Luật Bất Động Sản Costa Rica 2025–2029: Những bất ngờ mới mà các nhà đầu tư cần biết ngay bây giờ

Danh sách nội dung

• Giới thiệu: Bối cảnh quy định năm 2025 trong bất động sản Costa Rica
• Cơ quan chính và Tài nguyên chính thức cho Tuân thủ Bất động sản
• Quyền sở hữu: Người nước ngoài vs. Công dân được giải thích
• Thay đổi về sử dụng đất, phân vùng và giấy phép xây dựng cho 2025–2029
• Thuế thiết yếu: Thuế bất động sản, lợi tức vốn và phí chuyển nhượng
• Thẩm định pháp lý và quy trình xác minh quyền sở hữu
• Cập nhật lập pháp gần đây và các phán quyết quan trọng của tòa án
• Cạm bẫy tuân thủ: Những sai lầm phổ biến và cách tránh chúng
• Thống kê chính: Xu hướng thị trường, đầu tư nước ngoài và khối lượng giao dịch
• Triển vọng tương lai: Những chuyển biến quy định dự đoán và khuyến nghị chiến lược
• Nguồn và Tài liệu tham khảo

Giới thiệu: Bối cảnh quy định năm 2025 trong bất động sản Costa Rica

Bối cảnh quy định cho bất động sản tại Costa Rica khi bước vào năm 2025 được đặc trưng bởi sự ổn định trong các luật cơ bản, những nỗ lực hiện đại hóa liên tục và tăng cường nhấn mạnh về tính minh bạch và tuân thủ. Các giao dịch bất động sản chủ yếu được điều chỉnh bởi khung Registro Nacional (Cục Đăng ký Quốc gia), đảm bảo quyền sở hữu được ghi rõ ràng và dễ dàng truy cập. Bộ luật Dân sự và Luật Quy định về Môi giới Bất động sản (Luật 8422) thiết lập các yêu cầu cơ bản cho việc sở hữu, chuyển nhượng và hành vi chuyên nghiệp trong lĩnh vực này.

Trong những năm gần đây, chính phủ Costa Rica đã tăng cường thực hiện các quy định về chống rửa tiền (AML) và biết khách hàng của bạn (KYC) trong thị trường bất động sản, theo tiêu chuẩn và khuyến nghị quốc tế từ Nhóm Hành động Tài chính (FATF). Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF) đã phát hành hướng dẫn cập nhật vào năm 2023 yêu cầu các nghĩa vụ báo cáo chặt chẽ hơn đối với các đại lý bất động sản, luật sư và công chứng viên tham gia vào các giao dịch bất động sản. Những biện pháp này nhằm giảm thiểu các rủi ro liên quan đến dòng tiền bất hợp pháp và củng cố tính toàn vẹn của thị trường.

Từ góc độ thống kê, thị trường bất động sản Costa Rica vẫn hấp dẫn cả cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Theo Registro Nacional, số lượng đăng ký bất động sản vẫn mạnh mẽ trong năm 2023–2024, với sự gia tăng vừa phải trong quyền sở hữu nước ngoài, đặc biệt là ở các khu vực ven biển và hướng tới du lịch. Chính phủ không áp dụng các hạn chế đặc biệt nào đối với đầu tư bất động sản nước ngoài, ngoại trừ các khu vực hàng hải, nơi cần phải có các nhượng quyền và chịu sự điều chỉnh của quy hoạch và các quy định về môi trường theo Luật Khu vực Hàng hải (Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre).

Nhìn về phía trước vào năm 2025 và xa hơn, Costa Rica dự kiến sẽ tiếp tục hiện đại hóa hệ thống đăng ký bất động sản của mình với việc số hóa thêm và tăng cường khả năng tương tác giữa các cơ quan đăng ký của chính phủ. Các đề xuất lập pháp đang được thảo luận nhằm củng cố bảo vệ người tiêu dùng và làm rõ yêu cầu quy hoạch, đặc biệt là để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về phát triển bền vững. Triển vọng quy định vẫn tích cực đối với đầu tư, nhưng các bên liên quan phải duy trì sự cảnh giác về các kỳ vọng tuân thủ đang phát triển, đặc biệt trong các lĩnh vực AML, môi trường và cấp phép thành phố. Những cải cách liên tục này nhằm cân bằng niềm tin của nhà đầu tư với sự giám sát mạnh mẽ, hỗ trợ sự phát triển bền vững và tính toàn vẹn của lĩnh vực bất động sản Costa Rica.

