Thuế Bất Động Sản tại Fiji năm 2025: Chi Phí Ẩn, Miễn Giảm Thuế & Những Xu Hướng Đáng Ngạc Nhiên Được Tiết Lộ

Danh sách nội dung

• Giới thiệu: Tại sao thuế bất động sản của Fiji lại quan trọng vào năm 2025
• Tổng quan về hệ thống thuế bất động sản của Fiji
• Các tỷ lệ thuế chính cho người mua và người bán bất động sản vào năm 2025
• Những thay đổi pháp lý gần đây và thông báo của chính phủ
• Quy định về sở hữu nước ngoài và tác động thuế
• Yêu cầu tuân thủ: Báo cáo, nộp hồ sơ và hình phạt
• Nghiên cứu trường hợp: Ví dụ thực tế về nghĩa vụ thuế
• Thống kê chính: Dữ liệu doanh thu thuế hiện tại và lịch sử
• Triển vọng tương lai: Các cải cách thuế được dự đoán và tác động thị trường đến năm 2030
• Tài nguyên chính thức và nơi nhận trợ giúp (ví dụ: Dịch vụ Thuế và Hải quan Fiji tại frcs.org.fj)
• Nguồn & Tài liệu tham khảo

Giới thiệu: Tại sao thuế bất động sản của Fiji lại quan trọng vào năm 2025

Thuế bất động sản của Fiji ngày càng có tầm quan trọng vào năm 2025 do ảnh hưởng trực tiếp của chúng đến phát triển kinh tế, đầu tư nước ngoài và sự ổn định tài chính của chính phủ. Khi Fiji tiếp tục tự định vị mình là một điểm đến du lịch và đầu tư, cấu trúc và việc áp dụng thuế bất động sản đã trở thành trung tâm trong các cuộc tranh luận chính sách và quyết định kinh doanh. Thuế bất động sản tại Fiji bao gồm nhiều thành phần, bao gồm thuế thu nhập vốn (CGT), thuế tem và thuế đất, mỗi loại được quản lý bởi luật pháp cụ thể và được giám sát bởi các cơ quan có thẩm quyền liên quan.

Các sửa đổi gần đây đối với Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji (FRCS) đã làm nổi bật nỗ lực của chính phủ trong việc đảm bảo tuân thủ và cải thiện việc thu thập doanh thu. Ví dụ, CGT hiện đang được áp dụng với tỷ lệ 10% trên lợi nhuận thu được từ việc bán bất động sản, với một số miễn trừ cho nhà ở chính và các tình huống đủ điều kiện khác. Thuế tem, được quản lý bởi Bộ Tài nguyên Đất và Khoáng sản, được áp dụng trên các chuyển nhượng tài sản với các mức thuế khác nhau tùy thuộc vào tình trạng cư trú và loại tài sản, với các mức thuế cao hơn thường áp dụng cho người mua không cư trú. Những biện pháp này nhằm cân bằng lợi ích của người dân địa phương Fiji và các nhà đầu tư nước ngoài trong khi bảo vệ doanh thu công.

Việc tuân thủ đã trở nên nghiêm ngặt hơn, với các cơ quan đang ngày càng sử dụng các nền tảng kỹ thuật số để giám sát các giao dịch và đảm bảo thanh toán thuế đúng hạn. FRCS đã triển khai các hệ thống nộp hồ sơ điện tử và tăng cường quy trình kiểm toán. Vào năm 2025, sự chú ý sẽ tập trung vào việc đóng những khoảng trống và đảm bảo đánh giá giá trị tài sản chính xác, một phần là phản ứng trước các phát hiện của Văn phòng Kiểm toán Nhà nước về việc báo cáo thấp và chuyển tiền chậm trong các năm trước.

Các số liệu chính dưới đây nhấn mạnh tầm quan trọng của thuế bất động sản: doanh thu liên quan đến tài sản đóng góp một phần đáng kể vào cơ sở thuế phi du lịch của Fiji, đặc biệt khi đất nước đa dạng hóa nền kinh tế sau đại dịch. Vào năm 2023, khối lượng giao dịch bất động sản đã tăng khoảng 18%, theo dữ liệu từ Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji, một xu hướng dự kiến sẽ tiếp tục vào năm 2025 khi các dự án cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị tăng tốc.

Nhìn về phía trước, thuế bất động sản ở Fiji dự kiến sẽ tiếp tục là trọng tâm của chính sách tài chính và quy định. Chính phủ dự kiến sẽ duy trì sự chú trọng vào tính minh bạch, công bằng và hiện đại hóa, đồng thời phản ứng với các biến động thị trường và các thực hành tốt nhất quốc tế. Việc hiểu các loại thuế này là điều cần thiết cho các nhà đầu tư, nhà phát triển và cư dân đang điều hướng cảnh quan bất động sản đang phát triển của Fiji vào năm 2025 và xa hơn nữa.

