Bất động sản Đan Mạch 2025–2029: Những xu hướng bất ngờ & điểm nóng đầu tư được tiết lộ

Danh sách Nội dung

• Tóm tắt điều hành: Những hiểu biết chính về bất động sản tại Đan Mạch (2025–2029)
• Tổng quan thị trường: Cảnh quan hiện tại và những phát triển gần đây
• Khung pháp lý: Luật bất động sản và thuế tại Đan Mạch (Cập nhật 2025)
• Luật sở hữu nước ngoài: Hạn chế và Cơ hội
• Khám phá các thành phố lớn: Copenhagen, Aarhus và các khu vực khác
• Nhà ở so với thương mại: Xu hướng, lợi suất và rủi ro
• Bền vững và các sáng kiến xây dựng xanh
• Thị trường tài chính và thế chấp: Lãi suất, truy cập và tiêu chí cho vay
• Các điểm nóng đầu tư mới nổi và các khu vực tăng trưởng tương lai
• Dự báo và khuyến nghị chiến lược cho người mua và nhà đầu tư
• Tài liệu tham khảo và nguồn thông tin

Tóm tắt điều hành: Những hiểu biết chính về bất động sản tại Đan Mạch (2025–2029)

Ngành bất động sản Đan Mạch đang trong giai đoạn chuyển đổi từ 2025 đến 2029, đặc trưng bởi sự thắt chặt quy định, sự thay đổi trong động lực thị trường và sự điều chỉnh lại kỳ vọng về tăng trưởng. Sau một thập kỷ mở rộng ổn định, lạm phát giá nhà đã giảm vào năm 2023–2024, phản ánh lãi suất cao hơn và sự không chắc chắn về kinh tế vĩ mô. Tính đến đầu năm 2025, khối lượng giao dịch bất động sản dân cư đã ổn định, với các trung tâm đô thị như Copenhagen và Aarhus cho thấy sự tăng trưởng giá vừa phải, trong khi các khu vực nông thôn và ngoại vi vẫn ở mức tương đối thấp.

Những thay đổi lập pháp gần đây tiếp tục định hình bối cảnh tuân thủ của ngành này. Quốc hội Đan Mạch đã cập nhật Luật Quy định Nhà ở để củng cố bảo vệ người thuê nhà và làm rõ nghĩa vụ của chủ nhà, đặc biệt liên quan đến việc tăng giá thuê và cải thiện hiệu quả năng lượng. Một sự chú trọng lớn vẫn nằm ở việc thực hiện các chỉ thị về tính bền vững của EU, yêu cầu các chứng chỉ hiệu suất năng lượng được nâng cao (EPCs) và tiêu chuẩn nghiêm ngặt hơn cho các tòa nhà mới và đã được cải tạo. Các giao dịch bất động sản phải tuân theo kiểm soát chống rửa tiền (AML) nghiêm ngặt dưới sự giám sát của Cơ quan Giám sát Tài chính Đan Mạch, với các cuộc kiểm tra tuân thủ tăng cường cho các đại lý bất động sản và nhà phát triển.

Bất động sản thương mại phải đối mặt với triển vọng hỗn hợp. Phân khúc văn phòng đang điều chỉnh theo các mô hình làm việc lai, với nhu cầu chuyển hướng sang các không gian linh hoạt, hiệu quả năng lượng. Ngành bán lẻ vẫn tiếp tục sáp nhập, chịu áp lực từ thương mại điện tử và thay đổi hành vi tiêu dùng. Tuy nhiên, các tài sản logistics và kho bãi hưởng lợi từ vị trí chiến lược của Đan Mạch ở Bắc Âu, thu hút sự quan tâm bền vững từ các nhà đầu tư. Theo các số liệu mới nhất từ Thống kê Đan Mạch, giá nhà ở quốc gia đã tăng khoảng 1.8% so với năm trước vào quý 4 năm 2024, trong khi khối lượng giao dịch thương mại giữ ổn định, được hỗ trợ bởi đầu tư nước ngoài và phân bổ từ quỹ hưu trí.

Nhìn về phía trước, triển vọng từ 2025 đến 2029 chỉ ra sự tăng trưởng vừa phải nhưng bền bỉ. Các sáng kiến ​​của chính phủ nhằm mở rộng nhà ở giá rẻ và tăng tốc việc cải tạo xây dựng xanh dự kiến sẽ thúc đẩy hoạt động xây dựng. Sự giám sát quy định vẫn sẽ cao, đặc biệt là liên quan đến các giao dịch xuyên biên giới, AML và công bố thông tin liên quan đến khí hậu. Rủi ro bao gồm sự biến động tiềm tàng của lãi suất và các cú sốc kinh tế bên ngoài, nhưng khung pháp lý vững chắc của Đan Mạch và hệ thống đăng ký tài sản minh bạch—do Cơ quan Tòa án Đan Mạch quản lý—cung cấp nền tảng ổn định cho cả nhà đầu tư và chủ nhà.

Tóm lại, thị trường bất động sản Đan Mạch được định hình cho sự phát triển ổn định, cân bằng lòng tin của nhà đầu tư với các ưu tiên quy định và yêu cầu tính bền vững cho đến năm 2029.

