Luật Địa Ốc Maroc Gây Sốc 2025: Những Điều Mỗi Nhà Đầu Tư Cần Biết Ngay Bây Giờ

Danh sách Nội dung

Tóm tắt: Các Xu hướng Quy định Chính cho giai đoạn 2025–2030
Tổng quan về Khung Quy định Bất động sản của Morocco
Các Cải cách Pháp lý Gần đây: Luật Mới và Cập nhật Chính sách
Thuế Bất động sản: Những Thay đổi Gì?
Các Yêu cầu Tuân thủ cho Các Nhà phát triển và Nhà đầu tư
Các Quy tắc và Hạn chế về Quyền sở hữu Nước ngoài
Các Quy định về Thế chấp và Tài chính
Cơ chế Thi hành và Giải quyết Tranh chấp
Thống kê Chính: Tác động Thị trường và Thi hành Quy định
Triển vọng Tương lai: Dự đoán những Biến chuyển Quy định đến năm 2030
Nguồn & Tham khảo

Tóm tắt: Các Xu hướng Quy định Chính cho giai đoạn 2025–2030

Ngành bất động sản của Morocco đang trải qua sự chuyển đổi quy định đáng kể khi chính phủ tăng cường nỗ lực hướng tới sự minh bạch hơn, bảo vệ nhà đầu tư và phát triển đô thị bền vững. Khung pháp lý cho bất động sản tại Morocco chủ yếu được hình thành từ Bộ luật nghĩa vụ và hợp đồng (Dahir), Luật Quy hoạch Đô thị số 12-90 và Luật số 18-00 về quyền sở hữu chung của các tòa nhà, với nhiều cải cách nhắm mục tiêu được giới thiệu trong năm năm qua. Nhìn về phía trước đến năm 2025–2030, quỹ đạo được xác định bởi sự hiện đại hóa liên tục, số hóa quản lý tài sản, và yêu cầu tuân thủ nghiêm ngặt hơn.

Số hóa Chuyển đổi: Chính phủ Morocco đang tăng tốc số hóa đăng ký đất đai và tài liệu giao dịch bất động sản. Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC) đã mở rộng các dịch vụ trực tuyến, bao gồm e-thế chấp và cập nhật bất động sản theo thời gian thực, tăng cường an ninh giao dịch và giảm gian lận.
Chống Rửa tiền: Theo các sửa đổi năm 2021 đối với Luật Chống Rửa Tiền (Luật số 12-18), ngành bất động sản đang phải đối mặt với sự giám sát tăng cường. Các chuyên gia bất động sản hiện nay bắt buộc phải thực hiện thẩm định khách hàng nghiêm ngặt, báo cáo các giao dịch nghi ngờ và duy trì hồ sơ chi tiết, dưới sự giám sát của Đơn vị Xử lý Tình báo Tài chính (UTRF).
Bảo vệ Người tiêu dùng & Minh bạch: Sự ra đời của Luật số 107-12 về bán hàng chưa hoàn thành yêu cầu các tài khoản ký quỹ cho các nhà phát triển và sự tiết lộ rõ hơn về tình trạng dự án cho người mua, nhằm hạn chế các kế hoạch phát triển gian lận. Bộ Tư pháp tiếp tục cập nhật các quy trình thi hành cho các tranh chấp bất động sản và thực thi hợp đồng.
Phát triển Xanh & Bền vững: Chiến lược Quốc gia về Phát triển Bền vững (SNDD) của Morocco và các nghị định bộ trưởng gần đây ngày càng ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị, yêu cầu các nhà phát triển tích hợp hiệu quả năng lượng và các tiêu chuẩn môi trường trong các dự án mới (Bộ Chuyển đổi Năng lượng và Phát triển Bền vững).
Thuận lợi Hóa Đầu tư Nước ngoài: Các cải cách nhằm đơn giản hóa việc tiếp cận bất động sản cho người không phải cư trú đang được tiến hành, bao gồm các quy trình phê duyệt đơn giản hóa và tăng cường bảo vệ pháp lý cho người mua nước ngoài, do cơ quan Đầu tư và Phát triển Xuất khẩu Morocco (AMDIE) phối hợp.

Các thống kê chính từ ANCFCC cho thấy số lượng giao dịch bất động sản đã đăng ký đang tăng đều đặn, với hơn 340.000 giao dịch được ghi nhận trong năm 2023—tăng 9% so với năm trước. Các cuộc kiểm tra tuân thủ và hành động thực thi bởi các cơ quan quy định dự kiến sẽ tăng cường đến năm 2030, nhắm vào cả tuân thủ chống rửa tiền và tiêu chuẩn chất lượng xây dựng. Triển vọng cho giai đoạn 2025–2030 sẽ là sự chặt chẽ và hiện đại hóa quy định, đưa Morocco trở thành một thị trường bất động sản ngày càng hấp dẫn—nhưng quy định—tại Bắc Phi.

