Thị Trường Bất Động Sản Syria 2025: Những Xu Hướng & Cơ Hội Đáng Ngạc Nhiên

Danh sách nội dung

• Tóm tắt: Những thông tin quan trọng cho giai đoạn 2025–2030
• Tổng quan thị trường hiện tại: Các loại bất động sản, giá cả & nhu cầu
• Chính sách của chính phủ & Bối cảnh quy định (trích dẫn từ mlsy.gov.sy)
• Khung pháp lý: Quyền sở hữu, Thuế và Tuân thủ (trích dẫn từ mof.gov.sy)
• Đầu tư nước ngoài: Quy tắc, Hạn chế và Khuyến khích
• Phát triển cơ sở hạ tầng & Sáng kiến quy hoạch đô thị
• Thống kê & Dữ liệu thị trường chính (trích dẫn từ cb.gov.sy)
• Rủi ro, Thách thức và Rào cản thị trường
• Cơ hội nổi bật & Các lĩnh vực tăng trưởng
• Dự báo tương lai: Dự báo và Khuyến nghị chiến lược
• Nguồn & Tài liệu tham khảo

Tóm tắt: Những thông tin quan trọng cho giai đoạn 2025–2030

Ngành bất động sản Syria đứng ở một ngã ba phức tạp vào năm 2025, được hình thành từ hơn một thập kỷ xung đột, những thay đổi trong pháp luật đang tiếp diễn, và những ưu tiên tái xây dựng phát triển. Kể từ năm 2011, thiệt hại tài sản rộng lớn và sự di dời dân số đáng kể đã làm thay đổi sâu sắc nhu cầu nhà ở, giá trị bất động sản, và các mô hình phát triển đô thị. Tính đến năm 2025, trọng tâm tái thiết của chính phủ, khung pháp lý thay đổi, và các chính sách đầu tư nước ngoài là trung tâm trong triển vọng của ngành trong năm năm tới.

Luật quan trọng—như Luật số 10 năm 2018, cho phép thành lập các khu vực tái phát triển và cho phép cơ quan chức năng trưng thu tài sản để tái thiết—vẫn là một lực lượng chính trong việc định hình cấu trúc quyền sở hữu. Các sửa đổi và các nghị định liên quan đã cố gắng làm rõ các yêu cầu đăng ký tài sản và cung cấp các khoảng thời gian giới hạn cho các chủ sở hữu vắng mặt để khẳng định yêu cầu, nhưng những khó khăn về tài liệu, sự phục hồi, và tính pháp lý vẫn tồn tại. Bộ Tư pháp vẫn đang cập nhật hồ sơ tài sản, nhưng quy mô các khu định cư không chính thức và mất đi tài liệu gốc làm phức tạp việc tuân thủ và thực thi.

Những nỗ lực gần đây của Bộ Quản lý Địa phương và Môi trường trong việc số hóa sổ đăng ký đất đai và đơn giản hóa quy trình hành chính cho thấy một nỗ lực hướng tới sự minh bạch và hiệu quả lớn hơn. Tuy nhiên, quá trình này vẫn không đồng đều, với các trung tâm đô thị như Damascus và Latakia thấy tiến triển nhiều hơn so với các vùng nông thôn hoặc vùng bị ảnh hưởng bởi xung đột. Theo Ngân hàng Trung ương Syria, các giao dịch bất động sản đã cho thấy sự tăng trưởng khiêm tốn trong năm 2024–2025, được thúc đẩy bởi người tị nạn trở về và đầu tư nội địa hạn chế, mặc dù tính thanh khoản của thị trường tổng thể và khả năng tiếp cận tài chính vẫn bị hạn chế.

Các rủi ro tuân thủ sẽ tiếp tục bị ảnh hưởng bởi các yêu cầu về chống rửa tiền (AML) và chống tài trợ khủng bố (CTF) đang phát triển, vì ngành vẫn đang bị giám sát do sự nghi ngờ về các dòng tài sản bất hợp pháp. Ngân hàng Trung ương Syria đã ban hành các quy định cập nhật về các giao dịch bất động sản để nâng cao trách nhiệm thẩm định và báo cáo cho các chuyên gia tài chính và bất động sản.

Nhìn về năm 2030, sự phục hồi và phát triển của ngành phụ thuộc vào nhiều yếu tố:

• Stability and clarity in property rights and restitution mechanisms.
• Tiếp tục hiện đại hóa các sổ đăng ký đất đai và quy trình hành chính.
• Mở rộng các dự án tái thiết và khả năng nới lỏng các lệnh cấm quốc tế.
• Cải thiện khả năng tiếp cận tài chính thế chấp và các khuyến khích đầu tư.

Tóm lại, trong khi thị trường bất động sản Syria cho thấy những dấu hiệu ổn định cẩn trọng, những rào cản về pháp lý, quy định, và hoạt động vẫn còn đáng kể. Năm năm tới sẽ thử thách hiệu quả của các cải cách và sự kiên cường của ngành bất động sản trước những thách thức kinh tế và chính trị đang tiếp diễn.

