Cơn Bùng Nổ Bất Động Sản Thương Mại Maldives: Cơ Hội & Rủi Ro Gây Sốc Năm 2025 Được Tiết Lộ

Mục lục

• Tóm tắt điều hành: Tình trạng bất động sản thương mại ở Maldives (2025)
• Tổng quan thị trường: Thống kê chính, động lực tăng trưởng và điểm nổi bật khu vực
• Ảnh hưởng của Du lịch & Khách sạn: Tác động đến phát triển bán lẻ, văn phòng và không gian đa chức năng
• Cảnh quan quy định: Quy hoạch, quyền tài sản và cấp phép (Tham khảo: planning.gov.mv)
• Quy định đầu tư nước ngoài & Thuế: Rào cản gia nhập và ưu đãi (Tham khảo: mira.gov.mv, trade.gov.mv)
• Tuân thủ & Quy định môi trường: Tiêu chuẩn xanh và phê duyệt phát triển (Tham khảo: environment.gov.mv)
• Xu hướng tài chính & Cho vay: Ngân hàng địa phương, Vốn quốc tế và Khả năng chấp nhận rủi ro (Tham khảo: mma.gov.mv)
• Các dự án lớn hiện tại và sắp tới: Nghiên cứu trường hợp từ các nhà phát triển hàng đầu (Tham khảo: hdc.com.mv, mtcc.com.mv)
• Thách thức & Rủi ro: Các yếu tố pháp lý, khí hậu và biến động thị trường
• Triển vọng tương lai (2025–2030): Dự báo tăng trưởng, thay đổi chính sách và cơ hội nổi bật
• Nguồn & Tài liệu tham khảo

Tóm tắt điều hành: Tình trạng bất động sản thương mại ở Maldives (2025)

Ngành bất động sản thương mại ở Maldives vào năm 2025 được đặc trưng bởi sự phục hồi và chuyển mình ổn định, sau sự sụt giảm do du lịch dẫn đến trong thời kỳ đại dịch COVID-19 và sự phục hồi tiếp theo. Hiệu suất của ngành này gắn liền chặt chẽ với ngành du lịch, khách sạn, và các sáng kiến phát triển cơ sở hạ tầng đang mở rộng mà chính phủ thực hiện. Các yếu tố chính bao gồm tăng cường đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), hiện đại hóa quy định và một trọng tâm quốc gia vào phát triển bền vững cũng như khả năng chống chịu với các rủi ro khí hậu.

Các cải cách chính sách gần đây đã đơn giản hóa quy trình cho thuê đất và quyền tài sản, hỗ trợ cả nhà đầu tư Maldives và nước ngoài. Cơ quan Thuế Nội địa Maldives quản lý chi phí cho thuê, thuế và tuân thủ đối với đất thương mại, trong khi Cơ quan Đất và Bất động sản giám sát việc đăng ký và bảo đảm quyền sở hữu. Đáng chú ý, quy định hiện cho phép sở hữu đất miễn phí cho người nước ngoài cho các dự án vượt quá 1 tỷ USD, với điều kiện ít nhất 70% diện tích đất là đất thu hồi—một thay đổi đáng kể nhằm thu hút đầu tư và phát triển quy mô lớn (Invest Maldives).

Bất động sản thương mại bao gồm khách sạn, nhà nghỉ, không gian văn phòng, bán lẻ và các dự án đa chức năng, với Khu vực Greater Malé vẫn là trung tâm thương mại. Theo dữ liệu năm 2024, hơn 170 đảo nghỉ dưỡng và hơn 800 nhà nghỉ đang hoạt động, với các dự án phát triển mới đang được triển khai (Bộ Du lịch). Sự mở rộng liên tục của Sân bay Quốc tế Velana và nâng cấp cơ sở hạ tầng theo Kế hoạch Hành động Chiến lược của chính phủ đã thúc đẩy thêm nhu cầu về cơ sở vật chất logistics và kho bãi (Văn phòng Tổng thống).

Việc tuân thủ pháp lý vẫn là ưu tiên hàng đầu, đặc biệt liên quan đến các yêu cầu chống rửa tiền (AML) và tài trợ chống khủng bố (CTF) được áp dụng bởi Cơ quan Tiền tệ Maldives. Các quy định môi trường và ưu đãi xây dựng xanh cũng đang ngày càng được chấp nhận, theo như những gì được trình bày bởi Bộ Môi trường, Biến đổi Khí hậu và Công nghệ, phản ánh các mục tiêu bền vững quốc gia.

Nhìn về phía trước trong phần còn lại của năm 2025 và các năm tiếp theo, thị trường bất động sản thương mại Maldives đang trên đà tăng trưởng có tính toán. Cam kết của chính phủ đối với các quan hệ đối tác công-tư, tính minh bạch trong quy định và cơ sở hạ tầng thích ứng với khí hậu dự kiến sẽ thu hút thêm đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, những thách thức vẫn còn đó, bao gồm sự hạn chế về quỹ đất, độ nhạy cảm trước khí hậu, và sự cần thiết phải có lực lượng lao động có kỹ năng. Triển vọng của ngành theo dự đoán là lạc quan một cách thận trọng, dưới sự hỗ trợ mạnh mẽ từ việc phục hồi du lịch và sự hỗ trợ chính sách bền vững.

