечок щодо комерційної нерухомості зазвичай відбувається через систему цивільних судів, а Міністерство юстиції забезпечує нагляд для гарантування дотримання правового процесу. В останні роки з’явилася зростаюча увага до альтернативних механізмів вирішення суперечок, таких як арбітраж та медіація, щоб подолати затримки в судах і полегшити швидше вирішення конфліктів.
Іноземна власність на комерційну нерухомість залишається обмеженою відповідно до чинного законодавства, за винятком можливих винятків у рамках державних інвестиційних проектів або спеціальних економічних зон. Ці винятки підлягають затвердженню відповідними міністерствами і часто вимагають спільних підприємств з афганськими громадянами або суб’єктами.
Дивлячись у 2025 рік і далі, передбачається, що юридичні реформи зосередяться на подальшій цифровізації записів про власність, спрощенні процесів реєстрації та уточненні правил щодо іноземних інвестицій. Ці реформи, як очікується, покращать юридичну чіткість, відповідність та загальну привабливість ринку комерційної нерухомості Афганістану, хоча їхній успіх залежатиме від більшої політичної стабільності та інституційних можливостей.
Для отримання додаткової інформації про законодавчі акти та триваючі реформи безпосередньо звертайтеся до Міністерства юстиції Ісламського Емірату Афганістану.
Оподаткування, відповідність та регуляторні міркування (Дивіться: mof.gov.af)
Оподаткування та відповідність в комерційній нерухомості в Афганістані в основному регулюються законодавчими рамками, що адмініструються Міністерством фінансів, а також під контролем Афганського департаменту доходів (ARD). Станом на 2025 рік сектор функціонує під дією змінних податкових кодексів та регулювань щодо нерухомості, що відображає ширші зусилля Афганістану щодо модернізації своєї фіскальної політики та залучення як внутрішніх, так і міжнародних інвестицій.
Власники та інвестори комерційної нерухомості підлягають різноманітним податкам, найзначнішими з яких є податок на майно, податок на прибуток від орендних доходів і податок на прибуток, що стягується при продажу нерухомості. Стандартна ставка корпоративного податку на прибуток залишається на рівні 20% для суб’єктів, що функціонують в Афганістані, включаючи ті, що отримують доходи від комерційних активів. Податки на передачу власності також застосовуються, зазвичай розраховуються як відсоток від вартості угоди, з відповідними ставками та процедурами, які визначає Міністерство фінансів (Міністерство фінансів).
Відповідність податковим та регуляторним вимогам контролюється ARD. Компанії та фізичні особи, які займаються комерційною нерухомістю, зобов’язані реєструватися в податкових органах, вести детальні обліки та подавати щорічні податкові декларації. Міністерство фінансів впровадило кілька ініціатив з цифровізації, спрямованих на підвищення прозорості та спрощення податкових платежів, зокрема запровадження електронних систем подачі для корпоративних платників податків (Міністерство фінансів). Проте практичні виклики залишаються, особливо в регіонах, де облікова інфраструктура обмежена.
Нещодавні регуляторні зміни включають оновлення процедур реєстрації власності, які призначені для уточнення прав власності та зменшення суперечок. Уряд пріоритизував кадастрове картографування та цифровізацію земельних записів, що має на меті поліпшити впевненість інвесторів і полегшити дотримання норм. Іноземні інвестори підлягають додатковій перевірці й можуть зіштовхнутися з обмеженнями на право власності на землю; зазвичай угоди з комерційної нерухомості, що залучають іноземні суб’єкти, вимагають спеціальних дозволів і повинні відповідати стандартам протидії відмиванню грошей (AML), які встановлюють національні регулятори.
Дивлячись у майбутнє, регуляторні органи ймовірно зосередяться на подальшому спрощенні процесів відповідності, поліпшенні прозорості та посиленні контролю. Триваючі реформи мають на меті узгодження податкових та регуляторних рамок Афганістану з міжнародними стандартами, що може допомогти стабілізувати сектор і залучити більше інвестицій. Проте проблеми, такі як політична невизначеність, прогалини в виконанні та регіональні відмінності в управлінні залишаються, підкреслюючи необхідність подальшого нарощення спроможностей та інституційної підтримки (Міністерство фінансів).