Tổng quan về hệ thống thuế bất động sản của Fiji

Hệ thống thuế bất động sản của Fiji chủ yếu được quản lý bởi Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji (FRCS), được hỗ trợ bởi Luật Bán đất 1974 (đã sửa đổi), Luật Thuế Tem và Luật Thuế Giá trị gia tăng (VAT). Chế độ thuế được thiết kế nhằm tạo ra doanh thu cho chính phủ, điều chỉnh quyền sở hữu tài sản (đặc biệt là của người không cư trú) và hỗ trợ các mục tiêu phát triển quốc gia. Tính đến năm 2025, một số thuế và yêu cầu tuân thủ chính ảnh hưởng đến giao dịch bất động sản, quyền sở hữu và việc bảo trì tài sản.

• Thuế Tem: Tất cả các chuyển nhượng tài sản đều phải chịu thuế tem, thường ở mức 3% cho cư dân và 10% cho người không cư trú, được tính dựa trên giá trị giao dịch hoặc giá trị thị trường, bất kể giá trị nào cao hơn. Miễn trừ hoặc giảm thuế có thể áp dụng cho một số người mua nhà lần đầu hoặc theo các sáng kiến chính phủ cụ thể (Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji).
• Thuế Thu nhập vốn (CGT): Lợi nhuận từ việc bán bất động sản sẽ bị đánh thuế ở mức 10%. Miễn trừ có thể áp dụng, đặc biệt là cho nhà ở chính của người bán, nhưng các nhà đầu tư và chủ sở hữu nước ngoài thường chịu trách nhiệm (Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji).
• Thuế Giá trị gia tăng (VAT): Các dự án phát triển nhà ở mới và bán tài sản thương mại có thể bị áp thuế VAT 15%. Việc bán lại các tài sản nhà ở hiện tại thường được miễn, nhưng các quy tắc đặc biệt có thể áp dụng cho nhà phát triển và nhà đầu tư quy mô lớn (Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji).
• Thuế đô thị: Các khoản thuế đô thị hàng năm được áp dụng bởi các hội đồng địa phương dựa trên giá trị đất không cải tạo. Những khoản thuế này rất quan trọng để tài trợ cho cơ sở hạ tầng và dịch vụ địa phương (Hội đồng Thành phố Suva).
• Hạn chế về Bán đất: Người không cư trú phải đối mặt với các hạn chế trong việc sở hữu đất ở bên ngoài các khu vực du lịch được chỉ định và phải tuân thủ các yêu cầu phát triển tối thiểu trong vòng hai năm kể từ khi mua để tránh các hình phạt (Luật Bán đất 1974).

Những năm gần đây đã chứng kiến việc tăng cường thực thi tuân thủ, với chính phủ tập trung vào chống rửa tiền, báo cáo công khai và thanh toán thuế kịp thời. Trong triển vọng năm 2025, Fiji dự kiến sẽ duy trì các tỷ lệ thuế và các biện pháp tuân thủ hiện tại, với các cải cách có thể nhằm cải thiện hiệu quả và đóng các khoảng trống. Sự phát triển liên tục của thị trường bất động sản, đặc biệt trong các lĩnh vực du lịch và phát triển nhà ở, sẽ giữ cho thuế bất động sản trở thành mối quan tâm trung tâm đối với cả nhà đầu tư nội địa và nước ngoài (Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji).

Các tỷ lệ thuế chính cho người mua và người bán bất động sản vào năm 2025

Vào năm 2025, khung thuế bất động sản của Fiji tiếp tục được hình thành bởi các sửa đổi lập pháp gần đây và các ưu tiên của chính phủ hiện tại về đầu tư nước ngoài, quyền sở hữu đất, và bền vững tài chính. Các loại thuế chính dành cho người mua và người bán bất động sản bao gồm thuế tem, thuế thu nhập vốn (CGT) và, đối với người mua nước ngoài, các khoản phí và hạn chế sở hữu đất cụ thể. Việc tuân thủ các nghĩa vụ này được thực thi bởi Dịch vụ Thuế và Hải quan Fiji (FRCS).

