Mục lục
- Tóm tắt: Những điểm chính và Tổng quan thị trường
- Cảnh quan bất động sản hiện tại ở Tây Sahara (2025)
- Khung pháp lý quan trọng, Quyền đất đai và Luật sở hữu
- Thuế và Tuân thủ: Những điều bên liên quan cần biết
- Quy định và hạn chế về đầu tư nước ngoài
- Các yếu tố kinh tế và nhân khẩu học tác động đến nhu cầu bất động sản
- Các số liệu chính: Doanh số, Giá cả và Lợi tức cho thuê (2025–2030)
- Các dự án lớn, Cơ sở hạ tầng và Sáng kiến phát triển đô thị
- Rủi ro, Thách thức và Các cân nhắc địa chính trị
- Triển vọng tương lai: Dự báo thị trường, Cơ hội và Khuyến nghị chiến lược
- Nguồn & Tài liệu tham khảo
Tóm tắt: Những điểm chính và Tổng quan thị trường
Cảnh quan bất động sản ở Tây Sahara vẫn cực kỳ phức tạp và gây tranh cãi tính đến năm 2025, bị ảnh hưởng sâu sắc bởi các tranh chấp địa chính trị đang diễn ra, sự thiếu vắng chủ quyền được công nhận quốc tế và những sự không chắc chắn pháp lý nghiêm trọng. Khu vực này, được cả Vương quốc Morocco và Cộng hòa Dân chủ Arab Sahrawi (SADR) tuyên bố chủ quyền, phải chịu sự chồng chéo của các khung pháp lý hành chính và các câu hỏi chưa được giải quyết về luật pháp quốc tế. Kết quả là, các hoạt động bất động sản—bao gồm phát triển tài sản, giao dịch và đầu tư nước ngoài—đang đối mặt với sự mập mờ pháp lý và rủi ro tuân thủ.
- Ngữ cảnh pháp lý và quy định: Morocco quản lý phần lớn lãnh thổ Tây Sahara và áp dụng luật Morocco cho quyền sở hữu bất động sản, đăng ký đất đai và giao dịch tài sản. Tuy nhiên, Liên Hợp Quốc coi Tây Sahara là một lãnh thổ không tự quản, và không có quốc gia nào công nhận chủ quyền của Morocco đối với khu vực này. Sự bất hòa pháp lý này dẫn đến những thách thức tuân thủ quan trọng cho các nhà đầu tư và công ty quốc tế có ý định hoạt động hoặc mua sắm tài sản trong khu vực (Liên Hợp Quốc).
- Sự kiện gần đây và Tuân thủ: Từ năm 2023 đến 2025, một số công ty châu Âu và châu Phi đã bị xem xét kỹ lưỡng về việc khai thác tài nguyên và các dự án xây dựng trong khu vực. Tòa án Công lý Châu Âu đã nhiều lần xác định rằng các thỏa thuận EU-Morocco không thể được áp dụng tự động cho Tây Sahara mà không có sự đồng ý rõ ràng của người dân Sahrawi, củng cố nhu cầu về sự thận trọng và thẩm định trong các khoản đầu tư bất động sản và cơ sở hạ tầng (Tòa án Công lý của Liên minh Châu Âu).
- Hoạt động thị trường và Thống kê chính: Dữ liệu thị trường đáng tin cậy hạn chế do tình hình chính trị và thiếu sự giám sát độc lập. Tuy nhiên, các nguồn từ chính phủ Morocco báo cáo sự gia tăng phát triển đô thị ở Laayoune, Dakhla và Boujdour, bao gồm nhà ở, cơ sở hạ tầng du lịch và công trình công cộng, chủ yếu được tài trợ bởi các chương trình đầu tư của nhà nước Morocco (Chính phủ Morocco). Các giao dịch bất động sản địa phương được quản lý bởi các cơ quan đăng ký của Morocco, nhưng các hồ sơ này không được công nhận quốc tế ngoài Morocco.
- Triển vọng cho năm 2025 và các năm tiếp theo: Triển vọng bất động sản ở Tây Sahara không chắc chắn và phụ thuộc nhiều vào các sự kiện chính trị, bao gồm các cuộc đàm phán do LHQ dẫn dắt. Mặc dù Morocco tiếp tục thúc đẩy đầu tư và đô thị hóa trong khu vực, các rủi ro pháp lý quốc tế vẫn còn đáng kể. Các công ty được khuyên nên thực hiện thẩm định pháp lý kỹ lưỡng và theo dõi các phán quyết của tòa án quốc tế cũng như các phiên họp của Liên Hợp Quốc một cách chặt chẽ.
Tóm lại, bất động sản ở Tây Sahara vào năm 2025 đặc trưng bởi sự mập mờ quy định, rủi ro chính trị và tính minh bạch hạn chế. Hướng đi trong tương lai của ngành này sẽ phụ thuộc vào các cuộc đàm phán ngoại giao, các phán quyết pháp lý và lập trường đang thay đổi của các tổ chức quốc tế.