Tổng quan thị trường: Cảnh quan hiện tại và những phát triển gần đây

Thị trường bất động sản Đan Mạch vào năm 2025 được đặc trưng bởi một giai đoạn điều chỉnh sau nhiều năm tăng trưởng giá đáng kể và khối lượng giao dịch gia tăng. Phân khúc nhà ở, đặc biệt là ở Copenhagen và các trung tâm đô thị khác, đã trải qua sự nguội lạnh từ giữa năm 2022 trở đi, bị ảnh hưởng bởi lãi suất tăng và áp lực lạm phát. Tính đến đầu năm 2025, giá nhà quốc gia đã ổn định, với các biến động nhỏ qua các vùng; thị trường đô thị có tính bền vững hơn, trong khi các khu vực nông thôn phải đối mặt với những điều chỉnh vừa phải. Theo Thống kê Đan Mạch, giá giao dịch trung bình cho các căn hộ giao cho chủ sở hữu ở Copenhagen đã giảm nhẹ vào năm 2024 nhưng bắt đầu phục hồi trong quý đầu tiên của năm 2025.

Mặt thương mại, nhu cầu đối với các bất động sản logistics và công nghiệp vẫn mạnh mẽ, được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng bền vững của thương mại điện tử và sự tái cấu trúc chuỗi cung ứng, trong khi các lĩnh vực văn phòng và bán lẻ đang điều chỉnh theo các mô hình làm việc và hành vi tiêu dùng mới. Tỷ lệ trống cho không gian văn phòng ở Copenhagen và Aarhus đã tăng nhẹ, nhưng các vị trí chính vẫn giữ được sự quan tâm mạnh mẽ từ nhà đầu tư. Hoạt động xây dựng mới đã chậm lại, một phần do chi phí tăng và thay đổi quy định, điều chỉnh nguồn cung trong khi nâng cao giá trị của các tài sản hiện có.

Những phát triển gần đây về pháp lý và quy định cũng đã định hình động lực thị trường. Chính phủ Đan Mạch đã giới thiệu các biện pháp nhằm nâng cao tính khả năng chi trả của nhà ở, bao gồm kiểm soát giá thuê chặt chẽ hơn theo Luật thuê nhà (Lejeloven), các hạn chế về việc cho thuê ngắn hạn và yêu cầu minh bạch tăng cường cho các giao dịch bất động sản. Đáng chú ý, các sửa đổi đối với Luật Tập hợp về Đại lý Bất động sản đã nhấn mạnh việc bảo vệ người tiêu dùng và tuân thủ chống rửa tiền, yêu cầu nghĩa vụ tiết lộ lớn hơn cho các đại lý và quy trình thẩm định khách hàng khắt khe hơn. Cơ quan Giám sát Tài chính Đan Mạch (Finanstilsynet) tiếp tục giám sát các thực hành cho vay nhà ở để đảm bảo sự ổn định tài chính, với các hướng dẫn mới về tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) và đánh giá người vay được thực hiện vào năm 2024.

Về mặt thống kê, tỷ lệ sở hữu nhà vẫn cao, với khoảng 60% người Đan Mạch sở hữu nơi ở của họ theo Thống kê Đan Mạch. Hoạt động đầu tư nước ngoài, bị hạn chế bởi các quy định đối với người mua không thuộc EU, chủ yếu tập trung vào tài sản thương mại và các dự án liên doanh. Nhìn về phía trước, triển vọng thị trường cho năm 2025 và các năm tiếp theo là khá lạc quan: nhu cầu ổn định, tăng trưởng giá vừa phải và sự giám sát quy định tiếp tục dự kiến. Các cân nhắc về tính bền vững và yêu cầu về hiệu quả năng lượng, như đã được nhấn mạnh bởi Cơ quan Năng lượng Đan Mạch, sẽ ngày càng ảnh hưởng đến cả các dự án mới và cải tạo, phù hợp với các mục tiêu khí hậu của Đan Mạch.

Khung pháp lý: Luật bất động sản và thuế tại Đan Mạch (Cập nhật 2025)

Ngành bất động sản Đan Mạch hoạt động trong một khung pháp lý và quy định vững chắc được thiết kế để đảm bảo tính minh bạch, ổn định và tuân thủ cho cả những người tham gia trong nước và quốc tế. Tính đến năm 2025, các giao dịch bất động sản, quyền sở hữu và thuế tại Đan Mạch được điều chỉnh bởi sự kết hợp giữa luật pháp quốc gia và các chỉ thị của EU, cung cấp mức độ bảo vệ cao cho người tiêu dùng và nhà đầu tư.

Sở hữu bất động sản nước ngoài tại Đan Mạch vẫn phải chịu các hạn chế cụ thể. Các công dân EU/EEA không cư trú phải xin phép từ Bộ Tư pháp Đan Mạch để mua bất động sản, trừ khi bất động sản đó sẽ được sử dụng làm nơi cư trú vĩnh viễn hoặc được sử dụng cho các hoạt động kinh doanh. Các quy định này được thi hành theo Luật về Mua bất động sản (Justitsministeriet). Đối với cư dân Đan Mạch và EU/EEA, quy trình đơn giản hơn, mặc dù tất cả người mua vẫn phải tuân thủ các yêu cầu đăng ký tại Tòa án Đăng ký đất đai (Tinglysningsretten).