Tổng quan thị trường hiện tại: Các loại bất động sản, giá cả & nhu cầu

Thị trường bất động sản Syria vào năm 2025 đặc trưng bởi sự tương tác phức tạp giữa các nỗ lực tái thiết, các thay đổi quy định, và các áp lực kinh tế đang diễn ra. Nhu cầu về tài sản dân cư và thương mại vẫn cao, đặc biệt là ở các trung tâm đô thị như Damascus, Aleppo, và Latakia. Tuy nhiên, thị trường đối mặt với những thách thức liên tục từ sự biến động tiền tệ, thiếu vật liệu, và những tác động kéo dài do sự di dời gây ra bởi xung đột.

Các loại tài sản được ưa chuộng bao gồm căn hộ, nhà nhỏ, và các đơn vị thương mại phù hợp cho sử dụng bán lẻ hoặc công nghiệp nhẹ. Theo Cục Tống kê Trung ương Syria, phần lớn các công trình xây dựng mới tập trung ở các khu vực do chính phủ kiểm soát, với nhà ở không chính thức vẫn chiếm một phần đáng kể trong bối cảnh đô thị. Chính phủ đã ưu tiên quy hoạch đô thị có quy định trong các khu tái thiết, đặc biệt thông qua Luật số 10 năm 2018 và các sửa đổi tiếp theo, tạo điều kiện cho việc tái phát triển các khu phố bị hư hại và đưa ra các khung cho quyền sở hữu tài sản và bồi thường (Cộng hòa Ả Rập Syria – Bộ Tư pháp).

Giá tài sản đã tăng đáng kể trong năm qua, chủ yếu do sự lạm phát và sự suy yếu của đồng bảng Syria. Tại Damascus, giá căn hộ trung bình ở các khu vực trọng điểm đã tăng 20-30% kể từ năm 2023, theo dữ liệu từ Cục Tống kê Trung ương Syria. Giá thuê cũng theo xu hướng tương tự, với nhu cầu được thúc đẩy bởi cả cư dân hồi hương và người tị nạn nội địa đang tìm kiếm sự ổn định. Mặc dù giá cao, khối lượng giao dịch vẫn ở mức vừa phải do việc tiếp cận tài chính thế chấp bị hạn chế và các quy định sở hữu nghiêm ngặt.

Tuân thủ pháp lý và tài liệu vẫn là những vấn đề quan trọng đối với người mua và người bán. Chính phủ Syria đã tăng cường nỗ lực để chính thức hóa hồ sơ tài sản, chiến đấu với gian lận, và làm rõ quyền sở hữu. Cục Quản lý Nhà đất thuộc Bộ Quản lý Địa phương và Môi trường tiếp tục thực hiện các sáng kiến số hóa cho các hồ sơ đất đai, nhằm tăng cường tính minh bạch và giảm tranh chấp. Quyền sở hữu nước ngoài vẫn bị hạn chế nghiêm ngặt, với các ngoại lệ chỉ được cấp dưới các điều kiện pháp lý và quy định cụ thể (Bộ Quản lý Địa phương và Môi trường).

Nhìn về phía trước trong vài năm tới, hoạt động thị trường dự kiến sẽ bị ảnh hưởng bởi các dự án tái thiết được chính phủ lãnh đạo và sự cải thiện dần dần trong hạ tầng pháp lý. Tuy nhiên, sự bất ổn kinh tế vĩ mô và các bất ổn khu vực sẽ vẫn tiếp tục ảnh hưởng đến giá trị tài sản và các mô hình nhu cầu. Tuy nhiên, những cải cách quy định liên tục và sự tham gia của quốc tế trong tái thiết có thể cung cấp sự ổn định và cơ hội phát triển dần dần trong ngành.

Chính sách của chính phủ & Bối cảnh quy định (trích dẫn từ mlsy.gov.sy)

Chính sách của chính phủ và bối cảnh quy định liên quan đến bất động sản ở Syria tiếp tục phát triển theo nhu cầu tái thiết của đất nước và những thách thức kinh tế đang diễn ra. Bộ Quản lý Địa phương và Môi trường (MLAE), cùng với Bộ Công trình công cộng và Nhà ở, đóng một vai trò trung tâm trong việc thiết lập khung pháp lý và quy định cho quyền sở hữu tài sản, đăng ký đất đai, và giấy phép xây dựng. Luật số 10 (2018), cho phép chính phủ chỉ định các khu vực tái phát triển và trưng thu tài sản cho các dự án tái thiết, vẫn là một ảnh hưởng quan trọng đến môi trường pháp lý của ngành. Các sửa đổi và làm rõ đã nhằm cân bằng quyền của các chủ sở hữu tài sản với mục tiêu của nhà nước là tái xây dựng những khu vực bị ảnh hưởng bởi chiến tranh.

