Mục Lục
- Tóm tắt điều hành: Các xu hướng chính hình thành thị trường cho thuê tại Afghanistan
- Cảnh quan cho thuê năm 2025: Thống kê hiện tại & Quy mô thị trường
- Đô thị so với Nông thôn: So sánh giá cho thuê theo khu vực
- Các yếu tố thúc đẩy nhu cầu: Nhân khẩu học, di cư và đô thị hóa
- Khung pháp lý: Luật cho thuê, Quyền của người thuê và nghĩa vụ tuân thủ
- Thuế và các thay đổi quy định ảnh hưởng đến chủ nhà và người thuê
- Những thách thức mới nổi: An ninh, Cơ sở hạ tầng và Ổn định kinh tế
- Các sáng kiến của chính phủ và chính sách nhà ở (Nguồn: moud.gov.af)
- Cơ hội và rủi ro đầu tư: Quan điểm của địa phương và nước ngoài
- Triển vọng 2025–2030: Dự báo thị trường và khuyến nghị chiến lược
- Nguồn & Tài liệu tham khảo
Tóm tắt điều hành: Các xu hướng chính hình thành thị trường cho thuê tại Afghanistan
Thị trường cho thuê tại Afghanistan vào năm 2025 đang trải qua sự chuyển đổi lớn giữa sự biến động kinh tế, khung pháp lý đang thay đổi và các động lực dân số. Thị trường vẫn bị ảnh hưởng mạnh bởi bối cảnh xã hội – chính trị chung của quốc gia, với các trung tâm đô thị như Kabul, Herat và Mazar-i-Sharif tiếp tục thu hút hoạt động cho thuê cao nhất. Nhu cầu về cả bất động sản cho thuê dân cư và thương mại dao động theo phản ứng với các mô hình di cư, điều kiện an ninh, và việc tái định cư của những người bị tạm trú nội bộ.
Các phát triển pháp lý và quy định quan trọng đang hình thành mối quan hệ chủ nhà – người thuê. Bộ Tư pháp của Tiểu vương quốc Hồi giáo Afghanistan vẫn là cơ quan chính đối với luật sở hữu, bao gồm hợp đồng cho thuê và giải quyết tranh chấp. Các quy định trong Bộ luật Dân sự Afghanistan quy định về các hợp đồng thuê, xác định các điều khoản của hợp đồng thuê, tiền đặt cọc và quy trình trục xuất. Việc tuân thủ các luật này là rất quan trọng, đặc biệt khi các cơ quan địa phương tăng cường kiểm soát tài liệu về tài sản và việc thực hiện các yêu cầu đăng ký. Các sáng kiến gần đây của Cục Quản lý Hành chính Afghanistan đã cố gắng đơn giản hóa quy trình đăng ký hợp đồng thuê, nâng cao tính minh bạch và khả năng thực thi pháp luật.
Dữ liệu thống kê chỉ ra sự lạm phát thuê nhà liên tục tại các thành phố lớn. Theo Cục Thống kê và Thông tin Quốc gia, giá thuê nhà trung bình tại Kabul đã tăng khoảng 12% từ năm 2023 đến 2025, do nguồn cung nhà ở hạn chế và dân số đô thị tăng lên. Ngành cho thuê thương mại cũng đã chứng kiến sự biến động – trong khi một số doanh nghiệp thu hẹp hoặc đóng cửa, những doanh nghiệp khác, đặc biệt trong các lĩnh vực logistics và bán lẻ, lại đang mở rộng, tạo ra những khu vực có nhu cầu cao.
Các thách thức liên quan đến việc tuân thủ vẫn là mối quan tâm. Các hợp đồng cho thuê không chính thức – thường không được đăng ký – vẫn tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường, làm phức tạp hóa việc giải quyết tranh chấp và giám sát quy định. Nỗ lực của các cơ quan thành phố nhằm chính thức hóa và đánh thuế các giao dịch cho thuê đang tiếp diễn nhưng gặp phải khó khăn do năng lực hành chính hạn chế và mức độ tin cậy công cộng khác nhau.
- Sự kiện: Di cư đô thị và làn sóng hồi hương sau năm 2021 đã duy trì nhu cầu thuê nhà cao. Các sáng kiến chính phủ về đăng ký hợp đồng và hòa giải tranh chấp đã định hình hành vi của thị trường.
- Luật & Tuân thủ: Bộ luật Dân sự Afghanistan và các quy định địa phương hướng dẫn các hợp đồng cho thuê; việc tuân thủ đang được cải thiện, nhưng tình trạng không chính thức vẫn tồn tại.
- Thống kê chính: Giá thuê tại Kabul tăng 12% trong giai đoạn 2023–2025; hợp đồng cho thuê không chính thức vẫn là phần lớn.
- Triển vọng: Thị trường dự kiến sẽ tiếp tục chật hẹp tại các thành phố lớn. Các cải cách quy định tiếp tục và sự dịch chuyển dân số sẽ thúc đẩy thay đổi hơn nữa, với dự đoán cải tiến dần dần trong việc chính thức hóa và tuân thủ luật pháp cho đến năm 2027.