• Thuế Tem: Thuế tem phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản, được tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị lớn hơn giữa giá trị giao dịch hoặc giá trị thị trường. Đối với công dân và cư dân Fiji, tỷ lệ vẫn ở mức 3%, trong khi đối với người không cư trú (bao gồm cả các công ty và cá nhân nước ngoài), tỷ lệ này là 10% vào năm 2025. Miễn trừ có thể áp dụng cho một số giao dịch, chẳng hạn như giữa vợ chồng hoặc thừa kế, nhưng yêu cầu phải có sự chấp thuận cụ thể từ Dịch vụ Thuế và Hải quan Fiji.
• Thuế Thu nhập vốn (CGT): CGT áp dụng cho các khoản lợi nhuận thu được từ việc bán bất động sản với tỷ lệ chuẩn là 10%. Điều này áp dụng cho cả cư dân và không cư dân. Miễn trừ có sẵn cho nơi cư trú chính, nhưng các yêu cầu khắt khe phải được đáp ứng và tài liệu hỗ trợ phải được cung cấp. Dịch vụ Thuế và Hải quan Fiji thường xuyên kiểm tra các giao dịch để đảm bảo sự tuân thủ.
• Hạn chế về Sở hữu Nước ngoài và Phí bổ sung: Theo Luật Bán đất và các sửa đổi, công dân nước ngoài thường bị hạn chế trong việc mua đất ở hay đất tự do trong phạm vi đô thị trừ khi nhằm mục đích phát triển (đầu tư tối thiểu FJD 1 triệu trong vòng hai năm). Việc không tuân thủ có thể bị phạt nặng và có thể tịch thu đất. Không có “thuế tài sản” hàng năm tái diễn ở Fiji, nhưng các mức thuế đô thị và tiền thuê đất (trên đất Nhà nước hoặc đất iTaukei) phải được trả theo quy định của các cơ quan địa phương hoặc Hội đồng Quỹ Đất iTaukei.

Dữ liệu có sẵn từ Dịch vụ Thuế và Hải quan Fiji cho biết rằng việc thu thập thuế bất động sản đã duy trì ổn định, với các khoản thu từ CGT tăng nhẹ do số lượng giao dịch bất động sản tăng sau đại dịch. Các cơ quan thuế đang đầu tư vào các nền tảng kỹ thuật số và giám sát giao dịch để cải thiện việc thực thi và giảm gian lận.

Nhìn về những năm tới, hiện tại không có đề xuất thay đổi lớn nào đối với các loại thuế này cho năm 2025, nhưng các cuộc xem xét đang diễn ra của Bộ Tài chính có thể thấy những điều chỉnh nhỏ về tỷ lệ hoặc quy tắc tuân thủ, đặc biệt là để khuyến khích đầu tư vào các khu vực du lịch hoặc phát triển được chỉ định. Người mua và người bán được khuyến cáo nên tìm hướng dẫn cập nhật và đảm bảo báo cáo đầy đủ để tránh các hình phạt.

Những thay đổi pháp lý gần đây và thông báo của chính phủ

Những năm gần đây đã chứng kiến những thay đổi pháp lý đáng chú ý và thông báo của chính phủ liên quan đến thuế bất động sản ở Fiji, phản ánh các chính sách tài chính đang phát triển của chính phủ và nỗ lực cân bằng đầu tư nước ngoài với lợi ích của người dân địa phương. Trong năm 2023 và 2024, chính phủ Fiji đã giới thiệu các điều chỉnh đối với các luật thuế tài sản chính và công bố các biện pháp tuân thủ mới, với những tác động đang diễn ra cho năm 2025 và những năm tiếp theo.

Khung pháp lý chủ chốt điều chỉnh thuế bất động sản ở Fiji vẫn là Luật Bán đất 1974 (đã sửa đổi), quy định quyền sở hữu đất và các nghĩa vụ về thuế liên quan đối với cả công dân và người không công dân. Một trong những sửa đổi quan trọng nhất trong những năm gần đây là việc củng cố các hạn chế về quyền sở hữu đất của người không công dân và áp dụng mức thuế cao hơn cho các giao dịch như vậy. Theo Luật này, người không cư trú mua đất ở trong phạm vi đô thị phải chịu mức đầu tư tối thiểu và phải tuân thủ các thời hạn phát triển nghiêm ngặt, nếu không sẽ phải đối mặt với hình phạt và nghĩa vụ thuế bổ sung. Đối với năm 2025, những yêu cầu này vẫn có hiệu lực, như đã được khẳng định trong các cập nhật mới nhất từ Chính phủ Fiji.

Ngân sách Quốc gia 2024/2025 đã cung cấp thêm sự rõ ràng về các biện pháp thuế liên quan đến bất động sản. Chính phủ đã thông báo tiếp tục thực thi Thuế Thu nhập vốn (CGT), duy trì ở mức 10%, áp dụng cho việc chuyển nhượng tài sản vốn, bao gồm cả bất động sản. Các miễn trừ và hỗ trợ tiếp tục có sẵn theo các điều kiện cụ thể, chẳng hạn như chuyển nhượng giữa các thành viên gia đình gần gũi hoặc như một phần của di sản, như đã trình bày bởi Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji. Ngân sách cũng đã khẳng định chế độ Thuế Tem, với các mức thuế tùy thuộc vào tính chất của tài sản và tình trạng cư trú của người mua.