Vào năm 2025, việc tuân thủ quy định chống rửa tiền (AML) và “Biết Khách hàng của bạn” (KYC) vẫn là một ưu tiên. Các đại lý bất động sản và luật sư thực hiện các giao dịch bất động sản có nghĩa vụ pháp lý phải thực hiện thẩm định kỹ lưỡng theo Luật Đan Mạch về các biện pháp ngăn chặn rửa tiền và tài trợ cho khủng bố (Quốc hội Đan Mạch). Các quy định này phù hợp với Chỉ thị chống rửa tiền thứ 6 của EU, và Cơ quan Giám sát Tài chính Đan Mạch tiếp tục giám sát việc tuân thủ.

Việc đánh thuế đối với bất động sản là nhiều lớp. Tính đến năm 2025, thuế giá trị bất động sản (“ejendomsværdiskat”) áp dụng cho các căn hộ do người chủ sở hữu, thường được tính như một tỷ lệ phần trăm của định giá công cộng. Ngoài ra, thuế đất đai của đô thị (“grundskyld”) được áp dụng trên giá trị đất đã được đánh giá. Sau các cải cách có hiệu lực từ năm 2024, các giá trị được đánh giá hiện phản ánh dữ liệu thị trường được cập nhật, nhằm đạt được sự công bằng lớn hơn và phù hợp với giá bất động sản thực tế (Skattestyrelsen). Người mua cũng phải trả một khoản phí đăng ký (0.6% giá mua cộng thêm một khoản cố định) khi chuyển nhượng quyền sở hữu.

Các số liệu gần đây cho thấy thị trường bất động sản Đan Mạch đang ổn định sau một thời kỳ tăng giá mạnh, với mức tăng nhẹ dự kiến cho năm 2025 và các năm tiếp theo. Các bản cập nhật quy định, đặc biệt liên quan đến việc định giá bất động sản và tính minh bạch, được kỳ vọng sẽ hỗ trợ sự phát triển bền vững của thị trường (Danmarks Statistik).

Nhìn về phía trước, môi trường quy định dự kiến sẽ giữ nguyên khắt khe, với sự chú trọng tiếp tục vào tính minh bạch, tuân thủ AML và đánh thuế công bằng. Các cuộc xem xét lập pháp vẫn tiếp tục, đặc biệt liên quan đến số hóa đăng ký đất đai và tiêu chuẩn xây dựng liên quan đến khí hậu, điều này có thể ảnh hưởng thêm đến bối cảnh tài sản trong những năm tới (Bygningsstyrelsen).

Luật sở hữu nước ngoài: Hạn chế và Cơ hội

Đan Mạch duy trì một trong những quy định về sở hữu nước ngoài đối với bất động sản khắt khe nhất trong Liên minh châu Âu. Luật về Mua bất động sản của Đan Mạch quy định rằng các cá nhân không cư trú—được định nghĩa là những người không sống ở Đan Mạch trong ít nhất năm năm liên tiếp—phải có sự cho phép rõ ràng từ Cơ quan Các vấn đề Dân sự để mua bất động sản ở Đan Mạch. Quy định này áp dụng không phụ thuộc vào quốc tịch và mở rộng ra cả các cá nhân tự nhiên và pháp nhân. Mục tiêu chính là đảm bảo rằng quyền sở hữu và sử dụng bất động sản Đan Mạch vẫn nằm chủ yếu trong lợi ích quốc gia.

Trên thực tế, công dân EU và EEA khi định cư vĩnh viễn tại Đan Mạch thường được phép sở hữu bất động sản mà không cần phê duyệt trước. Tuy nhiên, người nước ngoài mong muốn mua nhà nghỉ gặp phải nhiều rào cản đáng kể, vì luật pháp Đan Mạch đặt ra gần như cấm việc sở hữu bất động sản kỳ nghỉ của những người không cư trú—đây là vấn đề đã trở thành chủ đề tranh luận nhiều lần ở cấp quốc gia và EU. Các trường hợp miễn trừ có thể được cấp trong những trường hợp xuất sắc, dưới sự xem xét khắt khe của Cơ quan Các vấn đề Dân sự, thường yêu cầu ứng viên phải chứng minh sự gắn bó đáng kể và lâu dài với Đan Mạch (Cơ quan Các vấn đề Dân sự).

Với các nhà đầu tư doanh nghiệp hoặc tổ chức, các công ty nước ngoài muốn đầu tư vào bất động sản Đan Mạch phải thành lập một chi nhánh hoặc công ty con địa phương và, trong một số trường hợp, phải xin phê duyệt trước. Cơ quan Kinh doanh Đan Mạch cung cấp hướng dẫn về việc tuân thủ, đặc biệt liên quan đến các yêu cầu về chống rửa tiền (AML) và nghĩa vụ tiết lộ về quyền sở hữu có lợi. Các giao dịch cũng phải chịu sự giám sát theo Luật Kiểm tra Đầu tư Đan Mạch, cho phép các cơ quan xem xét và, nếu cần thiết, chặn các giao dịch được cho là có nguy cơ đối với an ninh quốc gia hoặc trật tự công cộng (Bộ Công Nghiệp, Kinh Doanh và Tài Chính Đan Mạch).

Dữ liệu thống kê chỉ ra rằng quyền sở hữu bất động sản dân cư tại Đan Mạch trong tay nước ngoài vẫn còn hạn chế—chiếm chưa đến 1% tổng số giao dịch vào năm 2023 (Thống kê Đan Mạch). Phần lớn người mua nước ngoài đến từ các quốc gia Bắc Âu khác hoặc Đức, và việc mua sắm tập trung vào các khu vực đô thị Copenhagen và Aarhus.