Cảnh quan cho thuê năm 2025: Thống kê hiện tại & Quy mô thị trường
Thị trường cho thuê tại Afghanistan vào năm 2025 được đặc trưng bởi sự biến động liên tục và sự chênh lệch rõ rệt giữa các khu vực. Kể từ khi chuyển tiếp chính trị vào tháng 8 năm 2021, thị trường đã chứng kiến các mô hình nhu cầu thay đổi, đặc biệt ở các trung tâm đô thị như Kabul, Herat và Mazar-i-Sharif. Dữ liệu chính thức vẫn còn hạn chế do các rối loạn hành chính, nhưng các số liệu thống kê của chính phủ và địa phương có sẵn đã cung cấp một số thông tin về các xu hướng hiện tại.
Theo Cục Thống kê và Thông tin Quốc gia, dân số đô thị của Afghanistan tiếp tục tăng, với sự di cư nội bộ từ các khu vực nông thôn thúc đẩy nhu cầu về thuê nhà. Kabul, là thành phố lớn nhất, báo cáo rằng khoảng 55% hộ gia đình hiện đang sống trong các căn hộ thuê. Xu hướng này cũng được ghi nhận ở các thành phố lớn khác, nơi mà nguồn cung nhà ở mới hạn chế và áp lực dân số đã dẫn đến việc cung cấp nhà cho thuê ngày càng chặt chẽ.
Vào năm 2025, giá thuê trung bình hàng tháng cho một căn hộ hai phòng ngủ tiêu chuẩn ở trung tâm Kabul dao động từ 15.000 đến 25.000 AFN, trong khi các tài sản tương tự ở các tỉnh trung bình có giá trung bình từ 8.000 đến 15.000 AFN. Giá thuê thương mại cũng đã trải qua sự biến động, đặc biệt khi hoạt động kinh tế dao động theo phản ứng với bối cảnh chính trị và an ninh rộng lớn hơn. Ủy ban Thành phố Kabul đã ghi nhận sự gia tăng nhẹ về sự trống trải của tài sản thương mại, đặc biệt ở các quận không phải trung tâm, phản ánh tình trạng đóng cửa doanh nghiệp và sự giảm sút của sự hiện diện nước ngoài.
Về mặt pháp lý và quy định, khung quy định hiện tại của thị trường cho thuê chủ yếu được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự của Afghanistan và các quy định địa phương. Bộ Tư pháp, thông qua Bộ Tư pháp, nhấn mạnh rằng tất cả các hợp đồng cho thuê phải được tài liệu hóa và đăng ký, cả chủ nhà và người thuê đều có nghĩa vụ tuân thủ các điều khoản được quy định về các khoảng thời gian thông báo, điều chỉnh tiền thuê và giải quyết tranh chấp. Trong thực tế, việc thực thi vẫn không đồng đều, đặc biệt ở các khu vực ngoài tầm kiểm soát của chính phủ trung ương.
- Tỷ lệ tỷ lệ chiếm hữu cho thuê đô thị: Ước tính khoảng 70–80% ở Kabul, 60–70% ở các thành phố tỉnh lớn.
- Biến động giá thuê (2021–2025): Giá thuê dân cư ở Kabul tăng 10–15%; giá thuê thương mại giảm 5–10% ở các khu vực ngoại vi.
- Tuân thủ: Dưới 50% các hợp đồng cho thuê được đăng ký chính thức với các cơ quan địa phương, gia tăng độ dễ bị tổn thương về pháp lý cho cả hai bên (Bộ Tư pháp).
Nhìn về phía trước, thị trường cho thuê của Afghanistan dự kiến sẽ tiếp tục bị ràng buộc bởi sự không chắc chắn kinh tế, các thách thức an ninh và khó khăn trong việc tiếp cận tài chính nhà ở chính thức. Trong khi nhu cầu đô thị vẫn tồn tại, sự ổn định của thị trường phụ thuộc vào các phát triển kinh tế vĩ mô và chính trị rộng lớn hơn. Các cải cách quy định và việc cải thiện việc thực thi các hợp đồng vẫn là những ưu tiên hàng đầu để thúc đẩy tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của cả người thuê và chủ nhà.
Đô thị so với Nông thôn: So sánh giá cho thuê theo khu vực
Thị trường cho thuê tại Afghanistan tiếp tục thể hiện sự khác biệt rõ rệt giữa các khu vực đô thị và nông thôn, được hình thành bởi sự thay đổi động lực dân số, sự không chắc chắn kinh tế liên tục và các khung quy định đang phát triển. Tính đến năm 2025, lĩnh vực cho thuê đô thị – đặc biệt là ở các thành phố lớn như Kabul, Herat và Mazar-i-Sharif – vẫn còn đắt đỏ và cạnh tranh hơn nhiều so với các khu vực nông thôn, phản ánh cả nhu cầu tập trung và nguồn cung hạn chế.
Tại Kabul, chẳng hạn, sự gia tăng của những người tị nạn nội địa (IDPs), những người hồi hương và công nhân cứu trợ quốc tế đã duy trì áp lực tăng lên về giá thuê, bất chấp những thách thức quốc gia chung. Theo dữ liệu mới nhất từ Cục Thống kê và Thông tin Quốc gia, giá thuê cho các căn hộ đô thị tiêu chuẩn ở Kabul thường dao động từ 12.000 AFN đến 30.000 AFN mỗi tháng, tùy thuộc vào vị trí và tiện nghi. Ngược lại, ở các tỉnh nông thôn như Badghis hoặc Paktika, giá thuê trung bình cho các tài sản tương tự vẫn dưới 6.000 AFN, nhấn mạnh khoảng cách khả năng chi trả tồn tại.