Tổng quan thị trường: Thống kê chính, động lực tăng trưởng và điểm nổi bật khu vực

Ngành bất động sản thương mại ở Maldives đang trải qua sự chuyển mình quan trọng khi quốc gia này đa dạng hóa vượt ra ngoài sự phụ thuộc truyền thống vào ngành du lịch. Tính đến đầu năm 2025, ngành này được đặc trưng bởi sự tăng trưởng mạnh mẽ trong phát triển dựa trên khách sạn, sự quan tâm ngày càng tăng đối với các dự án đa chức năng và các sáng kiến của chính phủ để thu hút đầu tư nước ngoài. Theo Cục Thống kê Quốc gia, ngành xây dựng—một chỉ số liên quan trực tiếp đến tài sản bất động sản—đã tăng trưởng 9,6% vào năm 2023, đóng góp đáng kể vào GDP quốc gia. Các dự án thương mại, đặc biệt là ở Khu vực Greater Malé, là động lực chính cho xu hướng này.

Các thống kê chính cho thấy việc phê duyệt đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã đạt hơn 500 triệu USD vào năm 2024, với một phần đáng kể dành cho phát triển khách sạn, bán lẻ và không gian văn phòng (Bộ Phát triển Kinh tế). Kế hoạch Hành động Chiến lược 2019-2023 của chính phủ, tiếp tục hướng dẫn việc mở rộng cơ sở hạ tầng, cụ thể tập trung vào các trung tâm thương mại ở Hulhumalé và các sân bay khu vực, tạo ra cơ hội cho logistics, kho bãi và dịch vụ doanh nghiệp (Bộ Kế hoạch Quốc gia, Nhà ở và Cơ sở hạ tầng).

Nhiều động lực tăng trưởng đang duy trì đà phát triển của thị trường. Đầu tiên, việc đầu tư liên tục vào các đảo nghỉ dưỡng tích hợp và các dự án bến du thuyền thương mại đang mở rộng cảnh quan bất động sản thương mại. Thứ hai, các chính sách của chính phủ về các Khu kinh tế đặc biệt (SEZ) cung cấp các ưu đãi thuế và quy trình phê duyệt nhanh chóng cho nhà đầu tư quốc tế, kích thích nhu cầu về đất và cơ sở vật chất thương mại (Invest Maldives). Thứ ba, quá trình đô thị hóa và lực lượng lao động người nước ngoài ngày càng tăng đang thúc đẩy nhu cầu về không gian bán lẻ và văn phòng, đặc biệt là tại các khu đô thị trung tâm.

Về khu vực, Khu vực Greater Malé vẫn là trung tâm cho các dự án văn phòng và bán lẻ có giá trị cao, nhưng các thành phố vệ tinh như Hulhumalé và Addu City đang gia tăng sức hút nhờ các nâng cấp cơ sở hạ tầng và các sáng kiến phân cấp (Công ty Phát triển Nhà ở). Các khu thương mại mới đang xuất hiện xung quanh các sân bay quốc tế và cảng mới, với chính phủ tích cực thúc đẩy các quan hệ đối tác công-tư cho các dự án đa chức năng và logistics.

Nhìn về phía trước vào năm 2025 và các năm sau, triển vọng cho bất động sản thương mại ở Maldives là tích cực nhưng phụ thuộc vào sự ổn định chính sách và phát triển cơ sở hạ tầng liên tục. Cam kết của chính phủ đối với đô thị hóa bền vững và tăng trưởng kinh tế đa dạng dự kiến sẽ hỗ trợ cho sự mở rộng ổn định trong bất động sản thương mại, trong khi các cải cách quy định và số hóa trong đăng ký đất đai và cấp phép dự kiến sẽ cải thiện việc tuân thủ và sự tự tin của nhà đầu tư (Cơ quan Đất và Khảo sát).

Ảnh hưởng của Du lịch & Khách sạn: Tác động đến phát triển bán lẻ, văn phòng và không gian đa chức năng

Ngành bất động sản thương mại ở Maldives gắn liền chặt chẽ với ngành du lịch và khách sạn mạnh mẽ của đất nước, điều này tiếp tục là nền tảng cho sự phát triển kinh tế của Maldives. Vào năm 2025, ảnh hưởng của ngành du lịch đã mở rộng ra ngoài các phát triển nghỉ dưỡng, ngày càng định hình nhu cầu, thiết kế và địa điểm của các tài sản bán lẻ, văn phòng và đa chức năng. Khi số lượng du khách quốc tế tăng trở lại và đa dạng hóa sau đại dịch, đòi hỏi về cơ sở hạ tầng hỗ trợ và không gian thương mại cũng tăng lên tương ứng.

Các không gian bán lẻ ở Malé và các atol chính đang trải qua sự quan tâm mới, được thúc đẩy bởi nhu cầu phục vụ cả du khách và lực lượng lao động người nước ngoài ngày càng mở rộng. Các số liệu chính thức của Bộ Du lịch cho thấy số lượng khách du lịch đã vượt qua 1,8 triệu vào năm 2023 và dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong năm 2025, duy trì nhu cầu cao đối với các cửa hàng bán lẻ, dịch vụ ăn uống và các địa điểm giải trí trong các dự án đa chức năng (Bộ Du lịch). Các trung tâm mua sắm, cửa hàng miễn thuế và cửa hàng thủ công địa phương ngày càng được tích hợp vào các dự án nghỉ dưỡng và đô thị mới nhằm khai thác thói quen chi tiêu của du khách.