Cảnh quan bất động sản hiện tại ở Tây Sahara (2025)
Cảnh quan bất động sản ở Tây Sahara tiếp tục bị hình thành bởi những hoàn cảnh chính trị và pháp lý độc đáo của nó. Tây Sahara là một lãnh thổ đang tranh chấp, với phần lớn khu vực được Morocco quản lý, mà coi đây là “Các tỉnh phía Nam” của mình, trong khi Cộng hòa Dân chủ Arab Sahrawi (SADR) tuyên bố chủ quyền trên lãnh thổ này. Cuộc tranh chấp đang diễn ra này tác động trực tiếp đến quyền sở hữu, đầu tư và các khung tuân thủ trong khu vực.
Về mặt hành chính, Morocco đã tích hợp Tây Sahara vào hệ thống pháp lý và quy định quốc gia của mình, kéo dài luật về sở hữu bất động sản, đăng ký đất đai và các ưu đãi đầu tư đến khu vực. Các cơ quan của Morocco thúc đẩy các dự án bất động sản—đặc biệt là ở các thành phố Laayoune, Dakhla và Boujdour—dưới các chương trình phát triển quốc gia và kích thích kinh tế. Vào năm 2023, Morocco đã thông báo các ưu đãi nhà ở mới và các dự án phát triển đô thị nhằm tăng cường khả năng tiếp cận nhà ở hợp túi tiền trên toàn quốc, bao gồm cả ở Tây Sahara (Bộ Nội vụ, Vương quốc Morocco). Những sáng kiến này được kỳ vọng sẽ gia tăng vào năm 2025, với trọng tâm vào cả bất động sản dân cư và có liên quan đến du lịch, đặc biệt là ở Dakhla, nơi đã chứng kiến sự bùng nổ về sự phát triển liên quan đến khách sạn và đa chức năng.
Tuy nhiên, sự chắc chắn pháp lý về quyền sở hữu tài sản ở Tây Sahara vẫn phức tạp. Liên Hợp Quốc không công nhận chủ quyền của Morocco đối với Tây Sahara, và Tòa án Công lý châu Âu đã nhiều lần làm rõ rằng các thỏa thuận thương mại và liên minh của EU với Morocco không áp dụng cho Tây Sahara mà không có sự đồng ý rõ ràng của người dân nơi đây (Tòa án Công lý của Liên minh Châu Âu). Do đó, các nhà đầu tư quốc tế có thể gặp phải những thách thức liên quan đến tuân thủ luật pháp quốc tế và đánh giá rủi ro, đặc biệt liên quan đến việc mua đất và sử dụng tài nguyên.
Các số liệu chính rất khó thu thập do tình trạng tranh chấp và thiếu dữ liệu độc lập toàn diện. Tuy nhiên, các nguồn chính phủ Morocco báo cáo sự tăng trưởng liên tục trong các giao dịch bất động sản ở Dakhla và Laayoune, được thúc đẩy bởi sự mở rộng hạ tầng, các cảng mới và các khoản đầu tư du lịch (Bộ Kế hoạch Quốc gia, Quy hoạch Đô thị, Nhà ở và Chính sách Thành phố). Đến năm 2025, khu vực này dự kiến sẽ vượt qua một số tỉnh phía bắc của Morocco về số lượng giấy phép xây dựng mới được cấp và đất đô thị được phát triển, mặc dù thị trường vẫn giữ tính địa phương cao và phụ thuộc vào quản lý của Morocco.
Nhìn về phía trước, triển vọng cho bất động sản ở Tây Sahara sẽ còn liên kết chặt chẽ với các sự kiện chính trị, sự thích ứng quy định và sự sẵn lòng của các tác nhân tư nhân và tổ chức để điều hướng các mập mờ pháp lý hiện tại. Khu vực này có khả năng sẽ chứng kiến sự tăng trưởng liên tục của bất động sản dưới sự quản lý của Morocco, đặc biệt trong lĩnh vực du lịch và nhà ở đô thị, nhưng vẫn sẽ tồn tại những vấn đề về tuân thủ và tính hợp pháp quốc tế cho đến khi đạt được một giải pháp chính trị cuối cùng.
Khung pháp lý quan trọng, Quyền đất đai và Luật sở hữu
Khung pháp lý điều chỉnh bất động sản ở Tây Sahara vẫn phức tạp và rất gây tranh cãi, phản ánh tình trạng chưa giải quyết của khu vực theo luật pháp quốc tế. Tây Sahara được Liên Hợp Quốc phân loại là “Lãnh thổ không tự quản,” chờ đợi một quy trình tự xác định. Lãnh thổ này được Vương quốc Morocco tuyên bố và phần lớn được quản lý, áp dụng các cấu trúc pháp lý và quy định nội địa của mình—bao gồm các vấn đề liên quan đến bất động sản, quyền đất đai và các giao dịch tài sản—trên phần lớn khu vực. Tuy nhiên, những ứng dụng này không được Liên Hợp Quốc hoặc Liên minh Châu Phi công nhận, cũng như không được một số lượng lớn các quốc gia thành viên thừa nhận, điều này có tác động trực tiếp đến tính chắc chắn về pháp lý, quyền sở hữu và bảo mật đầu tư trong những năm tới (Liên Hợp Quốc).