Nhìn về phía trước đến năm 2025 và năm tiếp theo, triển vọng vẫn là sự liên tục: các nhà hoạch định chính sách thiếu động lực để cấp phép cho chế độ hiện tại. Chính phủ đã nhấn mạnh cam kết của mình trong việc bảo tồn quyền kiểm soát của Đan Mạch đối với bất động sản dân cư và giải trí, trích dẫn lo ngại về khả năng chi trả nhà ở và sự gắn kết cộng đồng địa phương (Bộ Nội vụ và Nhà ở). Tuy nhiên, các cuộc thảo luận đang diễn ra của EU liên quan đến việc tự do di chuyển vốn có thể thúc đẩy những điều chỉnh dần dần, đặc biệt liên quan đến quyền thừa kế xuyên biên giới và quyền sở hữu công ty.

Khám phá các thành phố lớn: Copenhagen, Aarhus và các khu vực khác

Cảnh quan bất động sản Đan Mạch, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Copenhagen, Aarhus, Odense và Aalborg, vẫn rất năng động khi đất nước tiến triển qua năm 2025. Các trung tâm đô thị này chiếm đa số giao dịch bất động sản, được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng dân số, đô thị hóa và hoạt động kinh tế mạnh mẽ. Năm 2025, Copenhagen, với tư cách là thủ đô và trung tâm kinh tế, tiếp tục định hình xu hướng, với Aarhus củng cố vị thế là thị trường bất động sản lớn thứ hai của Đan Mạch.

Thông số và Xu hướng Chính
Giá bất động sản dân cư ở Copenhagen cho thấy sự bền vững, với mức tăng vừa phải được dự đoán sau một giai đoạn ổn định sau sự gia tăng hậu đại dịch. Năm 2024, giá căn hộ trung bình ở Copenhagen gần chạm mức DKK 50,000 mỗi mét vuông, trong khi Aarhus và Odense chậm hơn một chút. Thị trường cho thuê ở tất cả các thành phố lớn vẫn chặt chẽ, với tỷ lệ trống thấp, đặc biệt ở Copenhagen, nơi nhu cầu luôn vượt qua nguồn cung mới. Bất động sản thương mại, đặc biệt là logistics và các phát triển đa chức năng, cũng đang mở rộng ở các trung tâm đô thị này, phản ánh sức mạnh của các ngành thương mại và công nghệ của Đan Mạch (Thống kê Đan Mạch).

Phát triển pháp lý và quy định
Đan Mạch duy trì một khung pháp lý minh bạch và an toàn cho các giao dịch bất động sản. Luật Tập hợp về Đại lý Bất động sản điều chỉnh các hoạt động môi giới, đảm bảo bảo vệ người tiêu dùng và các tiêu chuẩn chuyên nghiệp. Người mua nước ngoài gặp phải các hạn chế trừ khi họ đã cư trú tại Đan Mạch ít nhất năm năm hoặc có sự cho phép đặc biệt, một quy tắc không thay đổi vào năm 2025. Đáng chú ý, chính phủ đang xem xét cập nhật luật quy hoạch đô thị và quy định về cung cấp nhà ở, đặc biệt là để đối phó với các thách thức về khả năng chi trả ở Copenhagen và Aarhus. Các đô thị có quyền áp dụng các yêu cầu đối với nhà ở giá rẻ trong các phát triển mới theo các sửa đổi gần đây đối với Luật Quy hoạch.

Tuân thủ và Giám sát Thị trường
Tất cả các giao dịch bất động sản phải được đăng ký tại Tòa án Đăng ký Đất đai Đan Mạch, đảm bảo tính minh bạch và chắc chắn pháp lý. Các quy định chống rửa tiền yêu cầu các chuyên gia bất động sản xác định khách hàng và báo cáo các hoạt động đáng ngờ, được giám sát bởi Cơ quan Giám sát Tài chính Đan Mạch. Tòa án Đan Mạch đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp và thực thi quyền sở hữu.

Triển vọng cho năm 2025 và các năm tiếp theo
Thị trường bất động sản Đan Mạch dự kiến sẽ duy trì ổn định, với mức tăng giá vừa phải ở các thành phố lớn, với điều kiện lãi suất và lạm phát vẫn nằm trong tầm kiểm soát. Sự chú ý liên tục của chính phủ vào tính bền vững, nhà ở giá rẻ và số hóa sẽ định hình các phát triển trong tương lai. Các trung tâm đô thị, đặc biệt là Copenhagen và Aarhus, sẽ tiếp tục thu hút cả đầu tư trong nước và quốc tế, với các điều chỉnh quy định tiếp theo dự kiến sẽ giải quyết sự mất cân bằng trên thị trường và hỗ trợ các sáng kiến xây dựng xanh (Bộ Các vấn đề Xã hội, Nhà ở và Công dân cao tuổi).

Nhà ở so với thương mại: Xu hướng, lợi suất và rủi ro

Thị trường bất động sản Đan Mạch vào năm 2025 tiếp tục thể hiện sự phân hóa rõ ràng giữa các phân khúc dân cư và thương mại, mỗi phân khúc đều có xu hướng, lợi suất và hồ sơ rủi ro riêng. Môi trường chung được hình thành bởi sự thay đổi trong lập pháp, các yếu tố kinh tế vĩ mô và các yêu cầu tuân thủ liên tục.