Phân khúc bất động sản văn phòng, vốn bị hạn chế do nền kinh tế dịch vụ của Maldives, đang được định hình lại bởi sự phát triển mạnh mẽ của các tập đoàn khách sạn quốc tế, các nhà điều hành du lịch và các dịch vụ kèm theo thiết lập trụ sở khu vực hoặc văn phòng hỗ trợ ở Malé và Hulhumalé. Tầm nhìn của chính phủ về sự đa dạng hóa kinh tế, được nêu rõ trong các kế hoạch chiến lược của Bộ Kế hoạch Quốc gia, Nhà ở và Cơ sở hạ tầng, đang thúc đẩy sự chuyển đổi dần dần sang các không gian văn phòng chính thức hơn, đặc biệt là trong các tòa nhà đa chức năng phục vụ cho cả nhà đầu tư thương mại và các nhà điều hành khách sạn.

Các khung pháp lý và tuân thủ đang điều chỉnh theo những thay đổi này. Luật Đất (Luật số 1/2002) và các quy định liên quan quy định quy trình sử dụng đất và cho thuê cho các phát triển thương mại, trong khi đầu tư nước ngoài được quản lý bởi Luật Đầu tư Nước ngoài (Luật số 25/79) và do Bộ Phát triển Kinh tế quản lý. Các sáng kiến gần đây của chính phủ khuyến khích sự tham gia của nước ngoài trong các dự án đa chức năng, với điều kiện đạt được các ngưỡng đối tác địa phương và tuân thủ. Các Đánh giá Tác động Môi trường (EIA), được quy định theo Luật Bảo vệ và Bảo tồn Môi trường (Luật số 4/93), là rất quan trọng cho tất cả các phát triển quy mô lớn và ven biển (Bộ Môi trường, Biến đổi Khí hậu và Công nghệ).

Triển vọng cho năm 2025 và các năm tới cho thấy sự tăng trưởng bền vững trong bất động sản thương mại, được hỗ trợ bởi sự mở rộng tiếp tục của ngành du lịch và chính sách hỗ trợ cho các phát triển tích hợp. Các nhà đầu tư dự kiến sẽ ưu tiên tính linh hoạt và khả năng chống chịu, tính đến việc thích ứng với khí hậu và sự thay đổi sở thích của người tiêu dùng. Môi trường quy định có thể sẽ trải qua sự thắt chặt dần quanh tính bền vững và sở hữu nước ngoài, nhưng ngành bất động sản thương mại vẫn là một bên hưởng lợi năng động từ sự chuyển mình do ngành du lịch ở Maldives.

Cảnh quan quy định: Quy hoạch, quyền tài sản và cấp phép (Tham khảo: planning.gov.mv)

Cảnh quan quy định quản lý bất động sản thương mại ở Maldives được hình thành bởi một khuôn khổ quy định đang phát triển về các luật quy hoạch, quy chế quyền tài sản và các chế độ cấp phép. Các quy định này chủ yếu được giám sát bởi Bộ Kế hoạch Quốc gia, Nhà ở và Cơ sở hạ tầng, cơ quan chịu trách nhiệm về quy hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị và việc thực hiện các công cụ pháp lý có liên quan.

Quy hoạch ở Maldives được quy định thông qua các kế hoạch sử dụng đất quốc gia và địa phương, chỉ định các khu vực cụ thể cho phát triển thương mại, nhà ở, đa chức năng và liên quan đến du lịch. Kế hoạch Phát triển Thành phố Malé và Khung Quy hoạch Khu vực Greater Malé, chẳng hạn, quy định về mật độ phát triển, chiều cao tòa nhà và các hoạt động thương mại được phép trong các khu vực đô thị và thu hồi. Chính phủ ngày càng nhấn mạnh vào các dự án đa chức năng và đô thị hóa, phản ánh cả sự hạn chế về quỹ đất và nhu cầu ngày càng tăng về không gian thương mại ở các khu vực trung tâm. Các nhà phát triển phải nhận được sự chấp thuận quy hoạch và tuân thủ các tiêu chuẩn lập kế hoạch chi tiết trước khi bắt đầu xây dựng hoặc chiếm đóng cơ sở thương mại.

Quyền tài sản ở Maldives được cấu trúc một cách độc đáo, vì tất cả đất đai về mặt pháp lý thuộc sở hữu của nhà nước. Các tổ chức tư nhân và công ty, bao gồm các nhà đầu tư nước ngoài, có thể nhận được quyền thuê dài hạn—thường là lên đến 99 năm—cho mục đích thương mại. Các quyền thuê này được quản lý theo Luật Đất và các thỏa thuận cho thuê liên quan, quy định cách sử dụng đất, điều kiện chuyển nhượng và quy trình gia hạn. Các sửa đổi gần đây đối với quy định về thuê đất nhà nước đã đơn giản hóa việc chuyển nhượng và cho thuê lại các bất động sản thương mại, tạo điều kiện cho tính thanh khoản và dòng vốn đầu tư lớn hơn trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, sở hữu đất của người nước ngoài vẫn bị cấm, trừ khi đạt được các ngưỡng đầu tư đáng kể trong lĩnh vực du lịch và phải được sự chấp thuận của nội các.

