Mục Lục
- Tóm tắt điều hành: Những điểm chính đến năm 2025 và hơn thế nữa
- Tình hình thị trường hiện tại: Các yếu tố tăng trưởng, các lĩnh vực và các nhà đầu tư lớn
- Môi trường quy định: Luật pháp, Thuế và Cải cách Chính sách Gần đây (Nguồn: rera.gov.in, incometaxindia.gov.in)
- Đầu tư trực tiếp nước ngoài & Cơ hội xuyên biên giới (Nguồn: dpiit.gov.in)
- Yêu cầu tuân thủ: Điều hướng RERA, GST và các quy định môi trường (Nguồn: rera.gov.in, gst.gov.in, moef.gov.in)
- Xu hướng cho thuê thương mại: Văn phòng, Bán lẻ và Các phân khúc Công nghiệp
- Thống kê chính: Tỷ lệ lấp đầy, Tỷ lệ vốn hóa và Khối lượng giao dịch (Nguồn: nsi.indianstatistics.gov.in)
- Công nghệ & Bền vững: Sự gia tăng của các Tòa nhà Thông minh và Chứng nhận Xanh (Nguồn: igbc.in, bis.gov.in)
- Yếu tố rủi ro: Thách thức pháp lý, Biến động thị trường và Cạm bẫy tuân thủ
- Triển vọng tương lai: Dự đoán cho 2025–2030 và Các khuyến nghị chiến lược cho nhà đầu tư
- Nguồn & Tài liệu tham khảo
Tóm tắt điều hành: Những điểm chính đến năm 2025 và hơn thế nữa
Ngành bất động sản thương mại của Ấn Độ đang ở vị trí phát triển bền vững vào năm 2025 và những năm tới, nhờ vào sự mở rộng kinh tế, cải cách quy định và nhu cầu doanh nghiệp đang phát triển. Ngành này đã cho thấy sự kiên cường, đặc biệt là trong các không gian văn phòng hạng A, các công viên công nghiệp và logistics, và các trung tâm dữ liệu, với hoạt động cho thuê mạnh mẽ từ các doanh nghiệp IT/ITeS, BFSI và các trung tâm năng lực toàn cầu (GCCs).
- Các phát triển quy định: Việc thực hiện liên tục Luật Bất động sản (Quy định và Phát triển) năm 2016 (RERA) đã nâng cao tính minh bạch, sự tự tin của nhà đầu tư và việc giải quyết tranh chấp trong các dự án thương mại. Hơn nữa, các sửa đổi đối với chính sách Khu vực Kinh tế Đặc biệt (SEZ) và việc giới thiệu Dự luật Phát triển Các trung tâm Doanh nghiệp và Dịch vụ (DESH) kỳ vọng sẽ tạo ra sự linh hoạt lớn hơn và thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản thương mại (Bộ Thương mại & Công nghiệp; Cục Lập pháp, Bộ Luật và Công lý).
- Tuân thủ và Thuế: Chế độ Thuế hàng hóa và dịch vụ (GST) và các thông tin mới từ Cục Thuế gián tiếp & Hải quan tiếp tục ảnh hưởng đến chi phí cho thuê và mô hình hoạt động. Tuân thủ các quy định môi trường—dưới Luật Bảo vệ Môi trường và các quy định cụ thể của tiểu bang—vẫn rất quan trọng đối với việc phê duyệt dự án và thẩm định của nhà đầu tư.
- Thống kê chính: Theo Bộ Nhà ở và Các vấn đề đô thị, nguồn cung không gian văn phòng ở bảy thành phố lớn nhất của Ấn Độ đã vượt qua 700 triệu sq. ft. vào năm 2024, với việc hấp thụ văn phòng trên toàn Ấn Độ dự kiến sẽ tăng từ 7–10% hàng năm đến năm 2027. Các phân khúc công nghiệp và logistics được dự báo sẽ mở rộng nhanh chóng, được hỗ trợ bởi Chương trình Cơ sở hạ tầng Quốc gia và việc thực hiện kế hoạch PM Gati Shakti.
- Các xu hướng nổi bật: Sự gia tăng của các Quỹ Đầu tư Bất động sản (REITs), do Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Ấn Độ quản lý, đã giúp bình đẳng hóa đầu tư và nâng cao tính thanh khoản. Nhu cầu về các tòa nhà bền vững và được công nghệ hỗ trợ đang gia tăng, như thể hiện trong việc áp dụng các chứng nhận xanh như IGBC và GRIHA.
- Triển vọng: Triển vọng cho năm 2025 và hơn thế nữa vẫn tích cực, với sự chú trọng của chính phủ vào cơ sở hạ tầng đô thị, chuyển đổi số và quy trình phê duyệt hợp lý. Các cải cách tiếp tục và nhu cầu từ các doanh nghiệp toàn cầu và nội địa sẽ tiếp tục định hình quỹ đạo phát triển của ngành, mặc dù các nhà phát triển và nhà đầu tư phải luôn cảnh giác với việc tuân thủ, tính bền vững và các khuôn khổ quy định đang phát triển.