Cơ quan chính và Tài nguyên chính thức cho Tuân thủ Bất động sản

Bối cảnh quy định bất động sản tại Costa Rica được hình thành và thực thi bởi một mạng lưới các cơ quan chính phủ, các cơ quan đăng ký và các tổ chức chuyên nghiệp đảm bảo tuân thủ pháp lý và tính minh bạch trong các giao dịch. Hiểu biết về các cơ quan và tài nguyên chính thức là điều cơ bản đối với các nhà đầu tư, nhà phát triển, đại lý và người mua hoạt động trong thị trường bất động sản Costa Rica vào năm 2025 và xa hơn.

• Registro Nacional: Registro Nacional là nền tảng của việc đăng ký bất động sản tại Costa Rica. Tất cả các quyền sở hữu, tài sản thế chấp và các hạn chế đều được ghi lại tại đây. Các người mua tiềm năng và các chuyên gia pháp lý dựa vào cơ sở đăng ký này để xác minh quyền sở hữu và tiến hành thẩm định.
• Công chứng viên công cộng: Các giao dịch bất động sản tại Costa Rica yêu cầu sự tham gia của một Công chứng viên công cộng được cấp phép, người cũng là luật sư. Các công chứng viên có trách nhiệm soạn thảo và xác thực các văn bản công cộng, đăng ký giao dịch với Registro Nacional và đảm bảo tuân thủ các luật về bất động sản và thuế. Việc giám sát và cấp phép được thực hiện bởi Hiệp hội Luật sư Costa Rica (Colegio de Abogados y Abogadas de Costa Rica).
• Chính quyền địa phương: Mỗi huyện giám sát việc sử dụng đất, quy hoạch (Uso de Suelo), đánh giá thuế tài sản và cấp giấy phép xây dựng. Thông tin và quy định có thể được truy cập thông qua Instituto de Fomento y Asesoría Municipal (IFAM), tổ chức cung cấp hướng dẫn cho các chính quyền địa phương.
• Bộ Tài chính (Ministerio de Hacienda): Tất cả các chuyển nhượng tài sản đều phải chịu thuế chuyển nhượng và phải được báo cáo cho Bộ Tài chính. Bộ cũng giám sát các quy định thuế tài sản và yêu cầu tuân thủ chống rửa tiền trong các giao dịch bất động sản.
• Tổng cục Di trú và người nước ngoài (DGME): Đối với người mua nước ngoài, các yêu cầu liên quan đến cư trú và đầu tư được quản lý bởi Dirección General de Migración y Extranjería.
• Các hiệp hội nghề nghiệp: Mặc dù không bắt buộc, nhiều môi giới bất động sản là thành viên của Phòng Thương mại Bất động sản Costa Rica (CCCBR), nơi thúc đẩy các thực tiễn tốt nhất và cung cấp dịch vụ hòa giải.

Cập nhật với các ấn phẩm chính thức và tài nguyên kỹ thuật số của các cơ quan này là quan trọng để đảm bảo tuân thủ, giảm thiểu rủi ro pháp lý và hiểu các yêu cầu đang phát triển—đặc biệt khi Costa Rica tiếp tục hiện đại hóa luật bất động sản và số hóa quy trình cho đến năm 2025 và xa hơn.

Quyền sở hữu: Người nước ngoài vs. Công dân được giải thích

Các quy định bất động sản của Costa Rica thiết lập một khuôn khổ bảo vệ quyền sở hữu của cả người trong nước và người nước ngoài, với những khác biệt tinh tế tùy thuộc vào loại hình bất động sản và vị trí. Tính đến năm 2025, nguyên tắc chung là người nước ngoài được hưởng quyền sở hữu bất động sản giống như công dân Costa Rica đối với hầu hết các giao dịch đất đai, với một số hạn chế áp dụng cho các khu vực hàng hải và nhượng quyền.

Theo luật Costa Rica, tất cả cá nhân—bất kể quốc tịch—đều có thể mua, sở hữu và bán bất động sản có quyền sở hữu. Không yêu cầu người mua nước ngoài phải là cư dân hoặc công dân. Sự bình đẳng này được ghi trong Hiến pháp và Bộ luật Đất đai của nước này, tạo điều kiện cho một môi trường đầu tư mở Registro Nacional de Costa Rica. Tất cả các tài sản có quyền sở hữu đều được đăng ký tại Registro Nacional, đảm bảo an ninh pháp lý và khả năng truy tìm cho cả chủ sở hữu nước ngoài và trong nước.

