Luật Bất Động Sản Djibouti 2025–2028: Những Thay Đổi Quan Trọng & Cơ Hội Tiềm Ẩn Được Khám Phá

Danh mục nội dung

• Tổng quan về Khung pháp lý cho Bất động sản tại Djibouti
• Các Cơ quan Chính phủ Chính và Vai trò của họ
• Sở hữu Đất đai: Quy tắc, giới hạn và quyền lợi
• Cập nhật Pháp lý Gần đây (2024–2025)
• Đầu tư Nước ngoài: Các yêu cầu đầu vào và Tuân thủ
• Thuế và Giao dịch Bất động sản
• Giấy phép, Cấp phép và Quy định về Quy hoạch
• Các tranh chấp phổ biến và Biện pháp pháp lý
• Thống kê Chính và Xu hướng Thị trường (2025–2028)
• Triển vọng Tương lai: Cải cách và Cơ hội Chiến lược Dự kiến
• Nguồn & Tài liệu tham khảo

Tổng quan về Khung pháp lý cho Bất động sản tại Djibouti

Khung pháp lý cho bất động sản tại Djibouti được hình thành từ sự pha trộn giữa truyền thống luật dân sự Pháp và các quy định địa phương, với các cải cách chủ chốt đang diễn ra để phù hợp với vai trò ngày càng tăng của đất nước như một trung tâm thương mại và logistics tại Sừng châu Phi. Các nguồn luật bất động sản chính là Code Civil và Code Foncier, quy định về sở hữu tài sản, đăng ký đất đai, cho thuê và chuyển nhượng quyền bất động sản. Bộ Habitat, Quy hoạch Đô thị và Môi trường quản lý hành chính đất đai và phát triển đô thị, trong khi Bộ Tư pháp và Các vấn đề về Pháp lý đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn pháp lý trong các giao dịch tài sản và giải quyết tranh chấp.

Sở hữu đất đai tại Djibouti chủ yếu được quản lý theo mô hình sở hữu nhà nước. Theo Code Foncier, tất cả đất đai đều thuộc sở hữu của nhà nước, và các bên tư nhân có thể nhận đất thông qua hợp đồng thuê dài hạn, thường lên đến 99 năm, chứ không phải mua đứt. Các nhà đầu tư nước ngoài đủ điều kiện để thu mua quyền thuê theo cùng điều kiện như công dân, phản ánh thái độ cởi mở của Djibouti đối với đầu tư quốc tế. Việc đăng ký quyền tài sản là bắt buộc và được quản lý bởi Dịch vụ Công cộng, nơi duy trì sổ đăng ký đất đai quốc gia và các hồ sơ công khai liên quan.

Trong những năm gần đây, có sự thúc đẩy hướng tới số hóa và tính minh bạch. Chính phủ đã khởi xướng các cải cách để đơn giản hóa quy trình đăng ký đất đai và giảm thời gian xử lý, bao gồm các chương trình thử nghiệm cho tài liệu điện tử và dịch vụ phi tập trung. Tính đến năm 2025, việc tuân thủ các yêu cầu về chống rửa tiền (AML) và tiết lộ quyền sở hữu có lợi đang được củng cố, phù hợp với các khuyến nghị của các tổ chức quốc tế và các cam kết của chính Djibouti theo khuôn khổ của Nhóm Hành động Tài chính (FATF) (Dịch vụ Công cộng).

• Tất cả các thỏa thuận cho thuê đất và chuyển nhượng phải được đăng ký với sổ đăng ký quốc gia để có hiệu lực pháp lý.
• Các giao dịch bất động sản có thể cần sự phê duyệt từ Bộ Habitat, Quy hoạch Đô thị và Môi trường để đảm bảo tuân thủ các quy định về quy hoạch và phát triển.
• Các bên thuê nước ngoài chịu sự yêu cầu quy trình giống như các bên trong nước, đảm bảo một sân chơi bình đẳng.

Theo Bộ Habitat, Quy hoạch Đô thị và Môi trường, số lượng giao dịch thuê đất đã tăng đều đặn, điều này được thúc đẩy bởi các dự án cơ sở hạ tầng và đầu tư trực tiếp nước ngoài vào logistics và cơ sở cảng. Những thách thức tồn tại trong việc giảm tình trạng chiếm đất không chính thức và giải quyết các tranh chấp lịch sử, nhưng các cải cách đang diễn ra dự kiến sẽ cải thiện sự chắc chắn và hiệu quả pháp lý. Triển vọng cho năm 2025 và sau đó là sự hiện đại hóa hơn nữa của khung pháp lý, tăng cường bảo vệ quyền tài sản, và gia tăng sự phù hợp với các phương pháp tốt nhất quốc tế, hỗ trợ tầm nhìn của Djibouti về việc trở thành cổng thương mại và đầu tư khu vực.