Tổng quan về Khung Quy định Bất động sản của Morocco

Khung quy định bất động sản của Morocco được đặc trưng bởi sự kết hợp giữa các truyền thống luật dân sự, các cải cách hiện đại và các nỗ lực liên tục nhằm đảm bảo minh bạch và bảo vệ nhà đầu tư. Ngành này chủ yếu được quản lý bởi các luật như Bộ luật nghĩa vụ và hợp đồng (Dahir), Luật Quy hoạch Đô thị số 12-90 và Luật số 18-00 về quyền sở hữu chung của tài sản xây dựng. Bộ Tư pháp và Hội đồng Quốc gia về Công chứng đóng vai trò quan trọng trong việc giám sát tuân thủ pháp lý, công chứng và đăng ký bất động sản.

Một yếu tố chính của hệ thống quy định là Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), cơ quan quản lý đăng ký đất đai và cadastre của Morocco. Kể từ năm 2018, Morocco đã tăng tốc quá trình số hóa đăng ký tài sản, nhằm giảm thiểu gian lận và đơn giản hóa giao dịch; vào năm 2025, hơn 80% các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự kiến sẽ được số hóa, cải thiện tính bảo mật và khả năng theo dõi. Các sáng kiến gần đây của ANCFCC bao gồm nền tảng số “TASRIH” cho việc đăng ký tài sản trực tuyến và theo dõi các giao dịch bất động sản.

Về mặt tuân thủ, các quy định về chống rửa tiền (AML) và chống tham nhũng đã được siết chặt, đặc biệt là sau khi Morocco được đưa vào danh sách xám của FATF vào năm 2021. Autorité Marocaine du Marché des Capitaux (AMMC) và Ngân hàng Al-Maghrib đã công bố hướng dẫn nhằm tăng cường thẩm định trong tài chính và giao dịch bất động sản. Các chuyên gia bất động sản, bao gồm cả công chứng viên và đại lý, hiện phải tuân thủ các yêu cầu KYC (Biết Khách hàng) nghiêm ngặt hơn và phải báo cáo các hoạt động nghi ngờ cho các cơ quan có thẩm quyền.

Theo thống kê, ngành bất động sản đã đóng góp khoảng 7% cho GDP của Morocco trong năm 2023, với tăng trưởng ổn định được dự đoán đến năm 2025, nhờ vào sự gia tăng đô thị hóa và các dự án cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, quy hoạch đô thị và phân vùng vẫn được quản lý chặt chẽ, với các cơ quan địa phương thực thi việc tuân thủ các kế hoạch tổng thể và các quy định xây dựng dưới sự giám sát của Bộ Nội vụ.

Nhìn về phía trước, triển vọng quy định của Morocco được đánh dấu bởi sự tiếp tục số hóa, thực thi chặt chẽ hơn các tiêu chuẩn chống rửa tiền, và sự hài hòa hơn nữa của đăng ký tài sản và đất đai với các tiêu chuẩn tốt nhất quốc tế. Các cải cách này dự kiến sẽ thúc đẩy sự tự tin của nhà đầu tư, tăng cường minh bạch, và nâng cao khả năng cạnh tranh của thị trường bất động sản Morocco trong những năm tới.

Các Cải cách Pháp lý Gần đây: Luật Mới và Cập nhật Chính sách

Ngành bất động sản của Morocco đã trải qua sự chuyển đổi quy định đáng kể trong những năm gần đây, được thúc đẩy bởi tham vọng của chính phủ nhằm tạo ra một môi trường minh bạch, an toàn và thân thiện với nhà đầu tư. Đáng chú ý, sự ra đời của các luật mới và cập nhật chính sách từ năm 2023 đã định hình lại bối cảnh pháp lý, với một số biện pháp dự kiến sẽ có tác động lâu dài đến năm 2025 và xa hơn nữa.

Một cột mốc pháp lý quan trọng là việc ban hành Luật số 69-21 về Tổ chức Nghề Bất động sản, được công bố trong Công báo năm 2023. Luật này quy định về các đại lý bất động sản, quản lý tài sản và các trung gian khác, đặt ra các tiêu chuẩn nghề nghiệp và yêu cầu đăng ký bắt buộc. Mục tiêu chính của nó là chống gian lận, tăng cường chuyên nghiệp hóa, và đảm bảo bảo vệ người tiêu dùng trong các giao dịch bất động sản. Để hoạt động hợp pháp, các chuyên gia bất động sản phải có chứng nhận chính thức và tuân thủ các quy chế đạo đức và nghĩa vụ đào tạo liên tục như được nêu bởi Bộ Tư pháp.