Một ngoại lệ quan trọng áp dụng cho các bất động sản nằm trong Khu vực Hàng hải (50 mét đầu tiên tính từ đường mực nước biển cao). 50 mét đầu tiên là tài sản công cộng, không được phép sở hữu tư nhân. 150 mét còn lại chủ yếu áp dụng theo chế độ nhượng quyền, trong đó đất được thuê từ huyện hoặc chính phủ thay vì được sở hữu hoàn toàn. Theo luật, người nước ngoài không được trực tiếp nắm giữ hơn 49% quyền trong một nhượng quyền; ít nhất 51% phải được kiểm soát bởi công dân Costa Rica hoặc các thực thể pháp lý có sở hữu nhất đa số là Costa Rica Instituto Costarricense de Turismo.

Việc tuân thủ đối với cả công dân và người nước ngoài bao gồm quy trình thẩm định đầy đủ. Tất cả các giao dịch bất động sản yêu cầu phải được công chứng bởi một công chứng viên Costa Rica, đăng ký tại Registro Nacional, và thanh toán thuế và phí chuyển nhượng bất động sản. Những nỗ lực gần đây trong việc số hóa đã giúp đơn giản hóa những quy trình này, cải thiện tính minh bạch và giảm thời gian xử lý Registro Nacional de Costa Rica.

Về mặt thống kê, đầu tư nước ngoài vào bất động sản Costa Rica vẫn mạnh mẽ, đặc biệt là ở các khu vực ven biển và du lịch. Chính phủ báo cáo tiếp tục sự tăng trưởng trong số lượng đăng ký bất động sản bởi những người không phải là công dân, cho thấy sự tự tin quốc tế về khung pháp lý Ministerio de Comercio Exterior.

Nhìn về năm 2025 và xa hơn, hiện không có thay đổi lập pháp nào đáng kể được dự đoán đối với quyền sở hữu cốt lõi cho người nước ngoài. Các cơ quan quy định tiếp tục nhấn mạnh việc tuân thủ các yêu cầu về chống rửa tiền và minh bạch thuế, áp dụng một cách công bằng cho cả công dân và người nước ngoài. Khi Costa Rica củng cố hệ thống đăng ký kỹ thuật số và hệ thống giám sát, cả hai nhóm có thể mong đợi hiệu quả và tính chắc chắn pháp lý hơn trong các giao dịch bất động sản.

Thay đổi về sử dụng đất, phân vùng và giấy phép xây dựng cho 2025–2029

Tại Costa Rica, phát triển bất động sản phụ thuộc vào việc tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về sử dụng đất, phân vùng và giấy phép xây dựng, tất cả đều được giám sát bởi các cơ quan quốc gia và địa phương. Tính đến năm 2025, một số cập nhật và xu hướng quy định đang định hình bức tranh cho các nhà đầu tư, nhà phát triển và chủ sở hữu bất động sản.

Sử dụng đất và phân vùng tại Costa Rica chủ yếu được điều chỉnh bởi Planes Reguladores (Kế hoạch quy định), các quy định cấp huyện quy định các mục đích sử dụng, mật độ và các thông số phát triển cho từng lô đất. Bộ trưởng Bộ Nhà ở và Định cư Nhân dân (Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos) thiết lập chính sách đô thị quốc gia và giám sát việc phê duyệt kế hoạch quy định. Trong những năm tới (2025–2029), các huyện đang chịu áp lực ngày càng tăng để cập nhật các kế hoạch của mình cho phù hợp với các yêu cầu phát triển bền vững do Bộ Môi trường và Năng lượng đặt ra cũng như các chính sách thích ứng với biến đổi khí hậu quốc gia. Các trung tâm đô thị chính—bao gồm San José, Liberia và Limón—đang điều chỉnh quy hoạch để giải quyết tình trạng đô thị hóa, thúc đẩy các quận đa chức năng và mở rộng các hành lang xanh.

Việc xin giấy phép xây dựng cần phải đi qua một quy trình nhiều bước được điều phối bởi chính quyền địa phương và Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica (CFIA). Tính đến năm 2025, tất cả các kế hoạch kiến trúc và kỹ thuật phải được đăng ký trực tuyến thông qua nền tảng kỹ thuật số Trámite Ya của CFIA, giúp đơn giản hóa việc tuân thủ và tài liệu. Theo CFIA, hơn 90% các đơn xin giấy phép mới trong năm 2024 đã được xử lý theo cách kỹ thuật số, rút ngắn thời gian phê duyệt trung bình xuống dưới 60 ngày tại các huyện tuân thủ.

Các cải cách gần đây đã tăng cường xem xét môi trường. Các dự án gần khu vực ven biển, khu vực bảo tồn hoặc nguồn tài nguyên nước hiện cần phải có sự phê duyệt khả thi môi trường (Viabilidad Ambiental) từ Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA) trước khi cấp phép tại địa phương. SETENA đã tăng cường đội ngũ nhân viên đánh giá của mình và số hóa các hồ sơ, nhằm giảm bớt tình trạng tồn đọng và tăng cường tính minh bạch trong tuân thủ cho đến năm 2027.