Vào năm 2025, chính phủ tiếp tục nhấn mạnh việc tuân thủ các tiêu chuẩn quy hoạch đô thị và việc chính thức hóa hồ sơ tài sản. Cuộc khảo sát địa chính quốc gia đang diễn ra nhằm cập nhật các hồ sơ đất đai, làm rõ quyền sở hữu, và giảm thiểu tranh chấp phát sinh từ di dời và mất tài liệu trong thời kỳ xung đột. Các giao dịch bất động sản yêu cầu phải đăng ký với các cơ quan địa phương, và các điều chỉnh chính sách gần đây đã tăng cường việc kiểm tra các tài liệu sở hữu để chống lại gian lận và chuyển nhượng bất hợp pháp.

Các số liệu chính cho thấy các giao dịch tài sản chính thức vẫn dưới mức trước năm 2011, phản ánh cả tốc độ chậm trong việc phục hồi kinh tế và các kiểm soát quy định nghiêm ngặt hiện đang được thực hiện. Chính phủ đã giới thiệu các nền tảng kỹ thuật số cho một số dịch vụ đất đai và tài sản nhằm cải thiện tính minh bạch và hiệu quả, mặc dù việc thực hiện vẫn chưa đồng đều giữa các tỉnh.

• Bộ Quản lý Địa phương và Môi trường tiếp tục phát hành các thông tư định kỳ về việc sử dụng đất, quy hoạch, và phát triển tài sản, củng cố các yêu cầu tuân thủ đối với các nhà phát triển và cá nhân.
• Quyền sở hữu nước ngoài tại bất động sản vẫn bị hạn chế rất nhiều, phụ thuộc vào sự chấp thuận của các cơ quan trung ương và chỉ giới hạn cho các trường hợp cụ thể, như các dự án đầu tư được coi là có lợi cho nền kinh tế quốc gia.
• Các sáng kiến gần đây tập trung vào việc đơn giản hóa cơ chế giải quyết tranh chấp cho các yêu cầu tài sản, đặc biệt cho những người trở về và các cá nhân tị nạn nội địa, trong hợp tác với các tòa án hành chính địa phương.

Nhìn về phía trước trong vài năm tới, chính sách của chính phủ được kỳ vọng sẽ tiếp tục thắt chặt giám sát quy định, với sự nhấn mạnh thêm vào các kiểm soát chống rửa tiền và thực thi thuế tài sản. Môi trường quy định có khả năng ưu tiên cho các dự án tái thiết và phát triển hạ tầng, với nỗ lực tiếp tục để hài hòa pháp luật về tài sản và hệ thống đăng ký đất đai. Các nhà đầu tư và chủ sở hữu bất động sản được khuyên nên tiếp tục cảnh giác với các nghĩa vụ tuân thủ đang phát triển và tham khảo ý kiến hướng dẫn chính thức từ các bộ có trách nhiệm để có thông tin cập nhật về các quy trình và yêu cầu pháp lý (Bộ Quản lý Địa phương và Môi trường).

Khung pháp lý: Quyền sở hữu, Thuế và Tuân thủ (trích dẫn từ mof.gov.sy)

Khung pháp lý chi phối bất động sản ở Syria được hình thành bởi sự tương tác phức tạp giữa các luật về tài sản, chính sách thuế, và các cơ chế tuân thủ. Luật bất động sản Syria chủ yếu dựa trên Bộ luật Dân sự và được bổ sung bởi các sắc lệnh và quy định đặc biệt nhằm đăng ký tài sản, tranh chấp quyền sở hữu, và sử dụng đất. Quyền sở hữu được công nhận cho cả cá nhân và pháp nhân, mặc dù quyền sở hữu nước ngoài phải tuân theo các hạn chế và yêu cầu sự chấp thuận của chính phủ.

Trong những năm gần đây, chính phủ đã tìm cách làm rõ và thực thi quyền sở hữu tài sản trong bối cảnh tái thiết sau xung đột. Luật số 10 năm 2018, chẳng hạn, cho phép chỉ định các khu vực tái phát triển và trao quyền lực cho các cơ quan địa phương để trưng thu và tái phát triển các tài sản bị hư hại, mặc dù việc thực hiện của nó đã khiến nhiều người lo ngại về sự di dời và quy trình hợp pháp.

Thuế trên các giao dịch bất động sản là một khía cạnh quan trọng của bối cảnh pháp lý. Bộ Tài chính quản lý một số loại thuế bất động sản, bao gồm Thuế Chuyển nhượng Bất động sản, được áp dụng cho việc chuyển nhượng quyền sở hữu; thuế tài sản hàng năm dựa trên giá trị và vị trí của tài sản; và thuế thu nhập cho thuê đối với các tài sản cho thuê. Trong các bản cập nhật gần đây, các mức thuế đã được điều chỉnh định kỳ để phản ánh giá trị thị trường, và các nỗ lực đã được thực hiện để số hóa hồ sơ thuế tài sản nhằm cải thiện tuân thủ và giảm sự trốn thuế.