Cấp phép là một bộ phận quan trọng của sự tuân thủ quy định. Tất cả các phát triển bất động sản thương mại đều cần sự chấp thuận dự án, sự vệ sinh môi trường và giấy phép hoạt động từ Bộ Kế hoạch Quốc gia, Nhà ở và Cơ sở hạ tầng. Điều này bao gồm việc tuân thủ các quy định lập kế hoạch, tiêu chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn an toàn cháy và yêu cầu tiếp cận. Đối với một số lĩnh vực, chẳng hạn như bán lẻ, khách sạn, và thực phẩm & đồ uống, có thể cần thêm các giấy phép đặc thù từ các bộ hoặc cơ quan có liên quan.

Nhìn về phía trước vào năm 2025 và các năm sau, chính phủ Maldives dự kiến sẽ tiếp tục hoàn thiện các chính sách quy hoạch và số hóa quy trình cấp phép và quy hoạch. Việc áp dụng các công cụ quy hoạch đô thị thông minh và việc xem xét lại Luật Đất có khả năng nâng cao tính minh bạch, tuân thủ và sự tự tin của nhà đầu tư trong thị trường bất động sản thương mại. Sự thúc đẩy liên tục cho phát triển đô thị bền vững và thích ứng với khí hậu, đặc biệt là để đáp ứng nhu cầu thích ứng với khí hậu, sẽ tiếp tục định hình môi trường quy định trong những năm tới.

Quy định đầu tư nước ngoài & Thuế: Rào cản gia nhập và ưu đãi (Tham khảo: mira.gov.mv, trade.gov.mv)

Khung pháp lý quản lý đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản thương mại ở Maldives được xác định bởi sự kết hợp giữa các luật quốc gia và các chính sách do các cơ quan quản lý nhằm cân bằng sự cởi mở với chủ quyền kinh tế. Cơ quan Thuế Nội địa Maldives (MIRA) và Bộ Phát triển Kinh tế đóng vai trò là các cơ quan trung ương giám sát việc tuân thủ, thuế và cấp phép cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Sở hữu đất của người nước ngoài bị hạn chế theo hiến pháp ở Maldives; quyền sở hữu miễn phí cho người nước ngoài không được phép. Tuy nhiên, theo sửa đổi năm 2015 đối với Hiến pháp Maldives, các nhà đầu tư nước ngoài có thể mua đất cho các dự án vượt quá 1 tỷ USD, với điều kiện ít nhất 70% diện tích đất là đất thu hồi từ biển (Bộ Phát triển Kinh tế). Trong thực tế, hầu hết các giao dịch bất động sản thương mại liên quan đến người nước ngoài, đặc biệt trong lĩnh vực khách sạn, diễn ra dưới hình thức các hợp đồng thuê dài hạn—thông thường lên đến 99 năm. Các hợp đồng cho thuê này được đăng ký và quản lý thông qua Bộ Du lịch hoặc Bộ Kế hoạch Quốc gia, Nhà ở và Cơ sở hạ tầng, tùy thuộc vào loại tài sản.

Thuế đối với các nhà đầu tư nước ngoài trong bất động sản thương mại chủ yếu được quản lý thông qua Luật Thuế Lợi nhuận Kinh doanh và chế độ Thuế Hàng hóa và Dịch vụ (GST). Mức thuế lợi nhuận kinh doanh tiêu chuẩn là 15%, trong khi mức GST 6% áp dụng cho các giao dịch bất động sản không liên quan đến du lịch, và mức GST 12% áp dụng cho những giao dịch trong lĩnh vực du lịch (Cơ quan Thuế Nội địa Maldives). Tiền thuê đất cho các đảo hoặc đất sử dụng cho du lịch, một thành phần chính của bất động sản thương mại, phải chịu mức phí cố định và biến đổi mà chính quyền quy định. Các nhà đầu tư nước ngoài cũng phải tuân thủ các yêu cầu về Thuế Khấu trừ trên một số khoản thanh toán qua biên giới.

Để thu hút đầu tư, chính phủ cung cấp một số ưu đãi: Sở hữu 100% của nước ngoài trong hầu hết các lĩnh vực (trừ các hạn chế về sở hữu đất), hoàn trả hoàn toàn lợi nhuận, và miễn hoặc giảm thuế nhập khẩu đối với vật liệu và thiết bị xây dựng liên quan đến các dự án được phê duyệt (Bộ Phát triển Kinh tế). Luật Các Khu Kinh tế Đặc biệt còn cung cấp các ưu đãi nâng cao cho các dự án quy mô lớn, bao gồm các kỳ nghỉ thuế và quy trình cấp phép nhanh chóng cho các phát triển đáp ứng các ngưỡng quy định.

Trong năm 2025 và các năm tới, dự kiến sẽ có sự thúc đẩy liên tục từ chính phủ đối với cơ sở hạ tầng—đặc biệt là ở khu vực Greater Malé và các khu kinh tế được chỉ định—sẽ làm gia tăng nhu cầu đối với bất động sản thương mại. Tuy nhiên, các rào cản gia nhập vẫn còn đáng kể đối với các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt liên quan đến quyền sử dụng đất và tuân thủ các quy định về môi trường và quy hoạch đang thay đổi. Các nhà đầu tư được khuyên nên duy trì sự thận trọng trong việc kiểm tra và theo dõi các cập nhật về tuân thủ từ MIRA và Bộ Phát triển Kinh tế, vì các điều chỉnh quy định dự kiến sẽ phù hợp với các ưu tiên phát triển quốc gia.