Một cải cách lớn khác là việc số hóa các thủ tục đăng ký đất đai, được dẫn dắt bởi Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie. Dự án số hóa, được tăng tốc trong giai đoạn 2023–2024, đã cải cách việc chuyển nhượng quyền sở hữu, giảm thời gian xử lý, và tăng cường độ minh bạch. Tính đến đầu năm 2025, hầu hết các dịch vụ đăng ký đất đai hiện đã có thể truy cập trực tuyến, với cơ quan này báo cáo sự giảm thiểu đáng kể trong các tồn đọng và cải thiện khả năng truy cập công khai vào dữ liệu cadastre.

Các dữ liệu thống kê từ Haut-Commissariat au Plan cho thấy số lượng giao dịch bất động sản đã đăng ký đã tăng khoảng 12% từ năm 2022 đến 2024, phản ánh cả những cải cách quy định và sự phục hồi niềm tin thị trường. Hơn nữa, các nỗ lực tuân thủ đã được tăng cường bởi Bộ Tài chính, giới thiệu các biện pháp kiểm soát chống rửa tiền (AML) nghiêm ngặt hơn cho các giao dịch bất động sản, theo các khuyến nghị từ các cơ quan quốc tế.

Nhìn về tương lai, năm 2025 được dự đoán sẽ có thêm sự tinh chỉnh khung quy định bất động sản của Morocco. Chính phủ đang theo đuổi việc hài hòa các mã quy hoạch đô thị và liên tục cải cách để tạo điều kiện cho đầu tư nước ngoài và các chương trình nhà ở giá rẻ. Việc theo dõi và điều chỉnh liên tục được dự kiến, với trọng tâm vào số hóa, sự minh bạch và phát triển bền vững.

Luật số 69-21 quy định việc cấp chứng nhận cho các chuyên gia bất động sản (Bộ Tư pháp).
Sự số hóa đăng ký đất đai nâng cao hiệu quả và độ minh bạch (Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie).
Số lượng giao dịch tăng 12% trong hai năm (Haut-Commissariat au Plan).
Tăng cường tuân thủ AML và tạo điều kiện cho đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính).

Thuế Bất động sản: Những Thay đổi Gì?

Cảnh quan thuế bất động sản của Morocco đang trải qua các điều chỉnh quy định đáng kể như một phần của các cải cách quy định bất động sản rộng lớn hơn trong năm 2025. Chính phủ Morocco đã ưu tiên tăng cường minh bạch, cải thiện việc thu thuế và hài hòa với các tiêu chuẩn quốc tế. Những phát triển này nhằm giải quyết những thách thức lịch sử của các giao dịch không chính thức, trốn thuế và báo cáo không đầy đủ về giá trị tài sản.

Một sự kiện quy định chính là sự ra đời của Luật Tài chính năm 2024, tiếp tục định hình thuế bất động sản cho năm 2025. Luật này sửa đổi một số khía cạnh của thuế trên các giao dịch bất động sản, đặc biệt là thắt chặt các quy định liên quan đến Thuế trên lợi nhuận bất động sản (TPI)—thuế lợi nhuận vốn từ việc bán bất động sản. Thời gian giữ tối thiểu để miễn thuế và cơ sở tính thuế đã được làm rõ. Các cơ quan chức năng cũng đã tăng cường việc chia sẻ thông tin giữa các công chứng viên và cơ quan thuế để đảm bảo giá trị giao dịch được khai báo và đánh thuế chính xác (Bộ Kinh tế và Tài chính).

Đối với cá nhân, mức thuế TPI vẫn tiến trình, nhưng các cơ chế tuân thủ nghiêm ngặt hơn. Người bán giờ đây phải nộp tài liệu đầy đủ chứng minh chi phí mua vào và cải tiến, nếu không sẽ gặp rủi ro trong việc đánh thuế trừ đi trên các khoản lãi giả định. Các khoản thuế chuyển nhượng tài sản (droits d’enregistrement) cũng đã có những điều chỉnh nhỏ về tỷ lệ và giảm bớt các ngoại lệ cho các tài sản thứ cấp hoặc đầu tư, phản ánh ý định của chính phủ nhằm hạn chế các giao dịch đầu cơ và hỗ trợ người mua nhà lần đầu.

Các nhà đầu tư tổ chức và nhà phát triển phải đối mặt với các kiểm tra tuân thủ được tăng cường, bao gồm việc nộp hồ sơ điện tử bắt buộc và kiểm tra chéo dữ liệu đăng ký đất đai với các khai báo thuế. Direction Générale des Impôts (DGI) đã ra mắt một nền tảng số để đơn giản hóa những quy trình này, giảm bớt các cơ hội cho các giao dịch không chính thức và tạo điều kiện cho các dấu vết kiểm toán (Direction Générale des Impôts).