Cho năm 2025, Bộ Tài chính đã nhấn mạnh việc củng cố tuân thủ thông qua số hóa các sổ đăng ký đất đai và việc giới thiệu các cổng khai báo thuế trực tuyến. Sự hiện đại hóa này nhằm tăng cường tính minh bạch trong các giao dịch tài sản và tạo điều kiện thu thập doanh thu cho nhà nước. Quá trình tuân thủ bao gồm việc đăng ký các chuyển nhượng tài sản với Cục Quản lý Quyền lợi Bất động sản, thanh toán các loại thuế liên quan, và cập nhật các hồ sơ quyền sở hữu. Không tuân thủ có thể dẫn đến hình phạt, chậm trễ hành chính, hoặc các thách thức pháp lý đối với quyền sở hữu tài sản.

Các số liệu chính từ Bộ Tài chính chỉ ra rằng các giao dịch bất động sản, mặc dù vẫn dưới mức trước xung đột, đã cho thấy sự tăng trưởng từ từ, đặc biệt ở các trung tâm đô thị lớn và các khu vực tái thiết do chính phủ chỉ định. Khối lượng giao dịch ghi nhận và doanh thu thuế tài sản được dự đoán sẽ tăng vừa phải trong năm 2025 khi quá trình ổn định kinh tế tiếp tục và các cải cách quy định có hiệu lực.

Nhìn về phía trước, triển vọng tuân thủ pháp lý trong ngành bất động sản là lạc quan một cách thận trọng. Các cải cách đang diễn ra được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự chắc chắn lớn hơn cho các nhà đầu tư và chủ sở hữu bất động sản, mặc dù vẫn tồn tại những thách thức liên quan đến tranh chấp về tài liệu quyền sở hữu và sự phục hồi các tài sản bị ảnh hưởng bởi xung đột. Khung pháp lý và thuế đang phát triển sẽ là trung tâm cho sự phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản Syria trong những năm tới.

Đầu tư nước ngoài: Quy tắc, Hạn chế và Khuyến khích

Bối cảnh đầu tư nước ngoài vào bất động sản Syria vẫn được xác định bởi một sự pha trộn phức tạp giữa các thách thức quy định, các khuyến khích đang phát triển, và những nhu cầu tái thiết đang diễn ra. Vào năm 2025, khung pháp lý chi phối quyền sở hữu nước ngoài và đầu tư vào bất động sản chủ yếu bắt nguồn từ Nghị định pháp luật số 11 năm 2011, cho phép người không phải người Syria sở hữu bất động sản dưới một số điều kiện nhất định, bao gồm sự cộng tác và sự chấp thuận từ Bộ Nội vụ. Luật này quy định rằng các cá nhân và công ty nước ngoài có thể mua tài sản để cư trú hoặc đầu tư, nhưng thường chỉ với sự xem xét của chính phủ và phải tuân theo các hạn chế ở các khu vực biên giới và nhạy cảm về an ninh (Bộ Tư pháp).

Luật Đầu tư Syria số 18 năm 2021, thay thế các mã đầu tư trước đó, nhằm mục tiêu đơn giản hóa các quy trình và đưa ra những khuyến khích cho các nhà đầu tư nước ngoài, bao gồm cả trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng. Các khuyến khích chính bao gồm miễn thuế hải quan đối với máy móc và vật liệu nhập khẩu, miễn thuế, và đảm bảo chống trưng thu mà không có bồi thường công bằng. Tuy nhiên, một số giao dịch bất động sản nổi bật hoặc có vị trí chiến lược vẫn có thể yêu cầu các kiểm tra an ninh bổ sung hoặc sự chấp thuận từ các cơ quan cấp cao hơn (Cơ quan Đầu tư Syria).

Mặc dù có những khuyến khích chính thức này, những rào cản về tuân thủ vẫn tồn tại. Các nhà đầu tư nước ngoài phải đăng ký với Bộ Kinh tế và Thương mại Đối ngoại và tuân thủ các quy định nghiêm ngặt về chống rửa tiền do Ủy ban chống Rửa tiền và Tài trợ Khủng bố thực thi. Hơn nữa, các giao dịch tài sản phải được công chứng và đăng ký tại Cục Đăng ký Bất động sản, đảm bảo đầy đủ tuân thủ pháp lý và tính minh bạch của quyền sở hữu (Bộ Kinh tế và Thương mại Đối ngoại).

Theo các số liệu thống kê, đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào bất động sản Syria vẫn còn yếu ớt, chủ yếu do các lệnh trừng phạt đang diễn ra, các vấn đề về an ninh, và tốc độ chậm trong việc tái thiết sau xung đột. Các số liệu chính thức từ Ngân hàng Trung ương Syria cho thấy tổng lượng FDI vào vẫn dưới mức trước năm 2011, với các khoản đầu tư bất động sản chiếm một tỷ lệ khiêm tốn, chủ yếu tập trung ở các khu vực phát triển được phê duyệt và các dự án tái thiết. Vào năm 2024, chính phủ đã báo cáo đã có sự gia tăng trong số lượng đơn xin đầu tư dưới Luật số 18, trong đó bất động sản và xây dựng chiếm khoảng 22% các đề xuất mới, mặc dù việc thực hiện thực tế bị cản trở bởi tài chính và các thách thức tuân thủ (Cơ quan Đầu tư Syria).