Các Cơ quan Chính phủ Chính và Vai trò của họ

Khung pháp lý cho luật bất động sản tại Djibouti được hình thành từ một mạng lưới các cơ quan chính phủ chủ chốt, mỗi cơ quan đảm nhiệm các vai trò cụ thể trong quản lý đất đai, đăng ký tài sản, quy hoạch đô thị và tuân thủ pháp lý. Các hoạt động phối hợp của họ là rất quan trọng đối với sự phát triển và minh bạch của lĩnh vực bất động sản, đặc biệt khi Djibouti tiếp tục thu hút đầu tư nước ngoài và thực hiện các sáng kiến hiện đại hóa đến năm 2025 và hơn thế nữa.

• Bộ Habitat, Quy hoạch Đô thị và Môi trường: Bộ này giám sát chính sách và quy định quốc gia về sử dụng đất, phát triển đô thị, giấy phép xây dựng và quy hoạch. Bộ chịu trách nhiệm thực hiện Kế hoạch Phát triển Đô thị Quốc gia, hướng dẫn sự mở rộng của các khu vực đô thị và đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn về môi trường. Bộ cũng cấp giấy phép xây dựng và giám sát việc tuân thủ quy định về sử dụng đất, điều này rất quan trọng đối với các nhà phát triển và nhà đầu tư bất động sản. (Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Environnement)
• Bộ Kinh tế và Tài chính: Bộ này đóng vai trò rất quan trọng trong việc thuế tài sản, đăng ký các giao dịch tài sản và thực thi quyền sở hữu tài sản. Thông qua Tổng cục Thuế và Tài sản, bộ này quản lý sổ đăng ký đất đai (cadastre), giám sát việc chuyển nhượng tài sản và duy trì hồ sơ cập nhật về quyền sở hữu tài sản – một quy trình đang được số hóa để cải thiện hiệu suất và giảm gian lận. (Ministère de l’Économie et des Finances)
• Công chứng viên Djibouti: Các công chứng viên chính thức được quy định pháp lý để giám sát và xác thực tất cả các giao dịch bất động sản, bao gồm việc bán tài sản, cho thuê và thế chấp. Vai trò của họ là đảm bảo tính hợp pháp của các giao dịch, xác thực tài liệu và ngăn ngừa tranh chấp. Các công chứng viên làm việc chặt chẽ với cả Bộ Tư pháp và Bộ Kinh tế và Tài chính để đảm bảo tuân thủ các quy định quốc gia. (Ministère de la Justice, des Affaires Pénitentiaires, chargée des Droits de l’Homme)
• Tòa án Djibouti: Các cơ quan tư pháp, đặc biệt là Tòa án Sơ thẩm, có thẩm quyền đối với các tranh chấp liên quan đến đất, quyền tài sản và việc thực thi hợp đồng. Quy trình pháp lý liên quan đến bất động sản chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự và các quy định đặc biệt liên quan. Hệ thống tư pháp cũng đóng vai trò quan trọng trong việc giải thích các pháp luật mới và các tiền lệ khi thị trường bất động sản phát triển. (Ministère de la Justice, des Affaires Pénitentiaires, chargée des Droits de l’Homme)

Nhìn về phía trước, các dự án hiện đang được tiến hành để hiện đại hóa sổ đăng ký đất đai và đơn giản hóa quy trình chuyển nhượng tài sản là các ưu tiên trung tâm. Những cải cách này dự kiến sẽ tăng cường tính minh bạch, giảm thời gian giao dịch và thúc đẩy sự tự tin của nhà đầu tư vào lĩnh vực bất động sản của Djibouti đến năm 2025 và hơn thế nữa.

Sở hữu Đất đai: Quy tắc, giới hạn và quyền lợi

Sở hữu đất đai tại Djibouti được điều chỉnh bởi một khung pháp lý phản ánh cả di sản luật dân sự của đất nước và tham vọng kinh tế chiến lược của nó. Luật chính quy định về bất động sản là Code Foncier (Mã Đất đai), quy định các quy trình để mua, đăng ký và chuyển nhượng quyền đất đai. Trong những năm gần đây, chính phủ Djibouti đã tích cực thúc đẩy sự rõ ràng và minh bạch trong các giao dịch đất đai để thu hút đầu tư nước ngoài và hỗ trợ các mục tiêu phát triển quốc gia.

Một trong những đặc điểm định hình của luật đất đai Djibouti là sự phân biệt giữa sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước. Nhà nước giữ quyền sở hữu phần lớn đất đai, cấp quyền thuê dài hạn (bail emphytéotique) thay vì quyền sở hữu đứt đoạn, đặc biệt đối với các thực thể hoặc cá nhân nước ngoài. Những quyền thuê này thường kéo dài đến 99 năm và có thể được gia hạn, cung cấp sự an toàn và chuyển nhượng tương tự như sở hữu trong khi vẫn giữ quyền kiểm soát cuối cùng của nhà nước. Sở hữu tư nhân chủ yếu dành cho công dân Djibouti, và việc thu mua trực tiếp bởi người nước ngoài phải tuân theo các quy trình phê duyệt nghiêm ngặt và thường bị giới hạn trong các khu vực kinh tế đặc biệt hoặc các dự án phát triển cụ thể.