Dưới sự quản lý của Morocco, việc đăng ký đất và quyền sở hữu tài sản ở Tây Sahara được quản lý theo luật Morocco, cụ thể là theo Dahir (Sắc lệnh hoàng gia) về việc đăng ký các tài sản bất động sản và Bộ luật Quyền thực (Code des Droits Réels). Các tài liệu chính thức, như chứng nhận quyền sở hữu đất và các văn bản công chứng, được phát hành bởi các cơ quan Morocco tại Laayoune và các thành phố lớn khác. Các cải cách pháp lý của Morocco trong những năm gần đây đã nhằm mục đích củng cố việc đăng ký tài sản, tăng minh bạch và khuyến khích đầu tư, bao gồm cả ở Tây Sahara (Bộ Tư pháp, Vương quốc Morocco). Tuy nhiên, các tổ chức quốc tế đã nhiều lần lưu ý rằng các hành động như vậy không được coi là hợp lệ theo luật pháp quốc tế, làm tăng rủi ro đáng kể cho các nhà đầu tư nước ngoài và đặt câu hỏi về khả năng thi hành quyền sở hữu tài sản (Tòa án Công lý Quốc tế).
Quyền sở hữu đất ở Tây Sahara càng trở nên phức tạp hơn do sự đối kháng giữa các tuyên bố: Cộng hòa Dân chủ Arab Sahrawi (SADR), kiểm soát một phần lãnh thổ và vận hành khung pháp lý riêng của mình, thách thức quản lý của Morocco và khẳng định các quy định riêng của mình về đất đai và tài nguyên. Tuy nhiên, quyền lực của SADR không được các cơ quan quốc tế công nhận rộng rãi, và khả năng thực tế để thi hành các quyền sở hữu tài sản của họ vẫn hạn chế (Liên minh Châu Phi).
Tính đến đầu năm 2025, không có thống kê công khai nào toàn diện hoặc minh bạch về khối lượng hoặc giá trị của các giao dịch bất động sản ở Tây Sahara do tình hình chính trị và thiếu dữ liệu địa chính được công nhận quốc tế. Do đó, phát triển bất động sản và các giao dịch chủ yếu được điều chỉnh bởi các thực thể công và tư Morocco, với sự tham gia hạn chế từ nước ngoài và rủi ro tuân thủ đáng kể. Triển vọng cho năm 2025 và những năm tới được dự kiến sẽ vẫn không chắc chắn, chờ đợi sự tiến triển trong quy trình chính trị do LHQ dẫn dắt, và các nhà đầu tư được khuyên nên thực hiện thẩm định kỹ lưỡng hơn và theo dõi sát sao những diễn biến (Bộ Ngoại giao và các vấn đề châu Âu).
Thuế và Tuân thủ: Những điều bên liên quan cần biết
Cảnh quan thuế và tuân thủ cho bất động sản ở Tây Sahara vẫn phức tạp vào năm 2025, chủ yếu do tình trạng tranh chấp của lãnh thổ và việc áp dụng luật Morocco trong hầu hết các khu vực quản lý. Các bên liên quan—bao gồm nhà đầu tư, nhà phát triển và chủ sở hữu tài sản—cần phải nắm rõ về khung pháp lý áp dụng, nghĩa vụ thuế và các rủi ro tuân thủ độc đáo trong bối cảnh này.
Morocco quản lý phần lớn Tây Sahara và hoàn toàn tích hợp khu vực này vào hệ thống đăng ký thuế và tài sản quốc gia của mình. Do đó, luật thuế của Morocco—bao gồm nghĩa vụ đăng ký đất, thuế tài sản hàng năm và thuế lãi vốn—áp dụng cho các giao dịch và quyền sở hữu bất động sản trong lãnh thổ. Cơ quan Thuế trực thuộc Bộ Tài Chính Morocco thực thi các chế độ này, yêu cầu người mua và bán bất động sản ở Tây Sahara tuân theo đúng quy trình như ở các nơi khác tại Morocco: đăng ký với các cơ quan địa phương, thanh toán phí công chứng và nộp tài liệu cho các chuyển nhượng tài sản.
Việc thẩm định là điều cần thiết, vì tình trạng pháp lý của các giấy tờ quyền sở hữu đất ở Tây Sahara có thể phức tạp. Một số khu đất có thể có lịch sử sở hữu không rõ ràng do lịch sử di cư và các cuộc tranh chấp đang diễn ra trong khu vực. Các nhà đầu tư phải xác minh quyền sở hữu đất thông qua Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie, cơ quan duy trì hồ sơ đăng ký đất chính thức của Morocco—bao gồm cả các hồ sơ cho các khu vực được quản lý của Tây Sahara. Việc không xác nhận tính hợp pháp của quyền sở hữu có thể dẫn đến rủi ro pháp lý và tài chính đáng kể.