• Các người mua không cư trú phải chịu mức thuế tem 10% trên các chuyển nhượng tài sản, so với 3% cho cư dân.
• Các hội đồng đô thị có thể áp dụng các khoản thuế tài sản hàng năm, và các đánh giá gần đây đã nhằm cải thiện tính minh bạch và hiệu quả trong việc đánh giá và thu nhập (Bộ Chính quyền Địa phương).

Về mặt tuân thủ, Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji đã tăng cường hoạt động kiểm toán và thực thi, đặc biệt là liên quan đến việc báo cáo chính xác giá trị giao dịch và tuân thủ các yêu cầu chống rửa tiền. Chính phủ cũng đã báo hiệu ý định tiếp tục số hóa các hồ sơ đất đai và thuế nhằm tinh gọn việc tuân thủ và giảm giao dịch gian lận trong những năm tới.

Nhìn về năm 2025 và xa hơn, triển vọng là kiểm tra tiếp tục đối với đầu tư nước ngoài vào bất động sản, với khả năng thắt chặt quy định hơn nữa. Chính sách thuế được dự đoán sẽ duy trì ổn định trong ngắn hạn, nhưng các cơ quan có thể điều chỉnh tỷ lệ hoặc giới thiệu các yêu cầu tuân thủ mới để phản ứng với áp lực tài chính hoặc sự thay đổi trên thị trường bất động sản.

Quy định về sở hữu nước ngoài và tác động thuế

Thị trường bất động sản của Fiji đã từ lâu thu hút sự quan tâm từ các nhà đầu tư nước ngoài, nhưng quyền sở hữu và thuế được quy định bởi sự kết hợp giữa các luật về bất động sản, đầu tư nước ngoài và thuế. Tính đến năm 2025, cá nhân và tổ chức nước ngoài phải đối mặt với các hạn chế và nghĩa vụ thuế cụ thể khi mua bất động sản tại Fiji.

Theo Luật Bán đất (Cap 137), người không phải công dân thường bị cấm mua đất tự do hoặc đất Nhà nước trong phạm vi đô thị trừ khi tài sản đó nhằm mục đích phát triển khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng với khoản đầu tư tối thiểu là FJD 2 triệu. Bên ngoài biên giới thị trấn và thành phố, công dân nước ngoài có thể mua đất tự do nhưng áp dụng thêm các quy định khác. Luật này đã đưa ra mức phạt hàng năm là 10% giá trị tài sản nếu người mua nước ngoài không xây dựng một ngôi nhà có giá trị tối thiểu là FJD 250,000 trong vòng hai năm kể từ khi mua.

Các thuế bất động sản chính mà các chủ sở hữu nước ngoài phải tuân thủ bao gồm:

• Thuế Tem: Phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản, với người mua nước ngoài phải chịu mức thuế cao hơn—10% so với 3% đối với người dân địa phương (Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji).
• Thuế Thu nhập vốn (CGT): CGT được áp dụng ở mức 10% trên lợi nhuận từ việc bán bất động sản, không có miễn trừ cho người không cư trú (Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji).
• Thuế Đô thị: Các khoản thuế chính phủ địa phương hàng năm do tất cả các chủ sở hữu bất động sản, cả nước ngoài và trong nước, phải nộp, được đánh giá dựa trên giá trị tài sản (Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji).
• Thuế thu nhập cho thuê: Các chủ sở hữu nước ngoài cho thuê tài sản phải khai báo thu nhập. Người không cư trú bị đánh thuế ở mức cố định 20% trên thu nhập cho thuê có nguồn gốc từ Fiji (Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji).

Việc tuân thủ được thực thi bởi Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji và các cơ quan địa phương, với các hình phạt nặng cho việc không tuân thủ, bao gồm tiền phạt và khả năng tịch thu tài sản cho các vi phạm nghiêm trọng. Các tuyên bố gần đây của chính phủ đã khẳng định việc thực thi nghiêm ngặt qua năm 2025 và xa hơn nữa, nhằm kiểm soát đầu cơ nước ngoài và đảm bảo thu thuế.

Nhìn về tương lai, Fiji khó có khả năng nới lỏng những hạn chế này trong thời gian tới. Chính phủ đã báo hiệu sự chú ý tiếp tục vào việc bảo vệ quyền sở hữu đất của người dân địa phương và tối đa hóa doanh thu tài chính từ đầu tư nước ngoài. Các nhà đầu tư nên kỳ vọng việc thực hiện thẩm định toàn diện và các yêu cầu báo cáo liên tục sẽ tiếp tục là những đặc điểm trung tâm trong bối cảnh thuế và tuân thủ bất động sản của Fiji.