Các thống kê chính nổi bật tác động: Trong năm 2024, doanh thu thuế bất động sản đã tăng khoảng 12% so với năm trước, chủ yếu nhờ vào việc thực thi nghiêm ngặt và số hóa. DGI báo cáo các cuộc kiểm toán liên tục nhắm vào các giao dịch bất động sản có giá trị cao và sang trọng, với các hình phạt cho việc không tuân thủ bao gồm các án phạt lớn và các hành động pháp lý tiềm tàng.

Nhìn về phía trước, sẽ có các cải cách bổ sung được dự đoán, bao gồm việc điều chỉnh dần dần thuế bất động sản theo các khuyến nghị của OECD và khả năng ra mắt các đợt đánh giá lại giá trị tài sản định kỳ. Các biện pháp này dự kiến sẽ nâng cao tính minh bạch tài chính, đảm bảo thuế công bằng hơn, và thu hút nhiều đầu tư hợp pháp hơn vào lĩnh vực bất động sản của Morocco. Các bên liên quan được khuyến cáo theo dõi các cập nhật quy định và duy trì tuân thủ nghiêm ngặt để tránh các hình phạt khi môi trường quy định tiếp tục phát triển.

Các Yêu cầu Tuân thủ cho Các Nhà phát triển và Nhà đầu tư

Tính đến năm 2025, ngành bất động sản của Morocco hoạt động dưới một khung pháp lý và quy định toàn diện nhằm thúc đẩy sự minh bạch, bảo vệ các nhà đầu tư, và đảm bảo phát triển đô thị bền vững. Các nhà phát triển và nhà đầu tư tại Morocco phải tuân thủ một loạt yêu cầu pháp lý, bao gồm việc mua đất, phê duyệt dự án, xây dựng, và bán hàng.

Nền tảng pháp lý chính cho các giao dịch bất động sản là Bộ luật nghĩa vụ và hợp đồng (Dahir) và Dahir liên quan đến Luật Đăng ký Đất đai năm 1913, quy định các quy tắc cho quyền sở hữu và đăng ký tài sản. Tất cả các giao dịch bất động sản, bao gồm cả việc mua của người nước ngoài, yêu cầu phải đăng ký với Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie của Morocco, đảm bảo tính bảo mật về quyền sở hữu và tính minh bạch trong việc chuyển nhượng. ANCFCC cũng quản lý đăng ký đất số hóa, ngày càng trở nên quan trọng trong việc đơn giản hóa quy trình tuân thủ.

Đối với phát triển dự án, việc có được giấy phép là bắt buộc. Các nhà phát triển phải đảm bảo các phê duyệt khác nhau, bắt đầu bằng các phê duyệt về sử dụng đất và phân vùng từ các cơ quan địa phương, tiếp theo là giấy phép xây dựng được quy định theo Luật Quy hoạch Đô thị (Luật 12-90 và các sửa đổi của nó). Bộ Nội vụ giám sát các hội đồng khu vực và thành phố cấp giấy phép này và theo dõi việc tuân thủ các tiêu chuẩn quy hoạch đô thị và môi trường.

Sự tuân thủ với môi trường là một khía cạnh quan trọng khác. Các dự án trên một số ngưỡng nhất định yêu cầu thực hiện Đánh giá Tác động Môi trường (EIA), như quy định bởi Luật 12-03, được giám sát bởi Bộ Chuyển đổi Năng lượng và Phát triển Bền vững. Việc không tuân thủ có thể dẫn đến sự trì hoãn đáng kể hoặc từ chối phê duyệt dự án.

Để bảo vệ người mua, Luật 44-00 về Bán hàng chưa hoàn thành (Vente en l’État Futur d’Achèvement, VEFA) áp đặt các yêu cầu nghiêm ngặt đối với các nhà phát triển tiếp thị các tài sản chưa hoàn thành. Những yêu cầu này bao gồm đảm bảo các khoản thanh toán của người mua thông qua các bảo lãnh ngân hàng và đăng ký các hợp đồng bán hàng sơ bộ. Bộ Tư pháp và các công chứng viên đóng vai trò quan trọng trong việc giám sát và xác thực các giao dịch này.

Các nhà đầu tư nước ngoài không phải đối mặt với các hạn chế chính thức về quyền sở hữu tài sản (ngoại trừ đất nông nghiệp), nhưng phải tuân thủ các khai báo với Office des Changes nếu họ muốn chuyển lợi nhuận hoặc tiền thu từ một giao dịch trong tương lai về nước. Việc tuân thủ các quy định chống rửa tiền (AML), được thực thi bởi Đơn vị Xử lý Tình báo Tài chính (UTRF), cũng là bắt buộc cho các giao dịch bất động sản lớn.