XU HƯỚNG VÀ LỢI TỨC BẤT ĐỘNG SẢN DÂN CƯ
Ngành dân cư tại Đan Mạch vẫn mạnh mẽ, được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng dân số ở các trung tâm đô thị và tình trạng thiếu nhà ở bền bỉ. Theo dữ liệu mới nhất từ Thống kê Đan Mạch, giá bất động sản dân cư trung bình ghi nhận mức tăng nhẹ hàng năm, mặc dù tốc độ đã giảm so với bùng nổ sau đại dịch. Lợi suất cho thuê ở Copenhagen và các thành phố lớn khác thường dao động từ 3% đến 4%, phản ánh nhu cầu mạnh mẽ nhưng cũng những giá tăng. Các can thiệp của chính phủ, chẳng hạn như “Luật Blackstone,” tiếp tục hạn chế việc tăng giá thuê cho các bất động sản đã được cải tạo, nhằm bảo vệ người thuê và hạn chế đầu tư đầu cơ (Retsinformation).

Việc tuân thủ vẫn là trọng tâm, với các sửa đổi gần đây đối với Luật Quy định Nhà ở tăng cường tính minh bạch trong các quan hệ giữa chủ nhà và người thuê, đồng thời siết chặt các yêu cầu cho việc điều chỉnh giá thuê. Hơn nữa, các tiêu chuẩn về hiệu quả năng lượng đang được củng cố để hỗ trợ các mục tiêu khí hậu của Đan Mạch, ảnh hưởng đến cả các dự án mới và cải tạo (Bộ Nhà ở và Nội vụ).

XU HƯỚNG VÀ RỦI RO BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI
Ngành thương mại gặp nhiều triển vọng hỗn hợp hơn. Nhu cầu về không gian văn phòng đang thích ứng với các mô hình làm việc lai, với sự phục hồi vừa phải ở các trung tâm đô thị nhưng hoạt động trầm lắng ở các vị trí thứ cấp. Hiệu suất của bất động sản bán lẻ phân cực, với các tài sản chính ở các vị trí trung tâm hoạt động tốt hơn so với các khu vực ngoại ô hoặc bán lẻ không thiết yếu. Tuy nhiên, bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục vượt trội, được thúc đẩy bởi thương mại điện tử và sự tái cấu trúc chuỗi cung ứng.

Mức lợi suất trong các bất động sản thương mại nói chung cao hơn so với lĩnh vực nhà ở, với các tài sản văn phòng và logistics chính yielding giữa 4.5% và 5.5% vào năm 2025 theo số liệu từ Cơ quan Kinh doanh Đan Mạch. Tuy nhiên, lãi suất tăng và áp lực lạm phát đã làm tăng chi phí tài chính, tạo ra rủi ro cao hơn và yêu cầu sự thận trọng lớn hơn từ phía các nhà đầu tư.

Về mặt tuân thủ, các yêu cầu chống rửa tiền (AML) và quy định dành cho người mua bất động sản nước ngoài vẫn nghiêm ngặt. Cơ quan Giám sát Tài chính Đan Mạch thực thi các quy trình nghiêm ngặt cho các giao dịch bất động sản, và các chủ bất động sản thương mại phải tuân theo nghĩa vụ tài liệu và báo cáo toàn diện.

Triển vọng
Nhìn về năm 2026 và những năm tiếp theo, thị trường bất động sản Đan Mạch dự kiến sẽ duy trì ổn định nhưng với sự lạc quan thận trọng. Các bất động sản dân cư, đặc biệt là những tài sản hiệu quả năng lượng và nằm ở vị trí trung tâm, sẽ có khả năng duy trì sức hấp dẫn, trong khi ngành thương mại sẽ phải điều chỉnh theo các thay đổi cấu trúc trong công việc và các mô hình bán lẻ. Các phát triển quy định liên tục và việc thực thi tuân thủ sẽ tiếp tục định hình các chiến lược đầu tư trong cả hai phân khúc.

Bền vững và các sáng kiến xây dựng xanh

Tính bền vững và các sáng kiến xây dựng xanh đang ở vị trí hàng đầu trong các chính sách và chiến lược thị trường bất động sản của Đan Mạch khi quốc gia này tăng cường cam kết của mình đối với tính trung hòa khí hậu vào năm 2050. Luật Khí hậu Đan Mạch năm 2020 yêu cầu giảm 70% khí thải nhà kính vào năm 2030 so với mức năm 1990, một mục tiêu mà trực tiếp ảnh hưởng đến các quy định xây dựng và các ưu đãi đầu tư cho ngành bất động sản. Do đó, cả bên công cộng và tư nhân ngày càng tập trung vào hiệu quả năng lượng, tối ưu hóa tài nguyên và tính bền vững trong vòng đời trong phát triển và quản lý tài sản.