Sự khác biệt này càng được củng cố bởi chênh lệch kinh tế: Các hộ gia đình đô thị thường hưởng nhiều nguồn thu nhập đa dạng hơn và dễ dàng tiếp cận các dịch vụ cơ bản, điều này tăng cường khả năng và ý định chi trả giá thuê cao hơn. Trong khi đó, ở các khu vực nông thôn, cơ hội việc làm hạn chế và việc di cư dân số đã giảm cả nhu cầu và sự tăng trưởng giá cả. Đáng chú ý, Bộ phát triển đô thị và nhà ở tiếp tục ưu tiên các dự án cơ sở hạ tầng và nhà ở đô thị, nhưng các sáng kiến nhà ở nông thôn vẫn kém hiệu quả hơn, làm trầm trọng thêm sự mất cân bằng khu vực.
Các yếu tố pháp lý và tuân thủ cũng khác nhau giữa các khu vực. Các luật cho thuê của Afghanistan được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự, quy định quyền và nghĩa vụ của người thuê và chủ nhà cùng với các cơ chế giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, việc thực thi biến động: ở các trung tâm đô thị, các cơ quan thành phố – chẳng hạn như Ủy ban Thành phố Kabul – thường giám sát các hợp đồng cho thuê và hòa giải các xung đột, trong khi ở các huyện nông thôn, các thực hành phong tục và các thỏa thuận không chính thức chiếm ưu thế, thường để lại cho người thuê ít sự bảo vệ chính thức hơn.
Nhìn về những năm tới, triển vọng cho thị trường cho thuê của Afghanistan vẫn không chắc chắn. Giá thuê đô thị dự kiến sẽ tiếp tục cao hoặc thậm chí tăng nhẹ, với áp lực dân số vẫn duy trì và tiến độ chậm trong việc cung cấp nhà ở mới. Ngược lại, thị trường cho thuê nông thôn dự kiến sẽ ổn định hoặc hạ nhiệt, nếu không có sự kích thích kinh tế lớn hoặc các can thiệp phát triển mạnh. Các cải cách quy định nhằm điều hòa luật chủ nhà – người thuê và cải thiện thực thi – đặc biệt ở các khu vực nông thôn – sẽ là điều cốt yếu để đảm bảo sự phát triển thị trường cân bằng và bảo vệ an ninh cho người thuê hơn nữa (Bộ Tư pháp).
Các yếu tố thúc đẩy nhu cầu: Nhân khẩu học, di cư và đô thị hóa
Thị trường cho thuê của Afghanistan vào năm 2025 được định hình bởi những thay đổi nhân khẩu học quan trọng, các xu hướng di cư và mô hình đô thị hóa. Tăng trưởng dân số vẫn rất mạnh, với các ước tính đặt dân số đất nước trên 40 triệu người, và tỷ lệ lớn thanh niên dưới 25 tuổi. Nhân khẩu học trẻ này tiếp tục thúc đẩy nhu cầu về các lựa chọn nhà ở cả giá rẻ lẫn linh hoạt, đặc biệt là ở các trung tâm đô thị và vùng ngoại ô.
Di cư, cả nội bộ và xuyên biên giới, là yếu tố chính ảnh hưởng đến lĩnh vực cho thuê. Những lo ngại về an ninh và cơ hội kinh tế hạn chế ở các khu vực nông thôn đã thúc đẩy dòng di cư từ nông thôn đến đô thị. Kabul, Herat, Mazar-i-Sharif và Jalalabad đã chứng kiến sự gia tăng lớn nhất, tạo áp lực ngày càng tăng lên nguồn cung nhà ở cho thuê ở thành phố vốn đã khan hiếm. Thêm vào đó, việc hồi hương định kỳ của các tị nạn và những người tạm trú nội địa (IDPs) góp phần vào sự biến động trong nhu cầu, đặc biệt là ở các tỉnh và trung tâm trung chuyển. Theo Bộ Tị nạn và Hồi hương, có hơn 500.000 người tị nạn nội địa tìm kiếm nhà ở tại các khu vực đô thị trong năm 2023–2024, và tình trạng bất ổn liên tục cho thấy xu hướng này sẽ tiếp tục vào năm 2025.
Đô thị hóa tiếp tục diễn ra với tốc độ ổn định, với Cục Thống kê và Thông tin Quốc gia ước tính rằng dân số đô thị sẽ chiếm hơn 30% tổng số dân quốc gia vào cuối năm 2025. Sự thay đổi này được thúc đẩy bởi sự tập trung dịch vụ, việc làm và cơ hội giáo dục tại các thành phố, trở thành điểm thu hút cho các gia đình trẻ và những người lao động đơn độc. Tuy nhiên, nguồn cung nhà cho thuê đang chậm hơn so với nhu cầu, khiến giá thuê tăng và dẫn đến việc phát sinh các thỏa thuận không chính thức như việc cho thuê lại và nhiều hộ gia đình chia sẻ cùng một căn hộ.