Các cải cách gần đây đã nhấn mạnh vào việc số hóa hồ sơ đất đai và đơn giản hóa quy trình đăng ký tài sản. Bộ Habitat, Quy hoạch Đô thị và Môi trường đã triển khai các sáng kiến nhằm giảm thời gian đăng ký và cải thiện độ chính xác của việc cấp giấy chứng nhận đất, nhằm giảm bớt các vấn đề đã tồn tại từ lâu như các yêu cầu chồng chéo và các khu định cư không chính thức. Theo dữ liệu của chính phủ, thời gian trung bình để hoàn thành đăng ký tài sản đã giảm xuống khoảng 30 ngày tính đến cuối năm 2024, so với 90 ngày cách đây năm năm.

Các nhà đầu tư nước ngoài được yêu cầu tuân thủ nhiều yêu cầu quy định hơn. Sự phê duyệt từ Agence Nationale pour la Promotion des Investissements là bắt buộc cho bất kỳ giao dịch đất đai quan trọng nào liên quan đến các bên không phải Djibouti. Các khu vực thân thiện với đầu tư, chẳng hạn như Djibouti Free Trade Zone, có quy định riêng, cho phép sử dụng đất linh hoạt hơn và thời gian thuê dài hơn để khuyến khích hoạt động kinh doanh quốc tế.

Việc tuân thủ vẫn là một mối quan tâm chính. Tất cả các giao dịch phải được công chứng chính thức và đăng ký với Bộ Tư pháp và Các vấn đề về Pháp lý để có hiệu lực pháp lý. Việc không tuân thủ yêu cầu đăng ký hoặc quy định quy hoạch có thể dẫn đến hủy bỏ các hợp đồng hoặc các hình phạt hành chính. Chính phủ tiếp tục thắt chặt việc thực thi chống việc sử dụng đất không phép, đặc biệt ở các khu vực đô thị nơi nhu cầu cao nhất.

Nhìn về phía trước tới năm 2025 và hơn thế nữa, các dự án hiện đại hóa pháp luật và cơ sở hạ tầng đang diễn ra được kỳ vọng sẽ nâng cao hơn nữa tính minh bạch và an toàn trong sở hữu đất. Mục tiêu của chính phủ là điều chỉnh luật đất đai với các tiêu chuẩn tốt nhất quốc tế, cân bằng giữa sự mở cửa kinh tế với chủ quyền quốc gia và sự ổn định xã hội. Những cải cách này có khả năng duy trì sự quan tâm của nhà đầu tư trong khi dần dần mở rộng phạm vi quyền sở hữu tư nhân trong một số lĩnh vực.

Cập nhật Pháp lý Gần đây (2024–2025)

Trong những năm gần đây, Djibouti đã thực hiện những bước quan trọng để hiện đại hóa khung pháp lý bất động sản, nhằm thu hút đầu tư nước ngoài và cải thiện khả năng kinh doanh. Thời gian từ 2024 đến 2025 đã chứng kiến một số cập nhật pháp lý đáng chú ý và các sáng kiến quy định ảnh hưởng đến giao dịch tài sản, quyền sử dụng đất và các yêu cầu tuân thủ.

Một trong những nền tảng của cải cách gần đây là việc thực hiện tiếp tục của Code Foncier et Domanial (Mã Đất đai và Tài sản Nhà nước), được cập nhật định kỳ để phản ánh những ưu tiên kinh tế đang thay đổi. Vào đầu năm 2024, chính phủ đã khởi động sửa đổi mã này để làm rõ các quy trình mua đất, tăng cường bảo vệ cho người nắm giữ quyền sở hữu, và đơn giản hóa quá trình đăng ký tài sản. Những thay đổi này được thiết kế để giải quyết các khoảng trống lịch sử trong việc cấp giấy chứng nhận đất và giảm thiểu sự phổ biến của các giao dịch đất đai không chính thức, một thách thức lâu dài ở các khu vực đô thị và vùng ven của Djibouti (Presidency of Djibouti).

Một cập nhật pháp lý quan trọng khác vào năm 2024 là việc sửa đổi quy định về sở hữu của nước ngoài. Chính phủ đã xác nhận chính sách cho phép các thực thể nước ngoài mua bất động sản theo các điều kiện cụ thể, đặc biệt là trong các khu vực đầu tư được chỉ định như Djibouti Free Zone và Damerjog Industrial Park. Tuy nhiên, luật cập nhật áp dụng các nghĩa vụ về thẩm tra và báo cáo nghiêm ngặt hơn đối với các bên mua nước ngoài để tăng cường tính minh bạch và ngăn chặn rửa tiền, phù hợp với các khuyến nghị từ Ngân hàng Trung ương Djibouti và các khuôn khổ chống rửa tiền khu vực.