• Tính đến năm 2025, 65% các huyện đã cập nhật kế hoạch phân vùng trong vòng năm năm qua (theo Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos).
• Các huyện có kế hoạch cập nhật đang chứng kiến giá trị bất động sản cao hơn và các chu kỳ cấp phép nhanh hơn.
• Các quy định phân vùng ven biển mới, có hiệu lực từ năm 2026, sẽ giới hạn phát triển mật độ cao trong vòng 200 mét từ đường mực nước cao, theo khuyến nghị về khả năng chống chịu khí hậu của Instituto Meteorológico Nacional.

Nhìn về năm 2029, môi trường quy định của bất động sản Costa Rica được dự đoán sẽ trở nên ngày càng tiêu chuẩn hóa và minh bạch hơn, với việc theo dõi giấy phép kỹ thuật số, các biện pháp bảo vệ môi trường nghiêm ngặt hơn và một sự thúc đẩy tiếp tục cho sự phát triển đô thị bền vững. Các nhà đầu tư nên theo dõi các cập nhật kế hoạch quy định đang diễn ra và dự đoán chi phí tuân thủ, đặc biệt là ở các khu vực nhạy cảm hoặc có nhu cầu cao.

Thuế thiết yếu: Thuế bất động sản, lợi tức vốn và phí chuyển nhượng

Môi trường quy định bất động sản của Costa Rica áp đặt một số thuế thiết yếu đối với các giao dịch bất động sản, điều này rất quan trọng để cả các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài hiểu rõ. Tính đến năm 2025, chủ sở hữu và người mua bất động sản phải tuân thủ ba nghĩa vụ thuế chính: thuế bất động sản, thuế lợi tức vốn và phí chuyển nhượng.

• Thuế bất động sản (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Đây là loại thuế cấp tỉnh đánh hàng năm ở mức chuẩn là 0,25% giá trị tài sản đã đăng ký, do chính quyền địa phương xác định. Các chủ sở hữu bất động sản phải cập nhật giá trị tài sản mỗi năm năm. Các huyện có quyền thu thập, kiểm toán và thực thi loại thuế này, và sự không tuân thủ có thể dẫn đến hình phạt hoặc tài sản thế chấp (Ministerio de Hacienda).
• Thuế lợi tức vốn (Impuesto a las Ganancias de Capital): Kể từ năm 2019, Costa Rica đã áp dụng thuế lợi tức vốn là 15% trên lợi nhuận từ việc bán bất động sản. Có những miễn trừ đối với các bất động sản được phân loại là nơi cư trú thường xuyên của người bán. Đối với các bất động sản mua trước ngày 1 tháng 7 năm 2019, người bán có thể lựa chọn mức thuế giảm xuống còn 2,25% trên giá bán tổng, thay vì 15% trên lợi nhuận ròng. Tất cả người bán đều phải nộp bản khai tương ứng và thanh toán thuế trong vòng 15 ngày làm việc sau khi hoàn tất giao dịch (Ministerio de Hacienda).
• Thuế và phí chuyển nhượng (Impuesto de Traspaso): Các chuyển nhượng tài sản phải chịu thuế chuyển nhượng 1,5%, được tính toán trên giá trị cao nhất giữa giá trị tài chính, giá trị đã đăng ký hoặc giá bán. Ngoài ra, các phí công chứng và đăng ký, thường tổng cộng khoảng 2,5% giá trị của tài sản, cũng được áp dụng. Người mua thường chịu trách nhiệm cho các chi phí này, mà phải được trả khi đăng ký với Registro Nacional de Costa Rica.

Các nỗ lực gần đây của các cơ quan Costa Rica đã tập trung vào việc nâng cao sự tuân thủ thuế và số hóa hồ sơ để cải thiện tính minh bạch và ngăn chặn gian lận thuế. Các cải cách kỹ thuật số đang diễn ra của Bộ Tài chính và Registro Nacional dự kiến sẽ đơn giản hóa việc tuân thủ và thực thi trong những năm tới. Khi giá trị bất động sản và khối lượng giao dịch tăng lên—do được thúc đẩy bởi đầu tư nước ngoài và du lịch—doanh thu thuế từ bất động sản dự kiến sẽ tăng lên trong năm 2025 và xa hơn.