Về mặt pháp lý, lĩnh vực cho thuê được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự Afghanistan, quy định quyền và nghĩa vụ của cả chủ nhà và người thuê. Tuy nhiên, việc thực thi vẫn không đồng đều, đặc biệt đối với các nhóm dễ bị tổn thương như những người tị nạn nội địa và người hồi hương. Việc tuân thủ các quy định về nhà ở của thành phố cũng không nhất quán, với nhiều tài sản cho thuê thiếu đăng ký chính thức hoặc không tuân theo các quy định xây dựng, như đã được ghi nhận trong các cuộc kiểm toán gần đây của Bộ Phát triển Đô thị và Đất đai.
Nhìn về phía trước, những yếu tố thúc đẩy nhu cầu này – nhân khẩu học trẻ, dòng di cư liên tục và quá trình đô thị hóa gia tăng – dự kiến sẽ duy trì áp lực tăng lên đối với thị trường cho thuê của Afghanistan đến năm 2025 và hơn thế nữa. Trừ khi có sự mở rộng trong nguồn cung nhà ở chính thức và cải thiện giám sát quy định, những thách thức về khả năng chi trả và tiếp cận có thể sẽ sâu sắc hơn, đặc biệt đối với những nhóm dễ bị tổn thương nhất trong dân số.
Khung pháp lý: Luật cho thuê, Quyền của người thuê và nghĩa vụ tuân thủ
Khung pháp lý điều chỉnh thị trường cho thuê của Afghanistan được hình thành bởi sự kết hợp giữa luật định, thực tiễn phong tục, và các sắc lệnh gần đây của các cơ quan hiện tại. Tính đến năm 2025, công cụ pháp lý chủ yếu vẫn là Bộ luật Dân sự Afghanistan, quy định các nguyên tắc chung của hợp đồng cho thuê, quyền và nghĩa vụ của chủ nhà và người thuê, cùng với các cơ chế giải quyết tranh chấp. Theo Bộ luật Dân sự, hợp đồng thuê phải chỉ rõ tiền thuê, thời hạn và điều kiện sử dụng, và cả hai bên đều phải tôn trọng các điều khoản hợp đồng trừ khi bị công lợi hoặc các chỉ thị pháp lý mới thay thế (Bộ Tư pháp của Afghanistan).
Kể từ tháng 8 năm 2021, bối cảnh pháp lý của Afghanistan đã trải qua những thay đổi đáng kể sau sự trở lại của Taliban. Trong khi Bộ Tư pháp của Afghanistan vẫn tiếp tục tham chiếu Bộ luật Dân sự trong các thủ tục chính thức, các cơ quan hiện tại ban hành phán quyết thông qua tòa án Sharia và các hội đồng địa phương. Trong thực tế, điều này có nghĩa là các tranh chấp cho thuê có thể được giải quyết theo các cách giải thích của luật Hồi giáo, đặc biệt trong các trường hợp mà luật định không có hiệu lực hoặc không rõ ràng. Nghĩa vụ tuân thủ chính của chủ nhà bao gồm việc cung cấp những nơi ở có thể ở được và tôn trọng các điều khoản của hợp đồng thuê bằng văn bản hoặc miệng. Người thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê kịp thời và sử dụng tài sản theo thỏa thuận.
Hiện không có số liệu thống kê toàn quốc gần đây về quy mô thị trường cho thuê, nhưng các bằng chứng giai thoại và dữ liệu của thành phố cho thấy nhu cầu thuê ở các trung tâm đô thị như Kabul, Herat, và Mazar-i-Sharif vẫn cao, do tình trạng di tản nội bộ và hạn chế trong việc sở hữu nhà ở. Các báo cáo từ Bộ Tị nạn và Hồi hương nêu rõ rằng ước tính 4,4 triệu người tị nạn nội địa phụ thuộc nhiều vào các chỗ ở cho thuê hoặc các thỏa thuận nhà ở tạm thời tính đến cuối năm 2024. Sự gia tăng này tạo áp lực lên giá thuê và nguồn cung, đặc biệt ở những khu vực có sự ổn định tương đối.
Việc tuân thủ vẫn là một thách thức do các cơ chế thực thi yếu và sự thiếu vắng một hệ thống đăng ký cho thuê tập trung. Chủ nhà thường lách luật tài liệu chính thức, và người thuê có ít khả năng khiếu nại trong trường hợp bị đuổi hay các hành vi bất công. Tòa án tối cao của Afghanistan đã đưa ra hướng dẫn khuyến khích hòa giải và giải quyết các tranh chấp trong các cộng đồng hoặc thông qua các hội đồng địa phương, phản ánh sở thích của các cơ quan về việc giải quyết tranh chấp thay thế.
Nhìn về năm 2025 và xa hơn, thị trường cho thuê dự kiến sẽ vẫn chịu áp lực do sự không chắc chắn kinh tế đang diễn ra, tình trạng di tản liên tục và sự giám sát quy định đang thay đổi. Các bên liên quan phải điều chỉnh một môi trường pháp lý đa dạng – cân bằng giữa các bộ luật, các phán quyết Sharia và các thực hành không chính thức – trong khi tìm kiếm sự rõ ràng về quyền lợi của người thuê và nghĩa vụ của chủ nhà.