Các yêu cầu tuân thủ cũng đã phát triển. Đáng chú ý, Guichet Unique (Cửa hàng Một điểm) cho việc đăng ký tài sản đã được số hóa nhiều hơn vào năm 2024, cắt giảm thời gian đăng ký trung bình từ vài tuần xuống vài ngày. Động thái này là một phần của chiến lược e-government rộng lớn hơn của Djibouti và dự kiến sẽ tăng tỷ lệ giao dịch đất đai được đăng ký chính thức, hiện đứng ở khoảng 40% vào năm 2023, hướng tới mục tiêu của chính phủ là 70% vào năm 2026 (National Investment Promotion Agency of Djibouti).

Nhìn về phía trước, các ưu tiên lập pháp cho năm 2025 bao gồm việc dự kiến giới thiệu một hệ thống thuế bất động sản thống nhất và các cơ chế giải quyết tranh chấp nâng cao trong Bộ Tư pháp. Những cải cách này dự kiến sẽ tiếp tục làm cho lĩnh vực bất động sản của Djibouti phù hợp với các tiêu chuẩn quốc tế, tăng cường lòng tin của nhà đầu tư và hỗ trợ tham vọng của đất nước trong việc phục vụ như một trung tâm thương mại và logistics khu vực.

Đầu tư Nước ngoài: Các yêu cầu đầu vào và Tuân thủ

Lĩnh vực bất động sản của Djibouti tiếp tục thu hút đầu tư nước ngoài, được tạo điều kiện bởi vị trí chiến lược của nó tại giao lộ giữa châu Phi và Trung Đông. Tính đến năm 2025, các yêu cầu đầu vào và nghĩa vụ tuân thủ đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại thị trường bất động sản Djibouti chủ yếu được điều chỉnh bởi Code Foncier et Domanial và một số nghị định được ban hành bởi chính phủ, đảm bảo một môi trường đầu tư được quy định.

Các cá nhân và thực thể nước ngoài có thể mua và cho thuê bất động sản tại Djibouti, nhưng có một số hạn chế nhất định. Quyền sở hữu đất đai vẫn thuộc về nhà nước, và tài sản chỉ có thể được mua thông qua các hợp đồng cho thuê dài hạn (thường lên đến 99 năm), chứ không phải quyền sở hữu rõ ràng. Tất cả các giao dịch bất động sản liên quan đến công dân nước ngoài đều yêu cầu phê duyệt trước từ Bộ Habitat, Quy hoạch Đô thị và Môi trường, với sự giám sát bổ sung đối với các tài sản được coi là quan trọng về mặt chiến lược hoặc nằm gần biên giới hoặc các cơ sở quân sự (Presidence de la Republique de Djibouti).

• Thẩm tra và Cấp phép: Các nhà đầu tư nước ngoài phải tiến hành thẩm tra thông qua Centre de Formalités des Investissements de Djibouti (CFID), nơi đóng vai trò là cửa hàng một điểm để đăng ký đầu tư. Các nhà đầu tư cần phải có chứng nhận đầu tư và tuân thủ các yêu cầu cấp phép theo ngành cụ thể, bao gồm tuân thủ về môi trường cho việc xây dựng và phát triển.
• Thuế và Phí: Các giao dịch tài sản phải chịu các khoản phí đăng ký, và các thỏa thuận thuê thường chịu thuế đất hàng năm. Các cải cách gần đây đã đơn giản hóa quy trình, nhưng việc tuân thủ các nghĩa vụ thuế được chính thức kiểm soát bởi Direction Générale des Impôts (DGI) như một phần của nỗ lực tăng cường tính minh bạch tài chính.
• Chống Rửa tiền: Việc tuân thủ các quy định chống rửa tiền (AML) là bắt buộc, được giám sát bởi Ngân hàng Trung ương Djibouti. Các giao dịch bất động sản vượt quá một ngưỡng nhất định phải được báo cáo, và cả người mua và người bán đều phải tuân thủ các quy trình xác minh danh tính.

Về mặt thống kê, đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của Djibouti đã cho thấy sự phát triển vừa phải, với chính phủ báo cáo sự gia tăng ổn định trong các giao dịch tài sản được chấp thuận kể từ năm 2022, đặc biệt là trong các phát triển liên quan đến thương mại và logistics (Agence Nationale de Promotion des Investissements).