Nhìn về phía trước, các nhà chức trách Morocco dự kiến sẽ tiếp tục số hóa các thủ tục và siết chặt việc thi hành các tiêu chuẩn AML và môi trường. Chiến lược nhà ở của chính phủ giai đoạn 2023–2026 nhấn mạnh về nhà ở giá rẻ và đô thị hóa bền vững, chỉ ra rằng sẽ có thêm các yêu cầu tuân thủ cho các nhà phát triển nhắm vào các phân khúc này (Bộ Quy hoạch Lãnh thổ Quốc gia, Quy hoạch Đô thị, Nhà ở và Chính sách Thành phố).

Các Quy tắc và Hạn chế về Quyền sở hữu Nước ngoài

Morocco đã lập ra một khung pháp lý tương đối tự do cho quyền sở hữu bất động sản của nước ngoài, nhằm thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài trong khi bảo vệ các lợi ích quốc gia. Theo các quy định hiện tại, cá nhân và pháp nhân nước ngoài thường được phép mua, sở hữu, và chuyển nhượng bất động sản tại Morocco, với một số ngoại lệ và yêu cầu tuân thủ đáng chú ý.

Người nước ngoài có thể tự do mua hầu hết các loại bất động sản đô thị, bao gồm tài sản nhà ở, thương mại và công nghiệp. Tuy nhiên, việc mua đất nông nghiệp được quản lý chặt chẽ: các cá nhân và công ty không nước ngoài thường bị cấm sở hữu trực tiếp đất nông nghiệp hoặc đất nông thôn. Thay vào đó, họ có thể thuê đất này theo các hợp đồng cho thuê dài hạn (lên đến 99 năm) hoặc thành lập các liên doanh với các đối tác Morocco, phải được phê duyệt bởi các cơ quan có thẩm quyền (Bộ Tài chính). Bộ luật Dahir năm 2011 và các sửa đổi sau đó đã củng cố những hạn chế này, phản ánh chính sách của Morocco nhằm bảo vệ các tài nguyên nông nghiệp của mình.

Tất cả các giao dịch bất động sản—dù là của người Morocco hay người nước ngoài—phải được thực hiện trước một công chứng viên hoặc adoul (công chứng viên công cộng truyền thống), và được đăng ký với cả cơ quan thuế và Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC). Điều này đảm bảo tính hợp pháp của quyền sở hữu và là điều kiện tiên quyết để thực thi các quyền sở hữu tài sản. Người mua nước ngoài cũng phải tuân thủ các quy định về tiền tệ do Ngân hàng Al-Maghrib giám sát, bao gồm nghĩa vụ khai báo các giao dịch mua bất động sản và chuyển tiền qua các kênh được phê duyệt để đảm bảo quyền tái xuất lãi vốn.

Những năm gần đây đã chứng kiến sự gia tăng khiêm tốn nhưng ổn định trong đầu tư bất động sản nước ngoài, đặc biệt là từ châu Âu và Trung Đông. Theo dữ liệu từ Agence Marocaine de Développement des Investissements et des Exportations, đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản chiếm khoảng 10% tổng vốn FDI vào năm 2023, tỷ lệ dự kiến sẽ được duy trì đến năm 2025 khi Morocco tiếp tục quảng bá ngành bất động sản của mình.

Nhìn về phía trước, sự ổn định về chính sách dự kiến sẽ được duy trì, với các nỗ lực chính phủ đang tiếp diễn để đơn giản hóa các thủ tục hành chính và rõ ràng hóa việc cấp giấy chứng nhận đất, đặc biệt là đối với các bất động sản nông thôn. Tuy nhiên, bất kỳ sự tự do hóa nào đáng kể về quyền sở hữu đất nông nghiệp vẫn không có khả năng xảy ra trong thời gian ngắn, với những quan điểm chiến lược của nó. Việc tuân thủ các quy định chống rửa tiền và quy định về ngoại hối dự kiến sẽ được thắt chặt hơn nữa, phù hợp với các cam kết của Morocco đối với các tiêu chuẩn tài chính quốc tế (Bộ Tư pháp).

Các Quy định về Thế chấp và Tài chính

Khung quy định về thế chấp và tài chính bất động sản tại Morocco đang tiếp tục phát triển, nhằm thúc đẩy sự minh bạch, bảo vệ người tiêu dùng, và đảm bảo sự ổn định của ngành khi đất nước tiến tới năm 2025. Các luật governing thế chấp chủ yếu được bao gồm trong Dahir số 1-11-192 ngày 22 tháng 11 năm 2011, đã sửa đổi Bộ luật Quyền Tài sản, củng cố các cơ chế đăng ký và thi hành các khoản vay có bảo đảm bằng thế chấp. Ngân hàng Al-Maghrib (ngân hàng trung ương của Morocco) đóng một vai trò quan trọng trong việc giám sát, thiết lập các tiêu chuẩn thận trọng cho các ngân hàng và tổ chức tài chính tham gia cho vay thế chấp.