Tình hình thị trường hiện tại: Các yếu tố tăng trưởng, các lĩnh vực và các nhà đầu tư lớn
Ngành bất động sản thương mại của Ấn Độ vào năm 2025 đứng trước một bước ngoặt quan trọng, được củng cố bởi hoạt động kinh tế mạnh mẽ, các cải cách quy định và nhu cầu doanh nghiệp đang phát triển. Ngành này đã thể hiện sự kiên cường sau đại dịch, với việc cho thuê văn phòng, kho bãi và trung tâm dữ liệu nổi lên như những yếu tố tăng trưởng chính.
- Các yếu tố tăng trưởng: Việc mở rộng liên tục của IT/ITeS, dịch vụ tài chính và các trung tâm năng lực toàn cầu (GCCs) đã kích thích nhu cầu cho các không gian văn phòng hạng A ở các thành phố đô thị. Sáng kiến Digital India, hệ sinh thái khởi nghiệp đang mở rộng và tăng trưởng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã thúc đẩy thêm tỷ lệ hấp thụ. Theo Cục Khuyến khích Công nghiệp và Thương mại Nội địa, dòng vốn FDI vào phát triển xây dựng (khu đô thị, nhà ở, cơ sở hạ tầng xây dựng) đã đạt 26,38 tỷ USD trong khoảng thời gian từ tháng 4 năm 2000 đến tháng 3 năm 2024.
- Các lĩnh vực trong tầm ngắm: Không gian văn phòng tiếp tục chiếm ưu thế, đặc biệt là tại Bengaluru, Hyderabad, Mumbai và NCR. Các kho bãi và logistics đã chứng kiến sự tăng trưởng nhanh chóng, được thúc đẩy bởi sự bùng nổ trong thương mại điện tử và việc thực hiện chế độ GST. Các trung tâm dữ liệu cũng thu hút đầu tư đáng kể, phản ánh chương trình chuyển đổi số của Ấn Độ và các chính sách ưu đãi của chính phủ cho trạng thái cơ sở hạ tầng (Bộ Điện tử & Công nghệ thông tin). Bất động sản bán lẻ đang hồi phục, với các trung tâm mua sắm và định dạng phố cao đang thích ứng với bán lẻ đa kênh.
- Các nhà đầu tư lớn: Thị trường được định hình bởi các nhà phát triển nổi bật trong nước và quốc tế, bao gồm DLF Ltd., Embassy Group, Prestige Estates, Brookfield India, Blackstone và RMZ Corp. Các Quỹ Đầu tư Bất động sản (REITs) như Embassy Office Parks REIT và Mindspace Business Parks REIT đã từng bước tổ chức hóa ngành này, mang đến tính minh bạch và các kênh đầu tư đa dạng (Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Ấn Độ).
- Thống kê chính: Theo Cục Quản lý Đầu tư Bất động sản, các giao dịch bất động sản thương mại tại các thành phố lớn nhất của Ấn Độ đã ghi nhận mức tăng 15% so với năm trước vào năm 2024, với tổng diện tích cho thuê văn phòng vượt quá 50 triệu sq ft. Kho bãi đã đạt khoảng 350 triệu sq ft, với nhiều nguồn cung mới tại các thành phố hạng 2.
- Triển vọng: Ngành này dự kiến sẽ duy trì động lực mạnh mẽ trong năm 2025 và hơn thế nữa, được hỗ trợ bởi việc nâng cấp cơ sở hạ tầng, quy trình quy định hợp lý dưới RERA và sự quan tâm liên tục của nhà đầu tư. Tuân thủ ESG, các tòa nhà xanh và tích hợp công nghệ đang định hình trở thành những chủ đề trung tâm khi các nhà ở và nhà phát triển phù hợp với các tiêu chuẩn toàn cầu (Cục Quản lý Đầu tư Bất động sản). Sự chú trọng tiếp tục của chính phủ vào ‘Dễ dàng trong Kinh doanh’ sẽ giúp duy trì quỹ đạo phát triển của ngành này.
Môi trường quy định: Luật pháp, Thuế và Cải cách Chính sách Gần đây (Nguồn: rera.gov.in, incometaxindia.gov.in)
Môi trường quy định cho bất động sản thương mại ở Ấn Độ đã trải qua sự chuyển mình đáng kể trong những năm gần đây, với sự tập trung mạnh mẽ vào việc cải thiện tính minh bạch, bảo vệ nhà đầu tư và tuân thủ ngành nghề. Các khung pháp lý và cải cách chính sách chính tiếp tục định hình cảnh quan của ngành khi bước vào năm 2025.
Một nền tảng quan trọng của quy định bất động sản ở Ấn Độ là Luật Bất động sản (Quy định và Phát triển) năm 2016 (RERA), quy định nghĩa vụ đăng ký và công khai cho cả các dự án thương mại và nhà ở. RERA nhằm mang lại trách nhiệm cho các nhà phát triển và đại lý, đảm bảo giao hàng dự án đúng hạn và bảo vệ lợi ích của nhà đầu tư bằng cách yêu cầu các bản cập nhật dự án định kỳ và tuân thủ nghiêm ngặt các kế hoạch đã được phê duyệt. Cổng thông tin RERA cung cấp thông tin về các dự án đã đăng ký, nhà đầu tư và trạng thái tuân thủ, thúc đẩy tính minh bạch cao hơn trong ngành (Cục Quản lý Đầu tư Bất động sản).