Về mặt quốc tế, việc áp dụng luật Morocco ở Tây Sahara là điều gây tranh cãi. Liên Hợp Quốc không công nhận chủ quyền của Morocco đối với lãnh thổ này, và một số phán quyết quốc tế—như từ Tòa án Công lý của Liên minh Châu Âu—đã xác định rằng các thỏa thuận hoặc các khoản đầu tư liên quan đến Tây Sahara phải bao gồm sự đồng ý rõ ràng của người dân nơi đây. Điều này tạo ra các rủi ro tuân thủ cho các bên liên quan nước ngoài, đặc biệt là các công ty từ những khu vực có nghĩa vụ luật pháp quốc tế nghiêm ngặt. Các nhà đầu tư đa quốc gia nên tham khảo ý kiến của luật sư có chuyên môn trong luật quốc tế và quy định về bất động sản của Morocco để điều hướng những phức tạp này.
Nhìn về phía trước, triển vọng thuế và tuân thủ trong lĩnh vực bất động sản ở Tây Sahara sẽ phụ thuộc vào các diễn biến chính trị và sự giám sát quốc tế liên tục. Mặc dù chính quyền Morocco có thể duy trì các cấu trúc thuế và tuân thủ hiện tại trong ngắn hạn, các bên liên quan nên giữ cảnh giác về các thách thức pháp lý đang phát triển và những thay đổi tiềm năng trong sự công nhận quốc tế hoặc việc thực thi quy định. Việc tuân thủ chủ động, thẩm định kỹ lưỡng và theo dõi liên tục các cập nhật về pháp luật địa phương và quốc tế là rất quan trọng để tối thiểu hóa rủi ro và đảm bảo hoạt động hợp pháp trong lĩnh vực bất động sản của Tây Sahara.
Quy định và hạn chế về đầu tư nước ngoài
Môi trường quy định liên quan đến đầu tư nước ngoài vào bất động sản tại Tây Sahara vẫn phức tạp và gắn liền với tình trạng pháp lý và chính trị chưa được giải quyết của lãnh thổ này. Tây Sahara được Liên Hợp Quốc công nhận là một lãnh thổ không tự quản. Morocco quản lý khoảng 80% khu vực, bao gồm các thành phố chính và các khu vực kinh tế quan trọng, trong khi phần còn lại thuộc kiểm soát của Cộng hòa Dân chủ Arab Sahrawi (Liên Hợp Quốc).
Luật Morocco được áp dụng trong lãnh thổ dưới sự kiểm soát của Morocco, và do đó, đầu tư nước ngoài vào bất động sản phải tuân theo các khung quy định quốc gia của Morocco. Luật 39-08 của Morocco quy định về quyền sở hữu bất động sản, chỉ ra rằng các cá nhân và tổ chức nước ngoài có thể, với một số hạn chế, mua và sở hữu bất động sản cho mục đích thương mại, du lịch hoặc công nghiệp. Tuy nhiên, đất nông nghiệp thường bị cấm sở hữu bởi nước ngoài, trừ khi được phép theo sắc lệnh. Tất cả các khoản đầu tư nước ngoài phải được đăng ký với Văn phòng Thanh toán Morocco (Office des Changes) để đảm bảo việc chuyển tiền về nước.
- Tuân thủ và Giấy phép: Người mua nước ngoài phải có được sự chấp thuận từ nhiều cơ quan, bao gồm Bộ Nội vụ và Bộ Kinh tế và Tài chính (Ministère de l’Economie et des Finances), và phải đảm bảo rằng các giao dịch được thực hiện với các công chứng viên đã đăng ký tại địa phương. Việc thẩm định nâng cao là cần thiết do tình trạng nhạy cảm của lãnh thổ.
- Luật quốc tế và Tranh chấp: Tòa án Công lý Quốc tế và Liên Hợp Quốc đã nhiều lần nhấn mạnh sự cần thiết phải tuân thủ pháp luật quốc tế trong các giao dịch liên quan đến tài nguyên của Tây Sahara, bao gồm cả bất động sản. Vẫn có rủi ro kiện tụng đối với các giao dịch mà bị coi là khai thác tài nguyên không có sự đồng ý của người dân Sahrawi.
Những năm gần đây đã chứng kiến sự tăng trưởng khiêm tốn trong hoạt động bất động sản ở các khu vực do Morocco quản lý, đặc biệt là ở Laayoune và Dakhla. Các số liệu chính thức từ chính phủ Morocco cho thấy các giấy phép xây dựng mới và các dự án đầu tư nước ngoài đang được phê duyệt, mặc dù các con số cụ thể liên quan đến Tây Sahara không được công bố riêng (Haut-Commissariat au Plan).
Nhìn về năm 2025 và những năm tới, triển vọng cho đầu tư nước ngoài vào bất động sản ở Tây Sahara có vẻ lạc quan nhưng vẫn phụ thuộc vào các diễn biến chính trị và sự giám sát quy định liên tục. Các nhà đầu tư được khuyên nên duy trì tuân thủ nghiêm ngặt với luật pháp Morocco và các thực tiễn tốt nhất quốc tế, cũng như theo dõi diễn biến về tình trạng lãnh thổ và các thách thức pháp lý tiềm năng từ các tổ chức quốc tế.