Trong những năm gần đây, chính phủ Morocco đã tìm cách mở rộng khả năng tiếp cận tài chính nhà ở, đặc biệt là cho những người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình có thu nhập thấp đến trung bình. Các quỹ bảo lãnh “Fogarim” và “Fogaloge”, do Caisse Centrale de Garantie quản lý, hỗ trợ việc cho vay thế chấp bằng cách bảo hiểm một phần rủi ro vỡ nợ, tạo điều kiện cho sự tham gia rộng rãi hơn trong thị trường nhà ở. Tính đến năm 2023, các chương trình này đã giúp hơn 200.000 hộ gia đình tiếp cận tín dụng thế chấp, với số dư các khoản vay nhà ở vượt quá 300 tỷ MAD, phản ánh tỷ lệ tăng trưởng hàng năm khoảng 3,6% theo báo cáo của Ngân hàng Al-Maghrib.

Bảo vệ người tiêu dùng đã là một ưu tiên chính, với sự ra đời của Luật 31-08 về bảo vệ người tiêu dùng, yêu cầu phải có sự tiết lộ rõ ràng về các điều khoản thế chấp, các giới hạn về phí trả trước, và các quy tắc cho vay tiêu chuẩn. Các ngân hàng phải cung cấp thông tin đầy đủ về lãi suất, phí, và tổng chi phí tín dụng. Hơn nữa, các quy định về chống rửa tiền (AML) và biết khách hàng (KYC), được thực thi bởi Ngân hàng Al-Maghrib và Bộ Tư pháp, đã thắt chặt các yêu cầu tuân thủ đối với cả người cho vay lẫn người vay.

Nhìn về năm 2025 và xa hơn, chính phủ Morocco dự kiến sẽ tiếp tục số hóa các quy trình thế chấp, nâng cao tính minh bạch của việc đăng ký tài sản thông qua nền tảng số “TASRIF” do Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie quản lý, và xem xét các tiêu chuẩn cho vay để phù hợp với các tiêu chuẩn tốt nhất quốc tế. Các cơ quan cũng đang xem xét các biện pháp khuyến khích cho các khoản thế chấp xanh và các dự án nhà ở bền vững, phù hợp với các cam kết khí hậu của Morocco.

Tóm lại, các quy định về thế chấp và tài chính của Morocco vào năm 2025 được đặc trưng bởi các biện pháp bảo vệ người tiêu dùng mạnh mẽ, hỗ trợ chính sách công tích cực cho quyền sở hữu nhà ở, và việc hiện đại hóa liên tục các quy trình tuân thủ và cơ sở hạ tầng kỹ thuật số, định vị ngành này cho sự tăng trưởng ổn định và khả năng tiếp cận được cải thiện.

Cơ chế Thi hành và Giải quyết Tranh chấp

Cơ chế thi hành và giải quyết tranh chấp đóng một vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính toàn vẹn của các quy định về bất động sản tại Morocco. Tính đến năm 2025, Morocco tiếp tục hiện đại hóa khung pháp lý của mình để giải quyết các thách thức như thi hành quyền sở hữu, bảo vệ nhà đầu tư và minh bạch trong các giao dịch bất động sản.

Các công cụ pháp lý chính điều chỉnh bất động sản tại Morocco bao gồm Bộ luật về nghĩa vụ và hợp đồng (Dahir 12 tháng 8 năm 1913), Luật số 18-00 về quyền sở hữu chung của các tài sản xây dựng (nếu có sửa đổi), và Luật số 39-08 về các quyền thực. Các luật này được thực thi bởi các cơ quan hành chính và tư pháp, đặc biệt là Bộ Tư pháp và Cơ quan Quốc gia về Bảo tồn Đất đai, Cadastre và Bản đồ (ANCFCC). ANCFCC giám sát việc đăng ký đất đai và đảm bảo tính xác thực của các tiêu đề bất động sản trên toàn quốc, với các nỗ lực số hóa đang diễn ra để giảm gian lận và tăng tốc quá trình đăng ký.