Về thuế, các giao dịch bất động sản thương mại được điều chỉnh bởi nhiều quy định theo Luật Thuế thu nhập, 1961. Thu nhập cho thuê từ các tài sản thương mại được đánh thuế như là “Thu nhập từ Tài sản Nhà ở”, tùy thuộc vào các khoản khấu trừ tiêu chuẩn và thuế municipal. Hơn nữa, lợi nhuận từ việc bán tài sản thương mại bị đánh thuế vốn, với thời gian nắm giữ xác định tỷ lệ áp dụng—lợi nhuận ngắn hạn bị đánh thuế theo các bậc thuế, trong khi lợi nhuận dài hạn (tài sản nắm giữ trên 24 tháng) được đánh thuế 20% có lợi ích điều chỉnh (Cục Thuế Thu nhập). Việc giới thiệu Thuế hàng hóa và dịch vụ (GST) cũng đã đơn giản hóa thuế gián tiếp, với các hợp đồng cho thuê và bán các tài sản thương mại đang xây dựng thường chịu thuế 18% GST.
Các cải cách chính sách gần đây đã tập trung vào việc tự do hóa các quy định đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và thúc đẩy thị trường Quỹ Đầu tư Bất động sản (REITs). FDI 100% được phép theo lộ trình tự động cho hầu hết các hoạt động bất động sản thương mại, ngoại trừ một số dự án giao dịch đất và nhà ở nôngtrại. Điều này đã gia tăng sự tham gia của các tổ chức và thu hút vốn toàn cầu. Khung quy định cho REITs, được quy định bởi Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Ấn Độ (SEBI), cho phép thu hút hiệu quả các quỹ đầu tư và cung cấp một kênh được quản lý để đầu tư vào tài sản thương mại tạo thu nhập.
Nhìn về phía trước, môi trường quy định dự kiến sẽ vẫn năng động, với việc số hóa các quy trình tuân thủ và giám sát nâng cao các tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị (ESG). Các cơ quan chức năng có thể sẽ tăng cường giám sát việc thực hiện dự án và báo cáo tài chính, trong khi các ưu đãi chính sách mới có thể được giới thiệu để hỗ trợ sự phát triển bền vững của bất động sản thương mại và phù hợp với các mục tiêu kinh tế và đô thị hóa rộng lớn hơn của Ấn Độ.
Đầu tư trực tiếp nước ngoài & Cơ hội xuyên biên giới (Nguồn: dpiit.gov.in)
Đầu tư Trực tiếp Nước ngoài (FDI) tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc định hình cảnh quan bất động sản thương mại tại Ấn Độ. Chính phủ Ấn Độ đã duy trì một khung chính sách tự do cho FDI trong lĩnh vực này, cho phép lên đến 100% FDI theo lộ trình tự động trong hầu hết các phân khúc bất động sản, ngoại trừ kinh doanh bất động sản và xây dựng nhà ở. Khung này được điều chỉnh bởi Cục Khuyến khích Công nghiệp và Thương mại Nội địa (DPIIT), qui định các điều kiện và yêu cầu tuân thủ cho các nhà đầu tư nước ngoài, bao gồm các quy định về vốn tối thiểu và thời gian khóa cho một số dự án.
Trong năm qua, Ấn Độ đã chứng kiến sự gia tăng dòng vốn FDI vào bất động sản thương mại, đặc biệt là trong các không gian văn phòng hạng A, công viên logistics và trung tâm dữ liệu. Theo DPIIT, dòng vốn FDI vào lĩnh vực phát triển xây dựng (bao gồm khu đô thị, nhà ở, cơ sở hạ tầng xây dựng và các dự án phát triển xây dựng) đã đứng ở mức khoảng 26 tỷ USD tính đến năm 2023, với sự gia tăng ổn định được ghi nhận trong năm 2024 và dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong năm 2025. Động lực này được cho là nhờ vào các cải cách quy định hỗ trợ và nhu cầu gia tăng từ các tập đoàn đa quốc gia đối với các không gian văn phòng và kho bãi chất lượng.
Ngành này cũng đang hưởng lợi từ các cấu trúc đầu tư xuyên biên giới như Quỹ Đầu tư Bất động sản (REITs), cho phép các nhà đầu tư danh mục nước ngoài tham gia vào các tài sản thương mại tạo thu nhập. Chế độ quy định, được trình bày bởi Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Ấn Độ (SEBI), cho phép 100% FDI vào các đơn vị REIT thông qua lạch tự động, miễn là các tài sản cơ sở tuân thủ chính sách FDI và các giới hạn lĩnh vực.
- Tuân thủ: Tất cả các giao dịch FDI phải tuân thủ các quy định về phòng chống rửa tiền và chuẩn mực KYC theo hướng dẫn của Ngân hàng Dự trữ Ấn Độ (RBI) và Đơn vị Tình báo Tài chính – Ấn Độ (FIU-IND).
- Thuế: Các nhà đầu tư xuyên biên giới phải tuân thủ các luật thuế của Ấn Độ, bao gồm thuế khấu trừ trên thu nhập từ cho thuê và vốn theo các quy định của Cục Thuế Thu nhập.
- Chuyển tiền ra nước ngoài: Việc chuyển tiền lợi nhuận ra nước ngoài được phép, với điều kiện tuân thủ các quy định của FEMA do RBI quản lý.