Nhìn về tương lai, triển vọng cho đầu tư nước ngoài vào bất động sản Syria là lạc quan một cách thận trọng, đặc biệt nếu quá trình tái thiết được đẩy nhanh và quan hệ quốc tế được cải thiện. Chính phủ tiếp tục thể hiện ý định thu hút đầu tư từ người Syria ở nước ngoài và khu vực bằng việc cập nhật các khung quy định và cung cấp các khuyến khích có mục tiêu. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần phải cảnh giác với việc tuân thủ pháp lý, thẩm định, và các rủi ro địa chính trị đang diễn ra trong những năm tới.

Phát triển cơ sở hạ tầng & Sáng kiến quy hoạch đô thị

Ngành bất động sản Syria đang trải qua sự phục hồi và biến đổi có tính toán phù hợp với những tham vọng về cơ sở hạ tầng và quy hoạch đô thị hậu xung đột của chính phủ. Bộ Công trình công cộng và Nhà ở đã dẫn dắt một loạt các dự án tái thiết, đặc biệt tại các trung tâm đô thị quan trọng như Damascus, Aleppo và Homs. Đặc biệt, dự án “Thành phố Marota” ở phía tây Damascus là một trong những nỗ lực tái phát triển đô thị hàng đầu của chính phủ, nhằm thay thế các khu định cư không chính thức bằng các tổ hợp dân cư và thương mại hiện đại, quy trình này được điều chỉnh bởi Nghị định pháp luật số 66 năm 2012 và các sửa đổi tiếp theo của nó. Khung pháp lý này đặt ra các thủ tục cho việc trưng thu, bồi thường và phân chia cổ phần cho các chủ sở hữu tài sản trước đây, với những cập nhật quy định liên tục đến năm 2024 nhằm giải quyết các thách thức thực tiễn và xã hội (Bộ Công trình công cộng và Nhà ở).

Các sáng kiến quy hoạch đô thị ngày càng được định hình bởi Luật số 10 năm 2018, tạo điều kiện cho việc tạo ra các khu đô thị mới cho tái thiết và yêu cầu tuân thủ các quy định về quy hoạch, an toàn, và môi trường được cập nhật. Tuy nhiên, những phức tạp trong việc thực hiện vẫn tồn tại, đặc biệt liên quan đến tài liệu, xác minh quyền sở hữu, và việc di dời những người dân bị ảnh hưởng. Chính phủ đã thành lập các ủy ban chuyên trách trong các hội đồng tỉnh để giám sát việc tuân thủ và giải quyết tranh chấp, nhằm đơn giản hóa quy trình cho những cư dân và chủ sở hữu tài sản bị ảnh hưởng (Bộ Quản lý Địa phương và Môi trường).

Các số liệu chính cho thấy sự gia tăng dần dần trong số giấy phép xây dựng và các khoản đầu tư hạ tầng kể từ năm 2022, với số lượng đơn vị dân cư mới trong các khu vực đô thị được phê duyệt dự kiến sẽ tăng khoảng 15% vào năm 2025. Khu vực tư nhân cũng được khuyến khích tham gia thông qua các cơ chế hợp tác công tư (PPP), như được nêu trong luật PPP gần đây và các quy định hỗ trợ, cung cấp các ưu đãi để đầu tư vào nhà ở, tiện ích và phát triển phát triển hỗn hợp (Cơ quan Đối tác Công – Tư nhân Syria).

Nhìn về phía trước, triển vọng cho phát triển cơ sở hạ tầng bất động sản ở Syria vẫn lạc quan một cách thận trọng. Kế hoạch chiến lược của chính phủ giai đoạn 2024–2028 ưu tiên cho việc tái thiết cơ sở hạ tầng bị hư hại do chiến tranh, mở rộng mạng lưới giao thông, và cung cấp nhà ở giá rẻ. Tuy nhiên, tiến độ phụ thuộc vào các cải cách pháp lý đang diễn ra, việc giải quyết quyền sở hữu tài sản, và sự trở về của những người dân bị tị nạn. Việc tiếp tục tham gia với các nhà tài trợ quốc tế và các cơ quan kỹ thuật được kỳ vọng sẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án và các nỗ lực phục hồi đô thị trong vài năm tới.

Thống kê & Dữ liệu thị trường chính (trích dẫn từ cb.gov.sy)

Ngành bất động sản Syria tiếp tục phản ánh cả những thách thức và sự ổn định dần dần được quan sát thấy trong nền kinh tế hậu xung đột rộng lớn hơn. Theo dữ liệu gần đây được công bố bởi Ngân hàng Trung ương Syria, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự hồi phục cẩn trọng về hoạt động trong suốt năm 2024 và đầu năm 2025. Các số liệu thị trường chính cho thấy nhu cầu tồn tại trong các trung tâm đô thị như Damascus, Aleppo và Latakia, với các thành phố thứ cấp và vùng nông thôn tụt lại phía sau cả về khối lượng giao dịch và tăng trưởng giá.