Tuân thủ & Quy định môi trường: Tiêu chuẩn xanh và phê duyệt phát triển (Tham khảo: environment.gov.mv)

Việc tuân thủ các quy định về môi trường đã trở thành một phần trung tâm ngày càng tăng trong phát triển bất động sản thương mại ở Maldives, đặc biệt khi quốc gia này đang đối mặt với độ nhạy cảm cao trước biến đổi khí hậu và tăng mực nước biển. Tính đến năm 2025, tất cả các dự án bất động sản thương mại—đặc biệt là trong lĩnh vực du lịch, khách sạn và đa chức năng—đều phải trải qua các quy trình phê duyệt nghiêm ngặt được giám sát bởi Bộ Môi trường, Biến đổi Khí hậu và Công nghệ (MoECCT). Những quy trình này được thiết kế để đảm bảo rằng các phát triển mới tuân thủ các tiêu chuẩn môi trường quốc gia và các cam kết phát triển bền vững quốc tế.

Một yếu tố quan trọng trong việc tuân thủ quy định là Đánh giá Tác động Môi trường (EIA), được quy định theo Luật Bảo vệ và Bảo tồn Môi trường (Luật số 4/93). Các nhà phát triển phải nộp các EIA chi tiết trước khi bắt đầu xây dựng, nêu rõ các tác động môi trường tiềm tàng và các biện pháp giảm thiểu đề xuất. Quy trình EIA bao gồm tham vấn công chúng, đánh giá kỹ thuật và, khi cần thiết, kiểm tra thực địa. Chỉ sau khi nhận được Giấy phép Môi trường chính thức từ MoECCT, các dự án mới có thể tiếp tục đến các giai đoạn phê duyệt tiếp theo.

Trong những năm gần đây, chính phủ Maldives đã tăng cường tập trung vào các tiêu chuẩn xây dựng xanh, với các hướng dẫn mới thúc đẩy hiệu quả năng lượng, tích hợp năng lượng tái tạo và quản lý chất thải bền vững trong các tài sản thương mại. Đáng chú ý, Maldives đang thực hiện các bộ mã xây dựng yêu cầu các khu nghỉ dưỡng, khách sạn và các cơ sở thương mại lớn phải tích hợp các hệ thống điện mặt trời, thu hoạch nước mưa và công nghệ năng lượng từ chất thải, nơi có thể. Chính phủ cũng khuyến khích việc áp dụng các chứng nhận Lãnh đạo trong Thiết kế Năng lượng và Môi trường (LEED) hoặc tương đương cho các phát triển lớn.

Việc thi hành các quy định tuân thủ đã gia tăng, với các cuộc kiểm tra tại chỗ và chương trình giám sát hiện là quy trình tiêu chuẩn. Việc không tuân thủ các điều kiện EIA hoặc quy định về môi trường có thể dẫn đến việc tạm ngừng dự án, phạt tiền hoặc thậm chí thu hồi giấy phép bởi Bộ Môi trường, Biến đổi Khí hậu và Công nghệ. Năm 2024, Bộ đã báo cáo sự gia tăng đáng kể trong số lượng các cuộc kiểm tra và kiểm tra tuân thủ trong các khu vực du lịch và các trung tâm thương mại đô thị.

Nhìn về phía trước, triển vọng bất động sản thương mại ở Maldives rất gắn liền với chương trình phát triển bền vững đầy tham vọng của quốc gia. Các nhà lập pháp đang làm việc để tiếp tục thắt chặt các quy định kiểm soát phát triển, mở rộng các khu vực bảo tồn và giới thiệu các ưu đãi cho các dự án được chứng nhận xanh. Khi kỳ vọng của nhà đầu tư và các bên liên quan về trách nhiệm môi trường tiếp tục tăng lên, việc tuân thủ các tiêu chuẩn xanh đang phát triển sẽ vẫn là yếu tố quan trọng quyết định tính khả thi của dự án và thành công thương mại lâu dài trong lĩnh vực bất động sản ở Maldives.

Xu hướng tài chính & Cho vay: Ngân hàng địa phương, Vốn quốc tế và Khả năng chấp nhận rủi ro (Tham khảo: mma.gov.mv)

Bối cảnh tài chính cho bất động sản thương mại ở Maldives đang phát triển, được thúc đẩy bởi chính sách tiền tệ nội địa, sự thay đổi trong khả năng chấp nhận rủi ro và sự quan tâm quốc tế đang tăng lên. Các ngân hàng địa phương vẫn là nguồn tài trợ nợ chính cho các nhà phát triển và nhà đầu tư bất động sản, với các tổ chức lớn như Ngân hàng Maldives và Ngân hàng Hồi giáo Maldives cung cấp nhiều loại khoản vay bất động sản thương mại. Cơ quan Tiền tệ Maldives (MMA) đã duy trì cách tiếp cận quy định cẩn trọng, cân bằng giữa tăng trưởng tín dụng và ổn định của lĩnh vực tài chính. Tính đến đầu năm 2025, tổng hợp danh mục cho vay của các ngân hàng Maldives đối với lĩnh vực bất động sản đã cho thấy sự tăng trưởng ổn định, phản ánh nhu cầu được duy trì cho các dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng và đa chức năng. Theo Cơ quan Tiền tệ Maldives, bất động sản và xây dựng đã chiếm khoảng 20% tổng số tín dụng ngân hàng chưa thanh toán vào cuối năm 2024, làm nổi bật sự quan trọng của ngành này trong nền kinh tế rộng lớn hơn.