Một khía cạnh quan trọng trong cách tiếp cận bất động sản bền vững của Đan Mạch là Quy định Xây dựng (Bygningsreglementet BR18), quy định các yêu cầu nghiêm ngặt về tiêu thụ năng lượng, vật liệu và khí hậu trong nhà cho cả xây dựng mới và cải tạo. Những quy định này thường xuyên được cập nhật để phù hợp với các chỉ thị của Liên minh châu Âu và các mục tiêu khí hậu trong nước. Ví dụ, tính đến năm 2023, các yêu cầu tối thiểu về hiệu suất năng lượng trong các tòa nhà mới đã được siết chặt, và các sửa đổi thêm được dự kiến vào năm 2025 để hỗ trợ việc thực hiện gói “Fit for 55” của EU sắp tới. Các nhà phát triển và chủ sở hữu bất động sản phải đảm bảo tuân thủ để có được giấy phép xây dựng và chứng nhận, với các cơ quan tiến hành kiểm tra định kỳ và kiểm tra ngẫu nhiên.

Chương trình Nhãn Năng lượng Đan Mạch, do Cơ quan Năng lượng Đan Mạch quản lý, vẫn là một công cụ bắt buộc: tất cả các bất động sản được cung cấp để bán hoặc cho thuê phải hiển thị nhãn năng lượng, điều này ảnh hưởng đến khả năng thị trường và giá trị. Tính đến năm 2024, khoảng 93% các tòa nhà dân cư mới đã đạt được nhãn năng lượng A hoặc B, phản ánh việc áp dụng rộng rãi các tiêu chuẩn hiệu suất cao. Việc sử dụng vật liệu bền vững và các nguyên tắc xây dựng vòng đời cũng đang gia tăng, được hỗ trợ bởi các sáng kiến như Lớp Bền vững Tự nguyện (Frivillig Bæredygtighedsklasse), đặt ra các tiêu chí cho việc đánh giá vòng đời, khí hậu trong nhà và đa dạng sinh học.

Từ góc độ đầu tư, các chứng nhận xanh như DGNB và BREEAM ngày càng được ưa chuộng, với các quỹ hưu trí lớn và các nhà đầu tư tổ chức ưu tiên các tài sản có chứng chỉ bền vững rõ ràng. Chính phủ hỗ trợ các xu hướng này thông qua các chương trình tài trợ và ưu đãi thuế cho cải tạo năng lượng và tích hợp năng lượng tái tạo, như đã được nêu bởi Bộ Giao thông Vận tải, Xây dựng và Nhà ở Đan Mạch.

Nhìn về năm 2025 và những năm tiếp theo, triển vọng về tính bền vững trong bất động sản Đan Mạch là tích cực. Ngành này dự kiến sẽ tiếp tục chứng kiến việc siết chặt quy định, tính minh bạch hơn trong báo cáo về hiệu suất môi trường, và sự hợp tác ngày càng tăng giữa các bên công cộng và tư nhân. Sự phù hợp mong đợi với phân loại tiêu chuẩn EU và yêu cầu báo cáo ESG sẽ thúc đẩy hơn nữa việc áp dụng các biện pháp bền vững, định vị Đan Mạch trở thành một nhà lãnh đạo trong xây dựng xanh tại châu Âu.

Thị trường tài chính và thế chấp: Lãi suất, truy cập và tiêu chí cho vay

Thị trường bất động sản Đan Mạch vào năm 2025 bị ảnh hưởng lớn bởi lĩnh vực tài chính và thế chấp, vốn là nền tảng cho cả giao dịch bất động sản dân cư và thương mại. Tài chính thế chấp Đan Mạch nổi bật với hệ thống trái phiếu vững chắc và minh bạch, đã là dấu hiệu đặc trưng của nền kinh tế quốc gia trong nhiều thập kỷ.

Lãi suất ở Đan Mạch tiếp tục theo sát chính sách của Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB), với Ngân hàng Quốc gia Đan Mạch (Danmarks Nationalbank) duy trì chính sách tỷ giá hối đoái cố định so với euro. Sau một thời gian tăng lãi suất trong năm 2023–2024, lãi suất đã ổn định vào đầu năm 2025, với lãi suất thế chấp biến đổi dao động từ 3.5% đến 4.5%, trong khi các khoản vay cố định 30 năm dao động quanh mức 5% (Danmarks Nationalbank).

Tiêu chí cho vay thế chấp tại Đan Mạch được điều chỉnh bởi cả luật pháp quốc gia và các chỉ thị của EU. Các tổ chức tài chính Đan Mạch phải tuân thủ Luật Tín dụng Thế chấp và Luật Doanh nghiệp Tài chính, đảm bảo tiêu chuẩn cho vay thận trọng, đánh giá tín dụng nghiêm ngặt và đánh giá khả năng thanh toán của người vay (Cơ quan Giám sát Tài chính Đan Mạch). Giới hạn tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) được đặt ở mức 80% cho nhà ở, 60% cho nhà nghỉ, và 40–60% cho bất động sản thương mại. Các yêu cầu nghiêm ngặt hơn áp dụng cho các khoản vay chỉ trả lãi và cho vay có LTV cao.

Những năm gần đây đã chứng kiến sự siết chặt các yêu cầu về tuân thủ và thủ tục tài liệu, với các ngân hàng và tổ chức thế chấp phải thực hiện kiểm tra chống rửa tiền (AML) kỹ lưỡng và thẩm định nâng cao đối với người mua không cư trú (Folketinget). Quyền truy cập vào tín dụng thế chấp vẫn ổn định đối với cư dân Đan Mạch, nhưng người mua nước ngoài phải chịu sự giám sát bổ sung và, trong nhiều trường hợp, phải xin phép đặc biệt từ Bộ Tư pháp để có thể mua bất động sản ở Đan Mạch (Bộ Tư pháp).