Thẩm định pháp lý và quy trình xác minh quyền sở hữu

Thẩm định pháp lý và xác minh quyền sở hữu là những thành phần thiết yếu của các giao dịch bất động sản tại Costa Rica, được điều chỉnh bởi một khung pháp lý mạnh mẽ được thiết kế để bảo vệ cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Nền tảng của quyền sở hữu bất động sản tại Costa Rica là hệ thống Đăng ký Công cộng, do Registro Nacional điều hành, nơi duy trì hồ sơ tập trung về quyền sở hữu, các hạn chế, thế chấp và ranh giới tài sản. Tính đến năm 2025, tất cả các giao dịch bất động sản phải được chính thức hóa thông qua một văn bản công khai được thực hiện trước một công chứng viên Costa Rica và sau đó được đăng ký tại Registro Nacional để đảm bảo tính hợp pháp và có thể thi hành.

Quy trình thẩm định tiêu chuẩn bao gồm một số bước chính:

• Tìm kiếm quyền sở hữu: Các người mua tiềm năng hoặc đại diện pháp lý của họ phải thực hiện một cuộc tìm kiếm quyền sở hữu kỹ lưỡng thông qua nền tảng kỹ thuật số của Registro Nacional. Điều này xác minh quyền sở hữu của người bán, xác định bất kỳ thế chấp, hạn chế, quyền sử dụng, chú thích, hoặc các hạn chế khác, và xác nhận chi tiết về ranh giới (cadastral) của tài sản.
• Xác minh các hạn chế: Kiểm tra sự hiện diện của bất kỳ khoản nợ, vụ kiện, hoặc thuế municipal còn tồn đọng, vì chúng có thể ảnh hưởng đến khả năng chuyển nhượng hoặc sử dụng trong tương lai. Các công chứng viên có nghĩa vụ pháp lý phải công bố các hạn chế này cho các bên trước khi hoàn tất giao dịch (Registro Nacional).
• Kiểm tra quyền sở hữu của công ty: Khi tài sản được sở hữu bởi một công ty, thẩm định mở rộng đến việc xác nhận tình trạng pháp lý của công ty, quyền đại diện và việc tuân thủ các quy định chống rửa tiền do Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF) quản lý.
• Tuân thủ sử dụng đất và phân vùng: Xác minh về giấy phép sử dụng đất của huyện và các hạn chế về phân vùng là bắt buộc, vì các chính quyền địa phương điều chỉnh việc phát triển và ảnh hưởng đến môi trường thông qua các Huyện và Hệ thống Thông tin Lãnh thổ Quốc gia (SNIT).

Những năm gần đây đã chứng kiến các sáng kiến số hóa từ Registro Nacional, cải thiện khả năng tiếp cận và độ chính xác của thông tin quyền sở hữu. Tuy nhiên, các chuyên gia pháp lý nhấn mạnh sự cần thiết phải duy trì sự cảnh giác liên tục do sự phát sinh đôi khi có tồn tại các sai lệch giữa bản đồ và hồ sơ đăng ký. Theo dữ liệu của chính phủ, hơn 98% các quyền sở hữu bất động sản hiện đã được số hóa, với các nỗ lực tiếp tục để giải quyết các bất thường còn lại cho đến năm 2026.

Nhìn về tương lai, Costa Rica được kỳ vọng sẽ tiếp tục đơn giản hóa quy trình thẩm định thông qua các dịch vụ kỹ thuật số mở rộng và tăng cường tích hợp giữa các nền tảng huyện, đăng ký và tư pháp. Tuy nhiên, việc xem xét pháp lý toàn diện và giám sát công chứng sẽ vẫn là bắt buộc, phản ánh cam kết của đất nước đối với tính minh bạch và bảo vệ trong các giao dịch bất động sản.

Cập nhật lập pháp gần đây và các phán quyết quan trọng của tòa án

Ngành bất động sản của Costa Rica đang trải qua những thay đổi quy định đáng kể và các làm rõ pháp lý khi các cơ quan tiến hành giải quyết cả sự phát triển trong nước và đầu tư nước ngoài tăng cao. Trong năm 2024 và năm 2025, một số biện pháp lập pháp và phán quyết tư pháp đã định hình bối cảnh cho các giao dịch bất động sản, quyền sở hữu và tuân thủ trong cả nước.

Một cập nhật lập pháp đáng chú ý là sự hiện đại hóa đang diễn ra của Registro Nacional, với mục tiêu số hóa hồ sơ và đơn giản hóa việc chuyển nhượng tài sản. Sáng kiến này, do Registro Nacional dẫn đầu, nhằm giảm gian lận và sai sót trong việc đăng ký quyền sở hữu, làm cho quá trình thẩm định và tuân thủ trở nên minh bạch hơn cho các nhà đầu tư và chuyên gia pháp lý.