Các phát triển chính sách gần đây đã tập trung vào việc củng cố quản lý rủi ro và yêu cầu thẩm định đối với cho vay bất động sản. Các quy định thận trọng của MMA yêu cầu các ngân hàng phải tiến hành đánh giá rủi ro tín dụng đầy đủ, duy trì đảm bảo đầy đủ và tuân thủ các nghĩa vụ về chống rửa tiền (AML) và tài trợ khủng bố (CFT). Trong năm 2023 và 2024, MMA đã phát hành các thông tư cập nhật làm nổi bật các tiêu chuẩn tuân thủ này, đặc biệt là đối với các giao dịch có giá trị lớn và các dự án thuộc sở hữu nước ngoài. Khí hậu quy định dự kiến sẽ giữ thận trọng trong năm 2025, với các cuộc đánh giá giám sát định kỳ và kiểm tra sức chịu đựng đối với mức độ phơi bày của ngân hàng đối với các rủi ro trong lĩnh vực bất động sản (Cơ quan Tiền tệ Maldives).

Vốn quốc tế, chủ yếu từ Châu Á và Trung Đông, tiếp tục đóng vai trò then chốt, đặc biệt cho các dự án khách sạn quy mô lớn và đa chức năng trên các đảo cho thuê. Tuy nhiên, đầu tư trực tiếp nước ngoài phải được Bộ Phát triển Kinh tế phê duyệt và phải tuân thủ Luật Đầu tư Nước ngoài, quy định các ngưỡng đầu tư tối thiểu và yêu cầu tham gia địa phương. Những năm gần đây đã chứng kiến sự gia tăng dần dần trong các liên doanh giữa các công ty Maldives và các nhà đầu tư nước ngoài, thường được hỗ trợ bởi các ngân hàng quốc tế hoặc các tổ chức tài chính phát triển. Tuy nhiên, các nhà cho vay nước ngoài phải đối mặt với những rào cản tuân thủ bổ sung, bao gồm việc đăng ký tại địa phương và tuân thủ các quy định về tiền tệ do MMA quản lý (Cơ quan Tiền tệ Maldives).

Nhìn về phía trước vào năm 2025 và các năm sau, triển vọng cho tài chính bất động sản thương mại ở Maldives là lạc quan một cách thận trọng. Mặc dù các ngân hàng địa phương dự kiến sẽ duy trì tiêu chuẩn cho vay lựa chọn, các sáng kiến của chính phủ nhằm thu hút đầu tư bền vững và đa dạng hóa lĩnh vực du lịch có thể mở rộng các nguồn tài trợ. Tuy nhiên, những bất ổn kinh tế toàn cầu và sự giám sát quy định gia tăng sẽ tiếp tục định hình khả năng chấp nhận rủi ro và các thực tiễn cho vay trong lĩnh vực này.

Các dự án lớn hiện tại và sắp tới: Nghiên cứu trường hợp từ các nhà phát triển hàng đầu (Tham khảo: hdc.com.mv, mtcc.com.mv)

Cảnh quan bất động sản thương mại ở Maldives đang chịu sự tác động mạnh mẽ từ một loạt các dự án lớn hiện tại và sắp tới, do các nhà phát triển nhà nước và tư nhân hàng đầu dẫn dắt. Các dự án này là phần quan trọng trong chiến lược đa dạng hóa kinh tế và đô thị hóa rộng rãi hơn của chính phủ, đặc biệt là xung quanh Khu vực Greater Malé và các atol chiến lược.

Một trong những phát triển hàng đầu là dự án mở rộng đô thị Hulhumalé, do Công ty Phát triển Nhà ở (HDC) quản lý. Hulhumalé, được hình dung như một “Thành phố Thanh niên,” là một hòn đảo thu hồi đang được phát triển để giảm bớt sự đông đúc ở Malé và phục vụ như một trung tâm thương mại và nhà ở. Giai đoạn II của dự án hiện tại bao gồm việc xây dựng các tòa tháp thương mại đa chức năng, công viên kinh doanh, trung tâm bán lẻ và cơ sở khách sạn. Trong năm 2024–2025, HDC đã ưu tiên các lô đất cho trụ sở công ty, công viên công nghệ và trung tâm logistics, với một số chuỗi khách sạn và bán lẻ quốc tế ký hợp đồng cho thuê dài hạn. Khu thương mại “Central Park,” chẳng hạn, dự kiến sẽ cung cấp hơn 150.000 mét vuông không gian thương mại cho thuê vào năm 2026.