Nhìn về phía trước trong những năm tới, chính phủ Djibouti được kỳ vọng sẽ duy trì một lập trường thận trọng nhưng chào đón đối với đầu tư nước ngoài vào bất động sản. Các cải cách quy định đang diễn ra nhằm nâng cao tính minh bạch và bảo vệ nhà đầu tư, đồng thời đảm bảo lợi ích của nhà nước được bảo vệ tại các vị trí chiến lược. Việc tuân thủ các quy định đang phát triển, đặc biệt trong các lĩnh vực chống rửa tiền và môi trường, sẽ vẫn là điều quan trọng đối với các nhà đầu tư nước ngoài đang tìm cách gia nhập thị trường bất động sản Djibouti.

Thuế và Giao dịch Bất động sản

Lĩnh vực bất động sản của Djibouti được quản lý bởi một khung các luật và quy định nhằm tạo điều kiện cho các giao dịch tài sản, đảm bảo tuân thủ và tạo ra doanh thu công cộng thông qua việc thuế. Tính đến năm 2025, luật chính điều chỉnh quyền sở hữu tài sản, chuyển nhượng và các nghĩa vụ tài chính liên quan vẫn là Code Foncier (Mã Đất đai), cùng với nhiều quy định và nghị định thuế do Bộ Kinh tế và Tài chính ban hành.

Người nước ngoài và các công ty có thể mua và chuyển nhượng bất động sản tại Djibouti, mặc dù một số vùng chiến lược hoặc ven biển bị sự giám sát và hạn chế thêm từ chính phủ. Tất cả đất đai đều chính thức thuộc về nhà nước; các hợp đồng thuê dài hạn (hợp đồng cho thuê gần 99 năm) là phương tiện chính cho các lợi ích bất động sản tư nhân và thương mại. Quyền thuê được chuyển nhượng hoàn toàn, tùy thuộc vào việc đăng ký và thanh toán các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Các giao dịch bất động sản tại Djibouti phải chịu một số loại thuế và phí. Thuế giao dịch chính là droit d’enregistrement (thuế đăng ký), thường dao động từ 5% đến 10% giá trị khai báo của tài sản, tùy thuộc vào bản chất và vị trí của tài sản. Các chuyển nhượng phải được công chứng và đăng ký với Bộ Kinh tế và Tài chính. Việc không đăng ký một chuyển nhượng tài sản có thể làm cho giao dịch trở nên vô hiệu và làm cho các bên phải chịu phạt.

Đối với các nhà đầu tư doanh nghiệp, thu nhập từ cho thuê tài sản tại Djibouti phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp, hiện đang được đặt ở mức 25%. Cá nhân kiếm thu nhập từ cho thuê phải chịu thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ lũy tiến. Ngoài ra, thuế giá trị gia tăng (VAT) với tỷ lệ 10% có thể áp dụng cho việc bán các tài sản thương mại mới xây dựng hoặc một số dịch vụ nhất định liên quan đến phát triển bất động sản.

Việc tuân thủ các yêu cầu chống rửa tiền (AML) ngày càng được nhấn mạnh trong các giao dịch tài sản. Các công chứng viên và các tổ chức tài chính được yêu cầu tiến hành thẩm tra các bên và báo cáo các giao dịch nghi ngờ cho Ngân hàng Trung ương Djibouti, theo Luật số 196/AN/17/7ème L về AML và chống tài chính khủng bố.

Các thống kê quan trọng từ Bộ Kinh tế và Tài chính chỉ ra sự gia tăng ổn định trong số lượng giao dịch bất động sản kể từ năm 2022, được thúc đẩy bởi đô thị hóa và các dự án cơ sở hạ tầng. Chính phủ đã báo hiệu những cải cách đang diễn ra nhằm đơn giản hóa việc đăng ký và cải thiện tính minh bạch trong quản lý đất đai, với mục tiêu nâng cao môi trường đầu tư đến năm 2025 và hơn thế nữa. Việc số hóa hồ sơ đất đai và hệ thống thanh toán thuế dự kiến sẽ tiếp tục, điều này sẽ giảm bớt gánh nặng tuân thủ và rủi ro của giao dịch cho các nhà đầu tư.

Giấy phép, Cấp phép và Quy định về Quy hoạch

Luật bất động sản tại Djibouti được hình thành từ một khung quy định về giấy phép, cấp phép và quy hoạch, điều này rất quan trọng cho sự phát triển, mua sắm và sử dụng tài sản. Đến năm 2025, những quy định này chủ yếu vẫn được điều chỉnh bởi các điều lệ quốc gia và các nghị định của thành phố, với sự giám sát từ Bộ Ngân sách và Chủ tịch nước Djibouti, đặc biệt là theo Code Foncier (Mã Đất đai) và Code de l’Urbanisme (Mã Quy hoạch Đô thị).