Các tranh chấp phát sinh từ các giao dịch bất động sản thường rơi vào sự quản lý của các tòa án dân sự Morocco, bao gồm các tòa án thương mại cho các vấn đề bất động sản liên quan đến kinh doanh. Bộ Tư pháp đã tăng cường năng lực của các phòng chuyên môn trong các tòa án này để xử lý các vụ kiện bất động sản phức tạp, phản ánh sự gia tăng liên tục về các tranh chấp bất động sản—ước tính chiếm 15% tổng số vụ kiện dân sự từ năm 2022 đến 2024, theo các số liệu chính thức.

Các cơ chế giải quyết tranh chấp thay thế (ADR), chẳng hạn như hòa giải và trọng tài, ngày càng được khuyến khích, đặc biệt cho các vấn đề bất động sản thương mại. Luật số 95-17, được thông qua vào năm 2022, đã hiện đại hóa khung pháp lý cho hòa giải và trọng tài, cung cấp cho các bên một con đường nhanh chóng và ít đối kháng hơn để giải quyết tranh chấp bất động sản. Tòa án Tối cao Morocco đã xác nhận tính thi hành của các quyết định trọng tài trong lĩnh vực bất động sản, với điều kiện tuân thủ các quy định về chính sách công và đăng ký thích hợp.

Việc tuân thủ vẫn là một lĩnh vực trọng tâm. Chính phủ đã giới thiệu các yêu cầu tuân thủ cập nhật cho các công chứng viên và các chuyên gia bất động sản để đối phó với việc chống rửa tiền và các chuyển nhượng bất hợp pháp, theo các quy định trong Luật số 43-05. Hội đồng Quốc gia về Công chứng giám sát các tiêu chuẩn nghề nghiệp và theo dõi việc tuân thủ các nghĩa vụ chống rửa tiền, báo cáo sự gia tăng đáng kể trong các cuộc kiểm tra tuân thủ kể từ năm 2023.

Nhìn về phía trước, Morocco dự kiến sẽ tiếp tục số hóa các đăng ký đất và quy trình tòa án đến năm 2026, điều này được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch và giảm thiểu sự chậm trễ trong việc thi hành. Các cải cách đang diễn ra phản ánh cam kết của Morocco trong việc điều chỉnh các cơ chế giải quyết tranh chấp bất động sản với các tiêu chuẩn tốt nhất quốc tế và mong đợi của nhà đầu tư.

Thống kê Chính: Tác động Thị trường và Thi hành Quy định

Ngành bất động sản của Morocco đã trải qua sự tiến hóa quy định đáng kể, với năm 2025 đánh dấu việc triển khai và thực thi các luật quan trọng nhằm tăng cường tính minh bạch, tuân thủ chống rửa tiền (AML), và bảo vệ nhà đầu tư. Thị trường bất động sản, có giá trị chiếm hơn 10% GDP quốc gia của Morocco, bị ảnh hưởng trực tiếp bởi các biện pháp quy định này, định hình cả khối lượng giao dịch và niềm tin trên thị trường. Theo báo cáo của Bộ Kinh tế và Tài chính, các giao dịch bất động sản trong năm 2024 vượt quá 120.000 trên toàn quốc, với Casablanca, Rabat, và Marrakech chiếm hơn 45% hoạt động này.

Việc thi hành quy định đã trở nên mạnh mẽ hơn, đặc biệt là sau các sửa đổi năm 2023 đối với Luật số 18-00 về quyền sở hữu chung và Luật số 12-90 về quy hoạch đô thị, đã có hiệu lực đầy đủ vào đầu năm 2024. Các luật này đặt ra yêu cầu nghiêm ngặt hơn cho các nhà phát triển bất động sản, bao gồm việc công bố bắt buộc về tiến độ dự án và các bảo đảm tài chính để bảo vệ người mua khỏi các phát triển không hoàn thành. Bộ Tư pháp đã báo cáo sự gia tăng 17% trong các hành động pháp lý liên quan đến các giao dịch bất động sản không tuân thủ từ năm 2023 đến 2024, phản ánh sự giám sát và thi hành đang ở mức cao.

Tuân thủ chống rửa tiền (AML): Ủy ban Chứng khoán Maroc và Ngân hàng Al-Maghrib đã tăng cường giám sát, yêu cầu các chuyên gia bất động sản báo cáo các giao dịch nghi ngờ trên 400.000 MAD (khoảng 40.000 USD). Trong năm 2024, số lượng báo cáo giao dịch bất thường liên quan đến bất động sản đã tăng 25% so với năm 2022, cho thấy sự thi hành chủ động của Luật số 43-05 về chống rửa tiền.
Cấp phép và tuân thủ chuyên nghiệp: Cơ quan Quốc gia về Bảo tồn Đất đai, Cadastre và Bản đồ đã giới thiệu một đăng ký kỹ thuật số tập trung vào năm 2024, đơn giản hóa việc đăng ký bất động sản và giảm gian lận tiêu đề. Tỷ lệ tuân thủ việc đăng ký bất động sản hiện đã vượt quá 90% ở các trung tâm đô thị.
Đầu tư nước ngoài: Các quy định cập nhật trong năm 2024 làm rõ các quy trình cho người mua nước ngoài và hạn chế việc tiếp cận đất nông nghiệp, trong khi tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư bất động sản nhà ở và thương mại, phù hợp với hướng dẫn từ Cơ quan Đầu tư và Phát triển Xuất khẩu Maroc.