Một tác nhân quan trọng khác là Công ty Giao thông và Xây dựng Maldives (MTCC), đang thúc đẩy các dự án cơ sở hạ tầng hỗ trợ sự phát triển của bất động sản thương mại. MTCC hiện đang thực hiện công tác thu hồi và phát triển cơ sở hạ tầng cho Khu công nghiệp Thilafushi, một điểm trọng yếu cho kho bãi, logistics và sản xuất nhẹ. Các phát triển thương mại sắp tới của Thilafushi được thiết kế để hỗ trợ các lĩnh vực hải sản, thương mại và sản xuất đang phát triển, với các lô đất dành riêng cho nhà máy, kho hàng có thuế và khu phức hợp văn phòng. Tính đến đầu năm 2025, MTCC báo cáo rằng hơn 60% trong số 150 hecta đất thương mại được lên kế hoạch đã đang trong quá trình xây dựng hoặc đã được cho thuê trước cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.

Trong tương lai, HDC cũng đang thúc đẩy Dự án Doanh nghiệp Hulhumalé, nhắm đến việc thành lập trụ sở cho ngành fintech và các phòng thí nghiệm đổi mới, phù hợp với chương trình chuyển đổi kỹ thuật số của chính phủ. Dự án này dự kiến sẽ thu hút cả các tập đoàn đa quốc gia và các công ty khởi nghiệp trong nước, cung cấp không gian văn phòng cấp A và cơ sở ươm tạo doanh nghiệp.

Việc tuân thủ và giám sát quy định cho các dự án này được đặt dưới sự giám sát của Bộ Kế hoạch Quốc gia, Nhà ở và Cơ sở hạ tầng cùng với Bộ Kế hoạch Quốc gia, Nhà ở và Cơ sở hạ tầng – Bộ phận Đất, cơ quan yêu cầu tuân thủ các quy định quy hoạch đô thị, hướng dẫn về môi trường và các mục tiêu phát triển bền vững. Các cơ quan này đảm bảo rằng các dự án bất động sản thương mại phù hợp với các kế hoạch sử dụng đất quốc gia và yêu cầu đánh giá tác động môi trường.

Nhìn về phía trước vào năm 2025 và các năm tiếp theo, việc thực hiện thành công các dự án lớn này được dự kiến sẽ tăng đáng kể không gian thương mại cấp A, đa dạng hóa cơ sở đầu tư và kích thích sự nổi lên của Maldives như một trung tâm thương mại khu vực. Cam kết của HDC và MTCC đối với phát triển bền vững quy mô lớn báo hiệu một triển vọng mạnh mẽ cho bất động sản thương mại trong những năm tới.

Thách thức & Rủi ro: Các yếu tố pháp lý, khí hậu và biến động thị trường

Ngành bất động sản thương mại ở Maldives đối mặt với một loạt các thách thức và rủi ro độc đáo, được hình thành bởi khung pháp lý, độ nhạy cảm với môi trường và động lực thị trường. Tính đến năm 2025, các nhà đầu tư và nhà điều hành phải điều hướng một môi trường phức tạp để đảm bảo tuân thủ và khả năng tồn tại lâu dài.

Rủi ro Pháp lý và Quy định: Hệ thống pháp lý của Maldives gắn liền với luật Hồi giáo, với quyền tài sản và sử dụng đất được quản lý bởi sự kết hợp giữa các quy định pháp lý và nghị định hành chính. Sở hữu đất của người nước ngoài vẫn bị cấm, trừ trường hợp đặc biệt như các hợp đồng thuê dài hạn cho các khoản đầu tư liên quan đến du lịch, theo quy định của Luật Đất Maldives và Bộ Phát triển Kinh tế. Các dự án bất động sản thương mại thường yêu cầu nhiều cấp độ phê duyệt, bao gồm đánh giá tác động môi trường, thỏa thuận cho thuê và tuân thủ các quy định quy hoạch địa phương.

Chính phủ tiếp tục hoàn thiện các quy định để thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài trong khi vẫn bảo vệ các lợi ích quốc gia, như được thể hiện qua các sửa đổi gần đây đối với khuôn khổ Khu Kinh tế Đặc biệt (SEZ) và các ưu đãi đầu tư. Tuy nhiên, việc thiếu rõ ràng trong quyền sử dụng đất, quy trình phê duyệt kéo dài và các quy định đang thay đổi có thể gây ra những sự không chắc chắn pháp lý cho các nhà đầu tư Bộ Phát triển Kinh tế.

Rủi ro Khí hậu: Maldives là một trong những quốc gia dễ bị tổn thương nhất trước biến đổi khí hậu, với hơn 80% diện tích đất thấp hơn một mét so với mực nước biển. Bất động sản thương mại có nguy cơ gia tăng từ xói mòn ven biển, lũ lụt và các hiện tượng thời tiết cực đoan. Bộ Môi trường, Biến đổi Khí hậu và Công nghệ nhấn mạnh sự cần thiết phải có cơ sở hạ tầng thích ứng với khí hậu và tuân thủ các tiêu chuẩn môi trường nghiêm ngặt trong xây dựng và hoạt động. Các phát triển mới ngày càng yêu cầu các chiến lược thích ứng vững chắc, như các cấu trúc nâng cao và hệ thống thoát nước tiên tiến, để giảm thiểu tác động của sự gia tăng mực nước biển.