Thuế và các thay đổi quy định ảnh hưởng đến chủ nhà và người thuê
Cảnh quan thuế và quy định đối với các chủ nhà và người thuê trong thị trường cho thuê của Afghanistan đã trải qua những thay đổi đáng kể kể từ năm 2021, với những tác động có khả năng hình thành chú thích của lĩnh vực này trong những năm 2025 trở đi. Sau chuyển giao chính trị vào tháng 8 năm 2021, các cơ quan de facto đã tiến hành sửa đổi các khung quy định, bao gồm các quy định ảnh hưởng đến quyền sở hữu, thỏa thuận cho thuê, và nghĩa vụ thuế.
Cơ sở pháp lý cho mối quan hệ chủ nhà-người thuê ở Afghanistan lịch sử bắt nguồn từ Bộ luật Dân sự và Luật về Thuê Tài sản Bất động sản, quy định các quyền và nghĩa vụ của các bên, quy trình trục xuất, và các cơ chế giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, việc thực thi vẫn không đồng đều do sự suy yếu của giám sát tư pháp và khả năng tiếp cận hạn chế đến tòa án ở một số khu vực. Tòa án tối cao của Afghanistan vẫn giữ vai trò là trọng tài cuối cùng trong các tranh chấp bất động sản lớn, nhưng khả năng tiếp cận có thể bị hạn chế tùy thuộc vào điều kiện an ninh và hành chính.
Về thuế, chủ nhà phải khai báo và nộp thuế trên thu nhập cho thuê. Bộ Tài chính quy định rằng thu nhập từ cho thuê phải chịu thuế khấu trừ, thường được đặt ở mức 20% đối với cá nhân và tổ chức theo các quy định hiện hành. Việc tuân thủ được thực hiện thông qua việc nộp tờ khai thuế hàng năm. Tuy nhiên, tính chất không chính thức của nhiều phần của thị trường cho thuê – đặc biệt là ở các khu vực đô thị như Kabul, Herat và Mazar-i-Sharif – có nghĩa là tỷ lệ tuân thủ thực tế vẫn thấp. Bộ này đã đánh tín hiệu ý định cải thiện hiệu quả thu thuế, điều này có khả năng sẽ là một trọng tâm trong vài năm tới khi chính phủ tìm cách mở rộng cơ sở thu nhập của mình.
- Các vụ đuổi và tăng giá thuê được quy định, nhưng các cơ chế thực thi thường yếu ở ngoài các thành phố lớn.
- Hầu hết các hợp đồng cho thuê đều không chính thức, thiếu đăng ký chính thức, điều này làm phức tạp bảo vệ người thuê và tuân thủ thuế.
- Chính phủ đã công bố các đợt miễn thuế định kỳ và giảm thuế cho các chủ nhà bị ảnh hưởng bởi các rối loạn an ninh hoặc kinh tế, như đã được công bố bởi Bộ Tài chính.
Những năm gần đây đã chứng kiến một số nỗ lực nhằm hiện đại hóa hồ sơ tài sản và cho thuê, đặc biệt là ở Kabul, trong nỗ lực nhằm chính thức hóa các giao dịch và tăng cường giám sát quy định. Triển vọng cho năm 2025 cho thấy áp lực tuân thủ gradually tightening, đặc biệt khi các cơ quan nhìn vào việc ổn định tài chính công và phát triển các khung pháp lý rõ ràng hơn. Các lĩnh vực chính cần theo dõi bao gồm khả năng tiêu chuẩn hóa các hợp đồng thuê, yêu cầu đăng ký kỹ thuật số và thực thi quy định mạnh mẽ hơn với việc thu thuế thu nhập từ cho thuê. Các bên liên quan nên theo dõi các thông báo từ Bộ Tài chính và Tòa án tối cao của Afghanistan về các hướng dẫn và cải cách pháp lý đang diễn ra.
Những thách thức mới nổi: An ninh, Cơ sở hạ tầng và Ổn định kinh tế
Thị trường cho thuê tại Afghanistan phải đối mặt với một loạt các thách thức mới nổi vào năm 2025, chủ yếu được hình thành bởi các mối lo ngại an ninh đang diễn ra, cơ sở hạ tầng yếu kém, và sự không ổn định kinh tế rộng lớn hơn. Những yếu tố này ảnh hưởng đến cả nguồn cung và cầu các bất động sản cho thuê, cũng như khung pháp lý và quy định điều chỉnh mối quan hệ giữa chủ nhà và người thuê.
Tình hình an ninh không ngừng là một thách thức lớn ở cả khu vực đô thị và nông thôn. Môi trường an ninh đã dẫn đến những chuyển động dân số, với một số trung tâm đô thị chứng kiến nhu cầu gia tăng do tình trạng di cư nội địa, trong khi những khu vực khác lại chứng kiến sự giảm sút số lượng thuê nhà khi người dân di chuyển để tìm sự an toàn. Bộ Tị nạn và Hồi hương đã ghi nhận những làn sóng lặp lại của cả di cư nội địa và hồi hương, ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở và gây áp lực lên lĩnh vực cho thuê.