Các số liệu chính từ năm 2024 cho thấy tổng số nợ thế chấp chưa thanh toán ở Đan Mạch đạt khoảng DKK 3,000 tỷ, trong đó các khoản thế chấp dân cư chiếm gần 80% tổng số. Tỷ lệ nợ quá hạn vẫn thấp, dưới 0.2%, phản ánh cả khả năng chống chịu của các hộ gia đình Đan Mạch và các thực tiễn cho vay bảo thủ (Danmarks Nationalbank).

Nhìn về phía trước, thị trường thế chấp và tài chính Đan Mạch dự kiến sẽ duy trì ổn định trong năm 2025–2027, được hỗ trợ bởi quy định thận trọng và sự tăng trưởng kinh tế tiếp tục. Tuy nhiên, các thay đổi có thể xảy ra trong chính sách tiền tệ của ECB và các quy định của EU về tài chính bền vững và khả năng chi trả nhà ở có thể ảnh hưởng đến tiêu chí cho vay và lãi suất trong trung hạn.

Các điểm nóng đầu tư mới nổi và các khu vực tăng trưởng tương lai

Ngành bất động sản Đan Mạch đang trải qua sự chuyển mình mạnh mẽ, chịu ảnh hưởng bởi các điều kiện kinh tế đang thay đổi, các yêu cầu bền vững và xu hướng đô thị hóa. Tính đến năm 2025, các điểm nóng đầu tư mới và các khu vực tăng trưởng trong tương lai đang được xác định bởi cả yếu tố địa lý và chủ đề, được hỗ trợ bởi khung pháp lý vững chắc và các chiến lược của chính phủ.

Các điểm nóng đô thị quan trọng bao gồm Copenhagen, Aarhus, Odense và Aalborg. Copenhagen vẫn là điểm tập trung cho cả đầu tư bất động sản dân cư và thương mại, nhờ sự tăng trưởng dân số liên tục và phát triển cơ sở hạ tầng. Các khu vực cảng của thành phố, như Nordhavn và Sydhavn, đang chứng kiến sự phục hồi nhanh chóng, với các dự án đa chức năng và quy hoạch đô thị bền vững là trung tâm. Aarhus, thành phố lớn thứ hai của Đan Mạch, đang tận dụng vị thế của mình như một trung tâm giáo dục và đổi mới kỹ thuật số để thu hút các phát triển nhà ở và logistics mới. Tương tự, Odense và Aalborg cũng đang hưởng lợi từ những khoản đầu tư vào công nghệ, năng lượng xanh và cải thiện kết nối giao thông.

Tính bền vững và các tòa nhà xanh là những chủ đề tăng trưởng chính. Cam kết của chính phủ Đan Mạch về việc giảm 70% khí thải nhà kính vào năm 2030 đã dẫn đến các quy định xây dựng nghiêm ngặt hơn và các ưu đãi cho xây dựng hiệu quả năng lượng (Bộ Khí hậu, Năng lượng và Cơ sở hạ tầng Đan Mạch). Các nhà đầu tư đang ngày càng tìm kiếm các tài sản tuân thủ tiêu chuẩn bền vững mới nhất, bao gồm các tòa nhà gần như không năng lượng (NZEB) và các chứng nhận như DGNB. Các yêu cầu này đang ảnh hưởng đến cả các công trình mới và đã cải tạo, đặc biệt trong các phân khúc văn phòng, logistics và dân cư.

Các lĩnh vực bất động sản logistics và công nghiệp đang mở rộng. Sự tăng trưởng của thương mại điện tử và hiện đại hóa chuỗi cung ứng đã làm tăng nhu cầu về các trung tâm logistics xung quanh Sân bay Copenhagen, khu vực Copenhagen lớn và các hành lang vận chuyển quan trọng tới Đức và Thụy Điển (Thống kê Đan Mạch). Các kế hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng của chính phủ, bao gồm nâng cấp mạng đường sắt và đường bộ, càng làm tăng sức hấp dẫn của các vùng này cho các phát triển logistics (Bộ Giao thông Đan Mạch).

• Thị trường nhà ở: Đô thị hóa và sự thay đổi nhân khẩu học tiếp tục thúc đẩy nhu cầu đối với nhà ở đa gia đình và nhà ở cho sinh viên, đặc biệt là ở các thành phố đại học. Các thống kê quốc gia cho thấy sự tăng trưởng dân số ổn định ở các khu vực đô thị lớn, hỗ trợ nhu cầu cho thuê dài hạn (Thống kê Đan Mạch).
• Cảnh quan pháp lý và tuân thủ: Luật bất động sản Đan Mạch đảm bảo tính minh bạch và bảo vệ người thuê mạnh mẽ, với các yêu cầu pháp lý về đăng ký bất động sản, nhãn năng lượng và các biện pháp chống rửa tiền (Tòa án Đan Mạch; Cơ quan Giám sát Tài chính Đan Mạch).