Nhìn về năm 2025 và hơn nữa, ngành bất động sản thương mại dự kiến sẽ thấy sự tham gia tăng cường từ các nhà đầu tư tổ chức toàn cầu, được thúc đẩy bởi nền tảng kinh tế vững chắc của Ấn Độ và sự ổn định chính sách đang diễn ra. Sự chú trọng của chính phủ vào việc nâng cao tính minh bạch, dễ dàng trong kinh doanh, và phát triển cơ sở hạ tầng sẽ tiếp tục thúc đẩy dòng vốn FDI và các cơ hội xuyên biên giới trong lĩnh vực này.
Yêu cầu tuân thủ: Điều hướng RERA, GST và các quy định môi trường (Nguồn: rera.gov.in, gst.gov.in, moef.gov.in)
Khung tuân thủ cho bất động sản thương mại ở Ấn Độ ngày càng trở nên chặt chẽ hơn, được hình thành bởi các quy định đang phát triển và sự nhấn mạnh vào tính minh bạch, trách nhiệm và bền vững. Khi chúng ta tiến vào năm 2025, ba trụ cột chính—RERA, GST và các quy định môi trường—hình thành nền tảng tuân thủ pháp lý và hoạt động cho các nhà phát triển, nhà đầu tư và người thuê trong ngành.
- RERA: Luật Bất động sản (Quy định và Phát triển) năm 2016, được thực hiện bởi các cơ quan quy định bất động sản cấp tiểu bang (RERA), tiếp tục là một nền tảng quan trọng cho việc tuân thủ. Mặc dù luật này ban đầu được nghĩ ra để điều chỉnh các dự án nhà ở, một số tiểu bang hiện nay rõ ràng bao gồm bất động sản thương mại trong phạm vi của nó. Việc đăng ký dự án là bắt buộc, cập nhật trạng thái dự án hàng quý, và các tiêu chuẩn nghiêm ngặt về việc sử dụng quỹ là những yêu cầu chính. Việc không tuân thủ có thể dẫn đến hình phạt, đình chỉ dự án hoặc thậm chí tù giam. Trong năm 2025, việc số hóa nền tảng RERA đã đơn giản hóa việc nộp tài liệu và cho phép việc giám sát hiệu quả hơn, trong khi các sửa đổi tiếp tục được dự đoán sẽ làm rõ thêm nghĩa vụ của lĩnh vực thương mại.
- GST: Chế độ Thuế hàng hóa và dịch vụ, được quản lý bởi Hội đồng Thuế hàng hóa và dịch vụ, điều chỉnh thuế gián tiếp của các giao dịch bất động sản thương mại. Tính đến năm 2025, việc bán các tài sản thương mại đang xây dựng chịu thuế 18% GST trên giá bán, trong khi các tài sản hoàn thành được miễn thuế. Các khoản khấu trừ thuế đầu vào (ITC) có sẵn cho hầu hết các khoản mua liên quan đến xây dựng, nhưng việc tuân thủ các quy định tài liệu phức tạp và nộp tờ khai kịp thời vẫn rất cần thiết để tránh phạt lãi và phạt tiền. Khung GST vẫn tiếp tục có những sự làm rõ liên tục, đặc biệt là liên quan đến các giao dịch cho thuê, phát triển chung và các dự án sử dụng hỗn hợp.
- Các tiêu chuẩn Môi trường: Việc tuân thủ môi trường được quy định bởi Bộ Môi trường, Rừng và Biến đổi Khí hậu (MoEFCC). Bất kỳ phát triển thương mại nào vượt quá các tiêu chí quy định (như diện tích thửa đất hoặc diện tích xây dựng) phải đảm bảo có Giấy phép Môi trường (EC) trước khi tiến hành xây dựng. Việc tuân thủ Thông báo Đánh giá Tác động Môi trường (EIA) năm 2006 (và các sửa đổi sau này), quy định quản lý chất thải và các tiêu chuẩn xây dựng xanh là bắt buộc. Trong năm 2025, sự chú ý quy định đã gia tăng vào hiệu suất năng lượng, bảo tồn nước và các tiêu chuẩn chất lượng không khí. Các dự án không tuân thủ có thể đối mặt với thông báo ngừng hoạt động, phạt tài chính hoặc thậm chí truy cứu trách nhiệm hình sự.
Nhìn về phía trước, các yêu cầu tuân thủ dự kiến sẽ trở nên chặt chẽ hơn, đặc biệt là liên quan đến tính bền vững và tính minh bạch kỹ thuật số. Việc phù hợp chủ động với RERA, GST và các tiêu chuẩn môi trường hiện nay là điều không thể thiếu đối với tất cả các bên liên quan trong lĩnh vực bất động sản thương mại của Ấn Độ.
Xu hướng cho thuê thương mại: Văn phòng, Bán lẻ và Các phân khúc Công nghiệp
Ngành bất động sản thương mại (CRE) ở Ấn Độ đang trải qua sự chuyển mình đáng kể, được hình thành bởi các mô hình làm việc đang phát triển, sự hoàn thiện quy định và tăng trưởng kinh tế. Vào năm 2025, các xu hướng cho thuê thương mại trên các phân khúc văn phòng, bán lẻ và công nghiệp đang phản ánh cả sự kiên cường và khả năng thích ứng với các thực tế thị trường mới.