Các yếu tố kinh tế và nhân khẩu học tác động đến nhu cầu bất động sản
Ngành bất động sản ở Tây Sahara được hình thành một cách độc đáo bởi tình trạng chính trị phức tạp, sự biến động nhân khẩu học và các phát triển kinh tế. Tính đến năm 2025, Tây Sahara vẫn là một lãnh thổ đang tranh chấp, với quyền kiểm soát hành chính de facto được thực hiện bởi Vương quốc Morocco trên phần lớn lãnh thổ của mình, trong khi Cộng hòa Dân chủ Arab Sahrawi tuyên bố chủ quyền nhưng chỉ kiểm soát một số khu vực hạn chế. Cuộc tranh chấp đang diễn ra này ảnh hưởng trực tiếp đến quy định bất động sản, đầu tư và tuân thủ.
Về nhân khẩu học, dân số của Tây Sahara ước tính khoảng 600.000 người, với các cụm dân cư đáng kể tại các trung tâm đô thị như Laayoune, Dakhla và Smara. Những thành phố này đã trải qua quá trình đô thị hóa nhanh chóng, một phần do các khoản đầu tư được nhà nước dẫn dắt và các ưu đãi do chính phủ hỗ trợ cho việc định cư và phát triển kinh tế trong khu vực. Haut-Commissariat au Plan (Ủy ban cao cấp về Quy hoạch của Morocco) báo cáo rằng sự tăng trưởng dân số đô thị trong khu vực đã vượt quá mức trung bình quốc gia, với tỷ lệ tăng hàng năm từ 2-3% ở các thành phố lớn, phản ánh cả sự tăng trưởng dân số tự nhiên và di cư do cơ hội kinh tế.
Về mặt kinh tế, các yếu tố chính của khu vực bao gồm ngành đánh bắt cá, khai thác phosphate và, ngày càng nhiều, các dự án năng lượng tái tạo. Chính phủ Morocco đã đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng như cảng, sân bay và mạng lưới đường bộ, đặc biệt tại Laayoune và Dakhla, để hỗ trợ những ngành này (Cơ quan Đầu tư và Phát triển Xuất khẩu Morocco). Những khoản đầu tư này đã thúc đẩy nhu cầu cả về bất động sản dân cư và thương mại, với các dự án nhà ở và khu công nghiệp mới đang nổi lên quanh những trung tâm kinh tế đang phát triển này.
Các khung pháp lý và tuân thủ cho các giao dịch bất động sản ở Tây Sahara tuân theo luật Morocco, được thực thi bởi các văn phòng địa phương của Bộ Tư pháp và Bộ Kinh tế và Tài chính. Tuy nhiên, do tình trạng chưa được giải quyết của lãnh thổ theo luật pháp quốc tế, quyền sở hữu tài sản—đặc biệt đối với các nhà đầu tư nước ngoài—vẫn nhạy cảm. Liên Hợp Quốc coi Tây Sahara là một lãnh thổ không tự quản và khuyến nghị rằng việc khai thác tài nguyên và các giao dịch bất động sản quy mô lớn cần phải được sự đồng ý của người dân địa phương.
Nhìn về năm 2025 và những năm tới, triển vọng bất động sản ở Tây Sahara có vẻ lạc quan nhưng phụ thuộc vào các khoản đầu tư liên tục của Morocco và sự phát triển đô thị. Các rủi ro chính bao gồm các tranh chấp pháp lý đang diễn ra, các thay đổi tiềm năng trong chính sách quốc tế và việc tuân thủ với các tiêu chuẩn quốc tế đang phát triển liên quan đến các lãnh thổ đang tranh chấp. Tuy nhiên, khi các dự án cơ sở hạ tầng và công nghiệp hỗ trợ từ chính phủ mở rộng, nhu cầu về nhà ở đô thị và không gian thương mại dự kiến sẽ gia tăng, đặc biệt là tại Laayoune và Dakhla, định vị Tây Sahara như một khu vực đang nổi lên với những cơ hội bất động sản phức tạp.
Các số liệu chính: Doanh số, Giá cả và Lợi tức cho thuê (2025–2030)
Thị trường bất động sản ở Tây Sahara vẫn rất khác thường do tình trạng chính trị độc đáo và những diễn biến hành chính đang thay đổi. Tính đến năm 2025, Tây Sahara là một lãnh thổ đang tranh chấp, với Morocco có quyền kiểm soát hành chính de facto trên phần lớn khu vực trong khi chủ quyền của nó không được công nhận bởi Liên Hợp Quốc và nhiều quốc gia. Điều này có ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch tài sản, giá cả và các số liệu thị trường bất động sản tổng thể.
Dữ liệu chính thức về doanh số bán, giá cả và lợi tức cho thuê ở Tây Sahara khan hiếm và phân mảnh, chủ yếu vì khu vực này không được công nhận là một quyền tài phán kinh tế riêng biệt và chính quyền Morocco tổng hợp hầu hết các báo cáo kinh tế dưới các tỉnh phía nam. Theo số liệu khu vực mới nhất từ Haut-Commissariat au Plan du Royaume du Maroc, các tỉnh thuộc Tây Sahara (đặc biệt là Laâyoune-Sakia El Hamra và Dakhla-Oued Ed-Dahab) đã trải qua mức tăng trưởng trung bình trong xây dựng và đô thị hóa từ năm 2020, được thúc đẩy bởi đầu tư công của Morocco trong cơ sở hạ tầng và các ưu đãi kinh tế.