Yêu cầu tuân thủ: Báo cáo, nộp hồ sơ và hình phạt

Việc tuân thủ các nghĩa vụ thuế bất động sản ở Fiji bao gồm các yêu cầu báo cáo, nộp hồ sơ và khung hình phạt được quy định bởi Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji (FRCS). Cả chủ sở hữu bất động sản là cư dân và không cư dân đều phải tuân thủ các yêu cầu này, điều này đã phát triển cùng với các cuộc cải cách thuế và sáng kiến số hóa.

• Các nghĩa vụ nộp hồ sơ hàng năm:
  • Tất cả các chủ sở hữu bất động sản có thu nhập bất động sản chịu thuế phải nộp tờ khai thuế thu nhập hàng năm với FRCS. Điều này bao gồm việc khai báo thu nhập từ cho thuê, lợi nhuận từ việc bán bất động sản và bất kỳ khoản khấu trừ nào hợp lệ. Năm thuế tiêu chuẩn ở Fiji kéo dài từ ngày 1 tháng 1 đến ngày 31 tháng 12, với các tờ khai thuế thu nhập thường được nộp trước ngày 31 tháng 3 của năm tiếp theo (Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji).
  • Đối với những người đăng ký Thuế Giá trị gia tăng (VAT) (ngưỡng: doanh thu hàng năm FJD 100,000), các tờ khai VAT phải được nộp hàng tháng hoặc hàng quý, tùy theo loại người nộp thuế (Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji).
  • Thuế thu nhập vốn (CGT) từ việc bán bất động sản phải được báo cáo và thanh toán trong vòng 30 ngày kể từ giao dịch chuyển nhượng, theo Điều 113 của Luật Thuế Thu nhập năm 2015 (Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji).
• Các yêu cầu về tài liệu và lưu giữ hồ sơ:
  • Người nộp thuế phải duy trì hồ sơ về tất cả các giao dịch liên quan đến bất động sản (ví dụ: hợp đồng mua, hợp đồng cho thuê, biên lai, báo cáo định giá) trong ít nhất bảy năm, theo quy định về thời gian lưu giữ pháp lý (Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji).
• Hình phạt và lãi suất:
  • Việc nộp hồ sơ thuế muộn hoặc thanh toán thuế được đánh giá muộn sẽ bị xử phạt—thông thường là một khoản tiền phạt cố định và/hoặc một tỷ lệ phần trăm trên số thuế đã nộp. Ví dụ, việc nộp tờ khai thuế thu nhập muộn sẽ bị phạt FJD 1,000 đối với các công ty và FJD 200 đối với cá nhân, cộng với lãi suất 20% mỗi năm trên số thuế quá hạn (Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji).
  • Việc báo cáo thấp hơn hoặc bỏ sót thu nhập từ bất động sản, hoặc không báo cáo CGT/VAT, có thể bị truy tố và bị phạt nặng hơn, bao gồm cả hình phạt hình sự.
• Các sự phát triển gần đây và triển vọng (2025 và xa hơn):
  • FRCS tiếp tục mở rộng nền tảng nộp hồ sơ trực tuyến, nhấn mạnh việc nộp hồ sơ điện tử và kiểm tra tự động đối với việc báo cáo thuế bất động sản.
  • Việc chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan gia tăng (với Bộ Tài nguyên Đất và Khoáng sản) dự kiến sẽ nâng cao khả năng phát hiện vi phạm và cải thiện việc thực thi liên quan đến chuyển nhượng, quyền sở hữu và thuế tài sản.

Khi bước vào năm 2025 và tương lai gần, các chủ sở hữu bất động sản nên mong đợi việc giám sát chặt chẽ hơn, kiểm toán thường xuyên hơn và các hình phạt nặng hơn đối với việc không tuân thủ. Việc tuân thủ kịp thời và chủ động các yêu cầu báo cáo và nộp hồ sơ là rất quan trọng để giảm thiểu rủi ro pháp lý và tài chính.

Nghiên cứu trường hợp: Ví dụ thực tế về nghĩa vụ thuế

Chế độ thuế bất động sản của Fiji được định hình bởi một loạt các cải cách lập pháp và sáng kiến tuân thủ, với những năm gần đây chứng kiến việc tăng cường thực thi và các nghĩa vụ đang phát triển cho các chủ sở hữu bất động sản—đặc biệt là đối với người không cư trú và các nhà đầu tư. Các nghiên cứu trường hợp sau đây minh họa các nghĩa vụ thuế mà các giao dịch bất động sản và các tình huống sở hữu tiêu biểu gặp phải tính đến năm 2025, nhấn mạnh các hệ quả thực tiễn của các luật thuế hiện tại của Fiji và cách tiếp cận quy định.