Phân khúc Văn phòng
Thị trường cho thuê văn phòng đã hồi phục mạnh mẽ sau đại dịch, với các thành phố lớn của Ấn Độ như Bengaluru, Hyderabad và Delhi NCR chứng kiến nhu cầu duy trì. Các không gian làm việc linh hoạt và mô hình văn phòng hybrid đã trở thành tiêu chuẩn, dẫn đến nhu cầu cao về các không gian văn phòng được quản lý. Sự hiện diện ngày càng tăng của các trung tâm năng lực toàn cầu (GCCs) và các công ty công nghệ tiếp tục thúc đẩy tỉ lệ hấp thụ, với các không gian văn phòng hạng A vẫn là lựa chọn ưu tiên cho cả các tập đoàn đa quốc gia và doanh nghiệp nội địa. Sự chú trọng liên tục của chính phủ vào việc tạo ra thuận lợi cho kinh doanh và nâng cấp cơ sở hạ tầng, như được nhấn mạnh bởi Cục Khuyến khích Công nghiệp và Thương mại Nội địa, đang tạo ra một môi trường đầu tư hấp dẫn hơn cho các người thuê và nhà đầu tư.
Phân khúc Bán lẻ
Phân khúc bất động sản bán lẻ đang chứng kiến sự phục hồi, nhờ vào việc tiêu dùng đô thị gia tăng và sự mở rộng nhanh chóng của ngành bán lẻ có tổ chức. Các thành phố lớn đang chứng kiến sự gia tăng hoạt động cho thuê tại các địa điểm trung tâm và trung tâm mua sắm phổ biến, với các nhà bán lẻ thực phẩm và đồ uống, quần áo và điện tử đang активно mở rộng quy mô. Các cải cách quy định, như việc thực hiện Luật Các cửa hàng và Doanh nghiệp Mẫu—do Bộ Lao động và Việc làm phê duyệt—đang tạo điều kiện cho tính linh hoạt điều hành lớn hơn cho các nhà bán lẻ, cho phép giờ hoạt động lâu hơn và tuần làm việc bảy ngày tại một số tiểu bang.
Phân khúc Công nghiệp & Logistics
Phân khúc công nghiệp và logistics đang chứng kiến sự tăng trưởng nhanh chóng, được thúc đẩy bởi hoạt động thương mại điện tử đang bùng nổ và các dự án cơ sở hạ tầng đầy tham vọng của chính phủ dưới Chương trình Cơ sở hạ tầng Quốc gia. Các cơ sở kho bãi và logistics cuối cùng đang có nhu cầu cao, đặc biệt gần với các trung tâm đô thị lớn và các hành lang vận chuyển. Các sáng kiến quy định, như GST, đã tạo điều kiện cho việc hợp nhất các chuỗi cung ứng và khuyến khích phát triển các công viên logistics lớn hơn, hiệu quả hơn.
Cảnh quan Tuân thủ và Quy định
Cho thuê CRE ở Ấn Độ đang được quản lý ngày càng nhiều bởi các khung rõ ràng như Luật Thuê Mẫu và các quy định bất động sản vững chắc do các Cơ quan Quản lý Bất động sản cấp tiểu bang (RERA) thực thi. Những biện pháp này đang nâng cao rõ rệt tính rõ ràng hợp đồng và bảo vệ người thuê, trong khi cũng giản lược việc giải quyết tranh chấp.
Triển vọng
Với nền kinh tế Ấn Độ được dự báo duy trì động lực tăng trưởng mạnh mẽ, cho thuê CRE dự kiến sẽ tiếp tục sôi động cho đến năm 2025 và những năm tiếp theo. Chính sách của chính phủ, nâng cấp cơ sở hạ tầng, và một môi trường quy định đang phát triển sẽ tiếp tục hình thành các xu hướng cho thuê, với tính bền vững và việc áp dụng công nghệ trở thành những yếu tố khác biệt chính trong tất cả các phân khúc.
Thống kê chính: Tỷ lệ lấp đầy, Tỷ lệ vốn hóa và Khối lượng giao dịch (Nguồn: nsi.indianstatistics.gov.in)
Ngành bất động sản thương mại (CRE) của Ấn Độ đã chứng minh được sự kiên cường và tăng trưởng khi bước vào năm 2025, như thể hiện qua các chỉ số hiệu suất chính như tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ vốn hóa và khối lượng giao dịch. Những chỉ số này cung cấp cái nhìn quan trọng về tình hình sức khỏe và tiềm năng đầu tư của ngành.
- Tỷ lệ lấp đầy: Tại các không gian văn phòng hạng A chính ở các trung tâm đô thị như Bengaluru, Mumbai và NCR, tỷ lệ lấp đầy đã duy trì được mức trung bình cao, luôn dao động từ 82% đến 88% vào đầu năm 2025. Sự ổn định này được ghi nhận nhờ vào nhu cầu liên tục từ các lĩnh vực như IT/ITeS, ngân hàng và các trung tâm năng lực toàn cầu, cũng như sự gia tăng của các người thuê quốc tế. Các không gian bán lẻ ở các vị trí đô thị cao cấp cũng đã báo cáo tỷ lệ lấp đầy kiên cường, thường ở mức 76%–82%, phản ánh sự khôi phục của người tiêu dùng và sự phát triển của các định dạng bán lẻ mới.