Tất cả hoạt động phát triển và xây dựng tài sản đều yêu cầu sự cho phép trước. Giấy phép sử dụng đất và giấy phép xây dựng – được gọi là “permis de construire” – được cấp bởi các cơ quan địa phương theo các kế hoạch quy hoạch quy định các hoạt động hợp pháp trong các khu vực được chỉ định (khu dân cư, thương mại, công nghiệp hoặc hỗn hợp). Quy trình xin phép thường bao gồm việc nộp các kế hoạch kiến trúc, chứng minh sở hữu đất, các giấy phép môi trường, và thanh toán các khoản phí cần thiết. Đối với các dự án quy mô lớn hoặc do nước ngoài tài trợ, cũng có thể cần sự phê duyệt từ Cơ quan Cảng & Khu vực Tự do Djibouti nếu nằm trong các khu vực kinh tế đặc biệt hoặc khu vực thương mại tự do.

Các yêu cầu cấp phép áp dụng đối với các chuyên gia bất động sản, nhà phát triển và đại lý. Các thực thể tham gia vào các giao dịch bất động sản, đặc biệt là môi giới hoặc quản lý tài sản, phải được đăng ký và cấp phép bởi Bộ Tư pháp. Việc tuân thủ được theo dõi thường xuyên, và các vi phạm có thể dẫn đến việc đình chỉ hoặc thu hồi giấy phép. Các sáng kiến của chính phủ gần đây trong năm 2023-2024 đã nhấn mạnh vào việc số hóa các yêu cầu giấy phép, nhằm giảm thời gian xử lý và thúc đẩy tính minh bạch, như được nêu bởi Agence Nationale pour la Promotion des Investissements (ANPI Djibouti).

Các quy định về quy hoạch được cập nhật định kỳ để đáp ứng nhu cầu tăng trưởng đô thị, đặc biệt là ở Djibouti City và các hành lang logistics chính. Kế hoạch Tầm nhìn 2035 của chính phủ nêu bật các đánh giá đang diễn ra về các luật quy hoạch để khuyến khích phát triển hỗn hợp và đầu tư cơ sở hạ tầng, phù hợp với dự kiến tăng trưởng dân số và lĩnh vực logistics đang mở rộng. Theo ANPI Djibouti, việc tuân thủ nghiêm ngặt các quy định quy hoạch được thực hiện để ngăn chặn việc sử dụng đất trái phép, một biện pháp đã giúp giảm bớt tranh chấp và xây dựng trái phép trong những năm gần đây.

Nhìn về phía trước, triển vọng cho năm 2025 và hơn thế nữa bao gồm việc tiếp tục tinh giản các hệ thống cấp phép và tích hợp tốt hơn bản đồ GIS cho quy hoạch đô thị. Các cơ quan dự kiến sẽ giới thiệu các hướng dẫn rõ ràng hơn cho các đánh giá ảnh hưởng môi trường và xã hội theo các phương pháp tốt nhất quốc tế. Với vị trí chiến lược của Djibouti và các dự án cơ sở hạ tầng đang diễn ra, luật bất động sản được kỳ vọng sẽ phát triển để đáp ứng nhu cầu đầu tư nước ngoài ngày càng tăng và áp lực đô thị hóa, làm cho việc tuân thủ các giấy phép, cấp phép và quy định quy hoạch càng trở nên quan trọng hơn cho các bên liên quan.

Các tranh chấp phổ biến và Biện pháp pháp lý

Luật bất động sản tại Djibouti gặp phải những thách thức độc nhất, với các tranh chấp phổ biến tập trung vào sở hữu đất, các hợp đồng thuê, thừa kế, định nghĩa ranh giới, và các vấn đề phát sinh từ đầu tư nước ngoài. Khi Djibouti tiến hành các dự án cơ sở hạ tầng và liên quan đến cảng đầy tham vọng, lĩnh vực bất động sản đã chứng kiến sự gia tăng cả về hoạt động giao dịch và tranh chấp pháp lý, đặc biệt là ở các khu vực đô thị và ven biển chính.

Các tranh chấp chính thường liên quan đến:

• Sở hữu Đất và Đăng ký Quyền: Sự không rõ ràng trong các quyền sở hữu đất và các yêu cầu chồng chéo là phổ biến do những khoảng trống lịch sử trong hệ thống đăng ký đất đai. Bộ Tư pháp, Các vấn đề về Pháp lý, và Quyền con người giám sát việc giải quyết các tranh chấp như vậy, thường yêu cầu các bên cung cấp tài liệu bằng chứng và hồ sơ lịch sử.
• Các Tranh chấp về Hợp đồng Thuê và Địa vị: Các tranh chấp giữa chủ nhà và người thuê – đặc biệt là liên quan đến việc không thanh toán, đuổi đi, và giải thích hợp đồng – thường được xét xử theo Bộ luật Dân sự Djibouti, quy định nghĩa vụ và quyền lợi của cả hai bên.
• Thừa kế và Kế thừa: Các vụ thừa kế bất động sản thường phát sinh do sự tương tác giữa luật tục, tôn giáo và luật định, dẫn đến các yêu cầu tranh chấp giữa các người thừa kế. Các tòa án, được hướng dẫn bởi Bộ luật Dân sự Djibouti và các quy định về luật gia đình, đóng vai trò trung tâm trong việc xét xử các vụ này.
• Đầu tư Nước ngoài và Tịch thu: Khi Djibouti thu hút đầu tư nước ngoài gia tăng, các tranh chấp liên quan đến việc sử dụng đất, tịch thu vì mục đích công, và bồi thường cũng gia tăng. Agence Nationale pour la Promotion des Investissements (ANPI) cung cấp hướng dẫn về việc mua sắm hợp pháp và giải quyết tranh chấp cho các nhà đầu tư.