• Nghiên cứu trường hợp 1: Người mua không cư trú của Bất động sản nhà ở đô thị
  Vào năm 2023, một cá nhân không cư trú đã mua một bất động sản nhà ở tại Suva. Theo Điều 7 của Bộ Tài nguyên Đất và Khoáng sản’s Luật Bán đất (Sửa đổi) năm 2014, người không cư trú bị cấm mua đất ở trong các khu vực đô thị trừ khi xây dựng một ngôi nhà có giá trị tối thiểu là FJD 250,000 trong vòng 2 năm. Việc không tuân thủ sẽ dẫn đến hình phạt lên tới 10% giá trị đất mỗi năm. Trong trường hợp này, người mua đã không đáp ứng thời hạn xây dựng và bị đánh giá hình phạt lên tới FJD 35,000 cho năm 2025, điều này minh chứng cho việc Fiji thực thi thời hạn tuân thủ tích cực.
• Nghiên cứu trường hợp 2: Chuyển nhượng bất động sản thương mại
  Một công ty địa phương đã bán một tòa nhà thương mại ở Nadi cho một tập đoàn nước ngoài vào cuối năm 2024. Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji áp dụng thuế thu nhập vốn (CGT) 10% trên lợi nhuận từ việc bán, cùng với thuế tem 3% trên giá trị lớn hơn giữa giá trị giao dịch hoặc giá trị thị trường. Người bán đã khai báo một khoản lợi nhuận là FJD 500,000, dẫn đến nghĩa vụ CGT là FJD 50,000. Thuế tem được đánh giá là FJD 120,000. Cả hai khoản thuế đều phải được thanh toán trước khi giao dịch được đăng ký, phản ánh sự thực thi nghiêm ngặt do các cơ quan thực hiện.
• Nghiên cứu trường hợp 3: Tiền thuê đất hàng năm và thuế đô thị
  Một nhà đầu tư người nước ngoài giữ tài sản thuế Nhà nước tại Coral Coast phải trả tiền thuê hàng năm cho Hội đồng Quỹ Đất iTaukei (đối với đất bản địa) hoặc Chính phủ Fiji (đối với đất nhà nước). Vào năm 2025, mức tiền thuê đã tăng trung bình 3% do cập nhật giá đất. Thêm vào đó, nhà đầu tư cũng phải chịu trách nhiệm về các khoản thuế đô thị, mà đã chứng kiến một mức tăng 5% ở Suva và Nadi khi các chính quyền địa phương tìm cách tăng doanh thu cho cơ sở hạ tầng. Việc không thanh toán các khoản thuế hoặc tiền thuê có thể dẫn đến các hình phạt, phí lãi và cuối cùng là việc tước quyền thuê đất.

Môi trường thuế bất động sản của Fiji dự kiến sẽ tiếp tục duy trì sự cảnh giác, với các cơ quan tiếp tục thực hiện kiểm toán có mục tiêu và điều chỉnh lập pháp để đảm bảo việc tuân thủ và thu hồi doanh thu. Các nhà đầu tư—đặc biệt là những người không cư trú—nên mong đợi việc giám sát liên tục, báo cáo kịp thời và khai báo chính xác để tránh các hình phạt nghiêm trọng trong những năm tới.

Thống kê chính: Dữ liệu doanh thu thuế hiện tại và lịch sử

Thuế bất động sản đóng vai trò quan trọng trong doanh thu của chính phủ ở Fiji, góp phần vào ngân sách quốc gia cũng như địa phương. Các loại thuế bất động sản chủ yếu tại Fiji bao gồm thuế tem, thuế thu nhập vốn (CGT) và thuế đô thị cũng như tiền thuê đất. Theo Dịch vụ Thuế và Hải quan Fiji, thuế bất động sản đã cho thấy sự đóng góp ổn định vào doanh thu thuế trong suốt một thập kỷ qua, với những thay đổi đáng chú ý được thực hiện trong những năm gần đây nhằm mở rộng cơ sở thuế và nâng cao việc tuân thủ.