Політика щодо іноземних інвестицій та правила власності (Дивіться: investinafghanistan.af)
Політиקות Афганістану щодо іноземних інвестицій в комерційну нерухомість зазнали значних змін за останні роки, під впливом політичних подій та зусиль щодо залучення міжнародного капіталу. Афганська інвестиційна учасна одиниця (AIFU) продовжує виконувати роль основного урядового органу, який контролює іноземні інвестиції, у тому числі в секторі нерухомості. Станом на 2025 рік іноземним інвесторам дозволено володіти та здавати в оренду комерційну нерухомість в Афганістані, що підлягає суворій відповідності національному законодавству та специфічним регулюванням.
Відповідно до Закону про інвестиції в Афганістані, іноземні громадяни та компанії можуть придбати права власності з комерційною метою, за умови, що їх інвестиції відповідають національним інтересам безпеки та отримали попереднє схвалення від відповідних органів. Закон передбачає, що власність на комерційну нерухомість для іноземних суб’єктів зазвичай обмежується визначеними зонами, такими як промислові парки та спеціальні економічні райони. Процес отримання дозволу включає перевірки фону, оцінку життєздатності проекту та дотримання норм містобудування.
Вимоги щодо відповідності строго контролюються. Інвестори зобов’язані реєструвати свої підприємства в Афганському центральному бізнес-регістрі та отримувати ліцензію на інвестиції від AIFU. Усі угоди повинні бути задокументовані та звітуватися, а передачі майна повинні бути нотаріально завірені через місцеві адміністративні органи. Уряд також запровадив перевірки на підтвердження походження коштів та процедури належної обачності відповідно до національних та міжнародних стандартів.
Незважаючи на реформаторський правовий рамковий закон, практичні проблеми залишаються. За даними AIFU, іноземні прямі інвестиції (FDI) в нерухомість залишаються обмеженими, становлячи менше ніж 10% від загальних потоків прямих інвестицій за останні доступні дані. Розвитку сектора заважає триваюча невизначеність в безпеці, коливання у виконанні регулятивних норм та проблеми, пов’язані з вирішенням прав на власність і титульними документами.
Дивлячись у 2025 рік і наступні роки, офіційний прогноз підкреслює обережний оптимізм. Уряд оголосив про плани спростити процеси отримання дозволів та покращити юридичний захист для іноземних інвесторів у комерційній нерухомості. Особливу увагу приділено сприянню інвестиціям у логістичні вузли, роздрібні комплекси та інфраструктуру гостинності, особливо в міських центрах, таких як Кабул, Герат і Мазарі-Шаріф.
Проте потенційним інвесторам радимо провести всебічну належну обачність та залишатися в курсі законодавчих змін через офіційні джерела, такі як Афганська інвестиційна учасна одиниця. Взаємодія з місцевими юристами настійно рекомендується для орієнтування в змінних вимогах відповідності та забезпечення узгодженості з інвестиційним режимом країни.
Ризики та виклики: Політичні, безпекові та фінансові фактори
Сектор комерційної нерухомості в Афганістані стикається з вираженими ризиками та викликами, які кореняться в нестабільному політичному ландшафті країни, постійних загрозах безпеці та обмежених фінансових системах. Станом на 2025 рік ці фактори продовжують формувати інвестиційний клімат та операційні реалії як для внутрішніх, так і для зарубіжних учасників.
- Політична невизначеність: Після повернення Талібану до влади в серпні 2021 року інституційні та правові рамки Афганістану зазнали значних змін. Відсутність формально визнаного уряду з боку більшості міжнародної спільноти призвела до невизначеності щодо прав власності, виконання контрактів та адміністративних процедур. Відсутність оновлених, доступних регуляцій щодо комерційної нерухомості в умовах нинішнього уряду ще більше ускладнює перевірки та угоди (Міністерство юстиції Афганістану).