- Tỷ lệ vốn hóa: Các tỷ lệ vốn hóa cho các tài sản văn phòng cao cấp vẫn được nén, phản ánh sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư và nguồn cung hạn chế của các tài sản hạng A ở các thành phố hàng đầu. Tính đến Q1 năm 2025, các tỷ lệ vốn hóa cho các bất động sản văn phòng hàng đầu tại Mumbai và Bengaluru nằm trong khoảng từ 7.2% đến 7.8%, trong khi đó tỷ lệ ở các thành phố thứ cấp thường cao hơn, ở mức từ 8.0% đến 8.6%. Các phân khúc bán lẻ và kho bãi thể hiện tỷ lệ vốn hóa cao hơn một chút, thường từ 8.0% đến 9.2%, tương xứng với các rủi ro cụ thể của ngành và triển vọng tăng trưởng.
- Khối lượng giao dịch: Tổng khối lượng giao dịch trong lĩnh vực CRE Ấn Độ trong năm 2024 đạt ước tính ₹1.26 lakh crore, với dự đoán về sự phát triển hơn nữa đến năm 2025. Sự gia tăng này được thúc đẩy bởi các khoản đầu tư tổ chức mạnh mẽ, dòng vốn xuyên biên giới, và sự thu hút ngày càng nhiều của các Quỹ Đầu tư Bất động sản (REITs) như một kênh đầu tư ưa thích. Giao dịch trong phân khúc văn phòng tiếp tục chiếm ưu thế, chiếm gần 62% tổng hoạt động CRE, tiếp theo là các tài sản bán lẻ và công nghiệp/nhà kho.
- Triển vọng: Nhìn về tương lai, lĩnh vực này dự kiến sẽ duy trì động lực tích cực, được nền tảng bởi nhu cầu người thuê liên tục, mở rộng cơ sở hạ tầng kỹ thuật số và một môi trường quy định ổn định. Sự chú ý của chính phủ vào việc tạo ra thuận lợi trong kinh doanh và số hóa hồ sơ tài sản giúp tăng cường tính minh bạch và sự tự tin của nhà đầu tư.
Những thống kê này nhấn mạnh sự hấp dẫn của ngành bất động sản thương mại đối với cả nhà đầu tư trong nước và toàn cầu, định vị Ấn Độ như một điểm đến CRE chính trong khu vực châu Á–Thái Bình Dương. Đối với các dữ liệu cụ thể và thường xuyên được cập nhật, các bên liên quan được khuyến khích tham khảo các thống kê chính thức do Cục Thống kê Quốc gia (NSO), Bộ Thống kê và Thực hiện Chương trình công bố.
Công nghệ & Bền vững: Sự gia tăng của các Tòa nhà Thông minh và Chứng nhận Xanh (Nguồn: igbc.in, bis.gov.in)
Ngành bất động sản thương mại (CRE) ở Ấn Độ đang trải qua sự chuyển hóa mạnh mẽ được thúc đẩy bởi việc áp dụng công nghệ và sự chú trọng ngày càng tăng đối với tính bền vững. Tính đến năm 2025, nhu cầu về các tòa nhà thông minh—các cấu trúc được tích hợp với tự động hóa tiên tiến, quản lý năng lượng và giải pháp IoT (Internet vạn vật)—đang gia tăng trong số các nhà phát triển, người thuê và nhà đầu tư. Xu hướng này được củng cố bởi yêu cầu tuân thủ quy định, các mối quan tâm về môi trường và mong đợi của người thuê đang phát triển.
Một trong những động lực chính là cam kết của Ấn Độ đối với các mục tiêu phát triển bền vững toàn cầu và các biện pháp hiệu quả năng lượng. Cục Tiêu chuẩn Ấn Độ (BIS) đã thiết lập các hướng dẫn cho xây dựng và quản lý, bao gồm Bộ Tiêu chuẩn Xây dựng Quốc gia (NBC) và các tiêu chuẩn như IS 1893 cho khả năng chống động đất và IS 16217 cho thiết kế tòa nhà hiệu quả năng lượng. Các tiêu chuẩn này quy định việc áp dụng hệ thống chiếu sáng hiệu quả, HVAC, quản lý nước và tự động hóa tòa nhà trong các phát triển thương mại lớn (Cục Tiêu chuẩn Ấn Độ).
Chứng nhận tòa nhà xanh cũng đang trở nên được thừa nhận rộng rãi. Hội đồng Bất động sản Xanh Ấn Độ (IGBC) và chứng nhận về Lãnh đạo trong Năng lượng và Thiết kế Môi trường (LEED) của Hội đồng Xây dựng Xanh Hoa Kỳ là những tiêu chí công nhận rộng rãi tại Ấn Độ. Tính đến đầu năm 2025, đã có hơn 10,000 dự án thương mại tại Ấn Độ đạt chứng nhận IGBC, bao phủ hơn 10.27 tỷ sq. ft. diện tích xây dựng—một sự gia tăng mạnh so với những năm trước. Hệ thống định giá của IGBC bao gồm các tiêu chí về hiệu quả năng lượng và nước, chất lượng không khí trong nhà, và sử dụng các vật liệu bền vững (Hội đồng Bất động sản Xanh Ấn Độ).