• Thuế Tem: Tính đến năm 2025, thuế tem được áp dụng cho các chuyển nhượng tài sản với các mức khác nhau tùy thuộc vào tình trạng cư trú của người mua và loại giao dịch. Trong năm tài chính 2023/2024, doanh thu thuế tem ước đạt khoảng FJD 120 triệu, phản ánh sự phục hồi sau đại dịch trong các giao dịch bất động sản. Số liệu này dự kiến sẽ giữ ổn định hoặc tăng nhẹ vào năm 2025 nhờ việc phát triển cơ sở hạ tầng và tăng trưởng đầu tư nước ngoài (Dịch vụ Thuế và Hải quan Fiji).
• Thuế Thu nhập vốn (CGT): Được giới thiệu vào năm 2011, CGT được tính với tỷ lệ cố định 10% trên lợi nhuận từ việc bán bất động sản, với một số miễn trừ cho nhà ở chính và các chuyển nhượng gia đình nhất định. Doanh thu từ CGT đã tăng trong những năm gần đây, với FJD 38 triệu được thu vào năm 2023, tăng từ FJD 30 triệu vào năm 2021. Xu hướng tăng này dự kiến sẽ tiếp tục, nhờ vào hoạt động bền vững trong thị trường bất động sản (Dịch vụ Thuế và Hải quan Fiji).
• Thuế Đô thị và Tiền thuê đất: Các chính quyền địa phương áp dụng các khoản thuế hàng năm dựa trên giá trị chưa cải thiện của tài sản. Trong ngân sách năm 2023 của Hội đồng Thành phố Suva, thuế tài sản chiếm gần 50% tổng doanh thu thành phố, làm nổi bật tầm quan trọng của thuế bất động sản ở cấp địa phương (Hội đồng Thành phố Suva).

Lịch sử cho thấy thuế bất động sản đã chứng tỏ tính bền bỉ, chỉ có những suy giảm nhẹ trong thời kỳ đại dịch COVID-19 vào năm 2020 và 2021. Những cải tiến trong việc tuân thủ, chẳng hạn như số hóa hồ sơ đất đai và quản lý thuế được cải thiện, đã góp phần tăng cường việc thu thuế. Nhìn về phía trước vào năm 2025 và xa hơn, chính phủ Fiji mục tiêu sẽ tiếp tục củng cố việc thực thi và hiện đại hóa các quy trình đánh giá, điều này sẽ duy trì hoặc tăng doanh thu thuế bất động sản trong khi thị trường bất động sản vẫn mạnh mẽ (Dịch vụ Thuế và Hải quan Fiji).

Triển vọng tương lai: Các cải cách thuế được dự đoán và tác động thị trường đến năm 2030

Chế độ thuế bất động sản của Fiji dự kiến sẽ trải qua những điều chỉnh quan trọng đến năm 2030, được dẫn dắt bởi các sáng kiến của chính phủ nhằm đa dạng hóa doanh thu, khả năng chi trả cho nhà ở và quy định đối với đầu tư nước ngoài. Khung quy định hiện tại bao gồm Thuế Giá trị gia tăng (VAT) trên giao dịch bất động sản, Thuế thu nhập vốn (CGT) và các mức thuế liên quan đến đất do các hội đồng địa phương quản lý. Đối với người không cư trú, Luật Bán đất áp dụng các hạn chế và nghĩa vụ bổ sung, bao gồm CGT 10% và yêu cầu phê duyệt cụ thể cho việc mua tài sản (Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji).

Vào năm 2025, các cải cách dự kiến sẽ tập trung vào hai lĩnh vực chính. Thứ nhất, chính phủ đã báo hiệu một cuộc xem xét các tỷ lệ thuế tài sản nhằm nâng cao tính tiến bộ và giải quyết áp lực về nhà ở đô thị, đặc biệt ở Suva và Nadi. Các cuộc tham khảo ý kiến đang diễn ra về khả năng tăng dần mức thuế đất đô thị và có thể xem xét lại ngưỡng CGT, nhắm vào hoạt động đầu cơ trong thị trường bất động sản cao cấp (Bộ Tài chính, Kế hoạch chiến lược, Phát triển quốc gia và Thống kê).

Thứ hai, các cơ chế tuân thủ dự kiến sẽ được củng cố. Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji (FRCS) đã đầu tư vào các hệ thống quản lý thuế kỹ thuật số, điều này sẽ cải thiện việc theo dõi giao dịch và thực thi đối với việc báo cáo thấp về giá bán—một thách thức tuân thủ tồn đọng được xác định trong các cuộc kiểm toán gần đây (Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji). Các thỏa thuận trao đổi dữ liệu tự động với một số quốc gia quốc tế cũng có thể được giới thiệu để giám sát quyền sở hữu nước ngoài và dòng vốn.

Theo thống kê, các loại thuế liên quan đến bất động sản đã đóng góp khoảng FJD 120 triệu vào năm 2023—khoảng 6% tổng doanh thu thuế. Các dự đoán từ Bộ Tài chính cho thấy một sự tăng trưởng vừa phải lên đến FJD 140 triệu vào năm 2027, giả định rằng các chính sách hiện tại được duy trì. Tuy nhiên, các cải cách được đề xuất có thể tăng tốc sự tăng trưởng này, đặc biệt nếu cơ sở CGT được mở rộng và các sáng kiến tuân thủ thành công (Bộ Tài chính, Kế hoạch chiến lược, Phát triển quốc gia và Thống kê).