- Проблеми безпеки: Безпека залишається великою перешкодою в міських центрах та ключових комерційних коридорах. Незважаючи на деякі заяви про покращення стабільності в певних регіонах, спорадичне насильство, цілеспрямовані напади та продовження діяльності повстанців тривають, особливо в обласних столицях та на транспортних маршрутах. Це середовище підвищує ризики для розвитку нерухомості, захисту активів і безпеки орендарів. Здатність забезпечити, застрахувати та утримувати комерційну нерухомість часто ускладнюється загальною безпековою ситуацією (Міністерство внутрішніх справ).
- Фінансові та банківські обмеження: Міжнародні санкції та виключення Афганістану з більшості глобальних фінансових систем суттєво обмежили рух капіталу. Банківський сектор залишається крихким, з триваючими кризами ліквідності та обмеженим доступом до іноземної валюти. Ці умови стримують як інвестиції, так і звичайні угоди з комерційної нерухомості, оскільки покупці та продавці стикаються з труднощами в забезпеченні фінансування, переказу коштів і отримання надійних оцінок (Давлатбанк Афганістану).
- Прогалини в регуляціях та відповідності: Зміни в регуляторному середовищі ускладнюють зусилля з дотримання норм для учасників ринку комерційної нерухомості. Існує постійна невизначеність щодо титулювання земель, реєстрації прав власності та механізмів вирішення суперечок, особливо коли система залишків переглядається або замінюється. Іноземні інвестори, зокрема, стикаються з підвищеними вимогами до належної обачності та юридичної невизначеності, що збільшує загальний ризик у секторі (Афганська земельна адміністрація (ARAZI)).
Дивлячись наперед, перспективи ринку комерційної нерухомості Афганістану у 2025 році та в подальшому залишаються залежними від поліпшення політичного визнання, внутрішньої стабільності та відновлення функціональності фінансового сектору. Поки ці основні ризики не будуть вирішені, сектор, як очікується, працюватиме значно нижче свого потенціалу, обмежуючи нові розробки та стикаючись із постійними операційними проблемами для наявних активів.
Ключові статистичні дані: Рівні вакансій, оренда та обсяги угод (Дивіться: nsia.gov.af)
Сектор комерційної нерухомості в Афганістані стикається зі значними викликами та волатильністю станом на 2025 рік, які обумовлені економічною невизначеністю, змінами в регуляторних рамках та складною безпечною обстановкою. Згідно з даними Національного статистичного та інформаційного управління (NSIA), міський ринок комерційної нерухомості Афганістану зазнав помітних коливань в ключових показниках ефективності, таких як рівні вакансій, орендні ставки та обсяги угод у минулому році.
Рівні вакансій: Станом на початок 2025 року рівні вакансій у великих міських центрах, таких як Кабул, Герат і Мазарі-Шаріф, залишаються високими. Найновіші дані NSIA свідчать, що середній рівень вакансій коливається між 22% та 28% у центральних бізнес-районах, що відображає зменшений попит з боку внутрішніх бізнесів та обмежені іноземні інвестиції. Найвищі рівні вакансій спостерігаються в офісних та роздрібних приміщеннях, особливо в новозбудованих об’єктах, які важко залучити стабільних орендарів.
Оренда: Ціни на комерційну оренду знизилися в порівнянні з показниками до 2021 року. Опитування NSIA вказують, що середні місячні орендні ставки для преміум-офісних площ у Кабулі, наприклад, зменшилися приблизно на 18% у річному обчисленні, дійшовши до показників, що значно нижчі за регіональні середні значення. Орендні ставки в роздрібному секторі також зменшилися, хоча ринки основних товарів та логістичні вузли поблизу прикордонних переходів продовжують показувати відносно стабільні ставки через стійкий попит на базові товари.
Обсяги угод: Обсяги угод у комерційному секторі залишаються пригніченими. Регістри угод NSIA за 2024 рік та початок 2025 року вказують на річне зниження майже на 25% у зареєстрованих угодах з комерційної нерухомості. Це зменшення пов’язане як з обмеженнями кредитування, так і з невизначеністю інвесторів та низьким обсягом нових комерційних проектів. Більшість угод стосується менших об’єктів або обумовлені необхідністю, а не спекулятивними інвестиціями.