Các biện pháp pháp lý tại Djibouti thường bao gồm khôi phục, bồi thường thiệt hại, và nếu phù hợp, thực hiện cụ thể hoặc chấm dứt hợp đồng. Hệ thống tòa án là nơi chủ yếu để giải quyết các tranh chấp bất động sản, mặc dù các bên cũng có thể tìm kiếm hòa giải hoặc trọng tài, đặc biệt là trong các trường hợp liên quan đến các nhà đầu tư nước ngoài hoặc tài sản có giá trị cao. Cour Suprême de Djibouti phục vụ như cơ quan phúc thẩm cuối cùng cho các vụ án tài sản quan trọng.

Nhìn về phía trước đến năm 2025 và hơn thế nữa, các cải cách chính phủ đang diễn ra nhằm hiện đại hóa luật bất động sản, bao gồm việc số hóa hồ sơ đất đai và tinh giản các cơ chế giải quyết tranh chấp. Những nỗ lực này nhằm nâng cao sự chắc chắn về pháp lý, thu hút đầu tư, và giảm thiểu tình trạng tranh chấp kéo dài. Việc phát triển năng lực tại các cơ quan tư pháp và hành chính dự kiến sẽ cải thiện thêm việc tuân thủ và khả năng thực thi các biện pháp pháp lý trong lĩnh vực này.

Thống kê Chính và Xu hướng Thị trường (2025–2028)

Lĩnh vực bất động sản tại Djibouti đang trải qua sự chuyển mình đáng kể, được thúc đẩy bởi các cải cách pháp lý, các khoản đầu tư cơ sở hạ tầng, và tình hình địa chính trị trong khu vực. Theo dữ liệu từ Chủ tịch nước Djibouti, các dự án cơ sở hạ tầng do chính phủ dẫn dắt – như Cảng Đa Năng Doraleh và Khu vực Thương mại Tự do Quốc tế Djibouti – tiếp tục ảnh hưởng đến nhu cầu về bất động sản thương mại và dân cư. Phòng Thương mại Djibouti báo cáo rằng, tính đến đầu năm 2025, các giao dịch bất động sản đô thị đã tăng khoảng 12% mỗi năm, phản ánh sự gia tăng lòng tin của nhà đầu tư và đầu tư trực tiếp nước ngoài, đặc biệt từ Trung Đông và Trung Quốc.

Khung pháp lý cho bất động sản tại Djibouti được neo giữ bởi Code Foncier (Mã Đất đai), đã chứng kiến những cập nhật từng bước để làm rõ việc đăng ký đất đai, quyền sở hữu và các quy trình chuyển nhượng. Bộ Kinh tế và Tài chính ghi nhận việc số hóa liên tục các sổ đăng ký đất đai nhằm đơn giản hóa việc tuân thủ và giảm thiểu các tranh chấp về ranh giới và tính xác thực của quyền sở hữu. Chuyển đổi số này dự kiến sẽ giảm thời gian giao dịch – trước đây trung bình khoảng 60–90 ngày để chuyển nhượng quyền sở hữu – xuống còn khoảng 30 ngày vào năm 2026, theo dự đoán của Bộ Quy hoạch Đô thị, Môi trường và Nhà ở.

Các yêu cầu tuân thủ vẫn nghiêm ngặt đối với cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Tất cả các giao dịch bất động sản phải được công chứng và đăng ký với Bộ Tư pháp, và quyền sở hữu nước ngoài vẫn tiếp tục được điều chỉnh theo các mã đầu tư cụ thể. Những năm gần đây đã thấy sự ra đời của các quy trình chống rửa tiền (AML) nghiêm ngặt hơn, với các đại lý bất động sản và công chứng viên giờ đây phải báo cáo các giao dịch nghi ngờ cho Ngân hàng Trung ương Djibouti. Sự thắt chặt quy định này phù hợp với các tiêu chuẩn quốc tế và được kỳ vọng sẽ thúc đẩy tính minh bạch trong lĩnh vực này.