Các hạn chế về cơ sở hạ tầng càng làm trầm trọng thêm những vấn đề này. Nhiều bất động sản cho thuê gặp khó khăn trong việc tiếp cận các tiện ích, bao gồm điện, nước sạch, và các đường giao thông tin cậy. Bộ Năng lượng và Nước đã thừa nhận những thách thức liên tục trong việc mở rộng sự bao phủ dịch vụ, ảnh hưởng đến cả giá trị tài sản và nhu cầu thuê. Tại Kabul và các thành phố lớn khác, các nâng cấp cơ sở hạ tầng thi thoảng đã được thực hiện, nhưng tiến độ bị cản trở do hạn chế tài chính và rủi ro an ninh đối với các dự án xây dựng.
Khung pháp lý cho các hợp đồng cho thuê được quy định dưới Bộ luật Dân sự của Afghanistan và các quy định cụ thể của thành phố. Tòa án tối cao của Afghanistan giám sát các tranh chấp, nhưng việc thực thi vẫn không đồng đều do năng lực tổ chức hạn chế và môi trường chính trị đang phát triển. Các cập nhật gần đây từ Bộ Tư pháp đã cố gắng làm rõ quyền lợi của người thuê và chủ nhà, nhưng sự nhận biết và tuân thủ trên diện rộng vẫn còn thiếu, đặc biệt là trong các khu định cư không chính thức.
Các thống kê chính vẫn khó xác minh do sự không ổn định của dân số và việc thu thập dữ liệu hạn chế. Tuy nhiên, Cục Thống kê và Thông tin Quốc gia ước tính rằng giá thuê đô thị tại Kabul đã tăng trung bình từ 10–15% từ năm 2023 đến 2024, chủ yếu được thúc đẩy bởi nhu cầu tăng từ các gia đình di cư và những người hồi hương. Ngược lại, các khu vực nông thôn đã chứng kiến sự đình trệ hoặc giảm giá thuê, phản ánh tình trạng lo ngại an ninh và cơ hội kinh tế hạn chế.
Nhìn về phía trước đến năm 2025 và các năm tiếp theo, sự ổn định của thị trường cho thuê sẽ phụ thuộc rất nhiều vào toàn bộ quỹ đạo chính trị và an ninh, khả năng của chính phủ trong việc cải thiện cơ sở hạ tầng, và việc thực thi các bảo vệ pháp lý cho người thuê và chủ nhà. Mặc dù các sáng kiến nhắm đến của các bộ mang lại một số hy vọng, nhưng các thách thức kéo dài có khả năng sẽ tiếp tục hình thành triển vọng của lĩnh vực này, đòi hỏi sự can thiệp phối hợp để tạo điều kiện cho một môi trường thị trường cho thuê khả quan hơn.
Các sáng kiến của chính phủ và chính sách nhà ở (Nguồn: moud.gov.af)
Thị trường cho thuê của Afghanistan vào năm 2025 bị ảnh hưởng đáng kể bởi các sáng kiến của chính phủ và các chính sách nhà ở đang phát triển, đặc biệt là dưới sự quản lý của Bộ Phát triển Đô thị và Nhà ở (Bộ Phát triển Đô thị và Nhà ở). Với dân số đô thị ngày càng tăng và tình trạng tạm trú nội bộ liên tục, chính phủ đã ưu tiên cả cung cấp nhà ở và quy định cho thuê trong kế hoạch chiến lược của mình.
Những năm gần đây đã chứng kiến sự thực hiện các chương trình nhắm mục tiêu nhằm giải quyết các vấn đề thiếu hụt nhà ở và khả năng chi trả. Chương trình Nhà ở Đô thị Quốc gia, được khởi xướng bởi Bộ này, tập trung vào việc mở rộng quyền truy cập vào chỗ ở cho thuê giá rẻ, đặc biệt là cho các gia đình có thu nhập thấp và các nhóm dễ bị tổn thương. Trong năm 2023 và 2024, Bộ đã báo cáo việc phân bổ đất thành phố cho các dự án nhà ở giá rẻ, với một tỷ lệ đáng kể dành cho các đơn vị cho thuê tại Kabul, Herat và Mazar-i-Sharif (Bộ Phát triển Đô thị và Nhà ở). Các dự án này nhằm ổn định thị trường cho thuê không ổn định và cung cấp sự an toàn lâu dài cho người thuê nhà.
Về khung pháp lý, các hợp đồng cho thuê tại Afghanistan được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự và các quy định bổ sung về bất động sản đô thị. Bộ đã nhấn mạnh gần đây về việc tuân thủ các hợp đồng cho thuê tiêu chuẩn hóa, yêu cầu việc chỉ định rõ ràng về tiền thuê, thời hạn và nghĩa vụ của người thuê và chủ nhà. Các hướng dẫn mới được phát hành vào cuối năm 2024 nhằm giảm thiểu tranh chấp, nâng cao tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của cả hai bên. Bộ cũng đã củng cố nhu cầu đăng ký các hợp đồng cho thuê với các cơ quan thành phố, một bước hỗ trợ cho việc bảo vệ pháp lý và giải quyết tranh chấp (Bộ Phát triển Đô thị và Nhà ở).