• Các nhà đầu tư nước ngoài: Kỳ vọng tiếp tục bị giám sát và có khả năng thắt chặt yêu cầu, khi các nhà hoạch định chính sách tìm cách cân bằng đầu tư với khả năng chi trả của địa phương.
• Các chủ sở hữu địa phương: Có thể phải đối mặt với các mức thuế đất hàng năm cao hơn hoặc miễn trừ được sửa đổi, đặc biệt trong các hành lang phát triển đô thị.
• Các nhà phát triển: Nên chuẩn bị cho việc báo cáo chặt chẽ hơn và khả năng mở rộng áp dụng VAT cho nhiều loại giao dịch bất động sản hơn.

Đến năm 2030, cảnh quan thuế bất động sản của Fiji có khả năng sẽ được số hóa nhiều hơn, minh bạch hơn và tiến bộ hơn, nhằm tối ưu hóa doanh thu trong khi thúc đẩy tăng trưởng thị trường bền vững và công bằng xã hội.

Tài nguyên chính thức và nơi nhận trợ giúp (ví dụ: Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji tại frcs.org.fj)

Điều hướng thuế bất động sản tại Fiji đòi hỏi nhận thức về các tài nguyên chính thức và dịch vụ hỗ trợ để đảm bảo tuân thủ đầy đủ luật và quy định địa phương. Cơ quan chính chịu trách nhiệm về việc quản lý và thu thập các loại thuế liên quan đến bất động sản là Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji (FRCS). FRCS là cơ quan trung tâm cho tất cả các vấn đề thuế, bao gồm thuế tài sản, thuế thu nhập vốn, thuế tem và giấy chứng nhận thuế đối với các giao dịch bất động sản. Cơ quan này cung cấp hướng dẫn toàn diện qua trang web của mình, bao gồm cả các mẫu thuế có thể tải xuống, hướng dẫn thuế và cập nhật về các thay đổi pháp luật ảnh hưởng đến bất động sản.

• Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji (FRCS): Trang web của FRCS cung cấp thông tin cập nhật về tất cả các loại thuế liên quan đến bất động sản, bao gồm cả thông tin về Thuế Thu nhập vốn, Thuế Tem, và Giấy chứng nhận thuế cần thiết cho các giao dịch bất động sản. Trang web cũng chứa các công cụ tính thuế, câu hỏi thường gặp và các mẫu có thể tải xuống cho việc nộp và thanh toán.
• Bộ Kinh tế: Bộ Kinh tế thường xuyên phát hành các tuyên bố ngân sách và cập nhật chính sách có ảnh hưởng đến các tỷ lệ thuế bất động sản, miễn trừ và ưu đãi. Những tài liệu này rất cần thiết để hiểu các thay đổi sắp tới có thể ảnh hưởng đến các chủ sở hữu tài sản và nhà đầu tư vào năm 2025 và xa hơn.
• Văn phòng Đăng ký Tài sản: Đăng ký Tài sản quản lý việc đăng ký tài sản và duy trì hồ sơ công khai về quyền sở hữu đất. Văn phòng này kiểm tra sự tuân thủ pháp lý trước khi hoàn tất các chuyển nhượng tài sản, đảm bảo rằng tất cả các loại thuế và khoản phí đã được thanh toán trước khi đăng ký.
• Công đoàn Luật Fiji: Đối với sự trợ giúp pháp lý, người mua và người bán bất động sản có thể tham khảo Công đoàn Luật Fiji, nơi duy trì danh bạ các luật sư được cấp phép chuyên về luật bất động sản và thuế. Các chuyên gia pháp lý có thể cung cấp tư vấn cụ thể về việc tuân thủ và lập kế hoạch thuế.

Để nhận trợ giúp trực tiếp, người nộp thuế có thể đến các trung tâm dịch vụ của FRCS, truy cập hỗ trợ trực tuyến hoặc liên hệ với Trung tâm Liên hệ của FRCS để được hướng dẫn về nộp hồ sơ, thanh toán và nghĩa vụ quy định. Việc ở lại thông tin qua các kênh chính thức này là rất quan trọng, vì cảnh quan thuế của Fiji tiếp tục phát triển với các cập nhật quy định định kỳ và các sáng kiến số hóa dự kiến sẽ diễn ra trong những năm tới.

Nguồn & Tài liệu tham khảo

• Dịch vụ Thuế & Hải quan Fiji
• Luật Bán đất 1974
• Luật Bán đất
• Chính phủ Fiji
• Hội đồng Quỹ Đất iTaukei
• Hội đồng Thành phố Suva