Từ góc độ tuân thủ, một số chính phủ tiểu bang đã tích hợp các quy định tòa nhà xanh vào các quy tắc xây dựng địa phương, cung cấp các ưu đãi như phê duyệt nhanh chóng, Tỷ lệ Diện tích Sàn bổ sung (FAR) và giảm thuế tài sản cho các dự án đạt chứng nhận. Đồng thời, Bộ Môi trường, Rừng và Biến đổi Khí hậu (MoEFCC) yêu cầu giấy phép môi trường cho các phát triển thương mại lớn, nhấn mạnh vào việc bảo tồn tài nguyên và kiểm soát ô nhiễm.
Triển vọng cho năm 2025 và hơn nữa cho thấy sự tăng trưởng tiếp tục trong thương mại bất động sản thông minh và bền vững. Các tiến bộ trong Hệ thống Quản lý Tòa nhà (BMS), tối ưu hóa năng lượng dựa trên AI và giám sát thời gian thực được kỳ vọng sẽ giảm chi phí hoạt động và dấu chân carbon. Sự giao thoa giữa các quy định bắt buộc, nhu cầu thị trường và đổi mới công nghệ đang dự kiến sẽ làm cho các tòa nhà thông minh đạt chứng nhận xanh trở thành tiêu chuẩn mặc định tại các thành phố lớn của Ấn Độ và các trung tâm đô thị mới nổi trong những năm tới.
Yếu tố rủi ro: Thách thức pháp lý, Biến động thị trường và Cạm bẫy tuân thủ
Ngành bất động sản thương mại (CRE) ở Ấn Độ đang đối mặt với một cảnh quan rủi ro phức tạp, được đặc trưng bởi các khuôn khổ pháp lý đang phát triển, biến động thị trường và môi trường tuân thủ nghiêm ngặt. Những yếu tố này đặc biệt rõ ràng vào năm 2025, khi ngành này tiếp tục hồi phục và thích ứng sau đại dịch COVID-19 và những thay đổi tiếp theo trong hành vi của nhà đầu tư và người thuê.
- Thách thức pháp lý: Các giao dịch CRE được điều chỉnh bởi một mạng lưới các luật trung ương và tiểu bang, đặc biệt là Luật Bất động sản (Quy định và Phát triển) năm 2016 (RERA), quy định về đăng ký dự án, tính minh bạch và trách nhiệm từ phía các nhà phát triển. Tuy nhiên, việc thực hiện không đồng nhất giữa các tiểu bang, như đã được nêu trong các báo cáo hàng năm của Bộ Nhà ở và Các vấn đề đô thị, thường dẫn đến chậm trễ và tranh chấp về quyền sử dụng đất và phê duyệt dự án. Hơn nữa, các cải cách hiện tại trong việc đăng ký tài sản, số hóa hồ sơ đất đai, và sự sửa đổi dự kiến đối với RERA nhằm cung cấp sự rõ ràng pháp lý hơn, nhưng những bất ổn trong chuyển tiếp vẫn là rủi ro đối với các nhà đầu tư và nhà phát triển.
- Biến động thị trường: Ngành này phải đối mặt với nhu cầu chu kỳ chịu ảnh hưởng bởi các xu hướng kinh tế vĩ mô, yêu cầu thay đổi về không gian văn phòng (chẳng hạn như sự gia tăng của làm việc hybrid), và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Theo Cục Khuyến khích Công nghiệp và Thương mại Nội địa, lĩnh vực bất động sản đã thu hút hơn 5 tỷ USD vốn FDI trong năm tài chính 2023-24, nhưng dòng vốn nhạy cảm với các thay đổi quy định, biến động tỷ giá, và điều kiện kinh tế toàn cầu. Mức lãi suất và áp lực lạm phát không thể dự đoán trong năm 2025 được kỳ vọng sẽ tác động đến cả hoạt động cho thuê và đánh giá tài sản.
- Cạm bẫy tuân thủ: Các nhà phát triển và nhà đầu tư phải điều hướng một ma trận tuân thủ phức tạp bao gồm nghĩa vụ thuế hàng hóa và dịch vụ (GST), giấy phép môi trường và tuân thủ các quy định chống rửa tiền theo Luật Phòng chống Rửa tiền năm 2002. Cục Thuế Thu nhập tiếp tục kiểm tra chặt chẽ các giao dịch lớn, và sự áp dụng của Luật Cấm Giao dịch Benami năm 1988 thêm một lớp tuân thủ. Việc không tuân thủ có thể dẫn đến hình phạt, chậm trễ dự án và tổn hại đến uy tín. Sự chú ý ngày càng cao vào các tiêu chuẩn Môi trường, Xã hội và Quản trị (ESG), như được nêu bởi Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Ấn Độ đối với các REIT niêm yết, yêu cầu việc tiết lộ và các sáng kiến bền vững mạnh mẽ hơn trong ngành này.