Các số liệu chính từ Bộ cho thấy nhu cầu cho thuê đô thị vẫn cao: tính đến đầu năm 2025, hơn 45% hộ gia đình ở Kabul đang sống trong các căn hộ thuê, con số này đã tăng đều do sự di cư từ nông thôn đến đô thị và tình trạng tạm trú. Giá thuê trung bình tại các quận trung tâm đã tăng 8% hàng năm, trong khi các khu vực ngoại vi đã trải qua sự phát triển khiêm tốn hơn. Các báo cáo giám sát của Bộ đã dự báo áp lực tiếp tục lên lĩnh vực cho thuê tại các thành phố lớn, đặc biệt nếu các thách thức về kinh tế và an ninh vẫn diễn ra.
Nhìn về phía trước, chính sách của chính phủ dự kiến sẽ tập trung vào việc mở rộng các quan hệ đối tác công tư cho phát triển nhà ở, thắt chặt việc thực thi các quy định cho thuê và khuyến khích đầu tư tư nhân vào nhà cho thuê. Bộ đã lập kế hoạch cho việc đăng ký hợp đồng cho thuê kỹ thuật số và tăng cường bảo vệ người thuê như một phần của lộ trình phát triển đô thị 2025–2027 (Bộ Phát triển Đô thị và Nhà ở). Nếu những sáng kiến này được thực hiện hiệu quả, chúng có thể nâng cao tính ổn định, tuân thủ và khả năng chi trả trong thị trường cho thuê của Afghanistan trong những năm tới.
Cơ hội và rủi ro đầu tư: Quan điểm của địa phương và nước ngoài
Thị trường cho thuê tại Afghanistan vào năm 2025 mang đến một bức tranh phức tạp về các cơ hội và rủi ro cho các nhà đầu tư địa phương và nước ngoài. Những năm gần đây đã chứng kiến sự chuyển đổi đáng kể trong nhu cầu, khung quy định, và sự ổn định kinh tế, tất cả đều ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư trong lĩnh vực này.
Sự kiện chính và động lực thị trường: Kể từ những thay đổi chính trị vào tháng 8 năm 2021, thị trường cho thuê của Afghanistan đã trải qua sự biến động. Các trung tâm đô thị như Kabul, Herat và Mazar-i-Sharif đã chứng kiến giá thuê dao động, với việc báo cáo cả nhu cầu giảm – do di cư và sụt giảm kinh tế – và các đợt tăng cục bộ liên quan đến di cư nội địa và những người hồi hương. Thị trường cho thuê thương mại đã bị thu hẹp, với nhiều doanh nghiệp thu hẹp quy mô hoặc rút lui, trong khi giá thuê dân cư ở một số quận vẫn ổn định do sự dịch chuyển dân số trong nước.
Khung pháp lý và Tuân thủ: Môi trường pháp lý cho các bất động sản cho thuê được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự Afghanistan, quy định quyền và nghĩa vụ của người thuê và chủ nhà. Tuy nhiên, các cơ chế thực thi đã yếu đi, và việc áp dụng thực tế của các luật này thường không đồng đều. Các nhà đầu tư nước ngoài gặp những thách thức bổ sung, vì Bộ Công nghiệp và Thương mại trước đó và Cục Doanh thu Afghanistan đã có các khuôn khổ cho quyền sở hữu và đánh thuế bất động sản nước ngoài, nhưng giờ đây chúng đang phải đối mặt với các chính sách đang phát triển dưới quyền lãnh đạo hiện tại. Việc tuân thủ các luật cho thuê, đăng ký hợp đồng, và thuế tài sản vẫn rất cần thiết, nhưng quy trình có thể không rõ ràng hoặc có thể thay đổi. Các nhà đầu tư được khuyên nên tham khảo các chuyên gia pháp lý địa phương được đăng ký với Tòa án tối cao của Afghanistan để có hướng dẫn cập nhật.
Thống kê chính: Số liệu thống kê quốc gia đáng tin cậy rất hạn chế, nhưng bằng chứng giai thoại cho thấy giá thuê dân cư tại Kabul đã giảm từ 20–30% trong giai đoạn từ 2021 đến 2024, trong khi một số quận lại chứng kiến sự ổn định hoặc thậm chí tăng giá do tình hình di cư nội bộ. Ngành cho thuê thương mại đã thu hẹp, với tỷ lệ lấp đầy văn phòng ở các khu vực kinh doanh chính của Kabul giảm xuống dưới 40%. Cục Thống kê và Thông tin Quốc gia chỉ ra quá trình đô thị hóa đang tiếp tục, với hơn 25% dân số hiện đang sống tại các thành phố, duy trì nhu cầu cơ bản về nhà ở.
- Cơ hội: Các nhà đầu tư có thể tìm thấy giá trị trong các bất động sản cho thuê dân cư ở các trung tâm đô thị hoặc các thành phố phụ đang nổi lên, nhắm đến các tổ chức nhân đạo, người nước ngoài, hoặc các chuyên gia địa phương. Nhu cầu ngày càng gia tăng đối với nhà ở giá rẻ, nhiều gia đình và chỗ ở ngắn hạn cho người tị nạn nội địa cũng là một mảng hấp dẫn.