Biến động Thị trường: Thị trường bất động sản thương mại Maldives chủ yếu phụ thuộc vào du lịch và khách sạn, làm cho nó trở nên nhạy cảm với các biến động kinh tế toàn cầu, đại dịch và các sự kiện địa chính trị. Sự phục hồi sau COVID-19 đã chứng kiến sự phục hồi nhu cầu đối với các tài sản nghỉ dưỡng và khách sạn, nhưng ngành này vẫn dễ bị tổn thương trước sự thay đổi trong số lượng khách quốc tế và dòng chảy đầu tư. Theo Cục Thống kê Quốc gia, việc phê duyệt đầu tư nước ngoài trong ngành du lịch và bất động sản đã cho thấy sự tăng trưởng vừa phải trong giai đoạn 2023–2024, nhưng tâm lý của các nhà đầu tư vẫn thận trọng vì tình hình toàn cầu bất ổn.

Triển vọng: Đi vào năm 2025 và các năm tiếp theo, ngành bất động sản thương mại ở Maldives sẽ cần phải đối mặt với những rủi ro đan xen này thông qua việc thẩm định pháp lý, thích ứng với khí hậu và các chiến lược đa dạng hóa. Các bên liên quan ngày càng được yêu cầu phải thể hiện sự tuân thủ với các quy định đang thay đổi và tiêu chuẩn môi trường để đảm bảo phê duyệt dự án và duy trì giá trị tài sản lâu dài.

Triển vọng tương lai (2025–2030): Dự báo tăng trưởng, thay đổi chính sách và cơ hội nổi bật

Ngành bất động sản thương mại ở Maldives dự kiến sẽ trải qua sự phát triển đáng kể giữa năm 2025 và 2030, được thúc đẩy bởi các cải cách chính sách, đầu tư cơ sở hạ tầng và nỗ lực liên tục của đất nước nhằm đa dạng hóa nền kinh tế. Khung Công trình Tầm nhìn 2030 của chính phủ nhấn mạnh phát triển đô thị bền vững, cải thiện khí hậu đầu tư và mở rộng ra ngoài các tài sản tập trung vào du lịch, mở ra các con đường mới cho cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế.

Một động lực chính là cam kết của chính phủ trong việc nâng cao cơ sở hạ tầng kinh doanh, như được nêu trong Chiến lược Tích hợp Thương mại Quốc gia Maldives. Chiến lược này ưu tiên việc thành lập các Khu Kinh tế Đặc biệt (SEZ), công viên logistics và các phát triển đa chức năng để thu hút các trụ sở khu vực, các công ty logistics và các công ty fintech. Những sáng kiến này được củng cố bởi Luật Các Khu Kinh tế Đặc biệt, cung cấp quy trình cấp phép nhanh chóng, kỳ nghỉ thuế và các ưu đãi sử dụng đất cho các dự án bất động sản thương mại đủ điều kiện.

Các sửa đổi gần đây đối với Luật Đất và Luật Đảo Không Có Người ở đã làm rõ quyền thuê đất và gia hạn thời gian thuê cho các nhà đầu tư không phải là công dân, cải thiện sự chắc chắn pháp lý cho các nhà đầu tư quốc tế. Những thay đổi này được bổ sung bởi sự hiện đại hóa quy trình tuân thủ thuế của Cơ quan Thuế Nội địa Maldives, với hệ thống đăng ký đất đai và giao dịch số dự kiến sẽ hoàn thiện vào năm 2026, qua đó giảm thiểu rủi ro giao dịch và tăng cường tính minh bạch.

Các số liệu chính cho thấy triển vọng mạnh mẽ: theo Cục Thống kê Quốc gia, tổng giá trị của các giao dịch bất động sản thương mại đã tăng 14% vào năm 2023, với các phân khúc văn phòng và bán lẻ dẫn đầu nhờ phục hồi sau đại dịch và sự tăng trưởng đầu tư trực tiếp nước ngoài. Khu vực Greater Malé tiếp tục thu hút phần lớn hoạt động; tuy nhiên, các trung tâm khu vực như Addu và Hulhumalé đang nổi lên như các khu vực mới nhờ sự nâng cấp cơ sở hạ tầng và cải thiện kết nối.

Nhìn về phía trước, sự tăng trưởng sẽ tập trung vào các dự án phát triển đa chức năng, các trung tâm logistics hỗ trợ cho lĩnh vực transshipment và đánh bắt cá, và các công viên doanh nghiệp nhắm đến fintech và dịch vụ chuyên nghiệp. Các tín hiệu chính sách cho thấy sự tự do hóa thêm, với khả năng cập nhật các hạn chế đầu tư nước ngoài và các tiêu chuẩn tuân thủ môi trường đang được thảo luận bởi Bộ Phát triển Kinh tế và Thương mại. Triển vọng bất động sản thương mại từ năm 2025–2030 vì vậy được đánh giá tích cực, với nhiều cơ hội mở rộng đồng thời với việc hiện đại hóa quy định và đa dạng hóa kinh tế.

Nguồn & Tài liệu tham khảo

• Invest Maldives
• Văn phòng Tổng thống
• Bộ Môi trường, Biến đổi Khí hậu và Công nghệ
• Cục Thống kê Quốc gia
• Bộ Phát triển Kinh tế
• Invest Maldives
• Cơ quan Đất và Khảo sát
• Bộ Phát triển Kinh tế
• Cục Thống kê Quốc gia
• Luật Các Khu Kinh tế Đặc biệt