Một phát triển có liên quan khác là việc thực thi các quy định chống rửa tiền (AML) đối với các chuyên gia bất động sản, theo Luật số 9449. Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF) đã tăng cường giám sát đối với các đại lý bất động sản, yêu cầu thực hiện quy trình xác minh khách hàng chặt chẽ hơn và báo cáo các giao dịch khả nghi. Bắt đầu từ cuối năm 2024, các môi giới bất động sản hiện đang phải tuân thủ các cuộc kiểm tra tuân thủ định kỳ nhằm đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn AML này.

Về mặt tư pháp, Hội đồng Tối cao (Sala Primera) đã đưa ra một phán quyết quan trọng vào năm 2024, làm rõ quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất nhượng quyền trong Khu vực Hàng hải. Phán quyết này khẳng định rằng các cá nhân nước ngoài phải Obtaining municipal concessions and comply with specific residency and use restrictions, reinforcing the special legal framework governing coastal properties. Quyết định này, được công bố bởi Poder Judicial de Costa Rica, cung cấp hướng dẫn rõ ràng hơn cho cả các chính quyền địa phương và các nhà đầu tư quốc tế.

Về mặt thống kê, Registro Nacional đã báo cáo mức tăng 12% trong số chuyển nhượng tài sản đã đăng ký vào năm 2024 so với năm trước đó, với hơn 68,000 giao dịch được xử lý. Các khu vực ven biển và Thung lũng Trung tâm tiếp tục thu hút khối lượng cao nhất, phản ánh nhu cầu ổn định từ cả người mua trong nước và nước ngoài (Registro Nacional).

Nhìn về tương lai, Bộ trưởng Bộ Nhà ở và Định cư Nhân dân (MIVAH) đã thông báo các cuộc tham vấn công cộng cho một đề xuất cải cách Luật Quy hoạch Đô thị (Ley de Planificación Urbana). Cải cách này nhằm cập nhật quy hoạch, sử dụng đất và quy trình đánh giá tác động môi trường để phù hợp hơn với phát triển bền vững và các tiêu chuẩn đầu tư quốc tế. Những thay đổi này, dự kiến sẽ được thảo luận tại Quốc hội vào năm 2025, có thể ảnh hưởng thêm đến quy trình cấp phép và yêu cầu tuân thủ cho các nhà phát triển và chủ sở hữu bất động sản.

Cạm bẫy tuân thủ: Những sai lầm phổ biến và cách tránh chúng

Việc điều hướng các quy định về bất động sản ở Costa Rica đặt ra những thách thức tuân thủ độc đáo cho cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Tính đến năm 2025, thị trường bất động sản của quốc gia vẫn hấp dẫn, nhưng các cạm bẫy quy định—đặc biệt trong các lĩnh vực như đăng ký tài sản, thẩm định và tuân thủ môi trường—tiếp tục bắt giữ những người không chú ý.

• Xác minh quyền sở hữu không đầy đủ: Một trong những lỗi thường gặp nhất là xác minh không đầy đủ quyền sở hữu tài sản. Theo luật Costa Rica, tất cả các giao dịch bất động sản phải được đăng ký tại Registro Nacional, nơi duy trì các hồ sơ chính thức. Tuy nhiên, người mua đôi khi bỏ qua việc xác nhận đầy đủ chuỗi quyền sở hữu, có thể dẫn đến tranh chấp hoặc thậm chí mất tài sản nếu có các hạn chế trước đó. Tìm kiếm quyền sở hữu từ cơ quan đăng ký chính thức là điều cần thiết trước bất kỳ giao dịch nào.
• Không xác nhận quy hoạch và sử dụng đất: Hiểu sai các hạn chế quy hoạch và quy định sử dụng đất là một cạm bẫy phổ biến khác. Các huyện, dưới sự giám sát của Instituto de Fomento y Asesoría Municipal, thiết lập các kế hoạch phân vùng quy định các mục đích sử dụng cho từng lô đất. Người mua phải đảm bảo rằng mục đích sử dụng dự định phù hợp với các kế hoạch địa phương, hoặc sẽ gặp phải các thách thức pháp lý tốn kém và buộc phải ngừng hoạt động.
• Thiếu sót về môi trường: Những biện pháp bảo vệ môi trường mạnh mẽ của Costa Rica, được thực thi bởi Sistema Nacional de Áreas de Conservación và Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA), có nghĩa là một số phát triển yêu cầu các nghiên cứu tác động môi trường nghiêm ngặt. Việc không xin giấy phép phù hợp hoặc bỏ qua tình trạng bảo vệ của đất có thể dẫn đến phạt tiền, lệnh phá dỡ, hoặc trách nhiệm hình sự.
• Cấu trúc doanh nghiệp không đúng cách: Nhiều nhà đầu tư sở hữu bất động sản thông qua các công ty, nhưng các lỗi trong việc đăng ký công ty, hồ sơ cổ đông, hoặc không tuân thủ các yêu cầu báo cáo hàng năm đối với Registro Nacional de Personas Jurídicas khiến chủ sở hữu gặp phải hình phạt và khó khăn trong việc chứng minh quyền sở hữu.
• Thiếu sót trong tuân thủ thuế: Các chủ sở hữu bất động sản phải đăng ký với Bộ Tài chính cho thuế tài sản và, nếu áp dụng, thuế xa xỉ. Sự không tuân thủ có thể dẫn đến lãi suất, tiền phạt, và thế chấp tài sản.