- Rủi ro: Rủi ro bao gồm việc thực thi pháp lý không chắc chắn, các tranh chấp quyền sở hữu tài sản tiềm ẩn, sự biến động của đồng tiền và các thay đổi quy định đột ngột. Các nhà đầu tư nước ngoài cần thực hiện thẩm định kỹ lưỡng hơn và duy trì các mối quan hệ địa phương mạnh mẽ.
Triển vọng: Triển vọng cho thị trường cho thuê của Afghanistan trong vài năm tới là thận trọng. Trong khi các thách thức kinh tế và an ninh vẫn tồn tại, áp lực dân số và đô thị hóa sẽ duy trì một nhu cầu cơ bản cho các bất động sản cho thuê. Những nhà đầu tư địa phương có kiến thức sâu về quy trình địa phương có khả năng ở vị trí tốt nhất, trong khi sự tham gia của nước ngoài có khả năng sẽ vẫn bị hạn chế cho đến khi có sự rõ ràng pháp lý và kinh tế lớn hơn trở lại (Cục Thống kê và Thông tin Quốc gia).
Triển vọng 2025–2030: Dự báo thị trường và khuyến nghị chiến lược
Thị trường cho thuê tại Afghanistan đang chuẩn bị cho sự chuyển mình mạnh mẽ từ năm 2025 đến cuối thập niên, được hình thành từ những thực tế xã hội – chính trị đang thay đổi, dân số đang phát triển và các can thiệp quy định. Lĩnh vực này từ lâu đã được đặc trưng bởi tính không chính thức, giám sát quy định hạn chế, và sự dễ bị tổn thương trước những cú sốc liên quan đến an ninh. Tuy nhiên, những phát triển gần đây cho thấy một xu hướng dần dần hướng tới chính thức hóa và các yêu cầu tuân thủ ngày càng tăng.
Dân số đô thị của Afghanistan tiếp tục tăng, với các ước tính từ Cục Thống kê và Thông tin Quốc gia dự đoán rằng dòng di cư từ nông thôn đến các trung tâm đô thị sẽ tiếp tục đến năm 2030. Sự đô thị hóa này dự kiến sẽ duy trì nhu cầu về nhà ở cho thuê, đặc biệt ở Kabul, Herat và Mazar-i-Sharif. Theo Bộ Phát triển Đô thị và Nhà ở, nhu cầu nhà ở đô thị có thể vượt qua nguồn cung, giữ cho giá thuê cao và làm tăng cường sự cạnh tranh cho các đơn vị cho thuê chất lượng.
Từ góc độ quy định, chính phủ Afghanistan đã giới thiệu các biện pháp nhằm ổn định lĩnh vực cho thuê và bảo vệ quyền lợi của người thuê. Việc thực thi Luật về Quy định Tài sản và Cho thuê Đô thị đang được tiếp tục nhằm làm rõ quan hệ chủ nhà – người thuê, bắt buộc hợp đồng bằng văn bản và giới thiệu các quy trình chuẩn hóa cho việc tăng giá thuê và giải quyết tranh chấp. Bộ Tư pháp và Tòa án tối cao đã nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đăng ký hợp đồng và recourse legal, nhằm thúc đẩy tuân thủ và minh bạch hơn.
Các số liệu chính cho năm 2025 cho thấy thị trường cho thuê sẽ duy trì sức mạnh: Cục Thống kê và Thông tin Quốc gia ước tính rằng hơn 60% hộ gia đình đô thị là người thuê, với lợi suất thuê dân cư tại Kabul trung bình từ 5–7% hàng năm. Tuy nhiên, các thách thức kéo dài – như việc tiếp cận hạn chế đối với các dịch vụ tài chính chính thức, việc thực thi hợp đồng yếu kém, và việc di tản định kỳ do các sự cố an ninh – tiếp tục ảnh hưởng đến sự ổn định của thị trường.
Nhìn về năm 2030, quỹ đạo của thị trường cho thuê có thể sẽ bị ảnh hưởng bởi ba yếu tố chính: (1) tốc độ phục hồi kinh tế và đầu tư cơ sở hạ tầng đô thị, (2) cải cách lập pháp và cải thiện việc thực thi pháp lý, và (3) khả năng của các cơ quan địa phương trong việc quản lý di cư nội địa và nhu cầu nhà ở. Các bên liên quan được khuyên nên ưu tiên tuân thủ với các quy định đang thay đổi, đầu tư vào quản lý bất động sản chuyên nghiệp, và tham gia đối thoại với các cơ quan địa phương để dự đoán các thay đổi trong chính sách hoặc sự chú trọng thực thi. Theo dõi các cập nhật từ Bộ Phát triển Đô thị và Nhà ở cũng như Bộ Tư pháp sẽ rất quan trọng cho việc ra quyết định chiến lược cho đến năm 2025 và xa hơn nữa.
Nguồn & Tài liệu tham khảo
- Bộ Tư pháp của Tiểu vương quốc Hồi giáo Afghanistan
- Bộ Phát triển Đô thị và Nhà ở
- Ủy ban Thành phố Kabul
- Bộ Tị nạn và Hồi hương
- Tòa án tối cao của Afghanistan
- Bộ Tài chính
- Bộ Tị nạn và Hồi hương
- Bộ Năng lượng và Nước
- Bộ Công nghiệp & Thương mại
- Tòa án tối cao của Afghanistan