- Khối lượng Doanh số: Các khối lượng giao dịch chính thức không được công bố riêng cho Tây Sahara. Tuy nhiên, các chương trình đầu tư của chính phủ Morocco, như những gì được báo cáo bởi Bộ Nội vụ Vương quốc Morocco, đã thúc đẩy sự phát triển dân cư và thương mại, đặc biệt là ở Laayoune và Dakhla.
- Giá bất động sản: Tính minh bạch về giá cả hạn chế. Các bằng chứng vô hình và dữ liệu gián tiếp từ các danh sách bất động sản ở Morocco cho thấy giá tài sản ở Laayoune và Dakhla thấp hơn đáng kể so với Casablanca hay Rabat, nhưng đã tăng từ năm 2021—ước tính tăng hàng năm từ 3-5% ở các khu vực đô thị, theo các số liệu do Haut-Commissariat au Plan du Royaume du Maroc tổng hợp.
- Lợi tức cho thuê: Không có dữ liệu chính thức về lợi tức cho thuê, nhưng sự gia tăng của công nhân khu vực công, di cư thương mại và sự phát triển du lịch ở Dakhla đã hỗ trợ nhu cầu cho thuê. Các lợi tức được cho là cao hơn ở miền bắc Morocco, có thể đạt 7–9% ở các khu vực chính, như được suy ra từ các nền tảng cho thuê địa phương của Morocco và các ưu đãi đầu tư được công bố bởi Région Dakhla-Oued Ed Dahab.
Nhìn về năm 2030, sự đầu tư tiếp tục của Morocco và các ưu đãi chính sách có khả năng sẽ hỗ trợ sự phát triển vừa phải trong doanh số và giá tài sản ở các trung tâm đô thị, mặc dù rủi ro pháp lý và đầu tư vẫn tồn tại do tình trạng quốc tế chưa được giải quyết của lãnh thổ. Các nhà đầu tư và chủ sở hữu tài sản nên theo dõi chặt chẽ diễn biến của luật hành chính Morocco và bất kỳ cuộc đàm phán nào do LHQ dẫn dắt, vì chúng có thể có tác động trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản và sự ổn định của thị trường (Liên Hợp Quốc).
Các dự án lớn, Cơ sở hạ tầng và Sáng kiến phát triển đô thị
Cảnh quan bất động sản ở Tây Sahara bị hình ảnh sâu sắc bởi tình trạng địa chính trị độc đáo và cuộc tranh chấp lãnh thổ đang diễn ra. Tính đến năm 2025, các cơ quan Morocco tiếp tục quản lý phần lớn lãnh thổ, thực hiện các dự án phát triển đô thị và cơ sở hạ tầng lớn nhằm tăng cường hội nhập kinh tế và thu hút đầu tư. Các sáng kiến này chủ yếu tập trung vào các thành phố lớn như Laayoune, Dakhla và Boujdour, nơi đã chứng kiến sự tài trợ công đáng kể cho bất động sản và cơ sở hạ tầng kể từ khi khởi động “Mô hình phát triển mới cho các tỉnh phía Nam” vào năm 2015.
Đến năm 2025, tổng đầu tư vào cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị ở các khu vực do Morocco quản lý ở Tây Sahara đã vượt qua 85 tỷ dirham (khoảng 8,5 tỷ USD), theo chính phủ Morocco. Các dự án chính bao gồm việc xây dựng Cảng Đại Tây Dương Dakhla, dự kiến sẽ biến Dakhla thành trung tâm logistics và thương mại khu vực khi hoàn thành vào năm 2028, kích thích nhu cầu bất động sản thương mại và dân cư. Tại Laayoune, các dự án mở rộng đô thị đã tập trung vào các khu dân cư mới, các cơ sở công cộng và các khu công nghiệp, được hỗ trợ bởi những nâng cấp lớn về cơ sở hạ tầng đường, nước và năng lượng.
Những phát triển này được quản lý và quy định theo luật Morocco, với các giao dịch bất động sản, đăng ký đất và các khung tuân thủ được giám sát bởi các cơ quan của Morocco. Bộ Tư pháp Morocco và Cơ quan Quốc gia về Đăng ký Đất đai, Địa chính và Bản đồ chịu trách nhiệm về tài liệu quyền sở hữu và tuân thủ pháp lý trong các khu vực này. Tuy nhiên, tình trạng pháp lý của các giao dịch như vậy vẫn gây tranh cãi quốc tế, vì lãnh thổ này được phân loại là “không tự quản” bởi Liên Hợp Quốc và không có sự công nhận rộng rãi cho chủ quyền của Morocco đối với Tây Sahara (Liên Hợp Quốc về phi thực dân hóa).