Để tránh những cạm bẫy này, các chuyên gia khuyên nên hợp tác với một luật sư địa phương, thực hiện thẩm định kỹ lưỡng thông qua các cơ quan liên quan, và duy trì sự tuân thủ kỹ lưỡng với tất cả các yêu cầu của địa phương và quốc gia. Khi Costa Rica tiếp tục tinh chỉnh các khuôn khổ quy định của mình để đáp ứng sự tăng trưởng kinh tế và các mối quan tâm về môi trường, việc tuân thủ chủ động sẽ vẫn cực kỳ quan trọng đối với đầu tư bền vững trong năm 2025 và xa hơn.

Thống kê chính: Xu hướng thị trường, đầu tư nước ngoài và khối lượng giao dịch

Ngành bất động sản của Costa Rica tiếp tục thu hút sự chú ý đáng kể từ cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, với các xu hướng quy định định hình tốc độ và bản chất của hoạt động thị trường. Tính đến năm 2025, thị trường bất động sản Costa Rica vẫn mở cửa cho các quyền sở hữu nước ngoài, miễn là tất cả các giao dịch tuân thủ các quy định địa phương liên quan đến đăng ký tài sản, thuế và bảo vệ môi trường. Registro Nacional (Registro Nacional de Costa Rica) là cơ quan chính cho việc ghi lại các giao dịch bất động sản và quyền sở hữu, đảm bảo tính minh bạch và sự chắc chắn pháp lý trong các giao dịch bất động sản.

Dữ liệu gần đây từ Banco Central de Costa Rica cho thấy rằng khối lượng giao dịch bất động sản đã tăng khoảng 6% trong năm 2024 so với năm trước, phản ánh nhu cầu ổn định, đặc biệt là ở các khu vực ven biển và đô thị được ưa chuộng bởi người mua nước ngoài. Đặc biệt, đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản chiếm khoảng 18% tổng lượng FDI vào năm 2023–2024, nhấn mạnh sức hấp dẫn quốc tế không ngừng của lĩnh vực này.

Các phát triển quy định chính bao gồm việc thực hiện Luật Tăng cường Quản lý Thuế và Quy định Thuế (Ministerio de Hacienda), yêu cầu công bố toàn diện các giao dịch bất động sản và thực hiện nghiêm ngặt hơn đối với việc chống rửa tiền và gian lận thuế. Các đại lý bất động sản và công chứng viên phải tuân thủ các quy trình thẩm định bắt buộc theo Luật Chống Rửa tiền, với sự giám sát của Superintendencia General de Valores và Superintendencia General de Seguros, đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn quốc tế.

Đối với năm 2025 và xa hơn, triển vọng được định hình bởi cam kết của chính phủ trong việc số hóa hồ sơ bất động sản thông qua sự hiện đại hóa liên tục của Registro Nacional, nâng cao khả năng tiếp cận và giảm thời gian giao dịch. Ngoài ra, các đề xuất cải cách nhằm đơn giản hóa việc cấp phép sử dụng đất và phê duyệt các yêu cầu môi trường dự kiến sẽ thu hút thêm cả nhà đầu tư nội địa và quốc tế. Bộ Môi trường và Năng lượng (MINAE) đóng một vai trò quan trọng trong việc thực thi tính tuân thủ môi trường cho các dự án phát triển, đặc biệt trong các khu vực được bảo vệ và ven biển.

Với những biện pháp bảo vệ quy định và các sáng kiến hiện đại hóa này, thị trường bất động sản Costa Rica dự kiến sẽ duy trì sự tăng trưởng ổn định. Các nhà quan sát thị trường dự đoán khối lượng giao dịch sẽ tăng lên vừa phải trong vài năm tới, được hỗ trợ bởi sự minh bạch quy định và sức hấp dẫn tiếp tục của Costa Rica như một điểm đến cho đầu tư và tái định cư.