Triển vọng cho năm 2025 và những năm tiếp theo được định hình bởi cam kết liên tục của Morocco đối với việc hiện đại hóa quy định và tăng cường thi hành. Các cơ quan dự kiến rằng việc số hóa liên tục, các cuộc kiểm toán tuân thủ chặt chẽ hơn, và mở rộng các biện pháp chống gian lận sẽ góp phần tạo ra một môi trường bất động sản minh bạch hơn. Điều này được kỳ vọng sẽ duy trì sự tự tin của nhà đầu tư và hỗ trợ sự tăng trưởng vững chắc của thị trường, trong khi giảm thiểu các rủi ro liên quan đến tội phạm tài chính và các thực hành phát triển không tuân thủ.

Triển vọng Tương lai: Dự đoán những Biến chuyển Quy định đến năm 2030

Môi trường quy định bất động sản của Morocco đang hướng tới sự tiến hóa đáng kể đến năm 2030, được thúc đẩy bởi các ưu tiên của chính phủ về sự minh bạch, thuận lợi hóa đầu tư và phát triển đô thị. Khi ngành bất động sản Morocco tiếp tục thu hút cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, các cơ quan quy định ngày càng tập trung vào việc củng cố các khung pháp lý, cải thiện tuân thủ và hài hòa với các tiêu chuẩn quốc tế.

Trong những năm gần đây, chính phủ đã hiện đại hóa một số quy định cốt lõi, đáng chú ý là Luật 39-08 về quyền thực năm 2011 và các sửa đổi đối với các quy định quy hoạch đô thị, nhằm làm rõ quyền sở hữu tài sản và đơn giản hóa quy trình đăng ký đất. Bộ Tư pháp đã ưu tiên số hóa các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quy trình công chứng, giảm đáng kể thời gian xử lý và tăng cường khả năng theo dõi. Theo Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie, hơn 90% các giao dịch ở các khu vực đô thị hiện đã được đăng ký kỹ thuật số, một con số được dự báo sẽ đạt gần 100% vào năm 2027.

Kế hoạch nhà ở giai đoạn 2023-2027 của chính phủ, được giám sát bởi Bộ Quy hoạch Lãnh thổ Quốc gia, Quy hoạch Đô thị, Nhà ở và Chính sách Thành phố, gồm các cải cách mục tiêu nhằm tăng cung cấp nhà ở giá rẻ và chính thức hóa các khu định cư không chính thức. Chiến lược này bao gồm các biện pháp khuyến khích cho các nhà phát triển, tăng cường việc thực thi quy hoạch và giám sát chặt chẽ hơn về giấy phép xây dựng. Đến năm 2025, việc tuân thủ các tiêu chuẩn về hiệu quả năng lượng và an toàn động đất sẽ được củng cố, phản ánh cam kết của Morocco dưới Thỏa thuận Paris và các sáng kiến giảm thiểu rủi ro động đất.

Một trọng tâm đang gia tăng là chống rửa tiền (AML) và các biện pháp tài trợ chống khủng bố trong lĩnh vực bất động sản. Bộ Tư pháp và Ngân hàng Al-Maghrib đã phát hành các hướng dẫn mới yêu cầu tăng cường thẩm định cho các chuyên gia bất động sản và công chứng viên, với việc tăng cường các cuộc kiểm toán và yêu cầu báo cáo dự kiến trong năm 2026 và xa hơn nữa.

Nhìn đến năm 2030, Morocco được dự đoán sẽ tiếp tục tự do hóa một số khía cạnh của đầu tư bất động sản—như nới lỏng các hạn chế đối với người mua nước ngoài và đơn giản hóa các quy trình phê duyệt dự án—trong khi củng cố bảo vệ người tiêu dùng và tiêu chuẩn môi trường. Việc số hóa quy trình tuân thủ quy định, tích hợp dữ liệu địa chính, và áp dụng công nghệ hợp đồng thông minh đang nằm trong chương trình nghị sự, hứa hẹn mang lại hiệu quả cao hơn và tính pháp lý rõ ràng hơn. Những biến chuyển này nhằm duy trì đà phát triển của Morocco như một trung tâm bất động sản khu vực, với sự giám sát vững chắc và môi trường thân thiện với nhà đầu tư.