Triển vọng (2025 và năm tiếp theo): Khi Đan Mạch củng cố yêu cầu tính bền vững và cơ sở hạ tầng đô thị, các khu vực tăng trưởng triển vọng nhất dự kiến sẽ là các phát triển đô thị hiệu quả năng lượng, các hành lang logistics và các dự án đa chức năng dựa trên công nghệ. Sự hỗ trợ liên tục của chính phủ cho chuyển đổi xanh, số hóa và cơ sở hạ tầng sẽ định hình các ưu tiên đầu tư, duy trì danh tiếng của Đan Mạch như một thị trường bất động sản ổn định và hấp dẫn ở Bắc Âu.

Dự báo và khuyến nghị chiến lược cho người mua và nhà đầu tư

Thị trường bất động sản Đan Mạch vào năm 2025 được đặc trưng bởi một sự lạc quan thận trọng, với cả yếu tố kinh tế vĩ mô và quy định đều ảnh hưởng đến chiến lược của người mua và nhà đầu tư. Sau một thời gian điều chỉnh giá vừa phải trong năm 2023-2024, thị trường đã ổn định, được hỗ trợ bởi một thị trường lao động bền bỉ, sự tăng trưởng dân số ổn định ở các trung tâm đô thị và nhu cầu bền vững cho cả bất động sản dân cư và thương mại. Theo Thống kê Đan Mạch, giá nhà cho thấy dấu hiệu phục hồi vào cuối năm 2024, đặc biệt ở Copenhagen và Aarhus, với sự tăng trưởng hàng năm vừa phải dự kiến sẽ tiếp tục đến năm 2025.

Các can thiệp gần đây của chính phủ Đan Mạch nhằm bảo vệ sự ổn định tài chính—như các quy định cho vay thế chấp nghiêm ngặt hơn và giới hạn khoản vay chỉ thanh toán lãi—vẫn có hiệu lực, định hình bối cảnh đầu tư. Cơ quan Giám sát Tài chính Đan Mạch (Finanstilsynet) tiếp tục giám sát việc tuân thủ một cách nghiêm ngặt, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc cho vay thận trọng, khả năng thanh toán của người vay và sự minh bạch trong cấu trúc tài chính. Các nhà đầu tư nước ngoài phải lưu ý đặc biệt đến các quy định quy định việc mua bất động sản, vì công dân không thuộc EU/EEA thường cần có sự cho phép trước từ Bộ Tư pháp, đặc biệt đối với các nơi cư trú chính và đất nông nghiệp.

Các nghĩa vụ tuân thủ chính bao gồm thẩm định kỹ lưỡng về quyền sở hữu bất động sản, các hạn chế quy hoạch và chứng nhận hiệu suất năng lượng, như yêu cầu của Cơ quan Nhà ở Đan Mạch. Đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản cho thuê, những thay đổi đối với Luật Thuê nhà Đan Mạch (Lejeloven) có hiệu lực từ năm 2023 tiếp tục ảnh hưởng đến cách tính lợi suất cho thuê và các thỏa thuận thuê, yêu cầu các nhà đầu tư xem xét các hợp đồng và đảm bảo sự phù hợp với khung cập nhật.

Nhìn về phía trước, triển vọng thị trường được hình thành bởi một số xu hướng:

• Các khoản đầu tư vào đô thị và cơ sở hạ tầng dự kiến sẽ duy trì nhu cầu về bất động sản dân cư và đa chức năng ở các thành phố lớn.
• Tiếp tục chú trọng đến tiêu chuẩn xây dựng xanh và hiệu quả năng lượng, với các ưu đãi và hình phạt về việc tuân thủ được thực hiện bởi Cơ quan Năng lượng Đan Mạch.
• Việc bình thường hóa lãi suất dần dần, có thể làm giảm tăng trưởng giá nhưng cũng chính là giảm áp lực đầu cơ.
• Có khả năng tăng cường đầu tư thể chế vào nhà ở cho thuê, được thúc đẩy bởi sự rõ ràng trong quy định và ổn định của thị trường.

Về mặt chiến lược, các nhà đầu tư và người mua nên ưu tiên thẩm định kỹ lưỡng và tuân thủ pháp luật, duy trì sự linh hoạt trong tài chính, và tập trung vào các địa điểm có nền tảng nhân khẩu học và kinh tế vững mạnh. Việc theo dõi các bản cập nhật chính sách và tham gia với các chuyên gia Đan Mạch được cấp phép vẫn rất cần thiết để giảm thiểu rủi ro và tận dụng các cơ hội mới nổi trong bối cảnh bất động sản đang phát triển của Đan Mạch.

Tài liệu tham khảo và nguồn thông tin

• Quốc hội Đan Mạch
• Cơ quan Giám sát Tài chính Đan Mạch
• Thống kê Đan Mạch
• Cơ quan Tòa án Đan Mạch
• Luật Tập hợp về Đại lý Bất động sản
• Cơ quan Năng lượng Đan Mạch
• Bộ Tư pháp
• Tòa án Đăng ký Đất đai
• Danmarks Statistik
• Cơ quan Các vấn đề Dân sự
• Bộ Công Nghiệp, Kinh Doanh và Tài Chính Đan Mạch
• Bộ Nội vụ và Nhà ở
• Tòa án Đăng ký Đất đai Đan Mạch
• Cơ quan Giám sát Tài chính Đan Mạch
• Bộ Giao thông Vận tải, Xây dựng và Nhà ở Đan Mạch
• Danmarks Nationalbank
• Bộ Giao thông Đan Mạch
• Cơ quan Nhà ở Đan Mạch
• Cơ quan Năng lượng Đan Mạch