Về mặt tuân thủ, các nhà đầu tư quốc tế phải điều hướng các rủi ro pháp lý và danh tiếng phức tạp. Trong khi luật Morocco được thực thi tại hiện trường, sự thiếu đồng thuận quốc tế và cuộc tranh chấp đang diễn ra với Mặt trận Polisario (được một số quốc gia công nhận là đại diện hợp pháp của người dân Sahrawi) có thể ảnh hưởng đến khả năng thi hành quyền sở hữu tài sản và các yêu cầu bất động sản trong tương lai. Bất chấp những thách thức này, các số liệu chính thức chỉ ra sự gia tăng đô thị hóa: ví dụ, dân số Dakhla đã tăng hơn 20% trong thập kỷ qua, tạo ra nhu cầu bền vững cho nhà ở, bán lẻ và các phát triển hướng tới du lịch (Hội đồng cao cấp về Quy hoạch của Morocco).
Nhìn về những năm tiếp theo, triển vọng cho các dự án lớn và phát triển đô thị ở Tây Sahara sẽ vẫn gắn liền với tình hình chính trị khu vực và tốc độ đầu tư của Morocco. Nếu xu hướng hiện tại về việc mở rộng cơ sở hạ tầng tiếp tục, bất động sản ở Tây Sahara có khả năng sẽ trải qua sự tăng trưởng hơn nữa, đặc biệt là trong lĩnh vực du lịch, logistics và nhà ở. Tuy nhiên, sự không chắc chắn về pháp lý và tình trạng lãnh thổ đang tranh chấp dự kiến sẽ vẫn là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự tham gia của cả nhà đầu tư nội địa và quốc tế.
Rủi ro, Thách thức và Các cân nhắc địa chính trị
Ngành bất động sản ở Tây Sahara đối mặt với những rủi ro, thách thức và bất ổn địa chính trị độc đáo và đáng kể, dự kiến sẽ tiếp tục tồn tại đến năm 2025 và hơn thế nữa. Tình trạng chính trị tranh chấp của lãnh thổ ảnh hưởng đáng kể đến quyền sở hữu tài sản, bảo mật đầu tư và giám sát quy định. Tây Sahara được Liên Hợp Quốc công nhận là một lãnh thổ không tự quản, và chủ quyền của nó đang bị tranh chấp giữa Vương quốc Morocco—đang quản lý khoảng 80% khu vực—và Cộng hòa Dân chủ Arab Sahrawi (SADR), được Mặt trận Polisario hỗ trợ. Cuộc tranh chấp chưa được giải quyết này có tác động trực tiếp đến các giao dịch và phát triển bất động sản.
Sự rõ ràng pháp lý là một rủi ro hàng đầu. Chính quyền Morocco áp dụng luật bất động sản quốc gia trong các khu vực nằm dưới sự kiểm soát của họ, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và tạo điều kiện cho các giao dịch theo khuôn khổ pháp lý Morocco. Tuy nhiên, các giấy chứng nhận này không được công nhận phổ quát, và các tổ chức quốc tế, bao gồm Liên Hợp Quốc, cảnh báo các nhà đầu tư về sự thiếu công nhận chủ quyền quốc tế. Sự mập mờ này tạo ra những rủi ro tuân thủ, đặc biệt đối với các nhà đầu tư nước ngoài chịu sự điều chỉnh của pháp luật nước họ trong các giao dịch tại các lãnh thổ đang tranh chấp. Đặc biệt, Tòa án Công lý của Liên minh Châu Âu đã phán quyết rằng các thỏa thuận giữa Morocco và EU không tự động áp dụng cho Tây Sahara, nhấn mạnh tình trạng pháp lý khác biệt của lãnh thổ này.
Các thách thức kinh tế và hoạt động cũng rất rõ nét. Theo dữ liệu từ Haut-Commissariat au Plan (Văn phòng thống kê chính thức của Morocco), tăng trưởng dân số và đô thị hóa ở Dakhla và Laâyoune đã thúc đẩy nhu cầu địa phương về nhà ở và không gian thương mại. Tuy nhiên, các nhà tài trợ và nhà cung cấp bảo hiểm quốc tế thường loại trừ Tây Sahara khỏi phạm vi bảo hiểm của họ do rủi ro chính trị, hạn chế việc phát triển quy mô lớn và khả năng cho vay thế chấp. Tình trạng pháp lý của đất đai và tài sản vẫn là một rào cản đối với các nhà đầu tư quốc tế, những người có thể chịu các hình phạt hoặc hành động pháp lý tại các khu vực của họ nếu bị phát hiện vi phạm luật pháp quốc tế hoặc quy định của nước mình về thương mại với các lãnh thổ bị cưỡng chế.
- Việc tuân thủ các quy định phòng chống rửa tiền và phòng chống tài trợ khủng bố tiếp tục gặp phải thách thức vì sự giám sát chính thức hạn chế và môi trường pháp lý phức tạp (Ngân hàng Al-Maghrib).
- Các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu đất, đặc biệt đối với các khu đất từ trước được sử dụng bởi các dân tộc du mục, càng làm phức tạp thêm quy trình xác minh và chuyển nhượng quyền sở hữu (Bộ Tư pháp, Vương quốc Morocco).