• Chỉ số Giá Tài sản: Thông cáo quý 1 năm 2025 của Ngân hàng Trung ương cho thấy một mức tăng nominal hàng năm khoảng 8% trong giá bất động sản dân cư tại Damascus, chủ yếu là do áp lực lạm phát và nguồn cung nhà ở mới hạn chế. Ngược lại, sự chênh lệch khu vực vẫn tồn tại, với một số tỉnh ghi nhận mức tăng hàng năm dưới 2%.
• Khối lượng Giao dịch: Dữ liệu từ Ngân hàng Trung ương Syria cho thấy tổng số giao dịch bất động sản trong năm 2024 đạt khoảng 110.000, tăng 6% so với năm trước. Sự gia tăng này được cho là nhờ vào nhu cầu tích tụ từ các cư dân trở về và nỗ lực tái thiết đang diễn ra ở một số khu phố.
• Tài chính & Thế chấp: Khối lượng các khoản vay bất động sản do các ngân hàng Syria cấp vẫn ở mức khiêm tốn, với hoạt động thế chấp chiếm chưa đến 4% tổng số giao dịch bất động sản trong năm 2024. Lãi suất cao và các yêu cầu tài sản đảm bảo nghiêm ngặt, như do Ngân hàng Trung ương thực thi, tiếp tục hạn chế khả năng tiếp cận tài chính bất động sản một cách rộng rãi hơn.
• Xu hướng Thị trường Cho thuê: Lợi suất cho thuê tại các thành phố lớn vẫn ổn định, trung bình khoảng 5% hàng năm, mặc dù sự biến động của đồng bảng Syria và các bất ổn quy định đã làm giảm sự hứng thú của các nhà đầu tư.
• Đầu tư Nước ngoài: Các số liệu chính thức chỉ ra rằng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản vẫn rất khiêm tốn, chủ yếu do các lệnh trừng phạt quốc tế đang diễn ra và các hạn chế quy định.

Nhìn về phía trước, Ngân hàng Trung ương dự đoán sự tăng trưởng vừa phải trong cả thị trường bất động sản dân cư và thương mại đến năm 2026, phụ thuộc vào sự ổn định kinh tế vĩ mô tiếp tục, cải thiện điều kiện an ninh, và việc dần nới lỏng các hạn chế tín dụng. Tuy nhiên, sự phục hồi của ngành vẫn rất nhạy cảm với sự biến động của đồng tiền, các cải cách pháp lý, và tốc độ tái thiết trên toàn quốc. Để có thông tin cập nhật nhất về quy định và dữ liệu thị trường, các bên liên quan được khuyên nên tham khảo Ngân hàng Trung ương Syria.

Rủi ro, Thách thức và Rào cản thị trường

Ngành bất động sản Syria vào năm 2025 tiếp tục đối diện với một loạt rủi ro, thách thức, và các rào cản thị trường phức tạp được hình thành bởi xung đột kéo dài, sự bất ổn kinh tế, và các khung pháp lý đang phát triển. Các rủi ro chính bao gồm sự không chắc chắn về quyền sở hữu tài sản, các tùy chọn tài chính bị hạn chế, và sự mơ hồ quy định, tất cả đều làm phức tạp hoạt động đầu tư và phát triển.

Một thách thức chính vẫn là tình trạng chưa được giải quyết của quyền sở hữu tài sản, đặc biệt ở những vùng trước đây bị ảnh hưởng bởi xung đột và sự di dời. Số lượng lớn người Syria vẫn đang tị nạn nội địa hoặc là người tị nạn, với nhiều người không thể trở về hoặc đòi lại tài sản do mất tài liệu hoặc tranh chấp quyền sở hữu. Nghị định pháp luật số 66 (2012) và Luật số 10 (2018), cho phép cho phát triển lại các khu định cư không chính thức, đã bị chỉ trích vì đã cho phép trưng thu mà không có biện pháp bảo vệ đầy đủ cho các cư dân trước đó. Các sửa đổi của Bộ Tư pháp đã cố gắng làm rõ các thủ tục, nhưng tranh chấp về quyền sở hữu và thiếu phương tiện pháp lý khả thi vẫn là những lo ngại hiện tại.

Việc tuân thủ quy định đặt ra thêm nhiều rào cản. Các giao dịch bất động sản phải trải qua các quy trình phê duyệt phức tạp, và sự giám sát bởi các cơ quan như Bộ Tài chính và Ngân hàng Trung ương Syria đã thắt chặt nhằm chống lại các yêu cầu chống rửa tiền và các lệnh trừng phạt quốc tế. Các nhà đầu tư không cư trú đối mặt với các kiểm soát nghiêm ngặt, trong khi các giao dịch bằng tiền mặt vẫn phổ biến do việc thiếu khả năng tiếp cận ngân hàng và vay thế chấp chính thức, điều này không chỉ gia tăng rủi ro tuân thủ mà còn làm tăng tính mờ ám của thị trường.