Nhìn về phía trước, thị trường CRE Ấn Độ dự kiến sẽ tăng trưởng nhưng sẽ đòi hỏi sự điều hướng cẩn thận các rủi ro pháp lý, thị trường và tuân thủ. Các bên liên quan phải cập nhật thường xuyên về các phát triển quy định và áp dụng quy trình thẩm định mạnh mẽ để giảm thiểu các cạm bẫy tiềm ẩn và tận dụng các cơ hội mới nổi.
Triển vọng tương lai: Dự đoán cho 2025–2030 và Các khuyến nghị chiến lược cho nhà đầu tư
Tương lai của bất động sản thương mại (CRE) ở Ấn Độ giữa năm 2025 và 2030 đang ở một bước ngoặt lớn, được hình thành bởi các cải cách quy định, việc áp dụng công nghệ và các xu hướng kinh tế vĩ mô. Ngành này, vốn đã đóng góp đáng kể vào GDP và việc làm của Ấn Độ, dự kiến sẽ phát triển hơn nữa khi đô thị hóa và đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục gia tăng.
Các sự kiện và phát triển pháp lý chính
Những năm gần đây đã chứng kiến những sáng kiến quy định quan trọng nhằm nâng cao tính minh bạch và tuân thủ trong ngành CRE. Việc thực hiện Luật Bất động sản (Quy định và Phát triển) năm 2016 (RERA) đã mang lại tính trách nhiệm lớn hơn, yêu cầu đăng ký các dự án thương mại và bảo vệ cho nhà đầu tư. Vào năm 2023, Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Ấn Độ (SEBI) đã đơn giản hóa thêm các quy định đối với các Quỹ Đầu tư Bất động sản (REITs), cho phép sở hữu phần và thúc đẩy sự tham gia của các tổ chức. Thêm vào đó, Cục Khuyến khích Công nghiệp và Thương mại Nội địa (DPIIT) đã nới lỏng các quy định đầu tư FDI, cho phép 100% FDI theo lộ trình tự động trong các dự án phát triển xây dựng, dự kiến sẽ làm sâu sắc thêm dòng vốn quốc tế vào CRE của Ấn Độ.
Tuân thủ và Quản lý rủi ro
Các yêu cầu tuân thủ đã trở nên chặt chẽ hơn, đặc biệt liên quan đến phòng chống rửa tiền (AML), giấy phép môi trường và quy định lập kế hoạch đô thị. Cục Thuế Thu nhập cũng đã tăng cường giám sát các giao dịch CRE lớn, nhấn mạnh sự cần thiết của việc bảo đảm có tài liệu vững chắc và tuân thủ thuế. Với sự mở rộng của các quy định về ESG (Môi trường, Xã hội, Quản trị), các nhà đầu tư ngày càng được yêu cầu đánh giá các chỉ số bền vững, bao gồm hiệu quả năng lượng và các chứng nhận xanh, được các cơ quan như Cục Hiệu quả Năng lượng giám sát.
Thống kê chính và động lực thị trường
Tính đến năm 2024, tồn kho thị trường CRE của Ấn Độ đã vượt quá 700 triệu square feet tại bảy thành phố lớn nhất, với tỷ lệ hấp thụ không gian văn phòng phục hồi về mức trước đại dịch. Ngân hàng Dự trữ Ấn Độ đã ghi nhận dòng tín dụng ổn định vào bất động sản thương mại, phản ánh sự tự tin hồi phục từ các nhà cho vay. Các REIT niêm yết trên các sàn giao dịch Ấn Độ đã vượt qua hơn 10 tỷ USD tài sản, cho thấy nhu cầu mạnh mẽ từ các tổ chức (Sàn Giao dịch Chứng khoán Quốc gia Ấn Độ).
Triển vọng Tương lai và Khuyến nghị Chiến lược
Giữa năm 2025 và 2030, nhu cầu đối với các không gian văn phòng hạng A, trung tâm dữ liệu và kho bãi dự kiến sẽ vượt xa các lĩnh vực bán lẻ truyền thống, được thúc đẩy bởi sự chuyển đổi số, sự mở rộng của các tập đoàn đa quốc gia và sự tăng trưởng thương mại điện tử. Các nhà đầu tư nên ưu tiên tài sản ở các thành phố có đường ống cơ sở hạ tầng mạnh và ở những lĩnh vực phù hợp với các xu hướng kinh tế số. Những ưu tiên chiến lược, tuân thủ các quy định ESG và tận dụng cấu trúc REIT để tăng tính thanh khoản và đa dạng hóa được khuyến nghị. Sự thận trọng liên tục đối với tuân thủ và thay đổi quy định sẽ tiếp tục rất cần thiết khi ngành này phát triển.
Nguồn & Tài liệu tham khảo
- Bộ Thương mại & Công nghiệp
- Cục Lập pháp, Bộ Luật và Công lý
- Bộ Nhà ở và Các vấn đề đô thị
- Chương trình Cơ sở hạ tầng Quốc gia
- Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Ấn Độ
- Cục Khuyến khích Công nghiệp và Thương mại Nội địa
- Bộ Điện tử & Công nghệ thông tin
- Ngân hàng Dự trữ Ấn Độ (RBI)
- Đơn vị Tình báo Tài chính – Ấn Độ (FIU-IND)
- Bộ Lao động & Việc làm
- Cục Tiêu chuẩn Ấn Độ
- Cục Thuế Thu nhập