Triển vọng tương lai: Những chuyển biến quy định dự đoán và khuyến nghị chiến lược

Bối cảnh quy định bất động sản của Costa Rica dự kiến sẽ trải qua những thay đổi đáng kể trong những năm tới, khi chính phủ và các cơ quan liên quan đáp ứng với sự biến đổi của thị trường, đầu tư nước ngoài tăng cao và áp lực tuân thủ quốc tế. Tính đến năm 2025, một số động lực đang ảnh hưởng đến hướng đi của các cải cách quy định, với sự tập trung vào tính minh bạch, tuân thủ chống rửa tiền (AML), phát triển bền vững và chuyển đổi kỹ thuật số.

Một trong những phát triển đáng chú ý gần đây là việc tiếp tục thực hiện Luật số 9449, đã củng cố khung AML của Costa Rica, yêu cầu tất cả các công ty và thực thể pháp lý phải công khai việc sở hữu lợi ích và gửi thông tin này cho Banco Central de Costa Rica. Biện pháp này đáp ứng các khuyến nghị từ Nhóm Hành động Tài chính (FATF), và sẽ có sự siết chặt quy định hơn nữa trong ngành bất động sản để theo dõi các giao dịch có giá trị cao và người mua nước ngoài.

Ngoài ra, Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF) dự kiến sẽ mở rộng giám sát đối với các đại lý bất động sản và quản lý tài sản, yêu cầu thẩm định chặt chẽ hơn cho khách hàng và tăng cường báo cáo về các hoạt động khả nghi. Chính phủ cũng đang xem xét các đề xuất lập pháp nhằm tạo ra một cơ sở đăng ký quốc gia bắt buộc đối với các môi giới bất động sản để cải thiện các tiêu chuẩn nghề nghiệp và bảo vệ người tiêu dùng. Cơ sở đăng ký này sẽ được quản lý bởi Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH) và có thể hoạt động trong vòng hai năm tới.

Trong lĩnh vực môi trường, cam kết của Costa Rica đối với phát triển bền vững dự kiến sẽ dẫn đến các quy định về xây dựng và phân vùng nghiêm ngặt hơn, phù hợp với Kế hoạch Giảm carbon Quốc gia của quốc gia. Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA) dự kiến sẽ cập nhật các yêu cầu đánh giá tác động môi trường đối với các dự án mới, đặc biệt ở các khu vực nhạy cảm ven biển và trong rừng, ảnh hưởng đến cả các nhà phát triển bất động sản địa phương và nước ngoài.

Chuyển đổi kỹ thuật số cũng nằm trong danh sách ưu tiên. Registro Nacional de Costa Rica đang tiến hành số hóa hồ sơ bất động sản và đơn giản hóa các quy trình giao dịch, giảm thiểu rủi ro gian lận và tăng cường hiệu quả thị trường.

• Khuyến nghị chiến lược:
  • Các nhà phát triển và nhà đầu tư nên ưu tiên việc tuân thủ quy định AML và đảm bảo công khai đầy đủ quyền sở hữu lợi ích.
  • Các người mua nước ngoài phải tham gia các chuyên gia pháp lý có giấy phép để điều hướng các yêu cầu thẩm định đang phát triển.
  • Các chuyên gia bất động sản nên chuẩn bị cho các yêu cầu cấp phép và giáo dục nghề nghiệp liên tục.
  • Các phương thức xây dựng bền vững nên được tích hợp sớm trong kế hoạch dự án để đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường sắp tới.
  • Các bên liên quan nên tận dụng các nền tảng kỹ thuật số để thực hiện các giao dịch an toàn và minh bạch khi các cơ sở đăng ký quốc gia mở rộng các dịch vụ kỹ thuật số.

Tóm lại, ngành bất động sản của Costa Rica đối mặt với sự phức tạp quy định ngày càng tăng trong năm 2025 và xa hơn, được định hình bởi các tiêu chuẩn tuân thủ toàn cầu, các yêu cầu về môi trường và tiến bộ công nghệ. Các bên liên quan chủ động thích ứng sẽ có vị thế tốt nhất cho sự thành công lâu dài.

Nguồn và Tài liệu tham khảo

• Registro Nacional
• Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF)
• Hiệp hội Luật sư Costa Rica (Colegio de Abogados y Abogadas de Costa Rica)
• Phòng Thương mại Bất động sản Costa Rica (CCCBR)
• Instituto Costarricense de Turismo
• Bộ Thương mại Quốc tế
• Bộ Nhà ở và Định cư Nhân dân
• Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica
• Secretaría Técnica Nacional Ambiental
• Hệ thống Thông tin Lãnh thổ Quốc gia (SNIT)
• Poder Judicial de Costa Rica
• Banco Central de Costa Rica