Từ quan điểm thống kê, các số liệu chính thức từ Cục Tống kê Trung ương cho thấy hoạt động bất động sản đô thị vẫn còn yếu ớt: khối lượng giao dịch ở các thành phố lớn như Damascus và Aleppo ước đoán chỉ khoảng 30–40% mức trước 2011, trong khi việc cấp giấy phép xây dựng đã trở nên trì trệ. Sự biến động giá cả và thiếu dữ liệu thị trường đáng tin cậy đã làm hạn chế tính minh bạch và sự tự tin của nhà đầu tư.

• Biến động Khung Pháp lý: Những thay đổi lập pháp thường xuyên và tốc độ chậm trong việc giải quyết của Bộ Tư pháp tạo ra sự không chắc chắn cho cả các nhà đầu tư địa phương và nước ngoài.
• Các lệnh Trừng phạt và Sự Cô lập Tài chính: Các lệnh trừng phạt quốc tế tiếp tục hạn chế các dòng tài chính, làm hạn chế việc tiếp cận đầu tư nước ngoài và làm phức tạp các giao dịch xuyên biên giới, như đã được Ngân hàng Trung ương Syria công nhận.
• Rủi ro Vật lý và An ninh: Các mối lo ngại an ninh liên tục và nguy cơ thiệt hại cơ sở hạ tầng ngăn cản các khoản đầu tư dài hạn tại nhiều khu vực.

Nhìn về tương lai, thị trường bất động sản Syria dự kiến sẽ chỉ trải qua quá trình phục hồi dần dần. Các cải cách hành chính có thể sẽ dần cải thiện tính minh bạch và quản trị, nhưng các yêu cầu về quyền sở hữu chưa giải quyết, các lệnh trừng phạt kinh tế đang tiếp diễn, và những thách thức về cơ sở hạ tầng có khả năng vẫn sẽ là những rào cản đáng kể cho đến năm 2025 và xa hơn.

Cơ hội nổi bật & Các lĩnh vực tăng trưởng

Ngành bất động sản Syria vào năm 2025 được hình thành bởi sự lạc quan thận trọng, khi các cơ hội mới xuất hiện từ các nỗ lực tái thiết và cải cách quy định đang diễn ra. Ngành này, lâu nay bị thách thức bởi những tác động của xung đột và các lệnh trừng phạt, đang dần nhận được sự chú ý trở lại từ các nhà đầu tư trong nước và người nước ngoài, đặc biệt tại các trung tâm đô thị như Damascus, Aleppo và Latakia.

Một động lực chính cho sự tăng trưởng là Kế hoạch Tái thiết Quốc gia của chính phủ, ưu tiên cho việc phục hồi nhà ở và cơ sở hạ tầng. Các luật như Nghị định pháp luật số 66 (2012) và Luật số 10 (2018) đã tạo ra các khung để phát triển lại các khu định cư không chính thức và trưng thu đất cho các dự án công cộng. Mặc dù những luật này nhắm đến việc đổi mới đô thị, nhưng chúng cũng đã thu hút sự giám sát về quyền sở hữu tài sản và tuân thủ, đặc biệt đối với những người bị di dời và những người có tài liệu không đầy đủ. Bộ Quản lý Địa phương và Môi trường tiếp tục giám sát việc quy hoạch và quy hoạch đô thị, thực hiện các thủ tục để đơn giản hóa việc phê duyệt cho các dự án phát triển mới.

Vào năm 2025, Cục Tống kê Trung ương – Syria báo cáo sự tăng trưởng vừa phải trong số giấy phép xây dựng, đặc biệt trong lĩnh vực dân cư tư nhân, với một sự gia tăng hàng năm đáng kể trong số đơn xin tại các thành phố lớn. Thị trường thế chấp vẫn kém phát triển do khả năng của các ngân hàng hạn chế và sự biến động tiền tệ đang diễn ra. Tuy nhiên, những sửa đổi gần đây của Luật Đăng ký Bất động sản đã cải thiện tính minh bạch trong các giao dịch tài sản, cung cấp sự bảo vệ tốt hơn cho người mua và nhà đầu tư. Bộ Tư pháp đã triển khai các sáng kiến số hóa nhằm hiện đại hóa các hệ thống đăng ký đất đai, nhằm giảm gian lận và đơn giản hóa xác minh quyền sở hữu.

• Các yếu tố tuân thủ chính: Các nhà đầu tư phải tuân thủ các hạn chế quyền sở hữu địa phương, đặc biệt đối với công dân nước ngoài, và tuân thủ các quy định về chống rửa tiền do Ngân hàng Trung ương Syria thực hiện cho các giao dịch lớn.
• Các lĩnh vực tăng trưởng nổi bật: Cơ hội lớn nhất nằm ở các phát triển hỗn hợp, nhà ở giá rẻ, và các trung tâm logistics hỗ trợ tái thiết. Ngành khách sạn và du lịch cũng đang dần phục hồi, với các giấy phép mới được cấp cho việc cải tạo khách sạn bởi Bộ Du lịch.
• Thách thức: Những không chắc chắn pháp lý, chi phí xây dựng biến động, và khả năng tiếp cận tài chính vẫn là những rào cản lớn. Đảm bảo tuân thủ các quy định về tài sản và xác minh các giấy tờ là điều thiết yếu để giảm thiểu rủi ro.