Nhìn về năm 2025 và các năm tiếp theo, triển vọng cho bất động sản ở Tây Sahara vẫn phụ thuộc vào sự phát triển của tình hình chính trị. Trừ khi một giải pháp được công nhận đôi bên đạt được, những bất ổn về pháp lý và tuân thủ sẽ tiếp tục hạn chế sự tham gia của nước ngoài và nâng cao yêu cầu về việc thẩm định cho tất cả các yếu tố trong thị trường. Các nhà đầu tư được khuyên nên theo dõi chặt chẽ các diễn biến từ chính quyền Morocco cũng như các tổ chức quốc tế để điều hướng khung cảnh đang thay đổi.
Triển vọng tương lai: Dự báo thị trường, Cơ hội và Khuyến nghị chiến lược
Ngành bất động sản ở Tây Sahara vẫn là một trong những thị trường phức tạp và chịu tác động chính trị nhất ở Bắc Phi, chủ yếu do tình trạng pháp lý chưa được giải quyết và cuộc tranh chấp lãnh thổ đang diễn ra. Tính đến năm 2025, khu vực này được Morocco quản lý de facto, điều này tiếp tục thực hiện các kế hoạch đô thị, đăng ký đất đai và luật về tài sản của mình, mặc dù những khung này không được công nhận quốc tế là hợp pháp mở rộng đến Tây Sahara. Điều này có tác động đáng kể đến quyền sở hữu tài sản, bảo mật đầu tư và triển vọng thị trường rộng hơn.
Các sáng kiến mới của chính phủ Morocco gần đây đã bao gồm việc mở rộng cơ sở hạ tầng và các ưu đãi nhằm thu hút cả đầu tư trong nước và từ người dân Morocco ở nước ngoài vào lĩnh vực nhà ở và thương mại ở các thành phố như Laayoune, Dakhla và Boujdour. Theo dữ liệu chính thức, Bộ Quy hoạch Lãnh thổ Quốc gia, Quy hoạch Đô thị, Nhà ở và Chính sách Thành phố đã báo cáo các dự án đang diễn ra trong phát triển đô thị và nhà ở hợp túi tiền, hỗ trợ sự phát triển dân số và di cư đến những trung tâm đô thị này (Bộ Quy hoạch Lãnh thổ Quốc gia, Quy hoạch Đô thị, Nhà ở và Chính sách Thành phố). Những nỗ lực này được kỳ vọng sẽ củng cố sự phát triển vừa phải trong nhu cầu về bất động sản dân cư và thương mại cho đến năm 2025 và xa hơn nữa.
Tuy nhiên, vẫn còn những rào cản dai dẳng đối với việc đầu tư trực tiếp nước ngoài quy mô lớn và tài chính quốc tế. Liên Hợp Quốc không công nhận chủ quyền của Morocco đối với Tây Sahara, và các nghị quyết của Hội đồng Bảo an LHQ tiếp tục phân loại lãnh thổ này là không tự quản (Bộ phận Chính trị và Hòa bình của Liên Hợp Quốc). Do đó, các tổ chức quốc tế lớn và các ngân hàng đa phương thường hạn chế việc đầu tư chính thức vào bất động sản và cơ sở hạ tầng trong lãnh thổ này. Sự mập mờ pháp lý này gây rủi ro cho các nhà đầu tư, bao gồm các thách thức tiềm năng dưới luật pháp quốc tế hoặc các yêu cầu bồi thường trong tương lai.
Đối với các nhà đầu tư Morocco và địa phương, môi trường quy định dự kiến sẽ duy trì ổn định miễn là quyền kiểm soát hành chính của Morocco tồn tại. Cơ quan Tổng cục Thuế đã xác nhận rằng các chính sách thuế tiêu chuẩn của Morocco và quy trình đăng ký đất đang được áp dụng ở các thành phố Tây Sahara (Cơ quan Tổng cục Thuế). Tuy nhiên, các giao dịch này có thể không được công nhận trong trường hợp có sự thay đổi về chủ quyền hoặc tình trạng pháp lý.
Nhìn về phía trước, các cơ hội thị trường tập trung vào việc mở rộng đô thị, cơ sở hạ tầng du lịch (đặc biệt là ở Dakhla) và logistics, dựa vào các diễn biến chính trị và đầu tư liên tục của Morocco. Các khuyến nghị chiến lược cho các nhà đầu tư bao gồm thực hiện thẩm định kỹ lưỡng, theo dõi các diễn biến địa chính trị và chuẩn bị cho những tình huống pháp lý tiềm năng. Sự tương tác với các cơ quan địa phương và tuân thủ các quy định của Morocco là rất cần thiết để đảm bảo hoạt động hợp pháp, nhưng các bên liên quan quốc tế nên giữ cảnh giác về bối cảnh ngoại giao đang phát triển.
Nguồn & Tài liệu tham khảo
- Liên Hợp Quốc
- Tòa án Công lý của Liên minh Châu Âu
- Chính phủ Morocco
- Tòa án Công lý Quốc tế
- Liên minh Châu Phi
- Bộ Ngoại giao và các vấn đề châu Âu
- Văn phòng Thanh toán
- Haut-Commissariat au Plan