• Giá bất động sản dân cư đô thị đã tăng khoảng 8% mỗi năm kể từ năm 2023, trong khi giá thuê thương mại tại Djibouti City đã tăng từ 10–15% trong cùng khoảng thời gian (Phòng Thương mại Djibouti).
• Phần lớn đầu tư bất động sản (hơn 65%) tập trung tại Djibouti City và hành lang cảng (Chủ tịch nước Djibouti).
• Các luật mới về quyền sở hữu chung cư và tiêu đề lô đất dự kiến sẽ được ban hành vào cuối năm 2026, điều này nên tạo ra nhiều cơ hội đầu tư đa dạng hơn (Bộ Quy hoạch Đô thị, Môi trường và Nhà ở).

Nhìn về phía năm 2028, các chuyên gia dự đoán sẽ có sự hài hòa hơn nữa giữa luật bất động sản và các khung pháp lý khu vực, gia tăng số hóa quy trình, và một môi trường tuân thủ mạnh mẽ hơn. Những thay đổi này sẽ hỗ trợ sự tăng trưởng bền vững, sự bảo vệ nhà đầu tư cao hơn, và cải thiện quyền sở hữu bất động sản tại Djibouti.

Triển vọng Tương lai: Cải cách và Cơ hội Chiến lược Dự kiến

Nhìn về phía năm 2025 và hơn thế nữa, cảnh quan pháp lý bất động sản của Djibouti dự kiến sẽ có sự chuyển mình đáng chú ý khi chính phủ tìm cách cân bằng giữa đầu tư nước ngoài, phát triển đô thị và hiện đại hóa quy định. Vị trí chiến lược của đất nước ở ngã tư các tuyến đường hàng hải quan trọng và vai trò của nó như một trung tâm logistics và thương mại đã thúc đẩy sự quan tâm ngày càng tăng từ các nhà đầu tư quốc tế, đặt áp lực lên các luật bất động sản hiện có để phát triển cho phù hợp.

Những cải cách chính được dự báo trong tương lai gần bao gồm việc đơn giản hóa quy trình đăng ký tài sản và củng cố quyền sở hữu đất. Chính phủ Djibouti đã công khai thừa nhận sự cần thiết phải giảm thiểu các tắc nghẽn hành chính và tăng cường bảo vệ pháp lý cho cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Điều này được chứng minh bởi các cuộc tham vấn và đánh giá chính sách đang được thực hiện bởi Chủ tịch nước Djibouti và Bộ Kinh tế và Tài chính. Các sáng kiến dự kiến nhằm số hóa hồ sơ đất đai, làm rõ quy trình cấp giấy chứng nhận, và đảm bảo tính minh bạch hơn trong các giao dịch bất động sản.

Một động lực đáng kể cho cải cách là tham vọng của đất nước trong việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài rộng hơn ngoài các lĩnh vực logistics và cảng. Theo Cơ quan Cảng và Khu vực Tự do Djibouti, bất động sản trong các khu vực tự do đã chứng kiến nhu cầu gia tăng ổn định, thúc đẩy các yêu cầu về khung pháp lý rõ ràng hơn để hỗ trợ phát triển thương mại và dân cư bền vững. Năm 2023, chính phủ báo cáo đã cấp hơn 2,000 giấy chứng nhận bất động sản mới, con số dự kiến sẽ tăng từ 10-15% mỗi năm đến năm 2026 khi các cải cách có hiệu lực.

Việc tuân thủ vẫn là điểm nhấn, đặc biệt liên quan đến các tiêu chuẩn chống rửa tiền (AML) và chống tài chính khủng bố. Các cơ quan của Djibouti đang làm việc cùng với Ngân hàng Trung ương Djibouti để tăng cường giám sát giao dịch bất động sản và thực hiện các yêu cầu thẩm tra nghiêm ngặt hơn về việc chuyển nhượng tài sản. Những biện pháp này được thiết kế để phù hợp với các thực tiễn quốc gia với các tiêu chuẩn khu vực và quốc tế đang phát triển, giảm thiểu rủi ro pháp lý và uy tín cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Nhìn về tương lai, triển vọng cho luật bất động sản tại Djibouti là một cái nhìn lạc quan thận trọng. Việc hiện đại hóa lập pháp, cải thiện hiệu quả hành chính và nâng cao các khung tuân thủ sẽ mở ra các cơ hội chiến lược mới trong bất động sản thương mại, công nghiệp và dân cư. Tuy nhiên, các bên liên quan hoạt động trong lĩnh vực này nên theo dõi sát sao các diễn biến quy định và tham gia cùng các cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo tuân thủ liên tục và tận dụng các cơ hội thị trường mới khi các cải cách được triển khai trong những năm tiếp theo.

Nguồn & Tài liệu tham khảo

• Chủ tịch nước Djibouti
• Ngân hàng Trung ương Djibouti
• Bộ Ngân sách
• Agence Nationale pour la Promotion des Investissements (ANPI Djibouti)