Nhìn về phía trước, triển vọng bất động sản cho Syria từ năm 2025 trở đi sẽ phụ thuộc vào khả năng tiếp tục cải cách quy định, ổn định thị trường tài chính, và tiến độ tái thiết. Với các khuyến khích từ chính phủ và sự cải thiện dần dần trong cơ sở hạ tầng pháp lý, ngành này được dự đoán sẽ có sự phát triển thận trọng nhưng tiềm năng chuyển đổi, đặc biệt khi sự an toàn và sự tự tin của các nhà đầu tư được cải thiện.

Dự báo tương lai: Dự báo và Khuyến nghị chiến lược

Ngành bất động sản Syria đối mặt với một bối cảnh phức tạp được hình thành bởi những nhu cầu tái thiết đang diễn ra, các khung pháp lý đang phát triển, và những thách thức kinh tế vĩ mô. Vào năm 2025, triển vọng thị trường được xác định bởi cả những trở ngại kéo dài và những cơ hội mới nổi lên, đặc biệt khi chính phủ tăng cường nỗ lực của mình để xây dựng lại cơ sở hạ tầng và quy định các quyền sở hữu tài sản.

Một phát triển quan trọng ảnh hưởng đến ngành là việc thực hiện và thực thi Luật số 10 năm 2018 và các sửa đổi của nó, cho phép chính phủ chỉ định các khu vực tái phát triển và yêu cầu các chủ sở hữu tài sản chứng minh quyền sở hữu trong các thời gian cụ thể. Mặc dù có những chỉ trích từ quốc tế liên quan đến quyền sở hữu tài sản và nguy cơ bị tước đoạt, những luật này vẫn là trung tâm trong chiến lược quy hoạch đô thị và tái thiết ở các thành phố lớn như Damascus, Homs và Aleppo. Bộ Tư pháp tiếp tục giám sát quy trình hợp pháp để xác minh quyền sở hữu và giải quyết tranh chấp, với các quy trình được cập nhật nhằm giản lược các thủ tục đăng ký tài sản và giảm thiểu gian lận.

Từ góc độ thống kê, các ước lượng từ Ngân hàng Trung ương Syria cho thấy rằng các giao dịch bất động sản trong các năm 2023-2024 đã cho thấy một sự gia tăng khiêm tốn, đặc biệt là trong các khu vực an toàn được chính phủ chỉ định và các phát triển ngoại ô mới nổi. Tuy nhiên, quy mô tổng thể của thị trường bất động sản vẫn dưới mức trước năm 2011, phản ánh cả sự di dời dân số và những ràng buộc kinh tế. Trung tâm Giám sát Di dời Nội bộ (IDMC) lưu ý rằng hàng triệu người vẫn đang bị tị nạn nội địa, trực tiếp ảnh hưởng đến nhu cầu và các mô hình sở hữu tài sản.

Trong năm 2025 và hơn thế nữa, việc tuân thủ vẫn là một thách thức trung tâm. Các giao dịch tài sản phải tuân thủ các quy định nghiêm ngặt về chống rửa tiền (AML), như được nhấn mạnh bởi Ngân hàng Trung ương Syria và Hiệp hội Luật Syria. Chính phủ cũng đang làm việc để số hóa các sổ đăng ký đất đai và đơn giản hóa quy trình xác minh quyền sở hữu, với mục tiêu giảm tham nhũng và nâng cao sự tự tin của nhà đầu tư.

Về mặt chiến lược, các bên liên quan nên theo dõi những cải cách pháp lý tiếp theo, đặc biệt là liên quan đến đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và quyền của các chủ sở hữu tài sản vắng mặt. Cơ quan Đầu tư Syria đã phác thảo các khuyến khích trong các lĩnh vực ưu tiên, bao gồm phát triển bất động sản, cho cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài sẵn sàng điều hướng các yêu cầu tuân thủ.

Tóm lại, ngành bất động sản Syria vào năm 2025 được đặc trưng bởi sự phục hồi thận trọng, các cải cách pháp lý đang diễn ra, và sự hiện đại hóa dần dần. Các khuyến nghị chiến lược cho các bên tham gia thị trường bao gồm: ưu tiên thẩm định pháp lý, tận dụng các khuyến khích của chính phủ, và theo dõi sát sao các thay đổi quy định để đảm bảo tuân thủ và giảm thiểu rủi ro.

Nguồn & Tài liệu tham khảo

• Cơ quan Đầu tư Syria
• Bộ Du lịch
• Trung tâm Giám sát Di dời Nội bộ
• Hiệp hội Luật Syria