- Рівні вакансій: 22%–28% у великих міських центрах (Національне статистичне та інформаційне управління)
- Середні комерційні оренди (Кабул, преміум-офіс): зниження на 18% від попереднього року (Національне статистичне та інформаційне управління)
- Обсяги угод: зниження на 25% у річному обчисленні (Національне статистичне та інформаційне управління)
Дивлячись у 2025 рік і далі, перспективи ринку комерційної нерухомості Афганістану залишаються значною мірою залежними від макроекономічної стабільності та покращення бізнес-клімату. Хоча деякі сектори, такі як склади та базовий роздріб, можуть продемонструвати стійкість, загальне відновлення, ймовірно, залежатиме від збільшення впевненості інвесторів, чіткої політики та поступового стабілізації фінансової системи.
Перспективи на майбутнє: Прогнози та стратегічні можливості на 2025–2030 роки
Сектор комерційної нерухомості в Афганістані стоїть на перехресті, оскільки країна адаптується до нових політичних реалій та триваючих економічних викликів напередодні 2025 року і далі. Майбутня траєкторія буде сформована змінами в правових рамках, вимогами дотримання регуляцій, інвестиціями в інфраструктуру та міжнародним співробітництвом.
Правова середовище, що регулює комерційну нерухомість, залишається закріпленим за національними законами про нерухомість та системами реєстрації земель, контрольованими Міністерством юстиції. Незважаючи на триваючі реформи, сектор стикається з постійними проблемами, такими як невизначеність прав на земельну власність, перекриття вимог та прогалини в виконанні, особливо в міських центрах, таких як Кабул, Герат і Мазарі-Шаріф. Генеральна дирекція земельних справ Афганістану продовжує цифровізацію земельних записів та прав на власність, прагнучи зменшити суперечки—ключову основу для впевненості інвесторів. Однак очікуване запровадження єдиного реєстру комерційної нерухомості, ймовірно, розтягнеться до другої половини цього десятиліття.
Відповідність залишається критично важливим питанням. Афганська інвестиційна учасна одиниця та Міністерство економіки запровадили більш суворі протоколи знати свого клієнта (KYC) та протидії відмиванню грошей (AML) для угод з нерухомістю у відповідь на міжнародний контроль. Ці заходи, як очікується, посиляться, оскільки Афганістан намагається залучити іноземні прямі інвестиції (FDI) та відновити зв’язки з глобальними фінансовими системами. Комерційним орендодавцям і забудовникам доведеться впровадити надійні механізми належної обачності та звітності, оскільки регуляторний нагляд розширюється.
Ключові статистичні дані вказують на обережне відновлення в комерційній нерухомості. Період 2023–2024 року показав помірне збільшення зареєстрованих угод з комерційної нерухомості в основних містах з акцентом на роздріб, логістику та складування для підтримки нових торгових коридорів Афганістану. Міністерство торгівлі та промисловості повідомляє, що нові реєстрації бізнесу, включаючи ті, що шукають офісні та роздрібні приміщення, починають відновлюватися після різкого падіння у 2021–2022 роках. Однак рівні вакансій для основних комерційних об’єктів залишаються високими, що віддзеркалює як економічну невизначеність, так і обмежений доступ до довгострокового фінансування.
Дивлячись у 2025–2030 роках, можливості зростання зосередяться на логістичних центрах, легких промислових парках і змішаних комплексах, особливо якщо регіональні інфраструктурні проекти, такі як CASA-1000 та заплановане розширення залізничних шляхів, просуватимуться згідно з очікуваннями. Стратегічні міжнародні партнерства та подальша юридична гармонізація з сусідніми ринками можуть відкрити нові інвестиційні потоки. Проте темпи відновлення будуть залежати від стійких покращень у безпеці, регуляторній прозорості та доступу до капіталу. Підсумуючи, перспектива комерційної нерухомості в Афганістані є обережно оптимістичною, що залежить від юридичних реформ та регіональної економічної інтеграції.
Джерела та посилання
